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#1 05/02/2017 12h45 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   59 

Bonjour,

après plusieurs posts sur mon profil pour me présenter, ainsi que mes objectifs, je me lance dans un suivi plus officiel de mon patrimoine, de ma capacité d’épargne, de mes décisions de ré-allocation et de mes investissements.

Portefeuille Global
http://img11.hostingpics.net/pics/941563AllocationPatN5022017.png
Il ne faut pas s’attacher à la valeur en elle-même (environs 250 K€) car elle est fortement impactée par l’estimation du bien immobilier.

La part de liquidités est assez importante, car je suis en cours de transfert des fonds en € vers d’autres actifs. Comme je m’y attendais (me connaissant un peu), la part d’exotique arrive à 10%.

Je gère 2 xlsPortfolio, un pour la stratégie Income, l’autre pour la stratégie Value.

Income
CTO Binck et Degiro avec quasi-exclusivement des REIT + SCPI en pleine propriété,  que j’ai démarrés mi 2016.
Les investissements ont été faits à partir des lectures du forum et de Seeking Alpha, à la recherche d’un rendement très élevé, donc avec une prise de risque importante.

"Portefeuille Income" a écrit :

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 05/02/2017

~Industrie (1,9%) :
    80 Seaspan Corp (USD)_________________________1,9%

~Immobilier (98,1%) :
    10 SCPI EUROVALYS____________________________30,3%
     5 SCPI CORUM _______________________________16,0%
   210 CBL & Associates Properties Inc (USD)__________7,0%
    57 Omega Healthcare Investors Inc (USD)__________5,8%
    70 STORE Capital Corp (USD)____________________5,3%
   150 Washington Prime Group Inc (USD)_____________4,6%
   190 Dream Industrial Real Estate Investment ________4,0%
    65 Northview Apartment Real Estate Investme_______3,3%
    41 Care Capital Properties Inc (USD)______________3,3%
    15 WP Carey Inc (USD)_________________________3,0%
    35 STAG Industrial Inc (USD)____________________2,6%
    70 New Senior Investment Group Inc (USD)________2,3%
    25 CubeSmart (USD)___________________________2,0%
     3 Simon Property Group Inc (USD)_______________1,8%
    35 DDR Corp (USD)____________________________1,7%
    40 City Office REIT Inc (USD)____________________1,7%
    20 Brookfield Property Partners LP (USD)__________1,5%
    30 Lexington Realty Trust (USD)__________________1,0%
    15 Jernigan Capital Inc (USD)____________________1,0%

~Liquidité :
_______________________________________________23,3%

Fait avec XlsPortfolio

Avec un revenu mensuel théorique qui a évolué de la façon suivante :

http://img11.hostingpics.net/pics/184342Income5022017.png

Et une répartition par catégorie :
http://img11.hostingpics.net/pics/355331ReitSCPI5022017.png

Derniers achats :
20 STORE à 5,06% de rdt
20 BPY à 4,95% de rdt
22 SSW à 17,93% de rdt

Crédit conso
Remboursement de ma mensualité de janvier 837€ avec
246€ Appartement
540€ Crowdlending
24€ Corum
10€ REIT CAN
17€ REIT US

Epargne janvier 2017
Part Value
140€ PERE Axa retraite => Eurostoxx 600
50€ Yomoni
50€ Wesave
100€ Prexem
92,25€ Crédit.fr
256€ Linxea

Part Income
500€ CTO Degiro

Total : 1188€ épargnés. Un bon mois dans ce domaine.

Transfert
Le livret A de mon épouse qui contient 1000€ seront investis sur Linxea à hauteur de 150€/mois sur Suravenir opportunités + trackers Lyxor Eastern Europe / Latim America / DAX pour janvier puis Suravenir opportunités +  Sextant PMA / Moneta Multicap/ Sunny Manager/ ETF Emergeant / ETF Russie à partir de février.

Versement de 57€ de FCPI, déposés sur CTO Degiro.

Vente d’actions de mon PEE pour 650€, mis en liquidités.

Les résultats des fonds en € 2016, la hausse pour 2017 des frais sur mes assurance-vie Boursorama, ainsi que la volonté de sortir les plus-value sur les enveloppes de plus de 8 ans m’a poussé à faire de gros mouvements.
Retrait de 32100€ dirigés vers :
6120 € sur CTO Degiro (Reit US)
2000€ sur CTO Binck (Reit Can)
7000€ remis sur fond € Boursorama (me sert de poche de liquidités).
149€ sur Wesave (Pour avoir Yomoni et Wesave avec le même niveau d’investissement, quasi en même temps).
17481€  en liquidités.

J’ai également reçus 5000€ qui sont sur le CTO Degiro pour de nouveaux investissements de ma poche Income.

Stratégie 2017
1) Sortir complètement d’Eurossima
2) Ne mettre sur Boursorama en Euro-exclusif que les besoins de liquidités et les sommes en attentes d’investissement sur l’année.
3) Réfléchir aux GFF (SFO)
4) Réfléchir aux FCPI (ID invest) en fin d’année.
5) Faire grossir le portefeuille Income, sans se précipiter avec les hausses de taux annoncés.
6) Pour la partie sécuritaire, mettre sur Suravenir opportunités.
7) En cas de fortes secousses sur les marchés, pousser le curseur des UC (depuis le temps que le Krach est annoncé…)
8) Bien étudier la fiscalité des SCPI européenne pour ré-évaluer leur rentabilité avec mon TMI, avant d’investir.
9) Poursuivre très modérément dans le crowdlending, dont 540€
10) Réfléchir à la nue-propriété de SCPI pour la partie Value du portefeuille, en fonction des clés de répartition.

Watchlist CTO
Je cherche à compléter mon portefeuille de REIT CAN. J’ai une industrielle et une résidentielle.
Je trouve les niveaux d’endettement des REIT CAN plus élevés que les REIT US.
Je me renseigne sur Artis (8,67%), H&R (6,07%), Allied (3,36%), Boardwalk (4,76%), BTB (6,93%), Chartwell (3,64%), Northwest healthcare (7,93%).
Je regarde également Sienna senior living (5,25%) qui possède et opèrent des maisons de retraite et des centres de soin.

Pour la partie Degiro, j’essaye de renforcer mon portefeuille actuel déjà bien diversifié en REIT.
J’aimerais faire rentrer MPW. Et je regarde CCI (4,28%), CSAL (9,08%), KRG (5,05%), O (4,23%), IRT (7,77%), CORR (8,39%) et LTC (4,90%) pour trouver le point d’entrée qui convient à mon profil.
Hors REIT, je regarde d’abord BIP. Je lorgne également sur les m-Reit, les BDC et le shipping. Mais pour les 2 premiers, je continue à lire et essayer de comprendre avant de tremper un orteil dans la piscine (STWD / NRZ / TWO) pour le dernier je m’essaye avec SSW (vive les montagnes russes !) et peut-être SFL.

Divers
Je suis en train de souscrire des parts de GFF, pour utiliser une partie de mes liquidités, dans une perspective de diversification.

Merci pour vos commentaires et vos conseils.

Mots-clés : exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 12/02/2017 07h30 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine
Avec une partie des liquidités sur le CTO Degiro, j’ai acheté cette semaine :
10 MAC  à 4,10%
30 SSW  à 20%
15 BIP    à 5%
60 WPG   à 10,58%
20 SSW   à 21,86%
4   SPG   à 3,85%

Des valeurs pour partie déjà en portefeuille afin de compléter des lignes, dont la date ex-div est ou était imminente, parfois sur leur plus bas.
Je cherche toujours des idées d’investissement sur la partie Canadienne, en élargissant au delà des seules REIT. J’ai rajouté dans la watchlist Sienna Senior living et Brookfield Residentiel Services, tous les deux relativement à leur plus hauts.

Le portefeuille income arrivent à 190€/mois théoriques  avec un rendement sur PRU de 5,73% et rendement sur valeur portefeuille de 5,93%. L’écart provient principalement des frais des SCPI.
http://img11.hostingpics.net/pics/12852920170212Income.png

Avec une répartition de REIT :
http://img11.hostingpics.net/pics/57963220170212ReitSCPI.png

Dernière modification par PatN (12/02/2017 07h31)

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#3 18/02/2017 08h49 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine
Avec une partie des liquidités sur le CTO Degiro, j’ai acheté cette semaine :
25 KRG à 5,29%
40 DDR à 5,29%
Cela complète bien la partie commerciale de mes Reits. Je suis content d’avoir respecté le seuil mini de rendement, calculé sur la file de ma présentation.

Le portefeuille income arrivent à 195€/mois théoriques  avec un rendement sur PRU de 5,87% et rendement sur valeur portefeuille de 6,08%. L’écart provient principalement des frais des SCPI.
http://img11.hostingpics.net/pics/35105220170219Income.png

La répartition SCPI/REIT/Autres est la suivante :
http://img11.hostingpics.net/pics/46364320170219ReitSCPI.png
Je pense que je commence à avoir une part de REIT commerciaux significatives. Je vais aller chercher des opportunités dans d’autres secteurs pour amorcer un début de ré-équilibrage.

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#4 04/03/2017 10h51 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine
Le mois de mars est un gros mois pour les détachements de dividendes. Bien que la réunion de la FED qui aura lieu les 14 et 15/03 puissent créer un peu d’agitation à la baisse, je profite d’un peu de liquidités et des dates ex-div imminentes pour faire quelques courses.
Sur Degiro :
Achat 100 WPG à 10,86%

Le ré-équilibrage vers d’autres REIT que les malls sera pour le coup d’après. Ou pas.
Par contre pas sûr que je garde cette position additionnelle sur le long terme.

Crowdlending
200€ répartis en 2 prêts chez Crédit.fr le 24/02. Les collectes concernées sont terminées.

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#5 05/03/2017 08h55 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bilan du mois de février


Crédit conso
Remboursement de ma mensualité de février 837€ avec
248€ Appartement
372€ Crowdlending
100€ Eurovalys
22€ Corum
10€ REIT CAN
85€ REIT US

Epargne février 2017
Part Value
140€ PERE Axa retraite => Eurostoxx 600
50€ Yomoni
50€ Wesave
200€ Crédit.fr
40€ Livret A - Trésorerie
1550€ Wesave épouse

J’ouvre un compte Wesave pour mon épouse avec un profil 10. Contrairement à Yomoni (que j’ai aussi), les profils Wesave, même risqués contiennent une part de fond en Euro. Je trouve que cela fait un amortisseur bien meilleur que la part obligation (qui est d’ailleurs à l’origine des seules moins values potentielles sur Yomoni). Comme il faut 1 mois d’attente sur le fond en Euro, on va passer tranquillement la mi-mars et la FED.

Part Income
890€ CTO Degiro

Total : 2920€ épargnés. Un très gros mois : L’absence de vacances cet hiver explique cela.

Transfert
150€ du livret A de mon épouse vers Linxea avec Suravenir opportunités +  Sextant PME / Moneta Multicap/ Sunny Manager/ ETF Emergent / ETF Russie..

Stratégie 2017
1) Sortir complètement d’Eurossima => Fait
2) Ne mettre sur Boursorama en Euro-exclusif que les besoins de liquidités et les sommes en attentes d’investissement sur l’année. => Fait
3) Réfléchir aux GFF (SFO) => Souscription faite.
4) Réfléchir aux FCPI (ID invest) en fin d’année.
5) Faire grossir le portefeuille Income, sans se précipiter avec les hausses de taux annoncés. => Respecté pour l’instant avec presque 10% de liquidités au total.
6) Pour la partie sécuritaire, mettre sur Suravenir opportunités. => OK
7) En cas de fortes secousses sur les marchés, pousser le curseur des UC (depuis le temps que le Krach est annoncé…)
8) Bien étudier la fiscalité des SCPI européenne pour ré-évaluer leur rentabilité avec mon TMI, avant d’investir.
9) Poursuivre très modérément dans le crowdlending. => Toujours plus de retrait que d’investissement.
10) Réfléchir à la nue-propriété de SCPI pour la partie Value du portefeuille, en fonction des clés de répartition.

Watchlist CTO
Je cherche à compléter mon portefeuille de REIT CAN. J’ai une industrielle et une résidentielle.
Boardwalk s’est pris une tôle après l’annonce des résultats et des perspectives mauvaises, notamment avec une compétition très forte pour garder les locataires. Elle n’a pas encore assez baissé à mon goût vue la situation.
Je me tâte pour Sienna Senior Living (5,21%), Brookfield Real estate services (8,07%), Enbridge Income funds(6,02%), Northwest Healthcare (7,88%), H&R (5,96%) et Artis (8,39%).

Pour la partie Degiro, la baisse de 2/3 du dividende de Seaspan affecte ma courbe. Je regarde les résultats et essaye de saisir des opportunités notamment avant la date ex-div
J’ai des ordres sur MPW (7,45%), SKT (3,90%) , AHH (5,43%), HASI (6,66%). Les ordres sont placés pour être en cohérence avec les cibles de rendements espérés définies dans mon profil.
Je regarde SFL (12,24%) et NRZ (11,29%) et je vais passer en revue mon portefeuille pour des renforcements opportunistes.

Dernière modification par PatN (05/03/2017 17h32)

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#6 11/03/2017 22h15 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine
A l’approche du 15 mars et de la réunion de la FED avec la perspective d’une hausse des taux court terme, le 10 ans US arrive à 2,6% et les REIT dévissent, notamment les commerciales : WPG, CBL, DDR, SKT, SPG, KRG, MAC, etc…
Ca fait mal au portefeuille, mais c’est le temps des soldes. Alors je continue petit à petit à faire croitre mon portefeuille.

Achats :
25 SKT à 3,93%
40 HASI à 6,89%
31 AHH à 5,57%
25 STORE à 5,00%
40 SSW à 7,30%
30 MPW à 7,99%

Je viens de faire un virement de 1500€ pour avoir un peu de liquidités à investir la semaine prochaine.

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#7 12/03/2017 23h33 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Toujours en visant des REIT (principalement, mais pas que) à dividende élevés et en profitant des dates ex-div imminentes, voici ce qu’il y a dans ma watchlist au moment où la FED va augmenter ses taux :

Date ex-div du 14 au 23/03 :
SFL : J’ai bien envie d’ouvrir une ligne, même si un peu cher
CCI : Idem, mais un peu trop cher
DDR : J’en ai assez.
MPW : Ligne ouverte.
LTC : Trop cher
Ventas : Trop cher
CONE : Trop cher

Date ex-div du 27 au 31/03 :
AHH : Ligne ouverte et avec une grosse faiblesse sur les cours, j’en remettrai bien un peu
HASI : Idem

CBL : OUI (voir mon commentaire sur la file dédiée PatN - CBL #144
LXP : Je n’y ai pas assez réfléchi
WPC : Encore un chouia trop cher
STORE : OUI (voir mon commentaire sur la file dédiée PatN Store #5
UNITI : Trop cher et trop centré sur son gros client.
JCAP : Trop cher, mais j’aimerai bien pouvoir en remettre
CUBE : Trop cher, je préfère le profil de JCAP
NRZ : J’ai bien envie d’en prendre un peu.


Toutes ces actions n’ont pas leur file sur le forum, il faudra que je pense à en créer certaines, même si je me sens bien incapable d’arriver au niveau d’analyse de mes lectures sur Seeking Alpha ou de certains membres du forum.

Dernière modification par PatN (12/03/2017 23h36)

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#8 18/03/2017 11h29 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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La hausse des taux d’intérêts de la FED semble être passée toute seule. Comme au moment de l’élection de Trump, c’est dans les 10 jours qui ont précédé le jour-J que les mouvements ont eu lieu, et après, les investisseurs ré-investissent.
Finalement, les points d’entrées trouvés il y a 10 jours ne sont pas si mal.

On va voir si des opportunités apparaissent avant le dépassement de la date ex-div sur la liste ci-dessus : j’ai 1500 € dispo pour les actions US et 2000€ pour les actions canadiennes.

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#9 18/03/2017 20h50 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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J’aime bien votre réflexe d’achat/renforcement quand les cours chutent. Mais je ne comprend pas votre intérêt d’acheter avant la date ex-dividende. Quel est la raison? J’aurais davantage l’attitude inverse: acheter après le détachement.

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#10 18/03/2017 21h10 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Stouf,

Peut être pour bénéficier des dividendes rapidement et les ré-injecter dans la foulée. Si, ce n’est pas ça, PatN pourra nous éclairer.


Parrainage Binck (100€)

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#11 19/03/2017 00h41 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Merci pour vos questions et commentaires.

Réussir à se maitriser et investir patiemment est très important. Surtout que nous sommes quand même aux plus hauts de tous les temps sur certains indices et que je suis en train d’opérer un virage important avec le désinvestissement d’une partie significative de mes fonds en euros, à l’image de ce qu’à fait notre hôte en 2013 (Juillet 2013).

Mon portefeuille "Income" a pour vocation à être du Buy & Hold : Acquérir des sociétés, principalement des REIT, qui vont me verser un bon dividende, c’est à dire gros, pérenne et en croissance.
Il est maintenant constitué d’une trentaine lignes. J’essaye de les faire grossir. Et c’est là qu’il faut bien séparer la valorisation du portefeuille de sa composition.

Lorsque vous êtes propriétaire d’une action, achetée 10€ et qui côte 10€ avec un rendement de 10% (1€), votre portefeuille vaut 10€ et vous n’avez pas de plus value latente.
Le jour de la date ex-div, qui correspond à la date de détachement du dividende, mécaniquement et en théorie, l’action côte 9€ et vous avez le coupon de 1€. Votre portefeuille vaut 10€, mais il est constitué d’1 action qui est valorisée 9 € et de cash qui vaut 1€, que vous pouvez ré-investir pour acheter 1/9 d’une nouvelle action. Ainsi, si votre portefeuille vaut toujours 10€, vous êtes maintenant propriétaire de plus d’actions.
Dans votre raisonnement, vous ne voyez qu’un cours d’entrée moins cher (9€) pour espérer faire une plus value plus importante. Ce n’est pas mal en soit, bien au contraire, c’est juste une vision différente pour une stratégie différente.
Sauf qu’en pratique, le jour de la date ex-div, l’action ne baisse pas forcément de la valeur du dividende. Elle peut baisser plus ou moins. On ne le sais pas, et cela ne me pose pas de problème puisque mon but est d’avoir le dividende.

Contrairement à la croissance du portefeuille par plus-value, qui nécessite un bon market timing à l’entrée et à la sortie, la croissance du portefeuille par dividende ne nécessite que de bien maitriser la robustesse du dividende versé, et d’être d’accord avec le rendement offert au moment de l’achat.
C’est pour cette raison que, dans mon reporting, je mentionne non pas le prix d’achat des actions, mais le rendement théorique à la date d’achat. Justement pour me focaliser, non pas sur une plus value potentielle, mais sur le rendement de ce que j’achète.
Mon portefeuille ne vaut pas "39000€" mais "57 OHI + 210 CBL + ….."

Puisque les fonds sont limités, entre plusieurs actions que je souhaite acheter, la date ex-dividende apparait comme un critère secondaire qui vient départager et m’aider dans mon choix.

Effectivement, l’argent récupéré est rapidement ré-investi. Dans mon cas, les dividendes servent à rembourser partiellement un crédit conso (cf détails ci-dessus) qui a lui-même été utilisé pour souscrire des parts de SCPI de ce portefeuille "Income". Lorsqu’il sera remboursé, et en fonction des conditions de marché, j’en reprendrai un autre.

Dernière modification par PatN (19/03/2017 00h45)

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#12 19/03/2017 00h55 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Re-bonsoir PatN

Je reviens vers vous concernant SFL (ship Finance International). Qu’est ce qui a retenu votre attention sur cette société ? J’ai regardé es résultats et j’ai l’impression que le Payout Ratio est supérieur à 100%. Pourtant, c’est une société qui a augmenté son dividende chaque année depuis 8 ans. Est ce que je me tromperais ? (J’y ai laissé un commentaire sur la file de Seaspan Corp: (2/2) Seaspan Corp : le plus important propriétaire indépendant de porte-conteneurs)

Bonne soirée.


Parrainage Binck (100€)

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#13 05/04/2017 19h22 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bilan du mois de mars


Crédit conso

Remboursement de ma mensualité de février 837€ avec
244€ Appartement
523€ Crowdlending
22€ Corum
10€ REIT CAN
38€ REIT US

Epargne mars 2017

Part Value
140€ PERE Axa retraite => Eurostoxx 600
50€ Yomoni
50€ Wesave

Le compte wesave de mon épouse est dans le délai de 1 mois, les versements programmés commencent en avril.

Part Income
1500€ CTO Degiro

Total : 1740€ épargnés. Un bon mois.

Transfert

150€ du livret A de mon épouse vers Linxea avec Suravenir opportunités +  Sextant PME / Moneta Multicap/ Sunny Manager/ ETF Emergent / ETF Russie.

Income : Achats de la semaine

25 UNIT à 9,32%
25 KIM à 4,90%

Par rapport à mon commentaire ci-dessus, je n’ai finalement pas repris en mars, avant la date ex-div du CBL et du STOR, par contre j’ai fait rentré UNIT, le titre étant revenu à un niveau plus raisonnable.

Watchlist CTO

J’ai mis des ordres pour Sienna Senior Living et Brookfield Real estate services sur mon CTO Binck.
Je continue à renforcer les ations que j’ai en portefeuille et en faire rentrer de nouvelles, suite à mes différentes lectures, notamment sur Seeking Alpha et ici sur le forum.
Quelques titres avec des ordres placés : CBL, DDR, SPG, CIO, SSW, STOR, IRM, DFT.

A fin mars, le portefeuille de "REIT" est réparti ainsi :
http://img4.hostingpics.net/pics/21897420170331ReitSCPI.png
Il y a certaines lignes qui sont un peu trop grosses et sur lesquelles je pourrai m’écarter du Buy&Hold pour rebalancer sur des secteurs plus chahutés. En novembre, les REIT Healthcare étaient très attaqués, c’est maintenant au tour du Retail. On verra avec les prochains résultats ce qu’il en est de la robustesse des dividendes.

Et les revenus sont à 211€ brut/mois soit un rdt/PRU à 5,98% :
http://img4.hostingpics.net/pics/86701320170331Income.png

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#14 06/04/2017 09h52 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour PatN,
Merci du suivi. Par rapport à votre réponse sur l’achat avant la date ex-div, je comprends bien votre approche de créer un flux cash à partir des dividendes. Je reste cependant sur ma position. Le dividende représente une perte nette richesse pour l’actionnaire à cause de l’imposition (à nuancer dans le cas des REITs puisque la double imposition est évitée). Donc quand il m’est possible de l’éviter, en investissant par le détachement par exemple, je le fais.

Sur votre watchlist, j’aime bien DFT. Il me semble que le titre est le plus raisonnablement valorisé dans le secteur des centres de données. De nouveaux bâtiments en construction seront opérationnels dans le courant de l’année. On peut ainsi attendre de la croissance. Attention à la concentration géographique (sur la Virginie de mémoire) tout de même.

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#15 07/04/2017 22h05 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Stouf,

vous avez tout à fait le droit de rester sur votre position. Vous n’avez d’ailleurs peut-être pas tord, en théorie.
Il est vrai que le dividende subit un frottement fiscal.
Il est vrai qu’en théorie, acheter après le détachement du dividende, si le cours a baissé du même montant (ce qui doit être le cas en théorie), on évite ce frottement.
Mais, là vous êtes dans une approche plus-value.
Et moi je suis dans une approche cash-flow.

La différence entre les 2, c’est que l’approche plus-value nécessite un bon market timing à l’achat ET à la vente. Et que ça c’est dur.
Alors je le fais sur la partie "Value" de mon portefeuille décrite plus haut.
Et sur la partie "Income", que j’ai créée après avoir bien lu le forum et l’expérience de notre hôte, j’essaye de faire différemment.
Ce n’est d’ailleurs pas une martingale, c’est juste un critère de plus au moment où je fais mon choix. Hier j’ai décidé de ne pas renforcer CIO malgré la date ex-div à ce jour, car le cours avait beaucoup trop monté depuis 1 semaine par rapport à mes critères.

Mon ordre sur DFT est placé trop bas pour l’instant et le cours est à la hausse. On verra un autre moment pour rentrer.

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#16 08/04/2017 00h11 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour PatN,

"PatN" a écrit :

Vous n’avez d’ailleurs peut-être pas tord, en théorie.

"PatN" a écrit :

Mais, là vous êtes dans une approche plus-value.
Et moi je suis dans une approche cash-flow.

Effectivement, la théorie dit que l’approche rationnelle est celle du "retour total" cad les dividendes + les plus values.

Cela n’a pas vraiment de sens de séparer les deux, car c’est un vase communicant.

Pour une analogie sur les vases communicants justement , imaginons par ex que l’on considère une entreprise comme un réservoir d’eau de pluie que vous possédez à 100%, et que prendre un dividende revient à transférer l’eau du réservoir vers une bouteille que vous gardez chez vous.

En prenant l’eau et en la gardant chez vous, vous ne devenez pas plus riche en eau.
En prenant un dividendes des comptes de l’entreprise et en le mettant dans votre compte courant, vous ne devenez pas plus riche. Vous avez juste fait une opération comptable de transfert d’argent.

Pour revenir à la finance, par exemple, si vous regardez deux obligations, avec même par de 100, même maturité 10 ans, même émetteur etc.. mais un coupon différent :
A) 3,7% de coupon, prix 90
B) 4,35% de coupon, prix 95

Allez-vous examiner indépendamment la plus value (+10 pour A, +5 pour B) et conclure que A est supérieur à B, ou éxaminer indépendamment le rendement et conclure que B est mieux que A ?

Non, car la méthode correcte est de calculer le YTM (yield to maturity, rendement jusqu’à la maturité). Il est de 5% dans les deux cas, donc le choix de A ou B est indifférent (hors considérations fiscales etc).

Pour une action c’est la même approche : il faut réunir la composante plus value et la composante dividendes dans un seul ensemble qui est le "retour total".

Dernier point, il ne faut pas oublier que le dividende n’est pas la seule méthode pour transférer du cash de l’entreprise vers l’actionnaire : le rachat d’action représente plus que les dividendes (aux USA au moins) et cela va croissant.


Markets are not perfect, but everybody else is worse

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#17 08/04/2017 14h01 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Treffon,

je n’ai que peu de commentaires à faire sur votre raisonnement théorique.
Je ne prétends pas que ni vous, ni Stouf avez tord. Au contraire.

Mais après presque 30 ans sur les marchés financiers, je suis arrivé à plusieurs conclusions, la première étant que la théorie m’importe de moins en moins et la pratique beaucoup plus.
La seconde est que les marchés sont depuis plusieurs années pilotés par des algorithmes et de l’analyse technique, et que leur efficience ne se voient que sur une maille de temps plus grande.
La troisième est que la répartition des évolutions journalières du marché ne suit pas une belle courbe de Gauss, mais une loi de puissance, ce qui en pratique veut dire que les évènements extrêmes ont un impact important sur le résultat final. De là en découle l’importance vitale du market-timing pour réaliser des plus-values.

La lecture de ce forum m’a beaucoup aidé pour bien comprendre l’approche Income de l’approche Plus-Value. Les 2 nécessitent du market timing, mais les gains de l’approche plus-value sont à 100% sur cet item (lorsque l’on part de l’hypothèse que les variations causées par les inefficiences temporaires du marché sont supérieures au trend intrinsèque lié à la qualité ou aux défauts de la société)

Mon propos est donc : En théorie, vous avez raison. En pratique, je fais comme je le présente dans mon portefeuille.
Libre à vous de penser qu’en théorie ce n’est pas le plus efficient. C’est surement exact.
Mais cela correspond à l’objectif que je me suis fixé pour cette poche de mes actifs.

Bonne réflexion, bon partage et bons investissements !

Dernière modification par PatN (08/04/2017 15h14)

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#18 09/04/2017 09h39 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

Avec la faiblesse des cours des centres commerciaux, je n’ai pas pu m’empêcher, j’ai compléter quelques lignes :
50 CBL à 11,21%
45 DDR à 6,08%

On n’est jamais au plus bas, mais les rentabilités instantanées sont supérieures à mes seuils (> 5,28%, cf Présentation PatN).

Ordres toujours en cours sur SIA.TO et BRE.TO, SPG, STOR, IRM, DFT.

Exotiques
J’ai mis pour 350€ de crowdlending sur la plateforme LesEntrepreteurs, où j’avais déjà 3 dossiers pour 200€. La plateforme débute, elle a des durées de collectes trop longues, mais les projets sont intéressants et elle co-investit, sur le même modèle que Lendix. Elle me semble avoir un profil intéressant.

Dernière modification par PatN (09/04/2017 09h41)

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#19 15/04/2017 12h27 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

88 BRE.TO à 8,05%

Les frais sur Binck me poussent à faire des lignes de 1000€, quand sur Degiro je me fixe plutôt 500€ par ordre. Comme l’a fait remarqué Philippe dans sa newsletter et sur le forum, le taux à 10 ans US baisse, et les REIT remontent. Ce qui fait que mes autres ordres n’ont pas été déclenchés :
SIA.TO, KIM, SPG, STOR, IRM,  DFT, GPT, SFL. (SIA et SFL ne sont pas des REIT !)
Mes cibles pour GPT et STOR sont trop basses par rapport aux cours actuels, ce qui va peut être me pousser à mettre ces liquidités sur des valeurs dont la date ex-div est imminente, et qui font partie de mon portefeuille ou de ma watchlist, comme SKT.

Quelques évènements récents sur les valeurs en portefeuille :
Les REIT commerciales sont toujours au plus bas, mais plus au plus bas du plus bas.
CCP achète pour 400M$ d’Hôpitaux, rendant son profil un peu moins risqué que 100% SNF
MPW se ressaisit au fur et à mesure qu’un de ses locataires (Adeptus) se restructure.
OHI, dont la date ex-div approche, a encore annoncé une hausse de 0,01$ de son dividende soit +1,6%
SKT, dont la date ex-div approche, a annoncé une hausse de 5,4% de son dividende. Pour un REIT massacré, c’est pas mal comme message.
SSW a changé des membres de son board en faisant rentrer des représentants d’actionnaires importants :Seaspan Board Change
STOR augmente son capital (>8M d’actions soit environs 200M$), et se refinance avec 235M$ à 3,7%
UNIT acquiert Southern Light pour 700M$, après l’acquisition de Hunt, et diversifie sa base client à 30% (les 70% restant sont Windtream)
Voilà pour cette semaine !

Dernière modification par PatN (15/04/2017 12h27)

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#20 22/04/2017 11h05 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

35 SKT à 4,15%
15 IRM à 6,07%

Tanger Factory Outlets reste sur ses plus bas alors que le dividende approche et qu’il a été augmenté.
Iron Mountain permet de renforcer la partie Storage avec un rendement correct. Découverte sur Seeking Alpha suite à un article de Brad Thomas. La société vient de sortir sa présentation pour les investisseurs, avec une projection de hausse du dividende sur plusieurs années.
J’ai enlevé mon ordre sur SIA.TO qui s’éloigne de ma cible minimale de rendement, que j’ai remplacé par ENF.TO, qui n’a pas encore été exécuté.
Sur la partie US, je cherche à me renforcer sur KIM et ouvrir des petites lignes sur PK voire GMRE suite aux articles sur Seeking alpha, et potentiellement SFL.

UNIT a lancé une augmentation de capital à 26,5$ pour financer une partie des acquisitions annoncées. Je me renseigne auprès de mon courtier pour voir comment y participer (et à quels frais).
JCAP a flambé sans que je comprenne trop pourquoi. Je n’ai trouvé qu’un investissement de 30M$ fait sur avril.
STAG est sur ses plus hauts et je me demande si je ne trouverai pas une meilleure opportunité où investir, mais je n’ai que peu de REIT industriel dans mon portefeuille.
SFL s’est fait un peu secoué avec le newsflow sur Seadrill, mais finalement pas tant que ça.
NRZ par contre s’est pris un -15% dans la journée et remonte bien depuis, après les péripéties sur une de ses contreparties OCN. N’ayant pas encore assez bien compris ce business, je n’ai pas osé franchir le pas.
GPT annonce une augmentation de capital à 27,6$ pour 235 M$ alors que la compagnie est sur un plus haut historique et en même temps des résultats préliminaires du T1 un peu en baisse. On va laisser passer le pic, et on verra plus tard pour y investir.

Exotique
J’ai remis 200€ sur des projets de la plateforme LesEntrepreteurs, ce qui porte à 550€ les investissements que j’y ai fait ce mois ci. A la fin de la semaine j’ai reçu un mail de de Crédit.fr qui annonçait le premier défaut, au bout de 18 mois sur 36 d’une société en LJ qui n’a jamais eu aucun retard de paiement. A suivre.

Dernière modification par PatN (22/04/2017 11h06)

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#21 22/04/2017 11h42 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je reviens sur le debat sur les dividendes en recommandant la lecture de ce document en anglais:

The Dividend Disconnect -
7th Miami Behavioral Finance Conference 2016


Je cite :

"The dividend disconnect" a écrit :

Demand for dividends is systematically higher in periods of low interest rates and poor market performance, leading to high valuations and lower future returns for dividend-paying stocks.

En gros, comme beaucoup de gens recherchent les dividendes, les prix des titres Income augmentent et les titres ont par conséquent des rendements pas top. Et ceci n’a rien à voir avec l’efficience des marchés, il s’agit d’études sur le comportement des investisseurs ( behavior)

Pour un backtest d’une stratégie dividende:
Dividends are the worst

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#22 29/04/2017 08h42 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

J’aurais été inspiré de ne rien faire cette semaine sur les REIT, vu la séance de moins bien de vendredi, mais j’ai quand même fait quelques achats :

22 PK        à 6,51%
5   O         à 4,23%
25 KIM      à 5,02%
5  SPG      à 4,19%
42 ENF.TO à 6,14%

PK : Découverte sur SeekingAlpha (article de Brad Thomas), me permettant d’ouvrir une ligne dans le secteur Reit Hotelier, sur des actifs prime.
O : J’ai craqué, et j’y suis rentré avec une mini-dose. Les résultats sont encore vraiment bons. Je sais qu’elle est chère.
KIM : Je complète ma ligne, renforcé par mes lectures sur SA.
SPG : Idem. Je la préfère à Macerich (dont je suis également actionnaire).
ENF.TO : L’ordre est passé. J’aime bien la croissance régulière du dividende, et je rentre sur un secteur où je n’étais pas : les pipelines.

Il y a eu beaucoup de publication de résultats, je vais essayer de m’en faire une synthèse pour passer en revue mon portefeuille.
Vendredi, la journée a été mauvaise, j’aurai pu rentrer à des cours plus bas. On n’arrive jamais à toucher le mini. Il faut que je réussisse à maitriser mes ardeurs d’investissement : c’est addictif que de voir la courbe des revenus mensuels théoriques monter à chaque achat…

Dernière modification par PatN (29/04/2017 08h53)

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#23 29/04/2017 09h51 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je me suis dit la même chose pour la séance de vendredi. J’ai renforcé Vereit jeudi. C’est dommage, mais bon, il faut se dire que l’on ne peut pas prévoir l’avenir, et donc les cours du lendemain, sinon on serait déjà riche smile

Concernant Realty Income, les résultats sont excellents de trimestre en trimestre, avec une hausse régulière du dividende. Si les performances passées ne présagent pas des performances du futur, c’est rassurant et on peut se dire qu’en achetant maintenant, dans quelques années, nous aurons peut-être un rendement sur PRU bien supérieur.


Parrainage Binck (100€)

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#24 01/05/2017 09h42 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je n’ai pas lu les 59 pages de l’article (46 sans les annexes et la bibliographie). Il y a surement des informations très intéressantes sur la théorie, mais pas encore la martingale pour gagner à tous les coups en pratique.

lionelo a écrit :

Demand for dividends is systematically higher in periods of low interest rates and poor market performance, leading to high valuations and lower future returns for dividend-paying stocks.
(…)
En gros, comme beaucoup de gens recherchent les dividendes, les prix des titres Income augmentent et les titres ont par conséquent des rendements pas top.

Il y a un petit écart entre votre citation et votre traduction. Je ne sais pas vous, mais avec un Nasdaq et un Dow à leurs plus hauts historiques et les bourses européennes à des extrema locaux, on ne peut pas dire qu’on soit dans un "poor market performance".
Par contre c’est sûr que les taux faibles sur les marchés obligataires ont poussé certains investisseurs à se tourner vers les actions à dividendes, poussant leur évaluation à la hausse.

lionelo a écrit :

Pour un backtest d’une stratégie dividende: Dividends are the worst

Toujours plus facile de faire l’histoire après coup. Je ne suis pas sûr qu’un bilan en janvier 2002 ou juillet 2009 donne le même résultat. Et puis là encore, il faut rapprocher la performance de son objectif et du risque que l’on est capable de supporter.

Lorsque l’on regarde la synthèse de cet article, on voit :

Meb Faber a écrit :

The basic summary is that:

    1)Dividend yield investing is rooted in value investing.
    2)Historically, focusing on dividend yields rather than value, has been a suboptimal way to express value.
    3)If you have to focus on dividends, you MUST include a valuation screen or process to avoid high yielding but expensive, junky stocks.
    4)The hunt for yield has caused dividend stocks to reach valuations levels never seen before relative to the overall market.
    5)Since dividend stocks are currently expensive, we prefer a shareholder yield approach combined with a value composite screen.
    6)Once you have a preferred value methodology, AVOIDING dividend stocks in the strategy could results in additional post tax alpha of approximately 0.3% to 4.5% for taxable investors.

2) => peut-être.
3) => Tout à fait d’accord, le dividende seul n’est pas le facteur d’investissement. Mais ce n’est pas ce que je fais, ni ce que je prône, ni ce que je vois des portefeuilles "Income" sur le forum, en commençant par l’IH.
4) Peut-être. Et encore, on pourrait regarder les Reit commerciaux, pour se rendre compte du contraire.
5) Tout à fait d’accord, et idem au 2)
6) Oui, les frottements fiscaux ont un impact sur la performance.

Mais pour moi, le plus gros impact sur la performance d’un investissement value, c’est de devoir réussir du market timing à l’achat et à la vente. Je ne sais pas comment vous faites pour y arriver.

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#25 01/05/2017 10h09 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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PatN vous écrivez:

"Mais pour moi, le plus gros impact sur la performance d’un investissement value, c’est de devoir réussir du market timing à l’achat et à la vente. Je ne sais pas comment vous faites pour y arriver."

Oui c’est difficile -

J’ai lu votre stratégie : "Mon portefeuille "Income" a pour vocation à être du Buy & Hold : Acquérir des sociétés, principalement des REIT, qui vont me verser un bon dividende, c’est à dire gros, pérenne et en croissance. "

Du coup vous pourrez baisser votre Pru tôt ou tard … surtout si vous etes chez IB ou les frais sont tellement minimes qu’ils "disparaissent"

Votre rendement moyen sur ces reits apres la retenue de 15% est de ? Target de ?
Desolee si vous l’avez déjà note queque part - j’ai survole la file -

Perso en phase de consommation je cherche aussi un bon flux régulier de dividendes - ce que je trouve aux UK net 6.5% + P-V. Je n’ai que CBL comme reit.
Apres je n’ai pas le meme frottement fiscal que vous (expat au Lux 50% des dividendes non-taxes)

Quant au fond de la question … cette baisse apres versement est tres passagere sur mes stocks UK et meme inexistante desfois. Alors je "roule" une partie en vendant au PRU ou au-dessus une partie de ma position pour renflouer un stock qui paye dans les 2 ou 3 semaines qui suivent.
Je constate qu’un stock qui paye 4 fois/an reste plus stable que celui qui paye 1fois/an
Par contre CBL bouge beaucoup!

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