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#26 05/05/2017 19h32 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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sissi a écrit :

Du coup vous pourrez baisser votre Pru tôt ou tard … surtout si vous etes chez IB ou les frais sont tellement minimes qu’ils "disparaissent"

Oui, c’est exactement ça : Je renforce ou je crée des nouvelles lignes selon les opportunités du moment, car je suis en phase de construction du portefeuille Income. Dans un 2ème temps, peut-être pourrais-je opérer des rotations sectorielles au sein de mes Reits. Je m’ouvrirai surement aussi à d’autres secteurs.
Je suis chez Degiro.

sissi a écrit :

Votre rendement moyen sur ces reits apres la retenue de 15% est de ? Target de ?

Target : Le but est de pouvoir financer mon loyer - cf ma page de présentation.
Le rendement brut actuel est 6,07% brut sur PRU (Reit US / Reit CAN / SCPI europe).

sissi a écrit :

Perso en phase de consommation je cherche aussi un bon flux régulier de dividendes - ce que je trouve aux UK net 6.5% + P-V.

Attention, pour ma part je ne suis pas rentier et pas en phase de consommation. C’est juste que sur une partie de mes actifs je cherche à appliquer cette stratégie.

sissi a écrit :

Apres je n’ai pas le meme frottement fiscal que vous (expat au Lux 50% des dividendes non-taxes)

Pour les réflexions sur le frottement fiscal et sur les niveaux mini de performances que j’attends, tout est expliqué dans ce post.

Dernière modification par PatN (06/05/2017 09h52)

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#27 06/05/2017 10h22 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bilan du mois d’avril


Crédit conso


Remboursement de ma mensualité de 837€ avec
244€ Appartement
445€ Crowdlending
23€ Corum
10€ REIT CAN
115€ REIT US

Epargne avril 2017

Part Value
140€ PERE Axa retraite => Eurostoxx 600
50€ Yomoni
50€ Wesave
400€ Wesave épouse
550€ Crowdlending Les entrepreteurs
1162€ Trésorerie Livret A épouse

Part Income
6770€ CTO Degiro

Total : 9122€ épargnés. Mois exceptionnel avec l’épargne intégral du bonus annuel et de l’intéressement.

Transfert

730€ Remboursement FCPI vers CTO Degiro.
150€ du livret A de mon épouse vers Linxea avec Suravenir opportunités +  Sextant PME / Moneta Multicap/ Sunny Manager/ ETF Emergent / ETF Russie.

Focus Portefeuille Income

A fin avril, le portefeuille de "REIT" est réparti ainsi :
https://img4.hostingpics.net/pics/75598520170501ReitSCPI.png

On voit très clairement le biais "Centres commerciaux" s’accentuer : Ils sont au plus bas et délivrent un rendement élevé. Il faudra que je pense à ré-équilibrer tout ça.
Je continue également à faire rentrer de nouveaux sous-secteurs : Hôtels ce mois-ci.

Les revenus sont à 241€ brut/mois :
https://img4.hostingpics.net/pics/26516820170501Income.png

soit un rdt/PRU à 6,07% :
https://img4.hostingpics.net/pics/43085120170501Situationrendement.png

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#28 08/05/2017 23h16 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

Je n’ai pas pu résister la semaine dernière, après le coup de tabac qui continue de s’abattre sur les REIT (notamment les commerciales), j’ai continué à investir petit à petit :
Achat :

30 STOR à 5,39%
6   DFT   à 3,98%
35 UNIT à 9,52%


Ce qui me donne un rendement sur PRU de 5,98% et 248€/mois de revenus bruts.
https://img15.hostingpics.net/pics/48933320170507Situationrendement.png

Avec la forte baisse du retail, on trouve des valeurs dites "Blue chip" avec des rendements intéressants. Il est difficile de savoir jusqu’où la baisse va aller.

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#29 09/05/2017 00h36 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je souhaite profiter de la publication des résultats du T1 2017 pour passer en revue mon portefeuille, voir l’évolution de chaque valeur depuis mon 1er achat et préparer les prochains investissements.

Voici la liste de mes 1ères lignes de REITs :
https://img15.hostingpics.net/pics/52117320170507ReitSup1000.png

Que s’est-il passé pour ces sociétés?

STORE
En début d’année, je me notais d’en acheter massivement :"En croissance, avec un faible payout et qui augmente ses dividendes. Top". J’ai passé 5 ordres depuis le 15/12/2016.

Rappel - Eléments T4 2016
AFFO 2015 : 1,49. AFF0 2016 : 1,64. Guidance 2017 donnée au T4 2016 : entre 1,74 et 1,76 Revenus +28,3%

Au T1 2017 :
AFFO per share of $0.43 soit 1,72$ en rythme annuel,
Des investissements qui continuent :

STORE Press release a écrit :

"Invested $420.7 million in 95 properties at a weighted average initial cap rate of 7.7%"

Et la guidance 2017 est ré-affirmée :

STORE conference a écrit :

Today, we’re affirming our 2017 AFFO per share guidance in the range of $1.74 to $1.76

Press Release STORE
Earning conference

Mon avis
Bien content de voir la valeur prise dans le tourbillon baissier du Retail alors que son profil est assez original. Au dessus de 5,28% de rendement (cf ma présentation), la valeur correspond à mes attentes. On verra si la baisse se poursuit et si je peux trouver des liquidités pour continuer à y investir. Price/AFFO à 12. Top.

Washington Prime Group WPG
En début d’année, je me notais que j’étais déjà bien chargé avec cette valeur et que je pourrais saisir une opportunité à la hausse pour en alléger un peu. J’ai passé 5 ordres depuis le 12/10/2016.

Rappel - Eléments T4 2016
1) le AFFO Payout était faible à 56%,
2) mais l’AFFO a décru de 7% entre 2015 et 2016,
3) et la guidance 2017 entre 1,62 et 1,68$ implique jusqu’à 10% de baisse supplémentaire.
4) Les revenus sont en baisses de 5,1% au Q4/2016
Conclusion : Dividende très bien couvert, mais perspectives en baisses. Pas de hausse de dividende à espérer.

Au T1 2017 :
FFO en légère hausse :

WPG Press release a écrit :

Funds from Operations (“FFO”) for the first quarter of 2017 were $94.0 million, or $0.42 per diluted share. This compares to $91.7 million, or $0.42 per diluted share, during the same quarter a year ago.

Occupation stable, loyer au pied carré en légère hausse, mais baisse des ventes par pied carré

WPG Press release a écrit :

Ending occupancy for the total portfolio was 92.7% as of March 31, 2017, flat compared to a year ago. Base rent per square foot for the total portfolio was $21.47, an increase of 0.4%, compared to $21.39 per square foot a year ago. Inline store sales at the Company’s enclosed properties were $367 per square foot for the twelve months ended March 31, 2017, compared to $376 per square foot for the same period a year ago.

Mais surtout guidance en hausse : on passe de 1,65 à 1,67$. C’est un message positif.

WPG Press release a écrit :

We increased guidance for fiscal 2017FFO to the midpoint of $1.67 per diluted share,

Press release
Earning call

Mon avis
A plus de 12% de rendement pour une société dont le dividende est très bien couvert, qui maintient son FFO, ses prix de location et son occupation et qui augmente sa guidance, c’est pas mal.

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#30 13/05/2017 11h49 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

50 CBL à 13,00%
50 WPG à 12,27%


Le retail bashing continue, alors je moyenne à la baisse.
Je suis suffisamment chargé en Reit commercial de différentes sortes et sur différents format, il faut que je fasse une pause et continue d’analyser les résultats du T1 2017.

Dernière modification par PatN (13/05/2017 11h49)

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#31 13/05/2017 14h09 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Suite de mes réflexions personnelles

CBL
Rappel T4 2016
1)AFFO Payout ratio très faible à 44%
2) Croissance de l’AFFO de 4% par rapport à 2015.
3) AFFO Guidance 2017 entre 2,26 et 2,33$ soit jusqu’à 6% de baisse
4) Dettes en baisse
5) Revenus en baisse de 6,9% au Q4/2016.
Conclusion : l’entreprise continue de se désendetter, avec un payout ratio super faible. Accumulable pour moi.

T1 2017
Total revenue passe de 263 M$ à 238M$.
Dettes passent de 4465 M$ à 4522M à 4,65% contre 4,82%, dont 572 M$ à payer en 2017. Vu la valeur de l’action, il ne vaut mieux pas avoir à faire une augmentation de capital.
Baisse du FFO/Share de 0,56 à 0,52$, dont 0,05$ d’impact liés aux ventes d’actifs, mais qui couvre toujours très bien le dividende de 0,265$
Baisse de la guidance 2017 à $2.18 to $2.24 per diluted share contre entre 2,26 et 2,33$ initialement.
Portfolio occupancy passe de 91,6% à 92,1%
Vente moyenne à 372$/sqf contre 378$/sqf.

Le message du CEO est très clair : ce n’est pas un bon trimestre :

Stephen Lebovitz - Earning call transcript" a écrit :

While we are disappointed with our results for this quarter and that they do not provide ammunition to dispel the negative reports in the media.

Mon avis
Toujours un dividende extrêmement bien couvert. Puisqu’ils semblent être arrivés à la fin du repositionnement de leur portefeuille, on va observer si des signes de stabilisation voire d’amélioration apparaissent. La baisse, que dis-je, l’effondrement des cours est dur à vivre. Mais c’est ce auquel j’étais préparé en créant ce portefeuille. En attendant, j’encaisse le dividende et je surveille l’évolution des résultats.

Résultat T1 2017
News récentes : Ventes de 2 malls pour 53,5M€ avec le commentaire du CEO indiquant qu’ils arrivent à la fin de leur cycle de vente.

SPG
Rappel
Je m’étais dit précédemment, que ma ligne était constituée (à 182$), et qu’il fallait que j’attende une baisse pour me renforcer, ce que j’ai fait à 167$.

T1 2017
Revenus passent de 1336 M$ à 1345M$.
• FFO was $985.0 million, or $2.74 per diluted share, as compared to $951.8 million, or $2.63 per diluted share, in the prior year period, an increase of 4.2%, ce qui fait 65% de Payout ratio avec un dividende à 1,75/Trimestre.
• Occupancy was 95.6% at March 31, 2017, unchanged from March 31, 2016.
• Base minimum rent per square foot was $51.87 at March 31, 2017, an increase of 4.4% compared to the prior year period.
Baisse du coût de la dette de 3,76% à 3,4%
Guidande 2017 ré-affirmée $11.45 à $11.55 FFO/share.

David Simon - CEO a écrit :

"We are off to a good start in 2017 with the reporting of financial and operational results that exceeded our expectations, led by 3.8% growth in comparable property net operating income.
We continue to strengthen our retail real estate portfolio through our investment activities, including the opening of two new international outlet centers. Today, even in the current choppy retail environment, we are pleased to reaffirm our outlook for the year which is a testament to the strength of our company"

Mon avis
Société très solide, avec un coût du capital faible, un dividende bien couvert et des résultats financiers qui progressent. Content de l’avoir en portefeuille, malgré la tempête sur le retail US actuellement.
Report T1 2017 SPG

Omega Healthcare Investors OHI
Rappel
1ère ligne constituée en octobre 2016, que n’entendait-on pas sur le Healthcare, et notamment les SNF au moment de l’élection de Trump. J’espérais en début d’année me renforcer sur les plus bas (<30$) mais cela n’a pas eu lieu.

T1 2017
Total revenue à 231M$ contre 213M$ au T1 2016.
Q1 adjusted FFO of $176.7M or $0.86 per share vs. $165.4M and $0.83 one year ago. Dividend is $0.63.
Full-year AFFO guidance is affirmed at $3.40-$3.44 per share.

Mon avis
Tout va bien, société en croissance, avec une guidance confirmée et un dividende croissant. En attente d’une faiblesse passagère pour renforcer.
T1 2017
Conference T1 2017 Transcript

Tanger Factory Outlet SKT
Rappel
Non significatif : Achat récent (mars-avril 2017)

T1 2017
Revenue of $121.37M (+9.5% Y/Y)
FFO +5.5% à $0.58 per share, or $57.7 million, from $0.55 per share, or $54.7 million, for the first quarter of 2016.
Consolidated portfolio occupancy rate was 96.2% on March 31, 2017, compared to 96.6% on March 31, 2016
Ventes moyennes passent de 401 $/sqf à 380 $/sqf
Weighted average interest rate was 3.72%, avec pas de remboursement en 2017 et 2018.
Guidance FFO & AFFO en baisse entre 2,40 - 2,45$ contre 2,41 - 2,47$
Le message du PDG est trash pour les sociétés commerciales en difficultés :

Steven Tanger a écrit :

We believe the current retail environment characterized by bankruptcies and store closure announcements is a direct result of underperforming retailers having not invested in their product, their store experience or their balance sheets; which in many cases has resulted as -- it was the result of leverage buyouts by private equity firms.

Mon avis
Content d’avoir cette société, 100% outlet en portefeuille, même si j’ai contruit la position un peu trop haut (33$). Tous les indicateurs ne sont pas au vert, mais la société vient d’augmenter son dividende. Alors c’est très bien comme ça. Si je n’étais pas autant chargé en Reit Commerciaux, j’en reprendrai surement un peu.
T1 2017
Présentation SKT

News récentes
Achat d’insider sous 30$
Achats
Achats

Uniti Group UNIT
Rappel
Guidance entre 2,59 et 2,63$
Revenus +19% au Q4/2016
Je m’étais dit : Risqué mais pourquoi pas, sur une faiblesse vers 25$

T1 2017
Revenue of $211.5M (+21.1% Y/Y) contre 174 M$
Q1 FFO of $0.65 (pour un dividende à 0,60$)
Dettes en baisse de 4394 M$ à 4333 M$
Guidance en baisse entre 2,48$ et 2,52$, lié aux augmentation de capital. A ce titre, le message du CEO est intéressant :

Kenny Gunderman - CEO a écrit :

With these opportunities in mind, we pre-funded the Hunt and Southern Light acquisitions with our most expensive sources of capital, which creating maximum financial flexibility for M&A during the balance of the year, including potentially larger, more strategic transactions.

Mon avis
Très content, d’avoir pu faire rentrer un autre type de Reit dans mon portefeuille, avec un dividende supérieur à 9% :le marché voit toujours un risque très fort avec 70% des revenus venant de Windstream (dont ils sont un spin-off). Je vois que la croissance de la société est forte, qu’ils ont de nombreuses acquisitions en vue, et qu’ils ont levé du cash au bon moment. Cela me donne envie de continuer à investir, en profitant d’opportunités à la baisse.
Conference transcript

Dream industrial DIR.UN
Rappel
Ligne canadienne sur mon compte CTO Binck. A laisser vivre tranquillement avec un dividende >8%

T1 2017
Occupancy rate  93.9% contre 93.5% un an plus tôt.
Loyer moyen 7,19 CAD/sqf contre 7,15 CAD/sqf un an plus tôt. Renewals for the quarter were
completed at $6.73 per square foot, or $0.11 higher than corresponding expiry rates.
Revenus totaux passent de 44,0 à 42,8 M CAD soit - 2,65%
L’AFFO est stable à 0,20 CAD/share
Coût moyen de la dette à 3,89% contre 3,83%
Total  debt as at March 31, 2017 was $862.7 million (debt-to-total assets à 52.3%), dont 83M CAD à payer en 2017.

Mon avis
Les opérations semblent se stabiliser au Canada, c’est très bien. Les Reit industrielles y sont beaucoup moins chères qu’aux US, et les cours moins volatils. On peut laisser dormir cette ligne tranquillement.
T1 2017

DDR corp
Rappel
Je m’étais construit une ligne un peu plus grosse que prévue au T1 2017, en imaginant me laisser la possibilité d’en alléger un peu ultérieurement.

T1 2017
FFO was $108.5 million or $0.30/share contre $114.2 million or $0.31/ share au T1 2016. The year-over-year decrease in OFFO is primarily attributable to the dilutive impact of deleveraging through asset sales.
Achieved a portfolio leased rate of 94.3% at March 31, 2017, compared to 95.0% at December 31, 2016, on a pro rata basis
Increased the annualized base rent per occupied square foot by 5.5% on a pro rata basis to $15.67 at March 31, 2017, from $14.86 at March 31, 2016
Baisse de la guidance (montant FFO non précisé) où on passe d’une hausse de 1% à une baisse de 1,5%.

Mon avis
La baisse de la guidance et la focalisation sur les faillites envoie un message négatif au marché. L’action a fortement baissée, mais le dividende est bien couvert (0,19 pour FFO de 0,30).
J’ai juste un peu trop de Reit commerciaux de 2ème catégorie, donc je ne pense pas renforcer.
On va voir si l’arrivée de ce nouveau CEO, fait évoluer les choses dans le bon sens.
T1 2017

Care Capital Properties CCP
Rappel
Revenus : +3,5% au Q4/2016
Guidance 2017 : entre 2,80 et 2,90
Payout ratio à 75%
Pas de hausse de dividende depuis le lancement il y a 2 ans. AFFO qui se dégrade car la société n’avait pas de dettes au lancement et doit maintenant être financée. Disent avoir un pipeline énorme. Je cherchai à renforcer sur une baisse (sous les 23$).

T1 2017
Revenue à 82,8 M$ contre 84,5M$
FFO : $57 million, or $0.68/share, stable ou en légère baisse, dû  à la hausse du coût de la dette (la société est jeune et a dû se re-financer.
Coût de la dette 3,8%
2 évènements majeurs ont eu lieu :
379 M$  pour acheter six behavioral health hospitals, donnant un signal fort d’une diversification vers les hpitaux, et s’éloignant d’un pure-player SNF.
La fusion avec Sabra Healthcare. CCP représentera 59% de l’ensemble, mais c’est le board de Sabra qui dirigera l’ensemble. Le commentaire suivant me laisse dubitatif.

Press release Sabra&CCP merger a écrit :

The merger is expected to generate annual cost savings of approximately $20 million. The transaction is expected to be immediately accretive to Sabra’s FFO and AFFO per share and provide the combined company with an attractive earnings growth profile. CCP shareholders will gain immediate benefits through the exchange ratio and improved opportunity for superior shareholder returns through increased growth in the combined company.

Mon avis
J’aimais beaucoup cette société, avec son gros dividende et un peu moins cher qu’OHI, dans le même domaine. La fusion avec Sabra, qui n’était pas sur ma watchlist me laisse perplexe. Je vais me laisser le temps de la réflexion.
T1 2017

Suite du portefeuille à étudier à date :
https://img4.hostingpics.net/pics/22076320170513Suiteduportefeuille.png

Dernière modification par PatN (13/05/2017 14h15)

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#32 16/05/2017 14h13 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Seaspan Corp SSW
Rappel
On n’est pas sur un REIT US mais le plus important propriétaire de porte-conteneur. File ici..
Secteur qui fait les montagnes russes, avec une coupe de 2/3 du dividende (qui atteignait les 20 % !!) au T1 2017.
Je m’étais dit de Faire rentrer SFL en complément.

T1 2017
Baisse des revenus de 215 à 201 M$ soit -6,5%
Cash disponible pour distribution passe de 100 à 60 M$ pou 40 M$ de dividendes versés.
Utilisation de la flotte s’effondre de 97,2% à 91,6% (impact de la faillite de Hanjin).
Décalage de la livraison de 2 bateaux d’un an.
Emission de 3,7M d’actions pour 24,7 M$ soit un cours moyen bien inférieur à 7$ => Pas bien.
La dette totale passe de 3,91Mds$ à 3,78Mds$, ce qui est une bonne chose.
Position cash à 300 M$.
Pas mal de changements au board de Seaspan, avec re-négociation du package du CEO.
Le CEO commence à voir la remontée des cours du fret.

Mon avis
J’ai surement un peu joué avec le feu, en rentrant sur du shipping. Ma position est construite, je suis donc en mode hold : Encaissement des dividendes et attente de la recovery sur le marché. Si je dois compléter mon exposition dans ce domaine, je rechercherai surement une autre valeur. La 1ère qui me vient à l’esprit c’est SFL.

Press release SSW T1 2017
Présentation T1 2017

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#33 20/05/2017 15h01 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

Rien du tout ! Je me tiens à ce que je me suis fixé : continuer de faire une revue de mes positions, observer le retail bashing et ensuite j’en remettrai une couche.
Pourtant à voir les cours des REIT commerciales, ça fait envie.

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#34 20/05/2017 15h20 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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SNR New Senior Investment Group est pas mal - pas de malls - C’est le seul reit "pure-play senior living" . J’en ai achete sous 8.20 cette semaine, rendement de 10.50% et bon upside
https://www.forbes.com/sites/bradthomas … bb5ea76c1c

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#35 20/05/2017 15h40 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour

comment avez-vous pu acheter à 8,20$ avec un plus bas sur 52 semaines à 9,02$ ?
Je ne suis pas encore arrivé à l’analyse en détail de cette position, mais le T1 2017m’a semblé très moyen, avec des revenus en baisse de 2,5% et un dividende pas couvert par les FAD.
Sur quoi avez-vous basé votre achat, à part l’article de Brad Thomas dans Forbes suite au rachat de Fortress par Softbank ?

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#36 20/05/2017 16h13 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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OUPS desolee j’ai paye sous 9.80 - j’ai aussi acheté GPM un cef "covered call "sur etfs usa et c’est celui-la que j’ai paye sous 8.20 le meme jour!
Mercredi et jeudi ont été hectic pour moi!
Le sentiment negatif sur les malls me derange… j’ai un peu de CBL mais je prefere un revenu dans les 10 ou 11% avec moins de volatilité dans le prix de l’action…. et surtout avec moins de shorts dessus!
J’ai failli acheter WPG mais j’ai vu que cette action se comportait comme CBL c’et a dire que vendredi les 2 ont monte - car jour de "triple witch" options aux USA - certains shorts doivent racheter - ce qui m’a refroidi.

Cette année apres ouverture de compte marge chez IB je me suis constitue mon propre etf obligations , puis mon propre etf actions a bons divis - majoritairement UK - et la je travaille sur un etf HY mix de reits , cefs  USA… bien diversifie target rendement moyen de 10% apres retenue de 15% a la source

J’aime bien votre façon d’étudier les reits qui vous intéressent … mais mon approche est moins "technique" . Pas de buy and hold - je trade avant et apres ex-dividende soit pour baisser le PRU si mon feeling est toujours aussi bon sur la boite (ou le marche) ou pour en sortir avec P-V et trouver un autre stock/etf/autre a dividende proche.
Suis en phase de consommation ou les dividendes sont le meilleur "deal" car exemptes a 50% de taxes (au Lux) ou les P-V non taxables apres 6 mois. Ca change la donne.

Il me semble que la demande senior ne fait qu’augmenter ce qui est positif pour tout reit du secteur.
Je cherche une autre boite ou 2 de ce secteur.

Dernière modification par sissi (20/05/2017 16h55)

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#37 20/05/2017 16h58 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

sans dire que c’est une référence, vous avez plusieurs REIT Healthcare dans mon portefeuille :
SNR pour les maisons de retraite,
OHI et CCP pour les SNF (attention CCP va fusionner avec Sabra pour constituer un ensemble healthcare plus diversifié),
MPW pour la partie Hopitaux.

Je ne suis pas fan de HCP, vu les expériences sur le forum suite au spin off de QCP.
Et j’aimerais bien prendre du Ventas mais je le trouve trop cher.

Ce n’est pas exhaustif, mais vous avez un bon tour d’horizon.

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#38 28/05/2017 10h28 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

Toujours rien !
L’euro remonte un peu face au dollar, et beaucoup face au dollar canadien. Maintenant que le portefeuille income est établi (45000€ entre SCPI Eurovalys, SCPI Corum, Reit US et Reit Can), je vais essayer de mieux prendre en compte la fluctuation des devises dans mes décisions d’investissement.
Je pense que mes prochains investissements se feront sur le Toronto stock exchange, sur de nouvelles lignes.

Watchlist :
Il y a 3 mois j’écrivais

PatN a écrit :

Je me tâte pour Sienna Senior Living (5,21%), Brookfield Real estate services (8,07%), Enbridge Income funds(6,02%), Northwest Healthcare (7,88%), H&R (5,96%) et Artis (8,39%).

Brookfield et Enbridge sont rentrés en portefeuille.
Je trouve Sienna et H&R toujours un peu chers.
Artis me semble pas assez rémunéré par rapport au risque.
J’ajoute à Northwest Healthcare, dont le parcours est intéressant depuis quelques mois, les valeurs Mainstreet Health Investments (IPO récente et Reit dynamique), Summit Industrial Income reit (vient juste d’augmenter son dividende) et Automotive properties Reit (je la regarde depuis 6 mois sans avoir franchi le pas).

Dernière modification par PatN (28/05/2017 10h28)

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#39 28/05/2017 11h17 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je cherche aussi … quoi acheter!
Suis rentree a petite dose 200 actions du closed-end fund NRO real estate bien diversifie, rendement 9.13%/an , avec 27% de leverage, distribution mensuelle qui vient juste d’augmenter : voir lien

Mais il y a d’autres choix de CEFS - cliquez sur "daily pricing" - toutes sortes de revenus -
Ceux a "global income" et ceux a "bond income" sont intéressant comme ceux a "covered call writing"
Il me semble qu’on soit impose sur tous comme revenu dividende ??

NRO        Neuberger Berman Real Est Sec, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

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#40 29/05/2017 00h36 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Enbridge Income Fund ENF.UN
Rappel
On n’est pas sur un REIT US mais sur un propriétaire de pipeline. Aux US, ce secteur est principalement géré à travers des MLP, dont le fiscalité est complexe pour un non résident. En tout cas, de ce que j’en ai compris de la file dédiée sur le forum.
Donc pour rentrer avec une exposition au pétrole, ce support est intéressant.
En toute honnêteté, je dois admettre ne pas avoir compris la totalité de la structure capitalistique du fond. J’ai retenu une croissance régulière du dividende, ce qui est un bon début.
Le titre est rentré récemment dans mon portefeuille.

T1 2017
Cash disponible pour la distribution à 422 MCAD versus 403 MCAD de dividende, soit un payout ratio de 95%. En baisse significative versus T1 2016 à 515 MCAD
Négatif : Lower toll and effective FX hedge rate on Canadian Mainline
Positif : Higher Mainline volumes et Strong demand for seasonal firm service at Alliance
Dividende cible à 2,05 CAD soit  6% avec croissance espérée de  10% d’ici 2019

Mon avis
Content d’être rentré sur la valeur, à un moment où le pétrole est entre 2 eaux. On va laisser vivre tranquillement.
T1 2017 ENF

Brookfield Real Estate Services BRE.UN
Rappel
On n’est pas sur un REIT, mais sur une société qui fournit des services à des agents immobiliers. On est donc exposé indirectement au marché immobilier résidentiel canadien. On est sur une small cap de la galaxie Brookfield.
Revenus récurrents et gros dividendes m’ont attiré.

T1 2017
Belle hausse du CA passant de 9,4 MCAD à 10,4 MCAD
CFFO passe de 0,53 à 0,58 CAD par action pour un dividende à 0,32 CAD soit un payout très faible de 55%
Croissance du réseau de franchisé (+500 agents soit +3%)

Mon avis
Le marché résidentiel canadien n’a pas subit la même crise des subprimes qu le marché US en 2008-2009. De nombreux signes d’échauffement existent sur Toronto ou Vancouver, alors que d’autres marchés comme l’Alberta ont fortement baissé avec la baisse du pétrole. La société couvre tout le Canada et me parait être un bon support d’investissement pour ce que je recherche.
On va laisser vivre tranquillement.

Article positif Seeking alpha
Investor presentation
T1 2017

Northview Appartement REIT NVU.UN
Rappel
Parmi mes 1ères lignes construites cet automne, sur le secteur du résidentiel, où je suis assez peu exposé. Une valeur avec un gros rendement, en profonde transformation.

T1 2017
Revenus en baisse de 86 MCAD à 81 MCAD.
FFO passe de 0,49 CAD à 0,44 CAD, en baisse suite à la vente de biens en octobre et à l’equity raise.
Multi -family residential portfolio occupancy of 90.6% in the first quarter of 2017, improved from 90.4% in the fourth quarter of 2016

Mon avis
Un trimestre très moyen au niveau des résultats économiques, mais qui peut laisser présager une amélioration intéressante par la suite. Le dividende est couvert, la société a des projets de développement en cours, l’occupation va s’améliorer après le sinistre de Fort MacMurray l’année dernière. On va laisser dormir tout cela tranquillement.

Article positif sur Seeking Alpha
T1 2017
T1 2017 - Commentaires du management

KIMCO KIM
Rappel
Société récemment rentrée en portefeuille, achetée un peu haute, au début de la crise du retail.
Ligne constituée.

T1 2017
Q1 FFO of $155.8M or $0.37 per share vs. $152.9M and $0.37 one year ago. Dividend is $0.27 soit un payout ratio de 73%
497 new leases, renewals and options totaling 4.3M square feet -  the highest leasing volume of any quarter in the last 10 years. 10.9% growth in pro-rata rental-rate leasing spreads, with new leases up 17.9% and renewals/options up 10.1%. Taux d’occupation à 95,3%. Loyer moyen à 15,23$/sqf.
Same-property NOI up 2.2% Y/Y.
43 M$ d’acquisition au T1 2017 et 113 M$ de vente.et émission de dettesde 400 M$ à 10 ans à
Full-year adjusted FFO guidance is reaffirmed at $1.50-$1.54 per share.

Hypothèses pour la quidance :
Portfolio Occupancy                                      95.8% to 96.2%
Same-Property NOI (including redevelopments)      +2.0% to +3.0%
Operating Property Acquisitions                       $300 million to $400 million à 5.50% to 6.00% cap rate
Operating Property Dispositions                       $250 million to $350 million à  6.50% to 7.50% cap rate

Mon avis
Bien que la société soit vendeuse nette au T1 2017, la guidance stipule que ce ne sera pas le cas sur l’année. La guidance a été réaffirmée, le portefeuille est beau et vient bien compléter le reste de mon exposition aux Commercial reits que j’ai. Il faut que je cartographie mieux mon portefeuille de Reit (CBL, WPG, SPG, MAC, DDR, KIM, KRG, etc…) pour bien comprendre les redondances et les complémentarités. Je vais bien surveiller cette société, car j’ai bien envie de compléter ma ligne avec une société qui présente une belle croissance du dividende.

T1 2017 Press release
Investor presentation
Article positif Seeking Alpha - Brad Thomas

WP Carey WPC
Rappel
J’ai réussi à rentrer sur la valeur lors d’un minimum local cet automne, ce qui est une très bonne chose car cela ne s’est pas reproduit depuis. C’est un REIT diversifié, international, avec un structure de collecte de fond et un historique intéressant.

T1 2017
Forte baisse des revenus de 270 M$ à 220M$ de T1 2016 à T1 2017, mais le net income est identique à 57,4 M$. AFFO en petite baisse de 139 M$ à 134 M$ soit de 1,31 à 1,25 $/action pour un dividende juste sous les 1$.
Dette moyenne à 3,7% avec une structure capitalistique 60% actions / 40% dettes soit 4 mds$ dont 153 à rembourser en 2017 et 217 en 2018.
Vente pour 52 M$ contre achat pour 3M$

Mon avis
Très content d’avoir pu faire rentrer cette ligne bien en dessous de 60$. Même si les chiffres du T1 2017 sont loin d’être transcendant, c’est un Reit très diversifié, et je souhaite pouvoir me renforcer sur une faiblesse. Ce que je comprends des articles lus, c’est qu’il y a un potentiel spéculatif par rapport à leur fond (notamment le CPA17) qui pourrait rejoindre un jour leur portefeuille d’actifs en direct, comme ils ont fait pour leurs précédents fonds.

Article Seeking Alpha Bill Stoler
Investor presentation Q1 2017
Q1 2017

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#41 30/05/2017 09h20 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Stag Industrial - STAG
Rappel
Je suis rentré à 23,28$ sur un minimum local fin 2016. Grand bien m’en a pris.

T1 2017
Cash NOI of $56.5M up 14.4% Y/Y.
Q1 core FFO of $35.1M or $0.41 per share vs. $27.7M and $0.39 one year ago. AFFO of $35.7M vs. $28.6M.
11 buildings acquired during quarter for $99.8M; average cap rate of 8.2%. One building sold for $4.1M.
Raised $68.5M through ATM program during quarter, and another $135M so far in Q2.
Structure du capital : 68% actions / 32 % dettes dont 92 M$ à rembourser en 2017 et 70 M$ à des taux supérieurs à 6%, donc avec une possibilité de réduire le coût global de la dette.

Mon avis
Les chiffres sont très bons, l’action est sur ses plus hauts historiques. Si je n’étais pas aussi peu exposé aux Reits industriels, je prendrai quelques bénéfices pour ré-investir sur d’autres secteurs.
Mais ce n’est pas le cas et le dividende est mensuel. Donc on laisse dormir tranquillement.

Q1 2017
Présentation investisseurs

Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure Capital - HASI
Rappel
On est sur du financement d’infrastructures vertes (panneaux solaires, éoliens et autres infrastructures de maitrise et de gestion de l’énergie) et pas sur un Equity Reit.
Je m’étais noté un payout ratio excessif à 110%, une hausse des revenus de +22,7% au Q4 2016, une guidance 2017 Core EPS à 1,32 soit +10% et une conclusion : "Augmente régulièrement le dividende depuis 4 ans. Ils ont un énorme pipeline. C’est une entreprise financière, qualifiée comme REIT"

T1 2017
Core earning passe de 12,1 M$ à 15,4M€ en maintenant un 0,32$/action. La société est en croissance, mais pas pour l’actionnaire, lié au décalage entre l’augmentation de capital de 64M$ et les investissements pas encore faits.
Completed approximately $288 million of transactions in the first quarter, compared to approximately $213 million in the same period in 2016
Paid $0.33 per share quarterly dividend, donc on est toujours sur un payout supérieur à 100%.

Mon avis
C’est une diversification intéressante pour mon portefeuille de Reit. La société est en croissance.
On laisse dormir tranquillement.

Investor presentation
Q1 2017

New Senior Investment Group - SNR
Rappel
Position spéculative. J’ai pu rentrer sur un minimum local fin 2016 à 9,6$. L’acquisition de Fortress par Softbank renforce l’aspect spéculatif de cette Reit de maisons de retraite qui est 100% Private Pay, donc non soumise aux aléas politiques liés aux remboursement de Medicaid et Medicare.
J’avais trouvé un payout ratio à 56%, une guidance 2017 entre 1,62 et 1,68* soit 10% de baisse, une société très endettée avec de grosses échéances en 2019 et 2020, et une baisse du CA de 5,4% au Q4 2016. Dividende très bien couvert, mais perspectives en baisses.

T1 2017
Revenue of $114.97M (-2.5% Y/Y)
Total net operating income (“NOI”) of $55.4 million, compared to $57.3 million for 1Q’16
Normalized Funds from Operations (“Normalized FFO”) of $24.3 million, or $0.29 per diluted share
AFFO of $22.3 million, or $0.27 per diluted share face à Declared cash dividend of $0.26 per common share. Le dividende est tout juste couvert.
otal same store cash NOI decreased 1.5% vs. 1Q’16
In January, sold 2 AL/MC properties for $15.5 million, realizing a gain on sale of $4.2 million

Susan Givens - CEO a écrit :

This quarter, we continued to see weakness across our assisted living and memory care properties, while our independent living properties were generally more stable. In response, we’ve been very proactive about transitioning AL/memory care assets to new operators and pursuing selective asset sales with the goal of improving the overall quality of our portfolio. We continue to see solid demand for high-quality senior housing assets and we intend to continue to explore asset sales and evaluate new operator relationships. We’re operating in a competitive market and supply and other factors are exerting pressure on growth.

David Smith - Managing Director a écrit :

As many of you know our largest operator, Holiday, has been transitioning its operating model by replacing live-in property managers with professional executive directors. The transition began in the third quarter of 2016, and we believe it has caused some temporary disruption at the properties.

=> ça je ne l’avais pas vu passé le trimestre précédent.

Mon avis
Les résultats sont encore en baisse et le dividende est tout juste couvert. La dette est mieux étalée avec 120 M$ à payer chaque année de 2017 à 2020. Déçu par les résultats opérationnels, la société est revenu au cous où je l’ai achetée. On va voir si l’explication opérationnelle ci-dessus donne des résultats les prochains trimestres. On laisse dormir tout en surveillant attentivement.

Q1 2017
Investor presentation

Dernière modification par PatN (30/05/2017 09h21)

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#42 31/05/2017 00h00 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Cubesmart - CUBE
Rappel
Une Reit dans un secteur où je suis peu exposé car très cher : le Self-storage. PRU à 26$, un peu élevé.

T1 2017
Revenue of $133.04M (+11.9% Y/Y) beats by $0.23M.
Q1 FFO of $0.36 in-line +12,5% Y/Y contre 0,32$
AFFO $65.7 million T1 2017 contre $58.2 million T1 2016
Increased same-store (432 stores) NOI 6.0% Y/Y.
Same-store occupancy of 92.7%, a 50 basis point Y/Y.
Opened for operation one wholly-owned development property for a total investment of $9.7 million.
Fully diluted AFFO per share for 2017 is expected to be between $1.52 and $1.57 soit un ratio de 16,3

Mon avis
Avec un dividende à 4,3%, je suis entre 2 eaux pour mes seuils d’investissement (fixés à 3,93% et 5,28%). La société reste chère, elle n’a pas trop baissé par rapport à mon point d’entrée, mais elle a fait un superbe T1 2017. J’aimerais compléter la ligne sur une faiblesse.

T1 2017

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#43 04/06/2017 23h38 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Macerich Co - MAC
Rappel
PRU à 69,21 $, ligne créée en complément de celle de SPG, après lecture des articles sur seeking alpha et des commentaires de notre hôte. Bien massacrée, comme les autres Reits retails, j’ai plus renforcé SPG, qui est a priori supérieur en termes de qualité et de résultats.

T1 2017
Revenue of $247.05M (-3.5% Y/Y)
FFO was $133.6 million or $.87/share versus $141.0 million or $.87/share
Mall tenant annual sales for the portfolio were $639/sqf versus $625/sqf
The releasing spreads for the year ended March 31, 2017 were up 17.5%.
Prix moyen 56,31$.
Mall portfolio occupancy was 94.3% compared to 95.1%
Ventes d’actifs pour 209 M$ (2 malls et un office building).
Mise en place de rachat d’action pour 141 M$ soit 1,5% du capital.
3.58% coût moyen de la dette.
Guidance 2017 réaffirmée: FFO compris entre 3,90 et 4$

Mon avis
Belle confiance que d’atteindre les 4$ de FFO, alors qu’au T1 il n’y a eu que 0,87$, soit 3,48$ en rythme annuel. La compagnie rachète des actions trouvant que ces une opération relutive.
Les revenus sont en baisse, le FFO/share est stable, la compagnie a un beau portefeuille de Malls (E+W coasts & Arizona), elle vend ses malls les plus faibles et redéveloppe les autres. Tout à l’air correctement, mais on est à 14,4 P/FFO 2017 ce qui est élevé, quand SPG, le leader est à vers 13,2.
Donc on garde et on encaisse les dividendes tranquillement.

T1 2017
Investor presentation

Park Hotels & Resorts Inc - PK
Rappel
Valeur rentrée très récemment suite à la lecture d’un article de Brad Thomas sur SA.
Ce qui m’avait plu : Spin-off de Hilton récent, donc peu d’historique sur la valeur et une possibilité de mauvais pricing par le le marché, l’exposition à une classe d’actif que je n’avais pas, le dividende intéressant et le positionnement sur ce marché.

T1 2017
Revenue of $684M (+3.5% Y/Y)
Q1 AFFO of $0.64
Revenu par chambre à 156,34$ +1,4%
AFFO de 138M$ +7,8% et AFFO/share à 0,64$ contre 0,65$
3mds$ de dettes à 3,7% dont 55M$ à rembourser en 2017 et aucune échéance avant 2021.
Guidance 2017 entre 2,65 et 2,77$ contre une précédente guidance entre 2,65 et 2,81$, ce qui fait un prix/FFO inférieur à 10, avec un rendement intéressant.

Mon avis
Le secteur hôtelier me faisait a priori peur avec l’essor d’AirBnB, c’est pour cela que pour y investir j’ai préféré des sociétés liées à des noms prestigieux. C’est le cas ici. Le secteur est aussi très dépendant de l’état de l’économie. Je suis content d’avoir ouvert cette ligne, la société est peu chère et en croissance. Je la complèterai peut-être sur une faiblesse.

T1 2017
Présentation T1 2017
Investor presentation

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#44 05/06/2017 09h41 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Iron Moutain - IRM
Rappel
Petite ligne récente. Société spécialisée dans le stockage papier principalement, avec une petite ouverture sur les Data center. Ce n’est pas DLR bien sûr. Une fois de plus, c’est un article sur Seeking Alpha qui a attiré mon attention. La position de leader mondial de cette société, la très longue durée de vie des contrats et le dividende élevé ont attiré mon attention.

T1 2017
Revenue of $939M (+25.0% Y/Y) suite à l’absorption de la société Recall
FFO à 0,48$ contre 0,54$ un an plus tôt qui ne couvre pas le dividende de 0,55$
6mds$ de dettes à 5,3% dont 250 M$ en 2018 et 1270M$ en 2019.
Guidance 2017 maintenue : Revenue growth of 8% to 10%, AFFO growth of 8% to 15% entre 715 et 760M$ soit entre 2,70 et 2,86$/share, versus 583 M$ de dividendes (0,55*4*265M d’actions).
P/AFFO à 12,8, ce qui est peu cher pour un REIT de stockage. Normal, puisque ce n’est pas exactement une REIT de stockage, ni une REIT de Data center.

Mon avis
Le business est en croissance, la société a fortement augmenté son dividende récemment. La société est exposée au niveau mondial. La dette est assez chère, et les échéances qui arrivent peuvent être l’occasion d’ajuster cela. Ils annoncent une belle croissance de leur AFFO et du dividende dans les années à venir. Intéressant. Pourquoi pas renforcer sur une faiblesse.

T1 2017
Présentation Q1 2017

Dernière modification par PatN (05/06/2017 18h56)

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#45 05/06/2017 19h38 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

Un ordre passé la semaine dernière sur SSW au moment de son -11% dans la journée. Je viens moyenner à la baisse, en me disant que ce sera plus facile de se séparer de cette partie en cas de rebond.
80 SSW à 9,84%

Suite de ma revue de portefeuille :

City Office Reit - CIO
Rappel
PRU à 12,43$, pour un secteur de Reit où je suis peu présent : Les bureaux.
J’avais trouvé un payout ratio en Q4 2016 très élevé, une guidance 2017 entre 1,03 et 1,09 couvrant bien le dividende, une dette coûtant 4,1%, des revenus faisant +21,3% mais un AFFO/Share en décroissance car ils ont déleveradgé.

T1 2017
NOI à 15,8M$ +24%
Core FFO was approximately $7.8 million, or $0.26 per fully diluted share, and AFFO was approximately $6.0 million, or $0.20 per fully diluted share;
In-place occupancy closed the quarter at 90.2%
Augmentation de capital de 5,75M d’action pour 71,3 M$
Acquisitions pour 46,8M$
Dividende de 0,235$, couvert par le Core FFO, mais pas par l’AFFO.
En cours d’acquisition pour 51,5M$ de building en Floride où ils sont déjà présents.
Vente de 2 buildings à Portland pour 18,9M$ avec un gain de 9M$. Pas mal.
405 M$ de dettes à 4,3%, dont 33 M$ à rembourser en 2018.

Mon avis
C’est une société en belle croissance. La baisse de l’AFFO/Share est liée à la grosse augmentation de capital faite, mais les acquisitions sont en cours. On laisse dormir et on surveille la croissance. Dès que le dividende sera mieux couvert, ce sera bien.

T1 2017
Investor presentation

Kite Realty Group - KRG
Rappel
PRU à 22,90$, valeur rentrée un peu trop tôt en portefeuille. J’avais bien aimé l’article de Bill Stoler sur SA. Encore du retail ! Un portefeuille en profonde transformation, pas mal de restaurant et de grocery, une valeur peu chère, pas de grosses échéances de dettes dans les 3 prochaines années : voici les quelques éléments qui avaient attiré mon attention dans l’article.
Après l’avoir fait rentrer, je m’étais dit qu’il faudrait que je complète avec du KIMCO plutôt que de la renforcer. C’est ce que j’ai fait.

T1 2017
Revenue of $90.11M (+1.8% Y/Y)
FFO de 43,9M$ soit 0,51$/share contre $43.6 millions soit $0.51/share
Same property NOI +3,1%
Portfolio was 95.3% leased.
Ventes pour 23,1M$
Plusieurs projets de redeveloppement de leurs propriétés (comme pour tous les autres REIT retail).
Guidance 2017 FFO maintenue à $2.00 to $2.06/share soit un prix/FFO de 9 et un dividende de 6,56% actuellement.

Mon avis
Comme tout le reste du retail, la société a été bien attaquée. On est sur des Shopping Center et pas des malls. La société me semble bien exécuter ses missions. On va laisser dormir tranquillement. A priori KIMCO semble mieux performer. Il faut que je me fasse un tableau récapitulatif de l’ensemble de mon exposition retail pour y voir plus clair.

T1 2017
Investor presentation

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#46 05/06/2017 22h50 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Brookfield Property Partners - BPY
Rappel
PRU à 22,65$, dans la galaxie Brookfield. Avec cette valeur je suis exposé à GGP, une autre grosse REIT commerciale américaine. Portefeuille diversifié en Office, Commercial et Opportunités
Article seeking Alpha

T1 2017
Revenus 1,23 mds$ +54%
FFO à 237 M$ contre 217M$  soit 0,34$/share contre 0,31$/share.
Office Portfolio occupancy à 91,5%, spread de 25% sur les new lease signed.
Retail Portfolio occupancy à 94,7%, spread de 20% sur les new lease signed.
Beaucoup d’activité de ventes et de ré-investissement et un gros programme de rachat d’action (4,4M d’unité à 22,90$ en moyenne)
30 mds $ de dettes à 4,2% dont 1,8 mds à rembourser en 2017 et 3,4 mds en 2018

Mon avis
Une société très opportuniste, avec du retail, de l’office et autres choses, investies sur un plan mondial. J’aime beaucoup. Attention, ce n’est pas un REIT mais un LP. Il va falloir donc que je me plonge correctement dans la fiscalité pour ne pas faire d’erreur dans ma prochaine déclaration. Ce pourrait être une raison pour me séparer de la ligne.

Q1 2017 Press release

Armada Hoffler Properties Inc
Rappel
Une REIT diversifié : Office, retail et résidentiel, secteur où je suis peu exposé. Un article positif de Brad sur SA. Une société en belle croissance, une small cap en devenir :
FFO Payout ratio de 75%     / Croissance FFO + 9% / Guidance 2017 normalized FFO entre 0,99 et 1,03     / Dettes correctement étalées     /  Augmente régulièrement le dividende depuis 4 ans.

T1 2017
Revenue of $27.23M (+17.0% Y/Y)
Normalized FFO of $14.6 million, or $0.26 per diluted share, compared to Normalized FFO of $11.6 million, or $0.25 per diluted share. Dividende de 0,19$, très bien couvert.
Core operating property portfolio occupancy at 94.3% compared to 94.7% as of March 31, 2016, Company’s office, retail and multifamily core operating property portfolios were 87.7%, 96.7% and 92.7% occupied, respectively.
Announced $100 million of new development in historic downtown Charleston, South Carolina, consisting of two student housing assets that the Company will develop as the majority partner of a new joint venture and build as the general contractor.
Entered into an agreement to invest in the development of a $34 million Whole Foods anchored center located in Decatur, Georgia.
The Company is maintaining its 2017 full-year Normalized FFO guidance range of $0.99 to $1.03 per diluted share.
527 M$ de dettes à 3,4% dont 45 M$ en 2017 et 66M$ en 2018

Mon avis
Content d’avoir ouvert cette petite ligne. La société augmente régulièrement son dividende, a un portefeuille de développements intéressants, pas de problème de dettes. Mon PRU est à 13,65$. On laisse dormir tranquillement. Je complèterai sur une baisse éventuellement.

T1 2017
Présentation T1 2017

Hors ligne

 

#47 10/06/2017 12h11 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Income : achats de la semaine

Juste avant la date ex-div (13/06), j’ai décidé de passer un ordre sur IRM qui venait de se prendre un petit coup sur la tête après la dégradation d’un analyste.
Hold à 37,71$ en février 2017 avec un price target à 39$
Sell à 34$ avec un price target à 30$ 3 mois plus tard.

22 IRM à 6,61%

Dernière modification par PatN (10/06/2017 18h44)

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#48 10/06/2017 19h27 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bilan du mois de mai 2017


Crédit conso


Remboursement de ma mensualité de 837€ avec
240€ Appartement
316€ Crowdlending
100€ Eurovalys
23€ Corum
158€ REIT US
0€ REIT CAN => le dollar canadien étant faible et ayant un compte en CAD chez Binck, j’ai gardé ces petits dividendes sur le compte pour les ré-investir.

Epargne


Part Value
400€ Wesave épouse Profil 10
140€ PERE Axa retraite => Eurostoxx 600
50€ Yomoni  Profil 9
50€ Wesave Profil 8

Part Income
950€ CTO Degiro
310€ CTO Binck

Total : 1900€ épargnés. Correct, mais il y a eu de très grosses dépenses sur le mois.
Epargne supplémentaire de 1690€ sur CTO Binck provenant d’un cadeau.

Transfert
150€ du livret A de mon épouse vers Linxea avec Suravenir opportunités +  Sextant PME / Moneta Multicap/ Sunny Manager/ ETF Emergent / ETF Russie.

Focus Portefeuille Income

A fin mai, le portefeuille de "REIT" est réparti ainsi :
https://img4.hostingpics.net/pics/38063820170610ReitSCPI.png

Pas mal d’achat ce mois-ci :
30 STOR à 5,39%
6   DFT   à 3,98%
35 UNIT à 9,52%
50 CBL à 13,00%
50 WPG à 12,27%
80 SSW à 9,84%
22 IRM à 6,61% (fait en juin, mais comme je rédige ce bilan tardivement, je l’ai tout de suite intégré.
Après avoir rechargé sur STOR,CBL et WPG entre le 4 et le 8 mai, je me suis imposé une pause pour me laisser le temps d’étudier les comptes et de faire un bilan sur le Q1 2017.

Les revenus sont à 260€ brut/mois :
https://img4.hostingpics.net/pics/23896720170610Income.png

Ce qui est intéressant, c’est de voir à 3 mois d’intervalle comment les revenus ont augmenté.
En février 2017, le CTO Degiro générait 38€.
En mai 2017, le CTO Degiro a généré 82€.
Evidemment, c’est l’effort d’épargne massif qui a permis cela.

soit un rdt/PRU à 5,92% (dont 2800€ de liquidités à investir) :
https://img4.hostingpics.net/pics/56880020170610Situationrendement.png

Watchlist

Côté CTO binck, il y a 2000€à investir, donc 2 lignes. En plus le dollar canadien est faible. C’est bien. J’hésite toujours sur la ou les REIT sur lesquelles jeter mon dévolu. Je dois finaliser le passage en revue du portefeuille, me re-synchroniser avec les dates ex-div à venir et tenter de me calmer sur les REIT Retail (quoique….).

Dernière modification par PatN (10/06/2017 19h35)

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#49 11/06/2017 15h31 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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Brookfield Infrastructure Partner - BIP
Rappel
Comme BPY, on est sur une société de la galaxie Brookfield, qui investit sur les infrastructures au niveau mondial : C’est un Utilities. La taille et les investissements opportunistes, partout dans le monde m’avait attiré, mais je me demandais s’il ne faudrait pas vendre sur les plus hauts historiques.
Des articles dithyrambiques sur SA avaient attiré mon attention.

Q1 2017
Revenue of $656M (+44.5% Y/Y)
FFO à 261M$ contre 234M$ avec un FFO/Share à 0,71$ contre 0,68$
9,4 mds$ de dettes à 5% dont 1,2 mds$ à rembourser en 2017.
Message postitif de la direction :

Sam Pollock, Chief Executive Officer of Brookfield Infrastructure a écrit :

We started 2017 with another quarter of strong FFO growth, reflecting the contribution of new assets acquired over the last 12 months. Following the recent acquisition of our Brazilian natural gas transmission business, we expect to see meaningful growth in our financial results for the balance of the year."

Des acquisitions dans le gaz naturel brésilien et les tours de communication indiennes et 2mds$ de cibles d’acquisition en prévision.
Targeting 5% to 9% annual distribution growth, in light of expected per unit FFO growth

Mon avis
La société est su ses plus hauts, elle performe bien et rentre dans un cycle d’investissement en sélectionnant des opportunités partout dans le monde, face à des gouvernements en recherche de financements. J’aime bien cette approche pragmatique. Chère et au-dessous de ma cible de rendement, je vais peut-être compléter la ligne, surtout si une hausse du dividende arrive.

Q1 2017
Présentation investisseurs
Q1 2017 suppléments

Medical Properties Trust  MPW
Rappel
Payout ratio à 84%,AFFO/share à -3% en 2016, Guidance FFO 2017à 1,35 à 1,40 soit en hausse d’au moins 5%, dettes à 4,87%. revenus +16,5% au Q4 2016.
Société en bonne croissance, avec hausse régulière du dividende depuis 4 an, avec risque sur le locataire Adeptus. Cette difficulté sur ce locataire a entrainé le cours à la baisse, ce qui m’a permis de rentrer sur la société. Je m’étais dit de renforcer sur une faiblesse, pour compléter mon exposition aux healthcare REIT

Q1 2017
Revenues +16% à $156.4 million versus $135.0 million Q1 2016
Normalized FFO 27% to $105.9 million compared with $83.5 million in the first quarter of 2016. Per share Normalized FFO decreased 6% to $0.33 versus 0,35$ à cause de l’augmentation de capital faite en Q4 2016, qui n’est pas encore toute investie
Completed acquisitions in the first quarter and shortly thereafter totaled almost $450 million and included additions to the Company’s master leases with Steward Healthcare, RCCH Healthcare Partners and MEDIAN Kliniken; approximately $250 million of acquisitions are pending;
Completed the sale of a 320-bed acute care hospital located in Muskogee, Oklahoma for $64.3 million and a $7.4 million gain;
Issued 43.1 million shares of common stock  for net proceeds of approximately $547.6 million to fund the acquisition of hospital real estate; previously announced capital market activity in the first quarter includes the issuance of €500 million 3.325% Senior Notes due 2025.
Ils prévoient d’investir plus de 1 mds$ en 2017 et leur client complqué Adeptus est en train d’être repris en main.
3,3 mds$ de dettes à 4,54% dont rien avant 2021 !

Mon avis
Ce n’est pas une valeur qui fait la une dans le healthcare Reit, mais elle a beaucoup de cash à investir, un profil de dettes intéressant, un rendement correct et elle n’a pas flambé. A compléter sur une faiblesse (PRU = 12$)

Q1 2017
Q1 supplement

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#50 11/06/2017 23h26 → Portefeuille d'actions de PatN (exotique, portefeuille, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier))

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DuPont Fabros Technology Inc - DFT
Achat très récent pour ouvrir une ligne sur la partie Data Center REIT.
Pas d’analyse du Q1 2017, DLR vient de faire une OPA sur DFT, avec un ratio de 0,545 action DLR pour 1 action DFT.
Ainsi les 2$/an de dividende de DFT deviennent 2,03$/an.
Dommage que ma ligne soit si petite !!
On conserve tranquillement.

Jernigan Capital- JCAP
Rappel
AFFO payout ratio : 45% Guidance 2017 : Entre 1,80 et 2,30$ Revenus :    +113,9% au Q4/2016        Boite qui démarre fort. PRU à 21$.
Société qui apporte à la fois du financement à des développeurs de Self-storage, mais qui devient également propriétaire des biens à 49% pour développer son portefeuille. On est sur un hybride mReit / eReit.

Q1 2017
Closes $105.6 Million of Development Investments  & Increases Investment Pipeline to $825 Million
Reported Q1 2017 Adjusted EPS of $0.21 per share and reaffirmed  full year 2017 Adjusted EPS guidance between $1.80 per share and $2.30 per share
Reported 2016 Adjusted EPS of $3.11 ~ Increase of $3.51 per common share over 2015.
On n’est pas sur une REIT classique et j’ai un peu de mal à me faire un idée précise à la lecture rapide des documents.

Mon avis
JCAP est une jeune société en forte croissance. Depuis quelques jours, le self-storage redescend un peu de son piedestal, mais pas JCAP, dont le profil est atypique. Je la trouve un peu chère pour compléter la ligne pour l’instant. Quoique à 10 fois les résultats nets de 2017 (haut de la guidance), pas forcément si cher que ça. Bref, je suis dans le doute sur un renforcement.

Q1 2017
Investor presentation

Lexington Realty Trust - LXP
Rappel
Une de mes plus petites lignes avec un PRU à 9,33$.

Q1 2017
AFFO of $57.8 million, or $0.23/share  contre $71.8 million, or $0.29/ share, il y a 1 an.
Acquisitions industrielles pour 48,3M$ et fin du développement d’un building pour 70,4M$,invested $17.8 million in on-going build-to-suit projects.
Ventes de propriétés pour 93M$ et de crédits pour 81M$
Overall portfolio leased à  96.2%
Issued 1.6 million common shares at an average gross price of $10.89 per share under its ATM offering program
AFFO Guidance 2017 : $0.94 to $0.98

Mon avis
La société se transforme en profondeur, ce qui entraine de grosses ventes faisant s’effondrer l’AFFO/share. Mais le dividende de 0,175$ est toujours très bien couvert. Une recovery à jouer ?
On garde pour l’instant et on encaisse les dividendes tranquillement.

Q1 2017
Article positif sur SA

Realty Income Corp - O
Rappel
Ligne très récente. Tellement décrite sur SA ! J’ai décidé d’en prendre une toute petite ligne sous les 60$, un peu trop tôt bien sûr !

Q1 2017
Revenue of $298M (+ 11.6% Y/Y)
AFFO +14.4% to $201.3 million versus $175.9 million. AFFO/share increased 8.6% to $0.76 versus $0,70.
Same store rents on 4,322 properties under lease increased 1.6%
Invested $371 million in 60 new properties and properties under development or expansion
Increased the monthly dividend in March for the 91st time and for the 78th consecutive quarter
Issued $700 million of senior unsecured notes, of which $300 million is due 2047 and $400 million is due 2026 + Raised $792 million from the sale of common stock
Occupancy remained at 98.3%
Guidance 2017 AFFO/share of $3.00 to $3.06, an increase of 4.2% to 6.3% versus 2,88$ en 2016.

Mon avis
La croissance est vraiment magnifique pour cette grosse société qui déchaine les passions. Elle est chère (>18), mais le dividende mensuel croît. Content d’être rentré sur un petit montant, je profiterai de la moindre occasion de baisse très significative pour renforcer. Mais j’ai toujours une petite préférence pour STOR dans le même domaine.

Q1 2017

Cela termine mon tour de portefeuille. Reste à faire une synthèse pour préparer les prochains investissements.

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