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#1 28/02/2019 10h36

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Réputation :   15  

Bonjour je présente mon portefeuille, par soucis de transparence vis à vis des autres membres.

Actions et or : 33% Cash : 67%

-Befimmo 100 action PRU 51,50
-Bpost environ 550 actions PRU environ 15 euro // je corrigerais quand j’aurais les chiffres exact sous la main
-Or napoléon X7 ( acheté 180 euro/unité ) et Or léopold X8 ( acheté 200 euro/unité ) - frais de garde coffre bancaire 50 euro par an, qui sert aussi à garder des documents.

Avant j’avais des Sanofi et du Total, que j’ai vendu avec petit bénéfice car je me suis rendu compte que la double imposition flinguait trop mes dividendes.

Petit aparté : c’est vraiment triste qu’acheter Européen soit plus pénalisant qu’acheter une action USA point de vue fiscalité. Triste époque.

J’ai touché le dividende de Befimmo et de Bpost aussi ( 245*0,7 + 550*0,7 environ ), et de Total et Sanofi que je possédait auparavant.

Bilan année 2018 : J’ai fait 3 trades gagnant ( Total, Sanofi, Bpost ) gagnant , plus value latente sur les deux achats d’or de 15% et touché plusieurs dividende ( Total, Sanofi, Bpost, Befimmo ).

Stratégiquement parlant j’ai fait 5 bons choix, mais le seul ""mauvais"" choix sur Bpost m’as fait perdre plus que je n’ai gagné … Pour le moment.

Mes erreurs sans langue de bois :
-Je n’ai pas assez laissez courir mes gains sur Total et Sanofi.
-Pour Befimmo j’aurais pu mieux faire si j’avais respecter ma stratégie de moyennage à la baisse.
-Je ne me suis pas placé sur Proximus
-Bpost n’est pas une erreur en soi, vu que cela respecte la stratégie, mais j’aurais pu choisir une autre valeur et appliquer la même stratégie. Après la viens la fameuse théorie du rétroviseur plus propre que le pare-brise …

Cela dit je suis quand même satisfait, et je vais poursuivre dans cette voie vu que de toute façon laisser de l’argent à la banque est une hérésie et une perte assurée, autant prendre le risque de gagner quelque chose n’est-ce pas ?

Mots-clés : befimmo, belgique, bpost, portefeuille, proximus, sanofi, total

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[+1]    #2 25/03/2019 17h50

Membre
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Merci pour le partage

Un commentaire que je ferais serait d’étudier une diversification, même si vous voulez rester dans le domaine des SIR qui distribue de bons dividendes. Tout miser sur Befimmo est plus risqué que répartir sur d’autres SIR, le choix est relativement large et cela permet de diversifier le type d’immobilier qui plus est (résidentiel, bureaux, entrepôts, etc…).
Pour avoir une idée, je vous laisse voir la file sur les SIR belges ici : https://www.devenir-rentier.fr/t587

Par exemple pour Befimmo, le gain par action prévu 2019 (3.35€) ne couvre pas le dividende prévu (3.45€), donc baisse éventuelle à l’avenir à envisager.
Je précise que j’en ai aussi et je compte les garder, le dividende est généreux donc une petite baisse ne serait pas bien grave. Elle cote sous son ANR et des actifs de bonne qualité donc pas de baisse sensible du cours à prévoir… en tout cas en apparence, on est jamais sur évidemment… Mais certaines autres SIR avec bon rendement ont un dividende qui semble (un peu) plus durable.
Après, certaines SIR ont pas mal monté ces dernières semaines, donc peut-être pas le meilleur moment pour acheter actuellement, mais je les garderais en ligne de mire pour acheter sur repli à l’avenir.

Même constat que vous pour les actions européennes, je n’ai pas investi dans Total et d’autres sociétés dans lesquelles pourtant j’ai toute confiance uniquement à cause de la double imposition du dividende, cela devient confiscatoire.

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#3 25/03/2019 21h17

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Réputation :   15  

Bonjour,

Pour tout dire j’envisage de continuer l’achat de "SIR" mais vers l’outre manche (REIT), car si on regarde bien, c’est le seul endroit décoté pour le moment, et avec une livre sterling en notre faveur mais toutefois avec un précompte britannique qui joue contre nous.

Compte tenu de la situation actuellement ( Cac40 et Bel20 élevé, euro faible et marché US cher, petite fièvre de l’or ) le meilleur choix est selon moi d’attendre, le cas Bayer est trop incertain aussi.

J’ai aussi étudié l’achat d’actions russes mais il faut bien se rendre à l’évidence : le double précompte de 30% pour les investisseurs étrangers est trop élevé. Il faut que j’obtienne la citoyenneté russe d’abord ( où y réside ).
L’immobilier en Russie m’intéresse mais il est impensable de gérer des biens immobiliers aussi loin à distance.

Pour Total sachez qu’il est possible de se placer sur du Royal dutch shell RDS(A?) avec option dividende réinvesti qui limite l’imposition assez correctement. Ou exon Mobile bien que le cours du dollars me semble défavorable. En tout cas c’est plus logique de procéder de cette manière que de payer 15%-30% à la France et puis ensuite 30% à la Belgique, sans oublier la TTF française.

( mais on le sait tous : les vilains actionnaires ne sont jamais pas assez taxés ).

Je vais jeter un œil aux autres SIR belges, même si je les trouves vachement chères pour le moment.

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#4 25/03/2019 22h20

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Oui j’ai déjà du RDS(B) et BP. L’avantage est qu’il n’y a pas de prélèvement à la source sur les actions UK, donc pas de double précompte comme sur les actions françaises. Donc on a juste à supporter les 30% Belges… Juste un peu plus de frais à l’achat (en tout cas pour moi) + droit de timbre UK mais ça reste infiniment mieux que titres de France en tout cas…

PS : sinon pour la Russie je trouve le pays très agréable pour y avoir passé quelques temps.
Rien à voir avec l’image que l’on s’en fait véhiculée par les médias ici… Il faut vraiment être sur place pour se rendre compte en effet.
Après il faut pouvoir supporter le long hiver (quoi que sur la partie ouest c’est vraiment gérable, et sud ouest entre mer noire et Caspienne encore plus…).
Bonne chance pour la Russie alors !

Dernière modification par FrenchBrussels (25/03/2019 22h21)

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[+1]    #5 25/03/2019 22h41

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Personnellement, je ne vais "pas payer" les 30% belges pour une bonne raison :

compte tenu du fait que je suis étudiant gagnant moins de 7000/an , je vais mentionner mes dividendes dans la catégorie XII, et je serai remboursé de tout mes précomptes libératoires sauf ceux des SIR, si je ne m’abuse, car personne au SPF finance n’a été capable de me le confirmer.

Il y a une tranche de dividende exonérée  640 euro que vous pouvez déclarer indépendamment de vos revenus, c’est toujours ça de pris.

Savez-vous par ailleurs, si il est possible de vendre des puts sur Befimmo/cofinimmo/homeinvest ?

PS 1 : Home invest semble être une belle société, mais avec un fort leverage et un prix proche de ses plus haut, si elle baisse je vais en prendre, merci fort pour le lien !
PS 2 : La Russie est un beau pays, mais très dur, ce n’est pas fait pour tout le monde.

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#6 25/03/2019 23h22

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Ah le fameux statut étudiant, il faut en profiter pendant qu’il en est encore temps smile
Bizarre cette spécificité pour les SIR, je ne vois pas pourquoi ils feraient une différence, en tout cas je n’ai pas la réponse…

Oui j’avais vu pour la tranche exonérée de 640€ sur les revenus 2018, bonne nouvelle, c’est toujours ça de pris en effet mais ça compense très peu la très forte augmentation du précompte ces dernières années pour arriver aux 30%…
Et encore une bonne nouvelle l’exonération portera sur 800€ sur les revenus 2019, youhou on va retoucher 240€ !

Pour les puts sur Befimmo/cofinimmo/homeinvest, non je ne sais pas, j’ai une stratégie plutôt buy and hold sans trop m’intéresser aux puts. Pour Cofinimmo, vu qu’elle fait partie du Bel20, je dirais que les mêmes règles que les autres actions du Bel20 s’appliquent, donc on doit pouvoir vendre à découvert (si c’était bien ça la question…)

Dernière modification par FrenchBrussels (25/03/2019 23h25)

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#7 25/03/2019 23h50

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Mon but n’est pas une vente à découvert.

Le but est de vendre un put pour pouvoir acheter une action (Befimmo) moins cher, mais j’abandonne : c’est trop compliqué.

Même mon banquier m’a regardé avec des yeux de merlan frits quand j’ai parlé de crédit Lombard, des puts, de récupérer le double précompte, de la fin du précompte hollandais ( annulé ), si le précompte libératoire des SIR pouvait être mentionnées dans la déclaration d’impôts pour être récupéré etc ( d’ailleurs je vais faire le test cet année et renseigner le forum, je ne risque de rien perdre de toute façon ).

Je me rappellerai toujours de son "bonjour je peux vous renseigner ?" , je pense qu’il doit encore se mordre les doigts de m’avoir poser cette question.

Sinon ma stratégie rejoint la vôtre : elle est à 90% buy et hold. Toutefois j’essaie d’affiner le PRU ( sans prise de gros bénéfices là n’est pas le but ), l’idée étant avant tout de vivre du dividende, et non pas d’aller retour, incertains et courtagiphore par leur nature.

Si il n’y avait pas ce double précompte aussi inique par ailleurs, mes actions Total et Sanofi seraient toujours présentes dans mon portefeuille, ayant à la base vocation d’y rester ad vitam aeternam.
Ce n’est qu’en me "coinçant les doigts" que j’ai choisi in fine de vendre précipitamment.

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#8 02/04/2019 10h33

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Bpost se reprend fort bien, passant de 7 euro à 10 euro en quelques mois.

Le marché a quand même mis du temps à se rendre compte qu’une action rapportant 10-15%/an sans endettement ou presque était sous-évaluée.

Il est dommage que je n’eus pas à ma disposition suffisamment de fond pour moyenner encore à la baisse , sans déséquilibrer totalement la répartition de mon portefeuille.

Moralité : la patience et l’analyse, ça paie.

Cependant mes ordres placés sur Proximus à 20 euro et sur Royaldutch à 24 euro. Mes mains vont pouvoir rester menues quelques temps encore . Il est toujours préférable d’attendre que de payer trop cher.

Cette remontée inattendue de la bourse toujours aussi indécise que Janus m’a surpris et il faut dire que même si j’avais bel et bien anticipé la précédente baisse.
Elle ne fut qu’une simple correction déjà balayée depuis.

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#9 03/04/2019 13h49

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Le portefeuille a légèrement changé : j’ai vendu Befimmo à 53,30 ( du moins si l’ordre s’est exécuté correctement ). Bénéfice plus value après décompte des frais : 100 euro.

étant donné l’AK qui risque d’arriver sur Befimmo ( d’après l’ECHO.BE ) pour cause des travaux.
étant donné que nous sommes proche d’un des points les plus haut en bourse.
étant donné qu’un "petit" dividende de moins d’un euro va bientôt tomber, ce qui fera baisser mécaniquement le prix de l’action, sans compter que le dividende est taxé contrairement à une plus value ( en Belgique dois-je le préciser ? ).
étant donné la maigre baisse prévisible, mais normale du dividende les années qui suivront, d’autant plus que le pay out ratio est me semble-t’il de 100% voir au très légèrement au dessus… En tout cas avoir le même dividende de 3,45 est loin d’être garanti et cela aura forcement un impact sur le cours.
légère tendance à augmenter son endettement, ce qui n’est pas très prudent.

J’ai choisi de vendre Befimmo, excellente action s’il en est pour le racheter plus tard. Ou mieux Cofinimmo à condition qu’elle devienne moins chèr.

Dans le pire des cas, j’ai déjà gagné 259 euro de dividende ( du moins, quand l’état m’aura remboursé mon précompte ), ainsi que 100 euro de plus value nette ce qui fera 7% de bénéfice net en 5 mois tout en évitant le risque d’une chute des cours de bourse … Franchement c’est pas immonde.

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#10 04/04/2019 17h46

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Sympa les gains, mais le plus dur est de savoir dans quoi réinvestir dans un marché qui est à la hausse… Ou en effet racheter juste après détachement du coupon pour ne pas payer les 30% du dividende c’est toujours ça…

Côté SIR Belges, je suis aussi surpris de Intervest Offices qui a pris plus de 20% depuis le début d’année sans nouvelle qui pourrait justifier cela. En pratique cela ne change pas grand chose pour moi vu ma stratégie buy & hold… je garde…

Globalement la période redevient assez positive pour les SIR je pense, avec les taux d’intérêt qui vont rester bas encore un bon moment.
Il y a 1 an de cela, la tendance des taux était plus à la hausse et avait pesé sur le cours des SIR.
Pour Cofinimmo cela me semble aussi un bon choix, mais en effet un peu chère.. Et sauf un crash général, je ne vois pas quelle mauvaise nouvelle pourrait faire baisser significativement ce titre à l’heure actuelle

Pour Befimmo, l’AK qui semble être prévue serait pour la fusion de Beway, à ce que je vois dans les publications récentes du site Befimmo:
"https://www.befimmo.be/sites/default/files/imce/publications/befimmo_sa_-_convocation_age_13_03_2019_-_fr_-_final.pdf"

"fusion par absorption de Beway SA. Cette proposition de fusion par absorption de Beway par Befimmo vise à simplifier la structure du groupe Befimmo et à optimiser les frais de gestion dès lors que l’ensemble des actions Beway sont actuellement détenues par Fedimmo, filiale à 100% de Befimmo. Suite à cette fusion, 2.659.828 actions nouvelles ordinaires de Befimmo seraient créées. Maintenues dans le groupe, aucune dilution de la valeur intrinsèque et de l’EPRA earnings n’est à prévoir. "

Perso je garde aussi, malgré le dividende qui pourrait (légèrement) baisser en effet…

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#11 04/04/2019 19h38

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J’ai regardé il y a quelques jours Befimmo et je l’avais trouvé intéressante. Le dividende est bon (>6%), en croissance sur les 5 dernières années, l’endettement correct. Les projets actuels (ZIN, Quatuor, WTC4) font que le revenu allait être stable pendant 2-3 ans (voir un peu baisser) mais par la suite il devrait à nouveau augmenter (Le ZIN est déjà quasi loué). L’EPRA earnings (3.68) est supérieur au dividende, ainsi que les cash flow (3.68). Le dividende sera de 3.45 EUR pour 2019. Petit bémol c’est que tous les chiffres ont diminué par rapport à 2017.

Je pense bientôt prendre quelques actions. J’attends peut-être un petit trou car l’action vient de prendre 10% depuis fin février. Est-ce qu’il y a un aspect négatif que je n’ai pas vu?

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#12 04/04/2019 20h32

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Quand les marchés sont haussiers , en général je prend de l’or physique.
J’achète jamais quand le marché monte, j’achète que quand il baisse ( ou si il fait des aller retours, je prends au point bas ).

Lorsqu’ils baisseront sévèrement, je revendrais une bonne partie de cet or ( qui en théorie , devrait augmenter en cas de crise ). J’aime bien parce que ça suit l’inflation et évolue à contre sens du marché, le seul pb est que ça ne verse pas de dividendes.

"Est-ce qu’il y a un aspect négatif que je n’ai pas vu?"

Selon moi le seul gros soucis de cette entreprise pour moi c’est son pay out ratio qui est trop proche des 100%

Je préfère une entreprise qui verse 85% au lieu de 100% de son bénéfice, mais qui utilise les 15% restant afin de grandir/ de faire un petit stock de cash.

Le moindre vent contraire ( locataire qui part/coût de la dette qui augmente/changements dans la taxation/travaux imprévus ou plus long ) fera baisser le dividende.. et très probablement l’action

Bref autant dire que pour moi il est déjà acté que ça va arriver, donc
j’attend ce léger vent contraire pour en racheter ( mais bon faut pas rêver, ce sera tout au plus 10-15% moins cher qu’aujourd’hui ).

Dans le pire des cas si ça ne se produit pas rapidemment, j’ai déjà fait 7% de bénéfice sur Befimmo cette année, je ne suis pas à plaindre et je peux m’estimer heureux de faire partie des 10% des gens qui gagnent en bourse après 1 an.

Pour la Russie, je n’imaginai pas de tels problèmes de corruptions, j’aime beaucoup ce pays, son idéologie, ses habitants mais pour ouvrir une entreprise je pense que c’est pas bon du tout.
Finalement le PER aussi bas des actions de ce pays n’est pas du au hasard.

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#13 15/07/2019 16h46

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Portefeuille aujourd’hui :

Befimmo 100 action à 50,20
Bpost 550 action à 8,36 (actuellement)
Or idem qu’avant.

Je compte encore racheter du Befimmo quand ça va baisser de nouveau.

Pas de gros changement Befimmo et l’or sont toujours mes excellentes lignes, Bpost à du mal à se reprendre ( sans doute faudra-t’il quelques années pour qu’elle se reprennent ), le dividende va baisser
mais il reste plus qu’honorable, surtout au niveau du cours actuel.

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#14 15/07/2019 21h21

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Vous dites-vous-même que le dividende va baisser, si ce n’était pas l’état son principal actionnaire, il aurait déjà baisser.
La baisse de son activité traditionnel le courrier est bien plus rapide qu’escompté et n’est pas compensée par la hausse des paquets issus de l’e-commerce.

Je crains que dans les années avenir le bénéfice ne continue à s’éroder. Le dividende n’est plus couvert, càd que Bpost doit emprunter pour payé le gros dividende exigé par l’état.

Je ne peut que vous conseiller d’arbitrer cette action.
Si vous voulez rester dans le domaine du service au public en Belgique, je vous conseille ELIA

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#15 15/07/2019 22h47

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Je table sur le fait que dans quelques années ( 6 ou 7 ), Bpost aura remplacé son activité courrier par de la livraison et que Radial deviendra une source de cash. Bpost n’est pas très endettée donc il y a de la marge encore de ce coté là.

Si j’attends 5-6 ans, je touche des dividendes entre temps et j’ai de bonnes chances de retrouver mes billes, une fois l’activité livraison et l’intégration de radial effectuée.

Si je vends, je perds à coup sur. Surtout qu’avec la cherté du marché actuel il n’y a quasiment rien d’achetable…

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#16 07/08/2019 10h29

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Petit changement dans le portefeuille :

-Royal dutch shell A : 160 action pour (25.50)
-Befimmo : 100 (pour 50.20)
-Bpost : 550 ( pour environ 15 )
-or : +/- 3200.

RDSA est une pétrolière qui m’intéresse depuis fort longtemps, avant j’avais Total mais le double précompte immobilier m’avait refroidi et "forcé" à revendre. RDSA ne devrait pas avoir ce problème si je choisit le dividende en action.

Le marché baisse, mais Befimmo monte de façon incompréhensible, je vais surement revendre pour encaisser un bénéfice.

Voilà voilà, petit à petit je place mes billes.

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#17 08/08/2019 21h18

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Bonjour, J’ai aussi renforcé Shell, à mon avis la baisse du pétrole n’est que temporaire… Concernant Befimmo j’en ai aussi en portefeuille mais pas renforcé récemment, par contre je ne trouve pas qu’elle a beaucoup monté comme vous l’écrivez. Ok elle n’a pas chuté, et cela je peux le comprendre, vu que la baisse des taux actuelle est plutôt favorable aux SIR, mais dire qu’elle a monté est un bien grand mot… Voici le cours de l’action depuis 5 ans pour illustrer… Ok petite hausse de quelques %% cette année mais bon… Perso je garde au chaud pour le dividende.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10222_befimmo.png

Bien à vous

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#18 08/08/2019 22h54

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Quand je parle de vendre, ça veut dire que je place un ordre à cours limité.

En général, je ne place pas d’ordre si je n’ai pas un gain au moins équivalent au dividende sur un an,
sinon autant ne pas bouger et juste garder l’action.

Pour Shell, avez déjà reçu la proposition du paiement en action ?

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#19 08/08/2019 23h57

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Non, rien reçu pour Shell (et pas le souvenir d’en avoir reçu par le passé), mais le détachement est pour le 15 Aout et un paiement plus d’un mois plus tard le 23 septembre, donc je dirais que cette proposition ,si elle devait arriver, arrivera quelques part entre ces 2 dates ?

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#20 23/08/2019 17h09

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Mise à jour

Befimmo x 100 vendu à 53,20 unité

Toujours pas reçu de proposition de dividende en action.

Commence à m’inquiéter un peu.

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#21 01/02/2020 20h55

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Je mets à jour mon portefeuille : +165 action royal dutch shell a à 24,25

Comme d’habitude, j’achéte trop tôt, je vends trop vite.

Les actions Befimmo sont toujours à un cours de 55 euro ( sans doute en grosse partie du au fait que le dividende va bientôt tomber )

Si la baisse continue, je vais pouvoir me faire plaisir d’ici peu.

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#22 25/02/2020 12h02

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+180 action RDSA à 22.13

ce qui porte sauf erreur de calcul, mon nombre de RDSA à 160+165+180 = 505

Ca commence à devenir un portif assez sérieux.

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#23 27/02/2020 12h11

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Je passe en offensif, je pense que les BCE feront comme aux USA et racheteront elle-même les actions pour éviter le krach.

+47 solvay à 86 euro
+67 abinbev à 58.20 euro

Portefeuille récapitulatif :

BPOST 552 action
Solvay 47 action
Abinbev 67 action
RDSA 505 action ( moyenage à la baisse un peu rater )

OR 4000 euro

CASH : environ 20 k euro

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#24 02/04/2020 15h56

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Nouveau récapitulatif :

Entre temps il y a eu un achat de Befimmo ( 128 actions à 43 euro ) et une revente de 64 d’entre elle à 44,55 euro ( banni, je n’ai pas pu publié ces changements et à maintenir le portefeuille cohérent au jour le jour dans le temps, ce que je tâche de faire au jour le plus proche possible ).
J’ai aussi racheté des Solvay à 76 euro ( 53 ) , je ne sais pas pourquoi j’ai fais ça.

Donc petite plus value sur 64 actions et je detiens  encore 64 Befimmos à ce jour + 53 nouvelles actions Solvay.

Befimmo 64 actions
BPOST 552 action
Solvay 100 action
Abinbev 67 action
RDSA 505 action ( moyenage à la baisse un peu rater )

OR 4000 euro

CASH : environ 13 k euro

Objectif suivant : racheter quelques Befimmo moins chères ( vers 36-37 ), revendre un peu de RDSA et de Solvay pour rééquilibrer le portefeuille et le déplacer sur Abinbev en partie.
Je croise les doigts.

Dernière modification par Michel1993 (02/04/2020 15h57)

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#25 05/06/2020 14h30

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Le portefeuille n’est pas resté à jour.

En tout cas bien m’en a pris d’être passé en offensif en février ( un peu trop tôt, mais mieux vaut trop tôt que trop tard ), comme prévu intervention massive des BC.

… Dommage que j’aie vu trop vite trop loin dans l’avenir, la prochaine fois j’apprendrai la patience.

Befimmo 140 action ( pru 40 ) : placement impecable.
Solvay ( 100 action, en gros la moitié achetée à 86 et l’autre à 76 ). Trop tôt dommage.
Consolation j’ai eu 225 euro de dividende de solvay.
Bpost 552 ( la pire ligne que j’ai, mais les dividendes vont la compenser petit à petit )
Inbev 67 action 58,60 euro achat. Trop tôt dommage.
RDSA 505 action. Franchement j’imaginais pas que le dividende serait impacté  :sur 80 années d’histoire faut dire, j’ai pas eu de bol d’avoir la seule mauvaise année.

Or : meilleur investissement de tous, la valeur des pièces que j’ai acheté à quasi doublé entre 2014 et aujourd’hui

Je ne revendrais pas Solvay, il s’agit d’une trop bonne entreprise elle mérite sa place et sa surpondération.
RDSA à voir dans le futur, mais je pense revendre 1/4 voir 1/3 quand même parceque un portefeuille à 25% placé sur le pétrole, c’est beaucoup trop.
Bpost : pas de mouvement, ça ne sert à rien mieux vaut patienter au moins jusqu’en 2023.
Inbev remonte : je peux faire quelques mooves là dessus mais globalement c’est une bonne ligne que je vais garder.

C’est beau de voir la patience payer.

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