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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+5]    #1 17/04/2020 16h39

Membre
Réputation :   5  

Bonjour les investisseurs, 

Très content de tomber sur cette rubrique du forum. A moi de partager la composition de mon portefeuille. Je trouve très utile de partager les points de vue et les choix qui mènent chacun d’entre nous à choisir une approche plutôt qu’une autre. J’espère donc que ce poste aidera ceux qui débutent à ne pas faire les erreurs que j’ai pu commettre et permettra de confronter les différentes approches que nous pouvons avoir.
Comme vous le savez, une stratégie d’investissement est personnelle. Personne n’a le même contexte ni les mêmes objectifs.
Je vais donc essayer d’être le plus honnête possible sur les raisons qui m’ont poussé à faire certains choix, et sur mon niveau de confiance sur chaque décision.

J’écris ce post avec 2 objectifs :
- Partager avec la communauté mes enseignements sur la construction d’une stratégie d’investissement “lazy” (buy and hold) et les erreurs que j’ai pu commettre
- Recevoir du feedback

Un peu d’info sur moi :
- J’ai 30 ans
- J’habite à Paris
- Je suis salarié du privé avec une capacité d’épargne d’environ 1600€/mois
- Je ne suis pas propriétaire d’immobilier en physique et donc pas endetté (ni résidence Principale, ni investissement locatif)
- J’ai un patrimoine financier de 150k€ (cf. détails plus bas)

Pourquoi j’investis?
- Protéger mon pouvoir d’achat :
    - Protéger mon épargne de l’inflation
    - Me protéger contre la hausse des prix de l’immobilier résidentiel (pour ceux qui connaissent le contexte du marché Parisien, les prix et les loyers augmentent plus vite que les salaires)
- Être moins dépendant des revenus de mon travail en me créant des revenus passifs

Ma philosophie d’investissement :
- Lazyness : une fois effectués, mes investissements doivent me prendre le moins de temps possible
- Diversification : éviter qu’un investissement représente une trop grosse part de mon capital
- Maîtrise du risque : je comprends les risques associé au véhicule d’investissement et je peux lisser le risque par des investissements régulier
- Test & Learn : si j’attends de tout savoir sur toutes les classes d’actifs, je sais que je n’investirai jamais.  Les investissement que je choisis doivent donc être accessibles à partir de petites sommes pour pouvoir me lancer tôt sans forcément tout savoir
- Frais réduits : des frais trop élevés représentent un énorme facteur de non performance sur le long terme
- Peace of mind & Long Term : je n’ai pas besoin de regarder mon portefeuille chaque jour et en aucun cas les news du jour doivent influencer mes décisions

Les investissements que je privilégie en conséquence :
- Une exposition aux marchés actions via des ETFs
- Une exposition aux marchés immobilier via des SCPI, des SCI et foncières côtées (en direct et via ETF)
- Une part de mon épargne sécurisée (liquidités, fixed income : obligations via etf ou fonds euros, …)

Les investissements que j’exclue en conséquence :
- L’investissement locatif en direct (même mis en agence, un bien immobilier demande du temps pour la gestion des locataires, l’entretien et la fiscalité : je préfère allouer mon temps à d’autres activités)
- Les fonds d’investissements trop opaques pour lesquels j’ai peu d’information sur la composition ou dont je ne comprends pas le fonctionnement
- Les investissements à crédit qui représenteraient une part trop importante de mon capital (hors Résidence Principale un jour probablement)

Overview de mon portefeuille actuel et cible au moment où j’écris ce message  :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_portefeuilleactuel.jpg

Quelle stratégie pour arriver à mon portefeuille cible :
Mouvements mensuels étalés sur 36 mois :
- Montant fixe chaque mois pour la poche immobilière (en privilégiant les lignes ayant une décote sur la valeur du patrimoine immo au moment de l’investissement)
- Montant moyen chaque mois pour la poche actions, pondéré à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché ce mois

---------------------------------------------------------------------------

Focus sur mon portefeuille “Actions” :


- ~50% en ETF au sein d’assurances vie pour lesquelles j’ai délégué la gestion à des professionnels  (Wesave, Yomoni, Nalo)
- ~50% en ETF sur mon PEA pour lequel je choisis moi même mon allocation

Pourquoi la gestion pilotée déléguée à un pro?

- Tout simplement car c’est par là que j’ai commencé, j’étais plus rassuré de passer par un professionnel au départ. Je recommande aux débutants d’ouvrir un compte auprès d’au moins un de ces robots advisors (même avec un faible montant) car ils fournissent souvent une des explications plus ou moins détaillées sur le fonctionnement des marchés et les actualités économiques. Personnellement, je ne regrette pas d’avoir ouvert un compte chez eux pour cette raison : ils ont participé à mon éducation financière!). Le meilleur à ce sujet est WeSave qui fournit chaque moi son “éclaireur” qui m’a beaucoup appris.

Pourquoi la gestion libre en PEA et comment je sélectionne mes ETFs?

- Car bien que la gestion pilotée a un coût (bien que faible). Etant donné que je m’intéresse au domaine, j’aimerais pouvoir réduire les frais en constituant moi même mon portefeuille (on peut passer de 1,6% de frais en gestion déléguée à ~0,3% de frais sur un PEA)
- J’ai donc travaillé sur un portefeuille d’ETFs action qui a pour objectif :
    -1/ de minimiser les frais globaux (l’ETF Monde est un peu plus cher que d’autres ETFs)
    -2/ de s’approcher au mieux du poids de chaque pays dans l’économie mondiale (là où un ETF World est surpondéré US par exemple)
    -3/de maximiser la proportion du portefeuille en réplication physique (les ETFs hors Europe sont nécessairement en réplication synthétique dans un PEA)

- Je vais progressivement surpondérer cette gestion libre vs la gestion pondérée
- Voici la répartition actuelle de mon portefeuille pour ceux qui voudraient s’en inspirer :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_etf_portfolio.jpg

Que pensez-vous de cette approche pour s’exposer au marché actions? Que pensez-vous d’y consacrer 1/3 de son patrimoine en cible?


---------------------------------------------------------------------------

Focus sur mon portefeuille “Immobilier” :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_immo_portfolio.jpg

Pourquoi les parts de SCPI en assurance vie et comment je les sélectionne ?

Je trouve que les conseillers en gestion de patrimoine sont biaisés dans leurs conseils d’acquérir des parts de SCPI en direct, via l’intermédiaire d’un crédit. C’est normal, ils touchent une commission et sur l’organisme qui fournit le crédit et sur les parts de SCPI. Le problème de cette approche est qu’elle vous force à concentrer une grande partie de votre capital sur le marché des SCPI et, encore pire, elle vous force à concentrer une grande partie de votre capital sur une ligne de SCPI(voire 2 si votre banquier est sympa). Niveau diversification, c’est vraiment pas terrible.
“Oui mais c’est le seul moyen de profiter de l’effet de levier du crédit”, vous rétorquera le conseiller. Sauf que si on compare à un investissement progressif en assurance vie (avec le bon contrat bien sûr, comme ceux de Spirica), le TRI sur 15 ans est exactement le même! Donc à rendement égal, on gagne la flexibilité d’investir sur plusieurs lignes, on gagne la liquidité assurée par l’assureur et on peut profiter des écarts entre prix de la part et valeur du patrimoine pour guider ses choix d’investissement (d’une année sur l’autre, ce n’est pas la même SCPI qui a un prix de part “décoté”).
C’est donc comme ça que je choisi mes lignes : j’essaye de diversifier en sélectionnant les SCPI avec une valorisation significative, ayant un rendement correct (+4%) et une décote entre la valeur du patrimoine immobilier et le prix de la part.

A titre d’exemple, voici les lignes que j’ai alimenté la dernière fois que j’ai fait l’exercice :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_scpi_selection_2.jpg

Pourquoi des actions de foncières cotées et comment je les sélectionne ?

- Car, elles sont généralement beaucoup plus grosses que les SCPI et avec une structure de frais beaucoup plus transparente (étant donné que c’est une action qu’on achète, on a pas les frais de souscription qui existent sur les SCPI et sont très élevés, entre 8 et 12% en direct).
- Car elles s’endettent plus que les SCPI pour profiter de l’effet de levier (n’ayant aucun crédit immobilier, je vois ça comme une façon détourner de profiter de l’effet de levier et des taux bas)

Je n’ai pour l’instant que quelques lignes et voici mes critères de sélection :
- Pour choisir d’acheter une action de foncière, je compare la valeur de son patrimoine (ANR) à la valeur de son action à un instant T (cela met en évidence les foncières qui ont une décote)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_siic_selection.jpg

- Je sélectionne les Foncières présentes sur les bureaux et les logements (et non sur les commerces).
Etant donné qu’un de mes objectifs principal étant de me protéger contre l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel, je cherche des placements qui y sont le plus corrélés possible à l’immobilier résidentiel (et Français).
Mon raisonnement est que la détention de foncier, s’il est bien placé, sera corrélée à l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel. L’idée étant par exemple que la valeur d’un bureau Haussmanien en plein Paris ne pourra pas trop s’éloigner de la valeur d’un logement à Paris (le détenteur du bureau serait incité à le transformer en logement dans le cas contraire). J’ai le sentiment que ce raisonnement s’applique davantage aux bureaux qu’aux commerces (les grands centre commerciaux sont souvent un peu à l’écart, ce qui rend la conversion en logement plus difficile à imaginer et donc la corrélation entre les marchés de l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel).
Je dis bien sentiment car pour l’instant, je n’ai trouvé que très peu de littérature sur le sujet de la corrélation entre les diverses classes d’actifs immobiliers.

Pour aller un peu plus loin dans l’analyse de cette intuition, j’ai comparé le cours de foncières très parisiennes (Gecina et Foncière Lyonnaise) avec l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel. On voit que leurs cours ont l’air de profiter également de la hausse des prix immobiliers à Paris.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_corelation_gecina_residential.jpg

Ce qui semble beaucoup moins vraies pour d’autres foncières (ICADE,Covivio, Altarea, ..) moins centrées sur Paris :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22381_corelation_covivio_residential.jpg

Je ne suis donc pas encore tout à fait fixé sur ma stratégie d’exposition à l’immobilier (répartition entre SCPI, ETF et Foncières ; choix des foncières, …) et je vais continuer à me documenter à ce sujet pour affiner ces choix.

Que pensez-vous de cette approche pour s’exposer au marché de l’immobilier? Que pensez-vous d’y consacrer ⅓ de son patrimoine?


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Focus sur mon portefeuille “liquidités et fixed income” :


Rien de bien original ici :
- PEL plein pour profiter des 2,5% bruts (pas si mal en ce moment)
- Livret A pour le cash disponible tout de suite
- Obligations d’état et Obligations d’entreprises via mes contrats Wesave, Yomoni et Nalo
- Fonds euros pour le reste

Je veux me renseigner sur les ETF obligataires pour remplacer les fonds euro mais je n’ai pas encore pris le temps de lire la littérature à ce sujet et j’ai cru comprendre que les fonds euros étaient une bonne alternative aux obligations (un peu moins de rendement mais aucuns risques).

Que pensez-vous de cette approche pour conserver des liquidités?
Que pensez-vous d’y consacrer 1/3 de son patrimoine?


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Les enseignements que j’ai tiré de mon parcours d’investissement et ce que j’aurais fait différemment avec du recul :


Avec le recul, je me rends compte que je n’ai pas fait les choix dans le bon ordre!
J’ai passé beaucoup trop de temps sur des choix de détails avant même d’avoir fixé ma stratégie macro d’asset allocation.

Avec du recul donc, j’aurais commencé par me poser ces questions là :
- Quelle allocation d’actif globale? (plutôt que sur les détails des lignes des différents ETF ou des différentes SCPI / foncières)
- Quelle durée pour arriver à cette allocation d’actif globale? Régulier (Dollar Cost Averaging, Value Dollar Cost Averaging) ou one shot (Lump Sum)?
- Quelle stratégie de rééquilibrage?

Le choix des ETF et la répartition sectorielle pour la poche action est un détail qui, je pense, jouera moins dans la performance globale que ces choix macros.
Je n’ai réalisé ça que récemment et suit donc dans une phase de rétropédalage où je repense ma stratégie globale.

Globalement, construire sa stratégie financière est quelque chose qui prend du temps! Il ne faut pas le négliger et la meilleure façon que j’ai trouvée est de commencer tôt et petit.
Ça me permet de franchir le pas rapidement afin d’apprendre en marchant : j’ai beaucoup appris sur les marchés et sur moi même en analysant ma réaction aux hausses et aux baisses. L’enseignement par la pratique est aussi important pour moi (voir plus) que la littérature qu’on peut trouver sur l’enseignement.

Les questions que je me pose encore :


Ici, je n’attends pas forcément de réponse. Je souhaite simplement partager avec vous le cheminement de ma réflexion pour y revenir plus tard :

- Mes choix me protègent-ils vraiment de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel comme je le souhaiterais? Le marchés d’immobilier de bureaux sont-ils corrélés à ceux de l’immobilier résidentiel? Quid de l’hôtellerie, de l’immo commercial, des entrepôts, du résidentiel allemand?
- La sur-pondération de mon portefeuille en immobilier par rapport à son poids dans l’économie est-elle justifiée (je sais qu’en France, on est tous un peu biaisés immo) ? Les REIT / SIIC peuvent-elles être considérées comme de l’immo?
- Comment ranger les obligations d’état et les obligations d’entreprise dans l’asset allocation? Quelle part y attribuer? Fonds Euro vs ETF obligataires?
- Pourquoi beaucoup d’investisseurs sous pondèrent pondérer les pays émergents par rapport à leur poids dans le PIB mondial?
- Quelle part du portefeuille doit être small caps? Comment faire pour les zones où il n’y a pas d’ETF small Caps? (comme les émergents)

Merci à ceux qui ont tenu jusqu’au bout! J’espère avoir apporté quelques enseignements aux débutants et que les pros pourront me dire là où j’ai une poutre dans l’oeil wink


Très bonne journée

Mots-clés : etf, foncières, portefeuille, scpi, siic (société d'investissement immobilier cotée)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #2 17/04/2020 20h13

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Belle publication argumentée du portefeuille !

Quelques avis perso en vrac.

Objectifs

Pas convaincu par l’objectif "Me protéger contre la hausse des prix de l’immobilier résidentiel (pour ceux qui connaissent le contexte du marché Parisien, les prix et les loyers augmentent plus vite que les salaires)".

Si vous voulez vraiment cela, le meilleur moyen est d’acheter.
C’est cher mais les taux de crédit n’ont jamais été aussi bas.
Mais à votre âge, avec des évolutions possibles de la situation personnelle (enfants ?) ou professionnelle (mobilité géographique ?), c’est sans doute une mauvaise idée.

Donc il vaut mieux oublier cet objectif.
Tout en suivant le marché.
Qui sait si la crise actuelle ne va pas déclencher une baisse (déjà vu en 1990) ?

Allocation globale d’actifs

Oui, c’est le premier point à décider.

Une allocation 1/3 actions est plutôt prudente.
Dans votre situation et avec des marchés qui sont plus des plus hauts, on pourriez faire plus (au moins 40 %).

Assurance-vie

Elle a toujours l’inconvénient des frais de gestion (disons 0,6 % annuel pour les meilleures) pour des avantages fiscaux amoindris ces dernières années.
Si on délègue à des robots-advisors (Wesave, Yomoni) on atteint 1,6 %.
On est loin de votre philosophie "Frais réduits : des frais trop élevés représentent un énorme facteur de non performance sur le long terme".

Le PEA est à privilégier jusqu’à 150 000 euros de versement.

ETF

Excellents outils qui permettent, pour un faible coût, la diversification sans avoir à choisir d’actions.

Les ETF World PEA sont assez chers (0,4 %).
Ils permettent de faire simple, tout en 1 (tout le marché en 1 ETF, 2 avec les émergents).
Si vous voulez gérer plus finement les marchés (USA, zone Euro, émergents, etc) les ETF World deviennent redondants. Préférer les ETF "core" spécialisés si disponibles.

Les marchés émergents sont réputés risqués, avec une plus grande volatilité.
Pourtant c’est là qu’on trouvera la croissance future. A court terme le premier pays à redémarrer après la crise actuelle devrait être la Chine.
Une allocation de 20 % des actions sur les émergents me paraît raisonnable.

Avec 7 % de small, ça ne devrait pas faire une grosse différence sur les performances.
On pourrait sans passer.
De même le Japon.

SCPI

Hors de rares exceptions avec des SCPI à capital fixe, il n’y a pas de forte décote entre la valeur du patrimoine immobilier et le prix de la part ni surcote (pour des raisons réglementaires).
Ce n’est donc pas le seul critère à considérer.
Il faut aussi regarder :
. le TOF (au moins 90 %) et son évolution
. le rendement (on peut viser au dessus de la moyenne qui doit être vers 4,4 %) et son évolution
. l’évolution du prix de la part
. la situation géographique des immeubles (qui a un impact fiscal).

27 lignes ? C’est beaucoup !

foncières cotées

Elles ont beaucoup baissé avec la crise actuelle. Ce qui peut en faire aujourd’hui un excellent investissement.
Là d’accord, le critère de choix principal est la décote par rapport à l’ANR.
Vérifier quand même que l’endettement est raisonnable.

Les foncières de commerce sont peut-être l’opportunité du moment.
La crise actuelle justifie-t-elle qu’Unibail-R-W perde 60 % de sa valeur ?
Lire un long débat sur ce forum …
Personnellement je ne le pense pas. L’impact principal serait

Bruno le Maire, ministre de l’Economie, a annoncé jeudi soir qu’il avait demandé aux grands groupes immobiliers de renoncer purement et simplement à percevoir pendant trois mois les loyers dus par les plus petites entreprises à l’arrêt à cause des mesures de lutte contre le coronavirus.

Il s’agit des plus petites entreprises. Ca peut impacter des SCPI ciblant les petits commerces en pied d’immeuble.
Par contre, les foncières gérant des centres commerciaux louent à de grandes enseignes qui ne sont pas concernées par cette disposition. La grande distribution (Carrefour, Casino, etc.) se porte bien. Les seules grandes enseignes en difficulté sont à ma connaissance les chaussures André et Orchestra Prémaman, mais elles était déjà en difficulté avant.

liquidités et fixed income

Vous devriez d’abord séparer l’épargne de précaution.
Typiquement sur des livrets, le PEL si le montant dépasse les plafonds des livrets.

Dans la situation actuelle des taux d’intérêt (qui peuvent être négatifs)
les obligations peuvent-elles encore être considérées comme des investissements satisfaisant vos objectifs de rendement/valorisation ?
Vous aurez au mieux 2 % sur les fonds euros en assurance-vie.
Un bon rendement ne peut être associé qu’à un risque élevé sur les obligations HY.

Finalement les liquidités et fonds euros ne servirait plus aujourd’hui qu’à ajuster la part des actions ou foncières en fonction des marchés. "There is no alternative".

A suivre …

Voilà qui ne répond sans doute pas à toutes vos questions,
mais il y a plein d’autres avis sur ce forum …


Dif tor heh smusma

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#3 17/04/2020 23h22

Membre
Réputation :   5  

Bonjour ArnvaldIngofson,

Merci pour ces éléments, c’est précieux!
J’entends sur les objectifs liés à l’immobilier résidentiel et l’allocation action un peu trop prudente.
Est-ce que vous pensez en conséquence qu’1/3 sur la poche "immobilier indirect" c’est trop et devrait être ré-alloué vers la poche action ?

Quand on regarde les portfolio répandus aux US (all weather portfolio, permanent portfolio, …), je ne vois pas de mention spécifique de l’immobilier dans l’allocation donc je me pose encore beaucoup de questions là dessus.

Et pour les 18 lignes, c’est simplement que quand j’ai ouvert mon assurance vie chez Spirica j’ai acheté toutes les SCPI disponibles (avec des faibles montants, pour tester).

Merci !

Dernière modification par MyInvestmentPal (17/04/2020 23h37)

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