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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 01/07/2017 16h16

Membre
Réputation :   4  

MAJ AU 01 JUILLET 2017

Ajustement de la stratégie, je surveille une vingtaine de valeurs que je considère de rendement, et je compte à terme posséder mes 3 ETF et 9 valeurs de rendement, ce qui me fera 12 lignes.
L’apport sera mensuel à hauteur de 500€, probablement sur la ligne qui a le moins bien performé.

- Achat de 30 CARREFOUR pour un PRU de 22,82€
- Achat de 22 TOTAL pour un PRU de 44,99€
- Achat de 15 PHARMAGEST pour un PRU de 36,54€
- Achat de 35 ORANGE pour un PRU de 14,03€

https://img15.hostingpics.net/pics/46614301Juillet2017.png

Performance périodique du portefeuille: 12,54% (formule ((1+TRI PAIEMENTS/365)-1)

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#27 01/08/2017 13h27

Membre
Réputation :   4  

MAJ au 01 Aout 2017

J’ai profité de la baisse pour entrer sur Ipsos, un peu trop tôt au vue de l’évolution qui a suivie mais je voulais l’acheter dès qu’elle passer la barre des 31€.

- Achat de 16 Ipsos pour un PRU de 30,96€
- Achat de 22 S&P 500 pour un PRU de 35,34€
- Achat de 09 VEUR pour un PRU de 27,71€

https://img4.hostingpics.net/pics/5998142017Aout.png

Performance périodique du portefeuille: 10,81% (formule ((1+TRI PAIEMENTS/365)-1)

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#28 01/08/2017 14h06

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,

Pour quels critères êtes vous rentré sur Ipsos?

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#29 22/08/2018 17h01

Membre
Réputation :   4  

MAJ 22/08/2018 1 an après

ETAT DES LIEUX:

- Immobilier locatif
--> 1 studio dans le sud de la France en LMNP location à l’année, mensualité de 196€ (reste 11 ans), loyer net de gestion de 462€.
Départ du locataire d’ici la fin de l’anée, je basculerais alors ce studio en saisonnier + étudiant.

--> 1 studio dans le sud de la France en LMNP location à l’année, mensualité 284€ (prêt à palier qui venait ce calquer sur le prêt initial de mon 1 er studio, la mensualité passera à 1034€ début 2020), loyer net de gestion 607€.
Pour le moment cash-flow positif de 323€ bruts, je laisse tel quel. Charges assez élevées et mensualité qui va fortement augmenter, je mettrais certainement en vente ce logement courant 2019 avant l’augmentation sévère de la mensualité.
Autre possibilité, renégociation du crédit en interne avec rupture des phases et allongement de la durée de remboursement par un avenant (Ok pour ma banque), ce qui fera une mensualité de 550€ environ sur 20 ans. Dans ce cas je basculerai en saisonnier + étudiant pour améliorer la rentabilité


--> Acquisition début 2018 d’un studio en IDF, mensualité de 540€ sur 25 ans, LMNP en location courte durée à l’année, moyenne de 800€ de loyers perçus nets de frais de gestion (agence spécialisée).
Je conserve cette formule pour cet appartement.

--> Acquisition début 2018 d’un studio dans le sud de la France, mensualité de 540€ sur 22 ans (report total  de crédit d’1 an, je ne commencerai qu’à payer effectivement en janvier 2019), LMNP en location courte durée pour cette année.
Passage en saisonnier + étudiant a compter de septembre 2019, pour un cash flow mensualisé de 200€ environ.

- Assurances-vie
#MIF libre Avenir: AV ouverte le 01/11/2016, 100% fonds euros, versement automatique mensuel de 100€. Cumul des versements de 2900€ pour une épargne atteinte de 3008€.
Pas de changment de stratégie.

#Yomoni: AV ouverte le 26/10/2016 au profil 7, versement initial de 1000€, versement automatique mensuel de 100€, performance annualisée au 21 août 2018: 7,52%.
Pas de changment de stratégie.

#Wesave: AV ouverte le 28/06/2017 au profil 10, versement initial de 1000€, versement automatique mensuel de 100€, performance annualisée au 21 août 2018: 7,32%.
Pas de changement de stratégie.

#Mesplacements Liberté: AV ouverte le 04/11/2016, versement initial de 1000€, versements libres selon les mois, investie sur 2 SCPI à hauteur de 50/50 (Rivoli Avenir Patrimoine et Actipierre Europe).
5100€ de versements depuis l’origine, valeur atteinte 5053€ au 22 août 2018 + 202€ sur le fonds euros qui correspondent aux revenus de distribution des SCPI.
Je compte continuer sur ce schéma, en investissant sur une nouvelle SCPI, j’arbitrerai les revenus reçus du fond euros vers la SCPI dès qu’ils auront atteint 500€ (montant minimal pour l’arbitrage sur ce contrat).

- PEA
La bourse est le domaine qui m’intéresse le plus, bien qu’étant dans une stratégie lazy j’ai commencé à investir en direct sur certaines entreprises après analyse fondamentale; Cela me plaît énormément cependant ma capacité d’épargne n’étant pas extensible (je ne peux allouer qu’en moyenne 3 à 500€ à mon PEA), et je suis en train de réfléchir à la réorientation de mon PEA sur un schéma ETF World + ETF émergent uniquement, ce pour la durée de la phase de capitalisation (>15 ans). Je vais essayer de me replonger dans les livres de Fructif notamment mêmes si je suis actuellement en déplacement à l’étranger sans les avoir sous la main.
Je suis monté jusqu’à 12 valeurs détenues en direct en plus de mes 3 ETF, mais j’ai commencé à revendre depuis quelques semaines en encaissant les plus-values (Pharmagest, Vinci, etc.)

Voici néanmoins la photographie de mon PEA au 01 août 2018 (j’ai vendu Total il y a 2 jours mais je n’ai pas pu résister à l’achat de Valéo après la nouvelle baisse du jour, 26 unités au cours de 37,59€)
https://zupimages.net/up/18/34/2ios.png

PEA ouvert en novembre 2016 avec à l’origine 3 ETF (Large EU, Large USA, Emergents), performance annualisée au 01 août 2018 de 11,94%.


Désolé pour la longueur du post, pour rappel voici les infos me concernant:
Militaire de 31 ans, en couple mais célibataire fiscalement, salaire net d’environ 2500€, logement "de fonction", capacité d’épargne actuelle hors virements automatiques sur AV (3x100€)  de l’ordre de 2 à 500€ (je suis un très grand consommateur de voyages, qui constitue le gros de mon budget dépenses).

Et donc les 2 grands sujets/questionnements actuels:
1)- Recherche d’un nouvel investissement immobilier dans le sud de la France en LNMP sur le schéma saisonnier + étudiant, j’ai contacté mes conseillers bancaires pour connaître ma capacité d’endettement actuelle.
2)- Recherche d’un comptable spécialisé LMNP moins cher que le mien. Actuellement 500€ HT pour 2 appartements mais 200€ HT par bien supplémentaire ce qui me pose problème. Je n’ai pas d’intérêt à avoir un cabinet physique car je suis souvent en vadrouille, j’ai contacté LMNP-expert mais pas de réponse pour le moment.
3)- Réflexion sur la réallocation de mon PEA vers 2 ETF (world+émergents) pour la durée de la phase de capitalisation.

Mon objectif est de devenir rentier à l’horizon de mes 50 ans en me dégageant un revenu de 1500€ issus de mes investissements, en plus de ma retraite (environ 1500€) soit dans 19 ans.

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#30 23/08/2018 08h17

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1939  

Bonjour,

merci pour le suivi, et le retour d’expérience qui est très intéressant.

Concernant l’immobilier :
-le cashflow brut, ça n’existe pas. La définition du cashflow est : somme de tout de ce qui rentre et de tout ce qui sort. Il faut donc déduire l’ensemble des charges et de l’imposition pour avoir le cashflow.
- je vous invite vivement à calculer la rentabilité "nette nette" (= revenu toutes charges et imposition déduites, mais sans déduire le remboursement de capital, divisé par la valeur actuelle estimée du bien en net vendeur) ; et le vrai cashflow (toutes charges et impôts déduits), qui sont les deux indicateurs qui doivent permettre d’évaluer la rentabilité d’un bien immobilier et d’orienter les choix.
- l’expert comptable n’est pas cher. Dites-vous bien que le moindre petit garage automobile travaille à 50 € TTC de l’heure, les gros étant entre 70 et 100 €. On ne s’attend pas à ce qu’un expert-comptable travaille pour moins cher qu’un garagiste, n’est-ce pas ? Donc, à 200 €/an/bien, vous payez en gros 3 à 4 heures de travail. C’est vraiment un minimum pour avoir un boulot correct, et c’est aussi le prix de la réactivité (savoir répondre à une question, vous donner un conseil, réagir à un problème…) et de la "solidité" (capacité à réagir à un gros problème, genre contrôle fiscal). Si vous allez sur du low cost, attende-vous à un service low cost.

Dernière modification par Bernard2K (23/08/2018 08h21)


Bonjour chez vous, numéro 6.

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#31 23/08/2018 13h59

Membre
Réputation :   6  

Merci pour ce suivi
Très inspirant pour moi car étant nouveau se rapproche énormément de la stratégie que je vais adopter.
Concernant vos 3 ETF les conseillerai vous a un débutant ?
Êtes vous content de yomoni et we save?
Au plaisir d’échanger à l’avenir
Oizo


Parrainage YOMONI  - LINXEA - Mes placements- WeSave - Binck - Boursorama

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#32 23/08/2018 14h07

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[Edit : mauvais fil]

Dernière modification par wulfram (23/08/2018 14h08)

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[+1]    #33 23/08/2018 22h20

Membre
Réputation :   4  

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

merci pour le suivi, et le retour d’expérience qui est très intéressant.

Concernant l’immobilier :
-le cashflow brut, ça n’existe pas. La définition du cashflow est : somme de tout de ce qui rentre et de tout ce qui sort. Il faut donc déduire l’ensemble des charges et de l’imposition pour avoir le cashflow.
- je vous invite vivement à calculer la rentabilité "nette nette" (= revenu toutes charges et imposition déduites, mais sans déduire le remboursement de capital, divisé par la valeur actuelle estimée du bien en net vendeur) ; et le vrai cashflow (toutes charges et impôts déduits), qui sont les deux indicateurs qui doivent permettre d’évaluer la rentabilité d’un bien immobilier et d’orienter les choix.
- l’expert comptable n’est pas cher. Dites-vous bien que le moindre petit garage automobile travaille à 50 € TTC de l’heure, les gros étant entre 70 et 100 €. On ne s’attend pas à ce qu’un expert-comptable travaille pour moins cher qu’un garagiste, n’est-ce pas ? Donc, à 200 €/an/bien, vous payez en gros 3 à 4 heures de travail. C’est vraiment un minimum pour avoir un boulot correct, et c’est aussi le prix de la réactivité (savoir répondre à une question, vous donner un conseil, réagir à un problème…) et de la "solidité" (capacité à réagir à un gros problème, genre contrôle fiscal). Si vous allez sur du low cost, attende-vous à un service low cost.

Bonsoir merci pour votre réponse.

En effet un service et un bon service notamment est quelque chose qui se paye. Cependant ma comptable qui semble faire du bon boulot n’est pas aussi spécialisée LMNP que je le pensais, et les quelques questions que j’ai pu poser et dont les réponses étaient "simples" ou du moins facilement trouvables ne m’ont pas rassurées.
Je paye donc, à la lecture du forum (DDTE etc.), cher, un service qui ne me satisfait pas pleinement (pour rappel 600€ HT pour 2 biens puis 200€ HT par bien supplémentaire).

Voici les tableaux récapitulatifs de mes investissements immobiliers, la rentabilité nette nette se rapproche de 0 ou est négative alors que la rentabilité brute est correcte sans être mirobolante, je reprendrais mes calculs pour voir où peut se situer l’erreur.

https://zupimages.net/up/18/34/cklo.png
https://zupimages.net/up/18/34/z9ti.png

MrOizo a écrit :

Merci pour ce suivi
Très inspirant pour moi car étant nouveau se rapproche énormément de la stratégie que je vais adopter.
Concernant vos 3 ETF les conseillerai vous a un débutant ?
Êtes vous content de yomoni et we save?
Au plaisir d’échanger à l’avenir
Oizo

Bonsoir, le conseilleur n’étant jamais le payeur je m’abstiendrais de donner quelconque conseil, mise à part la lecture de Epargant 3.0 et de son petit frère pour la construction d’un portefeuille de tracker

En position de débutant il y a 2 ans j’avais sélectionné ces 3 ETF pour débuter une stratégie lazy, car ils me permettaient une plus grande facilité d’ajustement de l’allocation géographique.

Je suis en train de réfléchir aujourd’hui à ma réallocation, étant attiré par la détention d’actions en direct mais étant néanmoins en phase de capitalisation et surtout avec un budget mensuel serré ne me permettant pas de multiplier les ordres..

Afloman

Bien à vous.

Afloman

Dernière modification par afloman (23/08/2018 22h30)

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#34 24/08/2018 08h59

Membre
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Bonjour Afloman,

Comment sont gérés vos appartements en saisonnier ? car assez loin de votre domicile en IDF et sud de la France.

Comment ca se passe au niveau du passage au saisonnier durant l’été par rapport à la taxe séjour alors que le reste de l’année, il y a une taxe d’habitation ?

Au plaisir de vous lire.

Jonathan.


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#35 24/08/2018 09h51

Membre
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Bonjour Pitivier,

Les appartements sont gérés par une société qui s’occupe d’absolument tout. J’ai quand même pu négocier avec eux d’avoir la main sur l’annonce pour avoir un visuel précis de ce qui se passe.
Certes ce n’est pas donné, mais je n’ai pas le choix, et c’est un critère que j’ai pris en compte dans mes calculs pré-achats.
Je suis satisfait car j’ai pu trouver une personne vraiment dévouée et qui a le sens de l’accueil, pour le moment cela me convient parfaitement.

La taxe d’habitation est dû par le locataire présent au 1er janvier dans le lieu d’habitation. Dans le cadre d’un bail étudiant, celle-ci est dûe par ce dernier, aucun problème de ce côté là.
Je paye en tant que propriétaire la CFE.

Si je venais à faire une location courte durée à l’année, personne ne serait redevable de la taxe d’habitation, et je paierais de mon côté la CFE.

Concernant les taxes de séjour, vous avez certainement pu voir qu’en étaient exonérés les propriétaires d’une résidence secondaire payant déjàla taxe d’habitation.
Ce n’est pas mon cas, mes biens n’étant pas en tant que tels des résidences secondaires, mais des meublés de tourisme destinés à la location. Les voyageurs de passage sont donc soumis à la taxe de séjour dûe par nuitée et par mersonne, et je suis chargé de la collecter et la reverser.

J’espère avoir répondu à vos questions.

Afloman

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#36 24/08/2018 09h56

Membre
Réputation :   9  

Merci pour vos réponses Afloman, beau parcours…

Je comprends mieux, quand vous êtes en saisonnier, vous recolter la taxe séjour que vous devez reverser.

Pour cette activité de courte durée, est ce que vous avez dû demander, à la mairie, l’autorisation ?

Jonathan.


Parrainage BOURSE DIRECT

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#37 24/08/2018 10h49

Membre
Réputation :   4  

Je n’ai pas demandé d’autorisation en tant que telle, la démarche diffère selon les villes.

J’ai simplement du faire la déclaration de meublé de tourisme à la mairie, qui m’a en retour donné un numéro d’enregistrement et orienté vers le service dédié qui gère les taxes de séjours.

Afloman

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#38 22/09/2019 18h56

Membre
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MAJ 22/09/2019 2 ans après

ETAT DES LIEUX:

- Immobilier locatif
--> 1 studio dans le sud de la France en LMNP location à l’année, mensualité de 196€ (reste 11 ans), loyer net de gestion de 462€.
Départ du locataire, travaux de réfection faits, appartement proposé sur le modèle étudiant + saisonnier avec une revalorisation du loyer de l’ordre de 20% (passage de 500€ hors charges à 600€).
Retard dans les travaux dûs à un dégât des eaux du locataire du dessus au moment de commencer la rénovation, j’ai aussi voulu faire une grande partie des travaux moi-même pour baisser le prix de revient ce qui m’a fait en contrepartie perdre beaucoup de temps.

--> 1 studio dans le sud de la France en LMNP location à l’année, mensualité 284€ (prêt à palier qui venait ce calquer sur le prêt initial de mon 1 er studio, la mensualité passera à 1034€ début 2020), loyer net de gestion 607€.
Départ du locataire fin octobre, coup de propre et mise en vente du logement, la mensualité deviendra trop importante d’ici quelques mois et les charges de cet appartement sont trop élevées à mon goût.

--> Acquisition début 2018 d’un studio en IDF, mensualité de 540€ sur 25 ans, LMNP en location courte durée à l’année, moyenne de 800€ de loyers perçus nets de frais de gestion (agence spécialisée).
Je conserve cette formule pour cet appartement.

--> Acquisition début 2018 d’un studio dans le sud de la France, mensualité de 540€ sur 22 ans (report total  de crédit d’1 an, je ne commencerai qu’à payer effectivement en janvier 2019), LMNP en location courte durée pour cette année.
Passage en saisonnier + étudiant a compter de septembre 2019, pour un cash flow mensualisé de 200€ environ.

NOUVEAUTÉS 2019:

--> Acquisition d’un studio dans le sud de la France, retard à la signature dû à un dégât des eaux survenu dans la copropriété voisine et qui a eu des conséquences sur l’un des murs de l’appartement. Le syndic en question joue la montre depuis des mois en faisant preuve de plus de mauvaise foi pour couronner le tout. La signature, prévue pour mars, n’a toujours pas été validée..
Crédit à 110% sur 25 ans, taux 1,55%, exploitation en LMNP sur le modèle bail étudiant 9 mois + saisonnier.

--> Acquisition en cours d’un petit immeuble découpé en 3 studios dans le sud de la France, crédit à 110% sur 25 ans, taux 1,77%, exploitation en LMNP sur le modèle bail étudiant 9 mois + saisonnier.

--> Compromis en cours pour un immeuble de 13 appartements, achat en SCI à l’IS à 4, exploitation en location nue.

- Assurances-vie
#MIF libre Avenir: AV ouverte le 01/11/2016, 100% fonds euros, versement automatique mensuel de 50€. Cumul des versements de 3800€ pour une épargne atteinte de 3961€.
Pas de changment de stratégie.

#Yomoni: AV ouverte le 26/10/2016 au profil 7, versement initial de 1000€, versement automatique mensuel de 50€, performance annualisée au 22 septembre 2019: 8,14%. Epargne atteinte: 4003€
Pas de changment de stratégie.

#Wesave: AV ouverte le 28/06/2017 au profil 10, versement initial de 1000€, versement automatique mensuel de 50€, performance annualisée au 22 septembre 2019: 10,76%. Epargne atteinte: 3207€
Pas de changement de stratégie.

#Mesplacements Liberté: AV ouverte le 04/11/2016, versement initial de 1000€, versements libres selon les mois, investie sur 2 SCPI à hauteur de 50/50 (Rivoli Avenir Patrimoine et Actipierre Europe).
7350€ de versements depuis l’origine, valeur atteinte 7729€ au 22 septembre 2019 + 409€ sur le fonds euros qui correspondent aux revenus de distribution des SCPI.
J’ai basculé sur un virement mensuel de 200€ réparti sur les 4 actions suivantes: MERCIALYS, UNIBAIL, KLEPIERRE, ICADE.

- PEA
La bourse est le domaine qui m’intéresse le plus, bien qu’étant dans une stratégie lazy j’ai commencé à investir en direct sur certaines entreprises après analyse fondamentale; Cela me plaît énormément cependant ma capacité d’épargne n’étant pas extensible (je ne peux allouer qu’en moyenne 3 à 500€ à mon PEA), voici néanmoins la photographie de mon PEA au 22 août 2019:
https://zupimages.net/up/19/38/z4gr.png

- CTO
Ouverture d’un CTO sur DeGiro avec achat mensuel d’une action BRK(B).
13 action détenues à ce jour pour un montant de 2455€, PRU de 204$.
https://zupimages.net/up/19/38/4dk8.png

Bilan chiffré:

1)- Immobilier en direct: Propriétaire de 4 appartements exploités en LMNP en nom propre, achat en cours d’un studio LMNP nom propre, et d’un immeuble de 3 studios LMNP nom propre.
Vente à venir d’un des studios (le 2ème chronologiquement)
Compromis en cours pour un immeuble de 13 appartements, achat en SCI à l’IS (4 personnes dont moi), exploitation en bail nu 3 ans.

2)- Assurances vie: total d’épargne atteinte sur les 4 supports: 18 900€

3)- PEA: 20 793€ (dont 1 298€ en espèces). Surveillance d’une liste d’une vingtaine de valeurs
   - CTO: 2 455€

Perspectives:

- Poursuite des acquisitions dans l’immobilier locatif, vente d’un studio.
- Poursuite des investissements mensuels automatiques sur les AV (total 350€/mois)
- Poursuite des investissents mensuels sur PEA et CTO (total espéré 500€/mois)
- Poursuite des lectures sur le sujet qui m’intéresse le plus, la bourse ("Devenez Trader Pro" de Benoit ROUSSEAU; Peter LYNCH, etc.

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