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#176 17/01/2018 19h13 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir Malo,

pour votre scénario 2 :
* il est indispensable que cela s’autofinance sinon cela ressemble à une catastrophe financière : vous auriez fourni un effort d’épargne pendant 15 ans pour un patrimoine nul à la fin!
* à mon avis aucun organisme ne se portera caution, et vous ne pourrez pas nantir votre usufruit des parts. Il faudra donc nantir un autre actif.
* êtes-vous sûr que la CGP pourra faire passer l’achat d’usufruit en crédit immobilier avec durée et taux qui vont avec?
Si vous avez plus d’informations sur ce scénario je suis intéressé.

pour le scénario "classique" 1 :
* avez-vous pensé au nantissement d’un actif financier (votre PEA par exemple)?

Dans tous les cas, si vous pouvez ficeler le scénario 2 avec une petite dose de scénario 1, ce serait très bien. Je ne crois pas vraiment au scénario 3.

Bien à vous
cat

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#177 21/01/2018 19h53 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le scénario 2 avec l’achat d’US dans une sci IS a des atouts non négligeables :
- on ne prend pas de risques sur l’actif en étant usufruitier,
- sur une durée de 5 ans, on limite le risque de baisse du rendement,
- plus de pb potentiel de revente,
- il s’autofinance donc il permet de monter d’autres opérations / stratégies en cash,
- taux d’emprunt plus faible du fait de la durée réduite.

Une durée de 5 ans est optimale car on gagne plus au final avec deux opérations de 5 ans qu’avec une de 10 ans du fait de l’effet de levier de l’usufruit. Un US à 19% sur 5 ans fait que l’on investit x4,5 (100/22% chez corum par exemple) alors qu’un 10 ans ne fait que du x2,7 en moyenne (100/37% chez corum). ça compense le coût de l’usufruit supérieur sur la durée courte.

Comme nous sommes dans une phase d’érosion des rendements, deux stratégies sur 5 ans ont du sens car on limite le risque de baisse et on repartirait lors d’une deuxième opération avec un coût de l’usufruit en phase avec le rendement réel dans 5 ans.

y a-t-il aussi un délai de jouissance des parts en usufruit ? un délai de 6 mois peut faire très mal sur 5 ans …

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#178 21/01/2018 20h25 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Skarklash a écrit :

y a-t-il aussi un délai de jouissance des parts en usufruit ? un délai de 6 mois peut faire très mal sur 5 ans …

Les parts dont quelqu’un achète l’usufruit (et quelqu’un d’autre la NP) sont des parts comme les autres : le délai de jouissance est le même.
Mais bien entendu, quand on achète l’US 5 ans on aura l’usufruit pendant 5 ans à partir du début du délai de jouissance (même s’il vaut mieux lire attentivement la convention de démembrement pour s’en assurer).

Note : Je ne suis pas (du tout) convaincu qu’il soit préférable d’acheter 2 fois successivement de l’US 5ans, plutôt qu’une fois de l’US10 ans, surtout si on a un financement sur 10 ans ou plus (ce qui semble être le cas de Malo). Mais chacun fait comme il veut…


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#179 21/01/2018 21h46 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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A la différence près qu’il faille que les 10 années soient un long fleuve tranquille.

Ce qui n’est pas dit c’est que faire 2x de l’US 5 ans permet de changer de part de SCPI en cas de mauvaise gestion/surprise et donc présente un cout d’opportunité. ex. Epargne Foncière ou autres SCPI déjà évoquées dans le fil idoine.

Le désavantage de la méthode est que au bout de 5 ans si les paramètres ont changé (dans le bon sens) on ne peut pas les reproduire. C’est une histoire de prise de risque. Pour ma part par exemple je préfère aligner au maximum les US sur les durées de baux ou durées de baux moyens.

Cela ne me dérange absolument pas de remplir 2x 3 feuilles à envoyer par courrier et faire un virement au lieu d’une fois en 10 ans. Reste la comparaison des rentabilités qui bien sur sera différente mais "pricera" le risque d’être engagé sur 10 ans vs 5 ans.

Au final je pense que cela dépend de paramètres et que la réponse n’est pas si évidente que cela.

Dernière modification par roudoudou (21/01/2018 21h50)

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#180 06/02/2018 07h24 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

Des nouvelles du CMB et de vos differents interlocuteurs ?

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#181 06/02/2018 08h02 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Hello,

1/ la CGP du CMB m’a envoyé un mail la semaine derniere pour me dire qu’elle m’appellait cette semaine. Elle etait sensée m’envoyer une offre avant le 1er janvier…

2/ le CGP de fiducial doit m’appeller cette semaine pour me proposer le meilleur montage (pf de scpi, sci is)

3/ pas de news de la BPE…

4/ madame a perdu les eaux a 5h30 et on est donc a la maternité en attendant de passer en salle d’accouchement smile

Bref ca sera pas encore pour cette semaine wink

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#182 06/02/2018 09h08 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Hello,

Je vous souhaite bcp de bonheur ;smile et profitez bien de ces moments

ps désolé pour le message un peu hs

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#183 06/02/2018 11h21 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malochat a écrit :

4/ madame a perdu les eaux a 5h30 et on est donc a la maternité en attendant de passer en salle d’accouchement smile

Je suis passé par là il y a 2 semaines, profitez de ce moment magique !

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#184 06/02/2018 15h40 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

profitez bien entendu de tous ces moments… Les SPCI et autres investissements peuvent bien patienter quelques semaines encore.

Bon vent à toute la famille.

cat

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#185 06/02/2018 16h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Mer-ci les amis smile

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#186 09/02/2018 17h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Quelques news rapides :

- j’ai rappellé le CGP de la BPE. Il ne m’avait pas rapellé car suite a MIV3?, notre dossier ne passe pas pour le montant de 600k. Je lui ai demandé quand même de me dire quel montant max je pouvais espérer avoir auprès de la BPE ET du credit logement.

- la CGP du CMB devait me rappeller cette semaine mais ne l’a pas fait.

- le CGP Fiducial devait me rappeler cette semaine pour discuter du meilleur montage / optimisation fiscale pour dun achat de scpi a credit, mais ne l’a pas fait.

- le petit oscar pèse 3290g et fait le bonheur de ses parents (je n’aurais jamais cru qu’un jour j’écrirais de telles mièvreries wink)

Dernière modification par Malolechat (09/02/2018 19h52)

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#187 09/02/2018 17h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bienvenu à Oscar.
Félicitations aux parents et bon rétablissement à la maman.

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#188 16/02/2018 15h05 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Voici apres 3 mois et 12 banques, une offre a peu pres concrete du CMB concernant notre projet d’achat de scpi a credit au sein d’une sci a l’is :

"La Direction des Engagements accepte à titre exceptionnel la mise en place d’un prêt sur 25 ans .
      Ce financement qui sera consenti à une SCI familiale, sera garanti par le nantissement sous seing privé des parts
       de SCPI, ainsi que d’un nantissement complémentaire de placement de type assurance-vie. Le montant restera à définir.

      S’agissant de garanties sous seing privé, et d’un prêt locatif, les conditions de taux , en l’état actuel de notre grille , seront
      proches  des 2% (hors assurance décès/invalidité)

      Vous m’aviez interrogée sur la possibilité d’acheter des parts en usufruit. Cela est possible, tout en sachant que les sociétés de gestion
      se réservent souvent l’usufruit des SCPI. Il est donc difficile de réaliser une telle acquisition.

      Je vous rappelle le choix proposé, afin d’assurer la meilleure diversification à votre portefeuille :

                               - 150KE répartis entre Effimmo et Immorente.
                               - 330KE  réservés à Eurofoncière 2 , Primovie, et Novapierre Allemagne.
                               - 120KE  pour Interpierre, LF Opportunité Immo et Sofiprime.

       Enfin, je vous annonce le référencement prochain par AIC des SCPI PF02  de chez Perial, ainsi que la SCPI Epargne Pierre gérée par le Cabinet Voisin."

1/ comme l’avait dit et redit roudoudou on est loin de ce qui etait annoncé oralement. RIP le credit logement, le taux a 1,6%, et meme le nantissement d’1/4 de scpi.

2/ ils me demandent carrement 100% de nantissement + un montant en AV…

3/ moi qui esperait pouvoir choisir au moins 75% des scpi, idealement 100%

Bref decu mais content qd meme de voir le montant de 600k accepté sur 25 ans ET la possibilité d’emprunter pour acheter de l’usufruit qui pourrait peut etre permettre un autofinancement sur les 5, 10, 15 premières années ?

Qu’en pensez vous et que me conseillez vous ?

Merci de votre aide,

Malo

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#189 16/02/2018 15h13 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Nantir 100% des parts ca peut etre acceptable, si le montant en AV est pas élevé ca pourrait le faire.

Sinon je vais vous conseiller ce que j’ai conseillé depuis le départ, c’est à dire de regarder votre marge Crelog (valeur RP - emprunt) et de se caler sur ce montant.

Si c’est insuffisant une banque pourra à titre exceptionnel nantir une partie d’une AV externe en complément

Cela dit je serais à votre place j’aurais passé un savon à la CGPI surtout sur l’écart entre les promesses et la réalité (particulièrement sur le taux d’emprunt)

D’un coté votre "malheur" me rassure, le taux de 1.95% sur 25 ans que j’ai obtenu n’est pas si mal…j’avais un peu peur de m’être fait avoir…

Dernière modification par roudoudou (16/02/2018 15h15)

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#190 16/02/2018 19h16 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir Malo,

je ne lis nulle part dans cette réponse qu’il ne vous est pas possible d’investir l’enveloppe dans des SCPI externes. Elle ne revient pas spécifiquement sur ce point. Il faudrait le re-préciser.

Le fait de devoir nantir une AV n’est-il pas lié à l’emprunt possible pour l’achat d’usufruit?
Si vous n’achetez que de la pleine propriété avec eux, je ne comprends pas qu’il ne se contente pas au maximum du nantissement de 100% des parts.

@ roudoudou
Concernant le CMB, je doute que Malo soit autorisé à nantir une AV externe. J’ai déjà essayé avec eux mais sans succès.

Bien à vous,
cat

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#191 16/02/2018 19h54 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Dépendant de la relation, c’est possible chez BPE en tous cas.

@Malo a vous de voir mais gardez à l’esprit un mot : simplicité. J’ai fait ce montage dans des conditions plus simples que vous et si vous saviez le mal que j’ai eu avec toute la paperasse et la banque qui n’en finit pas de demander des trucs. Sans compter CreLoG.

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#192 20/02/2018 00h29 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir et mer.ci pour vos réponses.

Le nantissement ne peut se faire que pour les scpi maisons. Donc pour 100% nanties je dois prendre 100% de leurs scpi proposées plus haut au sein d’un cto coutant 30€/an remboursable sur demande et un compte courant des associés de 3€/mois non remboursable…

Le nantissement entraine un surcout tarifaire de 0,2% du taux d’emprunt.

Il est maintenant demandé en plus un nantissement en AV, ce qui est impossible pour nous actuellement et de toute facon je ne le souhaite pas.

Concernant le credit logement, j’ai demandé a la BPE de me dire quel montant max j’avais le droit. Pas de réponse. A ce sujet nous avons une maison d’une valeur de 400k€ et 400k€ de capital restant du a la banque.

La CGP du CMB reste evasive et ne fait pas d’offre precise avec le detail de tous les frais du taeg (taux nominal, surcout nantissement, assurance, frais de dossier, montant nantissement AV, autres, etc…). Je sais juste que j’ai droit a 600k sur 25 ans, ce qui ne suffit pas du tout pour calculer le rendement et donc l’intérêt ou pas de faire cet investissement.
Elle reste floue egalement sur l’usufruit…

Je ne sais pas trop quel ton prendre avec la CGP du CMB vu qu’ils sont les seuls a accepter cet investissement mais avec des conditions differentes de celles presentees a l’oral.
Autant j’ai envie de lui dire que j’esperais un taux plus proche de ceux affichés ici :

www.noelshack.com/2018-08-2-1519081896- … 0-2018.jpg

Soit 1,5% hors assurance

Le credit logement et pas le nantissement.

Si nantissement, seulement 25% des scpi maisons et 75% de scpi externe au choix.

Apres je pourrais effectivement faire simple, et prendre le package du cmb qui n’est pas si mauvais tout comme leur pf maison d’ailleurs, non ?

Ou prendre une offre toute faite d’un CGPI qui travaille avec credit foncier, ou même les offres de meilleurescpi.com ou primaliance. Je me demande ce qu’en pense les CGPI du forum ? Et ce qu’ils en penseraient de partager les frais d’acquisitions des SCPI soit 5% soit 30k€.

Enfin dernière chose qui me tracasse c’est de ne pas savoir faire les calculs de rendements.
J’ai bien cette feuille de calcul qui me permet une estimation des mensualités et du TRI :

www.noelshack.com/2018-08-2-1519082449- … 0-2018.jpg

Mais quelqu’un saurait il me calculer le rendement / tri des scénarios suivant a la fin du prêt dans 25 ans (tmi = 41%) avec la fiscalité actuelle :

1/ récupération du capital soit : vente des parts des scpi + récupération du compte courant des associés + sortie de la sci is

2/ récupération du compte courant des associés + versement d’une rente mensuelle aux associés

3/ autres scenarios ? Le meilleur selon vous ?

Merci de votre aide pour concretiser ce (gros) projet,

Malo

Dernière modification par Malolechat (20/02/2018 00h35)

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#193 20/02/2018 06h39 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je serais vous je relancerais BPE et le CMB a selon moi perdu toute crédibilité (encore plus la CGP qui ne semble absolument rien y connaitre). Ils sont vraiment pas doués en experience client.

Vous réalisez quand même qu’elle ne vous a pas dit une seule chose de correcte dans son pitch de départ ?

Credit foncier + primaliance ou autre c’est plus simple mais en SCI IS vous serez au dessus de 3% en taux et vous n’aurez probablement pas 600ke, au plus 100ke.

Si vous êtes à 400/400 sur votre RP vous avez le droit à 0 chez Crélog, votre projet me semble un peu compromis à court terme, du moins le temps que vous remboursiez un peu et/ou fassiez un peu de trésorerie.

Profitez du petit Oscar ;-)

Dernière modification par roudoudou (20/02/2018 08h49)

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#194 20/02/2018 15h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

J’ai relancé la BPE. Le CGP me semble peu réactif mais je ne perds pas espoir.

Pour le credit logement, ca n’est pas ce que les CGP du CMB et de la BPE m’avaient laissé croire, malgré vos mises en garde, décidemment.

Vous avez raison pour CFF, primaliance et compagnie, j’ai vérifié.

J’ai quand même pris contact avec le CGP d’un ami qui travaille pour l’UFF, quelqu’un connait? Mais aussi avec le CGP de fiducial proposé par mon comptable. Ca ne coute rien.

J’ai fais cela car oui je me rends compte que la CGP du CMB me mène en bateau.

Je me suis décidé a lui répondre ca :

"Concernant le projet je suis content de voir que le montant et la durée ai été accepté ainsi que la possibilité d’acheter de l’usufruit pour diminuer l’effort d’apport mensuel.

Comme il s’agit d’un investissement sur le long terme je dois m’assurer de sa pérennité et de sa rentabilité.

Voici donc les informations dont j’ai besoin :

1/ pour quel montant de prêt puis je prétendre a une garantie credit logement ?

2/ en cas de nantissement, est il possible de nantir 25% des SCPI ? Sinon quel pourcentage demandez vous ?

3/ est il possible d’avoir 75% de scpi externes ? Sinon quel pourcentage demandez vous pour vos scpi partenaires ?

4/ je ne pourrais garantir un nantissement en assurance vie.

5/ je cherche un taux nominal de prêt sur 25 ans proche de ceux du marché soit 1,5%  comme ci dessous :
www.noelshack.com/2018-08-2-1519133452- … 0-2018.jpg
Quel taux proposez vous ?

6/ quel est le cout de l’assurance de prêt la moins chère que vous pouvez proposer ?

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

8/ pouvez vous détailler l’ensemble des frais ci dessous :
- compte titre ordinaire
- compte courant des associés
- frais de dossiers
- tous les autres s’il y en a ?

9/ quel montant sur les 600k, puis je utiliser pour de l’usufruit et sur quelle durée ? L’idéal étant de se rapprocher d’un cash flow proche de zéro pour que l’investissement s’autofinance ou du moins que l’effort d’apport mensuel soit le plus faible possible.

En resumé, j’aimerais avoir une offre écrite pour pouvoir effectuer les calculs avec un expert comptable (l’idéal aurait été qu’on puisse les faire ensemble ou avec monsieur coiffier) et savoir tout simplement si l’investissement est rentable (mieux que les 3% net de fiscalité d’un fond euros garanti).

En attendant, je retourne a ma vie de jeune papa smile.

Dernière modification par Malolechat (20/02/2018 15h15)

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#195 20/02/2018 16h11 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Attention un retour par mail écrit ne l’engagera pas. Ce qui compte c’est l’offre de prêt éditée. Et entre le projet et l’édition de l’offre il peut se passer des choses (nantissement exigé supplémentaire pour accord crélog, demandes diverses de documents etc…).

C’est du vécu.

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#196 20/02/2018 20h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

…/…

En resumé, j’aimerais avoir une offre écrite pour pouvoir effectuer les calculs avec un expert comptable (l’idéal aurait été qu’on puisse les faire ensemble ou avec monsieur coiffier) et savoir tout simplement si l’investissement est rentable (mieux que les 3% net de fiscalité d’un fond euros garanti).

Les SCPI ne versent pas de "loyers".

Il n’existe pas/plus vraiment de "fond euros garant" rapportant "3% net de fiscalité".

En lui écrivant ceci, vous perdrez sans doute un peu de crédibilité.


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#197 20/02/2018 20h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Certes.

Cela dit ca ne m’aide pas beaucoup, qu’auriez vous fait vous avec mon profil et ces 600k emprunté sur 25 ans ?

Dernière modification par Malolechat (20/02/2018 20h30)

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#198 20/02/2018 22h03 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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GoodbyLenine a écrit :

Malolechat a écrit :

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

…/…

En resumé, j’aimerais avoir une offre écrite pour pouvoir effectuer les calculs avec un expert comptable (l’idéal aurait été qu’on puisse les faire ensemble ou avec monsieur coiffier) et savoir tout simplement si l’investissement est rentable (mieux que les 3% net de fiscalité d’un fond euros garanti).

Les SCPI ne versent pas de "loyers".

Il n’existe pas/plus vraiment de "fond euros garant" rapportant "3% net de fiscalité".

En lui écrivant ceci, vous perdrez sans doute un peu de crédibilité.

Serenipierre rapporte plus de 3% net de fiscalité

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#199 21/02/2018 00h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Mais si vous voulez verser 100 sur un contrat AV, vous ne pourrez pas verser 100 sur Serenipierre (mais seulement 35 hors période de promos, et parfois 50 si promo).

De plus Serenipierre a rapporté 3.40% net en 2017, mais c’est du "net avant prélèvements sociaux".
En vrai "net de fiscalité" (au mieux, c’est à dire pour moins de 4600/9200€ de gains retirés dans l’année sur un contrat vieux de plus de 8 ans) ça devient 2.81% ou 2.87% (avec 17.2% ou 15.5% de PS), donc < 3%.

Donc toujours pas très crédible comme argument.


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#200 21/02/2018 01h26 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pas faux c’est vrai que 3.4 est brut. Mais j’ai un vieux contrat avec 100%… je ne parle pas du versement actuel.

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