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#26 01/09/2017 15h47 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Réputation :   16 

Oups, je n’ai pas fait mon compte rendu d’Aout, même s’il ressemble fortement à celui de Juillet
- 1 action Air Liquide.
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.
- 1/10ème de part de Corum en achat programmé.

Par toujours rien pour les ETF, ce mois-ci pour préserver une petit apport en vue d’une opération immobilière

Mon portefeuille est maintenant composé de
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
8      PowerShares KBW Prem Yld Eq REIT-ETF   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
22    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
12    iShares MSCI World UCITS ETF DIST
40    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
19    Air liquide

Pour les SCPI:
1,6   SCPI CORUM
2      CM Pierre
13    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1

Ça y est!, j’ai reçu mon premier dividende de Corum! 5€ pour une part. Ce n’est pas grand chose mais ça fait plaisir de récolter le fruit de ces placements.

Autre petite action: j’ai demandé la suspension mes cotisations Prefon (19€ par mois) . Non seulement ma TMI de 14% rend cet contribution peu intéressante fiscalement, mais aussi maintenant que je commence à prendre mon épargne en main, je pense pouvoir investir cette petite somme de manière plus transparente et aussi efficace ailleurs.

Je suis en train de réfléchir à la suite après la fin de mon engagement sur LF Opportunité Immo.
Je vais probablement poursuivre mes investissement avec Moniwan/Lafrançaise, mais en basculant sur le mastodonte Épargne Foncière quitte à passer sur du trimestriel ou du ponctuel. Je pense que la faiblesse de mon patrimoine actuel ne nécessite pas encore une diversification urgente en terme de société de gestion. Je me repencherais sur la question en 2017 en cherchant une grosse SCPI bureau ou diversifiée qui ne tape pas trop dans son RAN pour maintenir un rendement artificiellement.

Dernière modification par petitproprio (01/09/2017 17h13)


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#27 19/09/2017 21h47 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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C’est parti pour le mois de septembre avec
- 1 action Air Liquide (la vingtième!)
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.
- 1/10ème de part de Corum en achat programmé.
- ma première part d’Epargne Foncière

Je laisse encore le renforcement de mon compte titre en standby ce mois-ci, afin de conserver un "joli" compte courant à présenter aux banques pour mon projet immo.

Mon portefeuille est maintenant composé de
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
8      PowerShares KBW Prem Yld Eq REIT-ETF   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
22    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
12    iShares MSCI World UCITS ETF DIST
40    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
20    Air liquide

Pour les SCPI:
1,7   CORUM
2      CM Pierre 1
15    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
1      Epargne Foncière

En tout cas, je prend plaisir à voir mon modeste patrimoine se renforcer petit à petit chaque mois.


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#28 19/09/2017 22h22 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Bonjour,
Pour vos SCPI, c’est du direct ou via de l’assurance vie ?


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#29 19/09/2017 23h01 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Le 01/09 vous aviez :
13    LF Opportunité Immo

Aujourd’hui :
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.

Et on obtient :
15    LF Opportunité Immo

Y a un bug …


Dif tor heh smusma

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#30 19/09/2017 23h29 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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dfranck a écrit :

Bonjour,
Pour vos SCPI, c’est du direct ou via de l’assurance vie ?

C’est du direct, pas optimal, mais pour l’instant j’aime voire mes maigres dividendes arriver sur mon compte courant.

ArnvaldIngofson a écrit :

Le 01/09 vous aviez :
13    LF Opportunité Immo

Aujourd’hui :
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.

Et on obtient :
15    LF Opportunité Immo

Y a un bug …

En effet, bien vu, c’est bizarre. Soit j’ai mal lu mon interface pour aout, soit c’est une histoire de date. J’ai essayé de comprendre et j’ai l’impression que ça peut être lié au fait que les dates d’opérations ne sont pas régulières (…19/05, 19/06, 24/08, 15/09) et qu’il y a un retard de plusieurs jours avant l’affichage sur le site. Mes reporting ne sont pas non plus d’une régularité de metronome, mais il me parait bizarre que ma part d’aout ne soit pas apparue le 1 septembre. En tout cas vous m’avez encouragé à pointer tout ça, j’ai bien fait 10 virements de 200€ correspondant aux 10 parts recues dans ce cadre. Il me reste 2 parts à régler avant la fin de mon "abonnement".

D’ailleurs, je viens de remarquer que les souscriptions programmées par prélèvement sont maintenant possibles, c’est peu être plus simple au final.

Dernière modification par petitproprio (19/09/2017 23h30)


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#31 20/09/2017 09h20 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Si je ne me trompe pas, vos dividendes (aussi maigres que les miens smile ) seront taxés à l’impôt sur le revenus, c’est dommage.

Le seul intérêt de les avoir en direct est de les financer à crédit, ainsi vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt sur votre déclaration d’impôt.

Si vous ne souhaitez pas vous endetter pour en acheter, vous feriez mieux de les prendre en AV: vos dividendes seront versés sur le fond euros et vous pourrez le réinvestir sur les supports que vous  souhaitez.

Typiquement, épargne foncière est dispo en AV chez Linxea Spirit : voir ce topic www.devenir-rentier.fr/t15296
J’en ai moi meme pris cette semaine pour commencer dans les SCPIs smile

Si vous n’avez pas d’assurances vie, je vous invite à en ouvrir une, au moins pour prendre date. (l’interet d’une av repose sur l’ancienneté du contrat).
Linxea est parmi les moins chère du marché en gestion libre.

Dernière modification par dfranck (20/09/2017 09h21)


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#32 20/09/2017 17h34 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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@ dfranck
Bonjour,
J’ai voulu souscrire en ligne sur l’inxea Spirit mais impossible de choisir des SCPI ? Comment avez vous procédez svp ?

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#33 20/09/2017 17h50 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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hertell a écrit :

@ dfranck
Bonjour,
J’ai voulu souscrire en ligne sur l’inxea Spirit mais impossible de choisir des SCPI ? Comment avez vous procédez svp ?

Vous ne pouvez arbitrer vers des SCPI qu’après votre délai de retractation passé.

Afin de ne pas polluer le topic de petitpropri, je vous invite à venir sur ce topic si cela vous intéresse : www.devenir-rentier.fr/t15296 .

Dernière modification par dfranck (21/09/2017 08h37)


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#34 22/09/2017 21h49 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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dfranck a écrit :

Si je ne me trompe pas, vos dividendes (aussi maigres que les miens smile ) seront taxés à l’impôt sur le revenus, c’est dommage.

Le seul intérêt de les avoir en direct est de les financer à crédit, ainsi vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt sur votre déclaration d’impôt.

Si vous ne souhaitez pas vous endetter pour en acheter, vous feriez mieux de les prendre en AV: vos dividendes seront versés sur le fond euros et vous pourrez le réinvestir sur les supports que vous  souhaitez.

Typiquement, épargne foncière est dispo en AV chez Linxea Spirit : voir ce topic www.devenir-rentier.fr/t15296
J’en ai moi meme pris cette semaine pour commencer dans les SCPIs smile

Si vous n’avez pas d’assurances vie, je vous invite à en ouvrir une, au moins pour prendre date. (l’interet d’une av repose sur l’ancienneté du contrat).
Linxea est parmi les moins chère du marché en gestion libre.

Je pense en effet à l’impôt et à l’assurance vie, mais pour le moment ma TMI de 14% ne rend pas l’optimisation urgente.

De plus mon coté terre à terre reste encore prudent vis à vis de la "pierre papier" (par rapport à l’achat en direct). Je ne suis pas encore prêt pour de la pierre papier dans une enveloppe fiscale.

Pour finir, il me reste une dernière arrière pensée peu être un peu naïve. Je me dit que pas à pas, les dividendes versés par mes parts pourraient finir par représenter une somme significative (disons une centaine d’euros par mois) qui pourrait à terme intervenir favorablement dans ma capacité d’emprunt


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#35 12/10/2017 15h58 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Bilan d’octobre avec pas mal de mouvements:

Les mouvements habituels
- 1 action Air Liquide achetée et 2 actions gratuites reçues (23)
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.
- 1/10ème de part de Corum en achat programmé.

J’ai aussi décidé de reprendre en main mon portefeuille boursier et de clarifier ma stratégie après près de deux ans de tâtonnements.
- En premier lieu, j’ai réinjecte 400€ pour "rattraper" les mois sans investissements.
- J’ai liquidé mes positions surKBW Prem Yld Eq REIT-ETF et iShares MSCI World UCITS ETF DIST.
- J’ai repris 18 SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF et 19 iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST

Mon portefeuille de titres cotés est maintenant composé de
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
58    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
23    Air liquide

Pour les SCPI:
1,8   CORUM
2      CM Pierre 1
16    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
1      Epargne Foncière

A partir de maintenant, ma stratégie en bourse va être Dividend Aristocrats+Emerging. Je vais essayer de faire en sorte que mes 3 ETF représentent chacun 1/3 de mon portefeuille en renforçant trimestriellement la ligne la plus faible en fonction de mes capacités (~100€ par mois).
Je n’ai pas encore décidé du sort de Cominar, mais je le considère en dehors de ma stratégie. Idem pour Air liquide mais que je vais conserver et continuer à renforcer.
Je suis conscient que les ETF distribuants ne sont pas fiscalement optimaux, mais je n’ai pas trouvé d’ETF Dividend Aristoctats capitalisants. L’ETF Emerging market pourrait être remplacé plus facilement.

Concernant les SCPI, je vais arriver au bout de mon engagement sur LF Opportunité Immo
Je vais poursuivre l’investissement au fil de l’eau, car je préfère préserver ma capacité d’emprunt pour de l’immobilier physique.
Je suis encore hésitant pour la suite: peut-être un part de LF Epargne foncière par trimestre ou augmenter mon investissement sur Corum, ou une part d’Immorente par mois.

Parallèlement à ça, je dois réinvestir 5000€ fruit de la future vente d’une place de stationnement qui était rentable mais me causait trop de tracas. L’immobilier restera de l’immobilier, je vais donc prendre une part de Corum, 2 part de LF Epargne foncière et 6 parts d’Immorente pour diversifier sur les commerces.

J’ai interrogé un banquier sur la prise en compte des revenus de SCPI dans la capacité d’emprunt que j’évoquais le mois dernier. Lui ne les prends en compte qu’en les pondérant à 50%, donc effectivement, ce n’est pas avec mes petits montants que je vais renforcer ma capacité d’emprunt. Néanmoins je me demande comment d’autres banquiers prennent ces revenus en compte?

Dernière modification par petitproprio (12/10/2017 16h01)


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#36 11/11/2017 10h54 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Complement au mois  d’octobre sur le sujet de la ré-allocation de mes 5000€.
j’ai finalement pris les SCPI suivantes:
-1  part de CORUM à 1060€
-6 parts d’immorente pour 3x 330=1980€
-2 parts d’Epargne Foncière soit 2x785€= 1570€
-3 de CORUM XL soit 3x185€ = 555€

pour un total de 5165 €


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#37 25/11/2017 14h38 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Après un mois d’octobre perturbé par la réaffectation de la vente de mon parking, retour sur un mois de novembre en rythme de croisière.

- 1 action Air Liquide achetée.
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé, la dernière.
- 2/10ème de part de Corum en achat programmé.
- 100€ sur le compte espèces de mon compte titre.

Me voici donc avec un portefeuille composé de :
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
58    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
24    Air liquide

Pour les SCPI:
3      CORUM
2      CM Pierre 1
16    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
3      Epargne Foncière
6      Immorente
3      Corum XL


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#38 25/11/2017 15h36 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Je n’avais pas vu vos achats du mois dernier. Bravo pour avoir choisi Immorente, cela rend plus cohérent votre portefeuille en étant moins dépendant de La Française.
Dommage pour Epargne Foncière car en attendant un peu vous gagniez les quelques mois de carence. Cela reste un bon choix dans l’absolu même si je regrette leur décision d’abaisser le délai de jouissance, encore plus injuste dans votre cas et je crains pour la direction que peut prendre cette SCPI gérée tel quel par la société de gestion.
C’est la seule SCPI de La Française qui trouve un intérêt à mes yeux et le fait que justement ce soit La Française qui la gère me fait douter de ce choix que j’ai fait sur le seul critère de la qualité de la SCPI et de ses biens.

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#39 26/11/2017 16h10 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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En effet, j’ai choisi Immorente pour diversifier vers les commerces en raison de sa taille et pour le nombre de locataire.

Pour l’épisode Epargne Foncière, en effet je l’ai un peu en travers de la gorge, même si le fait d’avoir souscrit par Moniwan gomme un peu l’effet du délai de jouissance. Je ne sais pas encore quelle leçon en tirer. Peu être est-ce une opportunité pour renforcer ma position… ou peut-être est-ce le déclic qui va me faire m’intéresser plus sérieusement aux SCPI à capital fixe. Sûrement un peu des deux…

En tout cas, je comprends maintenant beaucoup mieux les remarques envers les SCPI à capital variable et leur dépendance aux choix des sociétés de gestion. J’ai le sentiment qu’avec les volumes de souscription actuels, le patrimoine de la SCPI qu’on achète aujourd’hui peu être très différent de celui qu’on aura deux ans après. Si bien qu’on achète plus une stratégie d’investissement qu’un patrimoine immobilier géré.

Les SCPI à capital fixe semblent en tout cas avoir des caractéristiques qui peuvent me plaire et s’adapter à mon mode d’investissement: possibilité d’investir par petits paquets, délais de jouissances courts stabilité des patrimoine et historique des performances. Je viens par exemple de découvrir les délais de jouissances au premier jour du trimestre de la souscription des actipierres 1,2 et 3 et ça me laisse songeur. Le marché secondaire est plus compliqué mais pas insurmontable. A creuser.

Dernière modification par petitproprio (26/11/2017 21h28)


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#40 26/11/2017 16h21 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Je confirme que vous creusez là dans la bonne direction.

Sur vos remarques précédentes, c’est très juste. Un bon exemple avec PFO, une SCPI à capital fixe il y a 2 ans, un TOF moyen, un patrimoine vieillissant. Ils l’ont passé en variable, son prix a bien augmenté et ils ont pu augmenter abondamment la collecte et donc les investissements, comme ce sont des immeubles déjà loués le TOF monte en flèche et dépasse les 90%.
Je ne reconnais plus la SCPI moribonde d’il y a 2 ans lorsque je lis les BT mais attention à cette fuite en avant.

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#41 11/12/2017 23h49 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Ce mois de décembre sera le mois du passage à l’action sur les SCPI à capital fixe.

- 1 action Air Liquide achetée.
- 1 part d’Epargne Foncière, parce que si elle me plaisait avec un délai de 6 mois, il n’y a pas de raison qu’elle me déplaise avec un délai de 1 mois
- 2/10ème de part de Corum en achat programmé.
- 100€ sur le compte espèces de mon compte titre, utilisés pour l’achat de 9 SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats.

Me voici donc avec un portefeuille composé de :
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
67    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
25    Air liquide

Pour les SCPI:
3,2      CORUM
2      CM Pierre 1
16    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
4      Epargne Foncière
6      Immorente
3      Corum XL

J’ai commencé mes recherches en vue d’investir dans les SCPI à capital fixe. Comme j’ai besoin de mettre les mains dans le cambouis, j’ai lancé un premier ordre d’achat en fin novembre sur 2 parts d’Atlantique Pierre pas forcement très pertinent et dont j’attend la réponse. Chèque de banque, ordre d’achat, ordre de modification (parce que j’avait mal calculé mon prix!), l’incertitude de l’exécution… c’est clairement plus lourd et compliqué qu’en capital variable mais ca ne me semble plus aussi insurmontable qu’il y a quelques mois…

J’ai d’ailleurs recommencé en décembre, avec un ordre sur pour 1 ACTIPIERRE 1.

Dans ma liste de surveillance, j’ai mis:

Les convalescentes:
CIFOCOMA
ATLANTIQUE PIERRE
Le rachat de PAREF par FOSUN m’inquiète finalement plus que l’état de ces SCPI en redressement, car je pense que le pire est derrière

Les petites qui semblent solides
ACTIPIERRE 1, 2 et 3.
Là c’est le rachat par NATIXIS qui m’inquiète un peu.

J’y ai ajouté FIDUCIAL PIERRE EXPANSION, FONCIA PIERRE RENDEMENT, PRIMONIAL UFIFRANCE IMMOBILIER, VOISIN IMMAUVERGNE et IMMOPLACEMENT que j’ai un peu moins creusé.

Ce que je vais rechercher avec les SCPI à capital fixe est une certaine stabilité et un rendement de 5%.


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#42 12/12/2017 09h40 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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Votre stratégie sur les SCPI est intéressante et - je pense - plus pertinente que ce que vous avez pu faire par le passé.
Mes remarques:
Vous traitez Cifocoma et Atlantique Pierre 1 comme deux convalescentes or leur état n’a rien à voir. Oui ATP1 l’est mais Cifocoma n’a pas spécialement de problème. Sa société de gestion l’a lâchée en raison de discordances avec le CS mais il n’y a rien d’inquiétant pour cette SCPI.
La situation de ATP1 était plus inquiétante lorsqu’elle était entre les mains mal intentionnées (pour le pas dire malhonnêtes) de Fiducial, cela ne peut qu’aller mieux mais il ne faudrait pas qu’un gros vendeur panique car en face ça ne se bouscule pas. Ensuite concrètement les améliorations ne sont pas encore évidentes notamment sur les impayés et procédures diverses mais on peut accorder à la nouvelle équipe de lui prêter une meilleure attention que Fiducial et les compétences mises à profit ne peuvent être que meilleures.

Vos ordres n’apparaissent pas encore. Vous avez en tout cas raison de suivre ces carnets d’ordre et même si finalement vous n’achetez pas, c’est toujours instructif.

Pour les Actipierre, pourquoi parlez-vous du rachat par Natixis? C’est AEW Europe qui fusionne avec Ciloger, certes détenu à 60% par Natixis mais le reste a pour objectif d’être détenu par la Banque Postale.
Ciloger est en passe de se rapprocher d’AEW Europe
Si une bonne âme peut commenter cet article mieux que moi, je suis preneur car j’avoue ne pas cerner tous les tenants et aboutissants.

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#43 12/12/2017 23h30 → Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio (portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker)

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En effet, vous avez raison de souligner que les situations de Atlantique Pierre et de Cifocoma ne sont pas comparables, sauf dans la mesure où elles ont toute les deux changé de société de gestion. Seule Atlantique Pierre est malade d’une augmentation de capital mal digérée. Mais je pense une amélioration possible.

Pour ce qui est d’AEW Ciloger. En effet, le terme de rachat que j’ai employé est inadapté. Prise de contrôle me semble mieux correspondre à ce que je voulais dire. En tout cas l’article que vous citez, conclu par 40% pour la poste et 60% pour Natixis. Dans le monde des affaires, il n’y a pas de fusions, que des absorptions.

J’essaye aussi d’aller un peu plus loin dans la lecture des chiffres que la simple recherche d’une décote sur un ANR qui n’est qu’estimatif.
Je m’intéresse un peu au RAN et aussi à la stabilité des dividendes. J’ai par contre plus de mal avec la lecture du TOF. Un TOF médiocre comme celui d’Atlantique Pierre 1 ne peut pas être lu comme une marge de progression, et inversement pour un taux élevé.
Enfin la PGR est totalement illisible pour moi car je ne sais pas dire quelle est la quantité de travaux à prévoir qui va en face.


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