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#126 27/12/2020 18h18

Membre (2020)
Réputation :   55  

Merci Yvan pour cette nouvelle précision.

C’est bien repris dans l’article, le principal désavantage de la sci est l’imposition sur l’investissement originel, et non uniquement sur la plus value comme ça pourrait l’être pour du direct. Pour le reste je suis en phase avec l’article, à partir d’un TMI > 40 c’est pertinent, à 30 il faut arbitrer.

Sinon, je suis un peu décontenancé aujourd’hui, car je comprends que mon acquisition à crédit de SCPI
- est au mieux prématuré car j’aurais du/pu attendre de maturer le projet pour placer ces 30k dans une SCI,
- au pire un mauvais mouvement car même si je profite du levier de l’endettement, j’ai érodé une grande partie de ma capacité d’endettement pour des projets à venir type RP ou autre. Ce n’est pourtant pas ce que mon conseiller m’a dit. J’en viens à douter… Pour nous, mon loyer personnel ne rentre pas dans le calcul..

Mais dans le même temps je ne me sens pas prêt ni d’attaque pour le moment à aller sur de l’investissement locatif en direct, et j’imagine que c’est également une raison en faveur des détenteurs de SCPI. L’effort supplémentaire à fournir pour bricoler et pour la gestion locative, ce que Julien Delagrandanne appelle le rendement entrepreunarial, peu pour moi en l’état..

Parfois je me demande si je n’ai pas  fait les choses à l’envers ou brûlé les étapes, car il est vrai que pas mal de détenteurs de SCPI disposent déjà d’un patrimoine conséquent, RP comme locatif.

Dernière modification par Rodin (27/12/2020 18h21)

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Favoris 1    #127 28/12/2020 02h07

Membre (2017)
Réputation :   7  

Yvan, le 10/11/2019 a écrit :

Bonjour,

Dans l’attente de la validation définitive de mon dossier par la banque, je travaille sur les bilans comptables et fiscaux de ma SCI afin de valider mes hypothèses concernant le portefeuille de SCPI que je souhaite prendre en portefeuille.

Voici les hypothèses retenues :
- Prise en compte du dividende prévisionnel 2019 (au vu de mes lectures dernier rapport tri et forum IH) et du prix de la part actuelle pour définir le rendement prévisionnel 2019,
- Prise en compte du dernier % de loyers étrangers publiés sur les rapport trimestriel des sociétés de gestion,
- Réalisation de la moyenne des rendements et des pourcentages de loyers étrangers pour l’US et la PP de mon portefeuille,
- Simulation d’une décote de rendement à différents paliers pour effectuer un prévisionnel avec différents scénariis.

Part de SCPI en usufruit
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … -11-10.png

Parts de SCPI en pleine propriété
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … -11-10.png

Simulation des résultats de la SCI avec les rendements et % de loyers étrangers actuels :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … actuel.png

Sans tenir compte du réinvestissement (+ 30 000 €)  permis par l’anticipation de 24 mois, la SCI afficherait un cash flow positif d’environ 1 800 € par an les premières années (à l’exception de l’année 1 ou j’ai considéré ne pas toucher de dividendes compte tenu des délais de jouissance).
A noter, année après année, la part d’intérêt diminuant, le résultat fiscal de la société augmente, ce qui augmente également la part d’IS à payer, diminuant mécaniquement le cash flow….

Si je replace l’excédent indiquée en année 2 en usufruit de courte durée avec un pourcentage de loyers étrangers importants, je ne paierai plus d’IS et mon cash flow sera amélioré.

En prenant en compte une diminution des rendements de toutes les SCPI, j’obtiens les cash flow suivants (toujours sans prendre en compte du réinvestissement permis par l’anticipation) :
- à -5 % : cash flow à l’équilibre,
- à -10% : cash flow annuel à - 2000 € (166 € par mois),
- à - 20% : cash flow annuel à -5500 € (458 € par mois).

Cette synthèse, si je n’ai pas fait d’erreur, montre bien tout l’intérêt de faire un montage US et PP au sein d’une SCI :-)

A bientôt
Yvan

Bonjour Yvan,

J’ai du mal à comprendre la colonne 8, je ne tombe pas sur les memes résultats pour le calcul du résultat avant L’IS, avez vous fait une mise à jour du fichier ?


J'apprends tous les jours.

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#128 06/01/2021 08h29

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Bonjour Shackleton,

je pense que c’est du à la non prise en compte de la différenciation des revenus français et étrangers. J’avais ensuite retravaillé mon tableau. Je viens de vous envoyer la dernière version en MP. N’hésitez pas à revenir vers moi pour toute question.

Pour information, dans ma recherche de nouveau financement, je fais le tour des banques, et je me suis bien marré au Crédit Agricole de ma commune :
- Lorsque je prend le rdv, j’explique que je réalise un montage particulier, ce qui me permet d’avoir rdv chez le CGP de la banque,
- Le jour du rdv, je lui explique toute la démarche à base de ce tableau, lui indique que j’ai eu un financement d’US et PP par une banque concurrente. Il connaissait les SCPI maisons, mais pas les autres; mais par contre il ne connaissait pas l’usufruit des SCPI….. je prends donc mon temps pour lui expliqué que les sociétés de gestion s’occupent directement de celà, que les clés de démembrement sont accessibles sur leur site internet, …. bla bla bla, ….
- Devant sa méconnaissance, il cherche à contacté le CGP de la banque privée du Crédit Agricole, sans succès. Nous convenons qu’il fera le point avec lui ASAP,
- Quelques jours plus tard, il revient vers mois par téléphone (2 fois) et par mail (1 fois) car ils (avec le conseiller banque privée donc) souhaitaient avoir des précisions sur : 1- le fonctionnement du démembrement : avec qui je le faisais (sic) 2- les garanties apportées par la banque concurrente pour l’usufruit car ils n’avaient jamais fait cela 3- il me confirme qu’il est impossible de sortir de la liste très réduites et médiocre de la liste des ’SCPI maisons"….

Bref, je trouve cela assez inquiétant…… je n’ai évidemment pas donnée suite…
Yvan


Yvan

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[+6]    #129 06/01/2021 09h44

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Petit bilan de mon portefeuille après ma première année en Bourse

Je n’étais quasiment pas exposé en actions avant le crach de de ce début d’année lié à la COVID 2021, et au vu de la baisse des cours, j’ai basculé progressivement mes liquidités sur mon PEA puis également sur mon PEA-PME à compter du 16 Mars 2020…… donc globalement à partir du point bas des marchés, ce qui bien évidemment aide pour avoir des performances correctes cette année…

PEA



Avec mes choix d’actions, je suis actuellement en PV de 6 607€ versus 8 661 € pour mon clone CW8.

Mon portefeuille actuel est composé pour 2/3 d’actions et 1/3 de CW8, dont voici la répartition :



PEA PME
Premier versement effectué le 5 Juin dernier. Mon objectif est de trouvé des capitalisations en devenir, voici les actions actuellement détenues :



La performance du PEA PME est très correcte : PV de 4 658 € au 01/01/2021 versus 1 118 € pour le CW8 :



Au global, sur ces 2 enveloppes, je suis légérement supérieur au CW8 au 1er Janvier :


A suivre donc, le match fait rage wink.

Mon assurance vie s’est également bien comportée avec une performance de 20,64 % sur l’année.
Mes PV Globales au titre de l’année 2020 sont donc de 14 647 €, ce qui est réellement impressionnant pour moi et au vu des montants placés smile.

Je vais bientôt réaliser une comparaison en valeur de part sur mon portefeuille afin de comparer en % les performances de mon PEA et PEAPME également.

Perspective 2021
En 2020, je disposais de liquidités que j’ai basculées en bourse; cela ne sera pas le cas au 1er semestre 2021 car je vais mettre de l’argent de côté dans la poche "beau voyage d’été".

L’année risque donc d’être beaucoup plus calme en terme de placement financier pour moi cette année.
Yvan

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[+1]    #130 20/01/2021 17h05

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Bonjour,

Petit point d’étape sur mon parcours boursier depuis ce début d’année :

- Vente
     - de mes actions total et des banques en date du 11 Janvier suite à la montée des cours (liée à l’annonce de l’augmentation des taux d’usure).
     - de mes CW8 en date du 11 et 18 Janvier

Mon objectif était de prendre les PV sur ces actions et d’obtenir ainsi 25 k€ de liquidités; je fais partie de ceux qui pensent qu’une correction rapide et assez importante n’est pas exclue compte tenu des éventuels reconfinements notamment du aux variants de la covid 19.

- Achat de :
      - 13 Janvier : 200 Actions Hipay supplémentaires (PV de 26% sur cet achat vue la flambée récente), ma ligne actuelle est donc composée de 815 actions pour un PRU global de 11,39, et un montant total de près de 9 300 € en valeur d’achat.
Au moment où j’écris ces lignes, la valorisation de l’action est de 17,60 €.

      - 11 et 18 Janvier : achat de 200 TXcom pour un PRU de 9,38 €.
      - 19 Janvier : achat de 30 actions KALRAY (processeurs intelligents pour l’IA, les voitures autonomes, les data centers) pour un PRU de 46,23 €. Peut-être une future pépite ;-)

Quelques informations pour ceux que cela intéressent :
    - CES2021,
   - processeur MPPA Coolidge

Il me reste désormais 19 000 €uros de liquidités. Je ne pense pas les réinvestir avant que les marchés bougent ou une fois les nouveaux confinements annoncés.

Au global mes portefeuilles sont très bien orientés depuis le début de l’année, bien évidemment HIPAY tire leurs valorisations à la hausse :
- PEA en hausse 6,18% pour une PV de 3 219 €
- PEAPME en hausse de 10,68% pour une PV de 2 607 €

Performance globale de 7,62 % et 5 826 € en moins de 3 semaines de Bourse…… c’est évidemment remarquable….. en espérant qu’il n’y ait pas de mauvaises surprises à venir…..

A bientôt
Yvan

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#131 12/04/2021 16h13

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Bonjour Yvan,

comme vous l’aviez évoqué sur ce topic, avez-vous pu changer d’assurance sur le prêt finançant les SCPI en PP ?
Avez-vous pu, dans ce cas, faire baisser le taux initial de 0.26% ?
Merci.


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#132 13/04/2021 20h02

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Bonjour Maxicool,
Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation 😳😳.

Cela était indiqué dans les closes particulières du prêt signé, alors qu’au cours de l’élaboration du prêt celà n’était pas indiqué ainsi……

Bref, je me sens un peu le dindon de la farce…..

J’ai donc déposé un recours au service médiation de Brest fin Janvier….. Je devais avoir réponse sous 2 mois, or mon dossier est encore en cours d’instruction…..

J’ai relancé ce wkend en demandant un retour - que j’espère amiable - de leur part avant fin de semaine prochaine……

A défaut de pouvoir changer d’assurances, j’ai demandé au CMB de s’aligner sur la tarification d’une assurance externe que je souhaitais mettre en place avant la signature du prêt….. Cela m’avait été refusé (retour écrit de la part de la conseillère) … Il me semble qu’ils n’avaient pas le droit de procéder ainsi.
Je garde donc bon espoir dans cette tentative de médiation avant de passer aux choses plus sérieuses si cela s’avérait nécessaire (association de consommateurs).

Yvan

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#133 13/04/2021 21h32

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Yvan a écrit :

Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation

Tous les prêts sont régit par le code de la consommation qu’ils soient immo ou personnel…

Je serais curieux de voir l’offre de prêt.

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Favoris 1    #134 14/04/2021 12h57

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Pas de chance ! Soyez tenace ;-)

Je profite de cette réponse pour vous demander votre avis sur cette allocation de SCPI, si vous voulez bien me la donner évidement…

- Efimmo1 : 17,50%
- Immorente : 17,50%
- Pierval Santé : 30%
- Eurovalys : 10%
- Epargne Pierre : 15%

Pour les 10% restant, Interpierre ou Corum Origin ou Vendôme Régions ?
Quel serait votre choix et pourquoi ?

Merci.

Dernière modification par maxicool (14/04/2021 13h02)


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[+1]    #135 28/04/2021 08h24

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Bonjour Maxicool,

Désolé je n’avais pas vu votre message😅

Concernant votrechoix de SCPI, je suppose que vous aurez remarqué que votrecomposition est similaire à celui de ma sci 😉.

Lors du choix des scpi, dans la liste des scpi que je pouvais retenir je m’étais basé sur l’ancienneté, l’historique, le type de biens, et la taille des capitalisations et avais retenu la même liste que vous à l’exception d’eurovalys que je ne connais pas.

Concernant les 10% restant, j’aurais tendance à retenir Corum origin pour sa part quasi exclusive de loyer étrangers : les loyers étrangers ne sont pas soumis à l’IS en France compte tenu de la non double imposition, ce qui est un avantage non négligeable pour optimiser le montage fiscal.

Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas à me contacter en MP (Je pourrais rentrer plus dans les détails si vous le souhaitez).

Yvan

Dernière modification par Yvan (28/04/2021 08h25)

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[+2]    #136 15/10/2021 19h17

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Bonsoir à tous,

Petit retour concernant mes investissements sur mes pea & pea pme :

- Mon ptf global vient de dépasser les 100 000 euros, et approche même les 102 000 grâce à la bonne tenue des marchés cette semaine ! 😍

- Le montant total des apports est de 81 450 euros depuis l’origine. Cela représente donc une PV de 20 550 euros depuis l’origine,  et 13 500 euros depuis le début de l’année 2021.

- Depuis l’ouverture de mon pea pme le 5 juin 2020, le ratio valorisation/montant des apports approche des 50% (49,84% exactement) malgré beaucoup d’apport effectué en 2021.

Cette belle performance est expliquée en partie par :
- 62% de PV en 3 mois sur artefact (vendu dès l’annonce de l’OPA),
- un parcours sans faute de Moulinvest…. il s’agit maintenant de déterminer s’il faut vendre ou garder jusqu’à - à minima - l’annonce des résultats en décembre prochain.
- de belles performances de Hipay, Bassac et Kumulus Vape. Actions que je garde bien au chaud 😉.

Ci-après le détail de mon pea pme à ce jour :



Comme vous pouvez le voir, mes autres lignes correspondent à des sociétés avec - sauf erreur d’analyse de ma part- de bons fondamentaux, et qui devraient performer dans les mois/semestres à venir. 🤞

Yvan

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[+1]    #137 15/10/2021 20h20

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Bonsoir Yvan,

Ayant eu Hipay et hésité sur moulinvest, nous avons certaines points en commun sur les choix d’action.

Aussi je me permet une suggestion d’une société que je détiens en portefeuille (mon PF n’est pas mais pas du tout à jour) qui a mon sens à beaucoup de potentiel : Abeo.
Fondamentaux solides - améliorés pendant la crise COVID.
Faible flottant (avantage mais aussi inconvénient).
Achat d’action régulier par initiés.

Risque : société adepte de croissance externe, la dernière acquisition en Chine ne s’est pas bien passé mais selon la direction les problèmes sont réglés.

Il y a une file sur le forum pour approfondir si cela vous intéresse, sinon sur le forum bourso il y a un peu de suivi aussi (sans les trolls habituels de bourso, en tout cas pour l’instant) !

Sinwave

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#138 11/11/2021 12h50

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Bonjour Sinwave,

Merci pour ce conseil, suite à votre remarque, j’ai voulu consulter votre portefeuille, mais je vois que malheureusement vous ne le mettiez pas à jour ;-).

Concernant ABEO, j’étais également passé devant cette valeur, mais j’ai du mal à estimer / visualiser en quoi elle a un potentiel de croissance important dans les mois années qui viennent, contrairement aux valeurs sur lesquelles je me positionne actuellement.

Je la garde toutefois en observation :-).

Yvan

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Favoris 1   [+5]    #139 11/11/2021 14h17

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Petit point d’étapes sur ma SCI SCPI PP & US

I - Assurances du prêt SCPI PP de 360 000 €

SeptiemeVague, le 13/04/2021 a écrit :

Yvan a écrit :

Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation

Tous les prêts sont régit par le code de la consommation qu’ils soient immo ou personnel…

Je serais curieux de voir l’offre de prêt.

En relisant ma file (exercice que je trouve toujours intéressant pour analyser nos choix effectués quelques mois plus tôt !), je viens de retomber sur votre message, je vous apporte ci-après la réponse qui m’avait été faite par suravenir :



Bien évidemment, je n’en suis pas resté là en faisant une demande de médiation assez chargée sur le dos du CMB dont Suravenir fait partie (on pourra dire que j’ai fait une petite Surinade ^^), en reprennant toutes les incohérences/erreurs que j’ai pu retrouver sur mon dossier :
- il a systématiquement été indiqué qu’ils s’agissait de prêts immobiliers lors de la souscription de ceux-ci,
- Au dernier moment de l’instruction de mon dossier, j’avais fait une demande de changement d’assurances avec devis de la concurrence. Cela m’avait été refusé ….. Bien évidemment sans aucune raison valable,
- sur le site du CMB, mes prêts sont bien classés en tant que prêt immobiliers et non à la consommation,

Voici la réponse que j’ai réçu en date du  avril dernier à ma demande de médiation :
"Monsieur,

Par votre courriel du 30 janvier dernier adressé au Service Relations Clientèle, vous manifestez votre mécontentement concernant le prêt référencé XXXX souscrit par la SCI XXX dont vous êtes gérant associé.
En effet, vous précisez que vous n’étiez pas informé que le financement, dont l’objet était l’achat de parts de SCPI, était un crédit à la consommation lequel ne permet ni la substitution d’assurance emprunteur ni la résiliation.
C’est pourquoi, vous sollicitez notre intervention auprès de SURAVENIR, filiale vie et prévoyance du Groupe Crédit Mutuel ARKEA, pour une révision tarifaire de vos assurances emprunteurs.

Je regrette tout d’abord le délai anormalement long de ma réponse.

Sachez que la satisfaction de nos sociétaires est une priorité au sein de notre groupe et que nous sensibilisons régulièrement nos collaborateurs sur ce point. Pour autant, ils sont tenus au strict respect de la réglementation et de nos procédures internes en matière de crédit et ne peuvent pas répondre favorablement à toutes les demandes.

Les révisions tarifaires relevant de la décision de SURAVENIR, je les ai contactés afin d’échanger sur votre demande.
En retour et à titre tout à fait exceptionnel, j’ai le plaisir de vous informer que votre demande de résiliation a été acceptée.
Pour ma part, je vous propose de vous rapprocher de votre conseillère afin qu’elle vous en précise les modalités."
Le taux de l’assurances est donc passé de 0,26 % à 0,09965% depuis le mois de mai, représentant un peu plus de 10 000 € d’économies sur la durée du prêt !

II - Obtention d’un financement complémentaire pour ma SCI

J’ai entamé en début d’année le tour des banques pour essayer d’obtenir un financement complémentaire au niveau de ma SCI…… Quel parcours du combattant !

Il faut dire q’arriver avec un dossier montrant, le taux d’endettement suivant ne m’a pas aidé malgré le fait que nous soyons totalement propriétaire de notre résidence principale :

Taux en intégrant les salaires et 100 % des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 40 %, 
Taux en intégrant les salaires et 85% des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 43 % ,
Taux en intégrant les salaires et 70% des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 46 %.

après 9 mois d’échanges, la Caisse d’Epargne est à ce jour d’accord pour me suivre avec le financement suivant :
- Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,
- Durée de 17 ans : 15 ans plus 24 mois d’anticipation (condition siné qua none pour ma part) pour un taux de 1,19%
- Frais de garantie de 1,30 %
- Assurance de la banque (que je changerais ASAP),
- frais de dossier : pas très clair, 500 € à priori.

Voilà un petit retour de la situation actuelle,
espérant revenir vers vous rapidement à ce sujet ….. cela voudrait dire que la Caisse d’Epargne a mis le turbo lol

Yvan

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[+1]    #140 11/11/2021 16h14

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Yvan a écrit :

- Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,

Pouvez vous :
*choisir plusieurs SCPI
*des capital fixes ?
Dans ce dernier cas, pouvez vous acheter sur plusieurs confrontations/mois ?

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#141 11/11/2021 16h21

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Bonjour Yvan, je suis également en train ce chercher un second credit pour ma SCI à l’IS.
Étant donné que vos emprunts seront dans 2 banques différentes, cela vous oblige t’il a avoir 2 comptes courants  ? Est ce possible ?

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#142 11/11/2021 17h04

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alex470 a écrit :

Yvan a écrit :

- Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,

Pouvez vous :
*choisir plusieurs SCPI
*des capital fixes ?
Dans ce dernier cas, pouvez vous acheter sur plusieurs confrontations/mois ?

Concernant les choix de SCPI, nous avons convenu 3 (cela reste oral), et je n’ai pas abordé le sujet des SCPI à capital fixe, mais à priori celà ne devrait pas être impossible si je le souhaite.

Enterite a écrit :

Bonjour Yvan, je suis également en train ce chercher un second credit pour ma SCI à l’IS.
Étant donné que vos emprunts seront dans 2 banques différentes, cela vous oblige t’il a avoir 2 comptes courants  ? Est ce possible ?

Oui, je vais me retrouver à avoir 2 banques et 2 comptes courant, ce n’est pas l’idéal, mais ce n’est pas problématique en soi.

Concernant les contreparties, la banque m’avait demandée le transfert de PEA que j’ai actuellement au CMB….. celà fait un moment que le conseiller ne m’en à pas parlé…. je verrais si ce sujet revient.

Yvan

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#143 11/11/2021 17h37

Membre (2014)
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Ivan a écrit :

Concernant les choix de SCPI, nous avons convenu 3 (cela reste oral), et je n’ai pas abordé le sujet des SCPI à capital fixe, mais à priori celà ne devrait pas être impossible si je le souhaite.

Pour les scpi à capital fixe, je comprends que vous ne semblez pas avoir pousser plus que cela la réflexion ?
Si vous pouvez le faire, ça vaut peut être le coup de se pencher sur le sujet ? En fonction de vos critères pour ce nouvel investissement, il y a peut être des SCPI à CF qui pourraient retenir votre attention (décote important avec DVM au dessus du marché).

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Favoris 1    #144 11/11/2021 18h01

Membre (2013)
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Yvan a écrit :

SeptiemeVague, le 13/04/2021 a écrit :

Yvan a écrit :

Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation

Tous les prêts sont régit par le code de la consommation qu’ils soient immo ou personnel…

Je serais curieux de voir l’offre de prêt.

En relisant ma file (exercice que je trouve toujours intéressant pour analyser nos choix effectués quelques mois plus tôt !), je viens de retomber sur votre message, je vous apporte ci-après la réponse qui m’avait été faite par suravenir :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … h03_52.png

Yvan

Vous avez eu une réduction de taux d’assurance, ce qui est top pour vous.

Quelques remarques :

L’article L312-12-2 ne peut s’appliquer que pour des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ce qui n’est pas le cas de la majeure partie des SCPI.

Il aurait fallu faire une demande sur la base de l’article L312-12 "La durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l’assureur et l’assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police" sous réserve que la faculté de résiliation soit autorisée à date anniversaire en respectant les 2 mois de préavis.

Peut-être aviez-vous également une possibilité de renonciation du contrat d’assurance pendant les 14 ou 30 premiers jours.

Votre cas met une nouvelle fois en lumière que les employés des back offices des banques ne maitrisent pas le sujet. Certains acceptent les délégations pour les prêts SCPI d’autres non, et ce au sein du même service d’une même banque.

Dernière modification par SeptiemeVague (11/11/2021 18h01)

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[+5]    #145 17/12/2021 16h25

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Bonjour à tous,

Ca y est, c’est tout chaud, les papiers sont enfin signés à la Caisse d’Epargne pour les 150 k€ de SCPI supplémentaires. C’est Noël avant l’heure ;-)

Les conditions finales sont les suivantes
- Montant de 153 500 k€ afin d’obtenir un financement sans aucun apport.
- Durée de 17 ans : incluant 24 mois d’anticipation pour un taux de 1,19%,
- Frais de garantie estimé à 2% par la banque,
- Assurance de la banque (que je changerai ASAP),
- Frais de dossier : 500 €.

SCPI Financées
- 70 k€ de Pierval Santé souscrite via la banque,
- 80 k€ de Activimmo ….. la banque s’est aperçue hier qu’ils ne pouvaient pas la financer….. je n’ai pas cédé bien évidemment puisque ce point a été abordé il y a 9 mois et tout au long du dossier …… Celà est remonté aux "hautes instances" et une demi-journée plus tard j’ai eu l’accord pour les souscrire via mon CGP et ainsi avoir une petite rétrocomm …… toujours sympathique n’est ce pas ;-)

Bilan des SCPI détenues
Au total, A ce jour, nous possédons 1 058 000 € de SCPI :  870 k€ de SCPI en PP et 188 k€ de SCPI en US réparties dans les poches suivantes :

Dans la SCI
PP : montant total de 621 k€
   - 361 k€ issus du prêt réalisé fin 2019, CRD à date de 360 k€, le remboursement du capital commencera courant Février 2022.
   - 30 k€ achetés grâce à l’anticipation de ce prêt,
   - 80 k€ initialement détenu en direct et apporté au CCA cette année.
   - 150 k€ signés ce jour.

US : montant 188 k€
   - 180 k€ issus du prêt réalisé, CRD à date de 180 k€, le remboursement du capital commencera courant Février 2022,
   - 8 k€ achetés grâce à l’anticipation de ce prêt.

En direct
PP : 249 k€. Ces SCPI seront basculées dans la SCI dès les prêts remboursés (2030), et si possible plus tôt en procédant à des remboursements anticipés.

L’ensemble du montage s’autofinançant, je vais maintenant chercher le meilleur équilibre pour investir le cash-flow + dans de la PP ou de l’US.

En route vers …… une future vie de rentier big_smile

Yvan

Dernière modification par Yvan (17/12/2021 16h29)

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#146 17/12/2021 21h25

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Vous êtes passé en 2.5 ans de 200k de SCPI à crédit et 150k d’assurance vie à 1 millions de scpi et environ 100k en actions ?

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#147 17/12/2021 21h37

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Faut relire quelques pages jimbow… courage 😄😉😉😉


Maintenant je profite !!!

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#148 17/12/2021 21h45

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J’ai regardé en vitesse mais j’ai dû zapper des points d’étapes 😊
J’y retourne

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#149 17/12/2021 22h10

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jimbow a écrit :

Vous êtes passé en 2.5 ans de 200k de SCPI à crédit et 150k d’assurance vie à 1 millions de scpi et environ 100k en actions ?

1.05 millions en SCPI dont en crédit (si je suis bien) :

360k + 150k + 180k  + 249k = 714k à rembourser.

Donc oui Yvan est bien passé de 350k à 1,15M en 2.5 années grâce à ses crédits qui s’autofinancent.

La petite différence tient dans la magie du différé de remboursement qui fait "apparaitre" 38k€, la cerise sur le gateau.

Dernière modification par sanvio (17/12/2021 22h12)

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#150 17/12/2021 22h44

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Heureux que vous aviez retrouvé tous les éléments j’ai cru que l’on allait me traiter d’imposteur comme vbvaleur l’a fait pour cricri77000 😅.

Plus sérieusement, si je dois approfondir certains points dite le moi, il n’y a aucun problème!

J’aurais envie de dire que si l’on arrive à payer rapidement sa RP, ce que j’ai réussi à mettre en place est repérable par chacun d’entre vous : il faut y croire et faire preuve de persévérance 💪.

Yvan

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