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#76 30/11/2017 16h46 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@kc44 :
Merci pour votre aide. Au fil des lectures je comprends mieux pourquoi il est difficile de conseiller un debutant dans la construction d’un PF de SCPI. Au mieux, on lui souhaite de se former lui meme, au pire on lui dit ce qu’on a fait en esperant que ca lui convienne tout en sachant que les choix sont finalement tres personnels. Neanmoins a force de lire, les avis se recoupent et on ecarte les canards boiteux et certaines valeures sures sortent du lot.
Votre presentation m’a ete tres instructive et les liens associés aussi. C’est formidable de pouvoir trouver tant d’infos sur ce forum.

Source que je complete avec le blog de fructif dedié au lazy investing. J’aime cette approche rationnelle "EBI".
Les SCPI ont-elles leur place dans un portefeuille financier passif optimal?

Le projet d’investir75 a ete aussi tres inspirant :
(5/5) Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

Comme ca sans reflechir voici ce qui me vient a l’esprit :

Corum 25% (europeenne)
Actipierre ou cicofoma ou fonciere remusat 25%(capital fixe)
Pierval santé ou primovie 25% (specialisée)
Placement Pierre ou Rivoli ou immorente 25% (diversifiée classique fond de PF)

- tdvm>5%, tri elevé a 5 ans, recherche de rendement quitte a prendre des risques
- tof >90%/ ran >10%
- choix et diversification des sdg (non bancaire, exclusion de fiducial cause mauvaise gestion, et LF cf GBL,…)
- diversification geo et secteur
- avoir 1 base de PF comme immorente, RAP, etc…
- 6eme sens, sentiment general des forumeurs…

A travailler !!!

PS : je viens d’avoir une CGP LCL departemental par tel qui me dit qu’il n’est pas possible de souscrire a d’autres scpi que celles d’amundi. Je lui explique brievement mon projet (ce que j’avais deja fait par mail) et lui dit que du coup ca ne va pas etre possible. Contre toute attente elle me dit que par contre c’est possible d’avoir une liste externe si elle contacte la banque privée…wait and see.

PS2: cette liste me semble interessante, tout comme les infos trouvees chez immobail et primalliance bien que je suspecte leurs choix guidé par la detention des scpi dans leurs contrats assurance vie :
Liste 2017 des meilleures SCPI de rendement - Patrimea

Dernière modification par Malolechat (30/11/2017 17h11)

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#77 30/11/2017 17h13 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Quelques remarques pour compléter :
* en imposant un dvm > 5%, vous allez exclure beaucoup (trop) de monde.
* vous pourriez également regarder l’historique de la distribution, contrôler que cette distribution est couverte par le résultat courant.
* le TOF dépend aussi du type d’actif et de l’ancienneté de la SCPI. A mon avis, c’est mieux de regarder le TOF et son évolution sur un ensemble de SCPI "comparables" (récente/ancienne, même typologie d’actifs).
* vous pourriez comparer le prix de la part à la valeur de reconstitution : décote ou surcote.
* vous pourriez prendre quelques bulletins trimestriels (voir rapports annuels) et comparer la qualité de l’information (pour ceux que je lis par exemple, je considère avoir une meilleur information chez Sofidy que chez Primonial ou Paref). Cela permet aussi de juger si les investissements se font rapidement après collecte et en cohérence avec la politique annoncée par la SCPI.

Bien à vous
cat

PS : je pense que RAP ne cadre pas avec ce que vous souhaitez : le politique semble être plutôt dans la revalorisation du prix de la part que dans la recherche d’une distribution élevée (à court/moyen terme tout du moins). Or pour rembourser l’emprunt avec un minimum d’effort d’épargne, il vaut mieux une distribution plutôt élevée.

PS 2 : cela risque de ne pas être simple de trouver un financement à crédit pour Corum et pour les SCPI à capitale fixe. Réfléchissez quand même à de possibles substitutions.

Dernière modification par cat (30/11/2017 19h27)

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#78 30/11/2017 20h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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C’était un 1er jet, je n’écarte aucune SCPI.

De toute facon, comme disait roudoudou, je vais etre contraint de faire avec ce que les banques me proposent.

Vous avez raison pour RAP, d’ailleurs ça me fait penser que les banques vont m’imposer le TAEG et la duree.

Le seul parametre sur lequel je peux jouer pour faire adherer ma femme avec des mensualités basse et augmenter le montant du pret est de prendre des SCPI a TDVM elevé maintenant (en essayant de conserver qualité, diversification et coherence). Si le TDVM venait a baisser plus tard ca ne serait pas grave car nous aurions les capacités de supporter des mensualités plus importantes. (Moi, je le peux deja et le salaire de madame devrait doubler dans les <2 ans).

L’alternative plus sage est de commencer plus petit et qualitatif et de faire un deuxieme pret plus tard MAIS ca coute plus cher d’attendre vu les frais de la SCI, les taux seront peut etre moins avantageux, madame ne voudra peut etre renouveler toute cette paperasserie…

Va falloir trouver un juste milieu.

J’attends maintenant les offres des 11 banques. (J’ai relancé CE et CIC).

Dernière modification par Malolechat (30/11/2017 20h42)

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#79 01/12/2017 00h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je continue a relire les best of du forum sur les scpi dans le but de me constituer un PF coherent (= performant sur la duree).

Le travail de berny est remarquable et permet d’aller plus loin dans la selection des scpi :

SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI (2/2)

et l’allocation d’un PF :

Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (2/2)

Suite a cette relecture je me pose la question de l’interet/performance long terme des scpi santé?

Est ce que des evenements comme coupe du monde de rugby 2023 et jo 2024, rebond tourisme post attentats/defaite EI peuvent avoir un impact sur l’hotellerie ? Les scpi hotellerie m’ont l’air d’etre orientees "chateaux"…

@Cat : si corum (baux de 9 ans restant?) ou l’achat de scpi a k fixes sont difficiles a credit, l’achat comptant usufruit ne serait il pas une option pour diminuer les mensualités comme a fait roudoudou a mon souvenir ?

Dernière modification par Malolechat (01/12/2017 00h13)

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#80 01/12/2017 01h21 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Je continue a relire les best of du forum sur les scpi dans le but de me constituer un PF coherent (= performant sur la duree).

Le travail de berny est remarquable et permet d’aller plus loin dans la selection des scpi

N’hésitez pas à inonder de +1 les messages que vous trouvez pertinents, surtout sur la partie SCPI où il y a moins de lecteurs que certaines discussions boursières.

Malolechat a écrit :

Suite a cette relecture je me pose la question de l’interet/performance long terme des scpi santé?

Personnellement je les trouve trop à la mode. La sur-souscription de Primovie est une aberration, quant à Pierval je la connais moins mais on peut craindre qu’elle prenne un chemin similaire.

Malolechat a écrit :

Est ce que des evenements comme coupe du monde de rugby 2023 et jo 2024, rebond tourisme post attentats/defaite EI peuvent avoir un impact sur l’hotellerie ? Les scpi hotellerie m’ont l’air d’etre orientees "chateaux"…

C’est le choix que j’ai fait. Il ne faut pas tabler sur les évènements à court-terme car si vous en achetez c’est pour les garder jusqu’en 2030. Indépendamment de cela je trouve intéressant d’investir dans des murs d’hôtels, ma spécialité étant l’habitation transformée en hotellerie, c’est aussi un moyen de réallouer des sommes tout en restant dans le domaine car tout est fait pour lutter contre cela.

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#81 01/12/2017 11h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Malo, vous risquez de faire des pages de discussion pour au final vous rendre compte que 3/4 de vos idéaux ne sont pas exécutables.

C’est juste un conseil pour vous éviter du temps perdu

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#82 01/12/2017 13h40 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@roudoudou :

Oui je sais que je revasse et que la realité sera bien éloignée.

Neanmoins je n’ai pas l’impression de perdre mon temps, meme si je ne suis pas efficace, ce passe temps me plait.

Colliger ici toutes mes lectures, reflexions, echanges me permet (et aux autres forumeurs ) de faire des aller retour quand j’ai besoin d’informations.

1ere rencontre ce jour avec un CGP du credit maritime :
- ok pour le projet en general sci a l’IS
- credit in fine avec nantissement av 50/50 fonds euro/UC vs credit amortissable a calculer
- scpi : fructipierre, laffitte pierre, fructiregion (+/- primovie, patrimmo commerce, primopierre)
- reste le financement a adapter aux 400€ de mensualités souhaitees, que je pourrais moi meme ameliorer en achetant du corum comptant en usufruit.

Dernière modification par Malolechat (01/12/2017 13h41)

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#83 01/12/2017 13h41 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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En complément du message de roudoudou, je vous rappelle également que tant que vous n’avez pas créé la SCI, vous n’aurez aucun engagement concret de la part des banques. Cette création peut prendre quelques semaines et il faudra vous en occuper avant de passer concrètement aux étapes suivantes.

Concernant l’achat d’usufruit au comptant :
1/ c’est visiblement quasi-impossible hors période d’augmentation de capital pour les SCPI à capital fixe (GBL a visiblement déjà réussi à le faire, mais cela a l’air très exceptionnel).
2/ pour Corum, cela peut être une idée pertinente et dans ce cas vous aurez visiblement beaucoup plus d’opportunités.

@ Malo
Le crédit maritime, vous a-t-il indiqué la durée du crédit possible?
Serait-ce la même pour crédit in fine et amortissable?
Quelle est la différence de taux entre les deux types d’emprunt?

Dernière modification par cat (01/12/2017 13h46)

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#84 01/12/2017 13h50 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Ce CGP se borne à vous proposer les mêmes SCPI accessibles via le réseau des Banques Populaires, à savoir celles de (anciennement) Nami (ils ne proposent même pas la gamme AEW-Ciloger ainsi que leur partenariat avec Primonial.
Ce CGP vous vend ce qu’il a en stock et c’est tout, c’est comme si vous alliez chez Renault pour acheter du Renault, on vous proposera éventuellement du Dacia aussi. A la différence que la marque Renault est clairement affichée devant la concession, ici visiblement ce n’est pas le cas.

Dernière modification par kc44 (01/12/2017 14h42)

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#85 01/12/2017 14h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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scpi : fructipierre, laffitte pierre, fructiregion (+/- primovie, patrimmo commerce, primopierre) : A éviter selon moi.

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#86 01/12/2017 20h08 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@cat
j’ai bien conscience de toute la difficulté de reunir : creation de sci is, financement, pf equilibré de scpi et de l’inertie que ca prend, heureusement je ne suis pas pressé, mais patient et prudent. J’avance donc a tatons.

Concernant le credit maritime, il me propose finalement seulement les scpi de AEW-Ciloger, je vais donc ne pas donner suite.

Je n’ai pas de réponse concernant la difference entre ces 2 types de crédits. Aviez vous envisagé un credit in fine ? Y voyez vous un intérêt supérieur ?

@roudoudou
Je me demande ce qu’en pense cat vu qu’il s’agit des 2/5eme de son PF. Mais effectivement, de ce que j’ai lu, primovie n’a pas que des bonnes critiques et aurait tendance a lui preferer pierval santé. Pour patricommerce je n’ai pas creusé.

Suite des aventures, j’ai eu un 2eme rdv avec une cgp de la bnp Paribas qui :
1/ pense qu’une sci a l’IR est préférable dans ma situation…a cause des difficultés de sortie dans celle a l’IS. Je lui ai expliqué mon TMI, l’intérêt de l’enveloppe capitalisante, l’effet boule de neige des intérêts composés, même montré le cas presenté par stephane avec demembrement en usufruitier mais malgré ca elle doute de la legalité du montage et craint que le fisc ne le considere comme un abus de ?, une fraude a l’impot…puis elle a parlé de sci deficitaire de facon floue en finissant par marmonner qu’il fallait qu’elle revoit ça. De mon coté il est temps que je lise Denos!

2/ propose un financement, en partant d’un dvm de 1%, de 200k sur 20 ans a 1,5%+0,3% pour un tri de ? Et des mensualités de ? Elle n’a jamais reussi a faire marcher son tableur. On a donc utilisé, sur mon iphone, celui que m’a fournit Cat qui donne 4,48% et 460€ pour un dvm de 4%.
Elle va se renseigner pour savoir s’il est possible d’avoir un accord sur 25 ans.
Elle me dit qu’il n’est pas possible de loger dans la sci un achat comptant d’une scpi a l’usufruit, elle va se renseigner…--’.

3/ propose le PF suivant :
- 50% accimmo pierre
- 10% opus real
- 10% acces valeur pierre
- 10% france investipierre
- 10% pierre selection
- 10% soprorente

N’a pas su me les presenter.
Me deconseille l’allemagne a cause de la double fiscalité.
Me propose de lui soumettre mon propre PF.

Pas de notion de garanti ni frais de dossier mais proposition facultative de beneficier du suivi par la banque privee pour 650€/an, ce que j’ai refusé du coup retour avec un conseiller classique, et contre parties, mais lesquelles ?
J’ai dit non pour mes av, pea, pea pme, et cto, ca me reviendrait trop cher en frais.
Je viens de "donner" a ma banque pour l’achat de la RP la domiciliation de mes revenus et mon epargne de securité en livrets. Cela dit, j’ai relu mon dossier emprunteur et ne trouve nulle part trace ecrite…en soi je ne suis pas attaché a une banque, ais je le droit d’en changer tous les ans ? Ont ils droit de modifier les conditions de pret si je deroge aux conditions ?

Elle a fini par me dire qu’il vallait peut etre mieux que je me tourne vers une banque non universelle type credit foncier en rajoutant neanmoins que eux aussi demanderait (tordrait le bras) a ce que je passe par un de leurs cgp ou fiscaliste…

Voila, comme disait roudoudou, c’est pas rigolo du tout sad.

Dernière modification par Malolechat (01/12/2017 20h10)

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#87 01/12/2017 20h37 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Si je peux résumer vous pouvez faire l’exact inverse de ce que vous "conseille" la CGP et ce sera juste bien.

Elle me dit qu’il n’est pas possible de loger dans la sci un achat comptant d’une scpi a l’usufruit, elle va se renseigner…--’.

Nous sommes donc nombreux dans l’illégalité sur ce forum alors yikes

Dernière modification par roudoudou (01/12/2017 20h38)

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#88 01/12/2017 23h56 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Concernant le credit maritime, il me propose finalement seulement les scpi de AEW-Ciloger, je vais donc ne pas donner suite.

Faux car il ne vous propose même pas les SCPI de (anciennement) Ciloger.

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#89 02/12/2017 01h36 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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roudoudou a écrit :

Si je peux résumer vous pouvez faire l’exact inverse de ce que vous "conseille" la CGP et ce sera juste bien.

Je suis assez d’accord (et votre "CGP" semble avoir largement dépassé son niveau de compétence. … Était-ce un CGP de la structure "banque privée" ?).

Vous pouvez loger ce que vous voulez dans votre SCI, du moment que les statuts ne s’y opposent pas. La banque n’a pas son mot à dire sur l’usage de votre cash (elle peut juste avoir son mot à dire sur l’usage des fonds qu’elle prête).

Le PF proposé, pur jus BNP REIMS, n’est pas du tout ce que je considèrerais comme "raisonnable", et je le déconseillerais.

Avec la convention fiscale France/Allemagne, il n’y a pas de "double imposition" en cas de détention d’un bien immobilier en Allemagne, que ce soit directement, ou via une société fiscalement transparente (comme une SCPI), que ce soit détenu par une personne physique ou une personne morale. C’est la même chose pour un très grand nombre d’autres pays.

Si le contrat de prêt, à l’occasion duquel une banque vous a "convaincu" de rapatrier une partie de vos comptes/revenus/prélèvements/etc. chez elle, ne mentionne pas explicitement que ceci était la condition pour bénéficier d’un avantage quelconque (par ex 0.2% de taux en moins), alors vous n’avez pris qu’un engagement moral, par forcément très précis. La banque ne pourra rien changer aux conditions du prêt si vous ne le respectez pas. Elle pourra refuser de vous accorder un autre prêt à l’avenir.

Vous pouvez changer de banque autant que vous voulez, tous les ans, ou même tous les mois. Cependant, vous devrez garder un compte courant là où vous avez un emprunt en cours, et changer de banque (ou trop multiplier les comptes) n’est pas sans générer un ensemble de tracas potentiels pour le client.

En ce qui concerne le crédit maritime et la liste des SCPI qu’il "propose", vous avez peut-être l’illustration de la vitesse de diffusion des infos suite à l’absorption de ciloger par AEW, et plus vraisemblablement celle du fait qu’aucune commercialisation active des SCPI à capital fixe hors période d’augmentation de capital n’est faite en général (c’est logique : dans ce cas le réseau de distribution ne perçoit pas la commission, qui avoisine 5% de l’investissement autrement…)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#90 02/12/2017 11h32 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Malolechat
Je comprends et suis admiratif de votre démarche. Vous avancez, vous vous donnez les moyens de comprendre et vous agissez et probablement que vous aimez ça aussi (c’est peut-être d’ailleurs ce dernier point le plus important pour vous).

Toutefois faire 10 rendez-vous médiocres avec 10 CGP médiocres risque de vous décourager. A l’étape actuelle de votre démarche qui est déjà bien mûrie pourquoi ne pas simplement vous adresser à un CGPI compétent comme Stéphane qui pourra vous accompagner sans vous faire perdre votre temps?


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#91 04/12/2017 02h35 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

@GBL :

Oui il s’agit d’une CGP de la banque privee.
Elle propose deja 250k sur 20 ans a 1,5+0,3% et la liberté de lui soumettre les SCPI de mon choix qu’elle acceptera ou pas.
J’ai demandé 400k sur 25 ans.
J’attends sa réponse.

En attendant il faut que je prepare un PF de SCPI.
Sur le site de primaliance je me suis amusé avec la fonction mapping a selectionner les scpi dont le tri a 10 ans >9% et/ou le DVM 2016 > 5% (hormis immorente et effimo)
Je les ai grossièrement regroupé par catégories sectorielles et géographiques.

Bref ca donne ça :

- etranger bureau : Corum conviction

- résidence etudiante : Logipierre 3 fiducial

- locaux d’activites Idf: lf opportunite immo la francaise / interpierre paref

-commerce province : fonciere remusat / immorente sofidy / fructiregions ciloger / atlantique pierre 1

- bureau province : vendome / epargne pierre voisin / immo placement voisin / placement pierre foncia / soprorente bnp / immauvergne voisin

- commerce idf : pierre expansion fiducial / cifocoma paref / capiforce pierre paref / actipierre 1 ciloger

- bureau idf : patrimoine foncier foncia / effimmo1 sofidy / selectipierre 2 fiducial

- sante : pierval euryal / primovie primonial

- autres : cristal rente

Reste a assembler tout ca avec des jeunes/anciennes, fixes/variables/ differentes sdg, petites/grosses capi, decote/surcote, tof, ran, pgr, convictions, feeling, etc…

Qu’en pensez vous? Lesquelles garder/retirer ? Comment les assembler ? D’autres suggestions ?

@jef56 : vous avez raison mais comme je lis partout qu’il faut "faire ses devoirs" j’estime que la tournee des banques en fait partie. Tout comme lire le livre de denos sur les sci ou analyser les BT des SCPI, c’est passionnant.

Rencontrer des cgp de banque reste instructif. Ils n’y connaissent finalement pas grand chose et sont plus intéressés par les contre parties et la vente de leurs produits. Il fallait que je le vois.

Je ne perds pas espoir de trouver 1 PF + 1 financement intéressant. Au pire j’aurais une bonne idee de ce qui se fait et a quel prix et je pourrais soumettre la meilleure offre a mon courtier pour qu’il la batte en passant par les prescriptions regionales et/ou a un CGPI voir s’il peut faire mieux avec le credit foncie et/ou en m’aidant a la constitution de la sci a l’is et/ou avec une retrocomission.

Dernière modification par Malolechat (04/12/2017 03h51)

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#92 04/12/2017 09h49 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@ Malo
crédit in fine vs crédit amortissable : souvent la durée max proposé est plus courte pour les prêts in fine.
Les prêts in fine peuvent présenter des avantages par rapport à l’amortissable mais nécessitent à mon avis plus de "travai/réflexion" pour réinvestir les revenus qui tombent.

Concernant les SCPI de Primonial REIM :
a/ je ne vois pas exactement ce qui est reproché à Patrimmo Commerce. Elle n’a pas les problèmes de réinvestissement de Primopierre et Primovie. Elle est centrée sur les commerces et a donc beaucoup plus d’unités locatives que ces deux consoeurs (pour moi cela signifie : plus de travail pour louer mais moins de risque de vacance massive).
b/ concernant l’immobilier de santé (et éducation), je pense que c’est une diversification intéressante en terme de typologie d’actifs. Après, le choix n’est pas très vaste : Pierval ou Primovie. Je n’avais accès qu’à Primovie d’où mon choix. Néanmoins, je trouve effectivement regrettable que pour un organisme tel que Primonial REIM, qui se déclare n°1 européen de l’immobilier de santé, il n’ait pas d’autres d’idées pour investir l’importante collecte du T1 2017 que d’acheter 250 millions d’euros de bureaux (pour lesquels en outre le retour sur investissement n’est pas du tout évident).

Concernant les CGP de banques/banques privées, je crois que j’ai déjà donné mon expérience sur la question : ils sont vite dépassés et rarement force de proposition.
Par contre, j’ai une expérience beaucoup plus positive avec les CGPI que j’ai rencontrés.

Dernière modification par cat (04/12/2017 09h55)

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#93 04/12/2017 18h59 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Selection du jour bonjour,

J’essaye d’avoir dans chaque catégorie des fixes/variables, jeunes/vieilles, grosses petites, tri 10 ans >9%, dvm 2016 >5%, tof >90%, ran > 10%, etc…

ETRANGER BUREAU :
- Corum conviction

ETRANGER COMMERCE :
- novapierre allemagne

RESIDENCE ETUDIANTE / HOTELLIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap’hebergimmo foncia

LOCAUX D’ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
- immorente sofidy

BUREAU PROVINCE
- vendome region
- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
- primovie primonial

AUTRES
- cristal rente

Si je devais etre plus selectif et par exemple en garder seulement 1 a 2 de chaque, je retirerais :
- primovie
- cifocoma
- actipierre
- atlantique pierre 1
- vendome
- immoplacement
- fructiregions
- lf opportunites immo
- caphebergimmo
- novapierre allemagne

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (04/12/2017 21h38)

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#94 04/12/2017 20h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Il me semble que c’est un raisonnable tri de départ.
Vous allez voir également ce que les CGP peuvent vous proposer.

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#95 04/12/2017 22h54 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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En essayant de creer un PF virtuel pour visualiser le detail de l’allocation sur meilleureSCPI et primaliance, j’ai ete contacté par 2 CGP poyr rdv telephonique demain 14 et 15h.
A 10h j’ai rdv avec le cmb.
J’ai envoyé ma liste de scpi a la bnp.

Je vous tiens au courant.

En attendant quelqu’un connait il un outil type x ray morningstar pour analyser les pf virtuel de scpi ?

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#96 04/12/2017 23h33 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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L’outil de meilleurSCPI fournit un minimum d’analyse : répartition par type d’actifs, TOF global, actualités des SCPI du portefeuille…

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#97 05/12/2017 22h32 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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OFFRE CMB :

FINANCEMENT
- Montant 600k€
- Prêt 25 ans
- Taux nominal possible a 1,6% (1,85% sur la grille tarifaire presentée)
- Délégation d’assurance possible, taux estimé a 0,1%
- Différé total de >6 mois possible
- Exonération totale d’IRA négociable
- Garantie credit logement estimé a 6k€ initial, 2,2k€ final (nantissement +0,3% au taux nominal moins intéressant)
- Frais de dossier 300€

SCI IS
- Frais compte courants 30€/an
- Expert comptable (ddtee) 420€/an
- Création 1000€

SCPI
- Liste proposée au sein d’un cto cmb 30€/an remboursable, lignes cmb gratuites, lignes externes payantes.
- SCPI au choix possible selon accord logé directement dans les SDG. (Corum exclu, possibilité d’en prendre comptant en usufruit).

CGP charmante, compétente, transparente, habituée a ce genre de dossier, vient d’en faire un de 800k€ pour un couple au profil similaire, dans des locaux flambants neuf de cette année a 2 min de chez moi. Connait la CGP qui a monté le dossier de Cat.

N’a pas évoqué une seule fois de contre parties (hormis indirectement ce CTO CMB et les SCPI partenaires) ce qui pour un premier rendez vous est très agréable.

Evidemment, ca fait rêver mais c’est seulement une demande, ca ne veut pas dire que ca va être accepté et je m’attends évidemment a une demande de contre parties.

En attendant je croise les doigts et ai fait cette simulation :

www.noelshack.com/2017-49-2-1512511046- … 5-2017.jpg

@roudoudou : comment arrivez vous a un TRI de >12% pour votre projet ?

Liste du CMB :
- primovie, primopierre, patrimo commerce
- cristal rente
- novapierre allemagne
- efimmo1, immorente
- interpierre
- lf opportunite immo / epargne fonciere / europimmo

Il me reste encore quelques questions :

1/ concernant le choix de l’emprunteur et la taille du capital social je crois qu’emprunter en personne physique entrainerait l’impossibilité de deduire les interets d’emprunts. Il me semble preferable d’emprunter au nom de la sci ?

2/ un effort d’apport de 400€/mois pendant 25 ans = 120000€ de compte courant des associés de 600000€ soit 1/5, ca fait pas beaucoup, est ce un probleme ? Faut il favoriser une epargne plus importante sur une duree plus courte pour augmenter la part du compte courant des associés. Creance qu’on peut recuperer au sein de la sci sans imposition il me semble.

3/ la recuperation du capital ou le versement d’un dividende aux epoux sera soumis a la flat tax? Il n’y aura plus d’abattement de 40% ?

4/ le fait de vendre la nue proprieté aux epoux et laissé l’usufruit a la sci n’est il pas un abus de droit ?

5/ Concernant la garantie, le credit logement accepte t’il les sci a l’is ? Ne faut il pas en premier lieu créer une sci a l’ir, demander le credit logement puis la passer a l’is ?

Enfin, j’ai ete contacté par un CGP qui m’a proposé cette base de PF :

PRIMOPIERRE
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
FONCIA PIERRE RENDEMENT
LF EUROPIMMO
NOVAPIERRE ALLEMAGNE
FONCIA CAP’HEBERGIMMO
PIERVAL SANTE

Qu’il alimente avec cette liste :

-Primopierre
- PFO2
- Rivoli Avenir Patrimoine
- Placement Pierre
- Ficommerce
- Foncia Pierre Rendement
- Epargne Pierre
- Vendome Régions
- LF Europimmo
- Novapierre Allemagne
- Foncia Cap’Hebergimmo
- Cristal Rente
- Pierval Santé
- Primovie

Pour en faire 2 autres de respectivement 12 et 14 lignes…qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (05/12/2017 22h57)

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#98 05/12/2017 22h58 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Malo, il y a la plupart des réponses sur le forum.

A mon avis 420 euros d’expert comptable c’est très faible, ce n’est pas réaliste (Ddtee c’est pour du LMNP, rien à voir avec une SCI à l’IS)

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#99 05/12/2017 23h00 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Il me semblait que vous même aviez du 500€ annuel ?

Dernière modification par Malolechat (05/12/2017 23h06)

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#100 06/12/2017 11h54 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@ Malo, quelques remarques :
a/ sauf changement récent, le CMB ne travaille pas avec crédit logement. C’est un autre organisme de cautionnement dont le nom à l’instant m’échappe.
b/ quand vous dites "nantissement +0,3% au taux nominal moins intéressant", c’est pour le nantissement des parts? Car si c’est du nantissement d’actifs financiers chez eux, cela m’étonnerait que vous n’ayez pas un taux au moins aussi intéressant.
c/ je n’ai aucun frais compte courant pour la SCI sauf si je demande la consultation en ligne (ce que je n’ai pas fait).
d/ les parts de SCPI sont détenues dans un CTO CMB mais il était bien clair dès le départ que cela n’induirait aucun frais (le seul inconvénient pénible : le prélèvement des 29.90 euros de frais de garde est automatique et donc il faut faire la demande tous les ans pour le remboursement).

Pour essayer de répondre à vos questions :
1/ bien entendu il faut que ce soit la SCI qui emprunte.
NB : dans les frais de création, n’oubliez pas non plus l’apport du capital social.

2/ j’essaierai plutôt de minimiser l’épargne mensuelle pour la première touche. Vous pourrez apporter de l’argent au comptant ou refaire des emprunts plus courts par la suite si le montage vous satisfait.

3/ remboursement compte courant : pas d’impôt (sauf si intérêts). Dividendes : à partir de l’année prochaine "flat tax". Abattement de 40% non cumulables avec la "flat tax".

4/ je ne pense pas (en outre il n’y a pas de vente aux époux). Après il y a d’autres manières d’envisager le futur de la société que le démembrement des parts.

5/ visiblement roudoudou a une garantie crédit logement directement pour sa SCI à l’IS. Je ne vois pas exactement la difficulté par rapport à la SCI à l’IR.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (06/12/2017 11h57)

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