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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/08/2020 18h24

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Bonjour à tous,

Je l’ai déjà évoqué brièvement dans la file de mon portefeuille, mais j’initie ici une file séparée concernant mes projets d’investissements immobiliers. Voici un résumé complet de la situation.

Projet d’investissement


Emprunt de 100k€ avec ma conjointe (50-50) pour un investissement immobilier (à savoir que nous avons déjà notre RP de 211k€ à 50-50 sur encore 18 ans de crédit). Après avoir réfléchi sur le projet, je me suis principalement intéressé aux SCPI plutôt que du locatif classique en physique pour les raisons suivantes :

- Simplicité de gestion et gain de temps (très important pour moi car je cours déjà dans tous les sens avec mes activités actuelles + celles que je lance)

- Beaucoup moins de frais (pas d’assurances, de vacances locatives, de travaux, de frais de copro…)

- Possibilité d’emprunter le montant que l’on souhaite : bien plus de liberté sur ce point car le montant ne dépend pas du type d’appartement, de la région etc… mais uniquement de ce que l’on veut mettre

- Possibilité de se diversifier sectoriellement dans l’immobilier (habitation, santé, commerces, bureaux, stockage…)

- Et surtout last but not least : je trouve cela énormément moins risqué et concentré. Imaginons que j’ai un portefeuille boursier de 200k€, ultra bien diversifié dans pleins d’entreprises et pleins de secteurs. Je trouverais totalement illogique de concentrer le même montant (200k€) dans un seul bien dans un seul lieu. Quand on y réfléchit bien c’est tout de même aberrant de mettre 50% de son patrimoine dans un seul actif. L’immobilier est aléatoire et on ne sait jamais comment peut tourner la ville, le quartier, les commerces… C’est donc à mon sens très risqué de concentrer autant d’argent dans un seul « produit ». On n’y pense pas souvent mais je trouve que cela a le mérite d’être dit.

Objectif et contraintes


Le principal inconvénient étant bien évidemment la fiscalité. Avec un montage classique, ce sont TMI (30%) + csg (17,2%) = 47,2% d’imposition. Du coup il est assez complexe d’auto-financer le projet sans trop rajouter de sa poche. L’autre contrainte vient de ma conjointe qui ne peut pas verser plus de 100€ par mois d’apport (donc 200€ à deux).

RDV avec la banque et possibilités


Nous avons aujourd’hui pris un rdv avec la banque, et voici les possibilités proposées :

- Crédit Immobilier classique sur 20 ans de 100k€, taux ~ 1.3%. Nous aurions accès à leur catalogue de SCPI pour le choix (je n’ai pas encore regardé). Ici on partirait donc sur une échéance mensuelle d’environ 450€. Après quelques simulations, les revenus de SCPI donneraient environ 200€/mois après impôts. Il faudrait donc ajouter un peu plus de 100€/mois/personne. On est donc limite sur le budget de ma conjointe mais c’est jouable.

Coût du crédit ~ 15k€

Et là ce qui me semble intéressant :

- Crédit Immobilier In Fine sur 20 ans de 100k€, taux plus élevé de ~2.1%. Nous aurions accès à leur catalogue de SCPI, mais j’ai eu l’idée avec ce montage d’investir plutôt sur leur catalogue de SCI / OPCI. Je sais par exemple qu’ils ont la SCI Tangram (je n’ai pas encore eu le temps de regarder tout le catalogue).

Pourquoi cela me semble intéressant ? Certes le taux est plus élevé, mais les SCI/OPCI sont souvent des supports capitalisants. Cela signifie qu’ils ne versent pas de dividendes chaque mois/trimestre et donc 0 impôts à payer tout le long du crédit (un peu comme en nue propriété). Il y a également l’avantage important de la liquidité puisque ces supports ont des poches SIIC ou obligataires. On peut donc les revendre sous 10-15 jours sans trop de problèmes. Il y a également les frais d’entrée qui sont bien plus faibles (environ 2-3%).

Comme le crédit est In Fine, la mensualité ne contient que les intérêts qui sont justement avec ce montage d’environ 100€ par mois par personne. Le crédit sera remboursé en vendant les 100k€ de support à la fin et le reste continuera de capitaliser (toujours sans payer de loyer sur les revenus tant que pas de revente). En simulant une croissance de la part de 4% par an sur 20 ans, le capital serait d’environ 220k€. On pourrait ainsi rebourser les 100k€ et le reste nous appartiendrait. À noter que la fiscalité en sortie serait d’uniquement 30% car ce sont des PV et non des revenus.

Cout du crédit ~ 40k€

Conclusion


Que pensez vous de ce type de montage et est-ce que cela vous semble intéressant ?

Dernière modification par MrDividende (22/08/2020 18h30)

Mots-clés : crédit in fine, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 22/08/2020 19h02

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Bonjour MrDividende

Concernant le infine, pas de nantissement prévu pour le même montant ?
Ou sera logé la sci tangram ou l’opci ? Dans un contrat d’assurance vie ?
La SC tangram est essentiellement composé d’actifs immobiliers Amundi comme la SCPI Rivoli… C’est le même fonctionnement que la Sci capimmo vous payez deux fois : les frais des SCPI et les frais de la SCI, même si au final ce qui est vendu est un taux de 4% net.

Dernière modification par peakykarl (22/08/2020 19h05)

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#3 22/08/2020 19h25

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Bonsoir Peakykarl,

Pas besoin de nantissement pour le crédit in fine a priori. J’ai proposé mais ils m’ont dit que ce n’était pas nécessaire. En revanche il me semble qu’ils imposent une garantie de 1500€ (négociables voire annulables). Les parts seraient logées sur un CTO.

Pour la SCI Tangram oui je connais le principe comme j’ai du Capimmo en AV Spirica. C’est pas ultra transparent mais les perfs de 4% par an sortent chaque année (bien que Tangram soit jeune mais je pense que ça sera pareil) et je trouve cela ultra correct surtout pour des supports capitalisants permettants d’éviter la fiscalité. Lorsque je regarde les performances historiques d’OPCI comme SwissLifeDynapierre par exemple je me demande à quoi sert de payer les 7-10% de frais d’entrée sur les SCPI pour avoir des performances moins bonnes.

L’avantage des faibles frais d’entrée des supports types SCI/OPCI me sécurise aussi dans le sens où même si on doit revendre d’ici 5-10 pour une raison x ou y on sera facilement positif.

D’une manière globale, je souhaite un avis sur ce type de montage (pas forcément sur la SCI Tangram car je suppose mais n’ai pas encore vérifié qu’il y a d’autres produits de ce type disponibles).

Dernière modification par MrDividende (22/08/2020 19h26)

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[+1]    #4 22/08/2020 19h40

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ce qui est dommage dans votre seconde idée, c’est que les intérêts d’emprunt du crédit in fine me semblent perdus.
Ce que j’ai fait pour ma part avec une problématique assez similaire : crédit in fine, avec moitié pierval santé (ou autre scpi fiscalement intéressante avec des revenus de source allemande ou autre) et l’autre moitié dans une scpi de capitalisation type sofiprime ou  novapierre résidentiel (ex pierre48). Vous avez un placement qui vous coûte fiscalement presque 0, les intérêts d’emprunt sont couvert par les revenus de la scpi non capitalisante, à la fin du crédit, vous voyez si vous avez fait une bonne affaire, et votre capacité d’épargne peut continuer à affluer en action plein pot

Dernière modification par yannou77 (22/08/2020 19h41)

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[+1]    #5 22/08/2020 19h43

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Est ce que les banques prêtent de l’argent pour acheter des parts d’OPCI ou de certaines SCI?

Personnellement, je n’ai pas de gros objections sur le principe et en prends dans le cadre de l’AV depuis 18 mois.  Les mêmes que vous. Sans levier. Pour des raisons fiscales. Je peux tout à fait imaginer qu’elles vous permettent d’en acheter par leur intermédiaire.

Comme les SCPI ca me parait un outil de diversification patrimoniale, avec moins de frais d’entrée. Mais je n’ai pas un retour d’expérience suffisant. On va dire que ça ne fait pas des étincelles. Dans 10 ans, j’aurai les idées plus claires. Les personnes qui ont la plus grande probabilité d’avoir un avis pertinent la-dessus sont les CGP ou les investisseurs très chevronnés.

Attention quand même, le sous-jacent est de l’immobilier commercial. La prudence me semble de mise aujourd’hui sur cette classe d’actifs.

Dernière modification par Caratheodory (22/08/2020 19h55)

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#6 22/08/2020 19h52

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@Yannou77 : le crédit in fine n’a pas d’intérêt pour une SCPI classique. En effet, pour un rendement brut d’environ 4,5%, soit environ 2,5% après impôts, et un coût du crédit > 2% on ne gagne rien.

Votre option de SCPI capitalisante est intéressante (on s’approche au final assez de l’option d’une OPCI/SCI). C’est à regarder car l’idée est la même.

Pour les SCPI étrangères, à voir avec la fiscalité (même si plus faible que classique) si c’est rentable avec le in fine. Je pense en effet qu’il y a moyen de faire quelque chose de ce coté.

@Caratheodory : visiblement oui la banque semble considérer les SCI / OPCI de la même manière que les SCPI. En tout cas pour Tangram on me l’a proposé donc a priori ça passe (mais peut-être pas pour toutes).

Je suis d’accord avec vous que ce genre de support n’a pas d’historique assez long. Capimmo étant l’un des plus anciennes et affiche tout de même du 4% assez régulier depuis 10 ans.

Pour les secteurs (idéalement) j’aimerais en effet ne pas trop investir sur le commercial et privilégier santé/résidentiel.

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#7 22/08/2020 20h08

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@yannou77

Ne perdez-vous pas vous aussi une partie des intérêts d’emprunt puisqu’ils ne peuvent venir en déduction des revenus de source étrangère ?
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Dernière modification par BrisePif (22/08/2020 20h10)

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#8 22/08/2020 20h14

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Il y a une petite SCI que je voudrais vous signaler: Viagenerations, je l’ai prise via un contrat AV Linxea Zen.

Une Scpi de capitalisation comme Novapierre Résidentiel pourrait aussi avoir de l’intérêt pour vous. Ce qui m’a arrêté avec Novapierre Résidentiel est la difficulté de revente. Mais la formule fiscale pourrait vous plaire puisqu’elle distribue du déficit foncier tout en capitalisant et qu’elle n’est imposée que sur la PV.  Ca permettrait de réduire la facture fiscale attachée à une scpi de rendement.

Ce sont les supports de pierre papier basés sur le résidentiel qui m’ont le plus intéressé.

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Favoris 1   [+2]    #9 22/08/2020 20h20

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@MrDividende
Je vous invite à parcourir cette file :
SCPI de capitalisation dans un achat de SCPI à crédit : des avantages
et vous comprendrez pourquoi le montage de Yannou77 est probablement plus pertinent que ce que vous proposez (vous ne perdez pas les intérêts d’emprunt et vos revenus de SCPI sont effacés fiscalement par les intérêts).

Dans la liste des SCPI de capitalisation citées, vous pouvez également ajouté Patrimmo Croissance.

Bien à vous,
cat

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#10 22/08/2020 20h34

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BrisePif a écrit :

@yannou77

Ne perdez-vous pas vous aussi une partie des intérêts d’emprunt puisqu’ils ne peuvent venir en déduction des revenus de source étrangère ?
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

De ce que j’ai compris de la notice de corum pour la déclaration:
Les intérêts d’emprunt pour les revenus de source allemande vont réduire ces mêmes revenus même si c’est alors moins intéressant que de les déduire des revenus fonciers puisque ceux-ci entraînent un surplus d’imposition moindre

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#11 22/08/2020 21h09

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Les intérêts d’emprunt pour les revenus de source allemande vont réduire ces mêmes revenus même si c’est alors moins intéressant que de les déduire des revenus fonciers puisque ceux-ci entraînent un surplus d’imposition moindre

Ma qué ? :p je ne suis pas sûr d’avoir tout compris.

Yannou svp pour en revenir sur l’idée de votre premier montage (message#4), pourriez vous donner un exemple un peu plus précis et détaillé pour un novice comme moi sur le sujet ? Je ne savais pas qu’on pouvait facilement annuler une partie des revenus avec déduction des intérêts, ce qui peut en effet être intéressant avec le In Fine.

Dernière modification par MrDividende (22/08/2020 21h11)

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Favoris 1    #12 22/08/2020 21h16

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@MrDividende
Dans la file indiquée plus haut dans mon message, Nicofil a proposé une feuille de calculs dans un de ces messages pour le crédit in fine. Cela devrait pouvoir vous intéresser.

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Favoris 3   [+3]    #13 22/08/2020 21h51

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Pour détailler, prenons le cas de pierval santé + novapierre résidentiel (50/50 ce qui n’est peut être pas l’optimum):
crédit in fine de 100 k à 2.5% qui génère donc 2500 € d’intérêts par ans
pour pierval santé, partons sur les hypothèses optimistes pré corona virus : 5,05% de rentabilité (post prélèvement à la source des impôts étrangers).
Sur ces 5.05%, environ 40% sont de source fr soit 2.02% de rentabilité qui sont imposés à TMI+CS Soit 30+17.2=47.2% dans votre cas il me semble.
le reste, soit 3.03% de rendement est imposé à TMI-taux moyen, le taux moyen pouvant varier pour tout un chacun même dans la tranche à 30%, prenons comme hypothèse simplificatrice 30-10=20%

sur les 2500€ d’intérêt d’emprunt, 1250 sont imputables à novapierre résidentiel et seront déductibles sur les revenus fonciers de source française. les 1250  imputables à pierval santé se ventileront en :1250*40%= 500 € de plus sur les revenus fonciers de source fr, et 750 sur les revenus étrangers
Nous auront donc 1750 € d’intérêts qui iront annuler sans soucis les 1010 € de revenu foncier fr de pierval santé et réduire ceux de novapierre résidentiel (il y en a un peu malgré tout, de l’ordre de 2,5%)
et 750 € d’intérêt qui iront réduire les revenus de source étrangère de 1515 €, soit 765 € imposés à 20%, soit environ 153 € d’imposition en plus, largement compensé par le déficit fiscal induit par novapierre résidentiel

Bilan des courses : pas d’imposition, même léger recul de part le mécanisme de déficit fonctier du à novapierre résidentiel,
Des intérêts de 2500 € qui sont financés par les revenus de pierval santé (2525 € de dividende)
la revalorisation des parts de  novapierre résidentiel, de pierval santé et les versement net d’impot sur les plus values que novapierre résidentiel fait régulièrement, c’est le bonus au bout du montage (et net d’impôt si on attend assez longtemps pour ne pas en payer sur la plus value)

Dernière modification par yannou77 (22/08/2020 21h54)

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#14 22/08/2020 22h17

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Merci Yannou pour votre réponse très complète.

Me confirmez vous bien que pour n’importe quelle SCPI distributive les intérêts du crédit sont toujours 100% déductibles ?

Le déficit foncier est proposé par toutes les SCPI capitalisante ou bien seulement certaines ? Je suppose que si c’est la deuxième réponse, elles ont en contrepartie des points négatifs comme un rendement plus faible.

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[+1]    #15 23/08/2020 01h48

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oui, pour toutes les scpi, les intérêts d’emprunt sont déductibles (sur les revenus de même nature dans le cas des revenus étrangers)
pour le déficit foncier, c’est une spécificité de novapiere résidentiel, en plus de la performance affichée en terme de revalorisation de la part et de distribution des plus values,  il y a des revenus foncier de l’ordre de 2,5% de la part avec des déficits de l’ordre de 3%, donc globalement, on gratte 0,5%*TMI chaque année, un peu plus si on a des intérêts d’emprunt déductibles, qui viendront se valoriser au prorata de votre TMI, dans la limite des 2,5% de revenus fonciers.

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#16 23/08/2020 17h20

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Salut smile

Vous pouvez en effet déduire des impôts vos intérêts de crédit, à priori peu importe la SCPI.
Du coup ce n’est pas forcément inintéressant fiscalement de posséder des SCPI à dividendes (et ça donne plus de choix du coup).

Concernant le prêt, un in-fine / lombard peut être intéressant en effet mais comme certains l’ont dit vous n’êtes pas maître de la sortie. De plus vous avez des frais d’entrées qui sont souvent importants dans les SCPI, donc si vous devez revendre ça peut être embêtant (surtout que le TRI est vraiment faible depuis quelques années). Vous avez toujours la possibilité de garder votre crédit in-fine "à vie" mais il faut s’assurer que c’est un taux fixe dans ce cas (c’est souvent du variable pour les in-fine).

Après avec un crédit normal vous pouvez presque auto financer (selon les rendements des SCPI). J’en ai personnellement plusieurs dont ma chouchoutte Corum car super diversifiée (territorialement comme au niveau des secteurs) et qui verse 6% brut (et moins imposable que les autres car possède peu de bâtiments en France).

Après il y a l’option aussi du démembrement que certaines SCPI proposent, vous choisissez une durée et vous n’êtes du coup pas imposable durant cette durée (mais rendement "garanti" inférieur et l’argent est complètement bloqué durant cette période).

PS : je fête mon vrai 1er message smile

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#17 23/08/2020 18h18

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Bonjour BetterCallSam,

Je suis bien conscient qu’avec un In Fine on n’est pas maitre de la sortie, mais rien n’empêche de vendre au bout de 15 ans par exemple si tout se passe bien pour rembourser par anticipation. Il y a quandmême peu de chance d’être en négatif sur d’aussi longues durées avec du capitalisant.

Le taux du crédit est bien fixe.

Pour le démembrement en NP je suis au courant mais le problème vient dans ce cas de l’apport qui doit être fait à 100% (ce qui gêne ma conjointe).

Félicitations pour le premier message wink

Dernière modification par MrDividende (23/08/2020 18h20)

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#18 24/08/2020 13h34

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Bonjour à tous,

Après avoir consulté la liste des supports disponibles pour l’investissement immobilier et réfléchi au montage proposé par Yannou77 (encore merci!), voici une idée plus précise de la simulation. N’hésitez pas à me confirmer que j’ai bien tout compris et que les choix de supports sont bons.

Je préviens mais la diversification peut sembler trop grande à certains pour le faible montant engagé, mais comme je suis ignorant sur le sujet c’est pour me couvrir.

Simulation de l’investissement immobilier


Montant emprunté : 100k€
Type de crédit : In Fine
Taux approximatif : 2,2%

-> échéances mensuelles (intérêts + assurances) ~ 200€

Hypothèse de performance


Pour couvrir les intérêts, le capital sera réparti entre une poche rendement servant à autofinancer le crédit et annuler fiscalement les intérêts ainsi qu’une poche capitalisante pour profiter d’une PV.

Rendement SCPI distributives : 4,5%

Revalorisation : pas de revalorisation à la hausse de la part, uniquement le retour sur la valeur initiale avant frais d’entrée (donc part +7-10% sur 20 ans).

Rendement SCPI capitalisantes : 4,5%

Liste des supports


53 785€ seront en poche distributive pour couvrir tout juste les intérêts.

PF Grand Paris ~ 10k€
PF02 ~ 10k€
Pierval Santé ~ 10k€
Primovie ~ 10k€
Sofipierre ~ 10k€

Rendement moyen de 4,5% brut soit ~200€/mois couvrant les intérêts et annulés fiscalement par ceux-ci.

46 205€ seront en poche capitalisante pour profiter des PV. A priori pas de SCPI capitalisante de proposée (j’ai peut-être mal regardé) mais voici les supports que j’ai trouvé et qui me semblent intéressants.

OPCI SwissLife Dynapierre ~ 23k€
SCI Primonial Capimmo ~ 23k€

performance de l’opération


Le gain de l’opération sera les éventuelles PV sur le prix des parts de SCPI distributives (que je préfère considérer à zéro pour rester conservatif) ET les PV réalisés sur les supports capitalisants.

À 3% de frais d’entrée et une performance annuelle de 4,5% les 46 205€ investis devraient devenir 108 091€.

Valeur finale du portefeuille : 161 886€ donc un gain brut de ~ 62k€.

-> je suis preneur de tout retour constructif sur ce projet, n’hésitez pas à me dire si je fais une erreur sur la compensation fiscale des intérêts avec les revenus ou sur le choix des supports.

Dernière modification par MrDividende (24/08/2020 13h39)

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#19 24/08/2020 13h59

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les intérêts d’emprunt sur les supports OPCI SCI ne seront pas déductibles des revenus fonciers générés par les SCPI.
Les banques n’aiment pas les SCPI capitalisantes, dans ma recherche de financement in fine, la seule qui a été acceptée par la banque Palatine c’est sofiprime (je soupçonne d’ailleurs que c’est parce qu’ils connaissent mal son statut capitalisant ou l’ont confondu avec sofipierre)

Dernière modification par yannou77 (24/08/2020 13h59)

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#20 24/08/2020 14h09

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Bonjour Yannou,

Je comprends maintenant pourquoi l’option SCPI capitalisante est presque obligatoire vs supports capitalisants pour optimiser l’amortissement des intérêts.

Donc dans le cas présenté, je ne pourrais déduire (grosso modo) que 100€/mois et non 200€. C’est bien cela ?

J’avoue que la liste des SCPI est longue et je n’ai regardé que les noms que je connaissais à peu près. Je vais doublecheck pour voir si j’ai raté quelque chose. Si jamais aucune SCPI capitalisante n’est présente, je suppose qu’il faudra rechecher des SCPI à mi chemin (un peu distributive et un peu capitalisante).

Edit : je viens de voir qu’ils ont Pierre48 (Novapierre Résidentiel)

Sinon pour les SCPI de rendement, les choix vous paraissent-ils corrects ?

Dernière modification par MrDividende (24/08/2020 14h21)

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#21 24/08/2020 16h07

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Les SCPI de rendement sélectionnées me paraissent bonnes (mais je suis loin d’être un spécialiste en la matière).
Pour pierre 48, si vous devez en acheter un montant conséquent, il y a peut être une astuce à connaitre : Pour résorber la file d’attente sur le marché de la revente, pierre 48 a proposé 2 années d’affilés lors de la distribution des plus-values de réinvestir le dividende pour l’achat de nouvelles parts, à prix décoté sans limite de montant (environ 5% de décote, qui a dit ’le montant revenant habituellement au cgp’ ?).
J’avais essayé de monter un dossier de crédit pour en prendre une louche, quand la banque m’a dit ne pas vouloir financer cette scpi. j’avais pris contact avec paref, qui m’avait dit pouvoir attendre jusqu’a 3 mois le versement pour cette offre. Pierre 48 renouvellera-t-elle cette offre en 2021 ? Rien n’est moins sur, mais cela peut valoir le coup d’acheter le minimum de part pour être associé historique et attendre son heure.

Dernière modification par yannou77 (24/08/2020 16h08)

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#22 24/08/2020 16h17

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MrDividende a écrit :

Edit : je viens de voir qu’ils ont Pierre48 (Novapierre Résidentiel)

MrDividende, je vois qu’il vous propose Primovie, êtes-vous sûr qu’il ne vous propose pas également Patrimmo Croissance, qui est "la" SCPI capitalisante de Primonial REIM?

Bien à vous,
cat

PS : après, vous pouvez faire exactement ce que fait Patrimmo Croissance sans recourir à cette SCPI (à savoir, l’achat de la nue-propriété de logements sociaux) et les intérêts d’emprunts seront également déductibles de vos revenus fonciers… mais la diversification sera moindre.

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#23 24/08/2020 16h51

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@Cat et Yannou

Je précise bien que les supports évoqués sont dans la liste des supports disponibles chez le courtier, mais je n’ai pas encore le retour écrit qu’ils sont tous éligibles au crédit.

Ma conseillère patrimoniale m’a a priori dit que oui. Je précise que je ne suis pas en banque privée et que c’est un conseiller banque privé qui se déplacera pour finaliser l’opération. Il se pourrait également que j’ai des taux privilégiés car ma conjointe travaille pour une filiale du CA IDF. C’est certain que cela marche pour un crédit immobilier de RP mais pas sûr pour de l’investissement SCPI.

Pour Patrimmo Croissance je ne la trouve pas, il n’y a que Patrimmo Commerce.

—————————————-

Sinon j’ai fait une autre simulation (pas du tout optimisée fiscalement) mais j’aimerais avoir vos retours pour être sûr d’avoir bien assimilé cette option (même si je suis d’avance quasi sûr de ne pas l’appliquer).

Simulation de l’investissement immobilier


Montant emprunté : 100k€
Type de crédit : In Fine
Taux approximatif : 2,2%

-> échéances mensuelles (intérêts + assurances) ~ 200€

————————

Le capital sera placé à 100% en SCPI distributives.

Rendement brut SCPI distributives : 4,5%

Revalorisation : pas de revalorisation à la hausse de la part, uniquement le retour sur la valeur initiale avant frais d’entrée (donc part +7-10% sur 20 ans).

J’obtiendrais donc 375€ de dividendes bruts par mois dont 200€ sont annulables avec les intérêts. J’aurais donc un cash-flow positif de 175€ bruts, soit ~90€ net en supposant un taux d’imposition moyen de 47,2% (TMI 30% + 17,2% CSG). Je suppose que ce taux serait plus faible en prenant quelques SCPI avec des revenus étrangers.

Performance de l’opération


Le gain de l’opération sera les éventuelles PV sur le prix des parts de SCPI distributives (que je préfère considérer à zéro pour rester conservatif) ET les 90€ nets perçus chaque mois avec le CF positif. Ce cash pourrait gonfler par exemple la partie action chaque mois.

Valeur finale du portefeuille : 122 040€ donc un gain net de ~ 22k€.

Je ne calcule pas les intérêts que ces 90€/mois génèreraient en bourse mais cela viendrait gonfler la rentabilité.

-> Tout vous semble juste dans le raisonnement ?

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[+1]    #24 24/08/2020 17h28

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Tout bon pour moi

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#25 24/08/2020 18h19

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L’hypothèse de 4.5% me parait optimiste pour les distributions de Scpi et pour les revalorisations des supports capitalisants.  Ca correspond à 2019 pas à 2020.

On a pu observer des baisses assez importantes de la distribution sur certaines Scpi. Les supports capitalisants que vous avez sélectionnés me semblent à la peine cette année. 

Il y a un risque sérieux de correction sur l’immobilier de commerces et de bureaux.   Et c’est maintenant que ça se passe. 

On est en droit de  penser que, dans 20 ans, ça sera effacé et donc qu’il n’y aura pas de problème à rembourser 100k dans 20 ans en revendant une partie du portefeuille. Mais les 10 ans du début pourraient faire mal.  Vous ne pourrez probablement pas sortir du plan avant 20 ans. Ce n’est pas super grave mais autant le savoir.

Je simulerais donc avec 3% 3.5% et 4% pour voir ou des hypothèses pessimistes m’amenent.

En plus pour Capimmo, je partirais sur 0.5% de rendement en moins.

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