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[+12]    #1 17/11/2017 19h59

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Bonjour a tous,

Habitués aux opcvm, j’ai découvert il y a quelques semaines les scpi suite a une demande de mon père qui voulait investir de l’argent comptant et obtenir une rente.

Je lui ai répondu que je n’y connaissais rien et aurais plutot pensé a un fonds euro en AV vu son age 68 ans.

J’ai quand même lu le guide de Stéphane.

Et je viens de lire, entre toutes les autres intéressantes, les 10 dernières pages de cette file.
J’ai pris des petites notes dans le désordre, ai confectionné un mail que j’ai bombardé aux banques que j’avais mis en concurence pour un prêt étudiant il y a 3 ans et l’achat de ma RP cette année : bnp, ca, ce, lcl, cic, cmb, credit maritime.

1/ J’ai un compte chez boursorama, je ne sais pas si les banques en lignes sont concurentielles ?

2/ existe t’il des courtiers specialisés en credit de scpi ? Edit : mon courtier en prêt m’a repondu que oui, ils le faisaient !

3/ les CGP semblent être en mesure de trouver des financements, est il interessant de passer par stephane ou d’en favoriser un de proximité dans le reseau de ma petite ville ?

Voici le mail :

Bonjour,

Je cherche actuellement a investir dans des scpi a credit et recherche activement un financement.

Pour rappel :
- marié a une medecin psychiatre salariée en séparation de bien, un enfant a venir en 2018
- 33 ans,
- medecin généraliste,
- revenus : recettes 2016 135k€/an, BNC 105k€/an, 8750€/mois,
- déclaration impot 65k€ soit tranche imposable 30% (partie des revenus exonérés d’impots lié a mon activité de medecin de garde la nuit et we en désert médical)
- épargne 250k€ (assurance vie 70k€, PEA 70k€, Compte titre ordinaire 70k€, livrets 40k€),
- prêt résidence principale + assurance prêt = 200k€ soit 950€/mois sur 20 ans (autant pour madame qui gagne 3,5k€/mois et a >50k€ d’épargne)

Je souhaiterais réunir idéalement le plus de critères de la liste suivante :
- taux d’endettement maximal ? Raisonnable ?
- liste des scpi éligibles (idéalement liberté totale dans le choix)
- optimisation fiscale : credit in fine ? (= Nantissement des parts ?) Amortissable ? Nue propriete ? SCI a l’IS ? (Tmi = 30%), AV ? Autres ?
- le détail des frais du taeg a 15, 20 et 25 ans
- un différé de 6 mois ?
- une exonération des indémnités de remboursement anticipé
- une clause de transfert
- une délégation d’assurance, facultatif ?
- garantie credit logement ou nantissement des parts, facultatif ?
- une exonération des frais de dossier
- pas de domiciliation des revenus
- pas de ventes liées (ouverture compte, produits maisons,…)
- revenus des scpi pris en compte a combien de pourcent pour calculer le nouveau taux d’endettement ?

L’objectif est d’avoir un loyer le plus proche possible des mensualités pour limiter l’effort d’investissement mensuel (l’idéal étant l’autofinancement a cash flow positif pour un rendement infini), conserver au dela du prêt pour toucher des revenus complémentaires a la retraite et revendre dans 30 ans une fois les plus values exonérées d’impots sur le revenu et de prélèvements sociaux.

J’ai bien conscience évidemment d’en demander beaucoup, le but étant d’obtenir la meilleure offre d’une banque pour financer ce projet…

Il me reste des interrogations :

4/ avec ce tmi quelle est la meilleure optimisation fiscale ?

5/ en dehors de l’autofinancement, quelle durée d’emprunt recommandez vous ?

6/ est il raisonnable de se passer d’une assurance et ou d’une garantie ?

7/ j’aimerais me liberer de tout nantissement, contres parties ou ventes liees et etre libre de choisir mes scpi (on peut toujours rever) mais est ce le meilleur moyen d’obtenir le meilleur taeg ?

8/ a partir de quel montant les banques sont prêtes a derouler le tapis rouge ? 150k€ ? Plus ?

9/ a part les scpi, y a t’il d’autres investissements a credit ? Bourse ? (Hormis immo direct, trop complexe pour moi pour le moment).

Voila, j’espère que c’est pas trop long pas lu. Merci pour votre indulgence et vos critiques bienveillantes car je débute et avoue être un peu perdu.

J’ai également une grosse tare que je traine comme un boulet, j’ai beaucoup de mal avec les maths et suis incapable de faire tous les calculs qui sont présentés dans cette file…

Merci pour votre aide,

Malo

PS : concernant les taux moyen je me base sur ce site :
Taux de prêt immobilier en novembre 2017 : 1.55 %

Et pour mon profil que je pense avantageux :
Meilleur taux de crédit immobilier actuel : novembre 2017

1ers éléments de reponse ici :

(40/40) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

>Message 986

Et ici :

(2/2) Financement SCPI : quel taux et combien d’années emprunter ?

>message 29

Suite :

Bonjour a tous et merci pour votre aide,

Je vais répondre a toutes les questions afin de préciser mon profil et mon projet dans le but qu’il devienne réalisable et rentable.

@Goodbyelenine : (j’ai changé la numérotation)

1/ Ok pour le cash flow negatif.

- Sauf apport. Le pourcentage d’apport nécessaire pour avoir un cash flow supérieur ou égale a zéro peut être intéressant a calculer ? Mais est ce que diminuer le bras de levier pour conserver sa capacité d’endettement est plus rentable sur le long terme ? A priori Stephane a répondu non si j’ai bien compris.

- on peut tendre vers 0 avec le montage sci a l’is sur 25 ans et taux inferieur a 2% confere rondoudou et cat.

2/ conserver sa capacité d’endettement pour faire de l’investissement locatif en immeuble de rapport avec travaux et cash flow positif est mon rêve mais aujourd’hui je ne sais pas le faire, néanmoins je m’y forme doucement mais surement.
En attendant j’ai investis 200000€ en bourse, 200000€ en residence principale et souhaite investir 200000€ en SCPI, puis peut être un jour 200000€ en immeuble de rapport.

3/ mon TMI est a la limite des 30-41% du coup si les revenus des SCPI me font passer a 41%, il va falloir faire un montage optimisé fiscalement et la je n’y connais rien et ne sait le simuler. Et j’ai bien peur que ma CGP du CA ne sache pas non plus. (Elle ne sait même pas ce qu’est un etf --’). Mais la SCI a l’IS semble revenir dans les commentaires je vais donc aller lire la file dédiée (fait, et beh j’ai pas tout compris donc je vais aller la relire) et lire le livre SCI de pascal denos.

4/ j’attends le retour des banques mais la CE m’a dit qu’habituellement ils faisaient des prêts sur 10 ans.
Le CA propose 3 SCPI amundi, rivoli, edissimo et gemmeo sur 20 ans a 1,6% pour 200000€ agence locale et mieux agence régionale…ma CGP ne sait pas ce qu’est une SCI a l’IS, me déconseille le credit in fine, le CA ne fait pas de nantissement de part des SCPI mais du credit logement, pas de délégation d’assurance…

5/ j’ai bien compris qu’il faudra donner des contre parties pour recevoir un bon taeg, j’attends de voir les spécificités de chaque banques. Va falloir peser les avantages et inconvénients et choisir entre gris clair et gris foncé. Ca me fait penser que pour l’achat de ma RP le CA m’a demandé de domicilier les revenus chez eux, du coup que se passe t’il si la banque que je choisis pour les scpi me demande la même chose ? Ais je le droit de quitter le CA ?
La loi semble changer concernant les contres parties et TAEG, quand ? Au 1/1/18? Si c’est le cas mieux vaut il acheter avant le 31/12/17?

6/ concernant les avances sur titre jai 2 ETF en PEA et CTO chez bourso et j’ai droit a rien…car pas sur la liste.
De toute facon je ne suis pas fan de nantissement, a la limite je préfère un credit conso non affecté a 0,95% chez boursorama, mais la durée courte et les mensualités élevées me semblent trop risqué pour investir en bourse…sauf au lendemain d’un krach a la limite.
Je trouve que le SRD utilisé par jeff56 et compagnie me semble très risqué car ils le "market timent" et les etf leveraged sont déconseillés par Fructif.

@ roudoudou :

J’ai pris note de votre proposition mais ne comprends pas la notion de "revenus a l’étranger", pourriez vous m’éclairez ?

@ cat :

J’apprécie votre aide cat, depuis le début, notamment sur la file de mon PF.
J’ai suivi votre expérience personnelle de sci a l’is en couple.
Ma femme semble contre, je n’ai pas de fonds euro en AV, et n’ai pas envie de nantir mes AV, mes SCPI a la limite.
J’ai contacté toutes les banques citées dans mon mail, la 1ere chose avant de me parler de SCPI, du montage fiscal pour les acheter, et du TAEG du prêt, ils se jettent sur mon épargne boursière et veulent que je délègue la gestion --’.
J’attends les réponses des 2 agences CMB contactées.

@ stephane :

Effectivement, plus je lis et plus je me rends compte de la complexité de bien acheter des parts de scpi et que je suis parti un peu dans tous les sens.
Je ne cherche pas specialement a avoir une rente a la retraite. Je cherche a gagner le plus d’argent via cet investissement. J’aurais 54 ans a la fin du prêt, donc loin de la retraite et de la transmission. Je souhaite donc avoir le plus gros capital disponible pour être libre de pouvoir conserver et avoir une rente ou vendre en étant conscient qu’en fonction du montage il vaudrait mieux conserver 30 ans ce qui coïnciderait pour le coup a l’âge de la retraite.
Le montant qui semble raisonnable pour ma CGP du CA semble être 200k€.
Ma femme ne souhaite pas pour le moment participer a ce projet…

@ crown :

Oui je le savais mais une piqure de rappel ne fait jamais de mal smile

Apres avoir lu vos réponses, je suis allé lire le post dédié aux SCPI via SCI a l’IS. C’est passionnant mais j’ai pas tout compris surtout la partie sortie des capitaux vu que la solution la plus rentable retenue est le démembrement en vue d’une transmission, ce qui aujourd’hui ne m’intéresse pas des masses. Vendre serait taxé? Pas compris non plus cette histoire de compte courant des associés…bref il faut que je relise.
Je ne suis pas sur non plus d’avoir compris l’intérêt d’achat en usufruit. On paye 35% de la part on touche les revenus donc on a un cash flow positif mais on peut pas le faire a credit ? Je vais donc aller lire le post dedié au demembrement.

Je vais aussi faire des simulations entre credit in fine et amortissable.

J’ai lu aussi SIIC/REIT vs SCPI, je ne savais pas que les REIT étaient aussi performantes. Plus que les small cap et les émergents ? Malheureusement l’ETF PEA d’amundi me semble mauvais et on ne peut les acheter a credit…

Enfin le choix étant vaste en fonction des objectifs et des profils je ne sais plus trop quoi faire.

Apres 200000€ en bourse (versement mensuel programmé de 1000€/mois), 200000€ dans la RP (mensualité 1000€/mois), qu’auriez vous fait de façon générale ? (Hors investissement locatif physique)
L’achat de 200000€ de parts de SCPI a credit est il un choix pertinent ou y a t’il mieux a faire ?

Merci,

Malo

Reponse de cat :

Bonjour Malo,

quelques premiers éléments de réponses :

* Concernant la domiciliation des salaires avec votre crédit RP : est-ce écrit quelque part dans l’offre de prêt que vous avez signée?
Si ce n’est pas le cas, vous êtes totalement libre de faire ce que vous voulez (tant que vous remboursez le prêt).

* Concernant les SCPI générant des "revenus à l’étranger" : en gros, ces revenus sont déjà taxés à l’étranger avant la distribution si bien que vous n’avez peu ou plus d’impôts à payer sur ce qui vous est distribué en France.

* Concernant le montage en société civile :
1/ il est nécessaire d’avoir un associé. Personnellement, je ne pouvais financièrement pas faire le montage sans l’appui de mon épouse et je pensais en outre que ce montage était pour elle une bonne utilisation de sa capacité d’épargne. Il a donc fallu la convaincre et cela m’a pris plusieurs mois (je ne lui en parlais pas tous les jours non plus ;-)).

2/ le point de départ est de savoir la capacité d’épargne que vous souhaiteriez consacrer à ce projet pour voir déjà si cela a un intérêt. Pour illustrer, de mon côté, je m’étais fixé 400 euros par mois, ce qui en gros, suivant mes hypothèses, coïncidait avec un emprunt de 200ke sur 20 ans (si vous pensez y consacrer plus d’épargne, il faut emprunter plus gros). Pour le même montant en direct (sans la société), il fallait compter 500 euros pas mois (en moyenne) pour les 200ke de SCPI. Bien entendu, en commençant à 200ke, c’est mieux si vous pouvez y réinvestir encore par la suite pour faire grossir le patrimoine détenu.

3/ pour le CMB, notre conseillère d’agence nous a orientés vers le pôle Patrimoine et Professionnels et c’est avec ce pôle que nous avons fait affaire.

4/ pour sortir l’argent de le société, il y a plusieurs possibilités. Ce qui est présenté par stephane dans la file dédiée en est une mais il y d’autres choix possibles (et difficiles de savoir quel sera le plus pertinent à la création).

5/ concernant l’usufruit de parts de SCPI en société à l’IS, l’intérêt est l’amortissement comptable de l’usufruit qui permet de réduire drastiquement l’impôt sur les sociétés à payer sur les revenus de l’usufruit (l’achat d’usufruit est généralement peu intéressant pour un particulier).

J’espère que cela aide.
Bien à vous.
cat

PS : à vous lire, j’ai l’impression que l’achat de parts de SCPI serait plutôt un bon choix pour vous que ce soit en terme de diversification ou en terme de temps à consacrer à la gestion.

Dernière modification par Malolechat (17/11/2017 20h09)

Mots-clés : credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)


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[+3]    #2 11/12/2017 09h51

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Bonjour,

J’ai fini le livre sur les sci, tres interessant, comment ai je fais pour vivre sans. Cela dit meme si j’ai maintenant une vision globale, de la creation a la dissolution, de l’achat a la vente, je n’ai pas tout compris notamment concernant l’optimisation sci ir? Is? Ir puis is? Credit amortissable ou in fine ? notamment a la sortie avec capital faible lié a l’emprunt entrainant de geosses plus values, dilution du compte courant ? Demembrement ? Attentiin aux abus de droit, etc…

Je recontre la cgp privee de ma banque ce jour, enfin…apres avoir insisté pour avancer le rdv du 21/12.

Demain je rencontre mon courtier en pret. Si je veux monter un dossier avec lui il va falloir que je le renseigne sur pleins de petits details.

J’ai donc fait un resumé du projet que voici :

Bonjour,

en attendant et pour preparer notre RDV, je vous fais part de l’avancement de notre projet.

Avec perrine, mon épouse, nous souhaitons construire un patrimoine et bénéficier de compléments de revenus a la retraite notamment pour financer les revenus des enfants.
Il s’agit donc d’un projet de long terme sur >25 ans voir a vie.

Mariés en séparation de bien le 9/9/2017.
Un 1er enfant attendu courant février 2018.

Nous avons actuellement un prêt de 400k€ pour notre RP sur 20 ans avec un taux de 1,2% et une mensualité de 1900€ débuté le 23/8/17.

Notre épargne est constituée de :
- 70k€ en epargne bancaire
- 70k€ en en PE
- 70k€ en AV
- 70k€ en CTO

Nos revenus étaient de 150k€ annuels en 2016 et 2017.

Perrine termine son contrat de medecin psychiatre salariée a l’hopital en avril 2018 et s’installe en libéral en mai ce qui devrait nous amener des revenus annuels >200k€ et donc un TMI de 41%.

Pour construire notre patrimoine, étant donné que nous avons deja 400k€ de RP et >200k€ d’OPCVM logés dans toutes les enveloppes existantes nous avons pensé a diversifier nos actifs au sein d’une nouvelle enveloppe, la SCI a l’IS.

Elle semble adaptée au projet tant sur l’effet capitalisation de long terme que sur la fiscalité (IS=15% pour revenus <38k€/an) et la transmission.

Concernant les actifs nous avons pensé au locatif professionnel via les SCPI. Pour éviter tout abus de droit nous comptons la créer avec un professionnel, notaire, avocat, cgpi, cout estimé a 1000€ (Bien que réalisable soit même en ligne pour <250€).

La comptabilité annuelle sera tenue par un expert comptable, Fiducial nous propose 900€ annuel, on en trouve en ligne <600€.

Comme il s’agit d’un projet commun, l’effort d’épargne souhaité est de 50/50 indexé sur le revenu actuel de Perrine soit 3600€ net/mois (bien qu’il doublera d’ici <2 ans). J’ai calculé un taux d’endettement maximum de 33% soit 1200€-1000€ de RP = 200€ chacun soit <400€ d’effort d’épargne mensuel.

Avec un DVM et un TAEG constant, pour diminuer l’effort d’epargne, il faut jouer sur la durée du prêt et sur le montant. Nous cherchons donc un financement sur 25 ans.

Plus le montant sera elevé plus les couts de la SCI seront proportionnellement faible et plus le projet sera long plus l’effet capitalisant de l’enveloppe sera important. Ces 2 critères sont indispensables pour obtenir l’investissement le plus rentable avec un objectif de TRI a 25 ans >10%.

Actuellement j’ai soumis mon projet a 10 banques.
La CE a dit non aux 25 ans.
J’attends une date de RDV avec le CIC, LCL, BP.
J’ai un RDV de prevu avec le CA, credit foncier, SG.
J’ai eu un 1er entretien avec BPE et attends un 2eme entretien.
J’attends une offre de BNP privée.

Une demande de financement du CMB est en cours la voici :
- 600k€
- 25 ans
- Taux 1,65%
- Délégation d’assurance DC PTIA 50/50 (estimé a 0,1%)
- garantie credit logement 6k€ initial, 2,2k€ final
- exonération totale d’IRA
- différé total 7 mois (délai de jouissance)
- architecture ouverte avec liberté du choix des SCPI logé au sein des societés de gestion
- compte courant des associés gratuit
- frais de dossier 300€

J’ai simulé un financement a l’aide d’une feuille de calcul qui montre que pour ces montants il est possible actuellement (DVM = 5%) d’obtenir un effort d’épargne mensuel <400€.

DVM = 5%
www.noelshack.com/2017-50-1-1512982354- … 1-2017.jpg

DVM = 4%
www.noelshack.com/2017-50-1-1512982391- … 1-2017.jpg

DVM = 3%
www.noelshack.com/2017-50-1-1512982416- … 1-2017.jpg

Si le DVM venait a chuter a 4 voir même 3% nous aurions quand meme un TRI a 25 ans meilleur que du fonds euro et un effort d’epargne largement supportable par nos revenus qui vont augmenter.
Au passage, un effort d’epargne plus important est profitable car il entrainerait un compte courant des associés plus important, créance de la SCI envers les associés récupérable sans imposition.

Vous noterez que j’ai choisi le scénario prudent d’une valeur de parts constante.

Le montant de 600k€, même avec un DVM de 6% entraine des loyers <38k€ annuel pour beneficier d’un taux IS de 15% et non de 33%.
Ce montant associé a celui de notre RP fait que nous ne payeront pas l’IFI avant de nombreuses années.

En attendant de trouver un financement, j’ai selectionné les meilleures SCPI selon des critères quantitatif :
- DVM 2016> 5%
- TRI 10 ans >9%
- TOF > 90%
- RAN > 20%
- PGR > 10%
- etc…

Et qualitatif :
- décote, collecte, encours, fixe/ variable, historique, société de gestion, typologie et géographie, etc…

L’allocation cible est la suivante :
- 1/3 europe (fiscalité), 1/3 region parisienne (dont 50% paris), 1/3 province
- 1/3 bureau, 1/3 commerces, 1/3 autres (sante, education, locaux d’activites, entrepots, parking, residence hotelliere…)

Voici le top 25 :

ETRANGER
- corum XL

ETRANGER BUREAU
- Corum conviction
- lf europimmo

ETRANGER COMMERCE
- novapierre allemagne

RESIDENCE ETUDIANTE / HOTELLIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap’hebergimmo foncia

LOCAUX D’ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
- immorente sofidy

BUREAU PROVINCE
- vendome region
- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
- primovie primonial

AUTRES
- cristal rente

Je travaille actuellement avec des professionnels pour affiner cette sélection et assembler les meilleures SCPI pour obtenir un PF diversifié et performant dans le temps.

Voila, je pense n’avoir rien oublié.

Je reste a votre disposition tous les jours sauf les mercredi et jeudi matin et ne serais pas non plus disponible du 22/12 au 15/1 hormis les jeudi après midi.

Bien cordialement,

Malo SIMON

Y a t’il des choses a rajouter concernant la demande de financement ?
La garantie par nantissement ?
Optimiser par un credit in fine ?
Quelle duree de differe total de pret demander ?
Autres ?

Dernière modification par Malolechat (11/12/2017 10h02)


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[+3]    #3 16/12/2017 17h53

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Bonjour,

La majorité des banques proposent 200k sur 20 ans avec les 2-3 SCPI maisons : CA, CE, BP, CIC, LCL, CFF, credit maritime,…ce qui rend l’affaire beaucoup moins rentable et je préfère donc ne rien faire qu’une mauvaise affaire.

Seul le CMB semble être intéressé malgré les incohérences : montant, durée, garantie…
J’ai un 2eme rdv le 21/12, notamment avec un juriste…je sais même pas trop pourquoi.

Reste un espoir avec la BPE et peut être SG, BNP.

Concernant la SCI, j’ai eu beau lire le livre de denos et les cas de stephane, je m’emmele les pinceaux et j’ai du mal a comprendre ce qui se passera en cas de sortie. Faudrait que je mette tout ca a plat mais je ne suis pas certain d’en etre capable.

En attendant, mon notaire propose un RDV pour faire le point. La création avec lui couterait 1500€.

Mon courtier, directeur de son agence, ancien banquier, assureur, employé des impots, etc…est moins chaud pour ce projet notamment sur la durée, le montant, la bulle, les commerces, et la sci is qui serait a la limite de l’abus de droit.

Depuis j’ai vu mon père, j’ai appris qu’il avait lui même plusieurs SCI IR et IS (reste de baux de locaux commerciaux de son ancienne SARL) et que c’était un pote d’enfance que je connais qui lui gère la compta, je vais donc l’appeler et peut être pourra t’il m’éclairer sur la création de la sci, m’expliquer en détail les différents scénarios de sortie, faire les calculs, me trouver un expert comptable, etc…

C’est terrible mais je n’arrive pas a déléguer car je n’ai confiance en personne, j’en arrive donc a essayer de recouper les différentes infos…je dois etre parano.

Je songe même, une fois que ca sera plus clair pour moi, a soumettre mon projet aux impôts pour obtenir un rescrit fiscal pour être sur du montage et éviter l’abus de droit…

Ca serait tellement plus simple si j’arrivai a déléguer le montage et le PF a un CGPI et le financement a un courtier, mais ca n’est malheureusement pas le cas sad.

Malgré ca, je reste persuadé qu’il y a une belle opération a faire.

Cette étude prouve qu’il y a un intérêt a diversifier son patrimoine en scpi :

www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etude_ieif%281%29.pdf

Le credit est un puissant effet de levier.

La sci is une enveloppe fiscale interessante.

Je ne me decourage donc pas smile.

Dernière modification par Malolechat (16/12/2017 18h02)


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[+2]    #4 16/12/2017 19h31

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Malo,

Imaginez si chacun de vos patients voulait autant maitriser tous les détails de la maladie que vous lui diagnostiquez, les mécanismes et potentiels effets secondaires de chacun des traitements possibles, allait consulter autant de confrères que vous consultez de banques et d’autres interlocuteurs, avait aussi peu confiance dans tous ces professionnels que vous semblez en avoir dans vos interlocuteurs, avait aussi peur de se tromper, etc. Vous en avez d’ailleurs sans doute certains qui font ceci (surtout quand la maladie est grave, ce qui peut justifier de s’y investir à fond)…

Se documenter, se former, se renseigner sur le plus possible d’aspects avant de se lancer, c’est bien. Mais il faut aussi sans doute se modérer et ne point trop en faire par rapport aux enjeux, et accepter de ne pas tout faire parfaitement du premier coup.

Je vous suggère de commencer par un projet de taille limitée, histoire d’apprendre sur le réel, de gagner en expériences concrètes, et que vos erreurs (il y en aura !) ne coutent pas trop cher.
Par exemple, si vous visez à terme (disons dans ~30 ans) un portefeuille de 1 M€, commencer par une première marche à 200k€ c’est déjà très bien, avec l’idée de doubler ou tripler le montant investi dans 5 ans si tout se passe comme prévu. Si le produit est vraiment adapté à vos objectifs à très long terme, procéder par étapes ne changera pas drastiquement le résultat. De plus : certaines banques vous verront d’un autre oeil quand votre petite affaire aura déjà bien tourné pendant 5 ans; et vous verrez les propositions de vos interlocuteur d’un tout autre oeil avec quelques années de pratique.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #5 09/02/2018 17h27

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Bonjour,

Quelques news rapides :

- j’ai rappellé le CGP de la BPE. Il ne m’avait pas rapellé car suite a MIV3?, notre dossier ne passe pas pour le montant de 600k. Je lui ai demandé quand même de me dire quel montant max je pouvais espérer avoir auprès de la BPE ET du credit logement.

- la CGP du CMB devait me rappeller cette semaine mais ne l’a pas fait.

- le CGP Fiducial devait me rappeler cette semaine pour discuter du meilleur montage / optimisation fiscale pour dun achat de scpi a credit, mais ne l’a pas fait.

- le petit oscar pèse 3290g et fait le bonheur de ses parents (je n’aurais jamais cru qu’un jour j’écrirais de telles mièvreries wink)

Dernière modification par Malolechat (09/02/2018 19h52)


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[+2]    #6 07/03/2018 02h00

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Vous devriez vous arrêter un instant et travailler l’aspect psychologique.
Ce que vient de dire Crown est très vrai et résume bien. En plus du "talent" de ce CGP, je pense surtout que le défaut est à chercher à votre niveau. S’il en faut si peu pour vous faire douter, franchement… Sans compter que cela a suscité beaucoup de messages totalement hors-sujet sur cette discussion mais aucune importance, je souligne juste le temps (encore) perdu.

Malo je suis de loin cette discussion car pas tellement intéressé par ces montages en SCI mais ce qui est certain et que l’on vous a fait remarquer à plusieurs reprises - et dont vous ne tenez pas compte - c’est que vous partez dans tous les sens, vous voulez tout maîtriser et finissez par perdre vos interlocuteurs en les noyant de questions.

Reprenez depuis le début le fil de discussion de Roudoudou, sa présentation, il vient de finaliser son montage comme vous l’avez lu, il a fait ce qui a dit ou surtout, il a dit ce qu’il allait faire et il s’y est tenu. Alors ok la proposition qui vous a été faite par CMB est décevante mais peut-être êtes-vous parti trop haut et exigeant dès le début, en tout cas je ne peux m’empêcher de penser que vous n’êtes pas pour rien dans ce qui vous arrive. Notez que Roudoudou y est allé en deux fois. Je trouve qui plus est son allocation de SCPI très censée et suis certain qu’il n’a que peu douté car il a eu le temps de murir sa réflexion et sans s’éparpiller.

De plus vous doutez trop facilement, parlez d’investir en ETF finalement, arriver à envisager le Censi/Bouvard franchement ce n’est pas sérieux. Ne reste plus qu’à tout mettre en cryptos tant que vous y êtes (là je suis insultant désolé).

Si vous en arrivez à un constat d’échec, faites une pause. Vous avez la proposition du CMB, si elle ne convient pas, la vie est longue vous savez, murissez tranquillement tout cela et dans 6 mois ou 1 an certaines choses vous paraitrons l’évidence lorsque vous les relirez.

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[+2]    #7 09/03/2018 12h34

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GoodbyLenine a écrit :

Malolechat a écrit :

Je vais formuler ma question autrement : avec rendement 4,5%, durée 25 ans et montant 600k, équivalents, est il possible que les 2 montages soient aussi rentable, voir complémentaire aux vues des avantages inconvénients ?

Ce lmnp packagé a-t-il un intérêt ?

Un des soucis du LMNP packagé , c’est bien que la rentabilité ne sera pas de 4.5% pendant 25 ans.
Déjà trouver aujourd’hui ce type de produit, avec un bon exploitant et 4.5% de rendement (si vous divisez le loyer ht par le prix d’achat et tous les frais de notaire etc. ht), je demande à voir (parfois, ce rendement est calculé … sans compter les frais de notaire).
Ensuite, si vous regardez ce qu’il est advenu de la plupart de ceux qui ont investi dans ce genre de package dans le passé, vous trouverez des renégociations du loyer à la baisse à l’expiration du premier bail (9 ans en général), des gros travaux (parfois plus d’un an de loyer) à la charge de l’investisseur vers le même horizon de temps, quand ce n’est pas pire encore (les cas où l’exploitant cesse de payer le loyer, ou jette l’éponge en cessant l’exploitation par exemple). Faites quelques recherches (sur ce forum et sur www) et vous n’allez pas être déçu. Après, il existe sans doute des LMNP packagés où on minimise le risque d’avoir de mauvaises surprises, mais le risque demeure non nul, et en général c’est avec un exploitant qui propose des conditions avec un rendement bien inférieur à 4.5%ht actuellement.

Pour plus d’infos sur le LMNP packagé voir le § concerné du message #1 de cette discussion (et les liens qu’il comporte).

Utiliser le Censi-Bouvard, ça signifie se limiter à des biens neufs (vendus trop cher bien souvent) et ne pas amortir la partie de l’investissement concernée (ce qui est le principal avantage du LMNP). Mes calculs (d’il y a pas mal d’année) avaient toujours conclu que pour une personne lourdement imposée à l’IR, amortir était bien mieux que le Censi Bouvard.

Note: J’ai investi dans du LMNP Packagé il y a 15 ans (en ayant pris pas mal de précautions : plus d’un ans d’analyse avant de signer ma première acquisition, avec un intermédiaire qui était alors vu comme "best in class" et qui depuis a … été interdit de gestion, mais sur un bien qui s’est correctement tenu), et il y a 11 ans (avec un autre acteur, qui a tenu ses promesses, qui étaient plus raisonnables), et j’ai échangé avec plein d’autres investisseurs l’ayant fait, certains avec de vrais galères. Je pense que je ne ferai plus à l’avenir. Si vous cherchez un LMNP packagé, et préférez éviter d’engraisser votre intermédiaire, contactez-moi par MP et on pourrait faire un deal attractif.

Je rejoins GBL, investir dans un LMNP neuf  en Censi Bouvard ne me semble pas un bon investissement ou tout du moins risqué (risque non négligeable de surpayer le bien, absence de visibilité sur la pérennité de l’exploitation de la résidence). Par contre, et pour l’avoir fait à de nombreuses reprises, investir en LMNP "d’occasion" (biens acquis sur le marché secondaire) peut s’avérer intéressant (prix d’achat inférieur, visibilité sur la gestion de la résidence, sur son exploitant etc, …). Actuellement en cherchant bien on arrive à avoir du 4 % net net de rentabilité (en enlevant les taxes et charges). Pour l’avoir déjà exprimé sur ce forum, je suis satisfait de ces investissements (9 biens en LMNP packagés acquis depuis 2006) et qui ne m’ont occasionné jusque-ici aucun souci. Les baux ont été renouvelés quasi à l’identique. J’ai cédé l’année dernière dasn des délais rapides un bien acquis il y a 11 ans avec une belle plus value (+50 %) .
Maintenant, à mon humble avis, après avoir lu attentivement de nombreuses discussions sur ce forum consacrées à ce sujet, acquérir des SCPI dans le cadre d’une SCI à l’IS me semble une "idée" très judicieuse et permet notamment de diversifier les risques (contrairement à ce que j’ai fait). J’encouragerai donc Malolechat à aller dans cette voie. C’est justement un projet que nous avons avec ma compagne (en vue notamment d’acquérir à crédit via des SCP en PP et de l’usufruit de SCPI), mais malheureusement étant fonctionnaires tous les deux la gérance de toute société nous est interdite. Ce projet ne verra probablement donc jamais le jour (notre notaire nous déconseille fortement de nommer un gérant de paille pour contourner l’interdiction).
Je souhaite à MALOLECHAT de persévérer dans son projet (et plein de réussite !) et de ne pas se laisser influencer par les commerciaux en tout genre.

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[+3]    #8 07/04/2018 14h05

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Bonjour,

Vous avez raison roudoudou ca traine.

Complexifier / éparpiller, je ne trouve pas, je copie colle le cas nard de stephane, comment faire plus simple ?

En attendant d’avoir une offre de prêt, je m’intéresse :
- a l’usufruit pour viser un CF tendant vers 0.
- a quoi faire de la trésorerie

Enfin je rééquilibre en parallèle mon PF boursier et me questionne sur l’interet de siic en pea, puis de reits en cto ou en sci is, c’est tout, rien de bien sorcier.

Le but étant de rester lazy EBI.

Bref j’ai relancé la CGP du credit mutuel par le mail suivant :

Bonjour Mme CGP CMB,

Je n’ai pas recu votre offre (qui devait arriver le 3/4).

Je suis d’ailleurs surpris par cette dernière car je n’ai jamais dit vouloir investir dans ces conditions :
1/ 100% de SCPI partenaires.
-> nous avions convenus de la possibilité d’en avoir moins de 50%
2/ 100% de nantissement des parts, nantir une assurance vie.
-> nous avions convenus de la possibilité d’en nantir moins de 50% justement pour pouvoir investir dans les SCPI externes.
3/ de faire une partie du prêt sur 15 ans.
-> j’en recherche un sur 25 ans pour me rapprocher de l’autofinancement.

J’ai rencontré Mr SURAVENIR pour découvrir votre offre de SCPI partenaires ainsi que sa sélection. Bien que n’étant pas les meilleures du marché, j’avais accepté d’en prendre une partie.

Vous m’aviez proposé les services d’expertise comptable du cabinet A. Je l’ai rencontrée. Mon expert comptable chez Fiducial qui s’occupe de ma comptabilité pro m’a fait une offre moitié moins chère, je l’ai donc acceptée. Un avocat fiscaliste du pôle juridique de chez Fiducial s’occupera de la création de la SCI car moins cher que mon notaire et avoir tout au même endroit est plus simple.

Vous m’aviez demandé s’il était possible de prendre rendez vous avec Mr CMB PRO pour l’ouverture d’un compte pro pour l’installation en mai de mon épouse. Nous l’avons fait et son offre est interessante, elle pourrait d’ailleurs m’intéresser également.

Nous avons fait 3 pas en avant, vous en avez fait 3 en arrière.

J’ai fait le tableau d’amortissement, sur 25 ans à 5% et un peu d’usufruit, le projet, validé par mon comptable, s’autofinance. Il ne manque plus que le financement.

Concernant l’achat des parts d’usufruits, il ne me semble pas compliqué d’en trouver, il suffit d’appeller les sociétés de gestion directement ou de passer par un courtier ou même un CGPI.

Nous sommes prêts et prêt a faire des efforts.

Êtes vous également prêtes a nous faire une offre dans les conditions sur lesquelles nous nous étions entendus ?

Voici sa réponse :

Bonjour Mr Malolechat,

      Je vous informe de 2 nouveaux référencements de SCPI par AIC, il s’agit de PF02 gérée par Perial, et  d’ Epargne Pierre (petites acquisitions régionales de bureaux, locaux d’activité et commerces)
      et gérée par le groupe Voisin. Vous trouverez en PJ le dernier rapport de gestion d’Epargne Pierre.

      Je vous confirme la position de la DGE concernant le financement sur 300 mois de SCPI référencées AIC. Par contre, je viens d’échanger avec Crédit Logement qui va réexaminer son intervention
      en cautionnement sur la base de 400KE d’investissement sur 300 mois. Une nouvelle demande leur a été adressée sur ces bases cet AM.

      Le dossier passe en Comité mardi 10/04 prochain. Evidemment qu’un accord de leur part modifierait  les conditions du prêt,  tant au niveau du taux que des garanties…

      J’ai d’ores et déjà obtenu un accord de taux à 1.75% fixe sur 300 mois avec nantissement des parts. Ce taux sera forcément minoré avec une caution Crédit Logement.

      Comme indiqué dans mon précédent message , un financement sur 15 ans peut être envisagé pour les SCPI externes non référencées.

      Je vous transmets l’avis de Crédit Logement dès réception de celui-ci.

Voila, ce message n’intéressera sans doute pas grand monde sauf ceux qui auraient pu se décourager au 1er refus de leur banque.
Pour rappel j’en ai fais 12.
Seuls le credit mutuel de bretagne et la BPE ont montré de l’intérêt au projet.
La BPE ne donne pas de nouvelles.
Le CMB a durcit ces conditions de prêt, taeg, garanties et d’offres de scpi mais a force d’insister, semble tout de même ouvert a la négociation.

L’offre actuelle :
- 600k sur 25 ans a 1,75%
- nantissement de 100% des parts de PP
- offre satisfaisante de scpi
- différé de 6 mois
- délégation d’assurance
- possibilité d’emprunter de l’US sur 15 ans des SCPI externes (corum, cf tableau de roudoudou, file dédiée a l’US)

Ce qui me semble être une base suffisante pour se lancer.

L’idéal serait d’avoir 400k de credit log et 200k nantis pour voir le taeg baisser.

Rdv le 10/4 pour la suite des négociations.

Dernière modification par Malolechat (07/04/2018 14h10)


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[+2]    #9 05/10/2018 12h01

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Bonjour cat,

Vous avez raison les banques sont frileuses et se font rares pour ces montants, par contre 100% des 10 autres banques interrogées étaient d’accord de faire 200k de pp sur 20 ans.

J’ai demandé si l’assurance était bien facultative et si on pouvait avoir à la place une assurance homme clé. Je n’avais pas encore rencontré ma courtière à ce moment là. Du coup j’hésite à envoyer un second mail avant une première réponse qui pourrait être : « c’est assurance classique ou rien ».

Bonjour serenitis,

Je ne sais pas du tout répondre à votre question malheureusement.
Dans le cas nard proposé par Stéphane il propose de sortir les scpi de la sci en vendant la np aux associés et en gardant l’usufruit pour la sci ce qui est a terme en fait une coquille vide. Est ce un abus de droit ? Je ne sais pas mais personnellement j’aurais tendance à penser que oui. Seul un texte officiel et donc un rescrit fiscal de votre service des impôts peut vous l’assurer. En attendant, forumeurs, avocat fiscaliste ou spécialiste des sociétés, expert comptable, notaire, courtier, banquier ne seront rien d’autres que des conseilleurs qui comme vous le savez ne sont pas les payeurs…


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[+2]    #10 14/10/2018 12h02

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centraledesSCPI a écrit :

Immorente préfère les bureaux tandis qu’Épargne Pierre est davantage portée sur les commerces de centre-ville et de périphérie.

C’est exactement l’inverse, Immorente est investie pour 28,9% seulement en bureaux contre 30,8% en commerces de centre-ville et 31,8% en commerces de périphérie (et 8,5% autres activités commerciales hôtels campings etc…) alors que Epargne Pierre est majoritairement investie en bureaux à 67% contre 21% de commerces (et 12% activités entrepôts).

Ca ne fait pas très "experts", quant à comparer ces deux SCPI si différentes, autant comparer des choux et des carottes.

Dernière modification par kc44 (14/10/2018 12h37)

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[+4]    #11 17/10/2018 19h33

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Faites attention aux personnes qui répondent un peu vite n’importe quoi

En BIC, il existe bien évidemment une possibilité d’étalement sur 5 ans de l’indemnité d’assurance payée

A. Assurance–décès
130

Lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite soit à la demande de l’organisme prêteur, soit de sa propre initiative à souscrire une assurance sur la tête d’un de ses dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt.

Ce dispositif d’étalement s’applique également aux sommes perçues en exécution d’un contrat d’assurance « homme clé ».

À la date du décès de l’assuré, le profit qui résulte de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances doit être compris dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. Corrélativement, l’entreprise déduit de ses résultats le montant des primes d’assurances versées qui n’ont pas été admises en déduction des résultats des exercices antérieurs (BOI-BIC-CHG-40-20-20 au I-C-2 § 110).

Cette imposition peut entraîner des difficultés financières pour l’entreprise dans le cas où, exceptionnellement, l’extinction de la dette ne s’accompagnerait d’aucun versement de fonds à son profit.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

Je vous laisse lire le BOFIP en détail, titre III, indemnité d’assurances

BIC - Produits et stocks - Produits exceptionnels - Indemnités

C’est donc très gerable sur 5 ans

Personnellement, j’ai pris un assurance homme clef en plus pour éteindre immédiatement tout problème

Il est clair que les actifs achetés ne sont aucunement liquide et qu’il vaut mieux se prémunir d’une vente "distressed"

Dernière modification par Tssm (17/10/2018 19h37)

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[+2]    #12 23/01/2019 16h14

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Petite maj du projet :

Bulletins de souscriptions des scpi us et pp envoyés.

Taux obtenus 1,65% sur 25 ans et 1,25% sur 15 ans.

En attente de l’assurance emprunteur de ma courtière en assurance pour éditer l’offre de prêt et envoyer l’argent aux sociétés de gestion pour leur permettre de chercher l’usufruit.

Recherche d’un cgpi offrant la meilleure retrocommission pour l’achat de l’us cf suite :

Bonjour,

Lors de mes recherches d’achat d’usufruit de scpi j’ai appelé directement les sociétés de gestion.

Je m’etais dit que quitte à avoir des frais d’acquisitions autant que j’en fasse profiter la société de gestion pour qu’elle puisse mieux me le rendre.

Concernant paref, ils m’ont dit qu’ils ne vendaient pas directement leurs parts et m’ont orienté vers un intermédiaire : x.

X m’a proposé alors de s’occuper de tout mon achat d’us.

A l’époque, je n’etais pas assez avancé dans mon projet. Mon banquier avait besoin des nombres et valeurs de parts exacts et on a rempli les bulletins de souscription ensemble, le même jour ou il a rempli celles des scpi maisons en pleine propriété.

X vient de me recontacter ce jour et m’a demandé où j’en étais. J’ai répondu que j’avais souscrit les bulletins avec mon banquier mais que l’argent n’était pas débloqué car j’attendais maintenant l’assurance emprunteur de ma courtière en assurance.

J’ai ajouté que j’allais être amené à devoir refaire les bulletins car entre temps les clés de demembrement de corum s’étaient modifiées.

Il m’a alors proposé de le faire.

Je lui ai demandé s’il était possible d’avoir une retrocommissionn et il m’a répondu oui, de 1%. Il me ferait un papier, légal, à remettre à mon expert comptable. Cette rétrocession serait un revenu pour la sci et donc imposable à l’impot sur les sociétés. Ça me ferait gagner le conseil, la recherche des scpi, le remplissage de la paperasse et 1% du montant investit soit 2k brut.

J’avais prévu de passer annuellement par un cgp pour le réinvestissement de la trésorerie mais s’il peut me repredre tout le dossier usufruit d’embl juste sur signature d’un mandat ma foi, je n’ai qu’a y gagner.

Je lui ai dit que j’allais voir avec mon banquier et lui donnerait une réponse positive ou négative quoiqu’il en soit.

Question à 1000 points, je cherche donc à acheter de l’usufruit 15 ans pour les scpi suivantes :
- 100k corum origin
- 50k vendome région
- 50k pierval santé

Quelqu’un a t’il un CGPI qui offrirait le même service que x mais avec une meilleure rétrocession ?

Toute offre est la bienvenue.

N’hesitez pas à me joindre en MP, je réponds sous 24h.

Dernière modification par Malolechat (23/01/2019 17h27)


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[+5]    #13 03/04/2019 07h59

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Bonjour,

Oui c’est ca.

Une fois l’offre de financement du cmb acceptée, le cmb s’est occupé du remplissage des bulletins de souscriptions des scpi internes.

Pour les scpi externes, j’ai appelé le cgpi (recommandé par paref qui ne s’occupe pas de la vente directe au particulier de parts démembrées) et 5 min après il m’envoyait un tableau avec les 4 scpi demandées, en usufruit, avec les clés, le nombre de parts, les valeurs de part et le montant total. Il m’envoyait également le justificatif de rétrocession et la liste des documents de la sci dont il avait besoin : kbis, etc…

J’ai transféré le tableau au cmb qui a validé le montant total correspondant au prêt.

Le cmb a transféré tous les documents au CGPI.

Le cgpi me postait alors le jour même les bulletins de souscriptions preremplis, une feuille de renseignement patrimonial. Dès réception, j’ai signé et renvoyé dans la foulée et c’etait fini.

C’est allé hyper vite avec ce cgpi et il connaissait tous les interlocuteurs des sociétés de gestion que j’avais eu au préalable pour savoir s’il était possible d’acheter directement de l’usufruit. «  vous avez eu Mr x, ok je l’appelle tout de suite pour lui dire que je reprends la main. » quelques minutes après j’avais un mail de confirmation de tous les commerciaux.

C’est pourquoi je ne suis pas allé voir ceux qui proposaient 3 et 6% de rétrocession car ils n’etaient pas sur de pouvoir proposer toutes les scpi demandées, qu’il fallait refaire un point patrimonial, se rencontrer, fixer un rdv que ça ne pouvait pas se faire dans la semaine, etc…

Les fonds ont été debloqués vendredi dernier et virés aux sociétés de gestion hier.

Il reste :
- a signer l’assurance emprunteur
- a acheter l’usufruit et toucher la rétro
- a envoyer le tout à l’expert comptable

Je ferais un résumé complet bientôt.

Dernière modification par Malolechat (03/04/2019 08h09)


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Favoris 6   [+28]    #14 29/04/2019 17h00

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SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS

Bonjour,

Voici le résumé du montage que je viens de réaliser, inspiré du cas nard du forum, qui s’autofinance sans apport et dégage même un cash flow positif. (Si tout se passe bien).

Avec mon épouse nous avons un tmi à 41%.
Nous avons donc créé a 50/50 une sc patrimoniale à l’is pour investir dans l’immobilier avec une avocate spécialisé dans le droit des sociétés pour 1360€.

Nous avons opté pour les SCPI avec les avantages et inconvénients que ce produit comporte :

SCPI ou immobilier en direct ? – Club SCPI

Dans notre cas, la banque cmb de Brest nous finance :
- 400k de scpi « partenaires » en pleine propriété (PP) à 1,7% sur 25 ans
- 200k de scpi « externes » en usufruit (US) 1,3% sur 15 ans, clé 40%
- garantie par nantissement seulement des parts en PP
- délégation assurance emprunteur externe 50/50 dc/ptia
- caution simple
- réduction de 50% des indemnités de remboursement anticipé
- anticipation de 24 mois
- frais de dossier 300€
- montant modulable des mensualités à rembourser
- intérêts de remboursement des prêts déductibles des impôts
- portefeuille diversifié de 10 scpi dont 40% « étrangères » non imposable en France
- IS 15% « diminué » des intérêts déductibles, de l’amortissement de l’us et des scpi étrangères
- domiciliation des revenus et épargne non obligatoire mais qui a dû aider dans l’obtention des conditions de prêt (très) favorables.

PF de SCPI :
- corum xl 50k
- corum origin 50k
- épargne pierre 100k
- novapierre Allemagne 100k
- vendome région 50k
- pierval santé 50k
- primovie 50k
- interpierre 50k
- immorente 50k
- efimmo1 50k

Expert comptable IGAM, 650€ ht + 350€ ht pour le juridique.

CGPI pour l’achat de l’usufruit avec retrocommission de 1%.

Pas d’apport, autofinancement avec cash flow positif >500€ / mois.

Trésorerie réinvestie annuellement en SCPI US courte durée.

Pour tout savoir sur l’investissement en SCPI en général :

Foncières non cotées - Devenir rentier

Pour tout savoir sur la création de SCI :

- Le guide de Paul aube et son groupe FB
- les vidéos clubimmo de Guillaume malgouyres
- Le guide SCI de pascal denos

Voilà n’hésitez pas à me solliciter si vous avez des questions et à me demander mes contacts.

Éthique : je ne gagne rien à faire à ça, a part le plaisir de partager mon expérience et rendre au forum ce qu’il m’a apporté ET à faire plaisir à mes CGPI et banquier qui m’ont accompagné pendant 18 mois en leur apportant de nouveaux clients ce qui me permettra je l’espère de nouer une relation pérenne et d’avoir d’aussi bonnes conditions de financement pour des investissements futurs (et quelques restos cmb et bouteilles de champagnes cgpi).

Je tenais également à remercier tous les forumeurs qui m’ont accompagné pendant ces 18 mois, ça a été long et fastidieux mais j’y suis arrivé grâce à vous. Mention spéciale à cat, roudoudou et skarklash, que j’ai eu la chance de rencontrer, pour leur soutien technique et moral. Un grand merci à toux les experts es SCPI : GBL, Surin,… Aux CGPI du forum : Stéphane, crown, cedreim,… et à tous ceux qui m’ont inspirés par leur montages, leurs retours d’expériences, leurs compétences, leurs contact, leur accueil, les confrères médecins ou qui m’ont tout simplement soutenu : chtirentier, cricri77000, DrFab, tssm, bernard2k, Kabal, arnvaldingofson, Rocc, gog, jef56, tagnael, moket, springle, sérénitis, cedeka, Hgmm, lmnp75, franck71, carignan99, fabulon, noyl, Michel…

Au plaisir de poursuivre cette aventure avec vous et à bientôt aux quelques uns qui viennent sous peu signer à Brest wink

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/04/2019 06h19)


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[+2]    #15 04/05/2019 03h24

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Bonjour bet,

Vous trouverez le détail de la réponse à votre question dans les files de ma présentation et de mes portefeuilles ou l’on peut lire mon cheminement et la longue réflexion depuis 2014 pour en arriver là.

Je vais tout de même essayer de faire un résumé pour vous éviter d’avoir à tout relire :

Les revenus de Mr + Mme sont proches de 20k net / mois.

L’épargne a été placée dans l’ordre suivant :
- bancaire pour la sécurité = 6 mois de revenus
- boursière 100% actions pour capitaliser en pea, pea pme, av, cto.

J’ai choisi les opcvm actions parce que cet actif était facile d’accès et que la balance bénéfice / risque convenait à mon profil long terme.

Pourquoi pas du fonds euro ? Parce que je veux gagner plus.

Pourquoi risquer de perdre beaucoup alors qu’on a déjà assez ? Pour devenir rentier le plus tôt possible, gagner de l’argent sans travailler et avoir du temps libre, à défaut anticiper / compléter ma retraite.

Parce que nous avons atteint le max des revenus et le max de l’épargne investissable avec mon épouse, je me suis tourné vers l’effet de levier du crédit immobilier avec l’opportunité des taux bas pour poursuivre les investissements et accélérer la construction du patrimoine avec tous les risques que ça comporte.

L’immobilier permet également de diversifier les actifs.

Les scpi sont faciles d’accès, éligibles au crédit, ont les nombreux avantages de l’immo non physique, on peut les acheter démembrées et par petit montant, à l’international pour diversifier et optimiser la fiscalité, l’usufruit est amortissable en sci, les intérêts d’emprunts déductibles, etc…le montage s’autofinance, grève peu ou pas la capacité d’endettement, est donc renouvelable et dans une enveloppe capitalisante récupérable dans 25 ans, donc pour la retraite et les enfants. Il y a évidemment des inconvénients notamment les frais qui grèvent le rendement. Ce qu’on cherchait n’était pas un gros cash flow positif pour vivre tout de suite d’une rente, pour ça notre métier nous suffit mais comme dit plus haut un complément de retraite voir une anticipation et une transmission aux enfants.

Nous sommes effectivement caution de l’emprunt de la sci. Pour éviter le surendettement nous avons calculé le montant max du prêt à partir de l’effort max d’épargne mensuel supportable par le plus petit salaire du couple du moment qui était de 3,6k/mois déterminé à 0,6k soit 1,2k/mois à 2, le tout en situation de scénario catastrophe = chute du rendement des scpi de 5 à 3%. Le montage plus haut a ensuite découlé de ce montant max empruntable.

Depuis les revenus ont presque doublé.

En cas de dérapage immobilier les enfants n’auront pas chacun leur sci mais on pourra rembourser le prêt.

Si la bourse s’effondre je ne serais pas rentier mais je vivrais confortablement en pouvant quand même me dégager du temps libre. Recherche de l’équilibre vie pro / vie privée en cours cf ma file de présentation.

En cas de maladie, invalidité, décès, nous avons une bonne prévoyance.

Si je renverse un enfant en voiture demain et que je vais en prison…c’est le bad complet…mais je suis de nature optimiste et je ne vois pas pourquoi tout cela arriverait, l’histoire et les statistiques me sont favorables.

Je n’ai rien inventé mais seulement recopié après 18 mois de réflexion ce que de nombreux autres forumeurs ont déjà fait. J’en ai d’ailleurs rencontré 3 avant de me lancer pour être sur de ce que je faisais.

Depuis j’ai reçu des dizaines de demandes de forumeurs pour avoir les contact de mon banquier et de mon CGPI, cf mes points de réputation. Nombreux sont ceux qui ont déjà fait affaire avec eux, j’en rencontre d’ailleurs un deuxieme bientôt à Brest-même pour signer le financement du même montage.

Voilà, j’espère avoir répondu au mieux à vos interrogations.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (04/05/2019 10h45)


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Favoris 1   [+3]    #16 26/09/2019 09h42

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Bonjour,

Rapidement entre 2 vols brest paris Dublin (pas très greta tout ça hmm).

@ niceday :

L’objectif du montage est :
- autofinancement sans apport 
- cash flow positif significatif pour éviter tout effort d’épargne et apport au CCA.
- réinvestissement de la trésorerie usufruit de scpi de différentes durées : 5, 10, 15 ans
- capitaliser jusqu’au remboursement du prêt coïncidant avec la phase de consommation / sortie

Hypothèses de sortie :
- démembrement viager de la np aux enfants, cash pour les parents en capital et rente par l’usufruit
- donation de la PP aux enfants, cash pour les parents
- proposition de Stephane
- tout vendre pour récupérer le cash
- autres ?

J’ai préféré le crédit plutôt que l’apport au cca pour l’usufruit afin de :
- utiliser le maximum de levier en utilisant les taux bas
- diversifier le placement de mes liquidités (etf World en pea / cto / av)

Et parce que les conditions de crédit pour l’usufruit étaient avantageuses :
- 15 ans a 1,3%
- choix libre des scpi
- pas de garanties demandées
- pas de domiciliation
- seulement 150€ de frais de dossiers

Concernant les calculs de rendements, tri, autres, je ne sais pas les faire.
Les rares calculs que j’ai fait sont :
- si je gagne de l’argent sans apport alors le rendement est infini.
- le montage est il CF+ ?
- puis je supporter ce montage même en cas de scénario catastrophe ? Ex : baisse des rendements de 5 à 3%.

J’espère avoir répondu au mieux.

Et maintenant go to Dublin pour investir 500€ (Hors frais transport, logement et guiness) et espérer en gagner 75000 smile

Dernière modification par Malolechat (26/09/2019 12h47)


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[+3]    #17 27/01/2020 20h25

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Bonjour,

C’est une société civile patrimoniale donc en ouvrant une CTO avec LEI on peut loger :
- actions, reits, etc…

Je crois qu’il y’a une règle pour les opcvm particulière que je ne maîtrise pas bien cf file dédiée sur le forum.

Je crois qu’il vaut mieux détenir des titres vifs plutôt que des fonds, sicav etf même capitalisant car sinon les plus values latentes sont taxées à l’is, alors que pour les dividendes le traitement fiscal est plus favorable.

À faire confirmer par les experts du forum smile


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Favoris 1   [+5]    #18 10/05/2020 12h12

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Bonjour,

Voici un premier bilan chiffré : (en pleine crise covid19)

T1 2020

Revenus des scpi = 3700€/mois net d’impôt sur les sociétés

Frais comptable et juridique = 100€/mois

Cash flow actuel = 3600€/mois net de frais et  d’IS

Prévisionnel T2 2020

Revenus prévisionnels de 90k d’usufruits 5 ans de scpi achetés comptant cle 20%, rendement 5% = 1800€/mois net d’IS

Cash flow prévisionnel = 5400€/mois net de frais et d’IS

Mars 2021

Remboursement du prêt = 2900€/mois

Cash flow prévisionnel = 2500€/mois net de frais et d’IS

Trésorerie soit :
- récupérable par les associés en rente = 2500€/mois par remboursement des 90k apportés au CCA puis après 30% de flat tax = 1750€/mois

- Reinvestissable en actifs : actions, obligations, immobilier physique, scpi, etc…

Espérons que la crise que nous traversons n’affecte pas trop cet investissement.

En attendant d’y voir plus clair, bon déconfinement à tous smile

Malo

Dernière modification par Malolechat (10/05/2020 20h43)


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Favoris 6   [+2]    #19 21/08/2020 12h40

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Bonjour,

Il s’agit effectivement de ce livre.

Je recommande également :
- Le guide pratique de la sci de Paul Aubé
- Gestion de patrimoine de Arnaud thauvron

J’ai aussi lu :
- Créer et gérer une sci des éditions du faré
- Sci pourquoi ? Quand ? Comment de Fabrice de longevialle

Et pleins d’autres…

N’hésitez pas si vous avez la moindre question ou le besoin de la moindre aide.

Bien à vous,

Malo

Message édité par l’équipe de modération (21/08/2020 12h40) :
- ajout de balises Livre


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Favoris 2   [+9]    #20 22/08/2020 00h07

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Bonjour,

Votre question est parfaitement légitime, je plains celui qui s’attaque à cette lecture wink

Commencer ce long fil c’est suivre pas à pas toutes les questions que je me suis posé (et les réponses que le forum m’a apporté) pour investir grâce à l’effet de levier du crédit immobilier de façon la plus lazy et optimale possible en fonction de mes propres profils et objectifs.

C’est donc un projet personnel mais qui est évidemment reproductible car je me suis moi même inspiré du cas nard de Stéphane et de nombreux forumeurs qui l’avaient réalisé avant moi.

Comme je n’avais aucune connaissance, je me suis posé beaucoup de question.
Comme je voulais faire un gros coup d’emblée (par flemme de devoir recommencer et pour gagner le plus possible comme acheter un immeuble de 6 apparts plutôt que de les acheter les uns après les autres) et que j’engageais ma femme, j’ai pris beaucoup de temps, 18 mois, et beaucoup de précautions, donc d’avis de forumeurs sur le forum que j’ai ensuite rencontré physiquement pour être bien sûr de ce que je faisais puis auprès de professionnels : banquiers, comptables, avocats, cgp, auteur de livre de scpi comme Paul Aubé, etc…

Du coup ce fil peut se lire en diagonale car il y’a beaucoup de bois mort.
Mais vous pouvez également le commencer par la fin car dans les dernières pages il y a des post bleu clair qui résument tout le projet.

Chacun sait aussi ici que je partage à la demande par mp puis par mail l’ensemble de mon montage, les tableurs que des forumeurs ont mis à ma disposition, mes contacts mais aussi les statuts de ma société civile et même ma comptabilité / liasse fiscale (Cf ma réputation).

Ce projet a réellement aboutit.
En partant de zéro connaissance j’ai fais un investissement à crédit, sans apport,  qui s’autofinance et qui est même à cash flow positif, de 600k de scpi au sein d’une sci à l’is.

Concernant mon patrimoine fin 2017 j’avais de mémoire 50k en banque et 200k en bourse et gagnais environ 6k€ net/mois.
Ma femme devait avoir 50k en banque et devais gagner 3k€/mois.
Nous venions de nous marier et venions d’acheter notre maison à crédit.
Et c’est tout.
Cette épargne est le seul fruit de notre travail.
En 2013 je n’avais rien et vivais au jour le jour avec mon salaire d’interne de 2k/mois gardes comprises.

Je pense qu’un tel montage est intéressant dès lors qu’on a un tmi de >=30% et qu’on emprunte pour 150k min, 100 en pleine propriété et 50 en usufruit, <2/3 en scpi fr et >1/3 en scpi étrangères.

Quoiqu’il en soit il suffit de :
- sélectionner un PF de scpi diversifié
- choisir un montant max à emprunter dont les mensualités seront supportable même en cas de baisse des DVM
- trouver un financement satisfaisant idéalement à taux bas, durée longue pour des mensualités basses et un cash flow positif, sans contre partie, sans frais et avec le maximum de liberté dans le choix des scpi
- trouver un comptable pour créer et gérer la compta et le juridique de la sc

En pratique, c’est faire la tournée des banques et des courtiers pour trouver le meilleur financement qui est le plus long.
Mais avec de la motivation et de la persévérance je ne doute pas que tout le monde peut y arriver, d’autant plus que vous avez tout le forum pour vous accompagner et vous aider à aboutir smile

Dernière modification par Malolechat (26/08/2020 11h40)


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[+2]    #21 24/08/2020 14h27

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Stéphane a écrit un article sur l’achat d’usufruit à crédit qui en théorie doit être garanti par une contre partie.

Exemple pour financer un crédit pour l’achat de 200k€ de scpi en usufruit, la banque va vous demander de nantir en interne ou en externe 300k€ en actions ou 200k€ de fonds euro.

Pour ma part avec le cmb je n’ai pas été contraint de nantir l’usufruit à crédit.

Je n’ai pas non plus été contraint de domicilier ni mon épargne ni mes revenus.

Je n’ai eu aucun frais de dossier hormis 150€ pour chaque prêt qui m’ont été remboursés.

L’achat d’usufruit à crédit est plus compliqué que d’acheter en pleine propriété mais n’est pas impossible.

Je suis désolé que maxicool n’y soit pas arrivé mais il y a tout de même beaucoup d’exemples de forumeurs qui y sont parvenus : Yvan, Cricri77, Kabal, moi même et j’en oublie très certainement.
Par exemple cat, rocambole, drfab, skarklash, chtirentier, Maverick, coriace et de nombreux autres qui ont pris de la pleine propriété à crédit en sci is, s’ils n’ont pas pris d’usufruit, quelle qu’en soit la raison, auraient pu le faire s’ils l’avaient voulu.
Et bien évidemment tous n’avaient pas forcément de revenus élevés, ou d’épargne / patrimoine et ne sont pas tous passé par le cmb mais pas leurs banques respectives.

Je sais que Cricri77 par exemple est en passe de renouveler l’opération en ce moment même alors qu’il a des revenus d’infirmier.

Il ne faut donc pas se décourager et bien préparer son dossier, à hauteur de ses capacités d’emprunt et être persévérant.

Le mieux serait que chacun témoigne pour encourager les nouveaux wink

Dernière modification par Malolechat (27/08/2020 20h27)


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[+2]    #22 29/08/2020 15h47

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Pour compléter le message de Malo, avec ma femme, nous avons effectivement pu réaliser un montage en sci avec des scpi pp (360 k) et us (180 k) sans contrepartie en fin d’année dernière (cf ma file). Nous avions  un dossier favorable car nos revenus étaient de l’ordre de 5 500 euros par mois et une rp déjà remboursée.

Toutefois nous avions auparavant déjà emprunté pour 300k euros de scpi en pleine propriété 3 et 6 ans auparavant alors que nos revenus étaient moindres et qu’il nous restait à rembourser le prêt de notre résidence principale.

Il est donc tout à fait possible d’obtenir des prêts auprès des banques à l’échelle de son patrimoine et de réaliser de nouvelles opérations dans le temps.

Bien évidemment, seuls les clients jugés "sans risque" par les banques pourront obtenir des conditions de financement de l’usufruit favorable.

Bien cordialement
Yvan

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