Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 31/08/2016 22h47

Membre
Réputation :   58  

Bonjour,

Voici mon portefeuille à aujourd’hui 31/08/16 :

Obligations $
CGG 7,75% 2017 (US204386AK24)
DELL 6,5%   2038 (US2470RAF82)
DELL 5,40% 2040 (US24702RAM34)
CHESAPEAKE ENERGY 7.25 2018 (US165167CC95)

Obligations €
MAUREL.PROM 2,75% 21 OCEANE (FR0012738144)
FUTUREN OCEANE 41 (FR0010532739)
BOURBON PERP (FR0012239531)
4FINANCE 11,25% 2021 (XS147876163)
SCHOLZ 8,5% 2017 (AT0000A0U9J2)

Actions €
OL GROUPE (FR0010428771)
AUPLATA (FR0010397760)
GEVELOT (FR0000033888)
OENEO (FR0000052680)

Les titres sont présentés selon leurs importances dans chaque catégorie (la 1ère étant la plus importante).
Le nombre de lignes est relativement faible (risque concentré ? trop ? surement), mais cela traduit les « opportunités » qui se font rares (à mon sens), conjugué au manque de temps pour suivre beaucoup plus de valeurs (il faut ajouter à cette liste, l’ensemble des titres en « watching list », ce qui fait tout de même un certain nombre au total).

Par rapport à la description de mes choix d’investissements dans ma présentation, j’ai allongé certaines maturités obligataires (cherchant initialement des maturités courtes, voir très courte), et j’ai ouvert un peu la fenêtre de tir sur les actions.

Mots-clés : action, obligation, portefeuille

Hors ligne Hors ligne

 

#2 15/09/2016 11h28

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   143  

Un mélange étonnant de recherche de revenus avec des obligations, et de plus-values avec des actions qui ne versent pas ou peu de dividendes (et obligations décotées).
Quels sont vos objectifs réels avec ce portefeuille ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 19/09/2016 14h43

Membre
Réputation :   58  

Bonjour Footeure,

L’objectif de placement est de développer le patrimoine. Il n’y a pas d’ objectifs de prendre/consommer les intérêts/dividendes/PV.

Je préfère aujourdhui placer sur les obligations, mais rien n’est fixé et depend des liquidités, du marché, des possibilités/opportunités. ..

Il faut noter que la plupart des actions détenues proviennent d’achats au préalable d’autres produits (souvent des obligations convertibles), qui permettent d’associer plus de sécurité (ou moins de risque) en achetant ou ayant la possibilité d’acheter le sous jacent moins cher.

Le choix des placements peut avoir des origines variés.
Par exemple auplata. J’avais une petite ligne avant l’AK, j’ai "profité" de l’AK pour faire un arbitrage (+3/4%), et j’ai pris une position importante avec l’achat de BS. Mon PRU est de 1,02. Je l’ai fais pour parier sur la réussite du projet industriel  (cyanuration), et pour me couvrir via l’or, notamment avant le vote du brexit (ça tombait bien juste avant le vote), et pour les coups durs qui pourraient tomber sur les marchés financiers. Je suis assez mitigé sur le marché actions, ça peut baisser, et venir de n’importe où …

Je vais renseigner les autres positions que j’ai eu avant sur 2016, pour donner une vision un peu plus large, et moins concentré que sur l’instant T (pas d’ordre précis) :

Obligations :
Bombardier (2018)
EMC (2023)
Sears Holding (2018)
Sprint communication (2020 ou 24)
Casino CATS (perpetuelle)

Océanes :
Soitec (2018)
Futuren (2041) un aller retour sur le 1s16 avant l’OPAS

Actions :
Maurel et prom (aller retour après l’annonce de la vente de JFH)
Total
Total gabon
Vallourec
Coface
Télécom italia
La plupart de ces actions ont été acheté avec leur chute pour jouer le rebond, avec des lignes assez modestes

Pour actualiser, j’ai cédé mes oeneo et repris des actions maurel et prom suite au repli de cette dernière.

Dernière modification par alex470 (19/09/2016 14h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 16/10/2018 21h17

Membre
Réputation :   58  

Bonjour,

Je fais la mise à jour de mon portefeuille, qui a fait l’objet de changements importants depuis deux ans.

J’ai maintenu mon exposition aux obligations, mais avec une exposition en dollars plus importante, du au faite que les opportunités sur les rendements en euro sont devenus une perle rare.
La poche actions est presque réduite à néant aujourd’hui. J’avais entamé les allégements depuis les secousses de début d’année 2018. Je ne sais pas si les marchés vont baisser dans l’avenir, mais la valorisation des marchés US m’apparait toujours très haut, représentant un risque non négligeable de baisse importante.
J’ai orienté une part importante du portefeuille dans des usufruits de SCPI, à travers la détention de mes sociétés (Holding et société d’exploitation). Je trouve le couple rendement/risque intéressant par rapport aux autres classes d’actifs au vu des valorisations actuelles. L’inconvénient est de trouver ce que l’on recherche. Le fait de retrouver au fur et à mesure son investissement (dividendes mensuels/trimestriels), permet de minimiser le risque, et également de pouvoir réinvestir / réaffecter le portefeuille dans le temps, selon les évolutions des différents actifs.

Mon portefeuille est composé :

Obligations $ (non exhaustif)
ANGLOGOLD 2040
BOMBARDIER 2022
CENTURYLINK 2025 / 2039
ENSCO 2024
FRONTIER COMMUNICATION 2021 / 2031
JBS 2021
HERTZ 2021
SEARS HOLDING 2018 aie …
TELECOM ITALIA 2033

Obligations €
AUPLATA 2019
BOURBON PERP aie …
4FINANCE 2021
SOLOCAL 2022
COFIDUR 2024
OLG 2023

Usufruit de SCPI
CORUM XL de 3 à 5 ans
CORUM de 3 à 10 ans
EFIMMO 5 ans
EPARGNE PIERRE 5 ans
LF EUROPIMMO 7 ans
NOVAPIERRE Allemagne 3 à 5 ans
PIERVALSANTE 5 à 10 ans
CAPHEBERGIMMO 5 à 12 ans

Hors ligne Hors ligne

 

#5 13/12/2018 10h28

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Avez-vous connu des faillites sur certaines de vos obligations depuis vos débuts ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 29/01/2019 20h46

Membre
Réputation :   58  

Bonjour Gazier,

Excusez moi pour le temps de réponse, je n’ai pas l’habitude de recevoir des messages sur mon portefeuille ou profil wink.

Les obligations sur lesquelles je connais ou ai connu des défauts de paiement ou chapter 11 (il n’y pas à proprement parler, de faillite (enfin, pas encore …) :
- Sears Holding 2018, que j’ai pu revendre il y a quelques jours à 34.50%
- SCHOLZ, défaut de paiement avec une indemnisation de mois de +/- 10%
- Bourbon perpétuelle, restructuration en cours / à venir

Hors ligne Hors ligne

 

[+8]    #7 14/09/2019 07h53

Membre
Réputation :   58  

Je partage mes réflexions, approche et les recherches sur le financement pour investir dans des parts SCPI à crédit dans une structure à l’impôt société :

1/ mes réflexions
2/ propositions de financement
3/ financement choisi

Nota :
*Je suis résident fiscal français, et j’investis seul, sans ma compagne
*Les financements évoqués concernent des enveloppes de 200 à 400 ke
*Je n’ai pas souhaité faire de transfert de mes comptes, et garder ma banque perso et pro (toutes les deux historiques)

1/ Réflexions
a/ structure d’investissement
Comme évoqué par différents investisseurs sur le forum, le financement via une SCI à l’impôt société (IS) est très compliqué Vs un financement en nom propre.
Ce premier point m’a longtemps bloqué pour me lancer réellement à la recherche de ce financement.
Une fois décidé à le trouver, il n’a pas été évident à dégotter une proposition qui me convienne (conditions bloquantes : taux, épargne à bloquer/nantir, domiciliation de revenus …).

Il était pour moi impératif de réaliser cet investissement via une société à l’IS pour plusieurs raisons :
a-1/ la fiscalité – imposition du placement
Le gain sur la fiscalité des revenus annuels d’une société soumis à l’IS (15% dans mon cas) VS revenus fonciers (tranche IRPP 30% dans mon cas + 17,20% de  prélèvements sociaux) est sans appel. L’économie fiscale me permet de réduire grandement l’effort d’épargne. Je ne mets volontairement pas l’imposition des revenus fonciers étrangers dans la comparaison, car ceux-ci ne représentent pas la majorité de mon investissement en SCPI (je reviendrais par la suite sur mes choix de SCPI).

a-2/ la fiscalité – ensemble des revenus – plus-value
Loger cet investissement dans une SC à l’IS me permet de mettre dans un « pot commun » l’ensemble de mes placements, me permettant le cas échéant de compenser n’importe quel type de perte (par exemple moins-value sur action (SIIC ou autres) / obligations ou encore perte de change, avec des revenus imposables de SCPI).
De plus, en cas de perte à la revente un jour, des parts de SCPI, celles-ci pourront être également compensées dans la structure à l’IS, ce qui n’est pas le cas (ou tout du moins très compliqué, je n’ai pas revérifié depuis longtemps ce point) pour une imposition sur les plus-values immobilières.
Il sera également possible de compenser avec des amortissements d’usufruit de SCPI étrangères pour annuler les bénéfices réalisés avec les SCPI en pleine propriété, même si j’ai une certaine réserve personnelle de la manière dont pourrait agir l’administration fiscale en cas de contrôle.

a-3/ risque du schéma dans son ensemble
L’économie fiscale réalisée au point a-1/ permet à mon sens de minimiser le risque et augmenter en conséquence le TRI de mon placement.
En cas de baisse importante des dividendes (même sans, mais celui-ci est relativement faible en l’état), il y aura un effort d’épargne à réaliser pour rembourser les mensualités de crédit. Ma SC à l’IS détient 100% de ma société d’exploitation où j’exerce mon activité professionnelle. S’il faut des liquidités supplémentaires pour combler la perte des dividendes, je considère qu’ils viendront de dividendes de ma société d’exploitation (régime fiscal mère-fille), laquelle aura réalisé un bénéfice taxé à 15%. Cet effort financier sera moins conséquent que de prendre une rémunération (soumise à cotisations et impôt sur le revenu) ou dividende taxé au PFU (avec un préalable une taxation de bénéfice à 15%).

b/ durée de financement
Mon souhait était de tendre au maximum vers un schéma où l’effort d’épargne était au plus bas. Il n’est pas possible, me semble-t-il de faire un autofinancement avec un investissement uniquement en pleine propriété de SCPI (ceci, avec un minimum de diversification. On ne peut pas à mon sens concentrer ses lignes sur des SCPI à DVM élevés (actuellement), tel que Epargne Pierre et du CORUM ORIGIN (je n’ai aucune de ces SCPI en pleine propriété)).
En conséquence, je souhaitais trouver à grand minima une durée de prêt de 20 ans, mais surtout une durée de 25 ans.
Cette volonté résulte aussi bien dans la volonté de maximiser le TRI, que de minimiser mes apports réguliers, afin de pouvoir orienter mon épargne sur d’autres supports que des SCPI en pleine propriété.


c/ pleine propriété et usufruit

J’aurai souhaité réalisé le schéma avec un emprunt d’usufruit pour rendre l’investissement autofinancé, mais il s’avère quasi « mission impossible ». Il est déjà très difficile de financer des SCPI dans une SC à l’IS… La banque de Malochat, était la seule partante, j’en parle ci-dessous dans les financements.
Je compense cet aspect par l’investissement sans emprunt dans les usufruits, et j’ai étiré la durée de mes investissements en usufruit pour tenter de les faire coller avec mes emprunts.


2/ propositions de financement (que je n’ai pas retenue)

Je ne vais pas faire l’inventaire de l’ensemble des propositions que j’ai pu avoir, mais celles des plus pertinentes pour une société civile à l’IS, j’ai donc exclus toutes les propositions qui étaient en personne physique.
Je n’ai pas creusé davantage les propositions que l’on m’a soumises lorsque je considérais que je ne donnerai pas suite (pour éviter de faire perdre du temps à tout le monde).

a/ Banque de Malochat (merci à nouveau pour le contact)
Seule banque à prêter pour acheter de l’usufruit, je n’ai pas approfondis les échanges, notamment  pour les raisons suivantes :
*le financement en usufruit ne portaient que sur 3 SCPI (PF02 /  EFIMMO / IMMORENTE). Efimmo était la seule qui me correspondait, mais les clés de répartition ont alors augmentés de +/- 10%, ce qui a fortement diminué mon intérêt pour les usufruits d’EFIMMO, et donc les possibilités avec cette banque
*Exclusion de certains SCPI dans lesquelles je souhaitais potentiellement investir : PIERVSALSANTE, SCPI de FONCIA, ATREAM, les CORUM …

b/ Banque privé 1
Durée : 20 ans
Taux : un peu plus de 1% en personne physique, et un peu plus en IS. Je n’ai pas eu les taux exacts. Je ne sais pas à combien s’élève les un peu plus…
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : crédit logement, cout +/- 1%
Choix des SCPI : Uniquement LA FRANCAISE / CILOGER / PAREF et certains SCPI : ATREAM / PIERVALSANTE
Domiciliation : non évoqué
Contrepartie financière : non évoqué
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La restriction sur les SCPI était trop contraignante pour moi.

c/ Banque privé 2
Durée : 20 ans et 25 ans
Taux : 1,15% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : 66% du montant avec la SACCEF sur 20 ans. Rien sur 25 ans.
Choix des SCPI : pas de restriction à priori
Domiciliation : domiciliation des comptes de M. ou Mme.
Contrepartie financière : Nantissement assurance vie maison pour 33% de l’emprunt pour 20 ans, et 50% pour un emprunt sur 25 ans
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La domiciliation partielle, et surtout la contrepartie financière en assurance vie, qui me parait juste dingue (pour de la pleine propriété de SCPI)  m’ont rebuté.

d/ Banque privé 3
Durée : 20 ans
Taux : 1,93 %
Assurance : délégation avec un courtier de la banque
Garantie : nantissement des parts
Choix des SCPI : pas de restriction à priori
Domiciliation : domiciliation des comptes perso ou pro
Contrepartie financière : apparemment pas
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La domiciliation pro / perso + le taux à 1,93% ne m’ont pas satisfait.

e/ Banque privé 4
Durée : 20 ans
Taux : 1,4 %
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : crédit logement, cout +/- 1%
Choix des SCPI : 30% de SCPI maison
Domiciliation : domiciliation des comptes perso
Contrepartie financière : cf ci-dessous
Conditions d’accès à la Banque privé : 300 ke d’épargne placé

La domiciliation + 30% SCPI maison + 300 ke d’épargne placé (que je n’ai pas) ne me permettaient pas ce financement, qui ne me convenait pas non plus.

f/ banque 5
Durée : 25 ans
Taux : 2,7 %
Assurance : non évoqué
Garantie : nantissement
Choix des SCPI : PRIMONIAL
Domiciliation : aucun
Contrepartie financière : aucun

Le cout et la contrainte des SCPI est rédhibitoire.

3/ financement choisi

a/ caractéristiques
Durée : 25 ans avec différé partiel de 6 mois inclus
Taux : 1,90% sur 25 ans
Assurance : interne à 0,10%
Frais de dossier : 500 euros
Frais de courtage : 500 euros
Garantie : nantissement des parts, avec des frais de 650 euros par ligne.
Domiciliation : aucune
Modulation : possibilité de rallonger la durée de 3 ans avec l’accord de la banque (dans la pratique : quid)
SCPI => 100 Ke par ligne de SCPI
Choix des SCPI : aucune restriction
Délai de traitement 2 mois entre le début des échanges et la finalisation du dossier
Contrepartie financière : Nantissement 10% en AV maison.
J’ai obtenu qu’il s’agisse de 10% en compte titre ouvert au nom de la société civile.

b/ Commentaires
Le taux de 1,90% peut paraitre élevé, mais celui-ci est sur une durée de 25 ans, ce qui est vraiment dur à trouver. De ce que j’ai cru comprendre avec mon CGP, il pourrait peut-être avoir plus bas avec la dernière baisse des taux d’emprunt du marché.
J’ai pu choisir les SCPI librement sans aucune contrainte (les CORUM étant disponible)
Je n’ai pas du basculer mes comptes perso ou pro, ce qui était essentiel.
La possibilité de mettre 10% du financement sur un compte titres ouvert au nom de la société a également été très important pour moi, car elle m’a permis de ne pas bloquer 10% sur un support que je ne souhaitais pas (AV). De plus avec une AV, j’aurai du bloquer 10% d’avoirs détenus à titre personnel, alors que les 10% en compte titre proviennent de liquidités sur ma société. Je suis, de plus,  libre d’acheter et revendre les titres que je souhaite (actions, obligations …).  D’un point de vue pratique, je suis en train de vendre des obligations convertibles que j’ai en compte titre de ma banque historique sur ma société, pour les acheter sur le compte de titres de la nouvelle banque. Cela m’occasionne quelques frais, mais c’est à mon sens un cout anecdotique dans le financement. De cette manière, je peux préserver ma trésorerie.
Le financement a été piloté par mon CGP, qui a géré les échanges avec la banque, et a préparé l’ensemble du dossier. Le tout s’est déroulé de manière rapide, et efficace. C’est surement l’un ou le financement sur lequel j’ai passé le moins de temps personnel, ce qui est au final assez paradoxal.
En plus de mon travail en amont sur mes différents choix et simulations, j’ai pu m’appuyer sur mon CGP pour les valider et être sûr de n’avoir rien oublier dans mon approche (acquisition en direct Vs une structure à l’IS, effort d’épargne, choix des SCPI, le TRI …).

Dernière modification par alex470 (14/09/2019 11h01)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 14/09/2019 08h18

Membre
Réputation :   63  

Du coup vous ne financez que la PP avec cette offre ?
Quelles scpi avez vous choisies et pour quel montant ?
Quid de l’US ?

En tout cas félicitations pour votre avancement !

Hors ligne Hors ligne

 

#9 14/09/2019 11h10

Membre
Réputation :   58  

Merci Smad,
Oui, ce n’est que de la pleine propriété. A part la banque de Malochat, l’ensemble des offres que j’ai pu avoir ne concerne que la pleine propriété.
Ce n’est pas très grave de ne pas pouvoir financer de l’usufruit via crédit me concernant, car j’ai déjà beaucoup d’usufruit, et comme indiqué, j’allonge la durée de mes nouveaux usufruits afin de les coller/rapprocher de l’emprunt. J’ai tenté de prendre un peu recul par rapport à ce financement d’usufruit de SCPI, en considérant mon patrimoine dans son ensemble et l’endettement dans son ensemble.

Je ferai un autre message prochainement (comme je l’indique plus haut) sur les SCPI investis, en expliquant les raisons de mes choix.

Dernière modification par alex470 (14/09/2019 11h35)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/09/2019 16h03

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

Pouvez-vous préciser les clés d’US pour Efimmo qui vous ont été proposées et quand (a eu lieu l’augmentation de 10%) ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 20/09/2019 16h30

Membre
Réputation :   58  

GBL,

De ce que j’ai pu retrouvé et en fonction de mes souvenirs :

*Les clés de répartition usufruit/nue-propriété EFIMMO ont été modifiées aux alentours de début avril 2019.

*Avec certitude l’évolution des clés suivantes :
Durée / AVANT  / APRES
5   / 19,25% / 20,50%
7  / 24,75% / 26,25 %
Cela donne du +/- 6%. C’est en dessous de ce que j’avais en mémoire +/- 10%, qui correspondaient peut être plus à la hausse de celles de CORUM (ORIGIN et XL) quelques mois auparavant. Ca remonte un peu, surtout dans les détails.

*Je crois me souvenir que l’ensemble des clés avait été augmenté de 1.25 point sur EFIMMO.

Dernière modification par alex470 (20/09/2019 16h32)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 20/09/2019 19h07

Membre
Réputation :   11  

Bonjour
Je souhaiterai savoir quelle banque vous a financé sur 25 ans car c’est en effet très rare ?

Dernière modification par Stephanejudd (20/09/2019 19h10)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 3   [+9]    #13 18/11/2019 18h09

Membre
Réputation :   58  

Après quelques temps, voici mes réflexions qui m’ont guidé sur les Choix de mes SCPI investis par emprunt.

J’ai pris un peu de temps pour les matérialiser (très espacé dans le temps). J’espère qu’il n’y pas trop  d’incohérence/approximation/erreur. En indiquant beaucoup de détail, j’ouvre la possibilité à ce que des chiffres / informations soient interprétées comme réducteur, trop centrées, ou occultant d’autres, ou qu’ils soient erronés. Ces informations restent mon analyse, reflétant ma vision actuelle avec les informations que j’ai en ma possession, ma prise de risque avec la vision que j’en ai.
J’espère que cela pourrait aider des personnes dans leurs approches. N’hésitez pas à faire part de votre remarques / suggestions.

Avant de choisir mes SCPI en pleine propriété, j’avais une connaissance accumulée depuis deux ans via mes achats d’usufruits de SCPI dans le cadre notamment de ma Société civile à l’impôt société. Durant ces deux années, je me suis familiarisé avec les principales SCPI à capital variable et maison de gestion, et mes différents interlocuteurs pour investir en usufruit (élément finalement le plus compliqué : trouver les usufruits). Je pense que ma connaissance via les usufruits a induits certains choix/tri, ou même sur la présentation de mes critères. Ce qui pourrait ne pas ressortir ci-après.

L’investissement en pleine propriété et en usufruit est clairement différent sur plusieurs aspects (rendement, recours à l’emprunt, cash-flow, durée/duration, valeur patrimoniale, risque …). J’ai donc dû adapter mon approche.

.

I/ Critères

J’ai déterminé plusieurs critères pour sélectionner mes SCPI en pleine propriété, que j’ai plus ou moins modulés selon les cas. S’il fallait résumer, l’idée est pérenniser au mieux les dividendes afin de rembourser les emprunts, avec un équilibre rendement/risque.

1/ Typologie d’actif

Ma priorité était de m’orienter vers les bureaux. Je considère (dans son ensemble) le risque moins élevé que sur les commerces, dont j’ai essayé de m’écarter dans la mesure du possible.

2/ Maison de gestion / collecte

J’ai tenté de choisir des maisons de gestion que je considérais le plus, en regardant :
*la gestion de la collecte/investissement
*réputation (bonne/mauvaise)
*historique / ancienneté.


3/ Assurance vie / Perp

J’ai choisis en priorité des SCPI non présentes sur les fonds d’assurance vie / PERP.
La présence de ces acteurs représente un risque d’afflux de capitaux difficile à investir.
En cas de sortie totale ou partielle de l’un d’eux, ils pourraient encombrer/boucher les possibilités de sortie pour les autres porteurs.

4/ Rendement (et sa visibilité)

J’ai sélectionné, au moment de l’achat des SCPI dont le DVM était à un seuil plancher de -/+ 4.40%.
Dans mon évaluation du risque dans l’ensemble du montage, j’ai fait beaucoup de simulations, principalement avec des baisses de dividendes, qui correspondent à mon scénario principal (si les dividendes se maintiennent ou montent, ce sera la cerise sur la gâteau). Par conséquence, je me suis imposé de sélectionner un rendement plancher, en considérant que celui-ci baissera quelques soit les SCPI (qu’il s’agisse de SCPI bureaux province ou ile de France (hors Paris).
Avec ce critère, je mets de facto de côté les SCPI les plus « qualitatives » comme RAP, mais je privilégie dans mon approche le dividende versé à la plus-value, sur laquelle je ne me focalise pas.
Le Prime à Paris, dont le rendement en direct tourne à +/- 3% me laisse un peu sans voix (le risque associé n’est toutefois pas le même que sur les autres actifs).

Je prends en compte également la visibilité du dividende, notamment à travers le TOF d’au moins +/- 90%. Pour les SCPI récentes, celui-ci doit tutoyer les 100%.
Je prends en considération la durée d’engagement ferme des baux.

5/ Endettement

Je souhaitais limiter au maximum le fait que les SCPI soient endettées pour deux raisons :
*J’utilise déjà l’effet de levier au maximum me concernant, empruntant à 100% le montant de la SCPI. Ce qui me parait déjà pas mal. Je ne souhaite donc pas encore augmenter mon effet de levier, et donc le risque associé;
*Une SCPI qui utilise déjà un endettement utilise déjà un de ses leviers pour optimiser le DVM. De ce fait, une SCPI sans endettement, pourra emprunter pour optimiser les DVM au besoin. En conséquence, une SCPI sans endettement représente moins de risque (uniquement en prenant en compte ce critère), et possède un "bonus" pour aider à maintenir le dividende, voir même l’améliorer à l’avenir.

6/ Géographie Française

Je considère que les actifs en IDF seront plus résilients que ceux en province. J’ai tenté d’orienter davantage les SCPI tourné vers l’IDF.

7/ Géographie internationale / fiscalité

7-a/ Fiscalité
Prendre en compte la fiscalité des SCPI investis à l’étranger, dans le calcul d’un DVM "maison".
Avec comme hypothèse que l’ensemble des charges sont déductibles du résultat fiscal imposable à l’IS, je retraite la partie des revenus étrangers net de fiscalité en considérant qu’ils ont déjà subis un IS de 15%. Ceci a pour but de les comparer avec les dividendes des SCPI qui sont taxées pleinement à 15% (Ma société civile a une taxation à l’impôt société de 15%).
Concrètement, pour CORUM XL, cela donne à partir des 5% de DVM brut de fiscalité étrangère :
5% diminué de 20% (précompte fiscalité étrangère retenu forfaitairement), soit 4%
4% auquel on reconstitue l’IS à 15%, soit 4,60% (4.00 / (1-15%))

7-b/ Diversification
Cela permet de diversifier la zone géographique et économique, et même avec les devises avec CORUM XL.

8/ Critères non approfondis ou survolés ou non analysés

*Valorisation / valeur de reconstitution / réalisation
*TRI
*Frais de souscriptions / frais de gestion

.

II/ Choix des SCPI

Pour faire simple j’ai mis des  + ou des - pour imager l’impact du critère sur la SCPI. De 1 à 4 signes à chaque fois. C’est très arbitraire (parfois j’ai pu mettre enlevé ou rajouter un +).
Je n’ai pas additionné les + et – pour réaliser des totaux et démarquer les SCPI.

A/ Placement Pierre

1/ Typologie d’actif => 74% de bureaux / 22% commerce => (++)
2/ Maison de gestion / collecte => FONCIA (++++)
3/ Assurance vie / Perp => Non (++++)
4/ Rendement 4,7%  / TOF +/- 90% (+++)
5/ Endettement => NS (+++)
6/ Géographie Française (Paris 21% / IDF (hors paris) 35% / Province 34% / Etrangers 10%) => (++)
7/ Géographie internationale / fiscalité
7-a/ Fiscalité => 10% => (-)
7-b/ Diversification=> 10% => (-)

B/ EFIMMO

1/ Typologie d’actif => 86% de bureaux / 13% commerce => +++
2/ Maison de gestion / collecte => SOFIDY  (+++)
3/ Assurance vie / Perp => Oui (--)
4/ Rendement 4,9% / TOF +/- 94% (+++)
5/ Endettement => >[b]20% (--)[/b]
6/ Géographie Française (Paris 12% / IDF (hors paris) 48% / Province 26% / Etrangers 11% => +++
7/ Géographie internationale / fiscalité
7-a/ Fiscalité => => 10% => ()
7-b/ Diversification=> 10% =>  ()

C/ PIERVALSANTE

1/ Typologie d’actif => 10% de bureaux / 90% « santé » => +/-
2/ Maison de gestion / collecte => EURYALE (+)
3/ Assurance vie / Perp => NON (++++)
4/ Rendement 5% (ou 5,4% brut d’IS) / TOF +/- 97%  (++++) / moyenne 12 ans baux fermes)
5/ Endettement =>NS (++++) (hors engagement financés sur construction)
6/ Géographie Française (IDF 13% / Province 34% / Etrangers 52%) => -
7/ Géographie internationale / fiscalité =>
7-a/ Fiscalité => 52% étranger => (++)
7-b/ Diversification=> 52% étranger =>  (+)

D/ CORUM XL

1/ Typologie d’actif => 47% de bureaux / 45% commerce => +
2/ Maison de gestion / collecte => CORUM (+)
3/ Assurance vie / Perp => NON (++++)
4/ Rendement +/- 5% (ou 4,60% brut d’IS) TOF 100% / (Moyenne 9 ans baux fermes) => (+++)
5/ Endettement =>NS (++++)
6/ Géographie Française (Etrangers 100%) => n/a
7/ Géographie internationale / fiscalité =>
7-a/ Fiscalité => 100% étranger => (++++)
7-b/ Diversification=> 100% étranger =>  (++)

.

III/ Synthèse / Commentaires

*Répartition immobilier : bureaux 55% / Commerce 19% / Autres 3% / « santé » 23%
*4 maisons de gestion différentes
*Une seule SCPI investis pouvant être souscris via assurance vie/perp : EFIMMO
*Rendement net moyen : 4,67%. Reconstitué d’IS : 4.93%
*Endettement moyen des SCPI : 10%
*Répartition géographique : Paris 8% / RP 24% / Province 43% / étranger : 43%
*Devises : 82.50% euros / 17.50% en livre sterling


Les choix des SCPI EFIMMO et PLACEMENT PIERRE correspondent le plus à mes critères. L’incorporation de PIERVALSANTE et XL m’ont fait sortir de certains.
J’ai réussi à avoir une majorité de bureaux, mais avec une partie commerce, qui montent à 19%, en partie par le choix d’incorporer XL, qui a été choisi pour d’autres raisons (Etrangers / devises / espérance de gain sur rendement/plus-value au-delà du DVM cible de 5%. C’est clairement la partie la plus risqué de l’investissement).
La province monte à 43%, beaucoup plus si on intègre la partie étrangère (quid de combien ? peut être proche de la totalité). Je suis sortie de la zone Pris-IDF principalement par le choix d’incorporé XL et PIERVALSANTE. Un des critères qui l’a permis est la durée moyenne ferme des baux de 9 et 12 ans pour ces deux SCPI, offrant une visibilité à moyen terme (par rapport au 25 ans des emprunts) sur les loyers.

Ces investissements sont réalisés dans une optique long terme. Dans les meilleurs des mondes, je les conserverais au moins 25 ans (durée du crédit). Je ne m’interdis rien, à savoir liquider une ou des  positions dans les prochaines années, ou dans 10 ou 15 ou 20 ans en fonction de l’évolution des environnements  (personnel, économique, SCPI …). Grossièrement, mon point mort doit tourner à +/- 4 années (hypothèse : sans baisse de la valeur de retrait). Le suivi de cet investissement ne me prendra pas plus de temps qu’actuellement, car je suis déjà le marché des SCPI via mes investissements en usufruit. D’ailleurs, j’avais déjà de l’usufruit sur chacune de ces SCPI, mais avec une répartition complétement différente.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 18/11/2019 19h18

Membre
Réputation :   47  

belle analyse "systématique"  Alex, ce qui ne m’étonne pas venant de vous ! Bravo

Je retrouve beaucoup de critères que j’utilise couramment.
L’argument sur la fiscalité étrangère est très pertinent lorsque l’on veut regarder sous le capot et calculer la vraie puissance du moteur.

Ceci dit, Corum XL me semble effectivement la plus grosses "entorse" à vos filtres/critères auxquels je rajouterai le risque de change.

Au plaisir

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #15 19/11/2019 00h08

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   253  

Hello,

A votre demande voici mon avis sur les critères de sélection d’un PF de SCPI, exercice très personnel fonction du profil et du projet.

Cela doit être détaillé sur le fil de mon PF de scpi mais de tête voici comment j’avais procédé :
- dvm et tri élevés
SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2019
Site de primaliance, etc…
- diversification sectorielle, géographique, société de gestion, grosses / petites, jeunes / anciennes, fixes / variables, historique, tri 10 ans, etc…
- analyse des critères de sélection, il existe quelques fils dédiés sur le forum, tof >90%, collecte, etc…cf berny
SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI
- comparatif des PF des autres forumeurs : gbl, cat, rocambole, skarklash, etc…
- Classement décote
Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Bref rien de nouveau, tout ça pour dire que seul votre travail de recherche vous permettra d’aboutir au PF qui vous convient. Le choix que vous ferez sera le bon. Sur 25 ans vous rencontrerez inévitablement des déconvenues alors pour éviter les mauvaises surprises ne soyez pas trop gourmand, restez proche du marché, saupoudrez le tout de quelques convictions, gardez le cap et continuez comme nous tous à cherchez les meilleures scpi, les meilleures enveloppes ou les loger et leurs meilleurs financements.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (19/11/2019 00h14)


Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

En ligne En ligne

 

#16 19/11/2019 21h33

Membre
Réputation :   17  

Bonsoir Alex,

C’est marrant, je suis tous vos critères de sélection sauf l’endettement. Je trouve que l’endettement des SCPI est en général (très) faible donc je regarde mais n’en fait pas un critère de choix. Aussi, pour la typologie, c’est votre conviction (que je ne partage pas smile).

Donc je retrouve 3/4 SCPI de vos choix dans les miens. Pour Corum XL, cela me parait plus un pari pour le moment, je ne suis clairement pas confortable. Pourquoi Corum XL et pas Origin?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 19/11/2019 23h40

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   381  

Merci pour le partage de votre analyse alex470.

Pour ma part, concernant l’endettement, je vois les choses de manière beaucoup plus positive, en particulier pour efimmo (beaucoup de lignes, durée moyenne > 10 ans, taux moyen = 1.81%, essentiellement à taux fixe). Cela permet à la SCPI d’être toujours en avance sur la collecte (et quand on n’a pas d’investissement pertinent sous la main rapidement, on peut au moins optimiser les lignes de crédit).
Je ne suis pas du tout convaincu que n’importe quelle SCPI puisse arriver au même résultat simplement (je pense même plutôt le contraire).

Je me demande également pourquoi vous ne regardez pas tout autant Corum Origin que Corum XL. Elle me semble tout aussi intéressante.

Bien à vous,
cat

En ligne En ligne

 

#18 19/11/2019 23h54

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   253  

Pareil, je ne suis pas contre l’endettement (de tête je crois que interpierre par exemple l’est de façon intéressante, à vérifier) et j’ai opté 50/50 entre xl et origin. Je crois que la première vise la revalorisation de part et la seconde un dvm plus élevé.


Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

En ligne En ligne

 

#19 20/11/2019 00h08

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   381  

Malo, interpierre l’était (endettée) mais a soldé bon nombre de ses dettes (cela reviendra peut-être de manière plus optimisé). Celles qui le sont beaucoup (outre celles de Sofidy) sont les SCPI de Primonial REIM mais j’aime bien moins leur manière de s’endetter (peu de lignes, durée courte).

En ligne En ligne

 

#20 20/11/2019 10h12

Membre
Réputation :   58  

Merci pour vos retours

@spot
Concernant le « risque de change », j’y vois également une diversification dans une devise que je n’ai pas. Mon patrimoine est principalement composé d’euro, avec seulement une poche dollar pour les obligations américaines.

@Malochat
Merci pour les liens postés, qui permettent de compléter mes critères.
Me concernant, le choix des SCPI a déjà été fait, je ne pourrais pas les modifier wink.

@Wow @Cat @Malochat
L’endettement était un critère, mais n’a pas été rédhibitoire, puisqu’il y a EFIMMO.
Je ne souhaitais pas réaliser un montage au final qui empile les dettes (SCPI + Moi-même), et donc le risque (le principal risque étant lié à une remontée des taux, si elle survient un jour …)

@Cat
Vous avez raison sur l’analyse de l’endettement, celui-ci dépend de sa composition.
Concernant le point plus particulier des investissements par rapport à la collecte, je l’ai regardé dans son ensemble sans forcément faire le lien avec l’endettement.

@Spot @Wow @cat @Malochat
Concernant XL, différents points de différenciation, significatif ou non entre les deux, qui sont parfois des faits, parfois des impressions/ressentis/anticipation (voir même « spéculatif ») :
*ORIGIN a de la dette. Au vu des actifs des CORUM, qui semblent plus risqués que la « moyenne », je ne souhaitais pas ajouter cette brique de dette.
*je pense que le dividende d’ORIGIN devrait se tasser (effet du délai jouissance de moins en moins important. Il sera peut-être toutefois compensé par la dette ?)
*je pense que le DVM d’XL devrait être au-dessus  de l’objectif (5%  DVM brut de fiscalité étrangère) pendant encore un petit moment (effet du délai de jouissance, et au vu des investissements réalisés, qui sans rentrer dans le détail, semblent être assez proche de ceux de CORUM).
*Diversification dans la devise GBP, et peut être bientôt en dollar canadien ?
*Délai restant à courir sur baux : je pense qu’XL devrait maintenir une durée moyenne plus élevée qu’ORIGIN, du fait de sa jeunesse. ORIGIN devrait voir sa durée diminuer annuellement.
*Au vu des objectifs anciennement affichés, de la gestion de la communication/marketing par CORUM sur XL, je pense que CORUM va (devoir ?) revaloriser les parts régulièrement (en espérant que ça colle de préférence avec l’augmentation de leurs actifs immobiliers … (il est difficile aujourd’hui de savoir si XL arrivera à valoriser ses biens)).
Dans la même idée, et conséquence, j’ai tendance à penser que CORUM risque de mettre en valeur davantage XL que CORUM.
Dis autrement, j’accorde à CORUM un crédit dans le développement de XL, liés à sa politique d’investissement, de développement, et de communication/marketing.
Tout ceci reste assez subjectif. J’espère que l’avenir ne me donnera pas tort.

En plus des raisons que j’ai évoquées dans le choix du XL dans mon post initial, j’ai choisis également de l’incorporer dans ma liste de 4 SCPI pour  une raison extérieure :
*Initialement, je souhaitais réaliser une ligne de 50K€ sur XL, mais j’ai dû au final réaliser des lignes de 100 KE pour chaque SCPI. J’avais donc le choix de l’exclure ou d’augmenter l’enveloppe sur XL.
J’ai hésité, sur le choix, et j’ai finalement retenu XL, car j’envisageais notamment compléter / réaliser à nouveau cet investissement en SCPI via crédit par la suite. La difficulté à réaliser cet investissement (aux conditions que l’on souhaite) m’a guidé à investir maintenant sur XL, car il est possible par la suite que je ne trouve pas de financement pour investir sur cette SCPI (ou même pas du tout de financement).

Il y a une part de subjectivité que l’on pourrait qualifier de spéculatif dans mon approche sur XL dont j’ai bien conscience. Ceci contrairement aux autres choix de mes SCPI.
Cette approche n’est toutefois pas en opposition avec une conservation à LT de la SCPI.

Hors ligne Hors ligne

 

#21 20/11/2019 20h48

Membre
Réputation :   17  

alex470 a écrit :

*je pense que le dividende d’ORIGIN devrait se tasser (effet du délai jouissance de moins en moins important. Il sera peut-être toutefois compensé par la dette ?)
*je pense que le DVM d’XL devrait être au-dessus  de l’objectif (5%  DVM brut de fiscalité étrangère) pendant encore un petit moment (effet du délai de jouissance, et au vu des investissements réalisés, qui sans rentrer dans le détail, semblent être assez proche de ceux de CORUM).
*Délai restant à courir sur baux : je pense qu’XL devrait maintenir une durée moyenne plus élevée qu’ORIGIN, du fait de sa jeunesse. ORIGIN devrait voir sa durée diminuer annuellement.

Je pense que ces arguments ne sont pas très long-termiste, mais si j’ai bien compris, avec vos autres actifs dans la SCP, vous pouvez envisager de vendre bien avant la fin du crédit si une SCPI ne vous satisfait pas?

Petite comparaison: Commission de gestion hors zone euro 16,80 % TTI vs 13,20 % pour Origin. Commission d’arbitrage sur actifs immobiliers 5 % TT vs 0,75 % pour Origin.

alex470 a écrit :

Me concernant, le choix des SCPI a déjà été fait, je ne pourrais pas les modifier wink.

CQFD smile

Hors ligne Hors ligne

 

#22 04/12/2019 00h17

Membre
Réputation :   58  

Wow,

Parmi les points en faveur de XL, il y a des arguments de long terme, mais également plus court-termiste comme vous le signalez. Ce qui est beaucoup moins le cas ou pas du tout pour les 3 autres SCPI.

Oui, je n’ai pas prévu de vendre mes lignes de SCPI (acquis via emprunt), mais je ne m’interdis pas de les vendre. Les raisons peuvent être diverses et variées (on pourrait citer : besoin de cash, reconstituer une capacité d’emprunt, gain à matérialiser, baisse de rendement / valeur / vent contraire sur les SCPI …).

Pour les commission, je ne suis pas allé dans ce détail dans les SCPI, je me suis attaché au rendement net. J’avais en tête que celles d’XL étaient toutefois plus élevées. Celles ci peuvent à priori pouvoir s’expliquer par des couts plus importants sur la gestion pour XL (XL va en dehors de l’UE), et par la politique de valorisation d’XL (qui va devoir réaliser des arbitrages réguliers pour matérialiser les Plus Value et sortir sur des "cycles (plus?) hauts" (à voir s’ils y arrivent). Il faut souhaiter que la commission de 5% ne mangera pas la grande partie des gains qui pourraient être réalisés.

Hors ligne Hors ligne

 

#23 10/11/2020 14h09

Membre
Réputation :   58  

J’ai réalisé un investissement d’arbitrage sur l’action SOFRAGI, qui doit normalement se transformer en SICAV (non cotée) d’ici la fin de l’année
Sofragi : Résultats des votes de l’Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 25 juin 2020 | Societe Francaise de Gestion et d’Investissement Sofragi SA
Sofragi : un fonds actions/obligations décoté fermé éligible PEA…

Pour cela, j’ai pris en compte les éléments suivant :
*actif de SOFRAGI composé à hauteur de +/- moitié d’actions (cette proportion évolue selon les achats/ventes du management et selon la position de couverture de baisse prise par celui-ci).
*couverture via un put CAC 40 sur la partie de l’investissement exposé aux actions.
*partie cash et obligation, je ne l’ai pas couverte car je la considère comme peu volatile

J’ai donc acheté :
*des actions SOFRAGI avec un cours représentant une décote sur la valeur liquidative (différente selon le timing – moyenne de +/- 10%).
*des puts warrant sur CAC 40, échéance 06/21, représentant +/- 10% de la valeur de mon investissement.

Ceci me permet de :
*figer mon gain sur SOFRAGI (moyenne de +/- 11%)
*sécurisé par l’achat de PUT CAC 40, qui devrait occasionner un cout moyen aux alentours de +/-  3%.
*Soit un gain moyen espéré de +/- 8%

Mon risque se situe à deux niveaux :
*non transformation de SOFRAGI
*retard dans la transformation (qui viendrait augmenter la perte sur ma couverture)
J’ai considéré ces risques comme « faible » (ou tout du moins, qui me permettent d’avoir un couple risque intéressant sur l’opération 8% sur peu de mois) pour les raisons suivantes :
*Volonté des actionnaires ;
*Etude juridique réalisée en amont (la dérogation et l’agrément par l’AMF devraient (ce n’est que mon ressenti) pouvoir être obtenue).

Mon approche est assez globale, je n’ai pas calculé de couverture exacte qui me permet de figer mon gain parfaitement. Je suis par exemple allé cherche un PUT sur CAC40 (indice que je connais et suit, et éviter un indice Eurostoxx 50, indice que SOFRAGI a retenu pour sa couverture).
L’objectif est de dénouer l’opération début d’année 2021. Résultat de l’opération à ce moment-là ! Au pire, je me retrouve avec du SOFRAGI acheté avec une décote faible (par rapport à son historique, et minoré par le cout de la couverture).  J’aviserai si je conserve ou pas si mon scénario envisagé ne déroule pas comme prévu.

Nota : j’ai renforcé ma position hier, suite à la forte hausse des marchés, tout en achetant SOFRAGI au prix de la veille, à 1 440 euros.

J’ai également profité hier pour acheter en fond de portefeuille des SOCIETE FONCIERE LYONNAISE (FLY), que je surveille depuis quelques temps. J’ai réussi à en prendre à 54 euros (après la hausse des marchés, mais avant qu’elle ne monte ensuite (c’est l’avantage et l’inconvénient des titres avec peu de volume, il peut y avoir des décalages importants)).

Hors ligne Hors ligne

 

Discussions similaires à "portefeuille d'actions, d'obligations et de scpi d'alex470"

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur