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#201 21/02/2018 14h45 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Certes.

Cela dit ca ne m’aide pas beaucoup, qu’auriez vous fait vous avec mon profil et ces 600k emprunté sur 25 ans ?

Je ferais un POC à 100K sur 20 ou 25 ans avec le meilleur partenaire possible, le moins de garanties possibles (nantissement parts vu que Crelog ca semble être mort) et j’attendrais déjà de voir un an comment ca se passe le temps que vos revenus soient conséquents.

Je répartirais sur 4 ou 5 scpi

Ensuite je ferais une 2e tranche de 150, 200 ou 500k ou plus en fonction de ce qui deviendra possible

Pour la SCI je prendrais des statuts standard (si vous voulez faites les faire par un avocat pour 1000 euros) et un comptable à 600-700(max) ttc par an pour avoir des couts light

Frais de création 1000 (si avocat) + 280 (publi + greffe + beneficiaires effectifs)

Frais en Run : 50 €/mois expert comptable + X € mois de CFE (dépend de votre commune/departement)

Pour la banque je négocierais les frais à 0 (CTO + tenue de compte)

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#202 22/02/2018 04h45 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Certes.

Cela dit ca ne m’aide pas beaucoup, qu’auriez vous fait vous avec mon profil et ces 600k emprunté sur 25 ans ?

Bonjour Malo,

pour ma part, je trouve que la proposition qui vous est faite est déjà fort intéressante. Je vous encourage à rediscuter effectivement les quelques points que vous avez soulignés. Néanmoins s’il ne vous suivent pas sur tout, je doute qu’il faille jeter le projet à la poubelle.

Si j’étais à votre place, même avec les conditions proposées (peut-être sans le nantissement AV quand même), j’emprunterai à minima pour 400ke car :
1/ vous avez largement les revenus pour le financer.
2/ je ne parierai pas que vous puissiez avoir des taux aussi favorables dans les prochaines années.

Je peux répondre partiellement à vos questions 7 et 8/

Malolechat a écrit :

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

8/ pouvez vous détailler l’ensemble des frais ci dessous :
- compte titre ordinaire
- compte courant des associés
- frais de dossiers
- tous les autres s’il y en a ?

7/ je ne sais pas pour le différé total mais pour le différé d’amortissement, vous l’aurez sans souci, jusqu’à 12 mois.
8/
- CTO : 29.90 euros / an, remboursable sur demande (ils disent 0 mais comme le remboursement n’est pas automatique, il faudra peut-être leur rappeler).
- frais de compte SCI : 0 euro sauf si vous souhaitez l’accès en ligne (4.02 par mois où vous l’utilisez sinon 0).
- frais de dossier : 500 euros (pour moi et 200ke d’emprunt mais je n’ai pas discuté ces frais).
- autres frais : rien.

Bien à vous,
cat

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#203 06/03/2018 17h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Mer-ci a tous pour vos réponses et pour l’accompagnement / soutient.

Des fois je me dis que je n’ai peut être pas les épaules pour mener a bien ce projet (par manque de connaissances / compétences) et que je devrais me contenter de faire simple et d’épargner une partie de mes revenus sur un etf monde logé au sein des pea / av / cto.

Malgré ca, je continue a y croire, car je reste persuadé qu’emprunter a taux bas et investir dans un produit dont le rendement est supérieur au taux du prêt est un accélérateur pour construite un patrimoine et s’assurer un complement de revenus / retraite.

Voici l’offre la plus concrète que j’ai actuellement avec le cmb :

Le financement sur 25 ans de vos titres est consenti sous réserve de sélectionner des valeurs référencées
    par AIC.

    Ce prêt sera garanti par le nantissement à 100% des parts souscrites,  ainsi qu’un nantissement complémentaire de contrat d’assurance-vie.

    Comme indiqué dans mon précédent mail, s’agissant d’une garantie sous seing privé, le taux nominal sera proche des 2%. Nous n’avons pas sollicité
    une nouvelle fois Crédit Logement sur le sujet. Je ne suis pas sûre qu’il acceptera une intervention sur 25 ans .
   
    Pour information les frais de garde annuels du compte de titres sont de 29.90 euros. Les SCPI référencées ne supportent pas de frais de ligne.

    Afin d’effectuer une simulation de prêt avec assurance décès  , merci de m’indiquer sur quelle somme je dois partir.

Comme je suis déçu, pas tant de l’offre qui reste satisfaisante, mais de l’écart entre la réalité et ce que la CGP m’avait fait miroiter : taux de 1,6%, credit logement, liberté du choix des scpi, j’ai décidé de chercher un concurrent : BPE (que j’ai encore relancé, toujours sans réponse), CGPI.

Au passage vous noterez qu’elle ne repond pas a toutes mes questions --’.

Je viens donc de rencontrer un CGP de l’UFF. Il m’a tout simplement demoli le projet en me disant qu’il y avait beaucoup mieux a faire en souscrivant a un de ces produits LMNP / LMP en censi-bouvard.

Les avantages seraient :
- récupération de 20% de TVA
- deduction des frais d’acquisitions (contrairement au CMB il me dit que ca n’est pas possible pour les scpi), intérêts et autres frais, lesquels ?
- amortissement du bien
- réduction de 11% d’impôt pendant 9 ans
- a la fin du prêt : abattement de 50% sur l’IR, 75% sur la transmission, réduction de l’ifi (bien que je viens de lire dans la file dediee le post de bernard2k qui explique qu’il faut en fait que les revenus du lmp soient superieurs a ceux des revenus pros)

Il recommande de faire une tranche de 300k (plafond) et de renouveler dans 9 ans pour les 11% et arriver a la retraite avec des revenus plus faibles.

Il me dit avoir des produits a 4,5% net, j’ai demandé a les voir, il m’en a montré 2 a 3,75 et 4% HT…

Il m’envoit un exemple de financement fin de semaine prochaine.

Il est aussi possible de faire 300k lmnp censi bouvard et 300k scpi sci is…cela se complète peut être ?

Voila, qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (06/03/2018 17h08)

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#204 06/03/2018 17h11 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je pense que le CGP qui "vend" du LMNP en Censi Bouvard vous "bullshit".

Ce qui semble inquiètant c’est qu’il vous parle de toute l’inginérie fiscale et des "carrotes" sans parler des/du bien, l’emplacement etc… Pourtant c’est quand même le plus important.

En général les produits fiscaux ne sont pas bons, sauf quand vous les construisez vous même (voir nombreuses discussions sur le forum)

Je serais curieux de savoir ce qu’il vous a démoli dans le projet.

De plus on ne peut pas opposer les 2 placements, on les compare…ou on les complète.

Dernière modification par roudoudou (06/03/2018 17h11)

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#205 06/03/2018 17h16 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Il dit que la gestion de la sci est plus compliquée a cause de sa gestion, ses statuts, la redaction des clauses, son risque d’abus de droit, son cout, la nécessité de tenir une comptabilité, son manque de flexibilité, le capital faible, la moins bonne fiscalité, la transmission, la difficulté de récupérer le capital, la baisse des rendements des scpi, tout en restant flou. Bref tout est moins bien selon lui.

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#206 06/03/2018 17h24 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malo, en vous lançant dans du LMNP, vous risquez de rater l’aspect diversification vers l’immobilier professionnel que vous procurent les SCPI.

Vos investissements en LMNP, vous les ferez seul dans quelques temps, si vous souhaitez faire croître votre patrimoine immobilier résidentiel. Inutile d’aller voir un CGP pour cela : il risque de vous vendre du LMNP packagé où le grand gagnant dans l’histoire ce sera lui et non vous.

Dernière modification par cat (06/03/2018 17h28)

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#207 06/03/2018 17h48 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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On peut penser la même chose des SDG des SCPI et des CGP qui les vendent non ?

Apres je suis conscient que dans les 2 cas les intermédiaires grèvent (trop) la rentabilité mais au prix de n’avoir rien a faire. Pas de recherche de biens, pas de travaux, pas de gestion de locataires, impayés, vacances, entretien, etc,…bref tout ce que je me sens incapable de faire, encore que je pense etre plus "paralysis analytis" que incapable…

Je vais formuler ma question autrement : a rendement 4,5%, durée 25 ans et montant 600k, équivalents, est il possible que les 2 montages soient aussi rentable, voir complémentaire aux vues des avantages inconvénients ?

Ce lmnp packagé a t’il un intérêt ?

Ou y a t’il un loup, qui pourrait être par ex comme on le lit pour le pinel, achat cher et revente impossible l’argent allant au promoteur / intermédiaire et pas au particulier /pigeon a qui on a fait croire un rendement bidon grace a la defiscalisation ? (La réponse est dans question smile). Le CGP m’a dit qu’il n’y avait rien de plus rentable pour mon profil.

Ce qui revient toujours a la même question, avec 600k sur 25 ans les scpi-sci is est il l’investissement le plus rentable pour mon profil : age, tmi, et qui ne veut pas gerer soit meme de l’immo en direct ?

Desolé de faire confirmer, mais le CGP m’a retourné le cerveau sad.

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#208 06/03/2018 17h59 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne suis pas du tout expert du Censi-Bouvard mais à partir du moment où vous achetez de l’immobilier neuf, vous vous exposez à faire une moins-value sérieuse à la sortie si vous souhaitez sortir à court-moyen terme, même sans tenir compte de l’avantage fiscal.

Si en plus l’avantage fiscal est intégré dans le prix d’achat, vous êtes sûr de faire une mauvaise affaire. Si vous attendez suffisamment longtemps, vous ne ferez peut-être pas une moins-value mais l’évolution du prix de votre investissement sera très inférieur à celle du marché immobilier.

Je vois au moins deux inconvénients à ce choix du LMNP Censi-Bouvard vs parts de SCPI dans une SCI à l’IS :
1/ pas de vrai diversification vers l’immobilier professionnel.
2/ risque plus élevé de performances financières à long terme médiocres voire mauvaises si l’évolution des prix ne suit pas la re-valorisation supposée par le CGP.

Par ailleurs, n’oubliez pas non plus ce que l’on peut faire avec la SCI à l’IS outre l’achat de parts de SCPI :
1/ achat d’usufruit avec amortissement comptable.
2/ détention de titres de foncières cotées.

Dernière modification par cat (06/03/2018 18h18)

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#209 06/03/2018 18h10 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous

Un petit retour concernant mes comptes sci IS : dans vos négociations avec les banques n’oubliaient pas de parler des frais de gestion et autres. L’année dernière je payais par mois 1,26 puis 1,32 euros en 2018 pour frais de gestion sci patrimoniale .

Et j’ai la désagréable surprise de constater que je paie 10 euros depuis deux mois ( par mois) pour frais internet compte pro et ceux pour chaque sci .J’ai donc pris un rdv avec l’écureuil et je vais lui demander si j’ai un abonnement à canal à ce tarif 😉.

À suivre
Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (06/03/2018 18h11)

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#210 06/03/2018 18h23 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour chti rentier,

Mer-ci de votre retour, je vous avais envoyé un mail l’avez vous recu ?

@cat :

Voila, vous m’avez convaincu. J’avais ces pressentiments mais n’arrivais pas a les formuler apres que ce CGP m’ait retourné le cerveau.

Je vois, encore une fois malheureusement, plus leurs intérêts (aux cgp) que les miens hmm.

Plus j’avance et plus je me rends compte que mon projet va vite ressembler a un copié collé du votre étant financé par la même banque, ce qui me rassure.

Dernière modification par Malolechat (06/03/2018 18h45)

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#211 06/03/2018 18h35 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Après, je ne suis pas omniscient : je ne m’étais encore jamais penché sur cette question de LMNP Censi-Bouvard avant de lire votre message… Peut-être y-a-t-il des gens sur le forum qui ont investi dans ce type de produit et qui sont satisfaits… Il faudrait regarder de plus près.

Votre projet va peut-être ressembler au mien mais je peux vous assurer que vous avez des conditions financières plus intéressantes que les miennes. Vous avez travaillé pour, c’est donc une juste récompense.

Dernière modification par cat (06/03/2018 18h37)

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#212 06/03/2018 18h39 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Depuis que nous parcourons ce forum si le censi bouvard était top, je pense que nous aurions eu des témoignages .

Non malolechat ,je n’ai pas reçu votre mail (sauf erreur de ma part )

Chtirentier

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#213 06/03/2018 18h43 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Effectivement Chtirentier, je viens de survoler rapidement quelques résultats de la recherche sur le forum concernant le Censi-Bouvard et visiblement cela n’enthousiasme pas les foules.

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#214 06/03/2018 20h22 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Il dit que la gestion de la sci est plus compliquée a cause de sa gestion, ses statuts, la redaction des clauses, son risque d’abus de droit, son cout, la nécessité de tenir une comptabilité, son manque de flexibilité, le capital faible, la moins bonne fiscalité, la transmission, la difficulté de récupérer le capital, la baisse des rendements des scpi, tout en restant flou. Bref tout est moins bien selon lui.

ok c’est pas faux, mais les rendements de SCPI ont de la marge avant d’atteindre ceux du Censi Bouvard.

Cela dit des statuts de SCI c’est pas compliqué…

Malolechat a écrit :

Plus j’avance et plus je me rends compte que mon projet va vite ressembler a un copié collé du votre étant financé par la même banque, ce qui me rassure.

Je ne sais pas si c’est rassurant ou le bon choix mais cela me semble être moins risqué que du Censi Bouvard (on ne sait toujours pas ou ni quoi), l’avenir nous le dira.

Il n’est pas certain, que vous arriviez à faire un copier coller du notre. En effet, je ne sais pas quelles sont les conditions de cat, mais sans Crelog vous aurez du mal à faire chuter le cout du crédit, peut être avec un nantissement partiel ?

Dans tous les cas je vous souhaite bonne chance, et surtout restez simple pour "démarrer", vous devriez éviter de partir dans tous les sens.

Dernière modification par roudoudou (06/03/2018 21h36)

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#215 06/03/2018 21h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Je vais formuler ma question autrement : avec rendement 4,5%, durée 25 ans et montant 600k, équivalents, est il possible que les 2 montages soient aussi rentable, voir complémentaire aux vues des avantages inconvénients ?

Ce lmnp packagé a-t-il un intérêt ?

Un des soucis du LMNP packagé , c’est bien que la rentabilité ne sera pas de 4.5% pendant 25 ans.
Déjà trouver aujourd’hui ce type de produit, avec un bon exploitant et 4.5% de rendement (si vous divisez le loyer ht par le prix d’achat et tous les frais de notaire etc. ht), je demande à voir (parfois, ce rendement est calculé … sans compter les frais de notaire).
Ensuite, si vous regardez ce qu’il est advenu de la plupart de ceux qui ont investi dans ce genre de package dans le passé, vous trouverez des renégociations du loyer à la baisse à l’expiration du premier bail (9 ans en général), des gros travaux (parfois plus d’un an de loyer) à la charge de l’investisseur vers le même horizon de temps, quand ce n’est pas pire encore (les cas où l’exploitant cesse de payer le loyer, ou jette l’éponge en cessant l’exploitation par exemple). Faites quelques recherches (sur ce forum et sur www) et vous n’allez pas être déçu. Après, il existe sans doute des LMNP packagés où on minimise le risque d’avoir de mauvaises surprises, mais le risque demeure non nul, et en général c’est avec un exploitant qui propose des conditions avec un rendement bien inférieur à 4.5%ht actuellement.

Pour plus d’infos sur le LMNP packagé voir le § concerné du message #1 de cette discussion (et les liens qu’il comporte).

Utiliser le Censi-Bouvard, ça signifie se limiter à des biens neufs (vendus trop cher bien souvent) et ne pas amortir la partie de l’investissement concernée (ce qui est le principal avantage du LMNP). Mes calculs (d’il y a pas mal d’année) avaient toujours conclu que pour une personne lourdement imposée à l’IR, amortir était bien mieux que le Censi Bouvard.

Note: J’ai investi dans du LMNP Packagé il y a 15 ans (en ayant pris pas mal de précautions : plus d’un ans d’analyse avant de signer ma première acquisition, avec un intermédiaire qui était alors vu comme "best in class" et qui depuis a … été interdit de gestion, mais sur un bien qui s’est correctement tenu), et il y a 11 ans (avec un autre acteur, qui a tenu ses promesses, qui étaient plus raisonnables), et j’ai échangé avec plein d’autres investisseurs l’ayant fait, certains avec de vrais galères. Je pense que je ne ferai plus à l’avenir. Si vous cherchez un LMNP packagé, et préférez éviter d’engraisser votre intermédiaire, contactez-moi par MP et on pourrait faire un deal attractif.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#216 06/03/2018 21h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Desolé de faire confirmer, mais le CGP m’a retourné le cerveau sad.

En tout cas il faut lui reconnaître un sacré talent car cela fait pas mal de temps que vous réfléchissez à votre projet…

Malolechat a écrit :

Il dit que la gestion de la sci est plus compliquée a cause de sa gestion, ses statuts, la redaction des clauses, son risque d’abus de droit, son cout, la nécessité de tenir une comptabilité, son manque de flexibilité, le capital faible, la moins bonne fiscalité, la transmission, la difficulté de récupérer le capital, la baisse des rendements des scpi, tout en restant flou. Bref tout est moins bien selon lui.

Sans discuter les 2 projets (SCPI versus Censi Bouvard), surtout que je partage ce qui est dit précédemment, trouver le montage via SCPI/SCI manquant de flexibilité par rapport au LMNP packagé, tout comme considérer les SCI comme compliquées à cause des statuts (qui certes nécessitent réflexion) alors que ce sont ces statuts qui donnent tout l’intérêt aux SCI est assez fort de café quand même..

Crown

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#217 07/03/2018 02h00 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Vous devriez vous arrêter un instant et travailler l’aspect psychologique.
Ce que vient de dire Crown est très vrai et résume bien. En plus du "talent" de ce CGP, je pense surtout que le défaut est à chercher à votre niveau. S’il en faut si peu pour vous faire douter, franchement… Sans compter que cela a suscité beaucoup de messages totalement hors-sujet sur cette discussion mais aucune importance, je souligne juste le temps (encore) perdu.

Malo je suis de loin cette discussion car pas tellement intéressé par ces montages en SCI mais ce qui est certain et que l’on vous a fait remarquer à plusieurs reprises - et dont vous ne tenez pas compte - c’est que vous partez dans tous les sens, vous voulez tout maîtriser et finissez par perdre vos interlocuteurs en les noyant de questions.

Reprenez depuis le début le fil de discussion de Roudoudou, sa présentation, il vient de finaliser son montage comme vous l’avez lu, il a fait ce qui a dit ou surtout, il a dit ce qu’il allait faire et il s’y est tenu. Alors ok la proposition qui vous a été faite par CMB est décevante mais peut-être êtes-vous parti trop haut et exigeant dès le début, en tout cas je ne peux m’empêcher de penser que vous n’êtes pas pour rien dans ce qui vous arrive. Notez que Roudoudou y est allé en deux fois. Je trouve qui plus est son allocation de SCPI très censée et suis certain qu’il n’a que peu douté car il a eu le temps de murir sa réflexion et sans s’éparpiller.

De plus vous doutez trop facilement, parlez d’investir en ETF finalement, arriver à envisager le Censi/Bouvard franchement ce n’est pas sérieux. Ne reste plus qu’à tout mettre en cryptos tant que vous y êtes (là je suis insultant désolé).

Si vous en arrivez à un constat d’échec, faites une pause. Vous avez la proposition du CMB, si elle ne convient pas, la vie est longue vous savez, murissez tranquillement tout cela et dans 6 mois ou 1 an certaines choses vous paraitrons l’évidence lorsque vous les relirez.

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#218 07/03/2018 13h44 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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roudoudou a écrit :

Il n’est pas certain, que vous arriviez à faire un copier coller du notre. En effet, je ne sais pas quelles sont les conditions de cat, mais sans Crelog vous aurez du mal à faire chuter le cout du crédit, peut être avec un nantissement partiel ?

Pour ma part, je suis dans la situation (à mon avis) préférée de la banque, à savoir que mon épouse a nanti (partiellement) un actif financier (assurance-vie) chez eux.

Personnellement, je trouve le taux du crédit de 2% sur 25 ans encore très raisonnable. En outre le choix de SCPI proposé n’est quand même pas si restreint (Immorente, Efimmo 1, Novapierre Allemagne, Interpierre, Epargne Pierre, … permettent déjà de faire un portefeuille raisonnable).
Le seul point qui me gêne dans la proposition, c’est le nantissement en plus du contrat d’assurance-vie. Ce serait bien de pouvoir l’éviter.

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#219 07/03/2018 15h17 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Clairement les 2% sur 25 ans sont raisonables mais il a dit que maintenant la durée de 25 ans était exclue.

J’ai obtenu 25 ans mais je peux vous dire que c’est passé au forceps.

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#220 07/03/2018 15h31 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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A titre de comparaison, je viens de discuter avec un CGP du CA Finistère sur un projet de financement de SCPI dans une structure IS.
Le taux proposé sur 10 ans est de 1,17%, que ce soit en perso ou société civile à l’IS, + assurance décès. Le taux de 2% sur 25 ans est une bonne proposition à mon avis.

Il a attiré mon attention sur un point particulier lié à la structure à l’IS. Il faut prévoir un contrat de capitalisation, d’environ 1/4 du crédit, en cas de garantie décès sur la tête du dirigeant-investisseur car s’il décède, la société encaisse un revenu exceptionnel correspondant au capital du prêt restant dû et ce montant sera taxable à l’IS ! Pour payer cet impôt, il faudra vendre une partie des actifs, pas forcément au meilleur moment. Pour éviter cela, il suffira de piocher dans le contrat de capitalisation.

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#221 07/03/2018 16h23 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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L’assurance ne prend elle pas en charge les mensualités ?

Je trouve surprenant cette histoire de capitalisation

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#222 07/03/2018 16h26 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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roudoudou a écrit :

Clairement les 2% sur 25 ans sont raisonables mais il a dit que maintenant la durée de 25 ans était exclue.

roudoudou, où Malo a-t-il indiqué que la durée de 25 était exclue? Je pense que la proposition est bien toujours d’un taux de 2% sur 25 ans.

@ Skarklash
Sur 10 ans, je m’attendrais plutôt à un taux inférieur à 1% (hors assurance)…
A quelles SCPI vous propose d’accéder le CA du Finistère?

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#223 07/03/2018 16h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Roudoudou, on en parle sur cette file, assurance décès et BIC :

LMNP/LMP : les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur

Et j’ai indiqué comment je procédais :

Jai La même problématique dans le cadre de mon Holding qui détient de l’immobilier locatif, avec emprunt et assurance deces en faveur de la banque

Pour éviter le problème de trésorerie du au deces du fait de l’imposition De l’Indemnite d’assurance payée à la banque créancière, jai pris une assurance homme clef (au profit du holding) en plus

La cotisation est déductible, tout Comme le produit éventuel est imposable

Jai calibré cette assurance pour que La société puisse payer lIS génèré par le capital deces immobilier ainsi que celui généré par l’assurance homme clef

Mes héritiers pourront ainsi conserver l’immobilier sans contrainte

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#224 07/03/2018 16h28 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Roudoudou : non, l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque en cas de décès.

De ce fait, la dette de la société devient nulle et cette dernière enregistre comptablement un profit exceptionnel du montant du capital restant dû. D’où l’imposition …

@Cat : SCPI maison (Edissimmo et Rivoli avenir patrimoine) ou SCPI externes mais garanties pas top à la première discussion (sur un investissement de 100 : 35 d’apport, 35 de crédit et 30 sur un contrat de capitalisation en UC au choix). Pas abordé le nantissement d’ass-vie en propre.

Dernière modification par Skarklash (07/03/2018 16h45)

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#225 07/03/2018 16h49 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Skarklash, vous pourriez aller faire un tour au CMB (surtout si vous êtes dans le Finistère, cela paraît opportun) et voir ce qu’il pourrait vous proposer.

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