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[+1]    #1 07/12/2016 05h37

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Edit: A votre place je diversifierais les sociétés de gestion. Vous n’investissez que sur celles de La Française, et pas leurs meilleures. Le dividende est en chute libre, certaines sont bloquées. Les conditions de souscription sont franchement secondaires, cela vous coûte cher finalement et restreint trop votre choix.
Si trop peu de SCPI permettent d’acheter les parts une par une, passez aux foncières. C’est le moment de commencer des achats lissés sur le temps car elles ont baissé récemment.
Revenez sur les SCPI lorsque vous pourrez les souscrire à crédit, c’est un de leur intérêt.

Mots-clés : portefeuille, reit (real estate investment trust), tracker

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[+1]    #2 18/12/2016 13h46

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Bonjour

Petitproprio a écrit :

Aie, aie, aie, Malgré mon suivi sur ce forum, j’ai craqué.
J’ai vendu la semaine dernière l’ensemble de mes titres CBL, WPG et DREAM OFFICE avec des plus values légères. (sans compter les dividendes)
J’ai profité du rebond provoqué attiré par la hausse du dollars face à l’euro et été effrayé par la perspective de la hausse des taux américains.

Qu’avez vous fait de cet argent ? Pourquoi donnez-vous l’impression d’avoir commis une erreur ?
Si votre objectif est d’avoir un portefeuille moins risqué, sortir ces REIT à fort yield (et donc risque en conséquence) est pertinent.
Si votre objectif est de faire des plus value sur les devises, acheter des Reit US mi 2016 avec un dollar à 1,13 et les vendre à 1,03 est pertinent.
Si votre objectif est d’avoir un patrimoine immobilier diversifié sur différents supports (immobilier direct, parking, SCPI, Actions immobiliers) et mondial, solder ses REIT US est là moins pertinent.

Au delà de Moniwan qui peut être intéressant pour éliminer le délai de jouissance, Corum devrait bientôt proposer des investissements mensuels en fractionnant les parts (cf file).

Pour vous aider dans votre réflexion.
Cordialement,

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[+1]    #3 16/04/2017 12h17

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Bonjour Petitproprio,

Je pense -ce n’est que mon humble avis- que vous devriez pour le moment vous focaliser uniquement sur l’achat progressif de parts d’un tracker MSCI WORLD,voire ALL WORLD,de préférence dans une version CAPITALISANTE.

Les ETFs à distribution sont en règle générale peu efficients en termes de prélèvements à la source,plus particulièrement sur les indices regroupant des actions ayant leurs sièges sociaux dans des pays differents,et les indices basés sur des strategies ’dividendes",pour lesquelles rien ne vaut la détention directe de titres vifs.

Un simple tracker global,c’est simple,particulièrement efficace,et vous aurez toujours la possibilité de remplacer tout ou partie de cette ligne par des titres vifs le moment venu!

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[+1]    #4 16/06/2017 21h16

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Compte rendu de Juin:

Comme toujours
- 1 action Air Liquide
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé
- 1/10ème de part de Corum en achat programmé (vivement Aout, que je commence à toucher les dividendes)

Pour les ETF: J’ai ajouté 200€ sur mon compte titre pour m’offrir 9 de parts ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats d’un coup.

Sans le forum, je pense que j’aurais "oublié" Air Liquide et mes ETF ce mois-ci. Ca me fait du bien d’avoir à rendre des comptes, même si c’est à moi même!

Dernière modification par petitproprio (20/06/2017 09h41)

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[+1]    #5 12/07/2017 15h47

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J’ai un peu regardé la SCPI LFP Opportunité Immo. Je ne vois pas ce que vous lui trouvez. Son patrimoine est fait de locaux d’activité en zone secondaire. Son TOF est en baisse et passe sous les 85%. Je ne pondère pas du tout du fait des franchises de loyer, le fait est que les résiliations tombent par milliers de m² à chaque fois et qu’il peinent à relouer quelques centaines de m² qui plus est en accordant des franchises.
Ce qui finit de me convaincre de la mauvaise orientation que prend cette SCPI ce sont les acquisitions en VEFA. Encore des loyers qui se feront attendre et pour un rendement AEM inférieur à ce que distribue la SCPI aujourd’hui au souscripteur. Son rendement va donc continuer de baisser, c’est une certitude.
Attention aussi à diversifier, avec Corum vous avez pas mal de locaux d’activité. On va chercher du rendement ici mais c’est au détriment de la qualité. Pas sûr que cela tienne sur le long terme.
On vous l’a déjà dit allez sur d’autres sociétés de gestion, La Française AM n’est pas la meilleure, je serais vous j’arrêterais net les investissements chez eux et définirais une autre stratégie.
Quitte à attendre un peu pour pouvoir investir par tranche de 1000 ou 1500€, je n’ai pas regardé mais beaucoup de SCPI permettent cela (au hasard je regarde Immorente à 330€ la part: "Tout nouveau souscripteur doit acquérir un minimum de 4 parts" soit 1320€).
Je trouve dommage que vous subissiez les effet collatéraux de vos investissements par de petits montants.

Sur la partie actions, bon point pour AL par petite touches aussi.
Que pensez-vous faire de Cominar? Les gardez-vous sans vous en préoccuper ou pensez-vous à les revendre? Pourquoi en aviez-vous acheté?

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[+1]    #6 26/11/2017 16h10

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En effet, j’ai choisi Immorente pour diversifier vers les commerces en raison de sa taille et pour le nombre de locataire.

Pour l’épisode Epargne Foncière, en effet je l’ai un peu en travers de la gorge, même si le fait d’avoir souscrit par Moniwan gomme un peu l’effet du délai de jouissance. Je ne sais pas encore quelle leçon en tirer. Peu être est-ce une opportunité pour renforcer ma position… ou peut-être est-ce le déclic qui va me faire m’intéresser plus sérieusement aux SCPI à capital fixe. Sûrement un peu des deux…

En tout cas, je comprends maintenant beaucoup mieux les remarques envers les SCPI à capital variable et leur dépendance aux choix des sociétés de gestion. J’ai le sentiment qu’avec les volumes de souscription actuels, le patrimoine de la SCPI qu’on achète aujourd’hui peu être très différent de celui qu’on aura deux ans après. Si bien qu’on achète plus une stratégie d’investissement qu’un patrimoine immobilier géré.

Les SCPI à capital fixe semblent en tout cas avoir des caractéristiques qui peuvent me plaire et s’adapter à mon mode d’investissement: possibilité d’investir par petits paquets, délais de jouissances courts stabilité des patrimoine et historique des performances. Je viens par exemple de découvrir les délais de jouissances au premier jour du trimestre de la souscription des actipierres 1,2 et 3 et ça me laisse songeur. Le marché secondaire est plus compliqué mais pas insurmontable. A creuser.

Dernière modification par petitproprio (26/11/2017 21h28)

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[+1]    #7 12/12/2017 09h40

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Votre stratégie sur les SCPI est intéressante et - je pense - plus pertinente que ce que vous avez pu faire par le passé.
Mes remarques:
Vous traitez Cifocoma et Atlantique Pierre 1 comme deux convalescentes or leur état n’a rien à voir. Oui ATP1 l’est mais Cifocoma n’a pas spécialement de problème. Sa société de gestion l’a lâchée en raison de discordances avec le CS mais il n’y a rien d’inquiétant pour cette SCPI.
La situation de ATP1 était plus inquiétante lorsqu’elle était entre les mains mal intentionnées (pour le pas dire malhonnêtes) de Fiducial, cela ne peut qu’aller mieux mais il ne faudrait pas qu’un gros vendeur panique car en face ça ne se bouscule pas. Ensuite concrètement les améliorations ne sont pas encore évidentes notamment sur les impayés et procédures diverses mais on peut accorder à la nouvelle équipe de lui prêter une meilleure attention que Fiducial et les compétences mises à profit ne peuvent être que meilleures.

Vos ordres n’apparaissent pas encore. Vous avez en tout cas raison de suivre ces carnets d’ordre et même si finalement vous n’achetez pas, c’est toujours instructif.

Pour les Actipierre, pourquoi parlez-vous du rachat par Natixis? C’est AEW Europe qui fusionne avec Ciloger, certes détenu à 60% par Natixis mais le reste a pour objectif d’être détenu par la Banque Postale.
Ciloger est en passe de se rapprocher d’AEW Europe
Si une bonne âme peut commenter cet article mieux que moi, je suis preneur car j’avoue ne pas cerner tous les tenants et aboutissants.

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[+1]    #8 29/08/2018 18h34

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Bonjour petitproprio,
Je vous suit depuis le début, mais j’avoue avoir un peu de mal avec votre reporting.
A part le fait de racheter chaque mois 0,02 part de quelque chose, votre reporting n’indique pas, le PRU MOYEN, l’evaluation en cours et encore moins le pourcentage de rendement.
Pourquoi ne pas rentrer tout ça dans xlsPortfolio de notre hôte ? À la façon de audacesfortunajuvat par exemple ?

Dernière modification par hertell (29/08/2018 18h41)

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[+1]    #9 30/08/2018 11h02

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Bonjour,
Votre message me faites prendre conscience que je me contente en effet d’empiler mes investissements depuis 2 ans. Certes avec constance et en veillant à une certaine diversification, mais sans en mesurer précisément la performance.

A vrai dire, je n’ai fait aucun suivi de mes ETF et je suis pas en mesure de savoir si mon choix d’ETF est vraiment plus valable qu’un ETF monde. Je fait un suivi un peu plus précis de mon coté sur les SCPI, mais il est vrai que je n’avais pas pensé à utiliser xlsPortfolio. Il me semblait que ce n’était pas aussi évident que pour les actions. Mais il faudra que j’essaye, d’autant plus que je ai déjà une licence XLSporfolio.

Un suivi poussé me semblait un effort disproportionné au début. Mais mois après mois, les montants commencent à devenir significatifs (en tout cas pour moi) et il est vrai que je devrait maintenant prêter une plus grande attention à la pertinence de mes choix.

Je vais y travailler.

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