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#26 04/06/2021 09h53

Membre (2014)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   84  

Suite à l’annonce hier soir par Colonial d’un projet d’opération sur le capital de SFL comprenant une offre publique mixte sur les actions (j’ai posté le communiqué sur la file SFL, lien ici ), je viens de solder l’ensemble de ma position sur SFL au cours d’ouverture à 92.80 euros.

Ce cours de 92.80 est au au prix proposé par COLONIAL au vu du cours de l’action COLONIAL (9.2/9.3):
46.66 + 5 x 9.20/9.30 = 92.66/93.16 euros.
Difficile d’espérer mieux !
Ce placement a été d’une très très belle rentabilité ! acheté 54, encaissement d’un dividende de 2.1, pour une vente à 93.80 pour un investissement orienté bon père de famille, qui avait une part spéculative qui s’est concrétisée ! Je l’espérais, mais j’avais peur que ça s’éternise … mais j’avais prévu de patienter avec le dividende relativement élevé (au vu des actifs détenus par SFL).
Résultat des courses +77% en moins de 7 mois …

Je considère, comme je l’indiquais quand je l’ai acheté, avoir bénéficié de l’étroitesse du carnet d’ordre pour avoir bien vendu (3.5/4 ke en ATP pour très peu de vendeurs à l’ouverture).

Je me réserve le droit d’en reprendre une position si le cours redescend.

Dernière modification par alex470 (04/06/2021 11h01)

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#27 25/08/2021 10h34

Membre (2014)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   84  

Sur le 1s21, suite au retour du cash de SOFRAGI et de la vente des actions SOCIETE FONCIERE LYONNAISE (suite à l’offre publique de l’actionnaire principal), et sans re-investissement dans les usufruits de SCPI, j’ai pris/renforcé des positions sur les actifs suivants :
- sur les actions
- la SCPI à capital fixe LE PATRIMOINE FONCIER
- Crowfunding immobilier

Aujourd’hui, mon portefeuille d’investissement (détenu via personne morale à l’IS) est principalement composé de :

Obligations
Néant

Actions (ou liés aux actions) :

Principales lignes dans l’ordre de la pondération (acquises depuis 01/01/21)
MOULINVEST
VIVENDI
SERGEFERRARI
AST GROUP
REALITES
CLARANOVA
EDF
MAUREL ET PROM

SCPI Pleine propriété avec emprunt 25 ans
(pas de mouvement)
PIERVALSANTE
EFIMMO
Placement Pierre
CORUM XL

SCPI Pleine propriété achat sans emprunt

(Acquis et en cours de renforcement)
LE PATRIMOINE FONCIER

Usufruit de SCPI (durée de 3 à 20 ans)
(pas de mouvement)
CORUM XL
CORUM
PIERVAL SANTE
LF EUROPIMMO
CAP HEBERGIMMO
NOVAPIERRE Allemagne
EFIMMO1
EPARGNE PIERRE
EURO FONCIERE 2
ATREAM HOTEL
INTERPIERRE
CRISTAL RENTE
PLACEMENT PIERRE
VENDOMES REGIONS
EPARGNE FONCIERE
NOVAPIERRE Allemagne 2
FONCIA PIERRE RENDEMENT
Affinités Pierre
KYANEOS

Crowfunding immobilier
(renforcement)
Une quarantaine de lignes de tailles variables

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#28 17/11/2021 19h17

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bonjour tout le monde !

Merci Alex470 pour se partage.
Je suis néophyte donc veuillez m’excuser pour toutes les erreurs que je commets. Veuillez m’excuser si cela a déjà été évoqué dans un autre fil.

Alex470 a écrit :

. 2/ Maison de gestion / collecte
J’ai tenté de choisir des maisons de gestion que je considérais le plus, en regardant :
*la gestion de la collecte/investissement
*réputation (bonne/mauvaise)
*historique / ancienneté.

Ou trouvez vous ces informations ?]

Alex470 a écrit :

. Je prends en compte également la visibilité du dividende, notamment à travers le TOF d’au moins +/- 90%. Pour les SCPI récentes, celui-ci doit tutoyer les 100%.
Je prends en considération la durée d’engagement ferme des baux..

Qu’est ce que récent pour vous ?

Alex470 a écrit :

.
Maison de gestion / collecte => EURYALE (+)

Qu’est ce qui fait qu’il a qu’un (+) et pas deux ou trois ? Comment évaluer ?

Alex470 a écrit :

.
Rendement net moyen : 4,67%. Reconstitué d’IS : 4.93% (+)

Quel est le calcul pour retrouver le rendement reconstitué d’is ?

Alex470 a écrit :

.
car je suis déjà le marché des SCPI via mes investissements en usufruit

Comment suivez vous les marchés SCPI ?

D’avance merci pour votre temps et vos réponses !

Dernière modification par Aladdin (17/11/2021 22h49)


Je n’y crois pas c’est merveilleux !

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#29 18/11/2021 09h05

Membre (2014)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   84  

Bonjour Aladdin,

Aladdin a écrit :

Ou trouvez-vous ces informations ?]

Différentes sources : les bulletins trimestriels, comptes annuels, sites spécialisés, cgp et bien sûr le forum ! Pour la réputation des MDG c’est plus subjectif, et qui pis est évolutif. On peut se donner un ressenti avec les échanges du forum.

Aladdin a écrit :

Qu’est ce que récent pour vous ?

Je dirais en dessous de 5 ans à coup sûr, mais cela dépend de la SCPI.

Aladdin a écrit :

Qu’est ce qui fait qu’il a qu’un (+) et pas deux ou trois ? Comment évaluer ?

C’est en fonction des critères que j’ai déterminé, appliqués à la vision que je me suis fait du marché des scpi à capital variable, comparé à la SCPI sélectionnée. Cette vision est forcément partielle, au vu du nombre de SCPI à CV, mais j’en ai regardé un certain nombre, notamment celles où j’ai investis en usufruit auparavant.
J’ajouterai que ma vision a évolué depuis 1 / 2 ans…

Aladdin a écrit :

Qu’est ce qui fait qu’il a qu’un (+) et pas deux ou trois ? Comment évaluer ?

EURYALE était une SCPI récente, investi sur des actifs avec des baux LT, difficile d’évaluer la qualité de la MDG. J’ai donc retenu un seul +. Pas de – car il n’y avait pas de point négatif à remonter.

Aladdin a écrit :

Quel est le calcul pour retrouver le rendement reconstitué d’is ?

C’est un calcul « maison » pour simplifier les choses. Il y a peut-être plein de chose à voir avant pour vous wink
J’indiquais pour CORUM XL :

alex470 a écrit :

Concrètement, pour CORUM XL, cela donne à partir des 5% de DVM brut de fiscalité étrangère :
5% diminué de 20% (précompte fiscalité étrangère retenu forfaitairement), soit 4%
4% auquel on reconstitue l’IS à 15%, soit 4,60% (4.00 / (1-15%))

Aladdin a écrit :

Comment suivez-vous les marchés SCPI ?

Je vais donner la même réponse que la 1ère de ce post :

alex470 a écrit :

Différentes sources : les bulletins trimestriels, comptes annuels, sites spécialisés, cgp et bien sûr le forum ! Pour la réputation des MDG c’est plus subjectif, et qui pis est évolutif. On peut se donner un ressenti avec les échanges du forum.

Je fais un suivi chiffrés sur excel sur les dividendes prévisionnels, attendus (une fois le montant annoncés), et les encaissements (une vois les encaissements rapprochés, ils remplacent les sommes du prévisionnels)

Dernière modification par alex470 (18/11/2021 09h06)

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#30 18/11/2021 16h14

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alex470 a écrit :

Aladdin a écrit :

Qu’est ce qui fait qu’il a qu’un (+) et pas deux ou trois ? Comment évaluer ?

EURYALE était une SCPI récente, investi sur des actifs avec des baux LT, difficile d’évaluer la qualité de la MDG. J’ai donc retenu un seul +. Pas de – car il n’y avait pas de point négatif à remonter.

Très franchement, et même si je suis investir dans la SCPI de cette "MDG", j’éviterais de ne lui mettre aucun "-". J’ai assisté à 3 ou 4 (ou 5) AG de  Pierval Santé (voir mes comptes-rendus sur Pierval Santé → avis sur cette SCPI (Euryale AM)) depuis la création de la SCPI (et à plusieurs dizaines d’AG d’autres SCPI, et aussi participé à une bonne dizaine de réunions de CS, de pas mal de MDG différentes, et découvert quelques "loups"), et j’identifie plusieurs "-" potentiels pour EURYALE et PIERVAL SANTE, à savoir :
     1) la société de gestion est jeune, comme l’est la SCPI (Pierval Santé) : je me rappelle encore du 1er rapport annuel (quelques pages photocopiées…) et de la première AG, où on voyait bien qu’ils partaient presque de zéro; 
     2) La SCPI est mono-domaine (certes ce domaine est actuellement "à la mode", mais rien ne garantie que ça durera toujours), et la MDG semble n’avoir développé des compétences que dans ce domaine (où certes ils semblent bien s’en sortir), ce qui présente plus de risque qu’en étant multi-domaines;
     3) La croissance (de la société de gestion, en chiffre d’affaire, personnel et domaines de compétences) est très forte, comme l’est celle de la capitalisation de la SCPI (avec une très forte collecte) : tant que tout va bien, tant mieux, mais le risque d’accident est plus élevé quand on roule vite et quand on accélère, et les impacts plus importants quand le patrimoine connu (celui déjà acquis, à priori de qualité correcte) représente seulement une petite fraction du patrimoine qui sera détenu dans quelques années (chaque année les nouveaux investissements remettent largement sur la sellette la qualité globale de l’ensemble du patrimoine).

Jusqu’à présent, tout ceci n’a guère eu de conséquences négatives sur la SCPI, mais ça reste une situation fragile.
Il faut diversifier ses investissements en SCPI, et en aucun cas ne détenir que la SCPI de cette MDG. En effet, même les plus expérimentées MDG, et leurs SCPI les plus diversifiées, et les plus performantes, ne sont pas forcément à l’abri d’un "accident de parcours" (j’ai déjà vu si souvent des acteurs, qui étaient clairement les "best in class" dans leur domaine, et pas que dans les SCPI, subir un tel accident… et me laisser en payer une partie des pots cassés).

AMF : Je possède une position très significative dans la SCPI évoquée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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