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#1 17/11/2017 19h59 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour a tous,

Habitués aux opcvm, j’ai découvert il y a quelques semaines les scpi suite a une demande de mon père qui voulait investir de l’argent comptant et obtenir une rente.

Je lui ai répondu que je n’y connaissais rien et aurais plutot pensé a un fonds euro en AV vu son age 68 ans.

J’ai quand même lu le guide de Stéphane.

Et je viens de lire, entre toutes les autres intéressantes, les 10 dernières pages de cette file.
J’ai pris des petites notes dans le désordre, ai confectionné un mail que j’ai bombardé aux banques que j’avais mis en concurence pour un prêt étudiant il y a 3 ans et l’achat de ma RP cette année : bnp, ca, ce, lcl, cic, cmb, credit maritime.

1/ J’ai un compte chez boursorama, je ne sais pas si les banques en lignes sont concurentielles ?

2/ existe t’il des courtiers specialisés en credit de scpi ? Edit : mon courtier en prêt m’a repondu que oui, ils le faisaient !!!

3/ les CGP semblent être en mesure de trouver des financements, est il interessant de passer par stephane ou d’en favoriser un de proximité dans le reseau de ma petite ville ?

Voici le mail :

Bonjour,

Je cherche actuellement a investir dans des scpi a credit et recherche activement un financement.

Pour rappel :
- marié a une medecin psychiatre salariée en séparation de bien, un enfant a venir en 2018
- 33 ans,
- medecin généraliste,
- revenus : recettes 2016 135k€/an, BNC 105k€/an, 8750€/mois,
- déclaration impot 65k€ soit tranche imposable 30% (partie des revenus exonérés d’impots lié a mon activité de medecin de garde la nuit et we en désert médical)
- épargne 250k€ (assurance vie 70k€, PEA 70k€, Compte titre ordinaire 70k€, livrets 40k€),
- prêt résidence principale + assurance prêt = 200k€ soit 950€/mois sur 20 ans (autant pour madame qui gagne 3,5k€/mois et a >50k€ d’épargne)

Je souhaiterais réunir idéalement le plus de critères de la liste suivante :
- taux d’endettement maximal ? Raisonnable ?
- liste des scpi éligibles (idéalement liberté totale dans le choix)
- optimisation fiscale : credit in fine ? (= Nantissement des parts ?) Amortissable ? Nue propriete ? SCI a l’IS ? (Tmi = 30%), AV ? Autres ?
- le détail des frais du taeg a 15, 20 et 25 ans
- un différé de 6 mois ?
- une exonération des indémnités de remboursement anticipé
- une clause de transfert
- une délégation d’assurance, facultatif ?
- garantie credit logement ou nantissement des parts, facultatif ?
- une exonération des frais de dossier
- pas de domiciliation des revenus
- pas de ventes liées (ouverture compte, produits maisons,…)
- revenus des scpi pris en compte a combien de pourcent pour calculer le nouveau taux d’endettement ?

L’objectif est d’avoir un loyer le plus proche possible des mensualités pour limiter l’effort d’investissement mensuel (l’idéal étant l’autofinancement a cash flow positif pour un rendement infini), conserver au dela du prêt pour toucher des revenus complémentaires a la retraite et revendre dans 30 ans une fois les plus values exonérées d’impots sur le revenu et de prélèvements sociaux.

J’ai bien conscience évidemment d’en demander beaucoup, le but étant d’obtenir la meilleure offre d’une banque pour financer ce projet…

Il me reste des interrogations :

4/ avec ce tmi quelle est la meilleure optimisation fiscale ?

5/ en dehors de l’autofinancement, quelle durée d’emprunt recommandez vous ?

6/ est il raisonnable de se passer d’une assurance et ou d’une garantie ?

7/ j’aimerais me liberer de tout nantissement, contres parties ou ventes liees et etre libre de choisir mes scpi (on peut toujours rever) mais est ce le meilleur moyen d’obtenir le meilleur taeg ?

8/ a partir de quel montant les banques sont prêtes a derouler le tapis rouge ? 150k€ ? Plus ?

9/ a part les scpi, y a t’il d’autres investissements a credit ? Bourse ? (Hormis immo direct, trop complexe pour moi pour le moment).

Voila, j’espère que c’est pas trop long pas lu. Merci pour votre indulgence et vos critiques bienveillantes car je débute et avoue être un peu perdu.

J’ai également une grosse tare que je traine comme un boulet, j’ai beaucoup de mal avec les maths et suis incapable de faire tous les calculs qui sont présentés dans cette file…

Merci pour votre aide,

Malo

PS : concernant les taux moyen je me base sur ce site :
Taux de prêt immobilier en novembre 2017 : 1.55 %

Et pour mon profil que je pense avantageux :
Meilleur taux de crédit immobilier actuel : novembre 2017

1ers éléments de reponse ici :

(40/40) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

>Message 986

Et ici :

(2/2) Financement SCPI : quel taux et combien d’années emprunter ?

>message 29

Suite :

Bonjour a tous et merci pour votre aide,

Je vais répondre a toutes les questions afin de préciser mon profil et mon projet dans le but qu’il devienne réalisable et rentable.

@Goodbyelenine : (j’ai changé la numérotation)

1/ Ok pour le cash flow negatif.

- Sauf apport. Le pourcentage d’apport nécessaire pour avoir un cash flow supérieur ou égale a zéro peut être intéressant a calculer ? Mais est ce que diminuer le bras de levier pour conserver sa capacité d’endettement est plus rentable sur le long terme ? A priori Stephane a répondu non si j’ai bien compris.

- on peut tendre vers 0 avec le montage sci a l’is sur 25 ans et taux inferieur a 2% confere rondoudou et cat.

2/ conserver sa capacité d’endettement pour faire de l’investissement locatif en immeuble de rapport avec travaux et cash flow positif est mon rêve mais aujourd’hui je ne sais pas le faire, néanmoins je m’y forme doucement mais surement.
En attendant j’ai investis 200000€ en bourse, 200000€ en residence principale et souhaite investir 200000€ en SCPI, puis peut être un jour 200000€ en immeuble de rapport.

3/ mon TMI est a la limite des 30-41% du coup si les revenus des SCPI me font passer a 41%, il va falloir faire un montage optimisé fiscalement et la je n’y connais rien et ne sait le simuler. Et j’ai bien peur que ma CGP du CA ne sache pas non plus. (Elle ne sait même pas ce qu’est un etf --’). Mais la SCI a l’IS semble revenir dans les commentaires je vais donc aller lire la file dédiée (fait, et beh j’ai pas tout compris donc je vais aller la relire) et lire le livre SCI de pascal denos.

4/ j’attends le retour des banques mais la CE m’a dit qu’habituellement ils faisaient des prêts sur 10 ans.
Le CA propose 3 SCPI amundi, rivoli, edissimo et gemmeo sur 20 ans a 1,6% pour 200000€ agence locale et mieux agence régionale…ma CGP ne sait pas ce qu’est une SCI a l’IS, me déconseille le credit in fine, le CA ne fait pas de nantissement de part des SCPI mais du credit logement, pas de délégation d’assurance…

5/ j’ai bien compris qu’il faudra donner des contre parties pour recevoir un bon taeg, j’attends de voir les spécificités de chaque banques. Va falloir peser les avantages et inconvénients et choisir entre gris clair et gris foncé. Ca me fait penser que pour l’achat de ma RP le CA m’a demandé de domicilier les revenus chez eux, du coup que se passe t’il si la banque que je choisis pour les scpi me demande la même chose ? Ais je le droit de quitter le CA ?
La loi semble changer concernant les contres parties et TAEG, quand ? Au 1/1/18? Si c’est le cas mieux vaut il acheter avant le 31/12/17?

6/ concernant les avances sur titre jai 2 ETF en PEA et CTO chez bourso et j’ai droit a rien…car pas sur la liste.
De toute facon je ne suis pas fan de nantissement, a la limite je préfère un credit conso non affecté a 0,95% chez boursorama, mais la durée courte et les mensualités élevées me semblent trop risqué pour investir en bourse…sauf au lendemain d’un krach a la limite.
Je trouve que le SRD utilisé par jeff56 et compagnie me semble très risqué car ils le "market timent" et les etf leveraged sont déconseillés par Fructif.

@ roudoudou :

J’ai pris note de votre proposition mais ne comprends pas la notion de "revenus a l’étranger", pourriez vous m’éclairez ?

@ cat :

J’apprécie votre aide cat, depuis le début, notamment sur la file de mon PF.
J’ai suivi votre expérience personnelle de sci a l’is en couple.
Ma femme semble contre, je n’ai pas de fonds euro en AV, et n’ai pas envie de nantir mes AV, mes SCPI a la limite.
J’ai contacté toutes les banques citées dans mon mail, la 1ere chose avant de me parler de SCPI, du montage fiscal pour les acheter, et du TAEG du prêt, ils se jettent sur mon épargne boursière et veulent que je délègue la gestion --’.
J’attends les réponses des 2 agences CMB contactées.

@ stephane :

Effectivement, plus je lis et plus je me rends compte de la complexité de bien acheter des parts de scpi et que je suis parti un peu dans tous les sens.
Je ne cherche pas specialement a avoir une rente a la retraite. Je cherche a gagner le plus d’argent via cet investissement. J’aurais 54 ans a la fin du prêt, donc loin de la retraite et de la transmission. Je souhaite donc avoir le plus gros capital disponible pour être libre de pouvoir conserver et avoir une rente ou vendre en étant conscient qu’en fonction du montage il vaudrait mieux conserver 30 ans ce qui coïnciderait pour le coup a l’âge de la retraite.
Le montant qui semble raisonnable pour ma CGP du CA semble être 200k€.
Ma femme ne souhaite pas pour le moment participer a ce projet…

@ crown :

Oui je le savais mais une piqure de rappel ne fait jamais de mal smile

Apres avoir lu vos réponses, je suis allé lire le post dédié aux SCPI via SCI a l’IS. C’est passionnant mais j’ai pas tout compris surtout la partie sortie des capitaux vu que la solution la plus rentable retenue est le démembrement en vue d’une transmission, ce qui aujourd’hui ne m’intéresse pas des masses. Vendre serait taxé? Pas compris non plus cette histoire de compte courant des associés…bref il faut que je relise.
Je ne suis pas sur non plus d’avoir compris l’intérêt d’achat en usufruit. On paye 35% de la part on touche les revenus donc on a un cash flow positif mais on peut pas le faire a credit ? Je vais donc aller lire le post dedié au demembrement.

Je vais aussi faire des simulations entre credit in fine et amortissable.

J’ai lu aussi SIIC/REIT vs SCPI, je ne savais pas que les REIT étaient aussi performantes. Plus que les small cap et les émergents ? Malheureusement l’ETF PEA d’amundi me semble mauvais et on ne peut les acheter a credit…

Enfin le choix étant vaste en fonction des objectifs et des profils je ne sais plus trop quoi faire.

Apres 200000€ en bourse (versement mensuel programmé de 1000€/mois), 200000€ dans la RP (mensualité 1000€/mois), qu’auriez vous fait de façon générale ? (Hors investissement locatif physique)
L’achat de 200000€ de parts de SCPI a credit est il un choix pertinent ou y a t’il mieux a faire ?

Merci,

Malo

Reponse de cat :

Bonjour Malo,

quelques premiers éléments de réponses :

* Concernant la domiciliation des salaires avec votre crédit RP : est-ce écrit quelque part dans l’offre de prêt que vous avez signée?
Si ce n’est pas le cas, vous êtes totalement libre de faire ce que vous voulez (tant que vous remboursez le prêt).

* Concernant les SCPI générant des "revenus à l’étranger" : en gros, ces revenus sont déjà taxés à l’étranger avant la distribution si bien que vous n’avez peu ou plus d’impôts à payer sur ce qui vous est distribué en France.

* Concernant le montage en société civile :
1/ il est nécessaire d’avoir un associé. Personnellement, je ne pouvais financièrement pas faire le montage sans l’appui de mon épouse et je pensais en outre que ce montage était pour elle une bonne utilisation de sa capacité d’épargne. Il a donc fallu la convaincre et cela m’a pris plusieurs mois (je ne lui en parlais pas tous les jours non plus ;-)).

2/ le point de départ est de savoir la capacité d’épargne que vous souhaiteriez consacrer à ce projet pour voir déjà si cela a un intérêt. Pour illustrer, de mon côté, je m’étais fixé 400 euros par mois, ce qui en gros, suivant mes hypothèses, coïncidait avec un emprunt de 200ke sur 20 ans (si vous pensez y consacrer plus d’épargne, il faut emprunter plus gros). Pour le même montant en direct (sans la société), il fallait compter 500 euros pas mois (en moyenne) pour les 200ke de SCPI. Bien entendu, en commençant à 200ke, c’est mieux si vous pouvez y réinvestir encore par la suite pour faire grossir le patrimoine détenu.

3/ pour le CMB, notre conseillère d’agence nous a orientés vers le pôle Patrimoine et Professionnels et c’est avec ce pôle que nous avons fait affaire.

4/ pour sortir l’argent de le société, il y a plusieurs possibilités. Ce qui est présenté par stephane dans la file dédiée en est une mais il y d’autres choix possibles (et difficiles de savoir quel sera le plus pertinent à la création).

5/ concernant l’usufruit de parts de SCPI en société à l’IS, l’intérêt est l’amortissement comptable de l’usufruit qui permet de réduire drastiquement l’impôt sur les sociétés à payer sur les revenus de l’usufruit (l’achat d’usufruit est généralement peu intéressant pour un particulier).

J’espère que cela aide.
Bien à vous.
cat

PS : à vous lire, j’ai l’impression que l’achat de parts de SCPI serait plutôt un bon choix pour vous que ce soit en terme de diversification ou en terme de temps à consacrer à la gestion.

Dernière modification par Malolechat (17/11/2017 20h09)

Mots-clés : credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 17/11/2017 21h15 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Les revenus des SCPI générés à l’étranger sont exonérés d’IS (via retraitement) lorsqu’elles sont détenues par une personne morale imposée à l’IS.

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#3 17/11/2017 22h06 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Dois je comprendre que si je loge des scpi dont les revenus sont etranger je paye zero impots ? Quelles scpi permettent ca ? Leur rendement en vaut il le coup ?

Existe t’il des outils de simulation pour le scénario sci a l’is ? Comme je vois epinglé pour le credit in fine et amortissable ? Pour le demembrement ? Pour l’assurance vie ? Autres ?

Pour 200k€ combien et quelles scpi de rendement choisir ?

Dernière modification par Malolechat (17/11/2017 22h08)

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#4 17/11/2017 22h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je veux bien répondre à quelques questions mais avant tout je vois un biais dans vos interventions:
Trop de questions et des messages qui partent dans tous les sens. J’ai été heureux que vous ne me citiez pas dans votre message de 100 lignes car lire cela = migraine assurée.
Si cela vous permet de mettre en place vos idées libre à vous mais personnellement vous m’avez perdu.
Alors allons-y sur votre denier message:

Malolechat a écrit :

Dois je comprendre que si je loge des scpi dont les revenus sont etranger je paye zero impots ?

Non, vous en payez à l’étranger puis une partie ici, une autre vous est restituée. C’est complexe et cela dépend des pays de la zone euro.

Malolechat a écrit :

Quelles scpi permettent ca ? Leur rendement en vaut il le coup ?

Corum, Novapierre Allemagne entre autres. Leur rendement vaut le coup d’un certain point de vue.
Corum car il est élevé dans l’absolu mais actifs risqués ayant peu de potentiel de plus-value.
Novapierre Allemagne rendement moyen mais pour les TMI élevées j’ai cru comprendre que cela se défendait.

Malolechat a écrit :

Existe t’il des outils de simulation pour le scénario sci a l’is ? Comme je vois epinglé pour le credit in fine et amortissable ? Pour le demembrement ? Pour l’assurance vie ? Autres ?

Hein quoi? Où? Non je ne connais pas les SCI à l’IS, regardez la présentation de Roudoudou et ses posts, il en parle et maîtrise le sujet. Mais beaucoup de questions là.

Malolechat a écrit :

Pour 200k€ combien et quelles scpi de rendement choisir ?

Au moins 4 je dirais. Perso j’en ai 10 pour moins que cela. Disons entre 4 et 8.
Lesquelles? C’est vaste, on en a parlé, regardez les choix de Roudoudou par exemple, vous pouvez vous en inspirer, en partie. Sa sélection de sociétés de gestion est excellente.

Dernière modification par kc44 (17/11/2017 22h19)

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#5 17/11/2017 22h20 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Apres 200000€ en bourse (versement mensuel programmé de 1000€/mois), 200000€ dans la RP (mensualité 1000€/mois), qu’auriez vous fait de façon générale ? (Hors investissement locatif physique) L’achat de 200000€ de parts de SCPI a credit est il un choix pertinent ou y a t’il mieux a faire ?.

Bonsoir Malo,

si je résume votre épargne comprend 250k€ répartie en
- 140 k€ bourse, dont 70k€ de PEA
- 110 K€ en liquidité, dont 70k€ en AV et 40K€ en livrets

Avant tout, comme vous êtes libéral, avez vous un contrat de prévoyance pour palier à vos 90 jours de carences en cas de maladie. Si oui ? Etes vous sur qu’il couvre réellement vos besoins ? A t’il été actualisé ? Comme vous êtes jeune, il ne devrait pas vous coûter trop cher. Si vous n’en avez pas, avez vous conservé sur votre compte professionnel une somme vous permettant d’assumer vos charges durant 3 mois  ?

Si je vous demande cela c’est que votre PEA a été ouvert en 2014 et mieux ne vaudrait pas y toucher avant 8 ans. Idem pour vos AV. Au final, il vous reste "que" 40k€ en liquidité. Certainement suffisant pour affronter un coup dur : racheter une voiture en cas de soucis, indispensable pour votre travail j’imagine et de toute façon vous pouvez toujours compter sur votre épouse.

Avec un crédit de 200 k€ je pense que j’aurai investi une part en bourse (foncière) et le restant en SCPI, afin de conserver une liquidité virtuelle avec les foncières. De plus, la fiscalité des SCPI est celle de l’immobilier. Celle des foncières n’est pour l’instant pas clair. Elles ne devraient pas bénéficier de la Flat Tax en théorie mais c’est encore flou (à moins que quelqu’un ait une info sur le sujet).

Reste à voir si votre banque serait d’accord et votre goût pour le risque.

Pour ma part, j’ai un projet similaire mais avec un montant moindre (50 000 à 100 000€) sur 10 ans et ma banque (banque privée du CA) est d’accord pour le principe.

Dernière modification par rocc (17/11/2017 22h24)

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#6 17/11/2017 22h36 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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J’ai fait un premiere tranche de 100k avec 3 scpi
La je suis en train de faire une 2e de 150k avec 5 donc je serai à 8 sur 250k

Pour les revenus SCPI à l’étranger dans le cadre d’une société IS, je vous confirme l’exonération totale de revenus dans la sci. kc44 vous a répondu pour le cas de détention en direct

Pour faire mon choix de SCPI j’ai :

Lu les derniers rapports annuels

Cherché à fond sur le forum les avis sur les scpi diverses, surtout consulté les posts de GBL, kc44, stéphane, et d’autres. Vous trouverez de l’information à droite à gauche.

Croisé tout cela avec les choix de scpi des acteurs les plus avertis ici

Discuté avec quelques CGP avertis pour avoir d’autres avis

Determiné une alloc sectorielle et géographique

éliminé les sociétés de gestion merdiques

Dernière modification par roudoudou (17/11/2017 22h39)

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#7 17/11/2017 23h08 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@kc44 :

oui j’ai voulu synthétisé mes différentes interventions sur différentes files sur celle ci. J’ai été obligé de tout mettre a la suite plutot que séparer les réponses. bref je confirme c’est un vrai bazar illisible hmm.

j’ai trouvé tous les simulateurs cité dans le post epinglé, grâce a un certain pierre sauf pour la sci a l’is.

j’y avais pas pensé, il y a tellement a lire, mais effectivement je vais m’inspirer des PF de scpi des meilleurs forumeurs sur le sujet.

Autant je pense connaitre sur le bout des doigts tous les meilleurs opcvm grâce a quantalys, morningstar, citywire, trackinsight, easy etf, ca m’a pris 4 ans, autant la ça me parait compliqué de tout éplucher en quelques jours, meme si je vais le faire, je vais pas pouvoir m’empêcher mais ça risque de me prendre des semaines mois. Je vais donc commencer par celles que vous recommandez.

@ rocc

Les 70k en AV sont 100% UC actions comme indiqués dans mon PF ce qui me semble donc être de la bourse.

j’ai une courtier en assurance spécialisé dans les prevoyances de medecins libéraux, j’ai pris un truc béton chez aviva pour 115 euros par mois, après plusieurs heures de rendez vous de comparatifs et d’estimation des revenus complémentaires souhaités, exclusions, etc…dans les moindre détails.

Je ne crois pas qu’il soit possible d’obtenir des foncières cotées a credit mais j’investis 500 euros par mois en bourse en DCA constant mix, je vais réfléchir a y incorporer des foncières cotées. bien que l’etf pea reit d’amundi ne fait pas rêver…

Pourquoi choisir le temps si court de 10 ans ?

@ roudoudou

Ca semble être le mieux pour moi. Je n’ai rien de mieux a faire pour le moment que lire votre file, celle de cat, kc44 et GBL et prendre ma décision sauf si stephane me trouve une meilleure solution selon mes profils/objectif.

En tout cas merci a tous pour votre aide, vous me rassurez et me faites gagner un temps fou, ce qui me rapproche chaque jour un peu plus de ce nouveau type d’investissement.

Malo

Dernière modification par Malolechat (18/11/2017 14h35)

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#8 18/11/2017 08h56 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pourquoi un délai de 10 ans aussi court ?

Tout simplement parce que ma banque accepte de prêter jusqu’à 100 k€ à 2.02% pour acheter SCPI et foncières mais pour un délai maximum de 10 ans.

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#9 18/11/2017 10h33 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour rocc,

2% sur 10 ans me parait un peu "cher". A moins que ca soit un souhait vous n’êtes pas obligé de rester dans votre banque et pouvez peut etre esperer de meilleures offres ?

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#10 18/11/2017 13h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

Pour ma part j’ai des revenus plus ou moins similaires et j’ai pensé également aux SCPI pour diversifier un peu (encore que ma RP représente 50% de mon patrimoine). J’ai un TMI identique au votre aussi :

- Je ne souhaite pas obtenir des revenus fonciers (qui seront fortement imposés).

- On m’a donc proposé d’acheter la NP de SCPI : valeur moins importante, disons 66% de la valeur sur 15 ans, mais pas de revenus fonciers. A terme j’obtiens la PP (donc 100% de la valeur). Il faudrait revendre pour éviter à nouveau les revenus fonciers (si dans 15 ans je suis toujours fortement imposé) ou alors profiter de ces revenus si je cherche une rente à ce moment. Cet achat peut se faire à crédit.

- Si l’achat se fait à crédit : pour ne pas "perdre" les intérêts de l’emprunt il faudrait finalement acheter des SCPI en PP pour générer un revenu foncier à peu près identique au cout de l’emprunt.

Ainsi :
- Si vous voulez faire simple achetez des SCPI dans un contrat d’AV (en raison de votre TMI à 30%).
- Sinon il y a le montage précédent. Petit bémol : je pense qu’il faudra passer par un organisme (CGP, assureur, banque, etc) car il me semble que l’achat de la NP ne se fait pas directement avec les particuliers (à confirmer car l’info me vient d’un CGP bien entendu …).

Dernière modification par Piou Piou (18/11/2017 13h13)

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#11 18/11/2017 14h40 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour piou piou,

Je viens de lire les 11 pages de présentation de roudoudou qui a un profil similaire et a éjà réfléchi a la meilleure optimisation fiscale pour acheter des scpi a credit, tout comme cat, gbl, kc44.

Apparemment, la sci a l’is serait encore plus interessante que la NP ou l’AV.

Avez vous evoqué cette solution avec votre cgp et fait des comparatifs de rendement, tri et capital final dans 15, 20, 25 ans ?

Dernière modification par Malolechat (18/11/2017 14h41)

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#12 18/11/2017 17h46 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Piou Piou vous pouvez passer en direct avec une société de gestion pour acheter de la PP.
edit grilled par gbl je voulais dire NP

Dernière modification par roudoudou (18/11/2017 18h59)

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#13 18/11/2017 18h29 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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… et aussi de la NP pour un certain nombre de SCPI où la société de gestion trouve la contre-partie (plus ou moins vite) : voir les sites www des SdG.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#14 18/11/2017 19h15 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

2% sur 10 ans me parait un peu "cher". A moins que ca soit un souhait vous n’êtes pas obligé de rester dans votre banque et pouvez peut etre esperer de meilleures offres ?

Oui c’est cher et c’est bien pour cela que je ne suis pas passé à l’acte. C’est par la banque privé du CA. Il ne propose pas de meilleurs taux pour des parts de SCPI. Par contre, il accepte que j’investisse la somme en bourse.

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#15 18/11/2017 20h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@rocc :

La banque privee de mon CA a brest me propose du 1,5% sur 20 ans pour 200k€ juste sur un coup de fil mais en precisant que ca serait moins apres negociation en passant par la presription regionale.

Info de cette semaine.

Dernière modification par Malolechat (18/11/2017 20h52)

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#16 18/11/2017 21h36 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Elle est sympa votre banque mais c’est une banque privée

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#17 18/11/2017 23h31 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Effectivement, elle est vraiment sympa car avec le CA IDF c’est refus catégorique pour obtenir un crédit pour financer des parts de SCPI. J’ai vu conseiller et directeur d’agence. Refus même pour des SCPI maisons. Incompréhensible.

Via la banque privée du CA je n’ai pas pu obtenir mieux que 2.02% sur 10 ans. Je leur ai dit que dans d’autres régions le CA faisait mieux.  Leur réponse est qu’en IDF ils ne veulent pas. Je précise que j’ai un statut GOLD.

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#18 18/11/2017 23h54 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

Je ne sais pas quel statut j’ai chez eux, je suis supris de voir tant de disparités, peut etre est ce lié a ma ville, l’immo est pas cher 1600€/m2 en moyenne a brest cf meilleursagents, peut etre les taux ne le sont pas non plus ?

N’empeche, je ne crois pas qu’ils m’accorderaient un pret immo pour des foncieres cotees, je posera la question!

J’ai emprunté 400k pour ma RP en aout a 1,19% sur 20 ans avec ma femme avec exo ira, clause transfert, delegation assurance.

Mon pote directeur d’agence a la CE m’a dit qu’il avait tellement vendu de SCPI cette année qu’il ne lui restait plus que du novapierre et seulement sur 10 ans, alors que j’ai lu d’autres forumeurs trouver de meilleures offres…

J’ai rdv le 4/12 avec ma CGP et une conseillère privée pour faire une simulation de SCI a l’IS, bien que proposant 3 scpi maisons pas terrip. Ca me permettra d’avoir une idee entre credit amortissable seul et une sci avec ma femme qui reste a convaincre…

Ca tombe pas top pour elle car on engage des travaux de renovations et on attend un bebe et elle va s’installer en liberal en mai, bref tout pleins de frais plus important a ses yeux que mes scpi hmm.

En attendant, j’attends les reponses du cmb, bnp, lcl, cic, credit maritime et de mon courtier qui m’a dit chercher des financements pour scpi et vais contacter bp et bpe.

Dernière modification par Malolechat (19/11/2017 00h04)

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#19 19/11/2017 09h17 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le statut dépend de plusieurs critères. De mémoire, l’un des critères du statut GOLD est 150 000 euros d’avoirs dans la banque.

Je doute que vous obteniez un crédit immobilier pour l’achat de foncières.

Pour la petite histoire, tout avait bien commencé. Mon projet d’achat de SCPI remonte à l’année dernière à une période ou les taux étaient au plus bas. Au départ, mon conseiller m’avait proposé un taux de 0.7% hors assurance pour l’achat de 2 SCPI du CA. Sauf que le dossier a été bloqué au siège. En effet, dans ma banque impossible d’acheter des parts de SCPI avec un crédit immobilier, mon conseiller ne le savait pas … Par la suite, il m’a proposé un crédit à la consommation à plus de 3%, irréaliste pour moi.

J’ai donc contacté la directrice d’agence pour bénéficier de taux meilleurs dans le cadre d’un crédit par la banque privé. Là encore, je trouve que 2.02% sur 10 ans (et 2.67% in fine) restent élevés mais par contre, de principe, ils peuvent tout financer : SCPI, Actions, vaches, etc.

Edit pour correction de l’orthographe.

Dernière modification par rocc (19/11/2017 09h20)

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#20 19/11/2017 09h33 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Les seuls obstacles d’une banque pour financer un crédit de SCPI (qui est un emprunt immo classique) sont internes ou commerciaux à partir du moment ou il y a un système de garantie identifié (crédit logement, nantissement, autre organisme de cautionnement)

La banque privée du CA c’est plus du retail++ qu’autre chose, donc ne vous attendez pas à des services très évolués hormis des produits chargés en frais.

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#21 19/11/2017 09h41 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

La banque privee de mon CA a brest me propose du 1,5% sur 20 ans pour 200k€ juste sur un coup de fil (…)

rocc a écrit :

Pour la petite histoire, tout avait bien commencé. Mon projet d’achat de SCPI remonte à l’année dernière à une période ou les taux étaient au plus bas. Au départ, mon conseiller m’avait proposé un taux de 0.7% hors assurance pour l’achat de 2 SCPI du CA. Sauf que le dossier a été bloqué au siège.

C’est toujours la même rengaine. Les paroles s’envolent et les écrits restent. Tant que vous n’avez pas une offre éditée à renvoyer au bout de 10 jours, considérez que rien n’est acquis. Les banques en ont déçu plus d’un, il y a toujours une raison pour ne pas honorer les promesses qui sont trop souvent bidon.

Dernière modification par kc44 (19/11/2017 09h41)

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#22 19/11/2017 11h41 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Ca me permettra d’avoir une idee entre credit amortissable seul et une sci avec ma femme qui reste a convaincre…

Malo, cette comparaison (en direct seul ou SCI) vous pouvez la faire largement en amont du rdv.
En outre, vous constaterez, à mon avis, que vous êtes beaucoup plus pointus sur ces sujets que les conseillers de la banque (privée ou pas).

En ce qui concerne le fait de convaincre votre épouse :
1/ si vous êtes mariés et qu’elle attend un enfant, il me semble pertinent de réfléchir l’ensemble dans le cadre d’une stratégie patrimoniale familiale plus "globale" (il n’y a pas forcément que cet aspect SCPI).
2/ je reviens à ce que je disais dans la file de Roudoudou : un tiers (expérimenté) qui vient expliquer les choses, permettra peut-être de la convaincre (et mettra sans doute en évidence des aspects que vous aviez négligés).
3/ si vous ne montez ce projet que dans 6 mois ou 1 an, je ne crois pas que cela soit dramatique. Cela vous permettra de gérer sereinement avant les changements dans vos cadres familiale et professionnelle.

Sur la création de la société civile, j’ai personnellement appris la patience :
1/ il s’est écoulé 18 mois entre le moment où j’ai expliqué pour la première fois les choses à mon épouse et le moment où nous avons créé la société.
2/ le projet a vraiment avancé quand un tiers a expliqué de vive voix à mon épouse qu’effectivement c’était une solution pertinente. Ce tiers n’a pas ajouté d’éléments que je n’avais pas déjà énoncés mais il a apporté un regard extérieur et dépassionné sur le sujet.
Au final, je crois que cela valait le coup d’attendre et de la faire adhérer au projet sans qu’elle y aille à reculons.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (19/11/2017 11h44)

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#23 19/11/2017 16h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@roudoudou : je confirme la banque privée du CA ne m’apporte rien a part vouloir me proposer des services chers sans aucune plus value --’

@kc44 et rocc : oui connaissant ma CGP de ma banque privee du ca, qui ne connait rien sur rien a part vendre ces av, pea et qqes fonds maisons, je pense qu’il est possible qu’elle m’ait donné un taux immo pour RP trouvé sur meilleurstaux.com pour me faire patienter jusqu’au rendez avec une conseillère privée spécialisée…

@cat : oui je suis conscient maintenant d’en connaitre plus qu’eux.
Je vais effectivement pouvoir faire maintenant les simulations tout seul, merci.
Je commence a appeller ma femme, "chère associée", ce qui l’énerve au plus haut point smile.
J’essaye de la rassurer sur le peu d’effort d’épargne a fournir et que dans 20 ans les revenus payeront les études des enfants ^^. Je sens qu’il y a de quoi creuser par la.
Je ne suis pas pressé, je vais preparer le terrain avec les banques, laisser murir madame et une fois qu’on sera pret on ira voir un CGP / notaire / expert comptable pour faire ca de facon sécurisante.

Dernière modification par Malolechat (19/11/2017 16h20)

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#24 19/11/2017 18h20 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

Je squatte un peu votre discussion bien qu’elle vous concerne également puisque votre choix n’est pas encore finalisé. Il faut le voir comme une évaluation de vos choix plutôt qu’une confrontation car je suis un novice dans ce domaine.

Vous vous orientez vers l’achat de SCPI à crédit dans le cadre d’une SCI soumis à l’IS si j’ai bien compris votre réponse. Les intérêts de ce montage - et corrigez moi si je me trompe ou si j’en oublie -  sont :

- Eviter d’avoir des revenus fonciers en raison de votre TMI.
- Bénéficier de l’effet de lever du crédit en ces temps de taux bas.
- Soumettre les revenus fonciers des SCPI à l’IS qui sera de 15% compte tenu des montants évoqués.

En inconvénients je remarque :

- La difficulté à récupérer votre argent à la fin du crédit (dividendes soumis à la flat taxe dans 20 ans? Il restera la récupération du compte courant en revendant la NP avec amortissement de l’UF. Quel sera votre TMI dans 20 ans? S’il reste élevé vous serez tenté de laisser cet argent dans la SCI ou alors faire de nouveaux investissements? Prolonger le crédit jusqu’à l’age de votre retraite pour avoir une rente? Difficile de se projeter je trouve)
- Les frais de gestion de la SCI.

Si l’on compare avec l’achat de SCPI en NP à crédit et revendues à la fin du crédit + achat de SCPI en PP pour amortir le crédit :

- La capacité d’emprunt devrait être la même.
- Il n’y a pas d’imposition pendant la durée du crédit (NP pour une partie des SCPI et les revenus fonciers de la SCPI en PP seront compensés par l’amortissement du crédit). A condition de vendre ensuite à la fin du crédit.
- L’argent est personnel et non plus bloqué dans une SCI.
- Par contre en terme de transmission du patrimoine c’est moins intéressant (mais cela ne semble pas être votre souhait)
- Vous n’avez pas besoin de convaincre votre épouse!

Pourtant si cette option de la SCI est souvent choisie j’imagine que j’ai du louper quelque chose … j’ai lu la présentation de Roudoudou et quelques files de stéphane pour essayer d’y voir clair mais mis à part une certaine anxiété par rapport à la gestion d’une SCI je ne trouve pas d’avantages.

(et toutes mes excuses aux pros qui verront peut être dans mon message une faille énorme qui m’échappe!)

Dernière modification par Piou Piou (19/11/2017 18h21)

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#25 19/11/2017 18h33 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Piou piou à un détail près que peu de banques (peut être encore moins que la PP) financent de la NP à crédit. Sans compter qu’il mobilise plus de cash (moins de levier)

Néanmoins, ce montage est aussi une option, mais c’est pas simple à mettre en oeuvre

La SCI a ses avantages et inconvénients. L’inconvénient c’est qu’en bout de course vous payez l’IS plus des impots en sortant les fonds.

Mais cela dépend de votre situation quand vous sortez les fonds personnelle et de la fiscalité.

Qui peut prédire la fiscalité dans 20/30 ans ?

Dernière modification par roudoudou (19/11/2017 19h10)

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