Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#126 16/12/2017 18h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   41 

Bigre Malolechat …à vous lire on se décourage ..
Je suis impressionné par votre minutie mais je m’inquiète de la possibilité que cela entraîne un certain immobilisme.

D’ailleurs pourquoi un abus de droit ?

Chtirentier

Hors ligne

 

#127 16/12/2017 18h44 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   195 

Bonjour Malo,

Je pense que vous partez dans tous les sens en vous noyant dans un verre d’eau vous voulez passer de la première à la 5e vitesse.

La sortie a de l’importance mais même si vous comprenez ou arrivez à une conclusion il est impossible de prédire quelle seront les conditions de sortie dans 20 ou 25 ans.

D’autre part votre "ami" ex banquier directeur des impôts a t-il étayé ses propos ? Sur quoi porte l’abus de droit ? la création d’une SCI IS avec détention de SCPI ?

Je suis incapable de dire s’il y a une bulle, je sais que j’emprunte à X% en investissant à Y% avec des hypothèses constantes et je calcule une marge de sécurité de Z si cette marge me parait suffisante pour absorber les risques (retournement bulle etc…) j’y vais. Personne ne prédit l’avenir, mais on peut évaluer les risques avec des marges de sécurité.

Si vous leur envoyez cette question les impôts risquent de ne pas vous répondre.

Je pense qu’à vouloir tout avoir, ca sera beau sur le papier mais ca ne verra jamais le jour. Pensez exécution, il y a trop de parties prenantes, vous ne faites pas un deal à 5 millions d’euros…

Commencez à 300/400k ca sera plus simple.

Edit : J’ajouterais que peu de monde connait en réalité les tenants et aboutissants de ce montage (j’ai pu le constater autour de moi), même avec des "experts" banque, souvent au mieux ils en maitrisent certaines parties. Pour ma part je n’ai pas trouvé mieux que la myriades d’informations disséminées sur ce forum.

Bon courage

Dernière modification par roudoudou (16/12/2017 19h20)

Hors ligne

 

#128 16/12/2017 19h15 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   119 

Malolechat a écrit :

Malgré ca, je reste persuadé qu’il y a une belle opération a faire.

Vu votre profil, je vous le confirme.

J’ai l’impression que vous tournez un peu en rond. Pourquoi ne pas rémunérer un vrai spécialiste pour vous conseiller sur ces questions? (j’ai l’impression de me répéter ;-))
Les amis, la famille, le notaire de famille c’est bien mais ils ne maîtrisent pas toujours tous les tenants et aboutissants du problème.

Bon courage en tout cas. Vous allez finir par arriver à vos fins.
cat

En ligne

 

#129 16/12/2017 19h31 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1523 

Malo,

Imaginez si chacun de vos patients voulait autant maitriser tous les détails de la maladie que vous lui diagnostiquez, les mécanismes et potentiels effets secondaires de chacun des traitements possibles, allait consulter autant de confrères que vous consultez de banques et d’autres interlocuteurs, avait aussi peu confiance dans tous ces professionnels que vous semblez en avoir dans vos interlocuteurs, avait aussi peur de se tromper, etc. Vous en avez d’ailleurs sans doute certains qui font ceci (surtout quand la maladie est grave, ce qui peut justifier de s’y investir à fond)…

Se documenter, se former, se renseigner sur le plus possible d’aspects avant de se lancer, c’est bien. Mais il faut aussi sans doute se modérer et ne point trop en faire par rapport aux enjeux, et accepter de ne pas tout faire parfaitement du premier coup.

Je vous suggère de commencer par un projet de taille limitée, histoire d’apprendre sur le réel, de gagner en expériences concrètes, et que vos erreurs (il y en aura !) ne coutent pas trop cher.
Par exemple, si vous visez à terme (disons dans ~30 ans) un portefeuille de 1 M€, commencer par une première marche à 200k€ c’est déjà très bien, avec l’idée de doubler ou tripler le montant investi dans 5 ans si tout se passe comme prévu. Si le produit est vraiment adapté à vos objectifs à très long terme, procéder par étapes ne changera pas drastiquement le résultat. De plus : certaines banques vous verront d’un autre oeil quand votre petite affaire aura déjà bien tourné pendant 5 ans; et vous verrez les propositions de vos interlocuteur d’un tout autre oeil avec quelques années de pratique.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#130 16/12/2017 21h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   14 

Concernant le point de l’abus de droit, créer une sci pour gérer son patrimoine n’est pas constitutif d’un abus de droit en soi.

La première cause d’abus de droit est la fictivité de l’opération. Créer sa sci, avoir une comptabilité, un compte bancaire et réaliser des opérations inclues dans l’objet social sont des préalables importants.

L’autre pb potentiel est que l’unique but de l’opération soit un moyen d’éluder / minorer l’impôt. On détourne l’esprit d’une loi pour se soustraire à une imposition en créant un montage dans ce seul but : vendre un bien immobilier détenu en propre à une sci qui le financera à 100% à crédit, le louera à son enfant à un loyer inférieur au marché dans le seul but de dégager une charge imputable sur l’IR du vendeur, loger un usufruit dans une personne morale pour ne pas payer d’ISF dessus, se réserver l’usage à titre gratuit d’une portion d’un bien logé dans une sci afin d’en déduire les frais …

C’est aussi une simultanéité des opérations qui déclenchent les foudres de l’administration (donation pour une valeur minorée suivie d’une cession par les enfants du bien à un tiers acquéreur qui en plus avait été trouvé avant la donation).

On ne crée pas une sci pour éluder l’impôt. On le fait pour investir à deux ou plusieurs dans un projet commun, pour pouvoir transmettre plus facilement un bien à ses héritiers (éviter l’indivision / gérer une donation partielle de titres), … A partir de là, l’administration aura beaucoup de mal à démontrer l’abus de droit si la création a un motif légitime et une réalité économique. C’est la meilleure garantie !

Alors ayez un projet viable et utiliser le meilleur véhicule patrimonial ensuite.

Hors ligne

 

#131 17/12/2017 19h47 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   33 

Bonsoir,

Tout d’abord merci a tous pour vos encouragements, cf ma réputation, c’est motivant.

Merci aussi pour vos critiques qui me permettent de petit a petit affiner la comprehension du montage et de me forger mes propres convictions.

Je vais commencer par répondre a tout le monde puis je vous ferais part de l’avancement du projet qui est principalement psychologique.

@jef56 : lol effectivement, notre groupe de potes sur messenger "d’investisseurs" brestois est alimenté principalement de BTC, cryptomonnaies, altcoins, etc…en bon pere de famille je n’y comprends rien mais ils ont l’air de se gaver en dizaines de k€ et rendement a 3 chiffres. Apres il faut savoir qu’ils n’en dorment plus et tradent H24, font des siestes et se mettent des reveils, pour un lazy comme moi, ca me fatigue d’avance. J’attends un peu mais je leur demanderai probablement un cours de rattrapage en tant voulu pour essayer de monter dans le train avant la gare d’arrivee.

@chti rentier : vous voyez juste car charles morgan (auteur specialisé dans les immeubles rapport) avec qui je correspondais a l’occasion me caracterisait de paralysis analytis. Mais il s’agissait d’immo direct, projet que j’ai actuellement mis de coté. Par contre le projet scpi a credit au sein de sci is me parait réalisable.

Concernant l’abus de droit carpediem disait ca sur la file du cas nard (ou vous avez echangé) :
"Pour éviter que les services fiscaux ne considèrent votre montage comme un abus de droit, il est fortement conseillé de ne pas être nu-propriétaire à titre personnel et usufruitier via une SCI des mêmes parts de SCPI"
Affirmation que j’ai entendu également de la bouche d’un courtier en scpi de chez primaliance et de mon courtier en prêt.

@roudoudou : vous avez raison, je suis d’accord avec tout ce que vous avez dit, je crois que je flippe tout simplement, c’est pour ca qu’un rescrit fiscal me rassurerait mais heureusement a force de relire toujours les mêmes informations et retour d’expérience je commence a prendre et a faire confiance, enfin.

@GBL : je n’imagine pas, je le vis au quotidien, avec doctissimo, les antivax, le levothyrox, les "mon ostéopathe, (naturopathe,etc…) m’a dit", mais peu importe, de toute facon, comme roudoudou je suis d’accord avec vous. A noter que les patients qui font du nomadisme medical payent le medecin puis sont remboursés.

@ Cat : Quand je fais la tournee des banques avec un dossier tout ficelé, elle a juste a accepter ou refuser mon dossier, les intervenants sont salariés et payés pour ça, ca ne me derange donc pas. Par contre je ne me vois pas déranger un CGPI, et risquer de le faire travailler pour rien sans rémunération.

Concernant le montage j’ai relu le cas nard de stephane :

Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Les différences avec mon projet sont :

- l’âge, ils ont 40 ans nous en avons 31 et 34.

- les revenus, ils gagnent 200k€/an, nous en gagnons 150k€ mais devrions gagner >200k€ en 2018.

- l’epargne, ils ont 400k€, nous en avons 300.

- l’effort d’épargne mensuelle, 1200€ pour eux contre 400 actuellement pour nous mais qui augmentera des 2018.

- le DVM de leur projet est de 5,2%, il semble raisonnable de tabler sur un plus faible pour nous même si le PF de SCPI que je convoite actuellement a rapporté 5,2% en 2016.

- le taux nominal hors assurance sur 20 ans est de 2,7% en 2015, nous avons bon espoir de trouver mieux en 2018. Le cmb proposait 1,85 sur 25 ans et disait pouvoir descendre a 1,65…

- la durée, eux 20 ans, nous 25. Augmenter la durée permet de soit augmenter le montant soit diminuer l’effort d’épargne et donc améliorer le rendement notamment en diminuant proportionnellement le cout des frais liés a la SCI.

Autant il n’y a pas de doute sur l’intérêt de choisir l’IS pour notre SCI lors de la phase de capitalisation autant la phase de consommation nécessite une réflexion plus fine.

1/ la liquidation de la sci serait imposable au PFU de 30% ?

2/ la vente des parts de scpi par la sci serait imposable de 15% jusqu’a 38k puis de 25% (anciennement 33%) ?

3/ le versement de dividende est imposé au PFU de 30%

4/ le  remboursement du compte courant des associés (CCA) avec les revenus de la scpi pour avoir des revenus complementaires non imposés et financer les études des enfants.

5/ le remboursement du CCA en revendant des parts de scpi de la sci pour disposer de liquidités.

6/ vendre la nue proprieté des parts de scpi aux associés grevé d’un usufruit temporaire au profit de la sci pour sortir les scpi de la sci et transmettre la nue propriété aux enfants et jouir d’un usufruit viager. Option qui semble etre la plus interessante car il me semble que ca annule la plus value.

Bref les modalités de sortie sont encore floue pour moi mais suffisamment cohérente avec mon objectif et suffisamment flexible.

Carpediem disait aussi :
"- N’oubliez pas que l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF."

Enfin je commence a me résoudre a l’idée de faire appel a un CGPI pour m’aider dans ce projet MAIS il reste un énorme point noir, ca me rend malade de savoir qu’il va toucher 30k, alors que j’ai quasi tout fait, je préfère presque encore finir le travail tout seul et laisser l’argent a la société de gestion voir gratifier ma banque de la retrocomission en échange du prêt accordé, mais tout donner a un CGPI, non…a la limite faire 50/50.

Il y a une file dédiée a ce débat, je l’ai lue et je ne souhaite pas que le débat s’installe ici, mais pour info je ne me suis pas remis de l’achat de ma RP ou l’AI qui a été grassement rémunéré n’a rien fait d’autres que de m’escroquer et abuser du manque d’expérience d’un jeune couple de primo accedant…je garde espoir qu’il existe quand même des AI, CGPI, banquiers honnetes et compétents.

J’ai rdv avec le cmb, la sg et la bpe cette semaine j’espère que la bpe va pouvoir concurrencer le cmb et faire avancer le projet smile.

Dernière modification par Malolechat (17/12/2017 23h23)

Hors ligne

 

#132 17/12/2017 19h53 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   195 

Bonsoir,

Pour carpediem, je ne suis pas d’accord avec son propos, pour moi c’est l’actif net de votre SCI qui doit être comptabilisé dans l’ISF, maintenant l’IFI. Il n’est même pas certain qu’il rentre aujourd’hui dans le calcul.

Cet actif peut être diminué de 10 ou 20% pour tenir compte de la non liquidité.

Hors ligne

 

#133 17/12/2017 20h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   41 

Parfait ! On retient la réponse 6 pour la phase de consommation ! Mais il vous reste à faire les enfants …smile)

Vous allez finir par être plus caler que n’importe quel CGPI mais vous serez transformé en statue si vous continuez .

Chtirentier

Hors ligne

 

#134 17/12/2017 20h14 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   119 

Malolechat a écrit :

Concernant l’abus de droit carpediem disait ca sur la file du cas nard (ou vous avez echangé) :
"Pour éviter que les services fiscaux ne considèrent votre montage comme un abus de droit, il est fortement conseillé de ne pas être nu-propriétaire à titre personnel et usufruitier via une SCI des mêmes parts de SCPI"
Affirmation que j’ai entendu également de la bouche d’un courtier en scpi de chez primaliance et de mon courtier en prêt.

Malo, je crois que Carpediem a écrit cela pour une situation très différente : le démembrement était fait à la création et la société civile ne possédait jamais la pleine propriété des parts mais juste l’usufruit, la nue-propriété étant conservée par les associés.

Ici, c’est très différent : la société civile doit rembourser les associés et je ne vois pas vraiment ce qui constitue un abus de droit si la société décide de faire ce remboursement en titres, que ce soit en nue ou en pleine propriété.

Pour votre point :
2/ l’imposition ne porte bien entendu que sur la plus-value éventuelle.

Dernière modification par cat (18/12/2017 09h42)

En ligne

 

#135 18/12/2017 13h28 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   14 

+1 Cat

A la condition que la vente de la NP aux associés ne soient pas juste après l’achat des SCPI en PP par la société IS car on rejoindrait le cas cité par Carpediem.

De plus, conserver l’usufruit temporaire de parts de SCPI dans une sci is est un moyen rentable de placer la trésorerie de cette dernière sans risque en capital (opération causée économiquement qui rend difficile l’utilisation de l’abus de droit par l’administration fiscale).

Hors ligne

 

#136 18/12/2017 14h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   119 

Vous avez raison de le préciser même si je ne sais pas si la vente de la nue-propriété aux associés "juste" après l’achat par la SCI à l’IS soit le plus simple et le plus pertinent (cela génère des frais et si achat à crédit, il faudra probablement en toucher un mot de cette vente à la banque).

Malo, vous pouvez également noter que vous pourriez faire quelque chose de similaire si la société détenait un portefeuille de titres :
1/ vous apportez des liquidités à la société par l’intermédiaire du CCA.
2/ avec ces liquidités, la société se crée un portefeuille de titres et le valorise pendant quelques années (décennies?).
3/ la société décide de rembourser les associées par démembrement du portefeuille :
* elle conserve l’usufruit temporaire qu’elle peut amortir au niveau comptable.
* la nue-propriété est donnée aux associés comme remboursement de tout ou partie du CCA.

Dernière modification par cat (18/12/2017 15h04)

En ligne

 

#137 18/12/2017 15h56 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   187 

Bonjour Malolechat, et félicitation pour votre investissement intellectuel dans votre processus d’investissement financier. Quand un breton à quelque chose dans la tête, il ne l’a pas ailleurs… comme on dit.

Je ne suis plus très sûr de suivre les différentes directions que vous prenez, mais juste quelques remarques sur l’abus de droit.

Je suis d’un naturel prudent et respectueux de la loi, mais il ne faut pas non plus exagérer les craintes, si on a une démarche "saine". Détourner l’esprit de la loi est une chose, ce n’est pas pour autant que l’on pas le droit de choisir les solutions où sa fiscalité est moindre.

Beaucoup d’approches peuvent s’envisager mais il faut garder un sens à ce que l’on met en place et à ce que l’on fait.

L’abus de droit généralement est mis en évidence, suite à un faisceau d’indices.

Quand vous êtes dans un montage sociétaire avec des démembrements, il y a vous personne physique, et la/les sociétés, qui même si elles sont détenues par vous à 100%, sont des entités qui ont leur vie propre.
Vous personne physique, vous faites les choses dans votre intérêt. Il faut se dire que les sociétés doivent faire la même chose : travailler dans leur intérêt.

Il faut donc que vous réfléchissiez systématiquement de manière un peu "schizophrenique", à la fois en tant que particulier et en tant que dirigeant d’une société.

Pour le fisc il est clair que quand quelqu’un détient 100% d’un bien, avec par exemple la NP en tant qu’individu, et l’usufruit en tant que dirigeant de la société => cela déclenche un signal d’alerte légitime.

Aussi la principale question à mon sens, à se poser dans le "cas nard", est "quel est l’intérêt économique de la SCI une fois le prêt remboursé, de céder la nue-propriété grévé d’un usufruit temporaire" ?
Posez vous la question, est ce que moi "dirigeant de la SCI" qui détient plusieurs K€ de SCPI en PP, ai- je intérêt à faire cette opération…. si ce n’était pas à moi-même que je cédais la nue-propriété, sachant que la société à une dette envers vous  ? La seule vraie question est là….

Et la réponse dépendra bien évidemment de la durée du démembrement mis en place, de la clef de répartition, du fait que la société peut amortir l’usufruit, qu’elle pourrait aussi probablement faire un autre emprunt pour vous rembourser, vous en tant que personne physique, etc…donc pas évident d’avoir la réponse dès à présent à une question qui se posera véritablement que dans 20 ans

Gardez bien sûr aussi en tête que la fiscalité change régulièrement et qu’il faut l’accepter.

Cela ne doit pas êmpècher d’avancer.

Bonne continuation à vous.

Crown

Dernière modification par Crown (18/12/2017 16h25)

Hors ligne

 

#138 18/12/2017 16h48 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   119 

Crown, est-ce que :
1/ maximiser le bénéfice net annuel pendant la durée du démembrement;
2/ minimiser le coût de la dissolution au terme du démembrement;
vous semble être dans l’intérêt économique de la société?
J’ai un peu de mal à donner une définition à  l’intérêt économique de la société (et à pouvoir le distinguer totalement de celui des associés).

Par ailleurs, j’ai l’impression que céder la nue-propriété à un tiers ou aux associés ne change pas grand chose dans le "cas nard".

Dernière modification par cat (18/12/2017 17h03)

En ligne

 

#139 18/12/2017 18h22 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   187 

Bonsoir Cat,

cat a écrit :

J’ai un peu de mal à donner une définition à  l’intérêt économique de la société (et à pouvoir le distinguer totalement de celui des associés).

La question n’est pas société versus associés, car l’intérêt économique de la société et de ses associés est normalement le même (ce sont eux qui votent les décisions), mais plutôt est ce que, moi associé, je prends des décisions qui "lèse" la société, personne morale, par ce que j’ai d’autres intérêts ailleurs.

La question est donc plutôt "est ce que Mr A, associé de la société X, prend la décision de céder la nue propriété par ce que l’acheteur est Mr ……A ? ou le ferait il même si c’était monsieur B".

cat a écrit :

Par ailleurs, j’ai l’impression que céder la nue-propriété à un tiers ou aux associés ne change pas grand chose dans le "cas nard".

Je partage votre avis, mais 1) la société le ferait elle, 2) dans les mêmes conditions ?

Si la société a un intérêt, notamment économique, à le faire, et dans les mêmes conditions (notamment le prix) peu importe l’acheteur, aucun dilemme.
Si tout laisse à penser, et notamment à l’administration fiscale, que Mr A actionnaire, ne ferait pas l’opération de la même manière s’il s’agissait d’un tiers, il est légitime de penser que la décision prise ne l’a pas été en faveur de la société.. l’abus se rapproche…

En terme d’abus de droit, tout élément qui peut tendre à montrer que la société et ses actionnaires, avaient intérêt à prendre une décision va clairement dans le sens de légitimer son action.

Dans le cas-nard, clairement c’est l’aspect économique qui prévaut (aussi indéniablement la possibilité d’amortir et de réduire le bénéfice imposable, que vous citez fait partie des arguments importants) mais, dans les faits il n’y a usuellement pas que l’économique.

Si on reprend, l’exemple bien connu des dirigeants d’entreprise qui le lundi achetait 100 un bien immobilier en pleine propriété et le mardi vendait l’usufruit temporaire à leur société, avec 0 de fiscalité, l’usufruit n’ayant pas pris de valeur dans la nuit (indéniablement plus économique que "se" verser un loyer fiscalisé). Parmi les éléments importants pour légitimer l’opération il n’y avait pas que des arguments économiques, il y avait par exemple le fait que la société usufruitière avait plus de droits (usufruit = droit réel) sur le bien qu’en tant que simple locataire => au delà de l’aspect économique, l’abus de droit était très dur à démontrer pour l’administration. Tellement du reste que la loi fiscale à changer par la suite en 2012.

Pour revenir, au Cas-nard je pense que le schéma est long ne serait ce qu’en raison de l’emprunt et que par définition, dans bien des cas de figure le schéma sera amendé dans le temps.(malheureusement décès d’un des associés, divorce, envie de garder l’enveloppe sociétaire pour transmettre car les enfants auront grandi, etc …). Intellectuellement il est intéressant et séduisant.

Après dans la vraie vie …. tellement de choses peuvent se passer pendant la durée de l’emprunt que je pense que les décisions au bout des 20 ans, ne seront de toute façon probablement pas que fiscales, en tout cas pas obligatoirement dans la configuration que l’on pense aujourd’hui.

Crown

Dernière modification par Crown (18/12/2017 18h29)

Hors ligne

 

#140 18/12/2017 18h47 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   33 

Bonsoir,

Merci pour vos reflexions, effectivement je crois que je verrais ca dans 25 ans.

Passons aux aspects pratiques :

1/ comment créer soit même sa SCI IS pour diminuer les couts du projet (notaire 1500€) et comment remplir la paperasse : objet social, etc…pour être parfaitement dans les règles ? Un CGPI spécialisé peut il s’occuper de tout ca a moindre cout ?

2/ une fois créée, il faut un compte courant bancaire, entraine t’il des frais de gestions mensuels ?

3/ doit on loger ses scpi dans un cto de la banque ? Ou dans la societe de gestion ?

4/ dans le cto bancaire, existe t’il des frais de droit de garde ?

5/ combien coute un expert comptable annuel ? Comment en trouver un pas cher ? Faut il en privilégier un en ligne ? Fiducial me propose 900€ annuel, mon courtier et la CGP du CMB m’ont dit que c’etait cher…sans pour autant me donner de contacts.

6/ un CGPI peut il s’occuper de l’achat des SCPI notamment a capital fixe et est il possible de bénéficier d’une retrocomission? De combien ? Est ce garanti/légal ?

En résumé j’aimerais les meilleures conditions pour détenir librement mes SCPI, créer ma sci a moindre frais, déléguer la comptabilité a un expert le moins cher et deleguer l’achat des scpi notamment a capital fixe a un CGPI et avoir une retrocomission.

Bref le beurre et l’argent du beurre comme certains vont penser…mais si on ne demande pas, on n’a pas et franchement pour 15k (600k*2,5%) ca ne me derange pas de demander ET pour 15k qui ayant les compétences ne le feraient pas ?

D’ailleurs y a t’il des points que j’aurais oublié ?

Dernière modification par Malolechat (18/12/2017 18h58)

Hors ligne

 

#141 18/12/2017 19h32 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1523 

1/ Soit vous êtes compétent, soit vous payer quelqu’un qui l’est (éviter d’être radin au point de tomber sur un incompétent) ou qui fait ça "à minima", soit vous ferez des bêtises couteuses.
Si pour vous ça se résume à "remplir de la paperasse" et "être dans les règles", alors vous n’êtes pas du tout compétent.
Sachant que :
  - le principal c’est d’inclure dans les statuts ce qui correspond à votre contexte et besoin particulier (sinon autant recopier des statuts type sur www ou dans un livre), ce qui nécessite que les associés arrivent à l’expliquer à l’homme du Droit qui rédige les statuts.
  - les formalités une fois les statuts écrits, c’est facile à faire (quand on sait, sinon on galère un peu à chercher sur www, et on y passe un peu de temps, éventuellement on se fait rejeter la première fois par les Greffes), et peu couteux (annonce légale + frais d’immatriculation aux greffes, c’est moins de 200€ + 100€)

2/ oui en général, mais peut-être pas chez toutes les banques.

3/ non, l’inscription sur le registre d’associés de la SCPI est suffisante. La société de gestion vous transmettra un "certificat nominatif de parts sociales" (qui attestera de la propriété des parts n°XX à YY, souscrite à une date jj/mm/aaaa, et mentionnera votre n° d’associé et la date de jouissance).

4/ non applicable. Si jamais ça l’étais : oui (= il y a des frais de garde), parfois négociable à 0€.

5/ lire site:www.devenir-rentier.fr cout expert comptable - Google zoeken

6/ Il me semble qu’il n’y a que pour les SCPI à capital variable (et peut-être celles à capital fixe quand elles émettent de nouvelles parts à l’occasion d’une augmentation de capital) que le distributeur (le CGP) perçoit une commission de la société de gestion.
Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, vous n’avez qu’à imprimer le bulletin d’achat disponible sur le site www de la SCPI ou de la société de gestion, et le retourner à la société de gestion avec le chèque associé. Si quelqu’un paie une commission à un CGPI pour faire ceci à votre place (sachant que ce sera de toute manière à VOUS de signer le bulletin comme le chèque), ça devra être … VOUS.

Je me répète à nouveau : commencer petit, apprenez en pratiquant (vous-même, pas en demandant à d’autres de vous tenir le stylo), et dans quelques mois quand vous relirez les questions que vous avez pu poser, ça vous fera sourire. Dans quelques mois vous aurez aussi découvert plein de petits détails que vous avez pour le moment "oublié", et en faire une liste ici ne vous aiderait pas vraiment : certaine choses doivent s’apprendre par la pratique.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#142 19/12/2017 09h40 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   119 

@ Crown

Crown a écrit :

Après dans la vraie vie …. tellement de choses peuvent se passer pendant la durée de l’emprunt que je pense que les décisions au bout des 20 ans, ne seront de toute façon probablement pas que fiscales, en tout cas pas obligatoirement dans la configuration que l’on pense aujourd’hui.

Nous sommes totalement d’accord.

@ Malo

1/ vous connaissez mon avis sur la question. Je juge qu’être entouré de quelqu’un de compétent pour 1500 euros, cela vaut le coup.

2/ cela ne doit pas dépasser quelques euros par mois. Actuellement pour notre société civile, c’est 0 sauf si je demande à pouvoir consulter le compte sur internet et là c’est de l’ordre de 3 euros pour le mois où a lieu l’utilisation (jamais testé néanmoins).

3/ certaines banques le demandent comme une garantie, c’est mon cas. Chtirentier disait aussi que c’était son cas à la Caisse d’Epargne sur une autre file.

4/ oui mais dans le cas présent ce sera à mon avis zéro dans n’importe quelle banque.

5/ je pense qu’il y a une grande diversité de tarif. Si vous avez quelqu’un de confiance pour 900 euros pas an, personnellement je n’irai pas chercher plus loin.

6/ rien à ajouter à la réponse de GBL.

Bien à vous,
cat

edit : j’avais besoin de l’accès internet au compte de la société. Je viens donc de tester et le coût est actuellement de 4.02 euros par mois d’utilisation.

Dernière modification par cat (21/12/2017 18h57)

En ligne

 

#143 19/12/2017 21h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   33 

Nouvelles du jour bonjour,

J’ai été recu par la SG et j’ai été tres bien accueilli, ca change de ma banque, le CA.
La CGP trouvait le projet cohérent et semblait intéressée.
Faut dire que je commence a le connaitre sur le bout des doigts ce projet et suis plus a l’aise/convaincant dans la présentation.
Malheureusement la duree du credit au sein d’une SCI est limité a 15 ans…mais la CGP lache pas et va essayer de vendre le projet a la banque privée.

J’ai eu un entretien téléphonique avec le CGP de la BPE. Ok pour financer le projet avec des scpi externes. N’a pas dit que c’etait impossible sur 25 ans. Et a dit par contre que parfois certains dossiers pouvait passer pour ces montants avec credit logement…MAIS la politique de pret pour les SCPI se durcit et change avant la fin de l’annee du fait de l’importante collecte 2017, mert’.

Je rencontre le CMB avec un juriste arkea jeudi.

Enfin j’ai eu mon comptable (apres 3 devis d’EC) qui accepte de baisser le prix de la création de la sci avec un avocat fiscaliste de 1600 a 1360€ et le cout annuel de la compta de 900 a 720€ TTC.

Un compromis entre faire tout soit même, l’EC online de 500€ et des prix supérieurs.

Ca me rassure d’être d’entouré d’experts et d’avoir le sentiment de payer le juste prix, je pense donc en rester la.

Reste plus qu’a boucler le financement smile

Hors ligne

 

#144 23/12/2017 14h17 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   33 

Bonjour,

le CMB semble me dérouler le tapis rouge.

Apres une invitation a l’une des meilleures tables de Brest et avoir recu une boite de chocolat en cadeau de noel, j’ai été reçu par la CGP de l’agence près de chez moi dans les locaux de suravenir avec un juriste d’arkea immobilier conseil, animateur de reseau, spécialisé dans les montages fiscaux et les scpi.

Présentation du marché des scpi et proposition argumentée d’un PF.

Réflexion autour de la meilleure optimisation fiscale. Proposition d’acheter en nom propre la NP et faire de la SCI IS l’usufruitière temporairement. Qu’en pensez vous ?

Le problème de l’emprunt sur 25 ans par la SCI est que le CCA récupérable sans impot est proportionnellement faible : 120k (/600k) et la plus value par contre extrêmement forte le capital social étant proche de zéro.

Une autre option serait de donner la NP aux enfants et d’être usufruitier viager le plus tot possible tant que peu de capital est remboursé ?

Enfin la méthode retenue par Stéphane de vendre la NP aux associés semble peu optimale car le CCA est faible sur 25 ans et le démembrement temporaire pour amortir l’US serait très long et donc les associés n’en profiteraient jamais. Par contre c’est intéressant pour les héritiers.

Bref a calculer avec l’EC, maintenant que j’en ai trouvé un.

A l’issu de cet entretien, j’ai bien la confirmation que le CMB est motivé pour financer ce projet de 600k sur 25 ans. Ils confirment que le credit logement peut etre accepté, mais un nantissement des parts est également possible.

Ils me laissent libre du choix du montage fiscal et de leur soumettre le PF de SCPI de mon choix. Tout en sachant qu’ils souhaiteraient que je choisisse leurs SCPI partenaires dans un CTO maison qui serait gratuit. Ils ne m’ont pas imposé de % minimum de SCPI partenaires.

En dehors de cette liste, les parts seraient difficiles a nantir, je pourrais alors négocier un nantissement de 1 part sur 4 pour contourner ce problème, le quart serait des scpi partenaires.

Les SCPI non partenaires auraient des frais dans le CTO mais pas en cas d’achat direct au sein des SDG ce qui semble être possible car j’ai la liberté d’acheter moi même des scpi a capital fixe sur le marché secondaire comme actipierre, cifocoma, etc…sous reserve d’acceptation.

L’idéal serait donc :
1/ liberté totale des scpi avec credit log logées dans les sdg.
2/ 25% scpi partenaires logées dans cto maison nanties, 75% scpi au choix logées dans sdg non nanties.

A noter que le nantissement entraine un surcout du taux nominal de +0,2 a 0,3%, je ne sais plus pourquoi, d’ailleurs.

Voila j’attends de recevoir 2 offres sur 20 et 25 ans.

Concernant la BPE, le CGP souhaite voir ca apres les fêtes a cause du changement de politique de financement de scpi a credit.

Enfin, je viens de faire un prêt non affecté de 30k a 0,95% chez boursorama, pour 600€ d’intérêt et de mensualités sur 4 ans.

Joyeux noel a tous smile

Dernière modification par Malolechat (23/12/2017 14h22)

Hors ligne

 

#145 23/12/2017 14h24 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   73 

Bonjour Malolechat,

Vous avez une idée de votre effort d’épargne (approximative dans la mesure où vous n’avez pas les offres de prêt) ?


Parrainage Binck (100€)

Hors ligne

 

#146 23/12/2017 14h43 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   482 

Pour rappel:

Malolechat a écrit :

Liste du CMB :
- primovie, primopierre, patrimo commerce
- cristal rente
- novapierre allemagne
- efimmo1, immorente
- interpierre
- lf opportunite immo / epargne fonciere / europimmo

Ca va, ce n’est pas trop contraignant d’avoir 25% à choisir là-dedans.

Hors ligne

 

#147 23/12/2017 14h44 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   33 

Bonjour,

Voici une estimation :
- montant 600k€
- duree 25 ans
- taux 1,75%
- assurance 0,15%
- frais de dossier 300€
- credit logement final 2200€
- création SCI 1360€
- frais annuel CA 30€
- frais annuel EC 720€

www.noelshack.com/2017-51-6-1514036368- … 3-2017.jpg

Ce qui nous fait des mensualités d’environ 400€ !!!

Hors ligne

 

#148 23/12/2017 14h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   482 

Je pense sincèrement que vous serez au dessous de 5% de DVM moyen en achetant vos SCPI en ce moment, vous devriez être plus proche de 4,5%. Il ne faut pas se baser sur le DVM de l’an passé mais refaire le calcul avec le dividende actualisé et surtout le prix de part à jour et non pas moyen.

Hors ligne

 

#149 23/12/2017 15h01 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   195 

Rien que de lire la complexité de tout ce que vous avez écrit j’ai mal à la tête..!

Essayez de faire quelque chose de réalisable. Quand à ce qui est proposé par le CMB de partir à T0 en démembrement, cela me semble compliqué, mais pourquoi pas s’ils disent que c’est possible.

L’interêt du montage à 25 ans est de capitaliser sans frais, la sortie n’est pas obligatoirement un démembrement et on ne connait pas les niveaux dans 25 ans de l’IS, de l’imposition perso et surtout votre situation (serez vous parti à l’étranger, aurez vous un tmi plus faible ou plus élevé etc…)

Je ne partage pas également leur analyse avec CreLoG, sans marge hypothècaire c’est mort. Vous allez terminer en bout de course avec un nantissement et un taux d’emprunt probablement dans la zone des 2.2%

Les simu de CCA à 25 ans aussi, à priori ce sera "faible" mais si les dvm baissent ce sera plus élevé…

Bref suivez le conseil que prône également GBL commencez avec 250k et quelque chose de simple puis si ca se passe comme vous voulez completez dans 6 mois ou 1 an.

ps = par contre je sais pas si c’est local mais c’est sympa l’invitation…! Parceque en IDF avec vos niveaux de revenus nous n’avons pas le droit à un tel niveau de considération

Dernière modification par roudoudou (23/12/2017 15h12)

Hors ligne

 

#150 23/12/2017 15h24 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1523 

Malolechat a écrit :

Proposition d’acheter en nom propre la NP et faire de la SCI IS l’usufruitière temporairement. Qu’en pensez vous ?

Le problème de l’emprunt sur 25 ans par la SCI est que le CCA récupérable sans impot est proportionnellement faible : 120k (/600k) et la plus value par contre extrêmement forte le capital social étant proche de zéro.

Ceci signifie-t-il que le CMB est disposé à vous prêter 600k en tout, à 25ans, à 1.75%+ass, une partie étant prêtée à la SCI IS pour acquérir de l’usufruit, ele reste étant prêté à vous en nom propre pour acquérir de la nu-propriété (tout ceci en apportant en garanti le nantissement de parts de SCPI "partenaire" valant au moins 150k€) ?

Si oui, c’est un très bon deal, et il faut foncer. Et si le CMB cherche d’autres clients pour monter un deal similaire (sachant que j’ai déjà une SCI IS, qui possède de l’usufruit de SCPI, etc.), je suis intéressé wink (et même disposé à me déplacer à Brest, où j’ai étudié il y a pas mal d’années).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech