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#76 19/11/2019 18h53

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Bonsoir Yvan,

dans votre tableau récapitulatif, je vois que vous ne tenez pas compte de la part de revenus étrangers perçus par les SCPI que vous avez choisi.

- Immorente : 20%
- Interpierre : x
- Efimmo1 : 11%
- Epargne Pierre : x

- Corum XL : 100%
- Pierval Santé : 40% 60% (inversion, merci Surin !)
- Corum Origin : 89%

J’ai récupéré une feuille Excel sur le forum pour simuler un investissement identique au votre. Je l’ai modifié pour intégrer la prise en compte des loyers étrangers.
Avec la prise en compte des revenus étrangers, qui ne doivent pas être imposés en France, la base fiscale diffère, ce qui minimise l’imposition.

Avec vos données, je calcule une imposition de 339 € la première année, 854 € la cinquième, 1096 € la dixième, 1352 € la quinzième.

Sinon, je ne parviens pas à voir l’utilité de l’anticipation de 24 mois.
Pourriez-vous m’expliquer ? Merci.

Maxicool

PS : "super belle offre" pour votre montage, c’est maxi cool ;-)

Dernière modification par maxicool (19/11/2019 19h50)


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[+1]    #77 19/11/2019 19h02

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Pour Pierval Santé, c’est 60% à l’étranger, 40% est la partie en France.

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#78 19/11/2019 20h20

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maxicool a écrit :

Sinon, je ne parviens pas à voir l’utilité de l’anticipation de 24 mois.
Pourriez-vous m’expliquer ? Merci.

Avec les premiers flux réinvestis rapidement en US avec un TRI >> au taux d’intérêt, vous optimisez le rendement de l’investissement.

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#79 19/11/2019 20h37

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En US ou en PP même !

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#80 19/11/2019 21h05

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L’anticipation de 24 mois signifie que les échéances de prêt ne sont pas prélevées pendant cette durée ? Ce qui explique le cash-flow de 32114 € (dans le tableau d’Yvan) dès l’année 2 ?
Un différé de remboursement, c’est la même chose, non ?
Merci.


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[+1]    #81 19/11/2019 21h26

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Smad a écrit :

En US ou en PP même !

N’importe quel investissement dont le TRI est >> au taux d’intérêt devrait convenir. C’est a priori plus favorable avec l’US mais la PP pourrait aller.

Entre le différé et l’anticipation, il me semble que que c’est la durée globale du prêt qui change : dans le différé, vous enlevez les premières échéances mais vous remboursez sur un temps plus court et la durée globale du prêt reste à 20 ans; dans le cas de l’anticipation, vous remboursez toujours sur 20 ans après avoir évité les premières échéances.

Bien à vous,
cat

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#82 20/11/2019 00h27

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Bonsoir à tous,

@Maxicool
Normalement dans mon tableau je prends en compte les loyers étrangers…. je suis en déplacement toute la semaine en Belgique,  je regarde celà ce week-end à mon retour.

@Cat et Maxicool
Sur un prêt,
Si anticipation de 24 mois, on ne paie que l’assurance et les intérêts pendant cette période. Ce n’est qu’à compter du 25 ème mois que l’on commence à rembourser du capital.
Si Différé de 24 mois, on ne paie que les assurances. Les intérêts s’accumulent au montant emprunté pendant 24 mois. Au 25ème mois on commence à rembourser le capital et les intérêts qui se sont ajoutés.

Dans mon cas, pour simplifier j’ai :
- considéré 0 revenu en année une (en réalité j’aurai un peu de revenu compte tenu des delais de jouissance (nouvelle sécurité dans le montage financier 😉).
- considéré en année 2 une année complète de revenus.

Ces montants seront effectivement réinvestis (effet boule de neige) soit en pp ou us. Certainement us dans mon cas pour bénéficier d’amortissement supplémentaire pour faire tendre l’IS vers 0.

Tout celà permettra d’augmenter le Cashflow du montage qui est déjà positif (nouvelle sécurité 👌)

Tout cela est donc Maxicool 😁

A bientôt
Yvan

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#83 20/11/2019 18h43

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M.erci de votre réponse.
En fait, une anticipation n’ajoute pas d’intérêts supplémentaires pendant cette période de 24 mois, alors qu’un différé en ajouterait.


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[+1]    #84 23/11/2019 15h52

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Bonjour à tous,

Je suis de retour de mon déplacement et prends le temps de regarder vos différentes interventions :

Franck059 a écrit :

Pourriez vous rebaptiser ce FIL "Portefeuille de SCPI de Yvan"

Pourquoi pas effectivement, mais je n’arrive pas à trouver comment faire cela. Quelqu’un le sait-il ?

Maxicool a écrit :

dans votre tableau récapitulatif, je vois que vous ne tenez pas compte de la part de revenus étrangers perçus par les SCPI que vous avez choisi

Dans le message #63, je détaille d’ailleurs les % de loyers étrangers que j’ai pris en compte dans le calcul : il s’agit des pourcentages de loyers publiés dans les derniers rapports trimestriels publiés.

Par contre, il est vraie que la "colonne 8" du tableau n’est pas assez précise. Dans cette colonne, je fais la somme des loyers étrangers uniquement, auxquels je retranche les charges financières et les charges d’exploitation.

Maxicool a écrit :

En fait, une anticipation n’ajoute pas d’intérêts supplémentaires pendant cette période de 24 mois, alors qu’un différé en ajouterait.

C’est cela, mais l’objet de l’anticipation et du différé est surtout de permettre de n’apporter que très peu de fond via le CCA au lancement de la société. En effet :
- Il peut se dérouler 9 mois entre l’achat des parts de SCPI et les premiers versements de loyers (en prenant en compte un délai de jouissance de 6 mois et un versement trimestriel des loyers),
- Alors que le remboursement des prêts commencent immédiatement.
=> Il faut donc avoir du cash de disponible si l’on arrive pas à avoir de différé/anticipation.

Par ailleurs, petit retour de la banque :
- Les offres vont m’être adressées la semaine prochaine.
- Pour le prêt PP, la banque ne m’a pas permis de passer par une assurance externe :-( (je le ferais d’ici quelques petits mois); taux moyen de 0,26% pour 2 personnes à 50% DC PTIA.
Cela représente donc une mensualité d’assurances de 78,48 €par mois; 941,76 € par an; et sur 20 ans, un montant total de 18 835 €!

- Pour le prêt US, nous sommes partis avec Naoassur, ce qui nous revient à 2046 € sur 15 ans pour 2 personnes à 50% DC PTIA pour un montant emprunté de 180 300 € (taux moyen d’assurance de 0,075%); Il n’y a donc pas grand chose à gratter de ce côté là.

Bon weekend à tous,
Yvan

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2019 16h48) :
- modification du titre

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#85 23/11/2019 16h03

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Je suis interpellé par le changement d’assurance pour la partie PP.
Avez-vous une clause de rendez- vous dans votre contrat ?

J’avais compris de les discussions avec un CGP que la clause anniversaire comme pour les crédits aux particuliers n’était pas valide car c’est un emprunt pour une personne morale / SCI.

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[+1]    #86 23/11/2019 16h21

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Bonjour,

Il me semble que c’est possible, puisque j’ai fait la démarche pour mes précédents prêts de SCPI en direct pour des parts de SCPI également.

A moins qu’il n’y ait des clauses spécifiques dans le cadre des SCI ?

Il y a une discussion qui porte d’ailleurs sur ce sujet, et il semble que cela est possible : Assurances prêts SCPI direct ou en SCI

Dernière modification par Yvan (23/11/2019 16h30)

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[+10]    #87 14/12/2019 17h02

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Bonjour,

Petit à petit, l’oiseau fait son nid ….. les offres de prêts sont OFFICIELLEMENT signées depuis ce jour ! Une bonne chose de faite 😊.

Les conditions sont identiques à celles indiquées précédemment :
Pour la PP
prêt de 360 k€ sur 20 ans à 1,15%
Anticipation de 24 mois
Assurance suravenir
Frais de dossiers 500 €
Choix des SCPI sur la liste du CMB

Pour l’US
prêt de 180 k€ sur 15 ans à 1,05%
Anticipation de 24 mois
Assurance externe
Frais de dossiers 300 €
Choix des SCPI libre, mais à soumettre au CGP.   Je vais partir sur 1/4 de chacune de ces SCOI  Corum Origin / Corum xl / Pierval Santé / Epargne Pierre.

La souscription des scpi pp devrait donc être finalisée pour cette fin d’année, concernant l’US cela va dépendre des files d’attentes….

Je réalise cet investissement dans le cadre d’une sci, avec la banque CMB.
Comme indiqué précédemment, je peux désormais transmettre les coordonnées en mp à ceux qui le souhaitent 😉

Bonne soirée à tous

Dernière modification par Yvan (15/12/2019 20h38)

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#88 14/12/2019 17h53

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Bonjour Yvan,
je veux les coordonnées de la banque en MP.
Super conditions soit dit en passant.
M.erci.


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#89 15/12/2019 08h55

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Superbe montage à l’instar de Malolechat. Décidément les bretons sont doués smile

J’ai une question concernant les statuts de la SCI, dans le post 38, vous hésitiez entre deux types, le second étant adapté à la détention de valeurs mobilières type foncières. Skarklash vous mettait en garde sur le changement de code APE qui pourrait avoir une répercussion sur le taux de crédit.
Comment s’est conclue cette partie? Quel code APE a été retenu?  Je ne crois pas avoir retrouvé trace dans les échanges suivants.

Je souhaiterais également avoir les coordonnées en MP (si votre banque accepte les parisiens :p).

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[+3]    #90 15/12/2019 12h09

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Bonjour EviDent,

Merci pour le compliment ….. effectivement c’est sympa de réussir ce type de montage qui s’autofinance !

J’ai retenu le second statut pour ma sci, car celui-ci offre beaucoup plus de souplesse.
Au niveau de la banque, cela n’a posé aucune difficulté particulière, tant au niveau des discussions, des taux, ou autres conditions des prêts.

Le code APE retenu est le suivant : 6820B

Bien cordialement
Yvan

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#91 15/12/2019 19h42

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6820A Location de logements
6820B Location de terrains et d’autres biens immobiliers


Think Happy, Dream Big, Do your Best !

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#92 22/12/2019 19h25

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Bonjour Yvan,
Bravo pour la réalisation de votre projet et les conditions exceptionnelles de votre crédit.
Actuellement en train de plancher sur un projet similaire, je suis intéressé par le contact de votre banque.
D’autant plus que la banque de Malolechat restreint son offre aux seuls Brestois.

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#93 22/12/2019 20h30

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Bonsoir et félicitation pour ce projet qui se concrétise.
La banque m’intéresse également en MP quand vous aurez 5 minutes.

Bien à vous.

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#94 15/01/2020 15h37

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Bonsoir et félicitation pour ce projet rondement mené!
Pourriez-vous me donner les coordonnées de la banque qui offre un si joli taux?
Merc i d’avance,
Chris

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#95 22/01/2020 18h18

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Bravo Yvan

Je viens de finir de lire l’ensemble de la file !

Cela donne envie de se lancer ! D’ailleurs c’est ce que je vais faire !

Je suis preneur des coordonnées de votre banque également.

Bien à vous,

Oizo


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#96 25/01/2020 09h58

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Hello Yvan,

Avez vous pu souscrire à Corum Origin ? J’ai du le rabattre sur XL car Origin est fermé à la souscription.

Cordialement

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[+1]    #97 25/01/2020 18h30

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Bonjour Chris33,

Je suis entrain d’acheter les scpi.
Pour Corum Origin, j’ai contacté directement Corum pour de l’US début Janvier, et cela devrait être bon.

A priori ils ont un,montant mensuel à affecter, et vers le 8-10 Janvier je pense qu’effectivement ils n’avaient plus de disponibilité pour ce mois.

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#98 30/01/2020 11h43

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Bonjour Yvan,

Félicitation pour cette belle opération. Elle m’inspire beaucoup !

Dans le cadre de mon futur projet, je suis également preneur de vos contacts.

Bien à vous

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#99 07/02/2020 09h49

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Bonjour Yvan,

Je vous ai également envoyé un mp pour avoir votre contact au CMB, j’envisage un projet similaire.
J’espère que vous l’avez recu ?


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#100 07/02/2020 10h01

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Bonjour à tous,

Vu le nombre de contacts transmis au CMB en peu de temps, je vais temporiser pour une petite période….

Désolé

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