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#376 20/04/2018 20h14 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Donc si je comprends bien dans ma simulation je dois garder le 5,4% de dvm pour l’us.

Ce qui par conséquent améliore le rendement de la partie us et donc diminue le besoin d’en avoir dans le montage pour obtenir un cf > 0.

Donc effectivement dans ces conditions mon montage avec 100k d’us corum sur 15 ans suffit a l’autofinancement.

Enfin ca rejoint mon dernier propos, qui voulait dire que plus on a d’us dans le montage, plus il est rentable car plus on dégage de trésorerie, plus on peut la réinvestir en us et créer ainsi un effet boule de neige avec les intérêts composes.
Ce que voulait faire cricri.

Cette reflexion a toujours le meme objet, optimiser la rentabilité et determiner le ratio pp/us le plus interessant, en prenant en compte la phase de capitalisation mais aussi de distribution.

Avec 100% us on beneficie de l’amortissement pendant la capitalisation et d’une grosse tresorerie reinvestissable, mais a la sortie on est 100% cash (no immo), mais est ce si grave si c’est la rente et la rentabilité qui nous intéresse?

D’ou la question ne vaut il pas mieux réinvestir en pp pour finir 100% pp ?
En 100% pp, pas d’autofinancement, pas de trésorerie, mais possible revalorisation des parts, ce qui nous intéresse peu car on a pas prevu de revendre et parce que la plus value serait fortement imposé…

Enfin ce qui m’interroge le plus dans ce montage c’est les 100k de nantissement en av qui équivaut a un apport dans un placement dont le rendement est mauvais et non garanti.
C’est idiot car quitte a demander un "apport" autant le mettre dans le montage qui lui est rentable.
Alors certes c’est une "garantie" qui doit etre hors montage au cas ou il foirerait…mais ca l’entrave.
La meilleure garantie selon moi est le montage optimisé d’un projet rentable, idéalement qui s’autofinance et qui dure dans le temps!

Dernière modification par Malolechat (20/04/2018 22h02)

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#377 20/04/2018 20h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Beau chat !
Par contre je n’aurais pas appelé un animal aussi gaffeur "Gaston".


Dif tor heh smusma

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#378 20/04/2018 20h40 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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C’etait l’année des G, Gaspard son frere nous a quitté trop tot sad.

Allez on a qu’une vie, je craque smile

Travail de thèse :
www.noelshack.com/2018-16-5-1524249307- … 0-2018.jpg

Caché :
www.noelshack.com/2018-16-5-1524249339- … 0-2018.jpg

Chasseur de pigeon :
www.noelshack.com/2018-16-5-1524249405- … 0-2018.jpg

coquin :
www.noelshack.com/2018-16-5-1524249442- … 0-2018.jpg

Les yeux de l’amour :
www.noelshack.com/2018-16-5-1524249676- … 0-2018.jpg

Le bonheur :
www.noelshack.com/2018-16-5-1524249716- … 0-2018.jpg

Dernière modification par Malolechat (20/04/2018 20h42)

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#379 20/04/2018 20h44 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat, mon fils et moi trouvons votre chat très mignon et très beau. Nous aimerions bien le caresser car nous aussi nous adorons les chats (dixit les propos de mon fils …) 😉. Mais contrairement à vous nous n’avons pas de chat à la maison …

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#380 21/04/2018 00h13 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le nôtre a une passion pour les imprimantes …

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_img_9194.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_img_9196.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_img_9197.jpg


Dif tor heh smusma

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#381 21/04/2018 11h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Rouh, le ptit chatchou coquin, il veut travailler avec papa c’est pour ca smile.

On a pour projet de trouver un petit copain a gaston, on aimerait un main coon, pas facile a trouver, car ils partent comme des petits pains dans le coin !

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#382 22/04/2018 09h59 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Donc si je comprends bien dans ma simulation je dois garder le 5,4% de dvm pour l’us.

En tout cas, c’est la distribution qui est cohérente avec la clé à 42% sur 15 ans proposée par Corum.

Bien entendu, sur le papier le tout US est le plus avantageux mais :
* il y aura forcément des contreparties à apporter concernant le prêt pour l’US car on ne vous nantira pas l’usufruit (trop illiquide) et vous ne pourrez pas avoir d’organisme de cautionnement type crédit logement.
* le choix pour l’US semble sensiblement plus restreint, en particulier dès que les durées s’allongent (c’est normalement un placement de trésorerie pas un placement long terme).

Si vous disposez de trésorerie résiduelle, je me répète mais je pense qu’il ne faut pas prendre que de l’US, en investissant par exemple dans des foncières cotées :
* le TRI brut long terme n’a honnêtement pas grand chose à envier à celui de l’US;
* le produit est "beaucoup" plus liquide;
* le choix est "nettement" plus élevé : la diversification de vos placements n’en sera que meilleure ce qui pourrait rendre les investissements de la société plus robuste.

Vous pouvez également envisager de diversifier en prenant tout autre produit d’investissement (obligations/actions/produits dérivées). Votre choix sera bien entendu beaucoup plus large qu’en AV ou en PEA.

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#383 22/04/2018 11h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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C’est toujours intéressant de lire les échanges de cette file, et en particulier sur la composante optimisation des CF via l’usufruit, même si on la "gestation" du projet est longue …

J’ai l’impression qu’on est sur un travail purement théorique, car Malolechat n’a pas de garantie à proposer à la banque pour un credit pour acheter de l’usufruit et je ne vois pas une banque prêter pour de l’usufruit sans garantie. Déjà prêter pour de l’usufruit, c’est compliqué, alors sans garantie…. Est ce déjà arrivé à un des membres qui nous lit ?

Je pense que vous devriez lancer la phase 1 (PP pour 600K) dans les meilleurs délais, votre offre me semblait compétitive, je ne sais pas où vous en êtes de votre discussion sur le nantissement de 100K ?

Vous verrez pour la phase 2 ensuite …

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#384 22/04/2018 11h55 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bien que participant largement au long échange de cette file, je souscris totalement à vos propos Tssm.

Après, à titre tout à fait personnel, je suis intéressé de savoir ce que le CMB peut proposer à Malo pour l’US (pour les solliciter éventuellement dans le futur).

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#385 23/04/2018 10h51 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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cat a écrit :

Malolechat a écrit :

Donc si je comprends bien dans ma simulation je dois garder le 5,4% de dvm pour l’us.

En tout cas, c’est la distribution qui est cohérente avec la clé à 42% sur 15 ans proposée par Corum.

Bien entendu, sur le papier le tout US est le plus avantageux mais :
* il y aura forcément des contreparties à apporter concernant le prêt pour l’US car on ne vous nantira pas l’usufruit (trop illiquide) et vous ne pourrez pas avoir d’organisme de cautionnement type crédit logement.
* le choix pour l’US semble sensiblement plus restreint, en particulier dès que les durées s’allongent (c’est normalement un placement de trésorerie pas un placement long terme).

Si vous disposez de trésorerie résiduelle, je me répète mais je pense qu’il ne faut pas prendre que de l’US, en investissant par exemple dans des foncières cotées :
* le TRI brut long terme n’a honnêtement pas grand chose à envier à celui de l’US;
* le produit est "beaucoup" plus liquide;
* le choix est "nettement" plus élevé : la diversification de vos placements n’en sera que meilleure ce qui pourrait rendre les investissements de la société plus robuste.

Vous pouvez également envisager de diversifier en prenant tout autre produit d’investissement (obligations/actions/produits dérivées). Votre choix sera bien entendu beaucoup plus large qu’en AV ou en PEA.

Cat vous avez raison d’un point de vue théorique. Mais est-il raisonnable de considérer un DVM de 5,4% sur une durée aussi longue (15ans) ? On peut raisonnablement  craindre que le DVM soit plus faible à l’avenir ce qui remet en cause considérablement l’opération. Il ne faut pas oublier que 15ans c’est quasiment  le double de la durée moyenne des baux de la SCPI CORUM.

Si l’emprunt pour acquérir de l’US est conditionné à la constitution d’un collateral, pourquoi ne pas envisager carrement la constitution d’une societe civile patrimoniale et un emprunt de longue durée pour acquérir des actions : grandes capitalisations  mais egalment des scpi et fonciéres cotées. On minimiserai le risque me semble t-il .

C’est une de mes pistes de reflexion. J’en ai une autre : emprunter sans sci pour acquerir des scpi ayant fortement investi à l’ étranger (vu la faible fiscalité la sci perd beaucoup de ses avantages et on évite les problématique de fiscalité en cas de sortie du cash et celles liées austatut de fonctionnaire).

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#386 23/04/2018 11h20 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Lmnp75, je voulais juste dire que la clé de 42% sur 15 ans traduit un rendement attendu élevé. Je ne suis pas sûr non plus qu’investir dans Corum seul soit la meilleure idée.

Après, si le DVM varie dans le temps mais essentiellement à cause de l’augmentation du prix des parts, cela n’aura pas d’impact sur l’usufruitier qui a déjà souscrit. En outre, sur 15 ans, je ne ferai pas non plus le pari d’un effondrement des revenus de Corum même s’il peut y avoir des variations (car les loyers ont quand même plutôt tendance à se revaloriser dans le temps).

Pour rebondir sur votre second point, je ne sais pas si on vous proposera un prêt avec des caractéristiques de prêt immo pour investir dans un portefeuille d’actions. Néanmoins, je vous rejoins sur un point concernant le collatéral, je préférerai à titre personnel fournir un compte-titre (ou PEA) plutôt qu’une assurance-vie.

Pour les SCPI investies à l’étranger, je suis assez d’accord avec vous, cela peut être une alternative. Après, il faut trouver des organismes qui les financent. Pour Corum, par exemple, il me semble que ce n’est pas si simple.

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#387 23/04/2018 16h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Cat, je vous rejoins sur le risque modéré de baisse du DVM mais uniquement pour des scpi à capital fixe.

Pour les SCPI à capital variable, les nouveaux baux ont tendance à être conclus à des conditions moins avantageuses pour les Scpi (franchise de loyers etc …). Les loyers des secteurs prime ont des taux de rendement faibles. Pour générer du rendement il faut investir dans des locaux moins bien situés donc potentiellement plus risqués (quid du renouvellement, de la capacité à fideliser le locataire si la zone est peu dynamique, …). Cette situation est particulièrement  problématique pour les SCPI qui font face à de fortes souscriptions. Pour ces raisons, afin de réduire ce risque de baisse tendancielle du Dvm (hors impact de la hausse du prix des parts), à mon humble avis , je n’investirai en US que sur des durées assez réduites et inférieures ou égales à la durée moyenne des baux de la SCPI concernée.

Concernant la possibilité d’emprunter pour acheter via une SCP des actions, je m’étais renseigné il y a plusieurs mois (pour voir) auprès de la BPE via ma conseillère particulier auprès de la banque postale. Le financement semblait possible sous réserve de fournir un collatéral (assurance vie, bien immobilier non grevé d’une sureté, etc …). On arrivait grosso modo à la situation suivante , par exemple :
- bien donné en garantie : valeur 100
-prêt accordé : 60.
Ensuite sur 60 40 % devait être bloqué sur une Avie (donc 24)et le reste pouvait être investi en actions (soit 36).
Je ne garantis pas l’exactitude des proportions mentionnées ci-dessus je les donne de tête. La constitution d’une scp n’était pas un préalable obligatoire. Par contre je n’ai pas d’information sur les taux pratiqués.

Pour la possibilité d’emprunter pour acquerir des scpi corum je ne sais pas,  je pense questionner également la Bpe à ce propos.

Dernière modification par Lmnp75 (23/04/2018 16h40)

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#388 23/04/2018 18h15 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Lmnp75, vous me semblez bien pessimiste avec cette baisse des rendements qui semble irrémédiable.
Je pense pour ma part que dans les 15 prochaines années il y a aura des évolutions du rendement moyen des actifs immobiliers et pas uniquement à la baisse… (Cela ne veut pas dire que je souscrirai 100% d’US à 15 ans de Corum si j’en avais la possibilité).

Concernant l’emprunt pour acheter des actions, il serait intéressant de savoir à quel taux et sur quelle durée la bpe vous consentirait ce type de prêt (au moins un ordre de grandeur, voir si on se rapproche des propositions en crédit immo).

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#389 23/04/2018 20h13 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je suis d’un naturel prudent peut -être trop … Mais on s’attendant au pire on ne peut pas être décu ….😁.

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#390 23/04/2018 20h22 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir Lmnp75

Ou être très déçu car à force de regarder les trains passer … on en prend aucun !
J’enfonce des portes ouvertes mais ,Je ne peux m’empêcher de me rappeler que tout le’monde me déconseillait d’investir dans mon ex entreprise j’y suis allé quand même ! Et bingo !
Oui il faut être raisonnable mais point trop n’en faut ! Il existe de belles opportunités ne serait ce que les taux très bas !

Chtirentier

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#391 25/04/2018 22h25 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir all,

Desolé pour l’absence, j’ai été pris par le petit, le travail et les copains/soleil/bbq.

Bref je rejoins tssm, c’est effectivement théorique…mais nous avons les 100k en cash pour nantir une av, et 150 en pea et 75 en av.

Le problème n’est pas la, c’est que je ne veux pas bloquer 100k sur un mauvais fonds euro d’une mauvaise av bancaire, ca grèverait mon tri. Quitte a devoir utiliser 100k autant les apporter dans le montage, autant placer son argent dans un investissement rentable.

Pour le moment il s’agissait de 100k nanti en av pour 600k en pp mais je ne sais pas ce que ca donnerait si je demandais par ex 400k en pp et 200k en us.

Evidemment si j’arrive a obtenir un prêt pour un montage qui s’autofinance a cash flow positif, le graal, alors je serais bcp plus enclin a bloquer 100k.

Avant de le demander au cmb j’ai tenté de faire un prévisionnel pour avoir un ordre d’idée. Vu mon niveau en mathématique, autant vous dire que c’est pas gagné mais je me lance quand même.

J’ai simplifié a l’extreme le montage volontairement et ai fait de grossiers arrondis :
1/ 200k epargne pierre dvm 5,97% pp
2/ 200k novapierre allemagne dvm 4,7% pp
3/ 200k corum dvm 5,4% us

J’ai fait les calculs pour chaque ligne :

1/ j’ai inclus les frais de création de sci 1360€ et de dossier 500€ et de gestion de la sci de 720€ et ca me donne :
- 225k de revenus fonciers
- 33,5k d’impôts
- 30€ d’apport mensuel

www.noelshack.com/2018-17-3-1524687989- … 5-2018.jpg

2/ j’ai retiré les frais et l’impôt ce qui donne :
- 180k de revenus fonciers
- 0 impots
- 70€ d’apport mensuel

www.noelshack.com/2018-17-3-1524688024- … 5-2018.jpg

3/ jai retiré les frais, j’ai pris l’impôt is au pro rata de l’allocation non étrangère soit 15% de 15% soit 2,25%, taux de 1,25% + 0,1% sur 15 ans :
- revenus fonciers = 200k/0,42*5,4%*15 (recettes) - 222439,44 (prêt + intérêts) = 163k
- impôt = 163k* 2,25% = 3,5k
- cash flow mensuel = 600€

www.noelshack.com/2018-17-3-1524688072- … 5-2018.jpg

Soit 1+2+3 :
- cash flow mensuel = 600-30-70= 500€
- impot mensuel = (33,5+3,5k)/12/15= 125€

Il manque une donnée, l’amortissement de l’usufruit mensuel soit 200k/12/15=1100€/mois

1100-125= 1000€/mois, cela veut il dire que je pourrais avoir 1000€ d’impot par mois en plus ou un cashflow de 1500€, j’en payerais toujours 0 ?

Dans ce cas la autant rajouter 200k de pp dans le montage non ?

Si les calculs / raisonnements sont faux, ce qui ne m’étonnerait pas, merci de me le dire.

Mon comptable est d’accord de me faire un prévisionnel propre a présenter au cmb, mais quand il aura du temps soit apres la période de decla d’impôts.

J’enverrais une demande de financement de ce montage au cmb qu’avec votre aval!

Dernière modification par Malolechat (25/04/2018 22h47)

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#392 26/04/2018 09h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

je doute qu’un "prévisionnel propre" soit la priorité et fasse spécialement avancer votre affaire (par rapport à un prévisionnel "moins propre" fait sur un coin de table).

Vous devriez aller discuter en détails les éléments de garantie avec la CGP maintenant (surtout que je ne suis pas sûr qu’elle puisse vous répondre dans l’instant). Vous pourriez notamment demander les réponses aux questions suivantes :
* possibilité de baisser le niveau de nantissement hors parts de SCPI?
* si nantissement d’AV, quels types de contrats sont possibles? (vous faites toute une théorie sur les mauvais contrats bancaires mais vous ne savez pas ce que la banque peut vous proposer… et si la banque vous proposait de nantir vos contrats existants!)
* pourrait-on nantir autre chose (PEA, compte-titre pour la société civile, …) et à quel niveau?
* pour l’US, faut-il des garanties en plus? Si oui, à quel niveau par rapport au montant d’US demandé?

Le reste me semble actuellement du détail (probablement important mais pas le plus urgent!). Inutile de se casser la tête  à optimiser le montage si au final vous ne pourrez pas (ou ne voudrez pas) apporter les garanties demandées.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (26/04/2018 12h53)

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#393 26/04/2018 12h37 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Ce serait un comble que la banque refuse de nantir un (bon) contrat AV de sa filiale en ligne (Fortuneo).
(…. sachant que la mienne, faisant partie de CM11-CIC, avec qui le CMB a certains contentieux, l’a accepté sans difficulté particulière).

A la lecture de tous vos messages, j’ai moi aussi la nette impression qu’il est plus que temps de finaliser le "deal" avec CMB, en négociant les derniers aspects résiduels, en étant pragmatique et quitte à ne pas avoir l’idéal que vous semblez rechercher, plutôt que peaufiner un prévisionnel (qui de toute manière ne sera pas l’image de la réalité à venir, dont la précision extrême n’est sans doute PAS IMPORTANT pour la banque pour vous accorder le prêt), et de passer à la "pratique" (débloquer le prêt, acheter les parts de SCPI, etc.).   

Un prévisionnel est utile surtout pour vous, pour faciliter votre suivi/pilotage de l’activité une fois lancée. Il sera à réajuster au fur et à mesure que vous découvrirez des écarts avec la réalité (soit des différences sur les recettes et charges de l’activité, soit des aspects que vous n’aviez pas correctement anticipés).


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#394 01/05/2018 23h11 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Toujours dans l’attente d’une réponse du CMB, je me pose ces 2 questions :
- vaut il mieux créer une sci ou une scp ?
- l’US est il amortissable aussi en dehors d’une SCI IS ?

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#395 01/05/2018 23h56 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
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Il me semble que l’US est amortissable dans toute société à l’IS.


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#396 01/05/2018 23h58 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Et si on l’achète en nom propre en dehors d’une sci a l’is ?

Concernant sci vs sc patrimoniale la reponse semble etre l’objet social tout simplement :

Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Dernière modification par Malolechat (02/05/2018 00h02)

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#397 02/05/2018 01h24 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
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En nom propre vous ne pourrez pas amortir l’US. En vertu de quoi voudriez-vous amortir ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#398 02/05/2018 10h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Ca me perturbe car avec 200k d’US amorti sur 600k de scpi, l’amortissement est tel que la fiscalité devient nulle.

Il en est de meme si on prend une scpi 100% etrangere comme novapierre allemagne, non ?

Dans ce dernier cas sans fiscalité et avec l’exoneration des ir + ps en nom propre pourquoi s’embeter a faire une sci is, a part une saine diversification évidemment du pf de scpi et les avantages permises par les scp d’optimisations fiscales.

Dernière modification par Malolechat (02/05/2018 10h33)

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#399 02/05/2018 11h25 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Brièvement sur Novapierre Allemagne, pour un particulier :
* vous perdez la déductibilité des intérêts d’emprunt;
* vous ne payez pas de prélèvements sociaux mais votre ir n’est pas annulé mais réduit (voir la file dédié sur le forum).

Bien à vous,
cat

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#400 02/05/2018 12h47 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour cat,

C’est exact et répond a mes questions.
Confirmation ici :
Q/R Les intérêts d’un emprunt contracté pour l’achat d’une SCPI internationale sont-ils déductibles ? – Club SCPI

Il est donc exact que l’amortissement de l’US soit si puissant qu’il annule autant la fiscalité ?

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