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#101 07/02/2020 10h37

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Bonjour,

Yvan je peux prendre le relais si vous voulez, vu que je l’ai votre contact ?

J’ai un mail tout fait avec mon montage et contact (dont le votre ). Il me suffit de faire un copier coller.

Bien à vous,

Malo

PS : je n’ai aucun intérêt à faire ça, je n’y gagne rien et ça prend effectivement du temps de répondre à toutes les demandes.

Mais je le fais car je me sens un peu coupable de cet engouement de part mes nombreux posts mais surtout parce que c’est grâce à l’aide du forum que j’ai réussi ce montage, je me sens donc redevable même si je suis conscient que ce type de financement semble devenir de plus en plus compliqué.

Pour rappel, ca avait été pour moi également un véritable parcours du combattant. 6 mois d’information sur le montage, 6 mois de recherche de financement, 6 mois de négociations jusqu’à la signature de l’offre. Amha ça vaut encore le coup d’essayer…

Dernière modification par Malolechat (07/02/2020 11h40)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+1]    #102 08/02/2020 20h19

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Bonsoir,

Je complète ma réponse : j’ai eu des retours de forumeurs qui n’arrivent pas à joindre ma conseillère…. elle esttout simplement débordée, mais en auncun cas il s’agit d’un changement de politique de la part du CMB.

Je donnerai donc début mars les coordonnées aux personnes que ça intéresse (ou à une partieseulement si les demandes continuent d’affluer).

De mon côté, après un petit retard administratif lié à la banque, j’ai officiellement eu les versements des prêts mercredi dernier.

Je ferais prochainement un point sur mes investissements qui sonten cours.

Cdt
Yvan

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Favoris 3   [+1]    #103 04/05/2020 19h17

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Bonsoir,

Avec un peu …. beaucoup de retard, je prends enfin le temps de mettre à jour mon fil….

La signature des prêts et la souscription des parts des SCPI se sont très bien passés.

Concernant l’usufruit, il est a noter que mon souhait initial était de n’avoir que des durées de 15 ans afin de n’être que faiblement impacté en cas de ralentissement - crise économique (l’impact d’une année ou 2 mauvaises années se fait évidemment moins ressentir sur de l’US 15 ans que sur de l’US 5 ans).
J’ai toutefois dû souscrire des durées plus courtes sur Corum Origin et sur Vendome régions compte tenu de l’absence de disponibilité sur des durées plus longues.

SCPI en pleine propriété


SCPI en usufruit


Je n’avais bien évidemment en aucun cas prévu cette crise sanitaire et économique. Nous verrons en fin d’année qu’elle sera la situation versus les prévisionnels réalisés, mais compte tenu qu’initialement le montage s’autofinançait largement compte tenu des taux accordés (et ceci sans tenir compte de l’anticipation de 24 mois), je ne suis actuellement pas inquiet.

En effet ce type de montage permettant de bénéficier de l’effet de levier grâce au prêts, celui-ci devrait me permettre de m’enrichir plus rapidement même si les rendements devaient baisser.
Il se pourrait même que je sois en partie épargné par la situation liée au Covid-19 (sous réserve de l’absence de complication de l’épidémie après le déconfinement) compte tenu des délais de jouissance présenté dans les tableaux.

Yvan

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#104 05/09/2020 15h26

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Bonjour,

Je fais suite à une question reçue sur ma messagerie personnelle concernant le devenir des SCPI que je détiens un direct (en dehors dans de la SCI, ces loyers sont donc directement pris en compte dans mon imposition sur le revenu).

Je m’étais posé la question il y a quelques mois, et je n’avais pour l’instant pas franchit le pas.

A compter de l’année prochaine, compte tenu de nos augmentations de salaires et du barème des impôts mis en place par l’état à compter de Janvier 2020 (abaissement de la tranche de 30% d’imposition sur le revenu de 27 795 € à 25 660€), nous allons commencer à être imposé à 30%, et il faut ajouter également le paiement de la CSG et CRDS (9,70%) et les téléversements sociaux (7,5%), ce qui représente une imposition totale de 47,30 % pour les loyers des scpi qui me feraient dépasser le seuil des 30%. :-(

Je n’irai pas jusqu’à me plaindre de me retrouver dans cette situation ….. mais cela amène évidemment à se poser quelques questions …… le rendement de l’investissement va donc en prendre un coup….

Courant septembre, je vais doonc réfléchir à la meilleure stratégie me concernant, il faudrait vraisemblablement réussir
- A vendre une partie de mes SCPI détenues en direct et rembourser le prêt restant à la banque,
- Se faire financer des SCPI en PP dans la SCI,
- et avec l’argent restant issu de la vente des SCPI, soit racheter des SCPI US, soit en profiter pour se positionner plus sérieusement en bourse…..

Bref, le temps de la réflexion arrive ;-)
A bientôt

Yvan

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[+4]    #105 14/10/2020 12h15

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Bonjour à tous,

Ca y est, je reprends du service : suite à la phase de démarrage de la SCI, principalement due aux délais de jouissance des parts de SCPI, je vais maintenant mettre à jour plus activement mon fil.

Tout d’abord, une petite prise de recul par rapport aux SCPI achetées : dans mon message 63, les projections de bilan comptable étaient établies sur des rendements de SCPI & sur un pourcentage de loyers étrangers.

Les hypothèses étaient établies sur un % de loyers étrangers de 6 % pour les SCPI en PP et de 50 % concernant les parts détenues en US. A partir des données présentes dans les derniers rapports trimestriels - ou, à défaut, dans le dernier rapport annuel, je viens de faire le bilan des répartitions :





Pour établir ce graphique, j’ai évidemment tenue compte des clés de répartition des SCPI en usufruit.



Au final, le % de loyers étrangers des SCPI :
- en pleine propriété est de 6 %
- en usufruit est de 48 %.
Cela donc conforme à mes objectifs initiaux.

Afin de voir l’exposition des SCPI à la COVID, j’ai également établi les graphiques suivants afin de prendre du recul sur l’exposition des loyers concernant les commerces.







On peut donc s’apercevoir que la part des commerces représentent environ 20 % du parc immobilier des SCPI. Ce chiffre est plutôt rassurant en cette période de covid, car il s’agit vraisemblablement de la classe d’actifs qui sera le plus impactée….. en espérant évidemment que cet impact soit le plus petit et le plus court possible bien évidemment smile

Je toucherai prochainement les premiers loyers pour l’ensemble des SCPI, ce qui va me permettre de réinvestir dans des SCPI, je détaillerai celà prochainement, ainsi que mon projet d’investissement de 150 k€ supplémentaire dans le SCI.

En parallèle je suis en train de m’initier à la bourse, je pense que je détaillerai cette partie dans ma partie présentation afin que l’ensemble reste lisible.

A bientôt.
Yvan

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Favoris 2   [+2]    #106 15/11/2020 15h49

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Bonjour,

Petite mise à jour du fil sur ma sci suite à la mise à jour faite ce jour sur ma Présentation.

Nous passons de la théorie à la pratique :
- J’ai touché pour ce trimestre 9 226,44 euros de ce loyer. Compte tenu des délais de jouissance des parts de SCPI, je n’ai pas touché la totalité de la distribution pour toutes les SCPI.
- dès le 31 octobre, j’ai contacté mon CGP pour placer 10 000 euros sur la SCPI Pierval Santé afin d’essayer de ne pas perdre un mois sur le délai de jouissance….. Malheureusement, mon virement a été réalisé le 2 novembre sur les comptes de la société de gestion. C’est dommage mais pas grave en soi, d’autant plus que j’ai reçu 2% de retrocommission par mon CGP.
- mes prêts ayant été débloqués le 25 Janvier 2020, et bénéficiant de 24 mois d’anticipation, je vais pouvoir répéter cette opération encore 4 fois pour de l’achat de part de SCPI en US ou en PP. Cela représentera donc environ 50 000 euros de placés qui me permettront d’obtenir des loyers venant asseoir le cash flow positif du montage SCPI US /PP au sein d’une SCI(dans mes simulations en début de fil, je n’ai volontairement pas pris en compte l’anticipation), et donc favoriser l’effet "boule de neige recherché".
Je n’ai bien évidemment aucune contrainte imposée par la banque pour l’achat des SCPI comme c’était le cas pour les montants empruntés.

J’ai par ailleurs rdv fin novembre avec le cabinet d’expertise comptable avec lequel j’ai souscrit les missions suivantes :
- mission juridique pour 252 € TTC,
- comptabilité pour 60O € TTC.

Ma SCI a été créé fin 2019, la souscription des parts ont été réalisé au premier trimestre 2020 et le premier bilan sera réalise au T2-début 2021. Les montants énoncés précédemment ne seront payés qu’ une seule fois sur toute cette période.

A bientôt
Yvan.

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[+3]    #107 18/11/2020 14h15

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Bonjour,

Après avoir mis à jour ma présentation, je prends enfin le temps de faire un reporting de mon portefeuille! Il va d’ailleurs falloir que je demande à un modérateur de changer le nom de celui-ci smile.

L’objectif de ce retour est de faire périodiquement un point sur mon portefeuille et de m’assurer que sa composition est en adéquation avec ce que je souhaite faire au vu du marché boursier ainsi que de mes convictions personnelles et celles sur la période à venir.

Un peu d’histoire d’abord
J’ai ouvert un PEA il y a 10 ans environ sur lequel j’ai placé environ 10 000 € ….. quasi exclusivement sur une valeur sur laquelle je m’étais beaucoup renseignée, faisant même partie d’une association de petits-porteurs. Il s’agit de la société NICOX, société spécialisée dans l’ophtalmologie et la technologie basée sur les donneurs d’oxyde nitrique, ….. Bref il ne me reste plus que 6 000 €……. erreur de jeunesse dirons-nous hmm.

Suite à la crise du COVID, j’ai décidé de repositionner une partie des supports sécurisés dans mon PEA et d’ouvrir un PEA-PME.

Voici ce que cela donne depuis le début de l’année, ainsi que le comparaison avec le CW8.
PEA


Composition (essentiellement des valeurs du CAC40)


En synthèse :
- Plus-value de 4 562 € depuis le début de l’année, versus 4 027 € pour le comparatif CW8 (vu la volatilité ….. rien de probant),
- Liquidités actuelles 11 000 €, une consolidation aura t’elle lieu prochainement ? J’ai envie de penser que oui….. Tout n’est pas si "rose" actuellement : Confinement, déconfinement qui ne sera que partiel et très progressif, extension de la COVID à l’échelle planétaire (exclus Chine toutefois).

J’ai d’ailleurs vendu ma position sur Compagnie des Alpes hier (en légère moins value) car je ne vois pas comment les stations de ski pourront passer un bel hiver (30% du marché se fait habituellement avant noël et 30 % de clientèle étrangère)….. Je reste à l’affût, il me semble que c’est une belle valeur d’avenir.

Compte tenu des avancées (promesses?) actuelles sur les vaccins, je pense que les secteurs de l’énergie, de la construction et des banques ne seront pas affectés durablement par la COVID.
Concernant la répartition des risques et répartition  géographique, je viens de monter la part de CW8 à 33% du portefeuille, étant entendu que cela évite de nombreuses prises de tête pour choisir des actions, surtout si c’est in fine pour faire moins bien ou la même chose en terme de performance que le CW8….
A terme, j’ai décidé de ne pas avoir plus de 1/4 du portefeuille en actions directes (en essayant de profiter des baisses du marché)  car je me rends bien compte qu’il est difficile, hasardeux et chronophage de croire que l’on peut faire beaucoup mieux sur la durée versus un ETF world.

PEA-PME
J’ai ouvert ce support en Juin.


Sur ce support, je vais essayer de me faire plaisir et essayer de dénicher des "pépites" sur des marchés moins risqués toutefois que Nicox wink.
Principales positions :
- Albioma : 35% - Producteur d’énergie renouvelable, métier d’avenir qui devrait profiter des plans de relance des gouvernements axés "métiers verts",
- Hipay : 31% - Plateforme de paiement internet en fort développement,
- Bassac : 10% - Promoteur de logements neufs (appartements et maisons individuelles) , forte résilience.
- Xilam animation - 14% société française de production de séries d’animation et de longs-métrages d’animation avec des annonces intéressantes qui pourraient apporter des revenus sensiblement en hausse à moyen terme (Octobre 2020 : Xilam s’est associé à la plateforme de streaming vidéo du géant chinois Alibaba, Youku, pour sa première coproduction en Chine, une nouvelle série animée préscolaire en 2D et 3D Les Contes de Lupin).
- Plastivaloire - 6 % - entreprise française spécialisée dans la conception, la production et la commercialisation de pièces plastiques par procédé d’injection à destination essentiellement du marché automobile.

En synthèse :
- Plus-value de 1 757 € depuis l’ouverture du PME-PEA, versus 973 € pour le comparatif CW8 (vu la volatilité ….. rien de probant),
- Liquidités actuelles 720 €.

Compte titre
J’ai un compte titre sur lequel j’ai fait des allers-retours sur URW  pour finalement gagner "que" 323 €. J’ai arrêté pour mettre l’argent sur mon PEA.

Assurances vie
- 16385 € sur le contrat au 31/12/2019
- Valorisation actuelle : 18 949 €
- Plus-value de 2 564 € soit 16%
- Sentant la montée progressive du COVID (une vision ? roll , je suis sorti des supports le 30 Janvier 2020, et suis rerentré en mai et en juin.
- Supports actuels (100% investi) :
      - Echiquiers entrepreneurs
      - Pictet Digital
      - Lyxor world water.

EN CONCLUSION
Mon renouveau boursier m’a permis d’éponger mes anciennes pertes avec 9 535 € de plus-value depuis le 1er janvier; j’arrive à un valorisation totale de portefeuille 78 680 € dont quasiment 12 000 € de liquidités.

Après m’être essayer à du trading sur le CAC 40 pour profiter de la nervosité des marchés, j’ai fini par en déduire que je n’avais pas de boule de cristal me permettant de faire cela : quid de la visibilité en temps de COVID ? Combien de laboratoire vont annoncer un vaccin d’ici le 31 Décembre ….. ?

A bientôt
Yvan

Dernière modification par Yvan (18/11/2020 14h31)

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#108 18/11/2020 16h07

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Ahh l’Amcox; j’en ai fait partie également

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[+2]    #109 18/11/2020 19h40

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J’ai échangé avec certains membres du forum en MP concernant la prise en compte de l’équivalence de valorisation avec le CW8.

Dans un premier temps, j’avais pris arbitrairement la date de cotation du 1er jour du mois au cours duquel j’effectue un virement pour établir le nombre de parts achetées de CW8.

Il s’agit effectivement d’un biais, car cela ne reflète pas la réalité. Afin d’être totalement rigoureux, j’ai refais tous les calculs en prenant un achat au lendemain de la date de virement. Cela ne change bien évidement pas la performance de mon portefeuille, mais cela d’être totalement objectif avec la comparaison. Merci donc à ceux qui m’ont fait réfléchir, quitte à faire la comparaison, autant être carré jusqu’au bout smile.

Voici le résultat sous forme de graphique :



Le CW8 possède donc finalement actuellement une avance de 2 425 € au 17 Novembre au soir versus une avance de 13 281 € au 30/09/2020.

Il va être interressant de suivre cette tendance dans les mois et années à venir.
Je ferais désormais un point sur la valorisation mensuellement.

cdt
Yvan

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[+4]    #110 25/11/2020 15h03

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Bonjour,

Petit suivi de ma SCI :
   RDV avec le cabinet d’expertise comptable et juridique ce matin
Moment d’échange intéressant où toutes les réponses à mes questions ont trouvées réponses. Mes principales questions portaient sur les points suivants:
      - Gestion des apports en CCA (à partir compte perso / compte joint / …
      - Etablissement des comptes annuels : je dois envoyer toutes les données pour le 10 Décembre afin que le cabinet établisse un premier bilan quasi-définitif vers le 15 décembre. Je dois pour cela envoyer les titres de propriétés / les bulletins de versement des sociétés de gestion, une extraction de mes comptes. c’est toujours rassurant de voir qu’ils ne veulent pas le réaliser à l’arrache au dernier moment smile.
      - Apport au CCA de parts de SCPI actuellement détenues en direct. L’apport sera certainement réalisé dans une autre SCI afin de reproduire ce montage, l’objectif étant d’avoir une SCI par enfant pour faciliter la transmission.
      - Etablissement des documents de l’AG annuelle sera réalisé pour entériner les comptes définitifs. Avec ma femme, nous avions décidé de prendre la mission juridique pour une ou 2 années afin d’être certain de ne pas passer à côté de quelque chose, même si toutes les questions à nos questions trouvent réponses sur ce forum !

Bref, échange très constructif, et très rassurant, pour l’instant je ne regrette pas d’avoir choisi ce cabinet d’expertise comptable qui semble performant sur la qualité des échanges et sur la tarification….. nous verrons ce qu’il en est lors de la réalisation de l’arrêt des comptes annuels wink.

   Achat des parts de SCPI annoncé précédemment
J’ai reçu ce jour l’attestation de propriété des 8 parts donc 8 000 € (et non pas 10 comme annoncé précédemment par erreur) de SCPI Pierval Santé. Je recevrais les premiers loyers pour ces parts en Juillet 2021, donc 6 mois avant la fin de la période d’anticipation…….. sympathique effet boule de neige permis grâce aux 24 mois d’anticipation obtenus auprès de la banque.

Je vais donc pouvoir répéter cette opération au moins sur toute l’année 2021, le nantissement devrait donc me permettre d’acquérir pour environ 50 000 € de part de SCPI de mon choix, en US ou en PP afin d’optimiser le TRI global en optimisant le couple rdt/loyers étrangers/amortissements de l’US au sein de ma SCI.

A ce stade, je suis très satisfait de ce montage SCI avec des SCPI en PP et US, car hormis l’aspect purement financier, cela permet d’échanger avec de nombreuses personnes, de réaliser et de gérer un "petit" portefeuille, ce que j’adore big_smile.

A bientôt
Yvan

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Favoris 2   [+2]    #111 26/11/2020 09h52

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Yvan, le 25/11/2020 a écrit :

RDV avec le cabinet d’expertise comptable et juridique ce matin
Moment d’échange intéressant où toutes les réponses à mes questions ont trouvées réponses. Mes principales questions portaient sur les points suivants:
      - Etablissement des comptes annuels : je dois envoyer toutes les données pour le 10 Décembre afin que le cabinet établisse un premier bilan quasi-définitif vers le 15 décembre. Je dois pour cela envoyer les titres de propriétés / les bulletins de versement des sociétés de gestion, une extraction de mes comptes. c’est toujours rassurant de voir qu’ils ne veulent pas le réaliser à l’arrache au dernier moment smile.

Bref, échange très constructif, et très rassurant, pour l’instant je ne regrette pas d’avoir choisi ce cabinet d’expertise comptable qui semble performant sur la qualité des échanges et sur la tarification….. nous verrons ce qu’il en est lors de la réalisation de l’arrêt des comptes annuels wink.

Bonjour Yvan,

Félicitations d’avoir trouvé un expert comptable avec lequel le courant passe bien. Etant passé par cette étape moi aussi je vous fais un petit retour d’expérience en vous conseillant de bien vous assurer dès à présent que le cabinet maîtrise également les éléments techniques du montage.

Deux éléments cruciaux doivent notamment être pris en compte:
- Les versements du T4 de l’année N sont versés en janvier N+1: il est donc impossible de finaliser le bilan comptable avant début février.
- Les sociétés de gestion envoient les IFU fin avril/début mai: il est donc impossible de finaliser la liasse fiscale avant début mai. A ce sujet d’ailleurs, un conseil: prévoyez une grande disponibilité autour de ces dates afin de : réceptionner les IFU (et courir derrière les sociétés de gestion retardataires…), les transmettre au comptable, vérifier et revérifier encore avec lui les retraitements fiscaux (s’il n’a jamais eu à gérer ce genre de retraitement, vous allez y passer beaucoup de temps et le risque d’erreur est très important - si vous avez été accompagné par un CGP jusqu’à présent, surtout mettez le dans la boucle). La déclaration d’IS doit être faite pour le 15 mai, ce qui vous laisse en gros 15 jours pour finaliser la liasse une fois tous les documents réceptionnés. Mais toutes les entreprises étant dans le même cas, les experts comptables sont extrêmement sollicités à ces dates, il vaut donc mieux maîtriser toutes les subtilités du montage (notamment les retraitements fiscaux) avant cette période car il est vraisemblable que l’expert comptable n’aura pas/ne prendra pas le temps de le faire pendant cette période intense pour eux.

Au vu de votre message, j’ai peur que votre expert comptable n’ait pas pris compte ces éléments!

Bonne continuation, tenez nous au courant!

Dernière modification par Lautho (26/11/2020 09h54)

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#112 26/11/2020 10h29

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Bonjour,

Merci beaucoup pour le suivi, toujours un plaisir de lire votre file :). J’aurais une question concernant le point ci dessous :

Yvan, le 25/11/2020 a écrit :

- Apport au CCA de parts de SCPI actuellement détenues en direct. L’apport sera certainement réalisé dans une autre SCI afin de reproduire ce montage, l’objectif étant d’avoir une SCI par enfant pour faciliter la transmission.

Je pensais que l’apport en CCA se limitait au cash, est il possible de faire un apport de parts de SCPI (qui me semble plus être un apport en nature) par le biais du CCA ?

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#113 26/11/2020 13h22

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Bonjour

Oui, c’est tout à fait possible!
J’y reviendrais prochainement car il faut que je regarde toutes les possibilités qui s’offrent à moi.

Voici toutefois une réponse succincte.

Pour réaliser le transfert, il faut :
- évidement voir si la banque serait d’accord de faire un transfert de prêt le cas échéant, ce point n’est pas gagné….
- Payer des droits d’enregistrement :
Payés par l’acquéreur, ces droits sont perçus par le Trésor publique. 5% si je ne me trompe pas.
- des frais de dossier à la Sdf de l’ordre de 100 à 200 euros par scpi.

Cordialement
Yvan

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#114 26/11/2020 18h51

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Bonsoir Lautho,

Merci pour ce retour très constructif.

Voici plus de précision quant à ce que nous avons abordé concernant la comptabilité :

"- Les versements du T4 de l’année N sont versés en janvier N+1: il est donc impossible de finaliser le bilan comptable avant début février.
- Les sociétés de gestion envoient les IFU fin avril/début mai: il est donc impossible de finaliser la liasse fiscale avant début mai. A ce sujet d’ailleurs, un conseil: prévoyez une grande disponibilité autour de ces dates afin de : réceptionner les IFU (et courir derrière les sociétés de gestion retardataires…), les transmettre au comptable, vérifier et revérifier encore avec lui les retraitements fiscaux (s’il n’a jamais eu à gérer ce genre de retraitement, vous allez y passer beaucoup de temps et le risque d’erreur est très important."

Effectivement, d’autres intervenants m’ont alertés sur cette période administrative plus intenses, et notamment sur les retraitements fiscaux…… Même si le cabinet dit savoir gérer…… je m’attends à avoir quelques surprises - sueurs froides pour la réalisation de la première déclaration.

"- La déclaration d’IS doit être faite pour le 15 mai, ce qui vous laisse en gros 15 jours pour finaliser la liasse une fois tous les documents réceptionnés. Mais toutes les entreprises étant dans le même cas, les experts comptables sont extrêmement sollicités à ces dates, il vaut donc mieux maîtriser toutes les subtilités du montage (notamment les retraitements fiscaux) avant cette période car il est vraisemblable que l’expert comptable n’aura pas/ne prendra pas le temps de le faire pendant cette période intense pour eux."

Effectivement, il va falloir que j’échange avec le cabinet sur ces points rapidement. Votre message me fait justement penser à la prise en compte des frais d’achats des SCPI et leur retraitement fiscal.Il y a à priori plusieurs possibilités mais il faut que je me repenche dessus. Avez-vous du recul sur ce point ? ou bien évidemment tout autre intervenant ?

cordialement
Yvan

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[+1]    #115 05/12/2020 17h37

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Bonjour,

Petit point sur mon portefeuille actions qui, comme la plupart d’entre vous, a bénéficié du rallye haussier de ce mois de Novembre qui fait suite à l’annonce de l’arrivée prochaine des vaccins  :
- Mon PEA s’est revalorisé de près de 8 000 €, grandement porté par les valeurs bancaires et Total.
- Mon PEA-PME s’est quant à lui revalorisé d’un peu plus de 2 000 €.

Je souhaite vraiment me servir de mon PEA-PME pour dénicher des pépites en devenir….. afin de me permettre de rêver wink.

Au mois de Novembre, les bons résultats ont été portés par :
- Hipay (PRU de 8,88 €; 410 actions, PV de 49,8 % à ce jour)
- Plastivaloire ( actions achetées le 16 Novembre, PRU de 4,67 €, en PV de 24% à ce jour).

Tout fin novembre - début décembre, je me suis positionné sur le bois énergie à travers EO2, Cogra et Moulinvest car le marché me semble porteur suite aux annonces du Gouvernement qui souhaite interdire les chaudières au gaz dans les maisons neuves à compter du 1er juillet 2021 (cf. file de Moulinvest.

Petit comparatif versus mon double virtuel CW8 :


Outre le fait que la bagarre est rude et le match serré, en début d’année j’avais 4 000 € de retard sur mon apport global historique, grâce à la bascule de mes économies auparavant placées sur des actifs sécurisés, je possède au 1er décembre 5 000 € d’avance ! Il est évidemment plus aisé d’avoir ce type de performance lorsque l’on se place en bourse au bon moment, mais cela fait toujours plaisir de voir celà :-).

Par ailleurs, le projet de montage d’une 2eme SCI me trotte de plus en plus dans la tête… Je vous laisse pour me plonger dès à présent dessus wink.

A bientôt
Yvan

Dernière modification par Yvan (05/12/2020 21h17)

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Favoris 1    #116 09/12/2020 18h33

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Bonsoir à tous,

Je prend enfin le temps de réfléchir à ce que je dois faire des 310 000 € de parts détenues en direct avec ma femme…… Eh oui, nous avions malheureusement acheter des parts de SCPI en direct sans faire de montage en SCI dans un premier temps roll.

Bon, je me rassure en me disant que j’ai la chance d’avoir à gérer ce "problème", cela veut dire que ma situation financière est meilleure que ce que j’avais initialement envisagé wink.

Concrètement, à compter de l’année prochaine, une partie de la distribution des SCPI détenues en direct rentrera dans la tranche d’imposition de 30% ….. il faut à cela ajouter les 17,20 % de CSG-RDS, le total correspond donc à quasiment 50 % de prélèvement !.

L’imposition à l’IS au sein de la SCI, cumulé au montage SCPI en PP et en US que j’ai réalisé en début d’année permet d’échapper à l’imposition de 15% sur les bénéfices grâce à l’amortissement des parts d’usufruit, il est temps de réfléchir à ce que je dois faire ! .

Après réflexion, je pense partir sur le montage suivant afin d’optimiser ma situation :



1- Vente d’une partie des SCPI détenues en direct
Cf. ligne 4 du tableau.

Vente des SCPI suivantes :
-          Immorente et Epargne foncière acquises en 2013,
-          Epargne foncière acquises en 2016.
Ces ventes nous permettront de dégager 50 819 € de liquidités sur la base des prix de vente actuel et du CRD de Janvier 2021.

2 – Remboursement d’une partie des SCPI détenues en direct
Cf. ligne 5 du tableau.

Remboursement anticipé des SCPI suivantes :
-          Cristal rente acquises en 2013,
-          Primovie de 2016.
Ces remboursements anticipés nécessitent 51 805 € de liquidités sur la base du CRD de Janvier 2021.

Ces SCPI seront ensuite apportées au Compte Courant Associés de la SCI, cela représente un montant de 75 731 € sur la base du prix d’achat. Cet apport permettra de sécuriser le montage financier de la SCI qui est à ce jour en cash-flow positif (argument favorable pour la banque).

3 – SCPI restantes
Les SCPI restantes (Cristal rente et Interpierre) de 2016 seront gardées et remboursées selon l’échéancier du prêt, cela représente un montant d’achat de 110 036 € et un CRD de 81 936 €.

Nous n’aurons donc plus que 700 € de mensualité en direct.

4 – Achat de nouvelles SCPI pour la SCI
Notre nouvau projet porte sur l’acquisition de :
-          300 k€ de SCPI en PP sur 20 ans avec 24 mois d’anticipation.
-          150 k€ de SCPI en US sur 15 ans avec 24 mois d’anticipation.

Objectif : Trouver une banque qui va accepter cela….. Challenne comme on dit ! cool.

Voilà où j’en suis dans ma réflexion actuellement.
N’hésitez surtout pas à critiquer ma démarche….. je suis à la recherche du meilleur compromis financier afin de réaliser le montage nous permettant de capitaliser le mieux…… Bref tout un programme …..

Yvan

Dernière modification par Yvan (09/12/2020 18h55)

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[+2]    #117 09/12/2020 19h21

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Si vous trouvez une banque qui prête sans mettre trop de contraintes sur les SCPI à acquérir, et n’exige pas d’être le commercialisateur, vous pourriez envisager que la SCI rachète en gré à gré certaines des lignes que vous détenez en propre. Mais c’est un gros "si".

Si vous trouvez quelqu’un disposé à acheter vos parts (ou juste la NP de vos parts) en gré à gré, ça pourrait permettre d’optimiser un peu (quitte pour l’US, à payer des impôts plein pot, soit en le conservant, soit en le vendant à la SCI). C’est un autre gros "si"…

Si l’endettement sur ces opérations de 2013 et 2016 ne vous pénalise pas trop, pour en faire d’autres , il est sans doute préférable de tout conserver (ça doit, même après imposition, quand même générer un peu de valeur chaque année, net de tout). A vous de quantifier, et comparer la valeur que ça génère à la valeur que cet endettement vous empêche de générer ailleurs…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #118 09/12/2020 20h05

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GBL a écrit :

Si l’endettement sur ces opérations de 2013 et 2016 ne vous pénalise pas trop, pour en faire d’autres , il est sans doute préférable de tout conserver (ça doit, même après imposition, quand même générer un peu de valeur chaque année, net de tout). A vous de quantifier, et comparer la valeur que ça génère à la valeur que cet endettement vous empêche de générer ailleurs…

Je ne sais pas s’il faut raisonner uniquement sur le montant de la dette : l’effort d’épargne utilisé pour le crédit en direct pourrait, si les crédits en direct sont soldés, alimenter les PEA et générer (possiblement) un retour supérieur à l’investissement SCPI en direct à crédit.

J’ajouterai qu’en terme de diversification pour Yvan, faire gonfler le portefeuille d’actions, me semble plus pertinent que le portefeuille de SCPI.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (09/12/2020 20h08)

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#119 12/12/2020 09h01

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Bonjour,

Merci à GBL et à Cat pour leur retour !

"Si vous trouvez une banque qui prête sans mettre trop de contraintes sur les SCPI à acquérir, et n’exige pas d’être le commercialisateur, vous pourriez envisager que la SCI rachète en gré à gré certaines des lignes que vous détenez en propre. Mais c’est un gros "si"".

Effectivement l’idée est très intéressante même si c’est c’est un gros "si"; En tout cas peut-être sur une partie des SCPI….. à étudier en tout cas !

"Si vous trouvez quelqu’un disposé à acheter vos parts (ou juste la NP de vos parts) en gré à gré, ça pourrait permettre d’optimiser un peu (quitte pour l’US, à payer des impôts plein pot, soit en le conservant, soit en le vendant à la SCI). C’est un autre gros "si"…"


Dès que je serais plus avancé dans mon projet, je regardais cette possibilité d’optimisation.
A savoir, je ne dispose que de PP en direct que de PP, l’US que je détiens est au travers la SCI et je les garde bien au chaud wink.

"Si l’endettement sur ces opérations de 2013 et 2016 ne vous pénalise pas trop, pour en faire d’autres , il est sans doute préférable de tout conserver (ça doit, même après imposition, quand même générer un peu de valeur chaque année, net de tout). A vous de quantifier, et comparer la valeur que ça génère à la valeur que cet endettement vous empêche de générer ailleurs"

A croire que Cat me connait bien ….. il a répondu directement à ce que je compte faire :
"J’ajouterai qu’en terme de diversification pour Yvan, faire gonfler le portefeuille d’actions, me semble plus pertinent que le portefeuille de SCPI."

Je vais appeler ce matin les différentes banques de ma Ville pour voir si certaines d’entre elles seraient enclines à me suivre sur mon nouveau projet !

Yvan

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#120 12/12/2020 09h57

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Bonjour,

Toujours dans les "Si…"

Comme dit par GBL, "Si" vous arrivez à avoir un crédit pour la SCI pour racheter les parts, vous pouvez tout passer en SCI.

"Si" de plus vous avez un CCA un peu rempli ou des liquidités que vous versez en CCA, vous pouvez demander le remboursement de ce CCA que la SCI peut proposer sous forme de NP de parts de SCPI (si les parts ne sont pas nanties pour obtenir le crédit). Ca a un intérêt économique pour la SCI, ça va lui permettre d’optimiser sa fiscalité en amortissant l’usufruit.
Il faut faire attention à la clé de répartition pour que la SCI ne soit pas perdante, mais ça peut permettre de faciliter le retour des parts en nom propre sur un horizon qui est la durée de l’usufruit.

Juridiquement, il faut certainement faire attention au timing de l’opération (durée du crédit, durée du détachement de l’usufruit, dates des différentes opérations, par exemple, le rachat de la NP ne doit pas se faire le lendemain de la vente à la SCI mais après 1 ou 2 ans) pour éviter un abus de droit et se faire accompagner pour confirmer "Si" ce type de montage est effectivement possible. Ca va coûter environ 5% pour les réallocations des propriétaires des parts, mais ça peut être une optimisation très intéressante.
Je vous dirais bien de faire un rescrit fiscal mais sur une autre discussion, il semble que ça ne soit pas la panacée en cas de litige avec l’administration.

Bonne journée.

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#121 12/12/2020 10h07

Membre
Réputation :   2  

Bonjour Yvan,

Personnellement, je garde aussi à l’esprit qu’il est possible de procéder à "un démembrement temporaire d’usufruit" quand les parts de SCPI sont détenues en direct. C’est quelque chose qui peut être intéressant à mettre en place sur une durée de 5 ans pour aider nos enfants à financer leurs études supérieures.

Sinon, un arbitrage est aussi possible entre conserver des parts de SCPI ou les céder en fonction de :
- la PV latente entre la d’acquisition et aujourd’hui ;
- le rendement actuel des parts de SCPI.

Par exemple, personnellement, je ne céderai pas les parts de la SCPI RAP car j’ai une PV latente de 50% et le rendement a baissé (je ne souhaite pas être taxé sur la PV et la baisse des dividendes impacte de moins en moins mon IR). Au contraire, pour des parts de SCPI pour lesquelles le rendement stagne et le prix des parts est constant, j’aurai plutôt tendance à les céder.
Mon raisonnement est personnel est je suis bien conscient que certains ne le partagent pas.

Bonne continuation.

SeaandRun56

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#122 27/12/2020 03h25

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Yvan, le 05/09/2020 a écrit :

A compter de l’année prochaine, compte tenu de nos augmentations de salaires et du barème des impôts mis en place par l’état à compter de Janvier 2020 (abaissement de la tranche de 30% d’imposition sur le revenu de 27 795 € à 25 660€), nous allons commencer à être imposé à 30%, et il faut ajouter également le paiement de la CSG et CRDS (9,70%) et les téléversements sociaux (7,5%), ce qui représente une imposition totale de 47,30 % pour les loyers des scpi qui me feraient dépasser le seuil des 30%. :-(

Bonjour Yvan,

J’ai lu toute votre file, c’est édifiant. De même que vous avez puisé votre source de différents forumeurs, je puise également de vous!

1/
Une question cependant, que j’aimerais confirmer avec vous. Ci dessous vous parlez bien de vos parts détenues hors SCI j’entends bien. Pouvez-vous me confirmer que vos parts détenus en SCI ne sont pas soumis à cette imposition ? D’après ma compréhension, l’impôt en IS est de 15% pour les bénéfices net inférieurs à 38k€, et du moment que les dividendes sont réinvestis au sein de la SCI, il n’y a pas de fiscalité sur ces dividendes. Typiquement, si de vos loyers générés en année N vous achetez de nouvelles parts de SCPI via la SCI en année N+1, vous êtes largement gagnant par rapport à une détention en direct.

2/
Je me demande également s’il est possible d’apporter ce cashflow généré pour le réinvestissement des dividendes au travers d’options que proposent les sociétés Corum ou La Française par exemple.

3/
J’ai mon CGP qui me rétorque au niveau des desavantages de la structure SCI/IS que les crédits sont beaucoup plus difficiles à accorder et surtout sont de coût plus élevés que détention en direct, vous confirmez que ce n’est pas vrai ? Quel aurait été votre taux nominal si vous aviez souscrit ces dernières part en direct ?

4/
Dernière question (promis je vous lâche!), qu’est-ce que je dois faire de plus selon vous pour avoir du crédit auprès de la banque vu ma situation ? Jeune salarié de 23 ans au TMI de 30%, 5k€ sur mon PEA, acquisition récente de 30k€ de SCPI en crédit conso sur 10 ans (3% assurance inclus). Je pense que si demain je vais voir n’importe quel agence du CMB pour demander un montage PP/US logé dans une SCI, on me rit au nez faute de garanties…..

Dernière modification par Rodin (27/12/2020 11h11)


La vie est une course, premier dans les starters - RS4 gris nardo, shifter pro, contre-sens.

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#123 27/12/2020 08h00

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@Rodin

1/ La structure IS est certes capitalisante mais si on regarde la  fiscalité complète et équivalente: quelle est la part que j’ai dans mon patrimoine personnel pour en profiter ( voyages; voiture, .  ), il ressort une imposition de 15% voir 28% + 30 de flat taxe => 45% à  58%.
Il s’agit plus d’un report d’imposition: vous payez à la sortie sans que l’imposition au fil de l’eau consomme une partie de votre capacité d’épargne.

Il faut voir une société  comme le mariage, il y a toujours une liquidation par vous ou vos héritiers pour sortir les dividendes ou boni de société.

2/ pour une SC à l’IR quand j’ai fait mon tour de banque, il y avait peu d’écart sur les meilleures offres : 1.1% sur 20 ans immeuble classique et 1.11% pour scpi.

3/ pour votre capacité d’emprunt :
Si on reprends vos éléments, vous êtes déjà au seuil d’endettement maximal :

(30÷12×1 000+33 000×5%
÷12)×33%=870e

−570e (loyer)
− 290e (emprunt conso scpi 10 ans)

= 10e / mois

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Favoris 1   [+1]    #124 27/12/2020 14h20

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Bonjour Rodin,

Merci pour l’intérêt que vous portez à mon file ! et Merci pour toutes ces questions intéressantes !

Voici les éléments de réponse que je peux vous apporter :

"1/ Une question cependant, que j’aimerais confirmer avec vous. Ci dessous vous parlez bien de vos parts détenues hors SCI j’entends bien. Pouvez-vous me confirmer que vos parts détenus en SCI ne sont pas soumis à cette imposition ? D’après ma compréhension, l’impôt en IS est de 15% pour les bénéfices net inférieurs à 38k€, et du moment que les dividendes sont réinvestis au sein de la SCI, il n’y a pas de fiscalité sur ces dividendes. Typiquement, si de vos loyers générés en année N vous achetez de nouvelles parts de SCPI via la SCI en année N+1, vous êtes largement gagnant par rapport à une détention en direct."

Les revenus générés par les parts détenues dans la SCI à l’IS subissent
  1- une imposition sur les sociétés en fonction  du résultat annuel dégagé : 15% d’imposition jusqu’à 38 120 € de résultat. L’amortissement des parts de SCPI acquises en usufruit permet d’annuler complètement le résultat fiscal.
  2- l’imposition des dividendes lorsqu’il est versé aux actionnaires de la sci est soumis - en fonction du choix que l’on fait :
      - soit à un prélèvement de 30 % si on a opté pour la flat tax,
      - soit au cumul 17% de prélèvement sociaux + sa tranche marginale d’impôts.

L’objectif de ce montage est en effet de ne pas être imposé lorsque de la phase de constitution du patrimoine, et ainsi profiter de l’effet "boule de neige" pour capitaliser au maximum.
L’intérêt est bien d’avoir une imposition la plus lointaine possible et ainsi avoir un montage qui - lorsque l’on arrive à emprunter pour de la PP et de l’US - s’autofinance, ce qui n’est absolument pas possible lorsque l’on détient les parts en direct.

Concernant la remarque de Hhub : "1/ il ressort une imposition de 15% voir 28% + 30 de flat taxe => 45% à  58%."

Les "15 %" correspondent à l’imposition au point 1- énoncé précédemment et le "+30% flat tax" correspond au point 2.

"2/ Je me demande également s’il est possible d’apporter ce cashflow généré pour le réinvestissement des dividendes au travers d’options que proposent les sociétés Corum ou La Française par exemple."

Dans mon cas, compte tenu de l’anticipation de 24 mois obtenue sur les prêts, je dispose de liquidités que je peux réinvestir comme bon me semble. J’ai pour ma part acquis pour 8 000 euros de part de Pierval Santé en pleine propriété.

"3/J’ai mon CGP qui me rétorque au niveau des desavantages de la structure SCI/IS que les crédits sont beaucoup plus difficiles à accorder et surtout sont de coût plus élevés que détention en direct, vous confirmez que ce n’est pas vrai ? Quel aurait été votre taux nominal si vous aviez souscrit ces dernières part en direct ?"

Ce point dépend vraiment de chaque banque je pense…. dans mon cas, ma banque me finançait au même taux que ce soit pour la SCI ou en direct.
il s’agit bien d’un prêt pour une SCI avec un objectif de se construire un patrimoine, et non pas d’un prêt "pro".

Les associés d’une SCI sont responsables sans limite des dettes sociales en proportion de leur participation au capital => Pour les banques (en tout cas la mienne), que le prêt soit prit en direct ou via la SCI cela ne change donc rien….. au contraire, ma banque ne se fie pas au taux d’endettement maximum de 33% dans le cadre de la SCI…. ce qui peut apporter plus de latitude….

"4/Dernière question (promis je vous lâche!), qu’est-ce que je dois faire de plus selon vous pour avoir du crédit auprès de la banque vu ma situation ? Jeune salarié de 23 ans au TMI de 30%, 5k€ sur mon PEA, acquisition récente de 30k€ de SCPI en crédit conso sur 10 ans (3% assurance inclus). Je pense que si demain je vais voir n’importe quel agence du CMB pour demander un montage PP/US logé dans une SCI, on me rit au nez faute de garanties….."

Euhhhh effectivement, je pense que vous avez malheureusement raison….. De mon côté j’ai réalisé ce montage alors que ma RP est totalement payée, et il est vrai que les garanties demandées par la banque sont le nerf de la guerre….

L’idéal est le temps de prendre le temps de la réflexion, et d’envisager une réflexion sur du long terme, j’ai un petit peu détaillée ma pensée à ce sujet ici.

Bonne journée
Yvan

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#125 27/12/2020 17h47

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En complément, pour faire suite aux explications données à Rodin, j’ai réussi a retrouver un article Le Revenu explicitant l’intérêt des SCI pour y loger des SCPI.

Cet article est je trouve très explicite mais il ne fait toutefois pas état de l’intégration de parts d’US dans le montage…. alors que celà contribue fortement à l’intérêt financier du montage.

Yvan

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