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#276 22/03/2018 13h27

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Malolechat a écrit :

Le changement de banque c’est juste pénible,

Je n’ai qu’un mot : Mobilité bancaire. Je l’ai testé de Boursorama vers BPE. Cela fonctionne. Je n’ai aucun doute que la banque d’accueil prendra en charge ce type de chose. C’est simple et ils ont même des outils en ligne pour le faire (même une banque archaïque comme la BPE). Donc ne vous prenez pas la tête pour si peu. Entre le service de mobilité de la banque et service de changement de compte proposé par le gouvernement pour les fonctions institutionnels, c’est plus aussi pénible. Il faut juste faire attention à deux comptes pendant quelques temps.

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#277 22/03/2018 14h48

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Malolechat a écrit :

De toute facon sans offre, je ne peux pour le moment rien faire de plus, j’attends donc patiemment et vous tiendrai au courant le plus tot possible.

Malo, que vous manque-t-il encore concrètement côté CMB?
J’ai l’impression que vous êtes tout proche de conclure mais je ne comprends pas bien ce qui pêche encore.

Malolechat a écrit :

je peux emprunter pour de l’usufruit mais je ne sais pas comment faire, ou acheter, quelle scpi choisir, quelle cle, quelle duree, quel montant, comment faire le calcul dans votre tableur pour obtenir l’autofinancement.

Vous pouvez vous adresser directement à certaines sociétés de gestion qui gèrent elles-même le démembrement avec des clés standardisées.
Vous pouvez vous adresser à certains CGP qui font régulièrement des propositions d’US et qui pourront en outre vous conseiller (ce que j’ai fait). Même les sites spécialisés (primaliance, meilleurescpi, …) ont régulièrement des opportunités.

Par ailleurs, votre projet d’achat d’US ne pourra vraisemblablement pas être sur le même emprunt que l’achat en PP (durée différente).
Je serai vous, je scinderai le problème en 2 pour continuer à avancer :
* en priorité : avoir une offre, acceptable suivant vos critères, pour 1 achat en PP pour un montant entre 400 et 500ke.
* ensuite : un achat de 50 à 150 ke d’US au comptant et/ou par emprunt. Si cela prend un peu plus de temps à finaliser, cela ne me semble pas dramatique. Certes, vous n’aurez pas l’autofinancement mais au moins vous aurez lancé la machine. Vous apprendrez plus de choses avec la société en fonctionnement.

Bien à vous,
cat

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#278 22/03/2018 16h37

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@cat :

c’est ce que je comptais faire. 600k en pp puis plus tard 200k en us tous les 10 ans.

Rien ne bloque avec le cmb, j’attends de connaitre le taux, les frais de dossier, la garantie exacte demandée et le montant de l’av a nantir car pour le moment la seule chose dont je suis sur c’est les 600k sur 25 ans, ce qui est évidemment le plus important.

Je devais recevoir une offre avant le 1/1/2018 puis une cette semaine, mais je n’ai toujours rien.

Dans mon dernier mail j’ai précisé qu’avec ma femme, l’équipe de fiducial : EC + avocat nous étions prêt, pour confirmer le sérieux de l’investissement et attendions plus qu’une offre de financement du CMB.

Bien a vous,

Malo


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#279 22/03/2018 16h45

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Parfait Malo. Vous y êtes presque.

Un petit coup de téléphone aiderait peut-être à accélérer le process? (au moins déjà pour vous assurer que toutes vos questions trouveront bien réponse dans l’offre).

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[+1]    #280 22/03/2018 17h18

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Malolechat a écrit :

@cat :

Je devais recevoir une offre avant le 1/1/2018 puis une cette semaine, mais je n’ai toujours rien.

Malo

Bonjour Malo,

Avez vous fourni les documents constitutifs pour une offre de pret ?

Sans cela, je doute que vous ne puissiez obtenir une offre

Bien à vous

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#281 22/03/2018 17h57

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Hehe bien vu, j’y pensais, non, le cmb ne me les a pas demandé.

C’est donc une simulation que j’attends et non pas une édition d’offre de prêt.

Pour une fois que je m’entends bien avec une banquière / CGP, je n’ai pas envie de la brusquer. Elle m’a dit qu’elle m’enverrait cette simulation, je la crois et je patiente. Mais j’avoue qu’habitant a moins de 500m de son bureau, ca me démange parfois de passer la relancer.

Une fois la simulation reçue, après m’être assuré des garanties exactes, je n’omettrais pas de lui demander les documents que je dois joindre pour montrer mon sérieux et obtenir une véritable offre de prêt. J’imagine qu’il faut :
- pièce identité
- justificatif domicile
- justificatif épargne
- feuille d’imposition
- etc…

@Surin :
Merci pour votre guide sur l’achat de scpi sur le marche secondaire :
Choses à savoir avant de passer un ordre sur le marché secondaire d’une SCPI
Je le range la pour ne pas le perdre de vue en espérant avoir la chance de pouvoir m’en servir si le CMB me le permet.

@roudoudou :
Merci également pour votre tableau de critère de sélection d’achat d’usufruit de scpi :
SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Dernière modification par Malolechat (22/03/2018 18h07)


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#282 27/03/2018 06h14

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Bonjour,

En attendant la simulation d’offre du CMB je commence a regarder quel portefeuille je pourrais confectionner a partir de leurs scpi partenaires.

Pour rappel voici leur proposition :

- 150KE répartis entre Effimmo et Immorente
- 330KE  réservés à Eurofoncière 2 , Primovie, et Novapierre Allemagne.
- 120KE  pour Interpierre, LF Opportunité Immo et Sofiprime

NB : référencement prochain par AIC des SCPI PF02  de chez Perial, ainsi que la SCPI Epargne Pierre gérée par le Cabinet Voisin.

Voici ma sélection : (8 SCPI numérotées)

ETRANGER
- corum XL

ETRANGER BUREAU
- Corum conviction
- lf europimmo

ETRANGER COMMERCE
1- novapierre allemagne

RESIDENCE ETUDIANTE / HOTELLIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap’hebergimmo foncia

LOCAUX D’ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
2- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
3- patrimmo commerce

BUREAU PROVINCE
- vendome region
4- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger
5- immorente sofidy

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
6- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
7- primovie primonial

AUTRES
8- cristal rente

Equiponderé en 8 lignes de 100k€ on trouve en 2017 un DVM de 5%.

Evidemment j’aurais aimé au moins qqes capital fixe comme : cifocoma, actipierre, pierre expansion, capiforce, fonciere remusat, patrimoine foncier et même de l’atlantique pierre 1 juste pour son bien brestois. C’est bête mais j’aurai été fier de pouvoir le montrer et dire que j’en détiens une petite part.

J’aurais préféré pierval santé a primovie et aurai aimé avoir un peu de caphebergimmo ou logipierre 3?

J’aurais également aimé une ligne de 100k de corum en usufruit vu les recos de Stéphane et les tri calculés par Roudoudou.

Enfin je m’interroge sur l’intérêt de sofiprime.

Voila, que pensez vous de tout ça ?

Dernière modification par Malolechat (27/03/2018 19h19)


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#283 27/03/2018 08h41

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Pour parler uniquement de Atlantique Pierre 1, je pense que votre "argument" est un biais dont il faut se défaire. Analysez-là sur les critères que vous prendriez pour n’importe quelle autre SCPI.

Rien ne vous empêchera par la suite d’acquérir les SCPI que vous souhaitez en direct, c’est un des avantages que l’on ne met pas assez en avant et qui permet une pleine liberté afin d’aller chercher le meilleur potentiel après l’analyse que l’on en a fait.

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#284 27/03/2018 08h54

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pour moi la simulation n’engage en rien.
Je pense qu’il faut vraiment que vous apportiez tous les doucement nécessaires à la mise en place du financement.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#285 27/03/2018 09h02

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Oui, il est vrai que cette inertie interroge. Une simulation a zéro valeur, il leur faut maintenant passer à l’acte.

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#286 27/03/2018 09h09

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Flyz57 a écrit :

pour moi la simulation n’engage en rien.
Je pense qu’il faut vraiment que vous apportiez tous les doucement nécessaires à la mise en place du financement.

Vous avez raison, j’appelle cet après midi !


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#287 27/03/2018 18h55

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Malolechat a écrit :

Voila, que pensez vous de tout ça ?

Votre sélection parmi les possibilités du CMB me semble tout à fait convenable.
Quelques commentaires rapides :
1/ je ne vois pas l’intérêt de Sofiprime non plus. Cela ressemble plus à une SCPI de capitalisation que de rendement (à acquérir en direct mais pas dans le cadre de la SCI).
2/ Etes-vous sûr que le CMB ne propose plus Cristal Rente? Il le proposait à une époque pourtant.
3/ pour Primovie, je n’apprécie pas (ou ne comprends pas?) complètement la politique de Primonial REIM mais je ne suis pas démesurément inquiet pour l’avenir. En prendre une petite proportion pour la diversification fait sens à mon avis.

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#288 27/03/2018 19h16

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Oui vous avez raison pour cristal rente je l’avais oublié, j’edite.

Dernière modification par Malolechat (27/03/2018 19h17)


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#289 29/03/2018 11h48

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Bonjour,

Suite a mon souhait de garanties moins lourdes notamment le nantissement d’un contrat d’assurance vie ET de plus de libertés dans le choix des SCPI, voici la réponse obtenu ce jour par la CGP du CMB :

Je viens d’informer la DGE de vos intentions quant au choix de vos SCPI  de rendement . La Direction des Engagements valide votre dossier de financement
     sur 25 ans pour les SCPI référencées par AIC. S’agissant de SCPI externes, la durée du prêt sera limitée à 15 ans .

     Je vais vous faire parvenir dans l’après midi notre meilleure offre de financement , en y intégrant une assurance décès/invalidité à 50/50 .

     Je vais essayer de joindre une nouvelle fois  Crédit Logement afin de leur demander une position précise sur votre dossier, et surtout l’enveloppe pour laquelle
     il accepterait d’intervenir.

     Je reviens vers vous avant la fin de semaine.

Voila, on en saura plus très prochainement.

Je vous tiendrais au courant de l’offre seulement dimanche car je rentre aujourd’hui dans ma famille pour les obsèques d’un proche.

PS : je lui ai demandé de me lister les documents a fournir pour une edition d’offre de pret mais elle ne l’a pas fait.

PS2 : toujours pas de news de la BPE.

Dernière modification par Malolechat (29/03/2018 18h06)


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#290 29/03/2018 19h52

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Malo, n’oubliez pas non plus la création de la société civile…
De mon côté, j’ai mis plus de temps à obtenir le Kbis de la société que l’argent sur le compte.

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#291 29/03/2018 20h30

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Une création de SCI c’est 4 jours avec infogreffe si tout est ok
La parole de la CGP ne vaut pas grand chose sans édition d’une offre

Dernière modification par roudoudou (29/03/2018 20h31)

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#292 30/03/2018 11h06

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Certes roudoudou mais :
* la banque peut ne pas souhaiter éditer d’offre pour une société qui n’existe pas (pour ma part sans kbis, pas d’offre, cela faisait partie des éléments à fournir pour l’édition).
* si les éléments ont été discutés en amont, l’offre de prêt sera sans grande surprise (pour ma part, cela a été le cas).

Mon expérience personnelle en ce qui concerne les délais :
* quand j’ai signé les statuts chez le notaire, on m’a indiqué un délai compris entre 1 semaine et dix jours pour l’obtention du kbis. Dans la réalité cela a mis plus de 3 semaines (il y a eu un aller-retour entre notaire et greffe).
* j’ai bouclé à distance le prêt en 3 semaines entre l’apport des premiers papiers et l’argent versé sur le compte de la société. Sur place, j’aurais facilement gagné une semaine.

Mon avis : si Malo pense que le projet se fera de toute façon, je pense que régler la création de la société civile en parallèle ne peut pas nuire. S’il est encore incertain sur sa volonté de monter une SCI, il faut effectivement attendre.

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#293 30/03/2018 11h12

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Vous avez été bon pour l’emprunt en 3 semaines moi ca a mis 4 puis 6 mois…!

Par contre création de SCI quand c’est vous qui le faites en général le greffe est assez rapide. Si vous le confiez à un notaire il est possible que cela prenne du temps.

Je serai très agréablement surpris que l’emprunt ne prenne que 3 semaines dans le cas du CMB avec Malo, vu la durée, les garanties à mettre en place (rien qu’un nantissement il faut l’A/R avec assureur) etc etc etc

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#294 30/03/2018 11h35

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Roudoudou, nous avons un nantissement sur une AV dans la banque donc pour nous le délai a été à peu près nul pour la partie garantie.
Cela dit, nous avons aussi notre prêt RP chez eux avec une caution "Garantie habitat" (un équivalent de Crédit Logement) + un PTZ et l’édition de l’offre s’est faite avec des délais défiant toute concurrence (c’est d’ailleurs la raison principale pour laquelle nous avons atterri chez eux).

Par ailleurs, entre l’édition de l’offre et l’arrivée des fonds, si Malo signe l’offre sur place, cela sera certainement régler en quelques jours (j’ai mis une semaine avec les délais postaux dans les deux sens).

Dernier point, s’il y a A/R avec l’assureur et que celui-ci est Suravenir, ce peut être (très) rapide…

Dernière modification par cat (30/03/2018 11h49)

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#295 30/03/2018 11h40

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Vous avez été chanceux et avez une banque très efficace car les délais que j’ai pu constater autour de moi ne sont pas ceux la.

Disons que cela fait maintenant presque 6 mois que Malo échange avec la CGP (on ne parle même pas du dossier la) d’ou ma prudence, mais ayant traité vous même avec cette banque vous etes surement dans le vrai.

Dans mon cas c’est Suravenir mais l’assureur était externe à la banque donc forcément plus long.

J’imagine que si en plus leur organisme de cautionnement est un truc "internalisé" ou du groupe les A/R sont très rapides.

Dernière modification par roudoudou (30/03/2018 11h41)

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#296 30/03/2018 11h56

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Je ne peux garantir que cela va se passer ainsi pour Malo car cela dépend bien entendu de la banque mais aussi de l’interlocuteur qui s’occupe de l’affaire (et je ne connais pas personnellement la CGP en question).
Néanmoins Malo a le gros avantage d’habiter juste à côté du siège de la banque et de ses filiales et j’ai l’impression que pour le traitement rapide d’un dossier, cela peut aider.

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#297 31/03/2018 12h34

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Message du CMB recu ce jour :

Nous venons de faire partir une demande de dérogation de taux  pour votre financement sur 300 mois .

      Nous avons limité volontairement cette demande à 400KE , dans l’hypothèque où votre sélection de SCPI
      se porterait pour partie sur des valeurs non référencées par AIC. Nous pouvons bien évidemment augmenter
      cet encours.

      Je vous transmets notre offre mardi 3/04.

Elle commence a me fatiguer cette CGP à ne faire ABSOLUMENT rien de ce qu’elle dit.

Je ne pensais pas que ca avancerait si lentement.
Je suis conscient d’en être en parti responsable par ma prudence et ça  m’arrangeait d’avancer doucement mais surement. Et puis la naissance du petit n’a pas aidé, je l’avoue.
Il n’empêche qu’elle se débrouille pour ne jamais répondre a mes questions ni a mes attentes.
Je pense qu’il est temps de passer la vitesse supérieure et que des rdv en face a face permettrait de mieux définir le projet une bonne fois pour toute et d’accélérer les démarches…

Dernière modification par Malolechat (31/03/2018 12h48)


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#298 31/03/2018 13h12

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cat a écrit :

Néanmoins Malo a le gros avantage d’habiter juste à côté du siège de la banque et de ses filiales et j’ai l’impression que pour le traitement rapide d’un dossier, cela peut aider.

Je ne le pense pas et le fil des événements semble confirmer que cela tourne en rond.

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#299 31/03/2018 14h11

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En même temps, nous sommes encore sur les préliminaires et Malo ne profite pas forcément lui-même de cet avantage.

Dernière modification par cat (31/03/2018 14h20)

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#300 31/03/2018 14h17

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Oui c’est tout à fait exact, il n’a pas encore obtenu une réponse claire sur le montant finançable et la durée ;-) (et ce depuis quelques mois)

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