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[+1]    #826 11/11/2020 16h46

Membre (2019)
Réputation :   286  

Bonjour bed43fr,

J’ai réalisé un montage similaire à celui de Malo, dans la même banque, mais pas la même agence.

Pour calculer le ratio d’endettement, Ma banque a :
- calculé mes revenus annuels en intégrant salaires et 85 % des revenus des scpi en prenant 4,5 % de rendement.
- bien évidemment divisé par les échéances annuelles de l’ensemble des prêts.

Cordialement.
Yvan

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[+1]    #827 11/11/2020 18h38

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   229  

bed43fr a écrit :

Autofinancement ok, c’est un bon point, mais en terme d’endettement personnel, comment les banques  prennent-elles en compte ce genre de montage dans le cas où l’on voudrait s’endetter personnellement ? (hors SCI)
Emprunt pour l’achat d’une résidence secondaire par exemple ou pour de l’investissement locatif en nom propre.

C’est la seule chose qui m’empêche de sauter le pas, je ne voudrais pas me retrouver bloqué.

Honnêtement ça dépend de votre profil et de la banque. Perso j’ai un montage comme Malo. J’ai récemment vendu mon appartement et j’ai dégagé 400k€. Puis j’ai re-emprunté 500k€ pour racheter ma maison sans trop de soucis. Ma banque considére que mes prêts SCI sont séparés et que je ne suis que caution et que mon taux d’endettement personnel ne doit pas en tenir compte. La banque me voulait comme client et donc a été compréhensive.

Mais quand j’ai cherché je me suis heurté a la prise en compte de mon endettement global et ça m’a bloqué. C’était sur des robots bancaires type Boursorama. Dans ce cas seul un conseiller à qui vous expliquer bien les choses peut vous aider.

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[+2]    #828 11/11/2020 23h50

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   305  

Merki les amis, je ne connaissais pas la réponse à la question.

Intéressant de savoir que le CMB d’Yvan considère les revenus des scpi à hauteur de 85%, je ne sais pas si c’est pareil pour le cmb de Brest.

J’ai fait également racheter mon prêt rp dans la même banque que Kabal et je ne savais pas qu’ils n’avaient pas tenus compte de mes prêts scpi. 

J’avais pensé que les relevés de comptes et le ratio revenus / (dépenses + endettement) leur avaient suffit.

Suite à l’incroyable offre de Cricri77 j’ai sondé mes banques dans le but de renouveler l’opération.
Pour le moment seul le cmb de Brest a répondu qu’ils ne souhaitaient financer des scpi à crédit que pour :
- des brestois
- de la pleine propriété
- maximum 15 ans
Et dans l’idéal ils recherchent une domiciliation de l’épargne et des revenus.
Ce changement de politique a eu lieu de mémoire avant décembre 2019 ou il avait été demandé aux banques de limiter les prêts à 25 ans et 33% d’endettement et donc avant la covid 19.

Affaire à suivre…

Dernière modification par Malolechat (11/11/2020 23h51)


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[+1]    #829 12/11/2020 14h20

Membre (2017)
Réputation :   139  

Pour avoir réalisé mon prêt au CMB de Quimper, le conseiller avait :
- pris en compte ma situation personnelle (revenus et prêts en cours)
- retenu pour la sci la QP des mensualités non couvertes par les revenus des SCPI achetées et ajoutée celle-ci à mes échéances personnelles : SCI à l’is donc patrimoine distinct mais caution donc je devais être capable de payer le cashflow non financé par la sci

j’avais trouvé cette pratique logique financièrement et réaliste car je n’avais pas encore mis en place l’achat d’US avec apport en compte courant pour financer le solde du cashflow

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#830 15/11/2021 23h12

Membre (2021)
Réputation :   18  

ESTJ

Bonjour

Merci pour ce partage complet ! J’ai lu les 34 pages du fil. C’est très long certes mais ça m’a permis de comprendre tout votre cheminement. Ce qui va accélérer le mien smile

Malochat j’ai le même profil que vous (35 ans. 3 enfants bas âge. Médical. Femme avec le même exercice. TMI 41%)
Nouveau sur le forum, Je cherchais à me renseigner sur l’investissement SCPI à crédit (en diversification de mes investissements tirés de mes revenues/ pour établir un patrimoine immobilier lazy m’assurant un complément de revenu en « pré retraite ») et j’ai trouvé beaucoup de réponses.

Cependant je n’ai pas trouvé sur les différents fils des discussions: les montages juridiques permettant d’optimiser tout cela.

Avez vous trouvés des réponses sur le forum ?
Vous aviez évoqué une réflexion pour vos prochains montages.

Personnellement  j’ai déjà une SCI à l’is. Celle ci détient mon local pro qui sera vendu in fine (une patientele ne s’achète plus…). Je vais donc plutôt vendre la SCI pour éviter la double peine (vente du bien= bénéfices taxés à l’is + distribution en div).
1- je ne vois pas l’intérêt de faire mon investissement SCPI dans cette structure vu qu’elle sera vendue
2- j’ai pourtant une trésorerie annuelle « non exploitée » dans cette SCI.

Si le sujet s’écarte et qu’il est plus approprié dans un autre fil de discussion je le déplacerais


Je n’y crois pas c’est merveilleux !

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#831 22/11/2021 16h55

Banni
Réputation :   36  

Membre clivantMembre clivant Membre clivant

Bonjour Malolechat, un petit update de votre aventure cryptographique ? smile

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#832 06/12/2021 21h19

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Très intéressé aussi par votre histoire et l’évolution cette dernière année ?

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[+2]    #833 14/12/2021 00h25

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   305  

Bonjour à tous,

Voici quelques nouvelles de mon bag de crypto.

J’ai bénéficié d’un rallye haussier sur :
- cro de crypto.com le service de carte bancaire visa avec cash back. J’ai fait fois 16 grâce au cours qui est passé de 0,07 à 0,85, le rendement d’épargne a 10% et le cash back. J’en ai profité pour surclasser ma carte jade a 3% de cash back à celle à 5% qui permet d’épargner a 12% et me rembourse en plus netflix, spotify et amazon prime. J’ai pris la frost rose gold, belle comme une licorne smile.
J’en ai également profité pour transférer une partie de mes cro de la blockchain crypto.com vers la blockchain cronos qui est orientée finance décentralisée pour bénéficier de rendements très supérieur aux 12% annuels. Au lancement sur le yield optimizer beefy qui autocompound, comprendre réinvestit le yield = reward = dividendes), ça tournait a du 15% par jour, maintenant j’ai du 200% annuel soit du 0,3% par jour ce qui reste très intéressant.

Mon bag sur kucoin a également explosé :
- Mes kcs en épargne à 10% annuel ont fait fois 10, il faut que j’en transfère sur la blockchain kucoin et trouve un projet sérieux et sécurisé pour trouver un rendement d’épargne plus élevé.
- mes luna ont fait x16, ils étaient en épargne bloqués pendant 21 jours à 5% annuel. Ils viennent tout juste d’être débloqués du coup il faut que je les transfère sur le portefeuille terra station puis sur un yield optimizer type anchor pour espérer un meilleur rendement.
- J’ai également dès tel qui veulent être le nouveau western union du monde de la crypto mais qui traverse actuellement une mauvaise passe.

Vous l’avez compris je suis devenu cross chain, j’ai plusieurs portefeuille et chacun est dédié à une blockchain différente.

Je suis également sur fantom opéra via beefy toujours. Je n’ai pas encore choisi entre spirit et pookieswap pour épargner au meilleur taux. Tourne actuellement un algo stable tomB finance qui imprime très fort mais je n’y suis pas rentré car je me réserve pour un prochain appelé boltdollar. Il existe également Beethoven-x qui propose des indices…à surveiller.

J’ai pour projet d’aller sur les blockchain matic qui dépend fortement d’eth qui semble avoir un point d’entrée intéressant, et solana et avax mais qui eux sont plus cher.

Je suis toujours sur la binance smartchain notamment pour les algo bolt dollar et chargedefi qui travaillent main dans la main.
J’y ai également mes beth sur acs en attendant de rééquilibrer et revoir l’allocation de mon bag.

Sur binance je hold du rune de thorchain qui est à la traîne en espérant que le projet se développe sans encombre car il a malheureusement souffert de 2 hack.

J’oubliais elrond qui a bien pump également suite à la sortie de son exchange maiar et bientôt son launchpad.

Donc pour le moment je teste les différentes blockchain et la finance décentralisée.
Je ne me suis pas encore tourné vers les ntf, le gaming, le porno, le metaverse, etc…mais j’y songe !

Je mine également du pi sur mon téléphone, j’ai une Team de 20 mineurs donc ça tourne bien. C’est gratuit et sans effort. Le mainnet devrait sortir fin du mois donc si ça intéresse du monde je peux vous parrainer en mp.

Je peux également parrainer pour maiar, binance, kucoin et crypto.com.

Voici les crypto que je suis avec attention :

Btc eth bnb Rune Luna Kcs Ftm Matic Cro Egld Tel Algo atom xtz sol mana axs sand ftx vet hnt hbar enj one chz avax ada

Voilà pour les News, je suis tellement diversifié que je ne tiens plus les comptes aussi souvent mais mon bag doit être à plus de fois 4 depuis mon capital investi en DCA entre janvier 2018 et décembre 2019.

Voilà n’hésitez pas si vous avez des questions.

Au plaisir de vous lire,

Malo

Dernière modification par Malolechat (14/12/2021 09h12)


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[+2]    #834 14/12/2021 13h09

Membre (2016)
Réputation :   80  

Bonjour,

Mon dieu, j’ai fait un burn-out rien qu’en lisant votre post.

Comment arrivez-vous a gérer tout cela en parallèle de votre métier de médecin qui, si je me rappelle bien, vous prenait déjà énormément de temps ?

Moi qui suis scientifique et plutôt à l’aise sur les principes de fonctionnement d’une blockchain, je réalise que suis en fait intégralement largué quand je lis ce genre de message.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#835 30/08/2022 23h56

Membre (2016)
Réputation :   53  

Cher Malo,
Où en êtes vous sur votre SCI ? De mémoire, vous réfléchissiez à faire un nouvel emprunt, cela a-t-il abouti ?
Au plaisir de vous lire ! (et notamment car c’est un peu grâce à vous que j’avais fait le même montage il y a 1 an :-) )


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[+6]    #836 31/10/2022 16h07

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   305  

Hello,

Désolé pour l’absence, j’ai fait une petite pause bourse, scpi, crypto pour me consacrer depuis le printemps au jardinage et à la création d’un poulailler. Il me reste à aller chercher les poules de races mi novembre, à planter les fruitiers et à installer ma tour potagère dans la véranda avec les agrumes et on sera bon pour cette année en attendant le printemps prochain.

J’avais effectivement fait une deuxième demande de scpi à crédit en octobre 2020 et obtenu un accord oral en décembre pour 900k 600pp 300us nanti par mes pea pea pme, 0,6% 15 ans à la CE. Ça aurait permis en plus des 600k précédents de porter le cf a plus de 10k/mois…

Gourmand et nostalgique des 25 ans du premier crédit, je voulais minimum du 20 ans, puis mon PF crypto à explosé, puis la vaccination covid m’a fortement occupé et je m’étais dit qu’après une année 2021 record en revenus je pourrais présenter un meilleur dossier en 2022 :
- 3 bilans de sc en cf+
- 4 années de bnc records
- un meilleur patrimoine net, moins de dettes

Malheureusement tout est parti en cacahuète, inflation, guerre en Ukraine, remontée brutale des taux.

J’ai refait une demande en mai 2022 comme prévu avec mes jolis bilans mais les conditions avaient fortement changées.

Le cmb m’a limité à 1,5% 15 ans, 150k max, 100% pp, 100% scpi partenaires, nantissement de 300k de pea pea pme en plus de mes revenus…

La CE à trainé à répondre, cause personnel en vacances et covidé…et m’a proposé en septembre 15 ans, 1,75%, 330k 200pp 130us nanti par 100k de pea pme, pas d’anticipation ni differé. liste partenaire pour la pp, libre pour l’us. Le cf est neutre.

J’ai donc signé cette offre la semaine dernière, probablement la dernière vu l’orientation des taux et notre taux d’endettement maintenant à 35%.

J’attends le déblocage de l’argent pour confier l’achat de l’us à mon indéfectible cgp comme tous les 3 mois pour réinvestir la trésorerie (près de 4K/mois, 0% d’is) depuis la création de la sc en 2018, même si j’avoue avoir fait parfois jouer la concurrence moniwan et louve invest qui proposent 2 et parfois jusqu’à 3% de retrocommission lors de promo.

Concernant les crypto je dca en utilisant ma cb cro rose frosted gold au quotidien.
Je stack une partie du cash back sur 3 mois à 6% et le reste en defi sur beefy avec des paires btc eth bnb usd etc…
Tout le reste est en defi autocompound sur beefy essentiellement des blue chips et principaux defi / gas token btc eth bnb cro avax sol ftm usd etc…

Je continue à investir mensuellement en av 1/3 World 1/3 émergent 1/3 small value europe et ponctuellement sur mes per et cto avec la même allocation et ce depuis 2014 où j’avais commencé avec ma première épargne, en av avec 20000€ de livret a.
Mes pea sont pleins et je les rééquilibre annuellement.
J’investis également au quotidien avec l’appli ismo qui utilise ma cb ce perso.

Voilà, rapidement, je crois n’avoir rien oublié.

N’hésitez pas si vous avez des questions.

Au plaisir de vous lire et à bientôt,

Malo

Dernière modification par Malolechat (31/10/2022 16h08)


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#837 01/11/2022 22h09

Membre (2017)
Réputation :   7  

Content d’avoir eu des news smile

De mon coté, je suis passé à l’action suite à nos échanges (600 PP / 300 US) sur 15 ans signé début de l’été. Merci encore smile

Une question sur la carte crypto, le fait de payer quelque chose déclenche une imposition ?


J'apprends tous les jours.

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#838 01/11/2022 23h09

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   305  

Ah super ça, félicitations pour la réussite de votre projet.

Concernant la cb crypto, j’alimente le compte en euros et je fais mes achats du quotidien avec ces euros.
Le cash back en cro est versé sur mon compte crypto et je les stake pour les faire travailler.
Le fruit du staking est automatiquement restaké, etc…

Je ne crois pas que le cash back soit imposable sauf si je convertis mes cro en euro, mais sur le doute c’est une question à soumettre à la file dédiée si vous voulez en savoir plus smile


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