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Forums des investisseurs heureux

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#226 09/03/2018 04h15 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

@chtirentier : pouvez vous m’envoyer un courriel svp

@GBL : je vous envois un courriel. Au fait ils font des crédits pour des parts de SCPI en US, vous n’aviez pas dit que ca pouvait vous intéresser et serait l’occaz de revoir brest-même ?

@kc44 : j’ai contacté un CGP externe sur les conseils donnés par cette file pour déléguer a un pro ce que je n’arrivais pas a faire et pour trouver un autre financement et mettre en concurrence ma banque.
Je lui ai premaché le travail avec l’intégralité du projet par mail.
Le jour de l’entretien, il m’a d’emblée dit qu’il avait mieux a me proposer et a vanté tous les avantages de son produit comparé au mien. Ce fut très déroutant, d’ou mes questions sur le lmp censi-bouvard que je ne connaissais pas.
Je ne cherche pas a m’eparpiller, je me concentre seulement sur cet unique projet et le temps passé n’est pas perdu.
Je ne suis pas parti trop haut, c’est le cmb (taux bas) et des forumeurs (nantissement 1 part sur 4) qui m’ont fait voir grand.
A l’époque je ne savais pas que c’était roudoudou qui avait raison et pas les 10 autres sons de cloches.
Je prends mon temps, recueille les infos, les recoupe, et le projet avance.
J’ai mis un an pour me former avant d’investir mes 20 1ers kilo en bourse alors un projet a 600k (ou moins) a credit prendra le temps qu’il faudra.
Néanmoins je vois bien que ma lenteur de compréhension, ma prudence, mon appréhension, et mes questions agacent…tant pis, je ne force personne a me lire ni a m’aider. Par contre je remercie ceux qui le font et je sais que votre message va dans ce sens.

@cat : je trouve également que l’offre est satisfaisante et je m’en contenterai probablement a certaines conditions.
J’aurais du mal a nantir une AV, même externe. La caution solidaire pourrait être une solution?
J’aurais du mal a accepter 100% de scpi partenaire.
Je vais donc essayer de négocier ces points la. Je garde la carte ouverture de compte pro pour ma femme et moi, peut etre que domicilier nos revenus pourraient aider ? Mais ai je le droit venant de faire un prêt pour ma RP au CA et m’étant engagé a domicilier epargne bancaire et revenus ? Oralement car je n’ai pas retrouvé de trace écrite…

@roudoudou : il est accepté 600k a moins de 2% sur 25 ans. Par contre ils bloquent sur le choix des scpi et les garanties.

@skarklash : je suis au CA de brest  suivi par l’agence patrimoniale, et ai été mis en contact avec la banque privee. Oralement c’etait 200k sur 20 ans a 1,5% et 3 SCPI maisons (RAP, edissimo et genepierre de tête) a hauteur de 50% min, mais quelles garanties ? Le CMB me semble plus intéressant.

J’ai rencontré un expert comptable hier.
Mes apprehensions l’ont fait rire.
Evidemment pour elle, le projet est basique.
Elle a confirmé que les CGP étaient avant tout des commerciaux (sauf crown, confrère breton, et les autres CGP du forum évidemment) qui comme les banques vendaient des produits. Qu’ils apportaient peu de plus value aux gens qui se donnent les moyen de faire par eux même.
Elle m’a expliqué ce qu’etait un EC et ses missions, de la création de la SCI, de sa gestion comptable, fiscale, administrative (PV) et de son conseil du début a la fin du projet. Ce qui vous l’imaginez m’a rassuré.
Elle ne voit pas l’intérêt que je délègue la création de la sci et me recommande de le faire moi même (Ce que m’avait également recommandée une patiente avocate fiscaliste).
Elle trouve dommage que la banque ne soit pas mise en concurrence et ne laisse pas plus de liberté dans le choix des scpi et des garanties. Trouve le taux haut vu le contexte.
Cout de creation de sci 1500€ HT
Gestion annuelle 1200€ HT
-> next (fiducial proposait 1360 /720 TTC)

Question :
- est ce qu’un courtier en prêt ne serait pas une solution pour mettre le cmb en concurrence ?
Sinon il ne me restera plus qu’a négocier au mieux avec le cmb taux, garanties et allocation du pf de scpi.

En attendant le retour de vacance de la CGP du CMB, je vais essayer de rencontrer l’ EC de Fiducial.

Dernière modification par Malolechat (09/03/2018 04h30)

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#227 09/03/2018 08h22 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malo a écrit :

- est ce qu’un courtier en prêt ne serait pas une solution pour mettre le cmb en concurrence ?

Pas à ma connaissance, dès que vous annoncez la couleur soit ils ne sont absolument pas interessés, soit il ne font pas. Ce qui se comprend car ils veulent passer un minimum de temps et les dossiers "couples à 33% cdi RP" sont du classique standard pas les SCPI ou c’est galère et ca payera pareil.

Vous avez raison de prendre votre temps, on emprunte pas 600k "comme ca" cela dit je doute fort malgré vos revenus ou vos revenus "prévisionnels" que vous puissiez emprunter une telle somme maintenant la tout de suite, si vous le pouvez saisissez l’occasion car c’est exceptionnel (et 10bp sur le taux seront insignifiants par rapport au cout d’opportunité). Au fur et à mesure vous allez voir que c’est un compromis et que vous n’obtiendrez pas tout, le tout est de lacher le moins possible et si vous le faites, sur les choses qui vous importent le moins.

Sinon je suis aussi intéréssé par de l’emprunt pour de l’US of course (s’ils en font)

Dernière modification par roudoudou (09/03/2018 09h16)

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#228 09/03/2018 08h36 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le cmb m’a bien confirmé a 2 reprises qu’ils acceptaient de preter pour de l’US !

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#229 09/03/2018 09h53 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

quelques éléments par rapport à votre réflexion :
1/ je doute fort qu’aller consulter un courtier vous permette d’obtenir une meilleure proposition que celle du CMB.
2/ quand j’évoquais le nantissement de 1 pour 4, il fallait également voir le contexte : longue relation (fructueuse) avec la banque, nantissement d’une AV (et pas des parts de SCPI). Vous n’êtes pas tout à fait dans cette configuration ici (et ne souhaitez visiblement pas tendre vers).
3/ à mon avis, la caution solidaire ne vaut pas le nantissement d’un actif financier chez eux mais vous pouvez essayer.
4/ voyez si vous pouvez accéder à un peu de SCPI externes mais franchement je ne ferai pas capoter le projet juste parce qu’il n’y a pas de SCPI externes (il y a déjà un choix raisonnable dans la liste initiale).
5/

EC de Malolechat a écrit :

Elle trouve dommage que la banque ne soit pas mise en concurrence et ne laisse pas plus de liberté dans le choix des scpi et des garanties. Trouve le taux haut vu le contexte.

C’est un blague? Mettez là au défi de vous trouver mieux alors.

Bien à vous,
cat

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#230 09/03/2018 12h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Le cmb m’a bien confirmé a 2 reprises qu’ils acceptaient de preter pour de l’US !

Bonjour,

Il faudrait voir les conditions de garantie.
Crédit logement ne garantie pas l’usufruit seul :
En cas d’indivision ou de démembrement de propriété, cas notamment de l’usufruit, la caution solidaire des co-indivisaires est requise pour réunir la pleine propriété du bien .

La banque demande alors un nantissement d’AV ou une hypothèque sur un bien immobilier net de dette.

L’un dans l’autre dans le cadre d’une SCI, un crédit conso perso avec apport en CCA me parait plus pertinent, cf ici

Cdt,

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#231 09/03/2018 12h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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GoodbyLenine a écrit :

Malolechat a écrit :

Je vais formuler ma question autrement : avec rendement 4,5%, durée 25 ans et montant 600k, équivalents, est il possible que les 2 montages soient aussi rentable, voir complémentaire aux vues des avantages inconvénients ?

Ce lmnp packagé a-t-il un intérêt ?

Un des soucis du LMNP packagé , c’est bien que la rentabilité ne sera pas de 4.5% pendant 25 ans.
Déjà trouver aujourd’hui ce type de produit, avec un bon exploitant et 4.5% de rendement (si vous divisez le loyer ht par le prix d’achat et tous les frais de notaire etc. ht), je demande à voir (parfois, ce rendement est calculé … sans compter les frais de notaire).
Ensuite, si vous regardez ce qu’il est advenu de la plupart de ceux qui ont investi dans ce genre de package dans le passé, vous trouverez des renégociations du loyer à la baisse à l’expiration du premier bail (9 ans en général), des gros travaux (parfois plus d’un an de loyer) à la charge de l’investisseur vers le même horizon de temps, quand ce n’est pas pire encore (les cas où l’exploitant cesse de payer le loyer, ou jette l’éponge en cessant l’exploitation par exemple). Faites quelques recherches (sur ce forum et sur www) et vous n’allez pas être déçu. Après, il existe sans doute des LMNP packagés où on minimise le risque d’avoir de mauvaises surprises, mais le risque demeure non nul, et en général c’est avec un exploitant qui propose des conditions avec un rendement bien inférieur à 4.5%ht actuellement.

Pour plus d’infos sur le LMNP packagé voir le § concerné du message #1 de cette discussion (et les liens qu’il comporte).

Utiliser le Censi-Bouvard, ça signifie se limiter à des biens neufs (vendus trop cher bien souvent) et ne pas amortir la partie de l’investissement concernée (ce qui est le principal avantage du LMNP). Mes calculs (d’il y a pas mal d’année) avaient toujours conclu que pour une personne lourdement imposée à l’IR, amortir était bien mieux que le Censi Bouvard.

Note: J’ai investi dans du LMNP Packagé il y a 15 ans (en ayant pris pas mal de précautions : plus d’un ans d’analyse avant de signer ma première acquisition, avec un intermédiaire qui était alors vu comme "best in class" et qui depuis a … été interdit de gestion, mais sur un bien qui s’est correctement tenu), et il y a 11 ans (avec un autre acteur, qui a tenu ses promesses, qui étaient plus raisonnables), et j’ai échangé avec plein d’autres investisseurs l’ayant fait, certains avec de vrais galères. Je pense que je ne ferai plus à l’avenir. Si vous cherchez un LMNP packagé, et préférez éviter d’engraisser votre intermédiaire, contactez-moi par MP et on pourrait faire un deal attractif.

Je rejoins GBL, investir dans un LMNP neuf  en Censi Bouvard ne me semble pas un bon investissement ou tout du moins risqué (risque non négligeable de surpayer le bien, absence de visibilité sur la pérennité de l’exploitation de la résidence). Par contre, et pour l’avoir fait à de nombreuses reprises, investir en LMNP "d’occasion" (biens acquis sur le marché secondaire) peut s’avérer intéressant (prix d’achat inférieur, visibilité sur la gestion de la résidence, sur son exploitant etc, …). Actuellement en cherchant bien on arrive à avoir du 4 % net net de rentabilité (en enlevant les taxes et charges). Pour l’avoir déjà exprimé sur ce forum, je suis satisfait de ces investissements (9 biens en LMNP packagés acquis depuis 2006) et qui ne m’ont occasionné jusque-ici aucun souci. Les baux ont été renouvelés quasi à l’identique. J’ai cédé l’année dernière dasn des délais rapides un bien acquis il y a 11 ans avec une belle plus value (+50 %) .
Maintenant, à mon humble avis, après avoir lu attentivement de nombreuses discussions sur ce forum consacrées à ce sujet, acquérir des SCPI dans le cadre d’une SCI à l’IS me semble une "idée" très judicieuse et permet notamment de diversifier les risques (contrairement à ce que j’ai fait). J’encouragerai donc Malolechat à aller dans cette voie. C’est justement un projet que nous avons avec ma compagne (en vue notamment d’acquérir à crédit via des SCP en PP et de l’usufruit de SCPI), mais malheureusement étant fonctionnaires tous les deux la gérance de toute société nous est interdite. Ce projet ne verra probablement donc jamais le jour (notre notaire nous déconseille fortement de nommer un gérant de paille pour contourner l’interdiction).
Je souhaite à MALOLECHAT de persévérer dans son projet (et plein de réussite !) et de ne pas se laisser influencer par les commerciaux en tout genre.

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#232 09/03/2018 13h29 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Hal2001 a écrit :

La banque demande alors un nantissement d’AV ou une hypothèque sur un bien immobilier net de dette.

L’un dans l’autre dans le cadre d’une SCI, un crédit conso perso avec apport en CCA me parait plus pertinent, cf ici

C’est un avis. Avec un patrimoine bien diversifié par ailleurs, apporter des garanties type nantissement ou hypothèque sur 10 ans me parait peu contraignant.

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#233 09/03/2018 13h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

@cat :
- certes je n’ai pas le profil pour du 1 pour 4 mais le cmb m’avait proposé a la base du 1 pour 2 alors que maintenant c’est du 1/1 + 1 AV dont je ne connais pas le montant.
- je suis d’accord avec tout le reste
- non ca n’est pas une blague, on a parlé des taux qui ont encore baissé en février, de l’escalade des garanties et de l’absence de concurrence.

@lmnp75:
- merci pour votre retour d’experience et votre encouragement.

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#234 09/03/2018 14h03 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@Malo
1/ aucune banque ne propose des crédits pour les SCPI au même taux que ceux que pour l’achat d’une RP (sauf "peut-être" pour un "super" client). 2% sur 25 pour des parts de SCPI, c’est (à mon avis) très bon.
2/ vous êtes bien allé voir d’autres banques : vous ont-ils proposés des conditions plus intéressantes? (la concurrence vous voyez donc déjà ce qu’elle peut proposer).

@Lmnp75

Lmnp75 a écrit :

mais malheureusement étant fonctionnaires tous les deux la gérance de toute société nous est interdite. Ce projet ne verra probablement donc jamais le jour (notre notaire nous déconseille fortement de nommer un gérant de paille pour contourner l’interdiction).

Il me semble que vous vous mettez beaucoup de barrières. Je ne vois pas en quoi nommer un gérant bénévole non fonctionnaire vous exposerait particulièrement.

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#235 09/03/2018 14h17 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Cat, je pense que le risque est de choisir la mauvaise personne et donc qu’elle fasse n’importe quoi. Le gérant reste quand même responsable sur l’engagement de la société. Il joue avec l’argent des autres surtout si on le rémunère pas. De plus, je pense qu’un problème se pose si le gérant est non-associé et non-salarié. Pourquoi est-il gérant dans ce cas ? Il donne un coup de main au black !
Après, on peut limiter les pouvoirs du gérant par les statuts et faire en sorte que tout soit voter par AG pour lancer les opérations.

Si je devais avoir un gérant, je lui donnerais 1% des parts et je limiterais les pouvoirs de celui-ci.

Dernière modification par Kabal (09/03/2018 14h21)

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#236 09/03/2018 14h26 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui mais en tant que couple de fonctionnaires, on a "sur le papier" pas le choix si on veut avoir une SCI familiale, il faut un gérant extérieur. Prendre un de ses parents retraités fait parfaitement l’affaire : pourquoi le rémunérer et il peut même avoir un peu de temps à consacrer à la société.
(en pratique, je pense qu’un certain nombre de fonctionnaires sont gérants de SCI familiale et je ne vois pas l’Etat se retourner contre chacun d’entre eux).

En outre, si vous associez à la SCI une personne extérieure à la famille (même pour 1% des parts), difficile d’argumenter sereinement que la société a été créée pour gérer uniquement votre patrimoine personnel et familiale.

PS : Malo, désolé pour le hors-sujet par rapport à votre file.

Dernière modification par cat (09/03/2018 14h43)

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#237 09/03/2018 14h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pas de soucis, ca reste dans le thème smile.

Oui je pense que l’EC, confond le taux des prêts immobilier de celui des SCPI.

Pour le reste on est d’accord, je pense aujourd’hui avoir fait le tour de la question et ai toutes les cartes en main pour faire un investissement qui a été suffisamment réfléchi en terme de rendement / risque / diversification, etc…

Il ne me reste plus qu’a négocier le nantissement de l’AV, seul point qui me bloque véritablement.

Enfin, l’EC m’a demandé ce que je comptais faire des reserves, résultat des recettes (revenus des scpi) - dépenses (frais de gestion, comptables, bancaires et intérêts du prêt). Elle préconisait de les réinvestir dans des parts de SCPI (ou autres) au fur et a mesure. Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (09/03/2018 14h29)

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#238 09/03/2018 14h41 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Dans un premier temps, rembourser le crédit ;-).
Si vous vous retrouvez vraiment à cash-flow positif : acheter de l’usufruit de parts ou des actions de foncières cotées avec vos réserves me semble pertinent.

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#239 09/03/2018 15h37 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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cat a écrit :

(en pratique, je pense qu’un certain nombre de fonctionnaires sont gérants de SCI familiale et je ne vois pas l’Etat se retourner contre chacun d’entre eux).

En outre, si vous associez à la SCI une personne extérieure à la famille (même pour 1% des parts), difficile d’argumenter sereinement que la société a été créée pour gérer uniquement votre patrimoine personnel et familiale.

@cat :
Désolé de ce hors-sujet.

Le problème (pour être rapide)  est que le statut des fonctionnaires a récemment durci les conditions pour qu’un fonctionnaire puisse créer une entreprise et notamment une SCI (ou une société civile de patrimoine). S’il est tout à fait possible d’être associé majoritaire non gérant, il n’est pas possible d’être gérant ("interdiction d’être dirigeant de toute entreprise immatriculée au RCS).
J’ai échangé à ce propos avec un notaire (soit dit en passant spécialiste de la fiscalité en LMNP et bien introduit dans le milieu du BTP) qui m’a déconseillé de nommer un membre de ma famille retraité non fonctionnaire gérant et d’être avec ma femme associés majoritaires (non gérants). Le risque est le suivant  (la déontologie est à la mode en ce moment dans les ministères) :  si on venait à apprendre ce montage (facile avec société.com qui donne le nom des gérants mais aussi des associés), on pourrait se douter fortement (au regard notamment de la date très récente de constitution de la SCI) que le gérant (retraité âgé de plus de 75 ans, …)  n’est qu’un homme de paille et que les vrais dirigeants seraient moi et ma femme. Dans ce cas, cela serait assimilé à un contournement de l’interdiction du statut et à des sanctions (pouvant aller jusqu’à la révocation). Je n’arrive pas à apprécier le risque d’être "découvert" mais dorénavant avec internet on apprend facilement et rapidement beaucoup de choses (on n’est pas à l’abri de collègues ou d’une hiérarchie curieuses et/ou envieuses).
La proposition de mon notaire est donc la suivante : faire une demande en bonne et due forme auprès de mon ministère . Mais les chances sont minces, … mon ministère n’étant pas très "business friendly".

Cat, j’avais déjà évoqué cette problématique dans une file :
Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ?
Dans laquelle d’ailleurs, j’ai échangé avec vous (message n°5) et vous aviez indiqué que vous étiez fonctionnaire ainsi que votre épouse et gérants de SCI. Suite au durcissement de la loi, qu’avez-vous fait ? Avez-vous changé quelque chose suite aux conseils de votre notaire ?

Au plaisir de vous lire.

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#240 09/03/2018 16h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour l’instant nous n’avons rien changé aux statuts.
Suite à notre discussion sur ce forum, j’ai été assez inquiet. J’ai interrogé le notaire avec qui nous avions rédigé les statuts : il n’a pas pris le problème au sérieux et s’est plus ou moins moqué de mes inquiétudes. Pour lui, aucun risque.
Dans mon esprit, il n’y a surtout aucun risque que je fasse de nouveau appel à ses services.

J’ai eu une réunion en rapport avec ces considérations (cumul d’activités, déontologie) au niveau pro et j’ai bien noté à qui je devrais m’adresser pour expliquer et rendre publique la situation.
Néanmoins, suite à discussion avec un autre notaire (plus de confiance que le précédent), celui-ci m’a dissuadé d’aller me manifester spontanément : pas la peine de faire de vague pour un risque qui lui paraissait vraiment trop faible. Le fait est que, concernant la déontologie et le cumul d’activités du fonctionnaire, il y a quand même d’autres situations beaucoup plus problématique que la SCI familiale.
Si jamais j’étais contacté à ce sujet par ma hiérarchie, il me disait que s’arranger pour que l’un de nous deux puisse rester gérant ou que l’un de nos parents soit gérant bénévole (ou au pire leur revendre une petite fraction de la société) lui semblait une issue (facilement) négociable.
Pour l’instant je reste donc sur cette ligne même si je trouve la situation pas totalement confortable.

@Malo.
Promis je m’arrête là pour le hors-sujet.

Dernière modification par cat (09/03/2018 16h48)

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#241 09/03/2018 17h21 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Merci beaucoup Cat pour votre réponse.
Mon notaire, comme je l’ai expliqué plus haut  est plus intransigeant que le votre.
Cependant, ces derniers temps, mes réflexions me conduiraient à opérer comme l’indique votre notaire  : inutile d’alerter l’administration et de prendre le risque de devoir essuyer un refus qui lierait définitivement les mains (car passer outre une interdiction formulée par son administration serait vraiment dangereux).
Comme vous dîtes, votre situation n’est pas "totalement" confortable.
La lecture des rapports de la commission de déontologie n’apporte pas un éclairage suffisant (car le dernier rapport a été mis en ligne en 2016 et concerne 2015) puisque écrit avant la réforme du statut.
Cependant, j’ai noté que la commission avait indiqué qu’elle s’estimait incompétente dans le cadre de la création d’une SCI par un fonctionnaire car celle-ci avait été constituée dans le seul but de gérer le patrimoine personnel du fonctionnaire et qu’il n’y avait donc pas d’incompatibilité. La commission s’était appuyée sur un  alinéa du statut qui indiquait qu’un fonctionnaire pouvait détenir des parts sociales et gérer librement son patrimoine personnel et familial. Or cet alinéa a été supprimé depuis la réforme. En effet, lors des discussions préalables à l’élaboration de la réforme du statut, un des éminents juristes s’était étonné de l’existence d’un tel alinéa et avait souligné fort justement qu’il était inutile car superfétatoire (il est évident qu’un fonctionnaire a le droit de détenir un patrimoine et de le gérer, ce n’est pas un sous-citoyen, ce droit étant garanti par la constitution : droit de propriété).

J’ai bien peur que la suppression de cet alinéa conduise désormais la commission de déontologie et les administrations à interdire à un fonctionnaire la gérance d’une SCI  (trop accaparée à analyser le statut et, par ce fait, à oublier l’existence des droits fondamentaux "constitutionnels" des agents publics et des citoyens). Mon notaire m’a toutefois signalé que chaque ministère avait sa propre doctrine en la matière, certains étant plus "cools" que d’autres.

Cette situation est vraiment regrettable car la SCI est souvent utilisée comme un outil permettant d’éviter les inconvénients de l’indivision dans une famille. La réforme du statut a été élaborée sous le coup de l’affaire " Cahuzac", dans la rapidité, c’est une réforme politique voire dogmatique (il fallait créer une loi sur la déontologie pour faire cesser le bruit médiatique).

Bref, CAT si j’ai très envie de créer une SCI à l’IS pour investir en SCPI en PP ou usufruit et ainsi réorienter et diversifier un patrimoine beaucoup trop concentré en LMNP packagé, mais j’hésite (ainsi que ma femme). Cette solution n’étant pas totalement bordée juridiquement. En tapant votre nom sur google, on peut voir sur société.com (entre autres) que vous êtes gérant de SCI. L’information est facile à obtenir et j’ai bien peur d’une potentielle "chasse aux sorcières" dans les ministères (nouvelle loi déontologique, excès de zèle de la hiérarchie, volonté de faire des exemples en condamnant de "vilains petits canards" de fonctionnaires, etc, …) ou de la jalousie de collègues curieux ou envieux (la nature humaine est désespérante : "l’argent c’est mal", "sal… de capitaliste", " on est fonctionnaire et on n’a pas à s’enrichir" etc, …).

Je mets ci-après le lien vers le rapport de la commission de déontologie 2013 - voir les pages 48 et 49  :

www.fonction-publique.gouv.fr/files/fil … nlogie.pdf

Un extrait de ce rapport 2013 :

extrait du rapport 2013 - page 48 voir lien ci-dessus a écrit :

2° La commission n’est pas compétente lorsque l’agent demande une
autorisation de cumul pour créer une entreprise individuelle destinée à la gestion de
son patrimoine personnel et familial.
Aux termes du III de l’article 25 de la loi du 13 juillet 1983, « les
fonctionnaires et agents non titulaires de droit public peuvent librement détenir des parts
sociales et percevoir les bénéfices qui s’y attachent. Ils gèrent librement leur patrimoine
personnel ou familial ».
La commission s’assure qu’il s’agit bien du patrimoine personnel ou familial
de l’agent lui-même.
La gérance d’une SCI constituée entre un fonctionnaire et ses enfants mineurs
en vue de l’acquisition, de la transformation et de la location d’un terrain à bâtir ayant
vocation à accueillir leur résidence principale ne nécessite pas la mise en œuvre de
moyens matériels et intellectuels susceptibles de conférer à cette activité un caractère
professionnel. La commission en déduit qu’elle entre dans le champ de la liberté de
49
gestion du patrimoine personnel ou familial reconnue à tout fonctionnaire (avis n°
13E1329 du 12 septembre 2013).
C’est le cas également pour un agent souhaitant créer une entreprise de
production photovoltaïque d’électricité pour répondre à ses besoins domestiques.

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#242 09/03/2018 17h42 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Bonjour,

@cat :
- certes je n’ai pas le profil pour du 1 pour 4 mais le cmb m’avait proposé a la base du 1 pour 2 alors que maintenant c’est du 1/1 + 1 AV dont je ne connais pas le montant.
- je suis d’accord avec tout le reste
- non ca n’est pas une blague, on a parlé des taux qui ont encore baissé en février, de l’escalade des garanties et de l’absence de concurrence.

@lmnp75:
- merci pour votre retour d’experience et votre encouragement.

Il faut être pragramtique. La banque (et toutes fonctionnent comme cela) on comme systeme de garantie :

- Soit Crelog
- Soit un autre organisme
-Et/ou un nantissement des parts combiné ou non à un nantissement de PEA, hypothèque bien immo ou AV

Il faut pas réver on va pas vous préter 600K avec un nantissement de 1/4 des parts et ce sans autre garantie.

Si c’est 1/4 de nanti on va vous demander 75% ou un peu moins en AV fonds euro.

Dans le meilleur des cas il vous faudra nantir 100% des parts de SCPI + une fraction  en AV permettant de faire coussin amortisseur en cas de baisse de valeur des parts.

Dernière modification par roudoudou (09/03/2018 19h10)

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#243 09/03/2018 17h54 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Effectivement, vu comme ca, avec un peu de recul et de retour d’experience, ca me semble logique et inevitable.

J’attends que la CGP du CMB rentre de vacances pour avoir une simulation chiffrée du projet.

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#244 09/03/2018 17h57 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malolechat

Que souhaitez vous savoir ?

Chtirentier

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#245 09/03/2018 18h05 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je vous ai envoyé 2 courriels les avez vous recu, je préfère en discuter en privé.

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#246 09/03/2018 18h47 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat,

J’applique la devise "vivons caché vivons heureux" et je ne suis pas très à l’aise pour " lever le voile".
Je n’ai pas reçu vos mails et je ne sais pas pourquoi.

Mais si vous avez des questions, n’hésitez pas, je répondrais avec plaisir.

Chtirentier

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#247 09/03/2018 19h00 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@ Lmnp75
Je poursuis notre échange plutôt sur votre file de présentation :
Lmnp75 : présentation
afin de ne pas interférer plus longtemps sur la file du portefeuille de Malo.

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#248 09/03/2018 19h32 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@chtirentier : je comprends, pas de soucis, c’était une question concernant la création de vos sci et achat de scpi, je trouverais la réponse dans la file dédiée vous concernant.

Enfin voici la réponse de la bpe :

nous  vous confirmons e que nous ne pouvons répondre à ce jour favorablement
a votre demande initiale d’achat de 600ke de SCPI avec un financement de 100%
compte tenu des éléments en notre possession .

afin d’aller plus en avant dans notre étude, vous trouverez ci joint une document
a compléter ( par emprunteur ou par chaque   futur associe de la société ) et à nous retourner
Cela nous permettra d’analyser  votre dossier et de répondre a votre question concernant
la faisabilité  (quel  montant envisageable,  quelle  durée et avec quelle garantie ),
sachant que cela ne peut être fait sans une analyse patrimoniale au préalable.

Plus qu’a remplir le dossier et attendre peut être un concurrent au CMB.

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#249 09/03/2018 19h48 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Il n’y a pas grand mystère dans le montage des sci je suis parti de la presentation du nommé Stephane et c’est avec lui que j’ai développé l’ensemble.( création des sci, et achats des sci hors CE)

Je n’ai pas reçu vos mails car le siteIH a retenu une adresse mail que je n’utilise jamais. Je ne me souviens plus du mot de passe 😒.

À votre disposition pour d’autres infos
Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (09/03/2018 19h49)

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#250 10/03/2018 00h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir Malolechat,

Malolechat a écrit :

Elle ne voit pas l’intérêt que je délègue la création de la sci et me recommande de le faire moi même (Ce que m’avait également recommandée une patiente avocate fiscaliste).
Elle trouve dommage que la banque ne soit pas mise en concurrence et ne laisse pas plus de liberté dans le choix des scpi et des garanties. Trouve le taux haut vu le contexte.
Cout de creation de sci 1500€ HT

Je ne comprend pas trop l’adéquation entre le fait de faire vous même la sci et en parallèle le fait que sa création a un coût de 1500 € HT ?

Par rapport à cette notion de coût qui est quelque chose qu’il faut bien sûr surveiller car la cohérence des frais, notamment récurrents, est essentielle, je me permettrais juste un commentaire :

Votre projet actuel est ambitieux, vous êtes jeune, vos revenus sont/devraient être assez conséquents. Je ne sais pas comment vous voyez votre futur en terme d’investissement mais si vous vous voyez assez actif il vous sera utile au delà du DoItYourself de créer des liens avec un expert comptable et un avocat fiscaliste (ce qui vous coutera) mais qui dans le temps se révèlera utile et sécurisant.

Une équipe vous + EC + avocat vous aidera pour la rédaction de certains documents mais également à murir dans le temps vos projets par des discussions. J’ai personnellement actuellement des investissements meublés en projet dans lequel j’intègre des réflexions relatives à mes enfants, l’IFI, l’instabilité fiscale potentielle, l’optimisation potentielle dans la rédaction de certains statuts mais qui nécessitent de faire des choix, etc.. Je pense avoir une certaine maitrise de ces aspects, mais je ne me prive pas de solliciter (et de payer) mon expert comptable et mon avocat. Le diable est dans le détail et je m’estime clairement plus intelligent à plusieurs entre personne de confiance.

Vous allez mettre prochainement une stratégie patrimoniale en place, la fiscalité changera, vous allez vieillir, la question des enfants et de l’intégration dans votre stratégie pourra se poser, le fisc regardera peut être un jour ce que vous avez fait, etc… Les relations humaines de confiance au delà des informations recueillies sur un forum comme celui ci, ont également je le crois de l’importance.

En tout cas c’est mon sentiment (sincère smile).

Crown

Dernière modification par Crown (10/03/2018 00h23)

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