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Favoris 1   [+14]    #1 27/08/2019 12h30

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Bonjour à tous,

Comme je l’indiquais dans ma présentation, je souhaite réaliser un montage SCI IS pour y loger des SCPI PP & US afin de me construire un patrimoine qui pourra :
- Me permettre de me dégager un revenu lorsque je serais en retraite,
- Voire, dans le meilleur des mondes, me salarier de la SCI afin d’avoir un revenu me permettant d’arrêter de travailler avant de toucher la retraire réglementaire.

Avec ma femme, nous :
- sommes propriétaire de notre résidence principale (crédit remboursé); 300 k€
- possédons un peu plus de 200k€  de SCPI financés vis le CMB il y a 3 ans à un taux de 1,15 % sur 15 ans (plus 2 150 € de frais de dossier et crédit logement); remboursement d’environ 1 300 € de prêt par mois.
- un peu plus de 150 k€ en assurance vie de plus de 8 ans (chez différents assureurs).

A l’approche de la quarantaine, il est venu le temps pour nous de rechercher une nouvelle opportunité d’investissement :-)

Je ne souhaite pas réaliser de l’investissement en direct pour éviter tous les petits tracs de ce type de gestion (même si je le reconnais, ce n’est pas la mer à boire….. plusieurs personnes font cela dans mon entourage…. et cela ne leur pose aucune difficulté !)

Pour TMI frôlant le taux des 30%, je m’aperçois que le montage réalisé par Malolechat semble être une bonne opportunité !

Après plus d’un mois à lire le forum, je commence la phase active de mon projet :
   
Phase 1 : Tout simplement créer cette file, ce forum me donne vraiment envie d’échanger avec vous tous car les échanges sont d’une qualité exceptionnelle ! Je vous remercie d’ores et déjà pour tout ce que j’ai pu apprendre grâce à vous :

Phase 2 : Commencer à relire les différentes files avec plus d’attention, car je n’ai pas encore tout compris…… je vais essayer de trouver des réponses par moi-même, mais je pense que prochainement je vous demanderai des clarifications sur certains points

Phase 3 : Commencer à prendre des rdv avec de potentiels futurs partenaires
  - Ma banque, le CMB, qui me propose actuellement (les montants correspondent à mes demandes, je verrai dans un second temps si tout se passe bien, si je les reverrais à la hausse; je ne partirais toutefois pas aussi haut que Malo car je dispose deja de SCPI en direct encore sous prêt)
       - 300 k€ sur 20 ans à 1,37%; à priori garantie en crédit logement;
       - 100k€ sur 15 ans à 1,30 % pour l’US; j’attends de voir ce qu’il est demandé en garantie

- J’ai RDV demain avec un EC de chez IGAM (même structure avec laquelle passe Malolechat)
- J’ai pris contact avec un autre EC conseillé par ma banquière, il est actuellement en congés
- RDV est pris (dans 2 semaines)  avec mon notaire concernant la création de la SCI IS.

Voilà pour l’instant
A bientôt
Yvan

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2019 16h48) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : portefeuille, sci, scpi

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[+1]    #2 04/09/2019 00h48

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Je crois ne toujours pas comprendre votre tableau. Je le vois plutôt comme cela :
* charges d’exploitation = 3+4, produits d’exploitation = 0 => résultat d’exploitation = -(3+4);
* charges financières = 2, produits financiers = (5+6) => résultat financier = (5+6)-2 (chez moi ce n’est pas non plus exactement cela mais je ne crois pas utile de trop détailler);
=> résultat courant avant impôt = (5+6) - (2+3+4).

Si pas de revenus fonciers étrangers : résultat fiscal = résultat courant avant impôt-déficit antérieur s’il existe (pas tout à fait exact mais pas loin).

Je ne vois pas à quoi sert la colonne 1 dans vos calculs. Pour le cash-flow, ce sera :
(5+6)-(1+3+9) ou (5+6)-(capital amorti+2+3+9).
(j’avais fait erreur dans mon message précédent, l’amortissement comptable bien entendu n’influe pas sur le cash-flow).

Bien à vous,
cat

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[+1]    #3 06/09/2019 10h13

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Bonjour Yvan,

Je viens de lire votre présentation et ce fil de discussion. J’ai également répondu à vos MP mais ça vous le savez déjà wink.

Tout d’abord je tenais à vous féliciter car votre projet me semble parfait :
- sci is pour scpi étrangère à crédit us+pp afin de générer un cash flow positif sans apport
- vous avez trouvé une banque, le cmb pour vous accompagner dans le financement comme nombreux autres forumeurs qui ont travaillés avec les cmb de : rennes, Brest, Quimper, strasbourg et gbl avec le sien également je crois.
Les conditions sont bonnes : taux, garanties, frais de dossier, différé, délégation d’assurance, exonération d’ira, pas de domiciliation (mais vous y êtes déjà), reste à savoir le nantissement de l’us. A noter que je l’ai obtenu sans avoir à le garantir, malgré ce qu’on peut lire dans le post de Stephane à ce sujet.
Enfin on voit des forumeurs dire qu’ils ont trouvé de meilleurs taux proche de 1% sur 25 ans, mais ils ne disent jamais de quelle banque il s’agit, ni le reste des conditions (ex domiciliation des revenus épargnes, assurance élevée 0,5%, demande d’un placement en AV, en direct ou en sci, etc…) et d’ailleurs je n’ai pas le souvenir de lire de retour disant que le projet avait été réalisé, méfiance certains sont même des cgpi. Avec le CMB c’est du concret éprouvé par de nombreux forumeurs satisfait !
- le financement trouvé vous avez pu passer à l’étape suivante, créer la sci et gérer sa compta et son juridique le tout avec un EC. Dans mon cas j’ai fait plus de 5 EC avant d’en trouver qui comprenait et était intéressé pour s’occuper de ce montage, celui de l’IGAM brest, lui même investisseur en sci. Si vous travailler avec eux on pourra comparer nos compta et s’assurer qu’il n’y a pas d’erreur.
- reste la parti optimisation avec l’aide des tableurs, les ratio us/pp, fr/étrangères, le choix des scpi etc…globalement si vous regardez nos PF on a à peu près tous choisi la même chose. 1/3 de base de PF solide : immorente, effimo1, etc…1/3 d’étrangère : corum, novapierre Allemagne, pierval santé,… 1/3 de haut rendement ou de convictions ou de diversification en fonction des profils et objectifs de chacun.

Vous êtes sur la bonne voie, continuer à tirer la couette de votre côté pour obtenir les meilleures conditions de prêt et à nous partager vos retours inspirant.

À bientôt,

Malo

Dernière modification par Malolechat (06/09/2019 10h13)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+2]    #4 07/09/2019 21h04

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J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls


Parrainage: Boursorama (80€ pour vous) - Hello bank (80€) - BourseDirect (50€)

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[+1]    #5 08/09/2019 10h45

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@ Yvan
Concernant le portefeuille en PP :
1/ n’oubliez pas que le prix des parts d’Immorente et Efimmo vient d’être revalorisé (donc si la distribution se maintient, vous n’aurez pas le DVM 2018 indiqué);
2/ Primovie, c’est actuellement un DVM autour de 4.5%;
3/ Cristal Rente n’est plus proposée par le CMB, vous devrez donc négocier pour en avoir mais comme il faudra aussi négocier pour prendre l’US à l’extérieur, pas sûr que tout vous soit accordé (à voir).

Après en intégrant les revenus fonciers étrangers, possible que vous soyez proche d’un rendement de 5% sur des revenus entièrement français.

Corum communique uniquement son DVM avant fiscalité (et leur objectif est qu’il reste >= 6%) mais vous ne toucherez toujours que les sommes après fiscalité étrangère (les 5.4% que j’annonçais).

@ adadou70
Merci pour le partage. Compte tenu de l’impact des hypothèses (sur le rendement notamment), je ne suis pas sûr que l’on puisse obtenir vraiment autre chose qu’un ordre de grandeur raisonnable. Essayer d’y ajouter tous les détails possibles et imaginables, n’a à mon avis qu’un intérêt limité (le faire soi-même peut être formateur néanmoins).
J’en profite pour vous dire que votre simulateur n’inclue pas, il me semble, les différés sur les prêts (ce qui est assez usuel dans le cas présent).

Dernière modification par cat (08/09/2019 10h47)

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Favoris 3   [+2]    #6 22/09/2019 19h31

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Bonsoir Coriace,

L’objectif de ce type de montage est l’autofinancement sans aucun apport.

Cela est uniquement possible si l’on ajoute de l’usufruit :
- Les rendements de la PP sur des durées longues ( 20 / 25 ans), ne permettent pas cela.
- L’ajout d’US permet grâce aux clés de démembrement d’avoir des loyers importants, mais également de déduire de l’amortissement au résultat de la SCI, ce qui permet de baisser l’IS à payer.
En effet, il est fiscalement autorisé d’amortir l’US du résultat. Concrètement, si l’on a 150 000 € de SCPI US à 15 ans, on peut déduire 10 000 € chaque année (cela est possible pour l’US acheté en direct ou en prêt).
- Pour arriver à ne payer que peu, voire pas, d’IS, il faut arriver à acheter des SCPI avec un grande part de loyers étrangers par l’US. En effet, ces loyers étant déja taxé à l’étrangers, il ne rentreront pas dans le calcul de l’IS à payer en France.

Evidemment la grande difficultés étant de se faire financer de l’US avec des SCPI avec des loyers étrangers conséquents.

Bien à vous.
Yvan

Dernière modification par Yvan (22/09/2019 19h39)

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[+1]    #7 11/10/2019 15h28

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Puisqu’il s’agit d’un objet civil, la TVA semble exclue, compliquée à gérer et sans grand intérêt.

Je prendrai la version 2. L’objet social patrimonial (immobilier et financier), le code APE ne sera pas celui d’une SCI, ce qui peut faire perdre dans certains établissements financiers l’accès au barème des prêts habitat au profit du barème pro (SC à l’IS) qui est moins intéressant. Pensez à valider ce point avec le conseiller, j’ai eu le cas avec le CMB.

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[+4]    #8 05/11/2019 21h52

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Bonsoir,

Ça y est, les statuts de la SCI sont signés.

Je devrais recevoir l’offre définitive (passage à la commIssion des crédits) de la Banque en fin de semaine, début de semaine prochaine.

Au vu des derniers échanges, celle-ci devrait correspondre aux termes suivants :
- Prêt pour de la PP sur 20 ans, taux de 1,15%, SCPI du catalogue de la banque, 360 k€
- Prêt pour de l’US sur 15 ans’, taux de 1,05 %, SCPI libres, 180 k€
- Anticipation de 24 mois,
- Assurance de la banque,
- Nantissement des parts de PP (pas de surcoût)
- frais de dossier de 800 euros.

Bien à vous,
Yvan

Dernière modification par Yvan (05/11/2019 21h53)

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Favoris 2   [+1]    #9 10/11/2019 15h05

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Bonjour,

Dans l’attente de la validation définitive de mon dossier par la banque, je travaille sur les bilans comptables et fiscaux de ma SCI afin de valider mes hypothèses concernant le portefeuille de SCPI que je souhaite prendre en portefeuille.

Voici les hypothèses retenues :
- Prise en compte du dividende prévisionnel 2019 (au vu de mes lectures dernier rapport tri et forum IH) et du prix de la part actuelle pour définir le rendement prévisionnel 2019,
- Prise en compte du dernier % de loyers étrangers publiés sur les rapport trimestriel des sociétés de gestion,
- Réalisation de la moyenne des rendements et des pourcentages de loyers étrangers pour l’US et la PP de mon portefeuille,
- Simulation d’une décote de rendement à différents paliers pour effectuer un prévisionnel avec différents scénariis.

Part de SCPI en usufruit


Parts de SCPI en pleine propriété


Simulation des résultats de la SCI avec les rendements et % de loyers étrangers actuels :


Sans tenir compte du réinvestissement (+ 30 000 €)  permis par l’anticipation de 24 mois, la SCI afficherait un cash flow positif d’environ 1 800 € par an les premières années (à l’exception de l’année 1 ou j’ai considéré ne pas toucher de dividendes compte tenu des délais de jouissance).
A noter, année après année, la part d’intérêt diminuant, le résultat fiscal de la société augmente, ce qui augmente également la part d’IS à payer, diminuant mécaniquement le cash flow….

Si je replace l’excédent indiquée en année 2 en usufruit de courte durée avec un pourcentage de loyers étrangers importants, je ne paierai plus d’IS et mon cash flow sera amélioré.

En prenant en compte une diminution des rendements de toutes les SCPI, j’obtiens les cash flow suivants (toujours sans prendre en compte du réinvestissement permis par l’anticipation) :
- à -5 % : cash flow à l’équilibre,
- à -10% : cash flow annuel à - 2000 € (166 € par mois),
- à - 20% : cash flow annuel à -5500 € (458 € par mois).

Cette synthèse, si je n’ai pas fait d’erreur, montre bien tout l’intérêt de faire un montage US et PP au sein d’une SCI :-)

A bientôt
Yvan

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[+2]    #10 18/11/2019 21h45

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Bonsoir,

Je prends le temps de faire le retour suite au rdv avec ma conseillère.

Les propositions évoquées précédement sont confirmées :
- Pour la PP
prêt de 360 k€ sur 20 ans à 1,15%
Anticipation de 24 mois
Assurance suravenir ( à priori pour avoir de taux, sinon cela fera +0,2 % , discussion de ce point en cours afin d’éviter de faire la paperrasse dans un mois pour changer d’assureur…..)
Frais de dossiers 500 €
Choix des SCPI sur la liste du CMB

- Pour l’US
prêt de 180 k€ sur 15 ans à 1,05%
Anticipation de 24 mois
Assurance externe possible ( Suravenir demandant prise de sang pour cette partie là, à priori à cause du montant total emprunté, j’ai la possibilité de prendre assurance externe)
Frais de dossiers 300 €
Choix des SCPI libre, mais à soumettre au CGP.
J’ai pour l’instant soumis Corum Origin / Pierval Santé / Epargne Pierre, et ces 3 scpi ont été validées.

Il n’y a aucune autre exigence de la banque, j’ai juste du montrer les certificats de propriété des scpi que je possède déja (avec des prêts toujours en cours).

Nous allons bientôt disposer des offres définitives, et ainsi pouvoir souscrire les SCPI !

😊

Bonne soirée
Yvan

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[+1]    #11 23/11/2019 15h52

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Bonjour à tous,

Je suis de retour de mon déplacement et prends le temps de regarder vos différentes interventions :

Franck059 a écrit :

Pourriez vous rebaptiser ce FIL "Portefeuille de SCPI de Yvan"

Pourquoi pas effectivement, mais je n’arrive pas à trouver comment faire cela. Quelqu’un le sait-il ?

Maxicool a écrit :

dans votre tableau récapitulatif, je vois que vous ne tenez pas compte de la part de revenus étrangers perçus par les SCPI que vous avez choisi

Dans le message #63, je détaille d’ailleurs les % de loyers étrangers que j’ai pris en compte dans le calcul : il s’agit des pourcentages de loyers publiés dans les derniers rapports trimestriels publiés.

Par contre, il est vraie que la "colonne 8" du tableau n’est pas assez précise. Dans cette colonne, je fais la somme des loyers étrangers uniquement, auxquels je retranche les charges financières et les charges d’exploitation.

Maxicool a écrit :

En fait, une anticipation n’ajoute pas d’intérêts supplémentaires pendant cette période de 24 mois, alors qu’un différé en ajouterait.

C’est cela, mais l’objet de l’anticipation et du différé est surtout de permettre de n’apporter que très peu de fond via le CCA au lancement de la société. En effet :
- Il peut se dérouler 9 mois entre l’achat des parts de SCPI et les premiers versements de loyers (en prenant en compte un délai de jouissance de 6 mois et un versement trimestriel des loyers),
- Alors que le remboursement des prêts commencent immédiatement.
=> Il faut donc avoir du cash de disponible si l’on arrive pas à avoir de différé/anticipation.

Par ailleurs, petit retour de la banque :
- Les offres vont m’être adressées la semaine prochaine.
- Pour le prêt PP, la banque ne m’a pas permis de passer par une assurance externe :-( (je le ferais d’ici quelques petits mois); taux moyen de 0,26% pour 2 personnes à 50% DC PTIA.
Cela représente donc une mensualité d’assurances de 78,48 €par mois; 941,76 € par an; et sur 20 ans, un montant total de 18 835 €!

- Pour le prêt US, nous sommes partis avec Naoassur, ce qui nous revient à 2046 € sur 15 ans pour 2 personnes à 50% DC PTIA pour un montant emprunté de 180 300 € (taux moyen d’assurance de 0,075%); Il n’y a donc pas grand chose à gratter de ce côté là.

Bon weekend à tous,
Yvan

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2019 16h48) :
- modification du titre

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[+10]    #12 14/12/2019 17h02

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Bonjour,

Petit à petit, l’oiseau fait son nid ….. les offres de prêts sont OFFICIELLEMENT signées depuis ce jour ! Une bonne chose de faite 😊.

Les conditions sont identiques à celles indiquées précédemment :
Pour la PP
prêt de 360 k€ sur 20 ans à 1,15%
Anticipation de 24 mois
Assurance suravenir
Frais de dossiers 500 €
Choix des SCPI sur la liste du CMB

Pour l’US
prêt de 180 k€ sur 15 ans à 1,05%
Anticipation de 24 mois
Assurance externe
Frais de dossiers 300 €
Choix des SCPI libre, mais à soumettre au CGP.   Je vais partir sur 1/4 de chacune de ces SCOI  Corum Origin / Corum xl / Pierval Santé / Epargne Pierre.

La souscription des scpi pp devrait donc être finalisée pour cette fin d’année, concernant l’US cela va dépendre des files d’attentes….

Je réalise cet investissement dans le cadre d’une sci, avec la banque CMB.
Comme indiqué précédemment, je peux désormais transmettre les coordonnées en mp à ceux qui le souhaitent 😉

Bonne soirée à tous

Dernière modification par Yvan (15/12/2019 20h38)

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[+3]    #13 15/12/2019 12h09

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Bonjour EviDent,

Merci pour le compliment ….. effectivement c’est sympa de réussir ce type de montage qui s’autofinance !

J’ai retenu le second statut pour ma sci, car celui-ci offre beaucoup plus de souplesse.
Au niveau de la banque, cela n’a posé aucune difficulté particulière, tant au niveau des discussions, des taux, ou autres conditions des prêts.

Le code APE retenu est le suivant : 6820B

Bien cordialement
Yvan

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[+1]    #14 07/02/2020 10h01

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Bonjour à tous,

Vu le nombre de contacts transmis au CMB en peu de temps, je vais temporiser pour une petite période….

Désolé

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Favoris 3   [+1]    #15 04/05/2020 19h17

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Bonsoir,

Avec un peu …. beaucoup de retard, je prends enfin le temps de mettre à jour mon fil….

La signature des prêts et la souscription des parts des SCPI se sont très bien passés.

Concernant l’usufruit, il est a noter que mon souhait initial était de n’avoir que des durées de 15 ans afin de n’être que faiblement impacté en cas de ralentissement - crise économique (l’impact d’une année ou 2 mauvaises années se fait évidemment moins ressentir sur de l’US 15 ans que sur de l’US 5 ans).
J’ai toutefois dû souscrire des durées plus courtes sur Corum Origin et sur Vendome régions compte tenu de l’absence de disponibilité sur des durées plus longues.

SCPI en pleine propriété


SCPI en usufruit


Je n’avais bien évidemment en aucun cas prévu cette crise sanitaire et économique. Nous verrons en fin d’année qu’elle sera la situation versus les prévisionnels réalisés, mais compte tenu qu’initialement le montage s’autofinançait largement compte tenu des taux accordés (et ceci sans tenir compte de l’anticipation de 24 mois), je ne suis actuellement pas inquiet.

En effet ce type de montage permettant de bénéficier de l’effet de levier grâce au prêts, celui-ci devrait me permettre de m’enrichir plus rapidement même si les rendements devaient baisser.
Il se pourrait même que je sois en partie épargné par la situation liée au Covid-19 (sous réserve de l’absence de complication de l’épidémie après le déconfinement) compte tenu des délais de jouissance présenté dans les tableaux.

Yvan

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[+4]    #16 14/10/2020 12h15

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Bonjour à tous,

Ca y est, je reprends du service : suite à la phase de démarrage de la SCI, principalement due aux délais de jouissance des parts de SCPI, je vais maintenant mettre à jour plus activement mon fil.

Tout d’abord, une petite prise de recul par rapport aux SCPI achetées : dans mon message 63, les projections de bilan comptable étaient établies sur des rendements de SCPI & sur un pourcentage de loyers étrangers.

Les hypothèses étaient établies sur un % de loyers étrangers de 6 % pour les SCPI en PP et de 50 % concernant les parts détenues en US. A partir des données présentes dans les derniers rapports trimestriels - ou, à défaut, dans le dernier rapport annuel, je viens de faire le bilan des répartitions :





Pour établir ce graphique, j’ai évidemment tenue compte des clés de répartition des SCPI en usufruit.



Au final, le % de loyers étrangers des SCPI :
- en pleine propriété est de 6 %
- en usufruit est de 48 %.
Cela donc conforme à mes objectifs initiaux.

Afin de voir l’exposition des SCPI à la COVID, j’ai également établi les graphiques suivants afin de prendre du recul sur l’exposition des loyers concernant les commerces.







On peut donc s’apercevoir que la part des commerces représentent environ 20 % du parc immobilier des SCPI. Ce chiffre est plutôt rassurant en cette période de covid, car il s’agit vraisemblablement de la classe d’actifs qui sera le plus impactée….. en espérant évidemment que cet impact soit le plus petit et le plus court possible bien évidemment smile

Je toucherai prochainement les premiers loyers pour l’ensemble des SCPI, ce qui va me permettre de réinvestir dans des SCPI, je détaillerai celà prochainement, ainsi que mon projet d’investissement de 150 k€ supplémentaire dans le SCI.

En parallèle je suis en train de m’initier à la bourse, je pense que je détaillerai cette partie dans ma partie présentation afin que l’ensemble reste lisible.

A bientôt.
Yvan

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Favoris 2   [+2]    #17 15/11/2020 15h49

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Bonjour,

Petite mise à jour du fil sur ma sci suite à la mise à jour faite ce jour sur ma Présentation.

Nous passons de la théorie à la pratique :
- J’ai touché pour ce trimestre 9 226,44 euros de ce loyer. Compte tenu des délais de jouissance des parts de SCPI, je n’ai pas touché la totalité de la distribution pour toutes les SCPI.
- dès le 31 octobre, j’ai contacté mon CGP pour placer 10 000 euros sur la SCPI Pierval Santé afin d’essayer de ne pas perdre un mois sur le délai de jouissance….. Malheureusement, mon virement a été réalisé le 2 novembre sur les comptes de la société de gestion. C’est dommage mais pas grave en soi, d’autant plus que j’ai reçu 2% de retrocommission par mon CGP.
- mes prêts ayant été débloqués le 25 Janvier 2020, et bénéficiant de 24 mois d’anticipation, je vais pouvoir répéter cette opération encore 4 fois pour de l’achat de part de SCPI en US ou en PP. Cela représentera donc environ 50 000 euros de placés qui me permettront d’obtenir des loyers venant asseoir le cash flow positif du montage SCPI US /PP au sein d’une SCI(dans mes simulations en début de fil, je n’ai volontairement pas pris en compte l’anticipation), et donc favoriser l’effet "boule de neige recherché".
Je n’ai bien évidemment aucune contrainte imposée par la banque pour l’achat des SCPI comme c’était le cas pour les montants empruntés.

J’ai par ailleurs rdv fin novembre avec le cabinet d’expertise comptable avec lequel j’ai souscrit les missions suivantes :
- mission juridique pour 252 € TTC,
- comptabilité pour 60O € TTC.

Ma SCI a été créé fin 2019, la souscription des parts ont été réalisé au premier trimestre 2020 et le premier bilan sera réalise au T2-début 2021. Les montants énoncés précédemment ne seront payés qu’ une seule fois sur toute cette période.

A bientôt
Yvan.

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[+3]    #18 18/11/2020 14h15

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Bonjour,

Après avoir mis à jour ma présentation, je prends enfin le temps de faire un reporting de mon portefeuille! Il va d’ailleurs falloir que je demande à un modérateur de changer le nom de celui-ci smile.

L’objectif de ce retour est de faire périodiquement un point sur mon portefeuille et de m’assurer que sa composition est en adéquation avec ce que je souhaite faire au vu du marché boursier ainsi que de mes convictions personnelles et celles sur la période à venir.

Un peu d’histoire d’abord
J’ai ouvert un PEA il y a 10 ans environ sur lequel j’ai placé environ 10 000 € ….. quasi exclusivement sur une valeur sur laquelle je m’étais beaucoup renseignée, faisant même partie d’une association de petits-porteurs. Il s’agit de la société NICOX, société spécialisée dans l’ophtalmologie et la technologie basée sur les donneurs d’oxyde nitrique, ….. Bref il ne me reste plus que 6 000 €……. erreur de jeunesse dirons-nous hmm.

Suite à la crise du COVID, j’ai décidé de repositionner une partie des supports sécurisés dans mon PEA et d’ouvrir un PEA-PME.

Voici ce que cela donne depuis le début de l’année, ainsi que le comparaison avec le CW8.
PEA


Composition (essentiellement des valeurs du CAC40)


En synthèse :
- Plus-value de 4 562 € depuis le début de l’année, versus 4 027 € pour le comparatif CW8 (vu la volatilité ….. rien de probant),
- Liquidités actuelles 11 000 €, une consolidation aura t’elle lieu prochainement ? J’ai envie de penser que oui….. Tout n’est pas si "rose" actuellement : Confinement, déconfinement qui ne sera que partiel et très progressif, extension de la COVID à l’échelle planétaire (exclus Chine toutefois).

J’ai d’ailleurs vendu ma position sur Compagnie des Alpes hier (en légère moins value) car je ne vois pas comment les stations de ski pourront passer un bel hiver (30% du marché se fait habituellement avant noël et 30 % de clientèle étrangère)….. Je reste à l’affût, il me semble que c’est une belle valeur d’avenir.

Compte tenu des avancées (promesses?) actuelles sur les vaccins, je pense que les secteurs de l’énergie, de la construction et des banques ne seront pas affectés durablement par la COVID.
Concernant la répartition des risques et répartition  géographique, je viens de monter la part de CW8 à 33% du portefeuille, étant entendu que cela évite de nombreuses prises de tête pour choisir des actions, surtout si c’est in fine pour faire moins bien ou la même chose en terme de performance que le CW8….
A terme, j’ai décidé de ne pas avoir plus de 1/4 du portefeuille en actions directes (en essayant de profiter des baisses du marché)  car je me rends bien compte qu’il est difficile, hasardeux et chronophage de croire que l’on peut faire beaucoup mieux sur la durée versus un ETF world.

PEA-PME
J’ai ouvert ce support en Juin.


Sur ce support, je vais essayer de me faire plaisir et essayer de dénicher des "pépites" sur des marchés moins risqués toutefois que Nicox wink.
Principales positions :
- Albioma : 35% - Producteur d’énergie renouvelable, métier d’avenir qui devrait profiter des plans de relance des gouvernements axés "métiers verts",
- Hipay : 31% - Plateforme de paiement internet en fort développement,
- Bassac : 10% - Promoteur de logements neufs (appartements et maisons individuelles) , forte résilience.
- Xilam animation - 14% société française de production de séries d’animation et de longs-métrages d’animation avec des annonces intéressantes qui pourraient apporter des revenus sensiblement en hausse à moyen terme (Octobre 2020 : Xilam s’est associé à la plateforme de streaming vidéo du géant chinois Alibaba, Youku, pour sa première coproduction en Chine, une nouvelle série animée préscolaire en 2D et 3D Les Contes de Lupin).
- Plastivaloire - 6 % - entreprise française spécialisée dans la conception, la production et la commercialisation de pièces plastiques par procédé d’injection à destination essentiellement du marché automobile.

En synthèse :
- Plus-value de 1 757 € depuis l’ouverture du PME-PEA, versus 973 € pour le comparatif CW8 (vu la volatilité ….. rien de probant),
- Liquidités actuelles 720 €.

Compte titre
J’ai un compte titre sur lequel j’ai fait des allers-retours sur URW  pour finalement gagner "que" 323 €. J’ai arrêté pour mettre l’argent sur mon PEA.

Assurances vie
- 16385 € sur le contrat au 31/12/2019
- Valorisation actuelle : 18 949 €
- Plus-value de 2 564 € soit 16%
- Sentant la montée progressive du COVID (une vision ? roll , je suis sorti des supports le 30 Janvier 2020, et suis rerentré en mai et en juin.
- Supports actuels (100% investi) :
      - Echiquiers entrepreneurs
      - Pictet Digital
      - Lyxor world water.

EN CONCLUSION
Mon renouveau boursier m’a permis d’éponger mes anciennes pertes avec 9 535 € de plus-value depuis le 1er janvier; j’arrive à un valorisation totale de portefeuille 78 680 € dont quasiment 12 000 € de liquidités.

Après m’être essayer à du trading sur le CAC 40 pour profiter de la nervosité des marchés, j’ai fini par en déduire que je n’avais pas de boule de cristal me permettant de faire cela : quid de la visibilité en temps de COVID ? Combien de laboratoire vont annoncer un vaccin d’ici le 31 Décembre ….. ?

A bientôt
Yvan

Dernière modification par Yvan (18/11/2020 14h31)

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[+2]    #19 18/11/2020 19h40

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J’ai échangé avec certains membres du forum en MP concernant la prise en compte de l’équivalence de valorisation avec le CW8.

Dans un premier temps, j’avais pris arbitrairement la date de cotation du 1er jour du mois au cours duquel j’effectue un virement pour établir le nombre de parts achetées de CW8.

Il s’agit effectivement d’un biais, car cela ne reflète pas la réalité. Afin d’être totalement rigoureux, j’ai refais tous les calculs en prenant un achat au lendemain de la date de virement. Cela ne change bien évidement pas la performance de mon portefeuille, mais cela d’être totalement objectif avec la comparaison. Merci donc à ceux qui m’ont fait réfléchir, quitte à faire la comparaison, autant être carré jusqu’au bout smile.

Voici le résultat sous forme de graphique :



Le CW8 possède donc finalement actuellement une avance de 2 425 € au 17 Novembre au soir versus une avance de 13 281 € au 30/09/2020.

Il va être interressant de suivre cette tendance dans les mois et années à venir.
Je ferais désormais un point sur la valorisation mensuellement.

cdt
Yvan

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[+4]    #20 25/11/2020 15h03

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Bonjour,

Petit suivi de ma SCI :
   RDV avec le cabinet d’expertise comptable et juridique ce matin
Moment d’échange intéressant où toutes les réponses à mes questions ont trouvées réponses. Mes principales questions portaient sur les points suivants:
      - Gestion des apports en CCA (à partir compte perso / compte joint / …
      - Etablissement des comptes annuels : je dois envoyer toutes les données pour le 10 Décembre afin que le cabinet établisse un premier bilan quasi-définitif vers le 15 décembre. Je dois pour cela envoyer les titres de propriétés / les bulletins de versement des sociétés de gestion, une extraction de mes comptes. c’est toujours rassurant de voir qu’ils ne veulent pas le réaliser à l’arrache au dernier moment smile.
      - Apport au CCA de parts de SCPI actuellement détenues en direct. L’apport sera certainement réalisé dans une autre SCI afin de reproduire ce montage, l’objectif étant d’avoir une SCI par enfant pour faciliter la transmission.
      - Etablissement des documents de l’AG annuelle sera réalisé pour entériner les comptes définitifs. Avec ma femme, nous avions décidé de prendre la mission juridique pour une ou 2 années afin d’être certain de ne pas passer à côté de quelque chose, même si toutes les questions à nos questions trouvent réponses sur ce forum !

Bref, échange très constructif, et très rassurant, pour l’instant je ne regrette pas d’avoir choisi ce cabinet d’expertise comptable qui semble performant sur la qualité des échanges et sur la tarification….. nous verrons ce qu’il en est lors de la réalisation de l’arrêt des comptes annuels wink.

   Achat des parts de SCPI annoncé précédemment
J’ai reçu ce jour l’attestation de propriété des 8 parts donc 8 000 € (et non pas 10 comme annoncé précédemment par erreur) de SCPI Pierval Santé. Je recevrais les premiers loyers pour ces parts en Juillet 2021, donc 6 mois avant la fin de la période d’anticipation…….. sympathique effet boule de neige permis grâce aux 24 mois d’anticipation obtenus auprès de la banque.

Je vais donc pouvoir répéter cette opération au moins sur toute l’année 2021, le nantissement devrait donc me permettre d’acquérir pour environ 50 000 € de part de SCPI de mon choix, en US ou en PP afin d’optimiser le TRI global en optimisant le couple rdt/loyers étrangers/amortissements de l’US au sein de ma SCI.

A ce stade, je suis très satisfait de ce montage SCI avec des SCPI en PP et US, car hormis l’aspect purement financier, cela permet d’échanger avec de nombreuses personnes, de réaliser et de gérer un "petit" portefeuille, ce que j’adore big_smile.

A bientôt
Yvan

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Favoris 2   [+2]    #21 26/11/2020 09h52

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Yvan, le 25/11/2020 a écrit :

RDV avec le cabinet d’expertise comptable et juridique ce matin
Moment d’échange intéressant où toutes les réponses à mes questions ont trouvées réponses. Mes principales questions portaient sur les points suivants:
      - Etablissement des comptes annuels : je dois envoyer toutes les données pour le 10 Décembre afin que le cabinet établisse un premier bilan quasi-définitif vers le 15 décembre. Je dois pour cela envoyer les titres de propriétés / les bulletins de versement des sociétés de gestion, une extraction de mes comptes. c’est toujours rassurant de voir qu’ils ne veulent pas le réaliser à l’arrache au dernier moment smile.

Bref, échange très constructif, et très rassurant, pour l’instant je ne regrette pas d’avoir choisi ce cabinet d’expertise comptable qui semble performant sur la qualité des échanges et sur la tarification….. nous verrons ce qu’il en est lors de la réalisation de l’arrêt des comptes annuels wink.

Bonjour Yvan,

Félicitations d’avoir trouvé un expert comptable avec lequel le courant passe bien. Etant passé par cette étape moi aussi je vous fais un petit retour d’expérience en vous conseillant de bien vous assurer dès à présent que le cabinet maîtrise également les éléments techniques du montage.

Deux éléments cruciaux doivent notamment être pris en compte:
- Les versements du T4 de l’année N sont versés en janvier N+1: il est donc impossible de finaliser le bilan comptable avant début février.
- Les sociétés de gestion envoient les IFU fin avril/début mai: il est donc impossible de finaliser la liasse fiscale avant début mai. A ce sujet d’ailleurs, un conseil: prévoyez une grande disponibilité autour de ces dates afin de : réceptionner les IFU (et courir derrière les sociétés de gestion retardataires…), les transmettre au comptable, vérifier et revérifier encore avec lui les retraitements fiscaux (s’il n’a jamais eu à gérer ce genre de retraitement, vous allez y passer beaucoup de temps et le risque d’erreur est très important - si vous avez été accompagné par un CGP jusqu’à présent, surtout mettez le dans la boucle). La déclaration d’IS doit être faite pour le 15 mai, ce qui vous laisse en gros 15 jours pour finaliser la liasse une fois tous les documents réceptionnés. Mais toutes les entreprises étant dans le même cas, les experts comptables sont extrêmement sollicités à ces dates, il vaut donc mieux maîtriser toutes les subtilités du montage (notamment les retraitements fiscaux) avant cette période car il est vraisemblable que l’expert comptable n’aura pas/ne prendra pas le temps de le faire pendant cette période intense pour eux.

Au vu de votre message, j’ai peur que votre expert comptable n’ait pas pris compte ces éléments!

Bonne continuation, tenez nous au courant!

Dernière modification par Lautho (26/11/2020 09h54)

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[+2]    #22 09/12/2020 19h21

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Si vous trouvez une banque qui prête sans mettre trop de contraintes sur les SCPI à acquérir, et n’exige pas d’être le commercialisateur, vous pourriez envisager que la SCI rachète en gré à gré certaines des lignes que vous détenez en propre. Mais c’est un gros "si".

Si vous trouvez quelqu’un disposé à acheter vos parts (ou juste la NP de vos parts) en gré à gré, ça pourrait permettre d’optimiser un peu (quitte pour l’US, à payer des impôts plein pot, soit en le conservant, soit en le vendant à la SCI). C’est un autre gros "si"…

Si l’endettement sur ces opérations de 2013 et 2016 ne vous pénalise pas trop, pour en faire d’autres , il est sans doute préférable de tout conserver (ça doit, même après imposition, quand même générer un peu de valeur chaque année, net de tout). A vous de quantifier, et comparer la valeur que ça génère à la valeur que cet endettement vous empêche de générer ailleurs…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1   [+1]    #23 27/12/2020 14h20

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Bonjour Rodin,

Merci pour l’intérêt que vous portez à mon file ! et Merci pour toutes ces questions intéressantes !

Voici les éléments de réponse que je peux vous apporter :

"1/ Une question cependant, que j’aimerais confirmer avec vous. Ci dessous vous parlez bien de vos parts détenues hors SCI j’entends bien. Pouvez-vous me confirmer que vos parts détenus en SCI ne sont pas soumis à cette imposition ? D’après ma compréhension, l’impôt en IS est de 15% pour les bénéfices net inférieurs à 38k€, et du moment que les dividendes sont réinvestis au sein de la SCI, il n’y a pas de fiscalité sur ces dividendes. Typiquement, si de vos loyers générés en année N vous achetez de nouvelles parts de SCPI via la SCI en année N+1, vous êtes largement gagnant par rapport à une détention en direct."

Les revenus générés par les parts détenues dans la SCI à l’IS subissent
  1- une imposition sur les sociétés en fonction  du résultat annuel dégagé : 15% d’imposition jusqu’à 38 120 € de résultat. L’amortissement des parts de SCPI acquises en usufruit permet d’annuler complètement le résultat fiscal.
  2- l’imposition des dividendes lorsqu’il est versé aux actionnaires de la sci est soumis - en fonction du choix que l’on fait :
      - soit à un prélèvement de 30 % si on a opté pour la flat tax,
      - soit au cumul 17% de prélèvement sociaux + sa tranche marginale d’impôts.

L’objectif de ce montage est en effet de ne pas être imposé lorsque de la phase de constitution du patrimoine, et ainsi profiter de l’effet "boule de neige" pour capitaliser au maximum.
L’intérêt est bien d’avoir une imposition la plus lointaine possible et ainsi avoir un montage qui - lorsque l’on arrive à emprunter pour de la PP et de l’US - s’autofinance, ce qui n’est absolument pas possible lorsque l’on détient les parts en direct.

Concernant la remarque de Hhub : "1/ il ressort une imposition de 15% voir 28% + 30 de flat taxe => 45% à  58%."

Les "15 %" correspondent à l’imposition au point 1- énoncé précédemment et le "+30% flat tax" correspond au point 2.

"2/ Je me demande également s’il est possible d’apporter ce cashflow généré pour le réinvestissement des dividendes au travers d’options que proposent les sociétés Corum ou La Française par exemple."

Dans mon cas, compte tenu de l’anticipation de 24 mois obtenue sur les prêts, je dispose de liquidités que je peux réinvestir comme bon me semble. J’ai pour ma part acquis pour 8 000 euros de part de Pierval Santé en pleine propriété.

"3/J’ai mon CGP qui me rétorque au niveau des desavantages de la structure SCI/IS que les crédits sont beaucoup plus difficiles à accorder et surtout sont de coût plus élevés que détention en direct, vous confirmez que ce n’est pas vrai ? Quel aurait été votre taux nominal si vous aviez souscrit ces dernières part en direct ?"

Ce point dépend vraiment de chaque banque je pense…. dans mon cas, ma banque me finançait au même taux que ce soit pour la SCI ou en direct.
il s’agit bien d’un prêt pour une SCI avec un objectif de se construire un patrimoine, et non pas d’un prêt "pro".

Les associés d’une SCI sont responsables sans limite des dettes sociales en proportion de leur participation au capital => Pour les banques (en tout cas la mienne), que le prêt soit prit en direct ou via la SCI cela ne change donc rien….. au contraire, ma banque ne se fie pas au taux d’endettement maximum de 33% dans le cadre de la SCI…. ce qui peut apporter plus de latitude….

"4/Dernière question (promis je vous lâche!), qu’est-ce que je dois faire de plus selon vous pour avoir du crédit auprès de la banque vu ma situation ? Jeune salarié de 23 ans au TMI de 30%, 5k€ sur mon PEA, acquisition récente de 30k€ de SCPI en crédit conso sur 10 ans (3% assurance inclus). Je pense que si demain je vais voir n’importe quel agence du CMB pour demander un montage PP/US logé dans une SCI, on me rit au nez faute de garanties….."

Euhhhh effectivement, je pense que vous avez malheureusement raison….. De mon côté j’ai réalisé ce montage alors que ma RP est totalement payée, et il est vrai que les garanties demandées par la banque sont le nerf de la guerre….

L’idéal est le temps de prendre le temps de la réflexion, et d’envisager une réflexion sur du long terme, j’ai un petit peu détaillée ma pensée à ce sujet ici.

Bonne journée
Yvan

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[+6]    #24 06/01/2021 09h44

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Petit bilan de mon portefeuille après ma première année en Bourse

Je n’étais quasiment pas exposé en actions avant le crach de de ce début d’année lié à la COVID 2021, et au vu de la baisse des cours, j’ai basculé progressivement mes liquidités sur mon PEA puis également sur mon PEA-PME à compter du 16 Mars 2020…… donc globalement à partir du point bas des marchés, ce qui bien évidemment aide pour avoir des performances correctes cette année…

PEA



Avec mes choix d’actions, je suis actuellement en PV de 6 607€ versus 8 661 € pour mon clone CW8.

Mon portefeuille actuel est composé pour 2/3 d’actions et 1/3 de CW8, dont voici la répartition :



PEA PME
Premier versement effectué le 5 Juin dernier. Mon objectif est de trouvé des capitalisations en devenir, voici les actions actuellement détenues :



La performance du PEA PME est très correcte : PV de 4 658 € au 01/01/2021 versus 1 118 € pour le CW8 :



Au global, sur ces 2 enveloppes, je suis légérement supérieur au CW8 au 1er Janvier :


A suivre donc, le match fait rage wink.

Mon assurance vie s’est également bien comportée avec une performance de 20,64 % sur l’année.
Mes PV Globales au titre de l’année 2020 sont donc de 14 647 €, ce qui est réellement impressionnant pour moi et au vu des montants placés smile.

Je vais bientôt réaliser une comparaison en valeur de part sur mon portefeuille afin de comparer en % les performances de mon PEA et PEAPME également.

Perspective 2021
En 2020, je disposais de liquidités que j’ai basculées en bourse; cela ne sera pas le cas au 1er semestre 2021 car je vais mettre de l’argent de côté dans la poche "beau voyage d’été".

L’année risque donc d’être beaucoup plus calme en terme de placement financier pour moi cette année.
Yvan

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[+1]    #25 28/04/2021 08h24

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Bonjour Maxicool,

Désolé je n’avais pas vu votre message😅

Concernant votrechoix de SCPI, je suppose que vous aurez remarqué que votrecomposition est similaire à celui de ma sci 😉.

Lors du choix des scpi, dans la liste des scpi que je pouvais retenir je m’étais basé sur l’ancienneté, l’historique, le type de biens, et la taille des capitalisations et avais retenu la même liste que vous à l’exception d’eurovalys que je ne connais pas.

Concernant les 10% restant, j’aurais tendance à retenir Corum origin pour sa part quasi exclusive de loyer étrangers : les loyers étrangers ne sont pas soumis à l’IS en France compte tenu de la non double imposition, ce qui est un avantage non négligeable pour optimiser le montage fiscal.

Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas à me contacter en MP (Je pourrais rentrer plus dans les détails si vous le souhaitez).

Yvan

Dernière modification par Yvan (28/04/2021 08h25)

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