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#251 08/12/2018 17h33 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

Administrateur
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C’est en effet la conclusion logique.

Il y a une défiance extrême sur les foncières de centres commerciaux en Europe, avec un retard de phase sur les USA.

Si on suit le même chemin que les USA, les cours d’Unibail, de Klepierre, de Land Securities (à l’incertitude liée au Brexit près) ou d’Hammerson devraient rebondir.

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#252 08/12/2018 19h11 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Vos réponses (GLB et IH) sont cohérentes et se veulent rassurantes.

La baisse (chute) des cours de certaines foncières (URW et Klépierre notamment) alors qu’il n’y a aucune information publiée qui paraisse remettre en cause une évolution raisonnablement favorable des résultats et dividendes, met en évidence la difficulté (pour moi en tous cas) de gérer psychologiquement la volatilité des marchés.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+2]    #253 08/12/2018 21h29 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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J’ai essayé de trouver des historiques de rendements et de dividendes pour les sociétés URW et Klepierre.

Les rendements actuels sont sur les plus hauts atteints sur les 20 dernières années.

Historique des dividendes et divisions de l’action Unibail-Rodamco

Historique des dividendes et divisions de l’action Klepierre

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#254 08/12/2018 22h40 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Mais le Loan To Value est également sur un plus haut historique pour URW, ou pas loin.

Il ne faut pas oublier que vous n’achetez pas un actif à 7.5% de rendement mais plutôt 200% d’actifs à   ~3.75%. Ce qui fera une différence notable en cas de remontée des taux..

Pour ceux qui ne l’ont pas remarqué, pendant la baisse récente des marchés, les taux d’intérêts en EUR sont bien repartis à la baisse (de 0.15 / 0.20 point) .. mais ça ne semble pas avoir d’effet sur le cours d’URW.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#255 08/12/2018 22h58 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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En effet, on achète des actifs avec de la dette (levier).

On obtient un rendement qui est la somme du rendement des actifs + (rendement actifs - cout de la dette)* par le % de levier.

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#256 09/12/2018 00h34 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Pour avoir une idée des taux auxquels URW emprunte, voir URW emprunte 3 Mds€ en mais 2018 (même si ces fonds ont surtout servi à payer le rachat de Westfield) : la durée moyenne du stock de dettes d’URW était alors de 9.8 années, et le taux moyen de 1.27%.

A noter que URW a procédé à des cessions significatives récemment (dans le cadre du programme de cession de 3 Md€ de biens européens annoné en dec 2017) :  489 M€ pour 4 centres commerciaux en Espagne jen juillet, 465 M€ pour la tour Ariane (La Défense) et 190 M€ pour un immeuble à Varsovie en octobre (promesses), 789 M€ en novembre 2018 pour l’immeuble Capital8 (Paris). Ceci devrait faire diminuer le LTV…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#257 09/12/2018 10h45 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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1.27 sur 9.8 ans, c’était la moyenne de ce programme je crois bien.
La moyenne au niveau d’URW est plutôt de 1.4/1.5 sur 7 ans.

Ils devraient nous coter une ligne parfaitement hedgée en taux sur du swap 30 ans en cas de remontée des taux sans remontée des anticipations d’inflation ; ça ferait déjà une appréhension de réglée.

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#258 09/12/2018 16h04 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Quelles seraient les conséquences d’une poursuite de la baisse ?
Quel pourrait être le scénario catastrophe ?

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#259 09/12/2018 16h07 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Ils pourraient racheter des actions!

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#260 09/12/2018 16h09 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Et qu’est ce que ça impliquerait ?

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#261 09/12/2018 16h21 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Emprunter à taux fixe pour racheter des actions serait effectivement une superbe preuve de confiance du CA envers l’avenir du groupe et la pérennité de la NAV. Je suis sûr que le cours bondirait. Mais pas sûr qu’ils aient la possibilité de le faire, je ne connais pas leur statut en détail.


If you're not growing, you're dying.

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#262 09/12/2018 16h59 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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lopazz a écrit :

Emprunter à taux fixe pour racheter des actions serait effectivement une superbe preuve de confiance du CA envers l’avenir du groupe et la pérennité de la NAV. Je suis sûr que le cours bondirait. Mais pas sûr qu’ils aient la possibilité de le faire, je ne connais pas leur statut en détail.

Après une opération de la ampleur du rachat de WF, pas sur que ce soit leur priorité.

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#263 09/12/2018 17h18 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Clairement, et c’est bien dommage. Ce serait plus pertinent pour les actionnaires qu’un dividende taxable.


If you're not growing, you're dying.

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#264 09/12/2018 17h23 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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L’intérêt de détenir l’action dans une AV permet de réinvestir le dividende sans être taxé.

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#265 09/12/2018 17h25 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Encore heureux, vu ce que ça coûte en frais de gestion. Mais l’actionnariat d’URW n’est probablement qu’une infime minorité à détenir le titre dans un contrat d’AV.


If you're not growing, you're dying.

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#266 09/12/2018 17h57 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bluegrass a écrit :

L’intérêt de détenir l’action dans une AV permet de réinvestir le dividende sans être taxé.

Je n’utilise pas les UC en AV mais sauf erreur vous payez les prélèvements sociaux lors de la perception des dividendes.

Donc dividende bel et bien taxé pour plus de la moitié de la flat tax, à laquelle s’ajouteront les frais de gestion et frais d’arbitrages qui sont souvent plus élevés que chez un bon courtier. Et avec un choix d’UC pour réinvestir votre dividende limité à la liste des UC proposés par votre assureur.

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L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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[+1]    #267 09/12/2018 18h05 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Vous êtes sûr qu’on paye les prélèvements sociaux lors de la perception des dividendes.

J’ai des actions Mercialys en Av et j’ai perçu 0.50 €uros sur mon fonds €uros mi octobre
Donc pas de prélèvements sociaux pour moi, me semble t’il

Ce sera au moment du rachat ….. si bénéfice il y a sur mon contrat.
Alors qu’en CTO les prélèvements sont dus même si il y a moins value.
   
Mais je peux me tromper wink

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#268 09/12/2018 18h06 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Vu le LoanToValue, avant de s’amuser à racheter leurs actions, il va falloir qu’ils vendent des actifs plus vite que prévu.

Ça m’irait très bien, en particulier s’ils en vendent aux US et UK et au-dessus de leur book value, histoire de mettre tout le monde d’accord.

Dans les scénarios catastrophes, on peut imaginer :
1. une hausse des taux de genre 2 points sans vrai changement d’anticipations d’inflation. On se retrouverait avec les prix de leurs actifs (qui yieldent actuellement ~3.75 net) qui s’ajusteraient pour rapporter plutôt 5.25 net (en supposant que la prime de risque se tasse un peu dans la hausse des taux). Ça représenterait une baisse de la NAV d’environ 30% de la Gross Asset Value, soit environ 100€ par action (la NAV serait donc ~30€ plus basse que les cours actuels).
Bon ça ne devrait pas arriver en 1 jour, et ils sont partiellement couverts contre cela..
2. frottement de l’intégration de Westfield. Pourquoi pas carrément un "trou" à la Aricent.. probabilité proche de zéro à ce stade..
3. le retail continue de galérer et affecte taux de remplissages et niveaux des loyers.. ça n’arrivera pas en un jour non plus, et ils ne seront pas les premiers affectés, mais ça peut finir par arriver..

Au final, comme stress test réaliste, il faut surement retenir un scénario à base de 1 et 3 mélangés je pense.. il est très possible que ça arrive partiellement mais c’est déjà à peu près pricé aussi..

Je trouve que la sous-performance des indices pour un (ex) chouchou des marchés comme URW est quand même telle qu’il y a de quoi devenir parano et se demander qui sort et ce qu’il sait (ou anticipe)..

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#269 09/12/2018 18h23 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Concernant le risque 1 : le faible niveau de croissance (et on n’anticipe pas qu’elle s’envole prochainement), de l’inflation, et l’importance des dettes publiques devraient faire en sorte que ce risque reste mesuré

Concernant le risque 2 : Oui. Mais à ce jour les informations communiquées ne mettent pas en évidence de problème. Les synergies de coûts ont été revues à la hausse (rapport semestriel)

Concernant le risque 3 : oui mais la qualité des actifs protège un peu (les SCPI qui détiennent des actifs de moins bonne qualité sont surement davantage exposées à l’évolution du commerce). Et le management de URW semble gérer l’évolution des tendances de consommations. De plus, les dernières informations communiquées (rapport sur comptes semestriels et 3ème trimestre) ne font pas apparaître de difficultés au niveau du taux d’occupation de l’évolution des loyers.

La NAV triple net au 31/12/2018 devrait atteindre environ 210 euros (204,20 au 30/06/2018 + 6 euros de résultat récurrent). Ceci ne tient pas compte des plus-values de cession (probables, mais dans quelles proportions ?) et des ajustements de valeurs des immeubles.

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#270 09/12/2018 18h25 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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eg972 a écrit :

Vous êtes sûr qu’on paye les prélèvements sociaux lors de la perception des dividendes.
   
Mais je peux me tromper wink

Non je ne suis pas sûr.

Une rapide recherche Google me donne ce lien, datant de 2016.


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#271 09/12/2018 18h48 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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A priori, non, pas de prélèvement sociaux lors du versement des dividendes, mais lors du rachat :

Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont quant à eux recouvrés directement par l’assureur, chaque année si les intérêts proviennent d’un fonds en euros et lors d’une opération de rachat pour ceux issus des UC.

Source du 8 février 2018 : Assurance-vie : la flat tax instaure une fiscalité à plusieurs vitesses

Dernière modification par Isild (09/12/2018 18h49)

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#272 09/12/2018 18h58 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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parentier a écrit :

WhiteTiger a écrit :

Renforcer URW aux cours actuels me semble tout à fait logique lorsque l’on en possède déjà et que l’on souhaite moyenner à la baisse.

Lorsque l’on ne possède ni URW, ni COV, la question se pose en d’autres termes.  wink

Alors ça, j’aimerais bien savoir quelle est la différence. S’il vous plait. Moyenner à la baisse n’étant pas un objectif en soi.

La différence est surtout d’ordre psychologique… Lorsque l’on a estimé un moment donné qu’une valeur était le meilleur cheval à jouer, et plus le temps passe, les dividendes tombent et les cours montent, plus cela vient renforcer cette conviction initiale. Difficile ensuite de changer d’avis, même si tous les faits devraient le permettre. Ce forum regorge d’exemples de ce type. wink

Pour ma part, la question était la suivante: je viens de vendre Selectirente suite à une OPA de Tikehau, avec une superbe PV smile . Cette valeur représentait la seule foncière "commerce" de mon enveloppe "foncières". (Je l’avais préférée à l’époque pour son caractère plus "prime" que URW.) Et je regarde à réinvestir ce montant dans une autre foncière.

Maintenant, si je devais réinvestir ce montant dans une foncière "commerce", assurément, j’irais vers URW, avec sa belle décote actuelle. Mais COV a bien perdu aussi, sans que là non plus, cela soit justifié par des mauvais résultats. Et COV est une valeur que je connais bien depuis des années et qui m’a toujours réussie. Elle distribue bien et son ANR est toujours en forte croissance (contrairement à URW).

L’un dans l’autre, et avec les incertitudes actuelles liées aux centres commerciaux, j’ai préféré rester sur des foncières classiques de bureaux qui sont naturellement plus résilientes, et me passer des foncières de commerces.

Dernière modification par WhiteTiger (09/12/2018 19h01)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#273 18/12/2018 14h26 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Pour info l’endettement total (capital + intérêts) est de 38,8 milliards
taux moyen 2,33% sur une maturité moyenne de 6,3 années

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9930_detteulb.jpg
source Bloomberg

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#274 18/12/2018 14h31 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Cette descente devient indécente. On est sous les 140€.

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#275 18/12/2018 14h59 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Oui je suis curieux de savoir comment tout cela va se ré-ajuster d’ici quelques mois. Baisse de la NAV ? baisse du rendement ? remontée du cours après ce qui sera qualifié d’anomalie ? découverte d’un impact majeur lié à la fusion avec Westfield ?

y-a-t-il des covenants sur la dette dont il faudrait se méfier si la baisse du cours continue sur ce trend ?

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Dernière modification par tikou (18/12/2018 15h02)

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