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#176 23/03/2017 01h21 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Lopazz, j’ai réagi à votre affirmation sur l’obligation de distribution du résultat, puisqu’en pratique je pense que cette information peut induire en erreur pas mal de lecteur de la file. Je me devais donc de rectifier.

Par contre pour la seconde partie de votre message vous n’avez pas tord. Surtout pour les plus grosses cap, on peut parfois penser que notre accès à l’information est moins fort que celui des professionnels et que notre bon sens pourrait être prix en défaut.

Ceci dit, WB himself avait acheté du KMI. Les spécialistes des REITS sur seeking alpha ont un consensus positif sur CBL.

Tout ça pour dire, que rien n’est vraiment généralisable.

Pour CBL j’essaye de m’en tenir aux statistiques des malls plus qu’aux projections. On parle que de sears macy’s et JCPenney. Jamais de WholeFood, Dillards Dick Sporting Good ou H&M.

Ceci dit, je n’ai pas de voiture, je ne vais jamais au mall de ville et je déteste faire les magasins. Je pense que pas mal de jeunes américains sont dans mon cas. Mais je me dis que les Malls s’adressent plutôt à la générations qui à les moyens (cad 40/60 ans). Les jours ou la générations Z aura de l’argent à dépensée, je pense que les malls seront s’adapter.

Je pense qu’il reste une place pour les stock pickers, mais il faut être honnête, battre les indices avec son bon sens, reste assez difficile.

Edit : réponse à Lopazz
Votre avis est le bienvenu et vous avez raison, tout n’est pas rose. Vous faites bien de le rappeler car en effet CBL est en quelque sort assez spéculatif. C’est souvent le cas quand le P/FFO approche les 3.5. C’est vrai que le consensus implicite de la file c’est que CBL est une affaire, mais si elle côte ce prix, c’est que beaucoup pensent le contraire. Cette file manque même de détracteurs.

Enfin je crois qu’avec Mevo, on est plutôt du "genre" à réagir vite, mais en général c’est pour que tout le monde puisse avoir un accès à une information la plus factuelle possible.

@Mevo : Merci pour la réponse, mais c’était une question rhétorique :p

Dernière modification par AleaJactaEst (23/03/2017 01h34)

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#177 23/03/2017 02h30 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Lopazz, je ne dis pas ça que pour vous, mais en général: C’est toujours la même chose. Il y a toute une catégorie de gens qui réfléchissent en "oh, regardez comme ça baisse !" Je vous invite à aller lire la file BwLpg, c’était exactement comme ça également.

Vous pouvez éventuellement lire ce post qui vous indiquera que nous avons donc des avis radicalement opposés: https://www.devenir-rentier.fr/p195049#p195049
Je note toutefois que lorsque le cours avait bien monté, après qu’on soit passé par les:

Corran a écrit :

La descente aux enfers continue, encore -12% aujourd’hui

Je n’ai obtenu absolument AUCUNE réponse à ce message:

Mevo a écrit :

Je suis curieux: 6 mois après, ceux qui pensaient que le momentum ou autre ne se prêtait pas à l’achat de titres BW Lpg cet été, en pensent quoi maintenant ?

Quoique j’ai un léger doute sur votre honneteté envers vous-même dans ce que vous écrivez.

Lopazz a écrit :

je ne crois pas qu’il existe de "bon rapport qualité/prix".

Mais pourtant:

Message #339 file portefeuille Lopazz a écrit :

Je continue à vendre tout ce qui me paraît surévalué … [longue liste] … J’assume donc mes opinions jusqu’au bout et je n’achète rien pour le moment.

Dois-je comprendre que les actions peuvent être SUR-évaluées mais en aucun cas SOUS-évaluées ?

Lopazz a écrit :

Quand les bonnes boîtes se payent cher, à mon avis, c’est pour une bonne raison.

Ah non, autant pour moi. mais pourquoi diable avoir vendu ce qui vous paraissait surévalué alors ? Est-ce là une admission que vous avez eu un accès de folie en le pensant et en agissant en conséquence ??? (Tout ceci n’appelle biensûr pas vraiment de réponse)

Vous savez ce que je trouve drôle et que je suis en train de penser: Si on prenait tous les gens avec ces raisonnements, qu’on les mettait dans une pièce et qu’on mettait en vente des billets de 100 Euros, les gens se rueraient dessus lorsque ça monte à 150 ou 200 Euros, et n’en voudraient pas lorsque ça baisse à 50 ou 20 Euros.

Bref, vous êtes libre d’avoir vos opinions, et vous les avez exprimées. C’est sans doute bien d’avoir des visions opposées.

Lopazz a écrit :

On parle ici d’une boîte qui fait son beurre sur le différentiel entre taux de capi et taux de financement

Absolument, ça s’appelle une "fonçière"…

Sears principal locataire de CBL ?? Certainement pas ! J’avais fait la comparaison des surfaces par rapport à SPG pour également montrer la pertinence de ce genre d’argument pour bâcher spécifiquement CBL:
https://www.devenir-rentier.fr/p192550#p192550
Et si vous regardez la liste des 25 principaux locataire en terme de revenus, vous verrez que Sears n’y apparait pas (au mileu du message d’IH): https://www.devenir-rentier.fr/p192615#p192615

Pari tenu pour le total return VNQ/CBL revenez vers moi le 23 mars 2020 pour me tanner d’à quel point vos arguments étaient imparables. Laissons tomber la volatilité par contre, surtout qu’on peut argumenter que la volatilité est très positive quand on gère activement.

Dernière modification par Mevo (23/03/2017 02h33)

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#178 23/03/2017 16h08 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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lopazz a écrit :

On parle ici d’une boîte qui fait son beurre sur le différentiel entre taux de capi et taux de financement alors que ces derniers taux sont clairement orientés à la hausse et qu’elle est notée JUNK par S&P (BBB- avec outlook negative : hausse des coûts de financement à prévoir), dont l’un des principaux locataires annonce lui-même qu’il entretient un "doute substantiel" quant à sa survie, et dont les actifs principaux sont des centres commerciaux de catégorie B (autrement dit, du second choix) alors qu’en ce moment même les retails sont en train de se faire démonter par Amazon & consorts, quoiqu’en disent les vedettes des forums. Quelle est la pertinence d’utiliser un trailing pay-out ratio ou un P/Trailing AFFO dans un tel cas de figure ?

Je n’ai pas d’avis sur le reste de votre message (vos arguments sont tout à fait valables), mais avec une notation BBB-, vous êtes encore Investment Grade (source).

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#179 23/03/2017 18h48 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mevo a écrit :

(…) aujourd’hui c’est au tour de JC Penney d’annoncer qu’ils ont en projet de fermer 130 à 140 magasins (soit 13 à 14% de leur parc). On ne sait pas encore lesquels, on aura la liste après qu’il aient prévenus les salariés concernés. Donc, impossible de savoir combien sont chez CBL sur la 60aine d’emplacements loués à JC Penney (la liste devrait être publiée en mars).

J’ai comparé la liste des magasins JC Penney qui vont fermer (source) avec le portefeuille de CBL et je ne trouve que 2 malls concernés (j’espère ne pas en avoir omis) : Jasper Mall à Jasper en Alabama et Eastland Mall à Bloomington dans l’Illinois (qui subit aussi la fermeture de Macy’s). Pour reprendre les informations de Mevo, cela représente 3,3 % des emplacements JC Penney de CBL (2 sur 60) contre 13,5% (138 sur 1021) de fermetures pour JC Penney dans son ensemble. Cela pourrait signifier que les emplacements de JC Penney chez CBL sont "meilleurs" que les emplacements JC Penney dans leur ensemble et donc dans des malls concurrents. Attention, il peut y avoir d’autres critères qui interviennent comme l’échéance des baux.

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#180 23/03/2017 19h09 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Aussi, il faut savoir que ces retaillers font une sorte de chantage pour ne pas "fermer" leur magasin.

CBL (ou WPG j’ai un doute) a indiqué avoir refusé de baisser les loyers de Sears en l’échange du maintien de certains magasin.

Dernière modification par AleaJactaEst (23/03/2017 19h13)

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#181 23/03/2017 20h02 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Okavongo: Excellent boulot, bravo. Le soir même de l’annonce de la fermeture des magasins JC Penney, il avait été annoncé par Bloomberg que CBL disait qu’ils n’en avaient qu’un. J’aurais dû poster l’info, mais je ne l’ai pas fait (je crois que quelqu’un m’avait énervé ce jour là wink)

According to Bloomberg, CBL investor relations claims it has just one store that’s impacted and the company has already been working on redevelopment plans.

Peut-être que ce serait donc en fait 2, mais ça reste asssez un "non évènement".

AJE: Eh oui, on en revient à la problématique de fond: L’offre et la demande.

Dernière modification par Mevo (23/03/2017 20h03)

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#182 23/03/2017 20h17 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Ce qui profondement étonnant, c’est seritage a faiblement chuté alors que 80% de ses malls ont pour locataire sears. D’autre part, elle est pas mal endettée

Edit : sur ce lien, il y a des infos interessantes.

Dernière modification par francoisolivier (23/03/2017 20h30)

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#183 23/03/2017 20h20 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Tiens, un article sympa (avec un biais positif sur CBL) vient de sortir sur SeekingAlpha:  Why I Am Long CBL & Associates - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

Je me permet de poster ici une image intéressante qui en est tirée:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_153397-14902146368809724.png

Dernière modification par Mevo (23/03/2017 20h21)

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#184 23/03/2017 20h30 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Le chiffre dette/EBITDA pour CBL me semble optimiste non ? J’aurais calculé un chiffre plutôt autour de 10.

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#185 23/03/2017 20h33 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Lol AJE, un calcul ne peut pas être "optimiste", il est juste ou il est faux. Je n’ai pas vérifié les chiffres. Si vous avez fait le calcul, indiquez vos chiffres, ou mieux, détaillez le calcul.

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#186 23/03/2017 21h05 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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J’aurais du dire plutôt pessimiste en fait.
Selon la corporate presentation de March 17 ; CBL dit avoir un ratio Dette/EBITDA à 6.5x.

Mon calcul maison indique plutôt 7.1x

Dernière modification par AleaJactaEst (23/03/2017 21h08)

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#187 24/03/2017 00h24 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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La presentation parle de net total debt et 4,969mds de dette.
Je connais pas la difference entre net debt et debt. C’est peut etre l’explication

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#188 24/03/2017 00h29 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Je ne sais pas bien, à chaque fois que je refais les calculs il y a des petits écarts.
Je pensais que tout cela venait des joints ventures ou des changements de périmètres en cours d’exercice.

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#189 24/03/2017 01h16 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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F.O: Juste pour votre culture:
"Dette", c’est la dette (oui, explication impressionnante, je sais).
"Dette nette", c’est la dette à laquelle on déduit le cash ou quasi cash (investissements court terme très liquides) disponibles.

Si vous avez 100 de dette, mais vous avez 90 de cash sous la main, votre "dette nette" n’est que de 10, ce qui est logique vu que vous pouvez rembourser 90 de votre dette sans problème.

AJE a écrit :

Je ne sais pas bien, à chaque fois que je refais les calculs il y a des petits écarts.

Là, c’est qu’il faut changer la calculatrice…
Ou alors c’est le bonhomme qui entre les chiffres qui est en cause wink

Dernière modification par Mevo (24/03/2017 01h18)

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#190 24/03/2017 02h15 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Dette au bilan : 4.7.
EBITDA : 715
Ratio : 6.6

Vous avez quoi comme chiffres vous mevo ?

Pour le ratio à 10, il s’agit du Dette/FFO que j’avais calculé.

Pour le Dette sur EBITDA, tout dépends si vous prenez la guidance, les chiffres de l’exit 2016, comment vous retraité l’exceptionnel du récurrent, enfin je pense qu’au fond vous m’aviez compris … et que vous voulez pas donner les votres smile

Dernière modification par AleaJactaEst (24/03/2017 13h27)

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#191 24/03/2017 03h16 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Je n’en ai pas, comme dit au message #185, je n’ai pas regardé spécifiquement ce ratio. En me fiant à vos chiffres, c’est fantastique, CBL est de moins en moins endetté à chaque post smile

AJE a écrit :

J’aurais calculé un chiffre plutôt autour de 10.

AJE a écrit :

Mon calcul maison indique plutôt 7.1x

AJE a écrit :

Ratio : 6.6

Plus sérieusement, il me paraitrait logique d’ajuster l’EBITDA des éléments exceptionnels s’il y en a (à priori oui, vu que CBL a vendu des malls). Pour comparer les différentes foncières, ce qui est intéressant, c’est de comparer le business récurrent de la société. Je ne sais pas si ça a été fait pour le tableau d’au-dessus (dont je ne suis d’ailleurs pas sûr de la source, a-t-il été fait par l’auteur de l’article SA, ou l’a-t-il récupéré de quelque part, ça n’était pas précisé), mais je vais présupposer que oui.

La différence entre votre chiffre (enfin ça dépend, est-ce que 6.6 est votre "dernier mot" ?) et le tableau peut venir de là.

NOTE: Je vous taquine, mais je trouve ça plutôt drôle, on parle de maths et vous faites comme si vous étiez en train d’essayer de deviner wink

Dernière modification par Mevo (24/03/2017 03h19)

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#192 24/03/2017 15h44 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mizuho Securities USA a écrit :

Price Target Calculation and Key Risks Our price target of $11.00/sh equates to our NAV estimate of $24.00 (with an applied 55% discount given number of higher risk factors (high leverage, aforementioned ‘B’ mall headwinds and slower growth). Risks to our views include increased fears of a neartermU.S. recession, widening CMBS spreads and slowing retail sales, all of which are disproportionately negative for lower productivity landlords.

Source : http://ireitinvestor.com/wp-content/upl … -01-08.pdf

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#193 24/03/2017 16h55 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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IH, je trouve ça assez impressionnant de dire qu’ils pensent que ça vaut effectivement $24, mais que "l’ambiance" actuelle justifie une décote de 55% (tout de même !).

Quoique sur un portefeuille diversifié, appliquer des décotes de la sorte par rapport aux risques perçus a un sens. En comptabilité, on applique bien ce principe sur les provisions pour "risque client": On applique à chaque ligne une décote en fonction de la probabilité que le client paye. En général, les clients payent 100%, mais les décotes appliquées servent à compenser ceux qui ne payent au final pas du tout. Si on raisonne sur un seul impayé client, ça parait bizarre, mais sur le nombre, ça marche relativement bien.

55% de décote pour CBL me parait tout de même un peu exagéré, mais bon, ça c’est moi. Et une fois les risques perçus actuels passés (sous réserve qu’ils passent un jour), cette décote va se réduire. Donc si CBL passe la "tempête" et que cette tempête ne devient pas permanente, on est bon, et on a un gros dividende qui tombe tous les trimestres.

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#194 24/03/2017 17h32 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Nous sommes bien du même avis.

Comme souvent, l’analyste semble chercher un moyen de coller proche du cours actuel, plutôt que se "mouiller".

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#195 24/03/2017 17h36 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Je suis d’accord que 55% de décote semble exagéré.

Mais quelle est la bonne valeur ?

Aujourd’hui on est à 61% de décote sur la NAV, si on prend 30% comme objectif, il nous reste 5$ en gros de progression sur le titre. C’est énorme pour un titre à $9.35 aujourd’hui.

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#196 24/03/2017 17h48 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Gaspode a écrit :

Mais quelle est la bonne valeur ?

En théorie (enfin même en pratique d’ailleurs), celle sur laquelle des acheteurs et des vendeurs s’entendent.

Même sans progression, vous avez plus de 11% de dividende au prix actuel… C’est mieux que la majorité des mReits actuellement, avec de l’immbilier physique derrière (EDIT: peut-être pas la majorité des mReits, mais en tout cas NLY et AGNC, sans doute les 2 plus gros, sont à moins de 11% …)

Dernière modification par Mevo (24/03/2017 17h50)

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#197 24/03/2017 18h08 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Pour comparaison, Rouse Proprieties (le spin off de malls B de GGP, l’équivalent de WPG / SPG) a été racheté  par Brookfield Assets Management en 2015/16 pour un prix d’environ 12 fois le FFO.

Rouse c’était 35 Malls.
335usd de vente par sf.
1B de capitalisation
1.5B de dette
Ratio : 0.6
4.6% de cout moyen de la dette.

Pour CBL :
400usd de vente par sf
Si on prend CBL à un P/FFO de 12 : on aurait 4.5 de capi pour 4.8 de dette. Ratio : 0.51
Cout de la dette 4.7%

Je n’espère pas que CBL se revende à P/FFO=12, mais un ratio à 6 serait déjà pas mal (soit 14usd par titre).

Lien

Petite précision :
Brookfield était déjà actionnaire à hauteur d’un tiers du REIT avant son rachat. En 2015, la pression sur les malls étaient peut être un peu plus faible qu’aujourd’hui.
Rouse était aussi plus petit, donc plus facile à racheter.
Un rachat par une compagnie privée fait perdre le statut de REIT.

Ceci dit, rien n’empêche d’autres REIT de prendre une participation "amicale" dans CBL ou WPG.

Réponse à Mevo en mode humour : Moi je revends et je mets sur tout sur WPG smile

Dernière modification par AleaJactaEst (25/03/2017 00h04)

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#198 24/03/2017 23h17 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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AJE, la comparaison avec Rouse est intéressante.

Pas que je déciderais de quoi que ce soit avec la quantité de titres que j’ai, mais en cas d’offre de rachat à un prix/FFO de 6, je voterais clairement contre, et je ne pense pas que je serais le seul (dont potentiellement le management de CBL).

Un Prix/FFO de 9 ou au strict minimum 8 sera au moins nécessaire pour que je considère de voter oui (en-dessous de 10, je veux bien y réfléchir, mais ça sera pas forcément oui pour autant. En-dessous de 8, y’a même pas à réfléchir pour ma part)

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#199 25/03/2017 01h27 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Il faut noter que la moyenne nationale des malls est 341$/sqf (2015). Donc à 400$/sqf, CBL fait plutôt bien.

edit : pas retrouvé la source de cette stat, mais en cherchant un peu plus, ça ne veut pas dire grand chose. Ca varie par secteur (Apple : +4500$/sqf, alimentaire ça descend jusqu’à 200 $/sqf) et par location géographique (rural/ville) d’une telle façon que la moyenne ne nous apprend pas grand chose. Mais CBL est plutôt spécialisé sur des secteurs moins attractifs en terme de location, donc 400$ me parait pas mal cependant.

Dernière modification par Gaspode (25/03/2017 13h29)

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#200 27/03/2017 14h10 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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AleaJactaEst a écrit :

Dette au bilan : 4.7.
EBITDA : 715
Ratio : 6.6

Vous avez quoi comme chiffres vous mevo ?

Pour le ratio à 10, il s’agit du Dette/FFO que j’avais calculé.

Pour le Dette sur EBITDA, tout dépends si vous prenez la guidance, les chiffres de l’exit 2016, comment vous retraité l’exceptionnel du récurrent, enfin je pense qu’au fond vous m’aviez compris … et que vous voulez pas donner les votres smile

Il me semble qu’il faille considérer aussi la "uncosolidated debt" pour une dette totale de 4969m$ (par exemple p17 et p44 du rapport annuel).
Je pense qu’il faudrait aussi considérer les preferred shares comme de la dette, et il y en a pour environ 626m$.
Donc, pour moi, dette nette = 4969+626 = 5595m$ (la trésorerie est négligeable).

Ensuite, pour l’EBITDA, j’ai retenu les éléments suivants du dernier 10K:
EBIT: 381m
D/A: 292m
Loss on impairment: 116m
One time gain in sale in equity in earnings in unconsolidated affiliate: 97m (p53 du 10K)
Donc, EBITDA: 381+292+116-97 = 692m

Dette nette / EBITDA = 8,08

Dans sa présentation de mars 2017, CBL semble ne pas compter les preferred dans la dette et ne fournit de toutes façons pas de calcul d’EBITDA, ni dans la présentation, ni dans le 10K.

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