Classification des centres commerciaux/malls (class A, class B, class C…)

Pour compléter la discussion, un classement des principales foncières de centres commerciaux en fonction des ventes dans leurs centres :


On notera la "qualité" des centres de la foncière Taubman Centers.

Silicon, l’histoire du "Hudson Valley Mall, qui a perdu un J.C. Penney et un Macy’s, a été revendu pour moins de 20 % de la valeur initiale de son prêt hypothécaire de 50 millions US" est sans doute un peu plus compliquée que ce que laisse entendre l’article et sans doute pas très représentative de quoi que ce soit, mais ça ne reste que mon avis.

L’article Wikipédia dédié au Mall indique que:

Wikipédia a écrit :

In 2011, ownership of the mall changed hands when The Pyramid Companies sold it to PCK Development. PCK originally consolidated the mall’s outstanding debts back in 2010, but did not officially purchased the mall until the following year.

Les "P" et "C" de l’acronyme "PCK" seraient les mêmes P et C que dans "the Pyramid Companies" que ça ne m’étonnerait pas. Le financement de 50 millions était sans doute supérieur à ce que valait le mall en 2011.

Ce que je veux dire est que je ne suis pas sûr qu’il faille se dire: Un JC Penney et un Macy de moins = valeur du mall divisée par 5 de manière générale, enfin ça n’est là pas mon avis (quoique discutable).

Je suppose que je suis un peu connu pour être long sur CBL, donc il faut bien comprendre que ce que je dis est biaisé. C’est pas que je suis particulièrement "bullish" sur les MALLs, plutôt pas d’ailleurs, mais au prix actuel de certaines companies, je le suis !

J’ai fait de magnifiques opérations dans le passé en ignorant des pessimismes que j’ai estimé exagérés, mais il faut savoir que je me suis aussi parfois magnifiquement vautré. Toute la question est:
Concernant ces histoires avec les MALLs, est-ce qu’on est plus dans les histoires type GLENCORE dont tout le monde répétait qu’ils allaient faire faillite il y a peu et qui est descendu bien en dessous de 100 pences (j’invite tout le monde à regarder un graphique de Glencore, ou de KAZ minerals, ou de bien d’autres), avant de remonter bien au dessus de 300 ? (et plus personne ne croit à leur faillite maintenant)

Ou alors sommes nous plus dans des histoires de pétrole qui va descendre très bas et de forage offshore qui fourni 30% de la prodution qui va mordre la poussière ? Sur ce dernier exemple l’histoire n’est pas encore finie, mais le secteur n’est effectivement pas bien pour l’instant.

Pour les malls, mon pari est que ça ne va pas être autant la catastrophe que ce que certains laissent penser. Mais peut-être que je vais m’en mordre les doigts à l’avenir … Au passage, il y a juste un léger paradoxe: Pourquoi les malls US morfleraient-ils tant et pas les Européens dans ce cas ?

Dernière modification par Mevo (21/03/2017 21h09)

Non seulement il y a ce que vous indiquez, mais comme l’illustre très bien la discussion, il y a plusieurs types de malls.

Probablement, il vaut mieux éviter d’investir dans des centres commerciaux de classe C et D.

Pour les malls de classe B, je suppose que c’est au cas par car, d’une part en fonction de l’enseigne locomotive (Sears…) et d’autre part en fonction de la concurrence locale.

Le management de CBL & Associates nous dit que certes, leurs centres commerciaux sont des classes B au regard du CA des enseignes-locataires, mais que ce "faible" CA est lié à une localisation plus rurale du centre commercial, avec une population moins aisée, mais aussi une offre concurrentielle réduite.

D’où nous sommes, comme indicateurs, nous ne pouvons que surveiller :
- l’évolution du CA à périmètre comparable
- l’évolution du taux d’occupation de la foncière
- les éventuelles dépréciations d’actifs en cas de cession (et encore, les centres commerciaux cédés sont souvent les pires du portefeuille de la foncière et donc pas nécessairement représentatifs du reste).

CBL & Associates fourni le détail du CA pour chaque centre commercial chaque trimestre : ceci peut permettre de se faire une idée plus précise de l’évolution que le chiffre en agrégat.

InvestisseurHeureux a écrit :

Le tout en ligne est un leurre. Les gens en reviendront. J’ai tendance à être en avance de phase sur le numérique (banque en ligne depuis 2003, MOOC à leur sortie, early adopter d’Airbnb, etc.) et je n’achète quasiment plus rien sur Internet. Les vêtements ne vont jamais, il faut les renvoyer, et au final, on perd plein de temps.

Hello.
un peu pareil que notre hôte …

My 2 cents :
je n’achète plus sur internet les vêtements car j’aime tester et voir en vrai. J’aime bien voir la coupe, la matière et la main du tissu, comment joue la lumière dessus, … Et puis j’ai un magasin sympa où je connais le patron et ses employés près de chez moi. Il me fait toujours des rabais et il prend les retouches à sa charge, ce qui rend intéressant l’achat en direct (bon c’est pas non plus du premier prix et certains articles sont un peu chers au départ, je ne suis pas dupe sur ce point et je choisis bien mes articles)

Par contre tout ce qui est technologique, cela devient difficile de ne pas passer par internet. Je vais chez Darty quand je peux (ils n’ont pas tout et ce ne sont pas les moins chers). Mais je passe encore pas mal par mamazon (casque audio, les jouets et consoles pour les neveux, …) ou je prend chez Grosbill (le magasin de Thiais est horrible et au fin fond de la zone industrielle, j’ai failli me prendre un gros trou et péter une jante de ma clio la dernière fois O.O ).

Sinon concernant la perte de temps, je dirai que près de chez moi (proche banlieue parisienne) il y a un gros problème de livraison : un seul point relais qui fait coliposte/colissimo/Mondial Relay (tous les autres commerçants ont abandonné) et le bureau de poste qui est ouvert de façon pas très pratique pour celui qui bosse. Quant à la boite aux lettres, des vols +/- réguliers m’ont échaudés de me faire livrer directement.

Alors le progrès nain-ternet c’est bien, mais si le colis a du mal à arriver au client et en bon état, c’est lassant.

NicK.

Premiers achats hier depuis longtemps pour ma part : acquisition de SPG, GGP, MAC et SKT à hauteur de 0,9% de mon portefeuille pour chaque ligne. Il y aura probablement des achats supplémentaires en baisse : il serait hasardeux de penser que la disruption liée au retail aux USA est finie. 

Pas de choix ni de concentration, chaque REIT ayant ses atouts et ses faiblesses.

En deux mots, mode elevator pitch :
- SPG : management exemplaire, bilan excellent (A/A2), exposition internationale comme relais de croissance, probable consolidateur dans le secteur. Payout < 60%.
- GGP : un peu trop leveragé à mon goût (debt/ebitda : x 8) mais management ultra agressif qui ira probablement débloquer de la valeur par tous les moyens (ingénierie financière, JV, rachats d’actions etc). Payout < 60%.
- MAC : actifs excellents. Un peu trop leveragé (debt/ebitda : x 8) et endettement exclusivement hypothécaire/bancaire (c’est se priver d’un accès rapide à du capital, à mon sens une erreur). Payout de près de 80% : le dividende croitra moins vite chez MAC que ses 2 pairs immédiats. La stratégie consistant à vendre les centres les moins performants pour racheter des actions, couplée à l’emplacement et la qualité des actifs core devrait permettre une performance décente à long terme & petit attrait spéculatif (le plus petit des big 3).
- SKT : Les Outlets devraient être résilients en cas de récession et, en toute hypothèse, être moins directement impactés par la rationalisation au pas de charge de la présence physique des retailers. Payout < 55%.

Les trois premiers cotent sur un multiple de 14-15x FFO, le dernier de 11 x environ. Les 4 décotent assez largement sur leur NAV théorique mais celle-ci est à prendre avec des belles pincettes (environnement de taux, pression sur les locataires donc sur le taux d’occupation, donc sur le NOI etc.). Et le post d’IH juste au-dessus illustre bien les limites d’un exercice de valorisation par la seule NAV à un instant donné.

La dernière conférence téléphonique de Macerich nous éclaire sur la situation actuelle des centres commerciaux de classe A aux USA (et on devrait pouvoir extrapoler à la France au moins en tendance à moyen terme) : Macerich’s (MAC) CEO Art Coppola on Q3 2017 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha

Pour résumer très simplement :
1) Il y a de la demande pour des centres commerciaux de classe A.
2) La stratégie omnicanal est plébiscitée par les meilleures marques. Ceux qui vendaient en boutique vont sur internet, ceux qui étaient sur internet ouvrent des boutiques physiques. La foncière fait une veille permanente pour saisir les opportunités.
3) Les marques les plus faibles meurent, mais c’est l’occasion de remplacer les emplacements par des marques plus fortes, qui vendent plus et payent des loyers plus élevés.
4) Les vieux centres commerciaux étaient des collections de boutiques de fringues, parfois même sans toilettes, aujourd’hui il y a du divertissement (bowling, cinéma), des restaurants, du sport et des enseignes ultra-variées (par exemple avec du maquillage sur place).
5) D’une manière générale les gros emplacements sont remplacés par des emplacements plus petits, avec de meilleures ventes par surface et des loyers plus élevés.
6) Aucun problème de financement pour les centres commerciaux de classe A.

Donc pour moi on est tout à fait en phase avec ce qui avait déjà été dit dans cette file : pas de problèmes pour les centres commerciaux de qualité, pour les autres c’est à voir.

Un extrait de la conférence :

Art Coppola a écrit :

As you can tell from the facts that our operating results, our company continues to be - to perform at a very high level. However many folks tend to look at the glass as being half-empty instead of half full. Why is that? That’s because there is a major negative sentiment that we all know about retail, about our sector and about our company.

And after thinking about sentiments, so I looked at the definition of it and one of the popular definitions is that sentiment is a thought or view or attitude based upon emotion but not reason, emotion not reason. The facts are that our malls are counts were in high demand for retailers, they’re places of preference for shoppers and they are performing extremely well.

So what creates this negative sentiment? Well to a great extent it is the social media. Social media that is driven by folks that have somewhat of a contrarian a conflict of interest. Maybe they are bank stock, maybe there are hedge funds. And course every time that a retailer goes broke it’s always blamed upon e-commerce as being the reason.

In fact the reason with tenants tend to fail is because their brand has become irrelevant. They may be over levered and yes to some extent digital commerce may have accelerated their depth. In our company - in our portfolio the companies that have gone broke over the last couple of years averaged about $250 per square foot and they paid rents that are about 40% to 50% below the average rent in which they had stores.

Look it’s true that retail is being disrupted by digital commerce but is usually the retailers that should be disrupted. As I said before in my view and I’ll talk about this a little bit later, digital commerce is our friend. It is a breeding ground for new businesses and this will be the businesses that will fuel the excitement in our portfolio going forward.

Want to talk a little bit about the broader retail landscape. Much has been talked about the fact that there is too much GLA in the United States. That’s true but why doesn’t that bother in. Our portfolio is over 90% driven by town squares that represent and that occupy a place in the top 300 malls in the United States.

If you look at those top 300 malls in the United States, you’re looking at square footage that is about one half of 1% of all of the GLA in the United States and when you add in high demand street retail locations and other great retail locations, they occupy a place that is in the top 2% or 3% of all of the GLA in the United States. That’s why we have a very confident view on our future.

That’s true that malls are evolving but that’s good. If they were not evolving then they would in fact be a true to the social media that the mall is dying. But great malls in great locations are evolving.

If you think about the way malls were built going back 20 or 30 years ago, the profile generally look like this. They were suburban and location, amazingly 100% of the GLA on those properties was apparel. There was no food in those malls, there weren’t even any public bathrooms in those malls, there were very few amenities, there was no entertainment, there was no mixed used they were all full price but they did well.

But why did they do well? Because it didn’t have any competition. So now it’s competition has come from the digital landscape, as well as from people like Walmart then going back to digital Amazon, these malls did have to evolve in order to survive and the ones that are going to thrive of the ones that we own. These are now town squares and their profile is, they are in urban locations, a tremendous number of the properties that we own were never suburban. They were built in the middle of cities. They are in the last mile of distribution. They have a lot of food options in these centers. There’s lots of entertainment - location based entertainment whether it be theaters or destinations such as Legoland Crayola and other themed retailers.

There’s a tremendous amount of amenities in the properties. There are lifestyle uses, uses that are - such a SoulCycle, Equinox, Life Time Fitness, yoga and other uses of that nature. There is a tremendous amount of health and beauty in these malls in these town squares and there will be more. We didn’t use to have that in the malls that were built 20 years ago. There’s home furnishings and accessories for the home, retailers like Restoration Hardware used to be for home you had to go inside of a department store.

There’s the whole category of athleisure which didn’t exist as recently as 10 years ago. Inside the malls and attach to the malls there are sporting goods which used to be found only in side of Sears. Today we have great sporting good retailers such as Dick’s that occupy space.

There are mixed uses that want to be in these towns for us. Whether it be office, residential, medical, hospitality. There are major food users, such as Eataly. People like specialty food users, like whole foods, food halls and groceries.

These centers that we own are the new town squares or the new downtowns if you will. They are the preferred homes for the omnichannel digitally born vertically integrated retailers that are being born in the digital world today. So let’s talk about the future occupants of these malls and these are the digitally born vertically integrated retailers.

We spent a tremendous amount of time researching and surveying the landscape. We identified through a variety of criteria over 400 digital retailers that currently are doing business that we would like to do business with.

We then engaged with these retailers with an outside research firm and energy firm who would interview the founders and the CEOs of these companies. And the answers came back that they all want to be omni-channel which means that they want to gravitate towards brick-and-mortar over time.

The stores that they want tend to be the types of malls that we own they are all brands that are extremely well defined in the stores that they have opened or their expectations for the stores they average over $1,000 a square foot in volume. They have integrity to their profit margin because they are vertically integrated.

These will be the tenants that will make our mall exciting these emerging tenants will be the next generation superstars in our portfolio in terms of what they will produce for us whether it be sales productivity which will be high as a consequence of that they will be able to pay rents which are significantly higher than the retailers that are leaving us. They will generate a tremendous amount of traffic and they will be the heart and soul of the social network of our malls.

Brookfield Asset Management qui s’intéresse à General Growth Properties, Third Point qui s’intéresse à Macerich : il y a clairement de valeur dans les centres commerciaux US de classe A et on peut s’attendre à de prochaines opérations de M&A.

Il est difficile de se faire un avis tranché sur la valeur réelle des foncières de commerce au sens large du terme. Nous sommes en plein dans la révolution digitale et ne pouvons encore en déduire ce qu’il en sera dans 10 ans ou dans 20 ans. D’ici là, nous allons lire tout et son contraire, tant en termes de ressenti que de données « factuelles »/dures. Car à l’étude citée par Lopazz (et qui avait déjà été citée sur le forum, de mémoire) on peut opposer les derniers trimestriels, qui sont positifs.

Je trouve pas inintéressant que des investisseurs aussi avisés que Brookfield décident d’exercer leurs warrants GGP (et la rumeur veut qu’ils réfléchissent à un retrait de la cote), que Dan Loeb prenne 5% de Macerich ou encore que Amiral Gestion, en France, achète du Macerich en Septembre. Sam Zell, lui aussi, pense que les meilleurs actifs s’en sortiront parfaitement bien, tout simplement parce que les 3 règles d’or de l’immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

A contrario, Morningstar annoncent vouloir abaisser de 30 à 40% leur estimé de juste valeur des foncières de contres commerciaux (ce qui amènerait la FV de Macerich à $44-$51, par exemple). Mais on sait que Morningstar suit souvent la tendance…

Pour ma part, je suis passé d’une exposition anecdotique aux REITs retail au sens large (pas seulement les malls, donc) à 21% de mon portefeuille. Ceux que j’ai sélectionnés en Amérique du nord me semblent répondre à ces règles :
- des emplacements principalement urbains, de forte densité, avec une population au fort pouvoir d’achat, où le foncier est cher et irremplaçable.
- Un bilan permettant de survivre à une période de stress opérationnel prolongé et d’en ressortir plus fort
- Un management qui a identifié les problèmes à long-terme et prêt à être pragmatique, notamment en terme de redéveloppement/diversification (élément absolument central !) ou d’ingénierie financière
- des actifs atypiques, qui répondent à d’autres données stratégiques pour un retailer (SKT)

La liste nord-américaine est donc assez peu originale : Simon Property, GGP, Macerich, Taubman, Tanger Factory Outlets, Kimco, Federal Realty et RioCan. Et en Europe, les 3 plus grosses capitalisations du secteur… Rien d’osé, juste du pragmatisme !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Kapitall (12/11/2017 13h44)

Bonjour,

Je ne savais pas où vous partager cela. Il s’agit des valorisations Reits US fait par Citi.

reits_valuation.pdf



Cdt

IH : ajout de l’image à partir du pdf

Un très bon article sur SA qui compare des tas de chiffres entre Simon Properties, Macerich, et Taubman Centers : https://seekingalpha.com/article/423559 … l-operator



L’auteur de l’article est européen, peut-être français ? Peut-être un membre de nos forums ?

Une comparaison entre les différentes foncières de centres commerciaux US :





La dichotomie entre les centres commerciaux de classe A et ceux de classe B/C est palpable…

Les deux images sont extraites de cet excellent article : https://seekingalpha.com/article/430564 … o-die-time

Pour l’historique, je mets le tableau déjà posté, avec des données de début mai :



Toutefois, l’histoire a montré que la NAV semble de moins en moins utilisée pour valoriser une foncière, et que le "marché" regarde avant tout la croissance future du résultat opérationnel.

Décote ou surcote sur la NAV, aucune importance.

Il est vrai que de toute façon les opérations de M&A se font rares, et que les foncières ne "s’auto-liquident" quasiment jamais, même en cas de décote persistante.