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Forums des investisseurs heureux

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#201 04/12/2018 17h14 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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dfranck a écrit :

unibail creuse à 147 €. Rendement sur dividende de 7.3% pour une société pareille, c’est absurde. Qu’on vu ceux qui vendent que je n’ai pas vu ?

Une hausse des taux, une fin de cycle économique, l’essor d’internet qui pénalise le commerce physique, les risques sur les échanges commerciaux qui pénaliseront les résultats des locataires…. Bref, tout ce qui constitue le verre à moitié vide (et ce n’est pas facile de constituer la partie vide du verre wink joke)

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#202 04/12/2018 17h35 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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J’attendais que ca baisse pour en reprendre (ayant ete actionnaire par le passe.

c’est fait j’ai a nouveau de l’unibail et j’ai pris de l’icade aussi au passage.

quand je passe a paris aux halles ou a la defense, c’est loin d’etre vide et a londres, les westfield cartonnent. c’est toujours rempli de monde.

Pas cher et bon rendement, c’est pas la mode c’est tout.

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#203 04/12/2018 17h40 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Etant dans le commerce, je sais que les temps ne sont pas faciles pour toutes les secteurs d’activités, mais de la à avoir uniquement une société virtuelle demain; je ne pense pas…le consommateur aime essayer toucher… et surtout avoir immédiatement son produit!
Le commerce impersonnel est peut être en train de mourir, mais le commerce "humain" avec une fidélisation de ses clients et toujours présent…

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#204 04/12/2018 18h02 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Les beaux emplacements seront toujours prisés.
Je ne vais pas être très original: j’en ai pris cette semaine sous 150 pour du fond de portefeuille.

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#205 04/12/2018 18h38 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je viens aussi d’en prendre sur mon AV Linxea Spirit.

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[-1]    #206 04/12/2018 19h11 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonsoir,

Il semblerait que le déclenchement de la crise 2007 a été oublié: le cout du pétrole.

Le cout du pétrole va continuer à monter. Entre rouler et consommer, le choix sera vite fait.
En 10 ans en France, le nombre de personnes vivant sous le seuil de pauvreté s’est accru de 1 million (ce n’est qu’un début) , 1 million de consommateurs en moins.
La retraite par point a pour but de faire baisser les pensions avec 37 ans de retard.
La prochaine crise, la robotisation, les couts de santé….

A MT et LT la foncière côtée est à éviter.
A CT dans une bourse parisienne zombifiée par WS, ce n’est pas prêt de remonter.

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#207 04/12/2018 19h13 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je ne sais pas exactement sur Unibail mais ne cherchez pas toujours une explication. Il y a des ETF qui vendent indistinctement Unibail et d’autres moins bonnes signatures. Idem pour les algos. Bref, il y a des incertitudes sur la fusion westfield, des rotations sectorielles , mais ils y a aussi du non spécifique sur le simple mot clef "retail" qui entraîne des ventes sans réflexion

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L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#208 04/12/2018 19h25 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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fgirard a écrit :

Bonsoir,

Il semblerait que le déclenchement de la crise 2007 a été oublié: le cout du pétrole.

Le cout du pétrole va continuer à monter. Entre rouler et consommer, le choix sera vite fait.
En 10 ans en France, le nombre de personnes vivant sous le seuil de pauvreté s’est accru de 1 million (ce n’est qu’un début) , 1 million de consommateurs en moins.
La retraite par point a pour but de faire baisser les pensions avec 37 ans de retard.
La prochaine crise, la robotisation, les couts de santé….

A MT et LT la foncière côtée est à éviter.
A CT dans une bourse parisienne zombifiée par WS, ce n’est pas prêt de remonter.

Suis d’accord, mais à 28% sous l’ANR EPRA triple net, la marge de sécurité parait plus que convenable

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If you're not growing, you're dying.

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#209 04/12/2018 19h29 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Tout dépend de WS. Nous ne sommes plus dans un marché boursier normal: anticipations et résultats.

Edit: les algorithmes et leur bug comme en décembre 2017.

Dernière modification par fgirard (04/12/2018 19h31)

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#210 04/12/2018 19h41 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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fgirard a écrit :

Bonsoir,

Il semblerait que le déclenchement de la crise 2007 a été oublié: le cout du pétrole.

Le cout du pétrole va continuer à monter. Entre rouler et consommer, le choix sera vite fait.
En 10 ans en France, le nombre de personnes vivant sous le seuil de pauvreté s’est accru de 1 million (ce n’est qu’un début) , 1 million de consommateurs en moins.
La retraite par point a pour but de faire baisser les pensions avec 37 ans de retard.
La prochaine crise, la robotisation, les couts de santé….

oui dans ce cas vous evitez tout et dans tous les pays développés.
La France a les couts du logement les plus raisonnables en Europe Cout du logement comme poucentage des revenus
La France est un des rares pays en Europe qui a vu les inégalités de revenu se réduire Inégalités au cours du temps
La part des rémunérations dans le PIB n’a pas diminué au contraire de nombreuses économies Revenus en pourcentage du PIB
Les revenus ajustés pour l’inflation augmentent Revenus ajustés
La France ne se débrouille pas si mal.
Enfin, parler du cout du pétrole alors qu’il est revenu autour des 50 dollars, c’est vraiment loin d’etre un probleme.

Sinon Unibail est tres diversifié d’un point de vue géographique.

Dernière modification par BullAndBear (04/12/2018 19h41)

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#211 04/12/2018 20h20 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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fgirard a écrit :

Il semblerait que le déclenchement de la crise 2007 a été oublié: le cout du pétrole.

Ah bon? Nous n’avons pas la même lecture de l’histoire! Mais ce n’est la l’objet de la file.

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#212 04/12/2018 21h20 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Les quelques faiblesses qui ressortent des analystes de marché sont les suivants :
- Capé dans les portefeuilles des gestions indexés à l’EPRA Europe
- Exposé à un risque de change dont l’EUR/USD
- Taux d’effort parmi les plus élevés du secteur
- Augmentation des taux, pouvant impacter les cash-flows et la valeur des actifs
- Absence d’inflation amenant une indexation nulle, voire négative
- Difficultés potentiellement plus grandes à intégrer Westfield: incertitudes

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[-1]    #213 04/12/2018 22h01 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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zeboulon a écrit :

fgirard a écrit :

Il semblerait que le déclenchement de la crise 2007 a été oublié: le cout du pétrole.

Ah bon? Nous n’avons pas la même lecture de l’histoire! Mais ce n’est la l’objet de la file.

Entre payer son credit et sin pétrole, l’amer ricain a payé son prètrol. 140 dollars au printemps 2008. Lehmann disparaît en septembre 2008.

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#214 04/12/2018 22h16 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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C’est complètement erroné comme analyse, regardez d’ailleurs le film the big short qu’il l’explique très bien.

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#215 04/12/2018 23h15 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonjour,

Niceday, qu’appelez-vous taux d’effort  ?


Parrainage Binck (100€)

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[+1]    #216 05/12/2018 00h03 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Vernimmen a écrit :

En matière immobilière, le taux d’effort est le rapport entre le loyer que paye un établissement pour un bâtiment et le chiffre d’affaires de l’établissement en question dans ce bâtiment (notons que certains calculent un taux d’effort en proportion de l’EBITDAR, c’est-à-dire l’excédent brut d’exploitation avant loyers).

Taux d’effort
En gros, loyers/chiffre d’affaires des locataires.
Pour Unibail, "le taux d’effort moyen des locataires a augmenté au 31 décembre 2017 à 15,1%, contre 14,7% au 31 décembre 2016." RA 2017

Dernière modification par niceday (05/12/2018 00h16)

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[+1]    #217 05/12/2018 00h16 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Ne vous semble-t-il pas assez logique que le "taux d’effort" soit plus élevé pour des centres commerciaux les plus fréquentés (par ex les Quatre Temps à la Défense) que pour ceux moins fréquentés (par ex celui plus petit et plus mal situé en proche banlieue parisienne auquel je pense, dont la majorité des boutiques tirent la langue, quand les surfaces ne sont pas disponibles/vides) ?

En ce qui concerne l’argument "- Absence d’inflation amenant une indexation nulle, voire négative", est-ce qu’on n’est pas justement en train de voir l’inflation augmenter un peu (avoisiner 2%) alors qu’elle était très faible (proche de 0%) depuis quelques années (justement quand le cours de UWS était bien plus élevé qu’actuellement) ?  Sans oublier que ça semble contradictoire avec l’argument "Augmentation des taux, pouvant impacter les cash-flows et la valeur des actifs"…

Les arguments du genre "Capé dans les portefeuilles des gestions indexés à l’EPRA Europe" (valable si des arbitrages réduisent l’exposition à ce secteur, par exemple parce que les taux US ont un peu remonté), ou "Exposé à un risque de change dont l’EUR/USD" (mais bien malin qui peut dire si c’est un avantage ou un inconvénient), semblent plus réalistes.

Plus simplement, il se pourrait bien que de gros fonds aient fait des arbitrages entre leurs actifs exposés au marché immobilier de commerce et d’autres actifs (sans doute des obligations ou autres produits de taux), en particulier aux USA, l’an passé, et qu’à présent ils diminueraient leur exposition aux actifs immobilier de commerce hors des USA pour se renforcer un peu sur ceux aux USA (qui ont augmenté un peu). Pour ces acteurs du marché, une décote sur NAV ne s’apprécie pas dans l’absolu : si les foncières US ont une plus grosse décote sur NAV, et des perspectives d’évolution pas plus mauvaises, que les foncières non US, ils arbitrent (quitte à vendre des titres avec une décote sur NAV de 30%)… et les PP (petits porteurs) constatent juste que la décote sur NAV de certains titres augmente (sans que ça garantisse qu’elle diminuera plus tard, ou que c’est la NAV qui devra s’ajuster).

En tout cas, quand je compare le prix (rapporté à la NAV ou au rendement) auquel on peut acquérir de l’immobilier de commerce, soit via des SIIC, soit via des SCPI, soit en direct, il me semble qu’actuellement ce soit "via SIIC" qu’il faudrait privilégier (sauf si on est complétement dépendent d’un emprunt qui ne peut servir à acquérir des SIIC -notez que même pour les achats de SCPI, le recours au crédit reste assez minoritaire, je vous laisse chercher des sources-). Et ceci est complètement indépendant de l’évolution future des NAV, ou de la valeur de l’immobilier de commerce…


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#218 05/12/2018 00h19 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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En effet, c’est d’ailleurs logique lorsqu’on a un taux d’effort d’environ 12% pour Klépierre et 10% pour Mercialys. Mais relativement il augmente pour Unibail.

Dernière modification par niceday (05/12/2018 00h19)

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[+1]    #219 05/12/2018 00h46 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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GBL, quelle est votre logique exactement ? Qu’il est "logique" que les loyers soient plus chers dans un "bon" centre ? Mais le CA ne devrait-il alors pas être en conséquence ? [Rappel: Niceday parle de (Loyer/CA) pour les locataires]

Comme il s’agit d’un ratio, je pense plutôt qu’il n’y a pas de "logique" et que ce ratio devrait permettre de TOUT comparer: Si la fréquentation est élevée, le CA plus élevé devrait compenser le loyer plus élevé. Et un centre avec des boutiques qui "tirent la langue" ne marche pas si mal si ce ratio reste bas. C’est que les loyers sont suffisamment peu chers pour que ca reste intéressant (et/ou que le CA des boutiques n’est pas si mauvais).

Cette idée soulevée par Niceday de "taux d’effort" croissant dans les centres commerciaux "de qualité" était dans les très grandes lignes ce que j’avais mentionné sur la file de CBL (qui est actuellement en train de relouer à moins cher qu’auparavant):

Mevo a écrit :

Avoir des loyers bas; c’est peut-être "moins bon" en tant que loueur (et en tant qu’actionnaire d’un loueur), mais c’est bon pour les locataires. Si CBL s’en sort avec des loyers faibles (et pour l’instant, ça va, même si ça ne peut pas continuer indéfiniment), c’est attractif pour les locataires. Avoir des hausses de loyers tous les ans comme certaines REIT "Stars", c’est bien tant que les locataires arrivent à les supporter, mais dans l’environnement "le e-commerce mange petit à petit le brick&mortar", ça ne continuera potentiellement pas indéfiniment non plus. Et payer un loyer toujours plus élevé pour être dans un mall bien, beau et tout ce qu’on veut, ça a éventuellement ses limites aussi.

Source: (18/19) CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

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[+1]    #220 05/12/2018 03h38 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Ce ratio un peu brut est à prendre avec des pincettes. Dans les malls "Prime", il y a beaucoup de boutiques "Flagship" dont la logique n’est pas que de faire du CA. Il y a la notoriété, le conseil et le service après-vente.

J’ai été récemment dans un "Flagship" Samsung en Asie : Des modèles exposés, des conseillers qui répondent aux questions des curieux et surtout, un service après-vente avec environ 10 comptoirs. Une file d’attente avec tickets.

Nous y sommes aller pour changer la batterie d’un téléphone (cher à l’époque) de 3 ans d’age, on est repassé après 2h pour chercher le téléphone avec sa nouvelle batterie. CA pour le store 40€, mais des clients satisfaits qui rachèterons probablement un Samsung lors du prochain renouvellement (en boutique ou sur le net).

C’est la logique du "Flagship", un store qui impressionne occupé par une marque (Samsung, Apple, Huawei, Tesla, Rimowa, Uniqlo, Dyson…) qui a pour rôle d’imposer la marque dans l’esprit sans forcement faire la vente à l’emplacement.

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Dernière modification par Mestra (05/12/2018 03h54)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#221 05/12/2018 08h50 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Etonnant : la capitalisation d’Unibail-Rodamco à fin 2017 est supérieure à celle d’Unibail-Rodamco-Westfield aujourd’hui.
Grosse destruction de valeur, comme si Westfield ne pesait rien.

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Dif tor heh smusma

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#222 05/12/2018 20h25 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Effectivement ! Unibail-Rodamco-Westfield devrait envisager la mise en place d’un programme de rachat d’actions. Klepierre avait annoncé, le 13 Mars 2017, un programme de rachat d’un montant de 500 millions d’euros (Communiqué de presse). Il me semble cependant que cette mesure doit faire l’objet d’une résolution présentée en assemblée générale.

La prochaine Assemblée générale mixte est prévue pour le 17 Mai 2019. Les résultats annuels 2018 (ainsi que l’orientation 2019 et les perspectives à moyen terme) seront publiés le 13 Février 2019.

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Dernière modification par delta (05/12/2018 23h05)

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#223 05/12/2018 21h43 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Il me semble naturel que les SIIC soient soumises à rude épreuve à cause
- de la remontée des taux qui a déjà eu lieu aux US et qui finira par avoir lieu en Europe
- de l’augmentation des achats on-line et de la pression que cela met sur le retail

après çà le vieil adage "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement" qui vaut aussi bien pour l’immobilier résidentiel que pour l’immobilier commercial, fait qu’il vaut mieux investir dans des emplacements prime que dans des emplacements de seconde zone.

A ce titre URW paraît intéressante à regarder (même si j’ai déjà perdu 5% par rapport à mon PRU à 154). Il y a une inconnue forte sur la capacité d’UR à procéder à l’intégration de W et çà me paraît normal que ce risque d’execution soit pris en compte dans le prix.

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Dernière modification par tikou (05/12/2018 21h45)

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#224 06/12/2018 10h21 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Cout d’acquisition en ligne vs commerce physique
Le cout de la publicité en ligne devrait assez rapidement atteindre point d’equilibre qui réduit les gains de productivité (meilleur ciblage que sur d’autres supports) a néant. Le systeme d’encheres permet aux vendeurs d’espace publicitaire en ligne de maximiser leurs revenus. Il vient (viendra?) un point ou le cout d’acquisition du client par l’intermédiaire d’une présence physique sera moindre ou équivalent. Sans un etre un domaine promis a une grosse croissance, on peut penser que l’activité surtout dans les meilleurs emplacements, survivra.
Dans le meme esprit, certaines entreprises signalent que maintenant le cout d’acquisition a travers des campagnes télévisées devient moindre que celui de la publicité en ligne.
Si hausse des taux il ya, ce sera a cause de l’inflation. Les loyers dans les centre commerciaux sont impactés par le chiffre d’affaire.

Dernière modification par BullAndBear (06/12/2018 13h07)

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#225 06/12/2018 15h38 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Ceci dit, depuis l’acquisition de Westfield, le groupe URW pourra t’il maintenir un dividende de 10,40 € par action comme en 2018 (sachant que la société Westfield semblait verser avant sa vente un dividende aux alentours de 3 %) ? Je pose la question car plusieurs personnes mentionnent un rendement sur dividende actuel de +7 % mais est-on sûr (de rien) ?

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