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#1 28/11/2017 13h46 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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Carmila est spécialisé dans la détention et la gestion de centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour en France, en Espagne et en Italie. Son portefeuille, pro forma de la fusion avec Cardety, effective depuis le 12 juin 2017, est constitué de 205 centres commerciaux leaders sur leurs zones de chalandise, et valorisé à 5,4 MdsEUR au 31 mars 2017.
On peut la comparer à Mercialys associé à Casino.

En juillet, Carmila a annoncé le succès de son placement d’actions nouvelles d’un montant de 578 millions d’euros lancé le 25 juin.
Cette opération a notamment permis d’élargir la base d’actionnaires individuels présents au capital et d’accrroître le flottant de 0,5 à 16,2%.

Les dernières publications sont positives :

CARMILA publie des résultats semestriels en hausse

AOF a écrit :

Carmila a publié un résultat récurrent semestriel en hausse de 14,4% à 92,7 millions d’euros grâce à une croissance des loyers nets, de la baisse du coût moyen de la dette et d’une saisonnalité favorable et d’un glissement sur le second semestre de la montée en puissance des frais liés à l’activité digitale. L’Ebitda du premier semestre s’établit à 108,56 millions d’euros. Retraité des coûts de fusion, il s’établit à 114,9 millions d’euros contre 104,8 millions d’euros sur le premier semestre 2016 en hausse de 9,6%.

Les revenus locatifs du premier semestre 2017 s’établissent à 146,8 millions d’euros en hausse de 8,8% sous l’effet combiné de la croissance organique, des acquisitions et livraisons d’extension du second semestre 2016 et de la livraison de la phase 2 de l’extension de BAB2 (Bayonne), en avril 2017, et d’un effet défavorable lié à la croissance de la vacance stratégique entre le 1er janvier 2016 et le 30 juin 2017 en prévision de la mise en œuvre de projets d’extension futurs

Carmila est confiant pour l’atteinte des objectifs de la société sur 2018-2020 à savoir d’une croissance annuelle moyenne supérieure à deux chiffres et d’un ratio loan to value autour de 40%.

Carmila: hausse de 9,4% de l’ANR EPRA par action

CercleFinance.com a écrit :

Carmila publie un ANR EPRA par action au 30 juin 2017 en hausse de 9,4% à 28,28 euros par action par rapport à l’ANR proforma du 31 décembre 2016 (+5,8% à 27,34 euros retraité des effets de l’introduction en Bourse de juillet 2017).

Le résultat récurrent augmente de 14% à 92,7 millions d’euros, bénéficiant de la croissance des loyers nets, de la baisse du coût moyen de la dette, d’une saisonnalité favorable et d’un glissement sur le second semestre de la montée en puissance des frais digitaux.

La foncière se déclare particulièrement confiante sur l’atteinte de son objectif de résultat récurrent en haut de fourchette. Cette année 2017 vient donc consolider la perspective d’atteinte des objectifs de la société sur 2018-2020.

Actuellement à 22,80 € après le détachement d’un acompte sur dividende.
On note :
. une importante décote sur l’ANR (environ 20 %)
. un rendement important (6,50 % sur la base d’un dividende attendu pour 1017 de 1,50 €).

Les analystes financiers sont positifs : objectif de cours à 3 mois à 27.75 EUR soit un potentiel de 21.66 %.

AMHA achat possible …

Mots-clés : carrefour, commerce, foncière


Dif tor heh smusma

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#2 07/12/2017 08h27 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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J’ai tout de même des réserves sur la manière d’évaluer l’ANR.

En effet, à ma connaissance, il y a très peu de transaction foncière de murs dans des galeries marchandes. Toutes ces galeries appartiennent dès l’origine au centre commercial. Aucune vente n’a été faite (ou si rarement). Difficile de connaître le prix réel que serait prêt à mettre un acheteur éventuel.

Là où, pour les bureaux ou les magasins de centre ville, il existe des comparables, il est plus difficile pour un expert de déterminer la juste valeur d’un bien situé en galeries commerciales adossée à une GS.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#3 07/12/2017 09h47 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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Vous pouvez regarder chez Mercialys, il y a eu quelques transactions sur des actifs qui sont assez proches des actifs de Carmila. Et les taux de capitalisation sont à peu près cohérents avec ce qu’on nous annonce.

Ce que j’apprécie dans le dossier Carmila, c’est que les perspectives sont claires au niveau des projets (pipeline interne jusqu’en 2020) et au niveau du bilan (pas de besoins en financements externes grâce à l’AK de cette année).

Le management l’annonce d’ailleurs clairement dans sa présentation :

https://img15.hostingpics.net/pics/943722Capturedcran20171207093805.png

Ceci dit, il y a un risque d’obsolescence de leurs actifs et la NAV ne tient que tant qu’il n’y a pas de disruption totale dans le commerce en France.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#4 13/12/2017 23h35 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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Oui pour Mercialys, mais cela reste marginale et chaque galerie me semble être un cas particulier (selon la ville, l’emplacement, l’achalandage qui peut varier drastiquement d’une année sur l’autre, …). Difficile d’utiliser la méthode des comparables, donc.

Quant aux annonces du management, à peu près tous les managements font à peu près les mêmes déclarations. Cela ne m’émeut pas du tout.

Je pense qu’on en n’a fini avec ces centres commerciaux. Les mieux gérés ou les mieux placés s’en sortiront assurément mais pour les autres, plutôt qu’une disruption brutale, je verrais plutôt une lente agonie…

La guerre des prix n’est certainement pas finie et tant que le commerce existera, elle perdurera. Toutefois, la politique du prix à tout prix est terminée, me semble-t-il. A chaque magasin de se réinventer…

Il ne faut donc pas s’attendre à des miracles de performances de mon point de vue. J’ai acquis quelques tickets de Carmilla dans une optique de diversification plutôt que de performance brute. On verra bien.


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#5 13/12/2017 23h53 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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ArnvaldIngofson a écrit :

. un rendement important (6,50 % sur la base d’un dividende attendu pour 1017 de 1,50 €).

Sur ce dossier pour comprendre ce rendement, il faut bien garder à l’esprit que les actifs immobiliers de CARMILA ne sont pas "de premier choix" et qu’on peut difficilement tenir la comparaison avec un Unibail  pour de nombreuses raisons:
- murs adossés à des grandes surfaces en perte de vitesse : l’attractivité de ces galeries repose en grande partie sur celles des hypermarchés;
- centres commerciaux construits pour la plupart il y a de nombreuses années et à besoin de restructuration à moyen terme pour restaurer l’attrait et mettre aux normes (Eclairage, Accessibilité PMR, Systèmes de Sécurité Incendie, etc.);
- centres commerciaux en périphérie des grandes villes dans des zones souvent de moins en moins attractives;
- beaucoup d’actifs qui étaient possédés par Carrefour, revendus il y a Klepierre puis rachetés à nouveau par Carrefour il y a quelques années (en général les plus beaux sites sont restés propriété de Klepierre…)
- boutiques "de second choix" , CARMILA peine à attirer les "locomotives" type PRIMARK qui créent l’engouement des autres enseignes.

Dans un contexte de hausse de la vente en ligne et de regain d’attractivité des centre villes, je passe mon tour, seuls les "premium" tireront leur épingle du jeu.

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#6 14/12/2017 07h18 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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La désaffection pour les foncières commerciales a donc traversé l’Atlantique.

Il sera, en effet, intéressant d’observer comment évoluera le cours de cette valeur ainsi que d’autres foncières de petite taille (type MRM, etc.) qui, précisément, arbitrent les bureaux en faveur de murs commerciaux.

En tout cas, et de manière plus générale, M. Bompard se trouve effectivement confronté à un véritable défi.

Dernière modification par Ours (14/12/2017 07h19)

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#7 14/12/2017 09h33 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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WhiteTiger a écrit :

Oui pour Mercialys, mais cela reste marginale et chaque galerie me semble être un cas particulier (selon la ville, l’emplacement, l’achalandage qui peut varier drastiquement d’une année sur l’autre, …). Difficile d’utiliser la méthode des comparables, donc.

Quant aux annonces du management, à peu près tous les managements font à peu près les mêmes déclarations. Cela ne m’émeut pas du tout.

C’est le cas de tout bien immobilier : c’est un cas particulier. Il n’y a jamais de comparables parfaitement exacts et pertinents en tous points. Mais à 50bps près, les taux de capitalisation se tiennent sur l’immobilier commercial de cette taille. C’est pour ça que je parlais de "taux de capitalisation à peu près cohérents".

Avez-vous lu le business plan ? Il ne s’agit pas de simples paroles en l’air mais bien d’une feuille de route factuelle :
1/ je construits un pipeline de projets dont la rentabilité est connue
2/ je lève des fonds pour en assurer le financement via AK
3/ il en découle une augmentation du BPA de l’ordre de 10%/an jusqu’en 2020, sans plus de besoins en capitaux extérieurs. Et ça va se répercuter favorablement sur le dividende.

Pour le reste, en effet, l’enjeu est de savoir si ces galeries peuvent se réinventer pour avoir une pertinence dans la France du futur et ce dans quel contexte de rentabilité. Pour l’actionnaire en découle la notion de valeur terminale. A chacun de faire ses calculs !

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#8 15/12/2017 11h21 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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C’est un cas trés particuliers car tout bien immobilier n’est pas sur un marché de niche où les seules transactions réalisées sont faites entre 2 ou 3 acteurs qui "s’arrangent" entre eux. Cela fait pour moi une grosse différence !

Quant à considérer le taux de capitalisation au lieu de l’ANR, cela ne change rien puisque la valeur d’actif se retrouve dans le calcul dans les 2 cas: au dénominateur pour le taux de capi et au numérateur pour l’ANR. Donc si l’actif net ne peut pas être défini avec précision, les 2 ratios héritent de ce manque de précision.

A noter aussi que si le financement du pipeline se fait par AK, cela va diluer l’actionnaire historique et c’est en contradiction avec ce qui a été extrait de la présentation ("with no additional equity required").

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Dernière modification par WhiteTiger (15/12/2017 11h24)


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#9 15/12/2017 12h07 → Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour (carrefour, commerce, foncière)

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Il n’y a aucune contradiction.

Toutes les actions nécessaires pour financer le plan de développement jusqu’en 2020 ont déjà été émises cet été à 24 euros : ça représente 628,6 millions d’euros de capital frais.

Il n’y a donc PLUS besoin d’equity et il n’y aura pas de dilution supplémentaire : c’est justement la thèse d’investissement (à ce stade des informations accessibles au pubic, évidemment).

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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