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[+7]    #1 26/05/2016 15h00 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Il ne semble pas encore exister de sujet sur cette foncière qui détient majoritairement des centres commerciaux aux US. Le titre semble être valorisé très faiblement, et une histoire assez bizarre vient d’apparaître hier et a fait plonger le titre encore près de 10% plus bas: Un article du Wall Street Journal relate une enquête pour fraude de la part du FBI et de la SEC. Selon l’article, d’anciens employés auraient dénoncé CBL qui aurait gonflé artificiellement ses revenus locatifs et ses taux d’occupations.

De l’autre coté, CBL a tout de suite réagit avec un communiqué où ils ont l’air assez offusqués et jurent ne pas être au courant de la moindre enquête, tout en assurant de leur honnêteté et intégrité, et de la véracité de leurs chiffres. En tant qu’observateur extérieur, j’ai un peu de mal à croire que le management mentirait honteusement de la sorte s’il y avait effectivement quelque chose, mais je reste conscient que je n’en sais absolument rien. Il ne s’agit là que d’un ressenti à la lecture du communiqué.

Pour la valorisation, attention les yeux: Le management a donné une "guidance" de $2.32 à $2.38 de FFO pour l’année, qui semble assez cohérent avec les résultats des derniers trimestres, et le tire cote $9.40 à la clôture d’hier soir, soit environ 4 fois les FFO. Tout n’est pas rose, ils ont des soucis de locataires en difficulté (Aeropostale par exemple, et une autre chaîne qui vient d’entrer en redressement judiciaire, mais ça ne les impacte que pour moins de 1% de leurs revenus dans chacun des deux cas), et l’ensemble des aléas actuels liés aux centres commerciaux.

D’un autre coté, le REIT verse actuellement un dividende annualisé de plus de 11,25%. Éventuellement un dossier qui peut valoir la peine que chacun s’y attarde un peu si ça entre dans leur univers d’investissement. Et pour ma part, je suis assez curieux de connaître le fin mot de l’histoire du WSJ qui crie au loup et du management qui est tout étonné.

Dernière modification par Mevo (26/05/2016 15h02)

Mots-clés : cbl, centres commerciaux, mall, reit

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[+4]    #2 28/05/2016 09h19 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Le risque que courent tant WPG que CBL sur leurs malls de classe C et B, est de type « cercle vicieux » :

Un « anchor » (par exemple Sears ou JC Penney) fait faillite ou décide de renoncer à une surface commerciale. L’impact direct en termes de loyers, comme vous le soulignez, est assez faible parce qu’en tant qu’anchor, leur loyer au pieds carré est très faible. 

Le vrai risque est par contre de nature contractuelle : les surfaces qui rentabilisent un mall sont les autres, celles louées beaucoup plus cher aux autres locataires. Ceux-ci, par contre, se protègent généralement dans leurs baux en y incluant une clause stipulant qu’en cas de faillite ou de départ de l’ « anchor », ils peuvent immédiatement et souvent sans indemnités dénoncer leur contrat.

Vous voyez le scénario catastrophe : l’anchor part, un puis deux autres locataires immédiatement adjacents dénoncent leurs baux, la fréquentation du mall chute de manière vertigineuse, conduisant les locataires restants à dénoncer leurs baux également et le mall se meurt en quelques mois. Tout cela, encore une fois, est contractuel : le REIT ne peut pas s’y opposer, seulement essayer de remplacer l’ « anchor » ou de reconstruire/reconfigurer le mall. Et il s’agit de faire vite : de l’immobilier vide ce n’est pas seulement un manque à gagner, ça coûte effectivement de l’argent tous les mois !

Une pratique en vogue ces derniers temps consiste à remplacer les vieux retailers déclinants, ou les jeunes retailers passés de mode et qui font faillite en chaine aux USA depuis 3 ans, par de l’expérience : des restaurants, du bowling, du cinema parfois. Seulement, ces transformations sont longues et très onéreuses et ne réussissent pas toujours.

Un mall dans une zone à la démographie déclinante, aux revenus annuels par ménage sous la moyenne nationale pour telle ou telle raison (région rurale, ancienne région industrielle sinistrée par la fermeture d’usines etc), sera très compliqué voir impossible à revitaliser.

Sur des malls où le cercle vicieux est enclenché, j’ai vu passer des taux de capitalisation de 20% et plus. Appliquez ça à WPG ou CBL et la valeur patrimoniale affichée devient sujette à caution, c’est mathématique. D’autant plus que le critère déterminant, in fine, sera le potentiel de ventes au pieds carré au niveau du mall : s’il y a un potentiel d’amélioration il y a un espoir de transformation, sinon… ça ne vaut effectivement pas grand’ chose.
Sur ces deux dossiers, le marché n’est pas aveugle, il price un risque très réel.

Ceci étant dit, j’ai acheté un peu de WPG en considérant qu’une amélioration de type PEI était de l’ordre du possible, en étant patient. Je n’ai pas d’avis arrêté sur le potentiel de CBL.

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[+7]    #3 28/05/2016 14h54 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Pour compléter les différents messages…

Estimation de valorisation

Les taux de capitalisation sont au doigt mouillé :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528.gif

$10,1 Md pour l’immobilier (les développements en cours sont marginaux), nous donne un actif net de $5,6 Md.

Comme l’a bien expliqué Kapitall, il y a une grosse incertitude sur les "Malls Autres" et les "Malls Tiers 3", mais l’essentiel du patrimoine immobilier est concentré sur des "Malls Tiers 1" & "Tiers 2".

En appliquant une grosse décote sur les "Malls Autres" et les "Malls Tiers 3", nous arrivons malgré tout à $9,6 Md d’immobilier et donc un actif net de $5,1 Md.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-2.gif

Sachant que la capitalisation boursière est de $1,628 Md, CBL apparait un peu comme un no brainer.

Pour tempérer, on notera que la baisse du cours de bourse est bien antérieure à l’annonce de l’enquête de la SEC/FBI :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-3.gif

Le décrochage par rapport à WP Glimcher est par contre plus récent :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-4.gif

Eu égard de la décote substantielle (environ 70%), alors que CBL est une société d’une taille conséquente, notée Investment Grade, le dossier semble très attractif.

On ne comprend pas bien comment la capitalisation boursière a pu perdre $2 Md en un an :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-13.gif

NB : comme bcp de foncières US, CBL a été "douchée" (acquisitions en haut de cycle, trop de dettes, écroulement du cours de bourse, coupe du dividendes, etc.) en 2009.

-

Est-ce qu’il a un drapeau rouge, de nature à tempérer nos ardeurs ?

Les propriétés sont pourries ?

NON

Les taux d’occupation ne sont pas exceptionnels (on aurait aimé une ventilation en fonction des types de malls), mais pas honteux non plus :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-5.gif

Les loyers renouvelés sont également en augmentation :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-6.gif

-

Les propriétés sont concentrées dans des régions "pétrolières" (Texas) ?

NON

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-14.gif

-

L’endettement est conséquent et mal étalée ?

NON

Le LTV est autour de 50%. On aurait aimé un LTV plus faible, mais il n’est pas excessif non plus.

Il n’y a pas de "mur" de dette à "rouler" :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-7.gif

Comme bcp de foncières US, CBL a réalisé de grosses acquisitions en 2007 et s’est fait surprendre par la crise de 2009. Depuis, elle est engagée dans un processus de désendettement, montée en gamme,  émission de dettes non sécurisée, etc. Du très classique :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-15.gif

Ainsi, 50% des propriétés ne sont pas "encombrées" et il n’y a pas d’abus d’endettement à taux variable.

-

Les locataires sont à risque et mal diversifiés ?

NON

Cette fois encore, les locataire ne sont pas la "crème de la crème", mais il n’y pas de "loup" non plus :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-8.gif

Comme tous les acteurs de malls, CBL cherche à réduire la part d’ancrage avec Sears et JC Penney :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-9.gif

-

Le dividende est excessif et la baisse du cours de bourse va s’auto-alimenter ?

NON

Le taux de distribution est faible et CBL a donc une certaine flexibilité d’auto-financement :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-11.gif

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-16.gif

De toute façon, CBL n’a pas l’habitude de compter sur des augmentations de capital pour ses financements :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-12.gif

-

La gouvernance est mauvaise, le management a mauvaise réputation ?

Le management est internalisé, et la société, créée en 1978, est gérée par ses membres fondateurs (Charles B. Lebovitz comme président et Stephen D. Lebovitz comme CEO).

Le management possède 2% de la société et CBL gère des centres commerciaux pour le compte de tiers (notamment dans le cadre de JV où elle est minoritaire).

On regrettera l’absence d’achats d’insiders significatifs depuis l’écroulement du cours de bourse.

-

Les comptes sont faux et c’est pour cela qu’il y a une enquête SEC/FBI en cours ?

CBL n’abuse pas des M&A, existe depuis 1978, pèse $10 Md d’actifs immobiliers "visibles" (des malls), une fraude comptable d’envergure paraît peu crédible.

Mais évidemment, je n’en sais rien !

-

Conclusion

Une foncière qui décote trop peut être un problème (un value trap !) quand elle est trop endettée, car la perte de la possibilité d’émettre des titres sur le marché peut être extrêmement asphyxiante et auto-réaliser la décote.

Ce n’est pas le cas ici, CBL a une flexibilité financière et doit pouvoir "supporter" un cours de bourse bas pendant une durée prolongée.

Comme l’a dit Kapitall, il y a une défiance actuellement sur les centres commerciaux "Tiers 2" et "Tiers 3".

Les consommateurs achèteraient de plus en plus sur Internet, et iraient moins dans les centres commerciaux s’ils n’ont pas une "expérience" à y vivre (aller au restaurant, cinéma, bowling, salle de sport…).

Les enseignes "locomotives" vacillantes que sont Sears et JC Penney portent aussi un risque pour le mall en entier.

Mais CBL, comme les autres acteurs, s’efforce de réduire sa dépendance à celles-ci et à ajouter du "loisir" dans ses centres.

Aussi, le dossier me paraît très intéressant, et l’incertitude porte surtout (hors enquête SEC/FBI, que j’évacue peut-être un peu vite…) sur les centres commerciaux "Tiers 2", que j’ai valorisés à $4 Md.

-

Recommandation de cabinets

Sur n’importe quelle action, on peut toujours trouver des avis positifs et négatifs, mais avant l’annonce de l’enquête FBI/SEC, le cabinet de gestion de fortune Hilliard Lyons (dont une analyste est présente dans la dernière conférence téléphonique de CBL) recommandait le titre :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20160528-18.gif

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[+3]    #4 29/05/2016 12h14 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Les taux de capitalisation sont au doigt mouillé :

Vraiment trés trés mouillé, alors …

Un point de vigileance: Il ne faut pas confondre les Tiers 1, 2 et 3 du rapport CBL avec les Tiers A, B et C du classement de Fitch. Les REITs commerciales utilisent souvent ce subterfuge dans leurs rapports.

CBL est une REIT qui se concentre sur les Class B. Elle distingue ensuite le tiers supérieur du tier moyen et du tier inférieur.

Bref, la valorisation réalisée est un peu optimiste. Le concensus penche plutôt pour une décôte sur NAV qui tendrait vers les 50% (NAV de 19$).

Il y a aussi plusieurs class action qui viennent d’être déposées pour avoir soit-disant "trafiqué" les comptes notamment, en gonflant les revenus et le taux d’occupation.
http://www.prnewswire.com/news-releases … 76353.html
http://www.businesswire.com/news/home/2 … -Announced

Il y a aussi l’enquête du FBI et de la SEC sur ces agissements comptables mais aussi sur certains potentiels délits d’initiés:
http://www.wsj.com/articles/u-s-probes- … 1464133933

Et notamment, suite à l’enquête en cours du FBI et la SEC, S&P a placé le rating de CBL sous surveillance négative. Il y a un fort risque que cette REIT perde son Investment Grade.
http://www.streetinsider.com/Credit+Rat … 78537.html

A noter que la décote n’est pas nouvelle. La sous-valorisation de cette REIT n’est pas liée aux affaires récentes. Mais, en revanche, cela ne risque pas d’arranger les affaires courantes.

La tendance est plutôt favorable aux REIT de class A (TCO, SPG, MAC). Celles-ci semblent moins risquée, à l’heure actuelle, où l’on parle beaucoup de faillite pour certains "anchors tenants" dans les class B.
http://www.reuters.com/article/us-funds … B620150514

Même si la dette est bien étalée, le taux d’endettement reste trés élevé et un quart de celle-ci est à taux variable. Le taux d’endettement disqualifie d’office cette société selon mes critères d’investissement.

Mais, on peut noter toutefois, un effort certain du management pour résoudre les difficultés de certaines de leurs propriétés. Retrouver un anchor tenant n’est jamais facile. Et, il semble que cette difficulté soit surmontée par cette équipe.

Pour conclure, un taux d’endettement (trop) élévé, un dossier complexe, un secteur (Class B) risqué et à la baisse à CT/MT, semble complètement justifier la décote (et, en conséquence, le rendement élevé). Cela m’incite à rester à l’écart de ce dossier.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #5 29/05/2016 14h26 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Une partie de mon post initial peut prêter à confusion et ça a été mentionné plusieurs fois: Il est vrai que la valorisation actuelle de CBL n’est pas liée aux allégations de fraude ou d’enquête: CBL était déjà à ces prix auparavant, et était monté un peu, pour simplement retomber vers ses plus bas lors de l’article du WSJ. Il est intéressant de noter que le titre n’a pas chuté plus bas qu’il n’était en février de cette année. Si vous êtes du genre à lire des choses dans le prix d’une action comme on lit dans le marc de café, à interpréter ce que "le marché" pense, alors on peut peut-être conclure que l’importance accordé aux allégations de l’article du WSJ est sans doute plutôt faible.

Par rapport au post de WhiteTiger, c’est bien d’avoir des vues contrariantes, mais j’aimerais juste tempérer certains de ses écrits en disant qu’à mon sens, il ne s’agit pour l’instant strictement que d’allégations, provenant d’un seul et unique article de journal. Il n’y a à l’heure actuelle rien qui permette de confirmer qu’il n’y ait ne serait-ce qu’une enquête en cours. Gonfler les taux d’occupation ? Humm, n’importe qui peut se balader dans leurs malls pour vérifier de ses propres yeux. Au vu du timing par rapport au prix de l’action, on voudrait quelque chose qui ressemble à de la manœuvre de shorts pour maintenir le prix au plancher avec en prime une petite attaque politique au passage, qu’on ne trouverait pas mieux, mais ça ne reste que mon avis et je me trompe peut-être totalement.

La réaction de S&P est en même temps compréhensible et assez déplorable (lisez leur communiqué). On verra la suite.

Concernant les "class" ou "tiers" pour les Malls, je n’étais pas trop familier avec cette classification, alors j’ai essayé de chercher un peu.  [ EDIT: J’ai fait un "spin off" du passage sur la classification des malls US qui se trouve ici: Classification des centres commerciaux / malls US (class A, class B…) ]

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_mall-classification.png

Pour boucler la boucle avec CBL: CBL classe ses malls de façon très claire en fonction des ventes au sq.f, comme indiqué dans leurs présentations. Pour eux, la classification est la suivante:

Tier 1 = ventes supérieures ou égales à $375 par square foot
Tier 2 = ventes supérieures ou égales à $300 par square foot (mais inférieures à $375)
Tier 3 = ventes inférieures à $300 par square foot

Par rapport au classement de Korpacz Realty Advisors cité plus haut, on peut considérer ces mesures comme "maison" pour CBL et on se rendrait compte que CBL n’a que des malls de "class B" et inférieure (pour les tier 3). Ce que ça vaut dire de façon sûre c’est que CBL a en moyenne des locataires qui vendent peu au mètre carré.

EDIT (ajout):

WhiteTiger a écrit :

Bref, la valorisation réalisée est un peu optimiste. Le concensus penche plutôt pour une décôte sur NAV qui tendrait vers les 50% (NAV de 19$).

IH semble en général estimer la valorisation des REITs avec les taux de capitalisation (caprate), ici eux-même estimés: Les loyers doivent sans doute rapporter x%, donc on prend les loyers, on divise par x% et on obtient la valeur de l’immobilier. L’avantage de cette méthode est qu’elle est dynamique: La valorisation évolue avec les loyers qui sont en général revalorisés régulièrement.

De mon coté, j’aime bien prendre la NAV au bilan et réintégrer ce qui a déjà été amorti comptablement. Ca donne plus une indication de ce qui a été payé initialement pour l’immobilier. Ca a pu monter ou baisser depuis (généralement monter, ne serait-ce que dû à l’inflation). Il est sans doute bon d’utiliser un mix des deux méthodes et d’obtenir les deux chiffres.

Pour CBL, en se basant sur le bilan du 1er trimestre 2016:
Nombre d’actions = 170,791,235

Total shareholders’ equity = 1,266,183,000
Total preferred shares = (1,815,000 + 690,000) * 25 = 62,625,000
Equity - preferred = 1,203,558,000 = common equity
Accumulated depreciation = 2,383,153,000
Common equity + accumulated depreciation = 3,586,711,000

NAV avec amortissements réintégrés par action = $21

Comparé à une estimation de NAV entre $5 et $6 milliards par IH, ce qui donne par action entre $29 et $35. A noter que les $21 par action sont en prenant tout au prix d’achat et que des malls ont été achetés il y a des dizaines d’années et ont pu faire l’objet de travaux et rénovations non prises en compte dans ce calcul. On peut sans doute prendre $21 comme valeur très conservatrice. On est toujours à moins de la moitié au cours actuel.

EDIT: Petite blague (?) suite à une news de ce jour: Auraient-ils le même genre de journalistes au WSJ ?

Dernière modification par Mevo (29/05/2016 16h28)

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[+4]    #6 02/11/2016 12h51 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Les choses vont effectivement plutôt bien pour CBL je trouve (la société, pas sa cotation sur le "marché") et la gestion du management me parait bonne. Ils suivent leur stratégie, arrivent à augmenter le taux d’occupation (ils sont à 93,50% sur l’ensemble de leur portefeuille, en hausse de 110 points), gèrent brillamment les enseignes qui ont des problèmes et ferment des magasins,  diminuent leur dette, et arrivent à maintenir leurs revenus malgré les cessions… Que demander de plus ?

Leur portefeuille ne comprend plus maintenant que 7% de malls qu’ils classent comme "Tier 3", comparé à 22% lorsqu’ils ont commencé leur stratégie de cession de leurs malls les moins bons.

Avec une fourchette basse de la guidance à $2.36 de FFO par action et un prix en clôture hier de $10.41, on est à moins de 4.5 fois les FFO, ce qui est (très) bon marché. On est également à nouveau à un rendement de plus de 10% alors que moins de la moitié des FFO sont distribués, la société va donc mécaniquement prendre plus de $1 de valeur par année s’ils continuent sur cette lancée et qu’il n’y a pas d’accroc majeur en cours de route.

Le tout alors qu’il n’y a plus de doute sur une éventuelle enquête comme ça pouvait être le cas dans le passé récent. Le tout est de savoir si on croit effectivement au futur du commerce "brick and mortar", et je suis assez en ligne avec le dernier message d’IH sur ce point (et les autres).

C’est très subjectif, mais globalement, les différents malls (dans différents pays et n’ayant rien à voir avec CBL) que je connais et fréquente régulièrement m’ont l’air de se porter plutôt bien et mieux que les années précédentes. J’ai l’impression de voir moins d’emplacement vacants de manière générale. Il y a eu une période dans le passé récent où j’avais l’impression de voir les centres commerciaux se vider peu à peu et devenir doucement des zombies, ça faisait un peu peur… Je n’ai plus cette sensation actuellement. De plus, on voit régulièrement des acteurs internet "pure players" vouloir ouvrir des boutiques, ce qui est réconfortant pour le commerce physique.

[Note: Ayant eu le flair de prendre une partie de mes profits sur les plus hauts récents de CBL, j’ai fortement renforcé ces derniers jours. / Sources: Dernière conf call du Q3.]

Autres foncières intéressantes en terme de prix, sur lesquelles je suis positionné, si vous cherchez des idées:
RESI: C’est du résidentiel, et ils construisent leur portefeuille. Il faut y croire (pari que je fais), mais c’est assez décoté.
IRT: Résidentiel à bon prix/rendement également, mais une récente augmentation de capital pose des questions par rapport à la dilution future des revenus.
AHT: C’est de l’hôtel, à prix massacré "à la CBL".
SNR: C’est de la maison de retraite à bon prix/rendement.

Il y a juste qu’on est en train de revivre le début de l’année à nouveau avec tout ce qui est foncières qui dégringolent avec les histoires de taux de la FED… Une hausse effective de taux en fin d’année peu causer un trou d’air passager supplémentaire. J’ai shorté O dernièrement en même temps que j’ai renforcé les 5 dossiers mentionnés plus haut (CBL, RESI, IRT, AHT, SNR), bien m’en a pris.

Tout cela ne reste que mon avis, et d’éventuelles idées, à chacun de voir en fonction de ses convictions, hypothèses, etc …

Dernière modification par Mevo (02/11/2016 12h59)

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[+2]    #7 20/12/2016 13h56 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonjour,

Les 3 malls sont des tiers 3.

Ils sont également mal notés par les avis des internautes sur Google.

Pour les chiffres, on peut trouver les infos page 31 du rapport annuel 2015

Randall mall : Surface 380 559, loué à 90%, note Google 3.5

Regency mall : Surface 789 368, loué à 70% - note Google 2.8

Walnut Square : Surface 495 970, loué à 97% - note Google 3.3

Dernière modification par Francois92i (20/12/2016 14h05)

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[+2]    #8 03/02/2017 14h19 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Francoisolivier: Ils ont surtout beaucoup plus vendu qu’ils n’ont acheté, cf la première phrase du second paragraphe cité:

CBL conf call a écrit :

We had a record year for dispositions with the sale of eight malls, five community centers and five office buildings generating almost $370 million in proceeds

Et ils se sont bien débarassé de leurs moins bons actifs, puisque le taux d’occupation du portefeuille monte de 120 points, alors que cette hausse n’est que de 50 points à périmètre comparable. 70 points d’amélioration du taux d’occupation viennent des cessions et clés rendues aux prêteurs.

Comme pour votre portefeuille action, alléger diminue effectivement les dividendes reçus, mais ça baisse également le risque (encore plus si vous utilisez du levier).

Dernière modification par Mevo (03/02/2017 14h38)

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[+2]    #9 19/03/2017 17h23 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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J’ai relu les documents financiers de CBL ce week end. Je pense que je vais surpondérer cette valeur et en racheter.

Total du prix des mall : 10B
Total de la dette : 4.8B
NOI : 720-740M
EBITDA : 660-680M
Cout de la dette : 230M

Cap rate des Mall sans dette : 7.5%

En gros si CBL revend la moitié de ces Malls demain et rembourse sa dette sans frais, on aurait 375M de FFO soit 4.25x la capitalisation actuelle. Ceci suppose cependant des couts de structure qui diminuerait de façon proportionnelle. (de 60 à 30M par an environ).

Si CBL passait les 6,5 années à venir à ne faire que rembourser sa dette, on aurait 10B net pour 1.6M de capitalisation, soit environ un x6 sur 6.5 ans. (Chiffre ne tenant pas compte du cout de la dette).

CBL est investisment grade et le cout de sa dette devrait diminuer au fur et à mesure qu’il se désendette (toutes choses égales par ailleurs).

à 9.5 usd, je vais charger le camion …

PS : Message édité :

En tenant compte du coute de la dette, il faudrait selon mes calculs 8.5 ans pour tout rembourser et faire un 6.5x

Dernière modification par AleaJactaEst (20/03/2017 01h00)

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[+2]    #10 27/03/2017 14h10 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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AleaJactaEst a écrit :

Dette au bilan : 4.7.
EBITDA : 715
Ratio : 6.6

Vous avez quoi comme chiffres vous mevo ?

Pour le ratio à 10, il s’agit du Dette/FFO que j’avais calculé.

Pour le Dette sur EBITDA, tout dépends si vous prenez la guidance, les chiffres de l’exit 2016, comment vous retraité l’exceptionnel du récurrent, enfin je pense qu’au fond vous m’aviez compris … et que vous voulez pas donner les votres smile

Il me semble qu’il faille considérer aussi la "uncosolidated debt" pour une dette totale de 4969m$ (par exemple p17 et p44 du rapport annuel).
Je pense qu’il faudrait aussi considérer les preferred shares comme de la dette, et il y en a pour environ 626m$.
Donc, pour moi, dette nette = 4969+626 = 5595m$ (la trésorerie est négligeable).

Ensuite, pour l’EBITDA, j’ai retenu les éléments suivants du dernier 10K:
EBIT: 381m
D/A: 292m
Loss on impairment: 116m
One time gain in sale in equity in earnings in unconsolidated affiliate: 97m (p53 du 10K)
Donc, EBITDA: 381+292+116-97 = 692m

Dette nette / EBITDA = 8,08

Dans sa présentation de mars 2017, CBL semble ne pas compter les preferred dans la dette et ne fournit de toutes façons pas de calcul d’EBITDA, ni dans la présentation, ni dans le 10K.

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[+7]    #11 10/05/2017 19h21 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mon petit résumé approximatif de la conférence :

- Quelques faillites de retaillers, dont certaines sont intégrées et d’autres à venir. ("il y a 21 rumeurs de faillites anticipées"). En conséquence il va falloir relouer les espaces. La situation est selon le management comme en 2015. Il avait alors été nécessaire d’attendre 18 mois environ pour retrouver le niveau d’occupation antérieure aux faillites.
- Selon le management, la demande en location est forte. Ils sont en mesure de "faire le tri" pour "bien choisir" les nouveaux locataires, notamment les anchors.
- Cependant les prix à la re-location sont globalement stable voir en baisse de 1%.
- La baisse du FFO est liée aux ventes d’actifs, mais aussi au recul du chiffre d’affaire de certains retaillers, ce chiffre est d’ailleurs assez inquiétant, de mémoire on passe de 400usd/sf à environ 375/380 (à périmètre constant) sur 1 an. (j’en déduis a priori que certains loyers sont indexés au chiffre d’affaire).
- Le management est confiant sur les différentes stratégies pour relouer ces espaces.
- Le management assure que d’années en années, le portefeuille d’actif s’améliore et la dette diminue (6.6x l’EBITDA, chiffre à retraiter un peu sans doute, mais à priori bien en diminution).
- Le management n’exclu aucune possibilité, mais a priori va se concentrer sur l’amélioration du portefeuille, la baisse du % de mortgage dans la dette totale, la diminution du cout de la dette, l’augmentation des taux fixes et la réduction du total de la dette.
- Des projets de re-développement sont en cours, et devraient porter leurs fruits petit a petit, mais c’est long. Il faut prendre en compte cet effet différé (le chiffre était d’environ 200M pour les investissements en cours, mais je ne suis plus certains si ce montant était déjà totalement financer où si ce n’était qu’en parti).

En gros, on voit bien qu’il est nécessaire pour CBL de gérer activement son portefeuille, de vendre les malls les plus faibles (pas très cher) et de réinjecter du cash dans de nouveau projet pour maintenir le "niveau" de ces malls.
Les faillites et la baisse des ventes par sq/f est réelle. Pour l’instant ce phénomène reste quantitativement faible, mais si la tendance allait crescendo, CBL pourrait en souffrir.

D’un côté la dette se réduit, d’un autre le FFO et les ventes par sq/f diminuent, malgré la vente des malls plus faibles. Les projets sont toutefois en cours et devraient finir par porter leur fruits.

A 2.21 de Guidance moyenne pour l’AFFO pour un cours de 8.10 usd, on est sur du 27% de composition brute. Il faut toutefois intégré à ce chiffre que la tendance "actuelle naturelle" est en légère diminution entre 2016 et 2017, je dirais une "décroissance structurelle de 2%".

PS: après relecture, tout ça est assez brut, j’aurais du prendre des notes, mais c’est ce que j’en ai retenu, je vous invite bien sûr à lire la conférence call.

Dernière modification par AleaJactaEst (11/05/2017 01h49)

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[+2]    #12 17/05/2017 20h56 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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On peut constater l’augmentation massive de short-sellers sur CBL qui a doublé en quelques semaines.

Les titres vendus à découvert représenteraient actuellement 19% du flottant (26 millions de titres shortés) contre 10% il y a tout juste un mois.

C’est toujours amusant de voir le volume de shorts augmenter avec la baisse d’un titre, il est toujours plus facile psychologiquement d’être un "suiveur".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1967_short_interest_cbl_2017-05-17.png
(screenshot gurufocus, source : CBL & Associates Properties Inc (CBL) Historical Data of Short Interest, Institutional Ownership, and Insider Ownership )

Je suis rentré très récemment sur le titre et je renforce petit à petit. Au prix actuel (7,20 USD) et en se basant sur les chiffres actuels, on a un rendement sur dividende de 14.7% et 30,5% de rentabilité sur FFO (guidance 2017 : 2,20 USD).

On remarquera que la baisse n’est pas propre à CBL mais au secteur entier des malls US. CBL reste particulièrement décotée vis-à-vis de ses consoeurs si on se base sur les multiples de FFO indiqués.

La réduction de la dette et l’amélioration de la qualité moyenne des actifs semblent nous mener dans la bonne direction malgré le "mall-bashing" actuel.

Le temps nous dira si les chiffres étaient trop beaux pour être vrais.

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[+2]    #13 19/05/2017 16h11 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonjour Akamoon,

Il est aisé de vous répondre : vous ne pouvez avoir aucune certitude sur le fait que cette "dégringolade ne va pas continuer", dans le contexte actuel :


- changement de paradigme dans le commerce/distribution. Les particuliers vont acheter de plus en plus sur internet et de moins en moins dans des magasins physiques. Les malls de catégorie B et C, ceux où les chiffres d’affaires au mètre carré sont les plus faibles vont fermer et seuls survivront les malls très fréquentés et générant beaucoup de CA.

- dans ce contexte particulier, une certaine typologie de magasin est particulièrement touchée : il s’agit des "department stores" : l’équivalent chez nous des "grands magasins" du type Printemps ou Galeries Lafayettes en moins luxe. Les marques concernées sont Sears, Macy’s, JC Penney, Bloomingdale’s, Kohl’s… Dans certains mall, ces locataires sont particuliers : ils ne pèsent pas forcement lourd en loyer mais occupent une grande surface : ils sont « Anchor ». C’est-à-dire que ces locataires sont destinés à attirer du monde dans le mall. S’ils ferment, cela peut être très ennuyeux pour le centre commercial et dans certains cas, il faut dédommager les autres locataires. Il n’est pas toujours aisé de retrouver un locataire « Anchor ».

-    Les taux remontent. La FED communique sur ce point depuis de nombreux mois et a déjà amorcé la remontée des taux. Le business model d’un REIT est d’emprunter in-fine pour leverager le portage immobilier et de refinancer avant l’échéance pour redonner plus de maturité. Plus les taux sont hauts, plus faible est la rentabilité de l’opération. Une grande partie de l’endettement est en taux fixe mais lors du refinancement, il sera nécessaire d’accepter un taux plus élevé du fait des conditions de marché

-    Il ne faut pas oublier qu’une dégradation du risque entraine une hausse des taux de refinancement. Actuellement CBL est BBB-. Si les agences de notation la baisse d’un grade, la foncière passe en spéculatif et toute chose égale par ailleurs, elle empruntera plus cher et sera donc moins rentable. Le management peut aussi faire choix d’augmenter le capital mais une augmentation de capital dans un moment pareil serait une mauvaise nouvelle pour les actionnaires.

Je pense avoir résumé les principales raisons qui expliquent pourquoi le cours de bourse est si bas et rien ne l’empêchera d’aller encore plus bas.

Pour ma part, je considère que c’est une opportunité d’acheter. Je le pensais déjà il y a quelques mois et j’envisage donc de renforcer ma position.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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[+3]    #14 22/06/2017 08h57 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Voici un rapport de TRANSWESTERN au sujet de la réutilisation des centres commerciaux : LIEN

L’auteur du rapport affirme :

Brian Landes a écrit :

The assumptions that all purchases are moving online, all retailers are going bankrupt, and all millennials reject the suburban mall and the lifestyle it represents are grossly exaggerated. Furthermore, we’ve seen that when malls are reconsidered and repurposed for other uses, their value may far exceed their use as conventional retail space.

Quelques points éléments cités :

TRANSWESTERN a écrit :

· Regional malls have had positive net absorption since 2010, with the only blip in absorption occurring in 2009, at the height of the recession.
· In 2016, the U.S. retail market experienced 105 million square feet of net absorption, representing a growth in occupancy of nearly 1 percent.
· At the end of 2016, mall occupancy across the U.S. was above 95 percent, equating to 848 million square feet of space.
· Mall productivity has remained relatively steady and rose 0.7% in the last year to $465 per square foot.

While we’ve seen store closures increase in 2017, for the most part, malls are attracting new tenants through strategic marketing and property enhancements,” said Nick Hernandez, Managing Director of Retail for Transwestern. “And in cases where a retail mall no longer makes sense, we have seen many owners successfully adapt to the changes in their trade areas by repurposing the mall for another use.
-MORE-
The regional mall is increasingly attracting office, medical and community users. Malls are also seeing their parking redeveloped into multifamily, office buildings and hotels, among other uses. The success of these projects depends greatly on the underlying demographic research and financial analysis that drives conversion.

Mall reuse has a high chance of success because they typically are located in desirable areas with good traffic patterns, high visibility and ample parking,” Landes said. “A creative approach based on a thorough analysis of the market data is allowing the regional mall – which really took off in the 1950s – to evolve into a new type of gathering place that meets the needs of its community.”

Un exemple récent sur SRG où un article indique un projet de redeveloppement de 241 000 sf alors que l’annexe de SRG indique seulement 173 300 sf, soit un écart de 20% environ en optimisant les espaces (surtout les parkings).
Il y a une autre source d’une itw avec Berkowitz sur seeking alpha affirmant que si le bâtiment Sears était démoli, cela permettrait de dégager 300 000 de sf à redevelopper.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_spending.jpg

J’aime bien ce graphique car nous voyons bien que malgré la croissance des ventes online, celle ci ne représente que 6-8% du total des ventes. Après est-ce que la tendance va s’inverser ? Je ne pense pas, un équilibre va se définir car le brick & mortar s’adapte à ce nouveau monde. Cependant quand on voit ce qui est "pricé" dans les Mall Reits, j’ai le sentiment que c’est exagéré.

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[+2]    #15 26/06/2017 16h10 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Petite synthèse sympathique réalisé par Rubicon Associates

On peut voir les comparables aux niveau des metrics (attention car il n’est pas précisé le niveau de qualité globale des propriétés ou l’endettement).
Genre CBL est toujours class B (voir presque B+) vs SPG qui est class A. Cela permet de donner un peu de perspectives à ces ratios "brut" et expliquer (potentiellement) pourquoi il y a de tels écart.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_sans_titre.png

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Dernière modification par Zera (26/06/2017 16h10)

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[+2]    #16 28/06/2017 12h54 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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En complément de l’article mentionné dans mon précédent post, Rubicon Associates ont fait un 2e article en soulignant le parallèle avec les shorts interest

Pour ceux qui s’interrogent sur le prix des actions, avoir une idée du short interest (vente à découvert) peut donner de la perspective sur la "mauvaise" performance d’une action.
Et potentiellement un timing car si les "fondamentaux" de l’entreprise se mettent à devenir meilleurs que ce que le marché anticipe, on pourrait s’attendre à une remontée du cours.

En tout cas, je savais que CBL était pas mal shorté par rapport au flottant mais pas autant par rapport aux comparables (d’après cette liste).
D’après les volumes d’échange moyen, il faudrait une dizaine de jour pour que les shorts puissent se racheter.

Attention, le calcul du flottant est assez arbitraire, il faut donc le prendre avec des pincettes ou mieux encore le calculer soi même.
Exemple dans l’article cité, il est indiqué que SHLD est shorté à 60% du flottant alors qu’en réalité, c’est plutôt vers 70-75% de mémoire.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_bis.png

@ AJE

Il a été démontré à plusieurs reprises que les Mall class A résistaient bien au "choc" du e-commerce, beaucoup mieux que les class B comme WPG et CBL.

Je n’ai pas fait la comparaison récemment, mais WPG possède globalement de meilleures propriétés que CBL. Ce qui fait que CBL était un candidat plus idéal à shorter.

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Dernière modification par Zera (28/06/2017 13h17)

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[+2]    #17 07/11/2017 17h00 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Je ne suis pas certain que vos conclusions soient les bonnes.
En quoi CBL est sous capitalisée ? en quoi sa relative petite taille est responsable de son malheur ?

Ce qu’il se passe, c’est que la valeur sur le marché de ses malls tiers 2 a été divisé par 2 en 3 ans. Et avec l’effet levier de dette, ca pique. Mais quelle foncière ne serait pas touchée si la valeur de son patrimoine immobilier plongeait ?

PS : Edit : IH si vous ne souhaitez investir que sur les grosses capi et diversifier par secteur, je pense que l’approche indicielle pourraient être adaptée (+/- momentum, petit levier ou smart beta).

Dernière modification par AleaJactaEst (07/11/2017 18h27)

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[+2]    #18 07/11/2017 17h17 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

2) Une fois de plus, on voit qu’investir dans une foncière (ou une entreprise classique) sous-capitalisée a pour inconvénient majeur que quand le cours de bourse baisse, il n’y a rien pour le "rattraper" et comme consolation pour l’investisseur. Alors qu’en comparaison Macerich ou Simon Properties Group peuvent racheter des actions. Du coup, la décote sur NAV peut durer un moment…

3) Entre "grosse entreprise de qualité+faible décote" et "petite entreprise de moindre qualité+grosse décote", dans le futur je choisirai toujours le premier cas. Trop souvent le deuxième cas semble mal finir (même si le dénouement de CBL n’est pas connu). Donc je continue l’aventure avec CBL/DDR Corp/Intu Properties, mais c’est bien la dernière fois que j’achète une foncière avec moins de 5 Md de capitalisation et ce message m’en sera témoin !

Moi, j’en tire deux conclusions concernant IH:

- la malédiction IH a encore frappé  (la majorité - pas toutes, heureusement pour lui - de ses actions finissent par s’effondrer, les unes après l’autres, les dernières à le faire étant SES, GE et CBL) et j’ai vraiment de la compassion pour lui

- pire, il se met à mal raisonner et risque de faire encore plus d’erreurs. En effet, son point 3 ci-dessus ("c’est bien la dernière fois que j’achète une foncière avec moins de 5 Md de capitalisation) est très faux (et est assez contradictoire d’ailleurs avec son point 2, qui lui est vrai):
CBL et certaines autres foncières sont dans une impasse stratégique (leurs cours ont baissé, mais leur endettement élevé les empêche de faire des rachats d’actions relutifs ou de prendre d’autres actions de création de valeur), non parce que leurs tailles sont faibles, mais parce qu’elles sont trop endettées (c’est d’ailleurs le point 2 d’IH) avec des dettes pour la plupart trop coûteuses et venant àéchéance dans les 4 à 5 prochaines années .

CBL arrivera sans doute à s’en tirer, tant bien que mal (c’est en tout cas ce que je souhaite pour ses actionnaires), mais ces derniers vont vivre dans l’inquiétude encore de longs trimestres, car détenant un titre très risqué.

Le contre-exemple à la théorie IH de la taille est la foncière française Argan, que j’ai souvent vanté ici depuis 2013, et dont le cours:
-  a quadrupé dividende réinvesti depuis cette date
- se permet de surcoter allégrement au dessus de son ANR, qui lui a simplement doublé (dividende non réinvesti) dans l’intervalle ce qui est d’ailleurs une excellente performance, à tel point que la surcote d’Argan est très supérieure maintenant à celle de l(ex-)star du secteur: Unibail-Rodamco, pourtant de loin la plus grande foncière d’Europe (sa taille devrait donc plaire à IH!).

Et vous savez quoi? même avec une telle énorme surcote sur ANR, le cours d’Argan pourra certes baisser un peu et n’est plus guère à un niveau d’achat, mais il ne s’effondrera pas, car c’est du solide

- et pourtant, Argan a une petite taille et une capi très très inférieure aux 5 milliards d’IH (et aussi un endettement très élevé, avec un LTV longtemps autour de 70%, et qui a baissé à 60% ces deux dernières années - mais c’est un endettement très maitrisé et à assez faible risque, car durée 10 à 15 ans, amortissable, sans convenant et avec des taux faibles).
(autres points favorables: très bonne corporate gouvernance et actifs  (des entrepôts modernes) sans risque à moyen terme d’obscolesence, contrairement aux malls de type B. A plus long terme, aucun actif n’échappe au risque d’obscolescence et il faut rester vigilant.)


Le but de ce post, vous l’avez compris, est d’aider IH et d’autres lecteurs à prendre de meilleures décisions: parmi les foncières, non la taille n’est pas le critère important, et les très grandes foncières ne sont pas plus performantes et moins risquées que les autres.


A noter d’ailleurs que les 5 grandes foncières européennes (Unibail, Klépierre, British Land, etc.) ont baissé en euro en 2017, alors que certaines petites foncières ont vu leur cours progresser fortement en 2017.

Dernière modification par parisien (07/11/2017 17h28)

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[+2]    #19 04/05/2018 11h26 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Sur l’endettement, la situation est peut-être meilleure qu’elle paraît.

Or la dette non sécurisée, les prêts hypothécaires sont "sans recours" (donc sans solidarité entre eux) et CBL Properties peut choisir simplement de laisser tomber une propriété, c’est-à-dire d’arrêter purement et simplement de rembourser le prêt.

Ça été le cas pour un des centres commerciaux d’Acadiana : Foreclosure pending on Acadiana Mall

Washington Prime Group l’a également déjà fait pour trois (de mémoire) centres commerciaux jugés peut qualitatifs.

Evidemment, en faisant cela, la foncière perd les loyers du centre. Mais si le centre rapportait in fine moins que le coût de l’emprunt, cela devient ensuite le problème du prêteur et CBL ou WPG peuvent s’en laver les mains.

Curieusement, le fait d’être un mauvais payeur n’empêche en rien le financement d’autres centres commerciaux avec d’autres prêts hypothécaires. Tout repose sur la qualité individuelle du bien immobilier.

Quand aux covenants sur la dette non sécurisée, heureusement ils ne sont pas basés sur la capitalisation boursière, mais le total des actifs au bilan et l’EBITDA :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_covenants-cbl-20180504.gif

Par conséquent, tant que l’activité opérationnelle de la société tient, il n’y a pas de prophétie auto-réalisatrice liée au cours de bourse bas.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+2]    #20 21/12/2018 10h37 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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J’ai profité la semaine dernière d’un déplacement d’affaire aux US pour prendre la température dans les malls. Bien sur cela ne vaut pas une analyse chiffrée mais cela est toujours intéressant de fact checker.
Les restaurants (cheese cake factory…) sont pleins à craquer.
De nombreux magasins sont plein à craquer (nespresso, apple etc….) et bcp de monde dans le mall.
Les anchors sont vides (macy & nordstrom). Je rajouterais même que les anchors sont à l’abandon.
Les éclairages sont médiocres, les rayonnage peu ou mal achalandés aucun personnel.
Ces enseignes qu’on devrait comparer au printemps ou aux galeries Lafayette ont clairement un gros problème de gestion et n’attirent plus la clientèle.
Souvent on pense en France Anchor = le carrefour ou leclerc qui tire la galerie commercial adjacente en générant de la fréquentation cependant dans le cas constaté de visu ces anchors pourraient fermer sans aucun impact sur la fréquentation des autres boutiques.

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[+3]    #21 31/01/2019 00h06 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Le renouvellement de la facilité de crédit pour $1.185 milliard, avec une échéance mi-2023 vient d’avoir lieu. Comme ca avait été annoncé fin d’année dernière. Niveau financement, jusque là, ca va, donc. Les craintes sur les (fortes) hausses de taux n’ont plus vraiment cours, actuellement. Une partie de Sears devrait continuer à tourner pendant au moins un temps. Bref, pas mal des ’justifications’ pour la baisse n’existent plus vraiment (si, le renouvellement des baux à des prix inférieurs, on va voir ce que ca donne de ce coté à la prochaine publication).

Nous verrons si le prix de l’action reprend quelques couleurs. Logiquement, ca devrait. Maintenant, la logique … (et puis, le faible payout actuel pèse aussi sans doute mécaniquement sur le cours pour une question de taux de rendement, que ce soit réellement logique et cohérent, ou pas).

CBL a écrit :

CBL Properties (NYSE:CBL) today announced that it had closed on a new $1.185 billion senior secured facility (the “Facility”), which includes a fully-funded $500 million term loan (the “Term Loan”) and a revolving line of credit (the “Line of Credit”) with total borrowing capacity of $685 million.

“We are pleased to close the new bank facility, which has been a top priority for us,” said Stephen Lebovitz, chief executive officer. “This successful transaction underscores the confidence that the lending community and our bank group have in CBL and our business. We appreciate their partnership and strong support as we execute our strategy and position CBL for a strong future.”

The new Facility matures in July 2023 and bears a floating interest rate of 225 basis points over LIBOR.[..]

Source: Press Release

Dernière modification par Mevo (31/01/2019 00h14)

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[+3 / -1]    #22 24/03/2019 17h20 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Je découvre cette file, que je trouve assez fascinante par son illustration des nombreux biais psychologiques qui menacent l’investisseur amateur :

1) biais d’ancrage : on s’accroche coûte que coûte à sa thèse initiale, sans dévier d’un millimètre malgré les pertes qui s’accumulent

2) biais de confirmation : on ne sélectionne que les informations qui vont dans le sens de sa thèse, on rejette les autres comme futiles ou "déjà pricées"

3) enfermement sectaire : on se monte le bourrichon entre partisans de la thèse

4) rejet des opinions divergentes : on considère tous ceux qui émettent des doutes comme à côté de la plaque, "moutonniers" ou idiots. Certains comme Parisien ou Lopazz (notamment) avaient pourtant parfaitement averti sur la faiblesse fondamentale du dossier. Ils se sont fait renvoyer dans les cordes sans ménagement… alors qu’ils avaient raison. Ainsi le fil a été apuré peu à peu des opinions critiques, renforçant ainsi l’enfermement sectaire.

Pour bien illustrer ces biais (de façon spectaculaire et hilarante), j’attache un graphe qui montre le cours de l’action depuis la création de la file et des extraits des interventions de son créateur et promoteur de cette "pépite", au fil de cette Bérézina. Une version de l’investissement value du type "je fonce dans le mur en klaxonnant", qu’on avait aussi pu voir à l’oeuvre sur Sears, sur ce forum.

Une bonne façon d’identifier ce genre de dossiers pourris, c’est le degré de certitude et d’arrogance de ses promoteurs (sur Sears comme sur CBL) : "j’ai raison, le marché ne comprend rien". ça se finit toujours mal.

Perso j’utilise ce genre d’enfermement sectaire délirant sur des forums d’amateurs comme signal contrarian. Pour l’instant ça m’a permis d’éviter pas mal de bouses.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-03_mevo-cbl.jpg

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[+2]    #23 24/03/2019 19h29 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Scipion8 a écrit :

Je découvre cette file, que je trouve assez fascinante par son illustration des nombreux biais psychologiques qui menacent l’investisseur amateur :

Et en voila un plus, une analyse a posteriori.

Si CBL se vendait le prix qu’ils se vendait en 2015/2016 c’est que le marché l’estimait à cette valeur là à ce moment là. Certains étaient short d’autres long.

Après coup on peut dire que les short avaient raison et bien ça arrive.

Pour CBL, il faut rappeler que le titre est particulièrement "leveragé". La capitalisation est ou a été entre 5 et 20% de l’EV globale.

A ce rythme là, la projection de +/- 1% de croissance ou de décroissance de l’activité par an projetée à l’infini fait que le titre a subit de très forte variation.

Ce qui est assez difficile a appréhender dans ce dossier c’est le ’cash flow de maintenance" qui est parfois a tord présenté comme un cash flow de croissance (ou de redéveloppent) Le FFO n’est pas le FAD.

Beaucoup avait pré senti que même 3 ans après les malls seraient toujours là et générerait toujours du cash, ce qui est le cas, mais il ne "suffisait" pas que de cela pour que le titre reprenne des couleurs.

Enfin, à long terme 90% des stocks picker particuliers font moins bien que les indices et je crois que plus le temps passe, plus statistiquement cela est vrai pour le plus grand nombre d’entre nous.

Enfin Scipion, vous pouvez calquer vos 4 arguments sur la file suivante : Xilam : le producteur de dessins animés qui monte

Pourtant un des rares 10 bagger du forum.

PS transparence : je suis sorti du dossier CBL et de PEI (j’ai encore simplement des Preferred PEI), avec des pertes dans les deux cas. Modérée sur CBL, un peu plus grande sur PEI.

PS bis : D’ailleurs je ne comprends toujours pas vraiment pourquoi le FFO de PEI a baissé récemment. Mais je suis sorti.

Dernière modification par AleaJactaEst (24/03/2019 19h52)

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[+2]    #24 24/03/2019 19h38 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Scipion8 a écrit :

Je découvre cette file

Mieux vaut tard que jamais. Honnêteté, quand t.u nous tiens wink

Scipion8 a écrit :

son créateur et promoteur de cette "pépite"

Je suis le créateur de cette file, oui. Certainement pas son "promoteur". Cette manie 1) de croire voir votre propre comportement partout (je n’ai fait jusqu’à présent la "promotion" de rien, ici. Vous utilisez continuellement cette idée, je me demande bien pourquoi…) et 2) de voir le mal partout.

De vous et de moi, qui a parlé de "pépite" exactement ? (On en revient à l’histoire des illuminatis, là. Vous dites vous-même des choses, et vous les attribuez ensuite à d’autres).

Selon le principe qu’avait soulevé Elodie01 il y a quelques années, j’ai créé la file, je continue à en faire le suivi (dernière citation en fin de message: (33/37) Forums des IH : postez vos suggestions d’amélioration des forums ! ). Et j’ai aussi détaillé mes mouvements principaux sur le titre, alors que je ne partage pas mon portefeuille autrement. Si vous avez des choses intéressantes à dire, vous êtes, comme absolument tout le monde, cordialement invité à le faire (ca n’est certainement pas comme si vous aviez juré qu’on ne vous reverrait plus, encore davantage supposément à cause de moi, et que vous veniez ensuite vous prêter à ce genre d’exercice. Oh wait …). Aucun apurement n’est effectué, ni souhaité, tout au contraire.

Lopazz et Parisien ont eu raison (en tout cas, très clairement sur le prix marché, au minimum). Bravo à eux ! Ils ont également le mérite de ne pas être venu PAR APRES, ce qui est toujours extrêmement facile.

Quant aux "biais psychologique" que vous "voyez" ou détaillez, je ne me reconnais absolument pas dedans. Je savais (et je crois suffisamment l’avoir rappelé au fur et à mesure des messages) où je mettais les pieds avec cette société. Je me suis fixé un FFO par action qui pourrait descendre jusqu’à $1, pour l’instant on est encore dans les clous. Même si ca ne sent pas bon au niveau de la dette qui arrive à échéance à horizon 2023, c’est vrai. Et je suis plutôt inquiet de ce coté.

Maintenant, au lieu de faire le malin par après (oh non, c’est vrai, vous "découvrez" la file, pardon), parlez nous donc plutôt du present et du futur. Que devraient selon vous faire maintenant les détenteurs de CBL ? Avec les données actuelles, au prix actuel. Vendre ? Meme encore shorter en plus, peut-être ? Ca, c’est quelque chose qui me paraîtrait avoir davantage d’intérêt.

Cricri a écrit :

Et surtout le pekin moyens néophyte se persuade d’une bonne affaire en lisant cela…et cela est … très dangereux.

Cricri, qu’il faille prendre les infos avec des pincettes et faire preuve d’esprit critique reste la base. Sur tous les sujets et tous les intervenants. Mais je comprends bien ce que vous dites et vous avez sans doute raison. Croyez bien que j’aurais très largement préféré créer une file sur un dossier qui ne fait que monter (bon, un REIT n’est pas non plus un investissement "growth" comme pourrait l’être une techo). CBL a très bien marché au début. J’avais d’ailleurs pris mes profits dessus. Mais j’étais ensuite rentré à nouveau après une baisse, et ca a par contre pas mal baissé en continu ensuite.

De vous à moi, ca n’est pas l’absolue unique raison, mais ce que vous décrivez, ne m’a pas particulièrement incité à créer d’autres files suite à celle-ci. De plus, j’ai une gestion particulièrement active, dont beaucoup d’options traitées, qui me permettent de mieux m’en sortir sur ce genre de dossier que ceux qui ne font que du B&H. Ce n’est donc certainement pas une bonne idée que je parle de dossiers sur lesquels je suis très actif ou que je partage mon portefeuille (qui est extrêmement loin d’être du B&H). Ca n’empêche pas certains de me le reprocher (nan, ca n’est pas vrai, d’après mon souvenir, il n’y en a jamais eu qu’un. Mais les reproches, avec le dénigrement, c’est sa spécialité).

Bref, ca n’est pas agréable de se sentir éventuellement un peu responsable de ce que vous décrivez. Et ca, les gens l’oublient ou n’y pensent pas forcément (même si encore une fois, j’encourage toujours tout le monde à faire preuve d’esprit critique. Je crois que c’est bien le fond du problème de Scipion avec moi, d’ailleurs. Parce qu’il ne faudrait a priori et selon lui, ne pas faire preuve d’esprit critique par rapport à que lui peut dire).

Conclusion: Si CBL devait aller dans le mur en 2023, et que j’ai effectivement "incité" des gens par mes écrits, j’en suis désolé.  C’est une très maigre consolation, je sais (je crois néanmoins avoir toujours pris toutes les precautions possibles dans tout ce que j’ai pu dire).

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Dernière modification par Mevo (24/03/2019 19h44)

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[+3]    #25 24/03/2019 21h45 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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@BulleBier : Pas sûr de vous comprendre. J’ai perdu 85k€ en bourse l’an dernier… et je l’ai publié ! A nouveau, à part IH, très peu sont aussi transparents que moi sur leur portefeuille, je ne sais pas ce qu’il vous faut…

Je n’ai jamais affirmé que ma "technique" m’éviterait des pertes : l’année 2018 l’a suffisamment prouvé ! (je les ai récupérées cette année, mais je me prépare à perdre 150-200k€ en cas de krach ou récession et je conduis ma stratégie patrimoniale en conséquence)

En revanche, c’est clair que je vois l’aveuglement par le dividend yield, les renforcements à la baisse sans limite, la conviction qu’on est plus intelligent que le marché, etc. comme des erreurs grossières pour l’investisseur, et je fais tout pour m’en prémunir, comme largement expliqué sur ma file de portefeuille. Je ne vois pas où est l’arrogance. L’arrogance est plutôt dans le camp de ceux qui se pensent plus malins que des investisseurs pros US, du haut d’une analyse sommaire et d’arguments spécieux…

Xilam a été mentionné par AJE.

A nouveau, je n’ai jamais vu IH, Bifidus, JeromeLeivrek, Parisien, Pvbe, moi etc. faire usage d’un vocabulaire promotionnel comme l’IF ou Mevo, avec les biais comportementaux très nets que j’ai mentionnés. Relisez le graphique…

Par ailleurs vous noterez que, étrange coïncidence (ou pas), les portefeuilles d’IH, JeromeLeivrek, Bifidus, moi etc. sont/étaient relativement transparents, alors que ceux des vendeurs de miracles ne le sont jamais. Ce sont des indices importants pour des investisseurs néophytes et lecteurs de ce forum, quant à la crédibilité des "conseilleurs" ou "découvreurs".

EDIT : J’adore la démonstration en live des biais comportementaux que j’expliquais dans mon 1er message. Les -1 par les actionnaires frustrés. Comment voulez-vous avoir un débat contradictoire si vous vous acharnez contre la moindre voix divergente ? ça ne donne pas du tout envie de participer aux discussions sur ces files "sectaires".

Dernière modification par Scipion8 (24/03/2019 21h51)

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[+2]    #26 24/03/2019 21h58 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonsoir !

Cher Scipion8, malgré la phraséologie de Mevo, que je trouve un peu compliquée à lire, je dois reconnaître que certaines de ses réflexions rencontrent un écho positif dans mon (petit) esprit.

Car, dans votre message, listant quelques biais que vous estimez corrélés à ce fil de discussion, il me semble avoir vu un biais d’attribution (wikipedia). À moins qu’il ne s’agisse d’un biais rétrospectif…

Une autre possibilité, c’est que je sois intoxiqué par un biais d’autocomplaisance chronique, ou victime d’un biais de faux consensus.

Bon, je sors avant que ma tête n’enfle (encore plus)…


M07

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[+2]    #27 25/03/2019 01h44 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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@ Scipion

Scipion je vous apprécie beaucoup et je suis toujours ravi de pouvoir échanger avec vous. Avoir l’idée d’un banquier central est à mon sens très précieux.

Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il y a plus de chance que le marché sous inefficient temporairement sur une micro cap FR qu’une big US.

Il est également probable que les pro disposent d’information plus précises et plus fines que celle du bilan ou de la corporate presentation (qui sert juste à rassurer tout le monde).

Cependant j’ai quelques réserves votre argumentaire d’identification a posteriori des biais sur la file CBL.

Sur la file de Xilam vous pouvez aussi voir des -1 aux contradicteurs (CF Durun), des sommités du forum répondre (entre autres) : des "Epatant" ; "la valorisation peu monter à des niveaux strastophériques" Xilam semble pas cher" "Xilam est toujours peu cher". Des zozo comme moi qui donne comme argument "un gros est en train de rentré sur la valeur"

Selon mon interprétation des écrits de Peter Lynch (qui dis cependant parfois tout et son contraire certes), le petit porteur à beaucoup plus de chance à tirer son épingle du jeu en bourse en misant sur des Xilam que sur des CBL.

Les "gros" acteurs de marché ont sans doute beaucoup plus de statistiques et de mesures pour prédire la tendance globale des malls US de classe C que pour imaginer le potentiel de dessin animés muets qui ont envahit toute l’Asie produits par une micro Cap Fr à 10-20M de capi sans dette.

D’ailleurs ce qui est curieux c’est que j’ai sans doute perdu beaucoup plus d’argent en vendant Xilam trop tot qu’en vendant CBL trop tard wink

Au passage : Xilam est aujourd’hui à vendre 4 fois la prévision d’EBE 2020 (par Euroland). Peut être qu’à se prix je vais prendre un peu de temps pour ré-examiné le dossier. (J’avais lu l’acticle de JL début 2016 quand l’action était à 2€ et je me m’étais bof bof. Cependant sans regret car à ce moment là j’avais pas vraiment d’info sur le fait que la valeur puisse décollée, par contre fin 2016 à 5€ les infos étaient la mais je n’avais pas pris le temps de relire le dossier !)

Personnellement je suis convaincu que j’ai très peu de chance de battre les indices à long terme. Pourtant Xilam (JL) + PeterLynch + FranckInvestor + un certains plaisir (contestable) me font continuer à ne pas prendre d’indice.

Ps : On ne peut pas mettre dans le même sac les gens qui ont été pro CBL et les pratiques commerciales de l’IF. Sears était la vitrine d’une entreprise racoleuse qui "flirtait" à minima avec l’illégalité. Sears à eu un parcours assez proche de JCPenney et ça personne ne pouvait le prévoir. Par contre personne n’a jamais dis qu’il fallait concentrer son patrimoine sur CBL et qu’il y avait une montage d’actif caché visible pour "qui" savait les voir. D’ailleurs si vous n’y arriviez pas, il suffisait de payer 100e par mois, l’IF le faisait pour vous.

PS : Désolé pour le HS d’un post tardif ou je me suis un peu égaré !

Dernière modification par AleaJactaEst (25/03/2019 19h25)

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[+3]    #28 25/03/2019 11h27 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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@Scipion

J’ai du mal à comprendre le sens de votre intervention : j’ai survolé la première page de la file de discussion, et les messages sont plutôt modérées, avec des opinions nuancées, argumentées et souvent divergentes.

Je ne vois pas où vous voyez que les opinions "anti-CBL" sont malmenées et l’objet de -1.

C’est un procès que l’on fait régulièrement sur nos forums, ou soi-disant il y aurait un genre de courant dominant et la contradiction impossible, spécialement quand j’interviens dans les discussion. Mais ce n’est pas du tout ce que j’observe, notamment WhiteTiger est régulièrement un contradicteur sur les files sur les foncières. Même la fameuse file sur Sears faisait justement l’objet de débats houleux, frôlant l’insulte. Il n’y avait pas du tout un consensus pro-Sears, loin de là.

Sur CBL Properties, la situation opérationnelle s’est dégradée très rapidement, tandis que Washington Prime Group a mieux tenu, mais cette divergence n’était pas si évidente à anticiper il y a deux ans.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+4]    #29 26/03/2019 02h51 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mevo a écrit :

Pari tenu pour le total return VNQ/CBL revenez vers moi le 23 mars 2020 pour me tanner d’à quel point vos arguments étaient imparables. Laissons tomber la volatilité par contre, surtout qu’on peut argumenter que la volatilité est très positive quand on gère activement.

J’ai une petite note dans mon Google Calendar au 23/03/2020, mais vu qu’on parle de moi en ce moment, je me permets de venir faire un petit point sur notre pari, 2 ans plus tard. Bon, il reste encore un an avant l’échéance, mais ça risque d’être compliqué pour CBL de reprendre +260% compte tenu de sa nouvelle notation de crédit BB-/Outlook Negative. J’espère pour vous que c’est à mettre sur le compte "de la volatilité très positive quand on gère activement" smile

Morale : il faut toujours rester critique à l’égard de ses propres convictions. Personnellement je n’y connais pas grand chose, donc je me limite aux ETF indiciels.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2389_cbl.jpg

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Dernière modification par lopazz (26/03/2019 03h00)


If you're not growing, you're dying.

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[+4]    #30 05/05/2019 16h02 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonjour AleaJactaEst,

Je connais ce dossier sans doute bcp moins bien que vous, mais tout ce que j’y vois suggère une sérieuse crise de liquidité :

1) substitution de financements en blanc par des financements collatéralisés : remplacement de toutes les facilités en blanc (1,795 milliard $) par une ligne de crédit collatéralisée (plus petite) de 1,185 milliard $, avec maturité en juillet 2023, et collatéralisée par les meilleurs malls de CBL. J’ai tendance à interpréter négativement la réduction de ces lignes de financement : un signe que les banques ne voulaient pas s’engager davantage et/ou qu’il n’y avait pas assez de collatéral disponible.

2) réduction des actifs disponibles (unencumbered) : avec la collatéralisation de tous les financements, il y a moins d’actifs disponibles pour des ventes, alors que les ventes d’actifs avaient apporté 100 millions $ en 2018

Moody’s (22 février 2019) a écrit :

A majority of CBL’s higher quality assets, including its tier 1 and tier 2 malls, are encumbered and/or pledged as collateral to the facility, reducing the company’s financial flexibility. (…)

The B1 senior unsecured debt is one notch below the corporate family rating, which reflects the substantial secured debt in CBL’s capital structure and the fact that most of its assets are mortgaged or pledged to the senior secured credit facility.

3) renchérissement des financements collatéralisés : 2 prêts collatéralisés de 3 ans (extensibles au maximum jusqu’en 2025) de 57 et 58 millions $ ont été renouvelés au prix d’une augmentation de 25 points de base du taux

4) incapacité à racheter des actions ou préférentielles supposément "peu chères" :

Stephen Lebovitz (CEO), 1er mai 2019 a écrit :

We realize that there are numerous creative uses for cash across our capital structure and our equity and bond prices remain extremely attractive for buyback. However, we believe that maintaining maximum liquidity to operate our business and fund redevelopment should remain our priority.

5) rapprochement dangereux des seuils de covenants de la dette senior : après la mise en place de la ligne de crédit collatéralisée, le ratio dette collatéralisée sur total actifs est de 35% pour une limite de 40% : cela limite fortement la flexibilité de CBL en cas de chocs sur sa liquidité

6) risque de dévalorisation des actifs, réduisant la capacité de refinancement : il faudrait creuser les conditions des financements collatéralisés pour savoir si les banques pourraient demander des actifs supplémentaires en cas de dépréciation des actifs fournis en garantie

7) suspension du dividende : perso je parierais qu’elle durera plus de 2 trimestres, et en tout cas il semble y avoir une grosse incertitude sur le niveau du dividende après la période de suspension

8) la communication de l’entreprise, qui aborde toujours en premier la situation de liquidité. Evidemment, cette situation de liquidité critique, bien comprise par le management de CBL, explique pourquoi il n’y a jamais d’achats d’insiders…

Bref, si le risque d’une faillite à court terme (avant 2023) a été réduit par la mise en place de la facilité collatéralisée, la marge de manoeuvre de CBL, en termes de liquidité, n’a cessé de se réduire. Cela signifie que CBL a une flexibilité très réduite pour restructurer son business, et une faible résilience à des chocs (par exemple en cas de ralentissement économique US).

Avant d’entrer sur les actions ou les préférentielles, il faut donc à mon sens bien comprendre ces problèmes de liquidité, qui transforment CBL en pari "tout ou rien", fortement risqué. Perso, je reste bien à l’écart : je suis peu sélectif sur mon stock-picking, mais des problèmes de liquidité sont un de mes critères éliminatoires, auquel je ne fais aucune exception.

Dernière modification par Scipion8 (05/05/2019 16h33)

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[+2]    #31 11/05/2019 17h07 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Non, il s’agit de chiffres issus du compte de bilan :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_convenants-cbl-20190511bis.gif

Donc a priori, il s’agit des immeubles au coût d’achat (gross assets) - amortissements (accumulated depreciation and amortization) - éventuelles dépréciations d’actifs (impairments).

Il faudrait avoir la note accompagnant le crédit pour en être sûr, en particulier, pour avoir la confirmation qu’il s’agisse bien du "total assets" et non du "gross total assets".

Selon ma compréhension, on peut voir que les covenants deviennent un sujet, puisque par le biais de l’amortissement comptable, l’actif total au bilan diminue "naturellement" chaque trimestre.

Les dépréciations d’actifs, il semble y avoir une certaine "souplesse", et il n’est pas fréquent qu’elles soient "constatées", sauf en cas de cession.

Et justement, contrairement à Washington Prime Group, CBL Properties ne peut trop se permettre de "rendre" une propriété qui ne vaut plus grand chose à la banque, car du coup cela "constate" une dépréciation et fait diminuer son "total assets", qui rapproche alors du covenant.

Maintenant, même si un covenant était franchi, il n’est pas certain que les créanciers exigent le paiement immédiat de la dette, car CBL Properties serait dans l’incapacité de le faire. On suppose donc qu’il y aurait une négociation.

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[+3]    #32 25/07/2019 13h35 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Sur CBL Properties, il y a peut-être une opportunité intéressante avec l’action préférentielle.

Au cours actuel, l’action ordinaire est devenue une sorte d’option : soit la société fait faillite (ou fait une augmentation de capital dilutive, ce qui revient au même pour les actionnaires historiques) en 2022 et on perd tout, soit elle passe le cap et le cours devrait revenir à $5 ou $10.

Par contre, le dividende est aléatoire, et nous en avons un exemple actuellement, puisqu’il est suspendu et a été réduit par deux fois l’année dernière.

L’action préférentielle (ISIN : US1248306052, disponible chez Binck) a chuté significativement depuis janvier 2018 et cote très loin du pair (= $25) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-pref-d-20190725.gif

Originalement, elle rapportait 7,38% par an, mais avec la baisse du cours, elle rapporte maintenant 22,46% par an :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-pref-d-20190725b.gif

Le dividende est cumulable, et donc si CBL Properties doit suspendre le dividende de l’action préférentielle, les dividendes s’accumulent et doivent être payés ensuite.

Elle est callable, ce qui signifie que CBL Properties peut la racheter à $25 (ce qui est improbable, mais la possibilité existe), soit 3 fois la valeur actuelle.

Scénario 1) Si CBL fait faillite en 2022, l’action préférentielle ne vaut plus rien, mais un détenteur aura toucher en dividendes environ 60% de son investissement initial hors fiscalité.

Scénario 2) Si CBL fait une augmentation de capital, l’action préférentielle n’est a priori pas touchée, et pourrait même voir son cours de bourse monter.

Scénario 3) Si la situation de CBL s’améliore et ses perspectives de solvabilité également, le cours de l’action préférentielle peut monter jusqu’à 3 fois la valeur actuelle.

Et dans les scenarii 2) et 3), l’actionnaire de la préférentielle touche 22% par an tant qu’elle n’est pas callée !

Au final, s’il y a une probabilité de perte en capital, le couple rendement/risque semble particulièrement intéressant.

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[+3]    #33 29/08/2019 16h35 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonjour IH,

En parcourant les documents SEC de CBL pour ma due diligence personnelle, je suis tombé sur le document "Proxy statement DEF 14A" qui détaille l’actionnariat familial ainsi que du management plus largement.

Quelques infos tirées de ce document, remis annuellement (Lien):

- L’ensemble du management détient pour 12% de CBL. La famille Lebovitz pour environ 10% mais essentiellement concentré sur le fondateur (C.Lebovitz, 81 ans, 9.55%) qui n’a plus de rôle exécutif.
Le CEO détient moins de 1% ! D’un point de vue optimisation patrimoniale cependant, il est compréhensible que le top management n’ait pas d’avantage volonté de concentrer son patrimoine sur une valeur qui est notée highly speculative par Moody’s (B1). Un insider CBL est en risque sur (i) sa source de revenus et (ii) son patrimoine.

- Statutairement, une personne intégrant le top management de CBL (CEO, EVP, CFO) doit investir à minima 2 années de leur précédant salaire en action ordinaire.

- La rémunération totale des principaux managers y est spécifiée. On lit par endroits que la famille Lebovitz se "gave" sur la bête. Pour mettre en perspective ces chiffres avec un comparable (WPG):

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14846_capture_de769cran_2019-08-29_a768_124716.png

NB: plusieurs membres Lebovitz ne font pas partis des 6 top "executives officer" qui composent la donnée "Compensation totale". La vision ne reste donc que partielle.

-L. Conforti (WPG) est 40% mieux rémunéré que S.Lebovitz (CBL)
-D’un point de vue macro, compensations marginales au regard du volume d’affaires traité, ou du niveau global des charges opérationnelles.

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