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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/05/2017 20h46 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Les foncières de classe b font une belle chute ce soir avec une baisse de 4,5% pour CBL et 5% pour WPG sans que je ne comprenne pourquoi?

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#27 03/05/2017 21h01 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Discours de la Fed, qui entend poursuivre la remontée graduelle des taux.
La baisse touche tous les REITs, mais évidemment plus fortement les plus faibles

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#28 04/05/2017 13h31 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Un article sur la consommation américaine:
Aux Etats-Unis, les «malls» se vident
Aux Etats-Unis, les «malls» se vident - Le Temps

et suisse:
Les centres commerciaux suisses affrontent la peur du vide
Les centres commerciaux suisses affrontent la peur du vide - Le Temps

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#29 04/05/2017 14h35 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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On a déjà parlé de ce sujet à la mode.

Le fait est que pour l’heure, les centres commerciaux de classe A se portent bien. C’est une autre histoire pour les centres commerciaux de classe B ou pire C.

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#30 13/05/2017 13h44 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Cohen & Steers a sorti un papier sur l’environnement des foncières de centres commerciaux US :

"Cohen & Steers" a écrit :

In This Environment, Quality Is Key We expect that store closings in malls and retail spaces near malls will drive fierce competition to attract and retain Tenants.

Different property types are likely to contend with these issues in different ways:

Class A malls—the most prestigious and profitable in the sector—are positioned to attract new tenants, in our view, and should continue to draw in shoppers, widening their lead over Class B and C malls. Vacated anchor stores may actually benefit some properties, as owners can redevelop the space and charge higher rents. But in the near term they may still face downward pressure on rents and increased vacancies due to higher competition from increasing store closings.

Class B and C malls may have a tougher time replacing tenants. Generally speaking, their future is much cloudier and we expect to see loss of market share. We believe much of the efforts to refurbish properties may do little to create actual value.

• Shopping centers could also feel the pinch of vacancies and rent pressures due to retailers downsizing. But we believe those with grocery stores as anchor tenants should be somewhat cushioned, as everyone needs to eat.

• Outlet centers should remain more shielded from store closings. They don’t have department store tenants, and their occupancy rates are typically high since they have been a highly profitable distribution channel for retailers.

Source : www.cohenandsteers.com/assets/content/r … dlords.pdf

Grossièrement, ce que nous disions déjà : aucun problème (d’après eux) pour les centres commerciaux de classe A à moyen-long terme, par contre, attention sur les classes B et C.

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#31 17/05/2017 00h43 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Je ne sais pas quelle est la file la plus appropriée pour ces remarques.

Un autre signe que les REITS d’immobilier commercial sont un des shorts favoris des hedge funds en ce moment est l’évolution du CDS sur Simon Property Group. Il cote maintenant a 100bps, ce qui est énorme pour un nom noté A. La base (difference entre le spread du CDS et le spread de l’obligation équivalente) est très positive, ce qui est très rare aux Etats-Unis et reflète dans ce cas que les acteurs sur le marché du CDS ne sont pas les mêmes que sur l’obligataire (hedge funds vs fonds traditionnels). C’est la seule foncière US pour laquelle le CDS cote. Et donc le seul moyen pour les hedge funds d’exprimer leurs vues sur ce secteur dans cette classe d’actif.

Sinon, un élément a prendre en compte quand on regarde les foncieres commerciales americaines est que le marché souffre d’une surabondance d’offre. Il y a beaucoup plus d’espaces alloués aux commerces par habitant aux US que dans n’impote quelle autre région Trop de magasins, qui sont en plus trop grand exces de cosntruction dans l’immobilier commercial

Dernière modification par BullAndBear (17/05/2017 01h49)

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#32 17/05/2017 16h34 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Les foncières américaines

Autre article du jour sur le déclin présumé des centre commerciaux…

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#33 17/05/2017 16h45 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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En complément un lien vers un site évoquant les malls et la situation par état… deadmalls

Dernière modification par ykOne (17/05/2017 16h45)


Fortuneo code parrain 12523715

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#34 18/05/2017 14h49 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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IH si vous deviez vous constituer une poche de REIT dans une optique buy and hold (dans l’optique de payer un loyer avec les dividendes) : vous investiriez en priorité dans les class A comme vous l’indiquiez dans un autre message ou alors plutôt cibler celle qui décotent le plus ?

Ma cupidité me pousse vers WPG DDR CBL mais la raison me pousse à viser TCO, MAC, SKT et SPG.

Dans le doute je pense saupoudrer.

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#35 18/05/2017 15h14 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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En choisissant SPG, c’est pas forcement un mauvais choix meme si la decote et le rendement sont plus faible . Ils vont tres certainement proceder a des rachats d’actions relutifs (Host et Hotel Resort en avait fait de meme avec un cours bas lié au concept AirBNB)

Pendant ce temps, les WPG ou CBL ont davantage d’incertitudes sur les revenus locatifs a venir (mall moins qualitatif) , un acces au credit plus couteux et l’impossibilité de lever des fonds sur le marché sans détruire beaucoup de valeur …

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#36 18/05/2017 16h02 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Alexis92 a écrit :

Ma cupidité me pousse vers WPG DDR CBL mais la raison me pousse à viser TCO, MAC, SKT et SPG.

Comme vous !

La raison franchement, c’est SPG, MAC, etc. Des classes A. C’est ce que je recommande à ma compagne.

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#37 18/05/2017 17h39 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Et pourquoi pas TCO ? Qui est du A++

J’aime bien le coté : pas 100% aux USA, excellent track record, grosse décote, insensible (hypothese perso) à Amazon, forte décote.

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#38 18/05/2017 18h10 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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La gouvernance est historiquement moins bonne, l’actionnariat familial mais dans le mauvais sens du terme. Cela dit, un activiste (Jonathan Litt) essaye de faire changer les choses.

Comme dit Olivier66, avec SPG, vous aurez des rachats d’actions relutifs, c’est du quasi-sûr.

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#39 18/05/2017 22h30 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Je me pose également les mêmes questions. Déjà investit sur SPG et CBL, je me demande si je dois renforcer les deux ou uniquement SPG, par sagesse…


"J'ai la force de la culture face à la culture de la force"

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#40 18/05/2017 22h56 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Alexis92 a écrit :

Et pourquoi pas TCO ? Qui est du A++

J’aime bien le coté : pas 100% aux USA, excellent track record, grosse décote, insensible (hypothese perso) à Amazon, forte décote.

D’un autre coté tco ou spg (2 belles valeurs au demeurant) offrent des dividendes un peu … faible par rapport à wpg ou cbl.

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#41 19/05/2017 10h47 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Le dividende actuel illustre un risque opérationnel plus élevé (perte possible de grande enseigne anchor avec des fermetures, défaillances de locataires comme lu sur le dernier rapport de DDR Corp) …

Les risques me semblent bien plus faible pour SPG, le taux d’occupation reste élevé et le restera avec ces emplacements premium. Ils ont une flexibilité totale soit par le financement (Gr A) soit par des rachats d’actions quand ca decote … et il y a aussi des periodes ou l’action surcote et ils peuvent aisement lever de fonds sur le marché (Realty Income procede egalement comme ca) … CBL n’a assurement pas toutes ces possibilités

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#42 19/05/2017 15h47 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Ce que je constate dans le (faible) échantillon de Reits que j’ai en portefeuille ou en watch list est que ce n’est ni les vedettes (SPG, FRT, BXP), ni les malls classes B-C (CBL, WPG) qui se comportent le mieux. Les unes et les autres sont très attaquées depuis le début de l’année, et si le dividende élevé des dernières compense un peu ce n’est pas suffisant. On est en baisse sur 1 an et depuis le début de l’année.

Par contre, celles qui sont un peu plus au milieu du chemin, typiquement notées BBB+ ou BBB, comme VTR, O ou WPC, sont en positif, certes parfois de peu, et avec des perspectives au moins stables.

CBL et WPG ont bien gagné l’année dernière mais j’ai perdu plus que ça depuis novembre en gros sad

Mais les dernières bonnes nouvelles du secteur retail pourraient je pense enrayer la chute ce qui m’enclins à patienter

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#43 19/05/2017 16h10 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Les dernière bonnes nouvelles du secteur? De quels nouvelles parlez vous?

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#44 19/05/2017 16h36 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Résultats meilleurs ou moins mauvais que prévus de plusieurs retailers

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#45 29/05/2017 12h17 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Pour l’anecdote, voici un extrait d’un article qui date de décembre 2016, avec les NAV de diverses foncières, dont Kimco et Macerich :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_consensus-reits-2016-12-31.gif

Pour Kimco, le consensus sur la NAV était à $28 et Macerich à $87.

Et plus rigolo, le cours cible des analystes sur douze mois, où cette fois pour Kimco REIT on était à $29 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_consensus-reits-2016-12-31bis.gif

Mais entre temps, et on ne parle pas de dix ans, mais de six mois, la fin du monde aurait eu lieu sur les centres commerciaux US et "monsieur le marché" s’est rendu compte qu’il y en avait trop puisque tout le monde allait tout acheter sur Amazon…

Donc fin 2016 ça allait (nonobstant la hausse des taux longs qui est en train de faire pschitt, comme d’habitude), mais mi-2017, fin des centres commerciaux US !

J’exagère un peu car les prémisses de difficultés sur les centres commerciaux de classe B-/C sont un peu plus anciens, mais ce type de retournement de marché donne une impression de déjà-vu…

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#46 31/05/2017 09h26 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Premiers achats hier depuis longtemps pour ma part : acquisition de SPG, GGP, MAC et SKT à hauteur de 0,9% de mon portefeuille pour chaque ligne. Il y aura probablement des achats supplémentaires en baisse : il serait hasardeux de penser que la disruption liée au retail aux USA est finie. 

Pas de choix ni de concentration, chaque REIT ayant ses atouts et ses faiblesses.

En deux mots, mode elevator pitch :
- SPG : management exemplaire, bilan excellent (A/A2), exposition internationale comme relais de croissance, probable consolidateur dans le secteur. Payout < 60%.
- GGP : un peu trop leveragé à mon goût (debt/ebitda : x 8) mais management ultra agressif qui ira probablement débloquer de la valeur par tous les moyens (ingénierie financière, JV, rachats d’actions etc). Payout < 60%.
- MAC : actifs excellents. Un peu trop leveragé (debt/ebitda : x 8) et endettement exclusivement hypothécaire/bancaire (c’est se priver d’un accès rapide à du capital, à mon sens une erreur). Payout de près de 80% : le dividende croitra moins vite chez MAC que ses 2 pairs immédiats. La stratégie consistant à vendre les centres les moins performants pour racheter des actions, couplée à l’emplacement et la qualité des actifs core devrait permettre une performance décente à long terme & petit attrait spéculatif (le plus petit des big 3).
- SKT : Les Outlets devraient être résilients en cas de récession et, en toute hypothèse, être moins directement impactés par la rationalisation au pas de charge de la présence physique des retailers. Payout < 55%.

Les trois premiers cotent sur un multiple de 14-15x FFO, le dernier de 11 x environ. Les 4 décotent assez largement sur leur NAV théorique mais celle-ci est à prendre avec des belles pincettes (environnement de taux, pression sur les locataires donc sur le taux d’occupation, donc sur le NOI etc.). Et le post d’IH juste au-dessus illustre bien les limites d’un exercice de valorisation par la seule NAV à un instant donné.

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#47 25/08/2017 22h46 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Un papier intéressant de Thasos Group :
thasosgroup.com/wp-content/uploads/2017 … port-1.pdf

Ils arrivent à prédire le trafic dans les centres commerciaux à partir de la géolocalisation des téléphones portables : le trafic étant fortement corrélé aux ventes à périmètre constant, ils peuvent déduire celles-ci également. Dingue quand même.

Apparemment, ces derniers mois le critère clé pour maintenir le trafic dans un centre commercial est la présence d’une locomotive alimentaire avec des produits frais et de base :

"Thasos Group" a écrit :

Malls and community centers with grocery stores and other venues carrying consumer staples and less high-end discretionary goods are materially outperforming traditional malls, with a spread of 6% in terms of monthly YoY foot traffic through May 2017.

"Thasos Group" a écrit :

Malls with High-End Anchor Stores are underperforming malls with Low-End Anchor Stores by as much as 3% in terms of monthly YoY foot traffic through May 2017. This means that malls with Nordstrom and Macy’s anchors are losing foot traffic at nearly twice the rate as malls with J.C. Penney or Sears anchors on a monthly YoY basis through May 2017.

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#48 14/09/2017 15h26 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Amazon Could Kill 400 of the 1,200 Malls in the United States -- Here’s How

Think things are bad for retailers in 2017? It won’t take much for things to get a lot worse.

In a world where Amazon.com Inc. (AMZN - Get Report) was responsible for 25% of apparel sales, rather than its current 7%, revenue for apparel-focused, brick-and-mortar retailers, would fall by $60 billion, Fitch Ratings Inc. projected in a new report. Retailers like J.C. Penney (JCP - Get Report) , Kohl’s (KSS - Get Report) and Dillard’s (DDS - Get Report) would come under intense competitive pressure and could see Ebitda fall by 50% or more, the report said.

To put this in perspective, retailers have been filing for Chapter 11 bankruptcy this year at an unrelenting pace. A short list of 2017’s bankrupt or insolvent retailers, only in the apparel market, includes Gymboree, The Limited, Wet Seal, BCBG Max Azria, Bebe and rue21. Virtually all of them blame online shopping for their troubles, and this while Amazon has just a 7% market share.

Were Amazon to seize 25% of apparel sales, it could mean the closing of about a third of the malls in the U.S., Fitch says. That’s 400 of the 1,200 malls in the U.S.

This kind of change would drive as much as $40 billion in investment-grade mall REITs into junk territory. Mortgage backed securities that are composed of at least 50% retail and rated AAA would move to junk. The ones rated BBB could fall lower than CCC.

The downgrades of mortgage-backed securities also would limit new issuance to mall REITs, Fitch added, which is "an important source of financing for capital-starved REITs."

Amazon CEO Jeff Bezos.
Amazon CEO Jeff Bezos.
The report from Fitch is careful to note that this is a "shock scenario" forecast, not what Fitch is actually projecting will happen. However, even Fitch’s baseline forecast shows department store sales falling to $11.6 billion by 2020, compared to $10.3 billion in the shock-scenario. The current number is around $13 billion.

Competition from "fast fashion" retailers like Zara and H&M, as well as off-price retailers like TJMaxx and Ross Stores, has been building for a decade, Fitch said. Additionally, fashion has become less compelling to consumers, meaning they’re not updating their wardrobe every season.

With this backdrop, growth in Amazon’s apparel sales would lead to a scenario "seen in areas such as electronics, music and book retailing over the last two decades." To put retail names on these sectors -- Borders, Circuit City, RadioShack and Tower Records have all filed for bankruptcy and most no longer exist.

Fitch cites Amazon’s recent acquisition of Whole Foods Market Inc. as the kind of event that, if it was replicated in their sector, could have a major effect on apparel retailers, adding that Amazon has the ability to invest heavily in gaining market share in apparel.

The report concludes by saying that Amazon could accomplish a significant market share growth by adding private label clothing and adding vendors that focus on basics. However, the successful migration of department stores to online is not anticipated.


you can't climb the ladders of success with your hands in your pockets

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#49 02/11/2017 11h22 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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La dernière conférence téléphonique de Macerich nous éclaire sur la situation actuelle des centres commerciaux de classe A aux USA (et on devrait pouvoir extrapoler à la France au moins en tendance à moyen terme) : seekingalpha.com/article/4118899-maceri … transcript

Pour résumer très simplement :
1) Il y a de la demande pour des centres commerciaux de classe A.
2) La stratégie omnicanal est plébiscitée par les meilleures marques. Ceux qui vendaient en boutique vont sur internet, ceux qui étaient sur internet ouvrent des boutiques physiques. La foncière fait une veille permanente pour saisir les opportunités.
3) Les marques les plus faibles meurent, mais c’est l’occasion de remplacer les emplacements par des marques plus fortes, qui vendent plus et payent des loyers plus élevés.
4) Les vieux centres commerciaux étaient des collections de boutiques de fringues, parfois même sans toilettes, aujourd’hui il y a du divertissement (bowling, cinéma), des restaurants, du sport et des enseignes ultra-variées (par exemple avec du maquillage sur place).
5) D’une manière générale les gros emplacements sont remplacés par des emplacements plus petits, avec de meilleures ventes par surface et des loyers plus élevés.
6) Aucun problème de financement pour les centres commerciaux de classe A.

Donc pour moi on est tout à fait en phase avec ce qui avait déjà été dit dans cette file : pas de problèmes pour les centres commerciaux de qualité, pour les autres c’est à voir.

Un extrait de la conférence :

"Art Coppola" a écrit :

As you can tell from the facts that our operating results, our company continues to be - to perform at a very high level. However many folks tend to look at the glass as being half-empty instead of half full. Why is that? That’s because there is a major negative sentiment that we all know about retail, about our sector and about our company.

And after thinking about sentiments, so I looked at the definition of it and one of the popular definitions is that sentiment is a thought or view or attitude based upon emotion but not reason, emotion not reason. The facts are that our malls are counts were in high demand for retailers, they’re places of preference for shoppers and they are performing extremely well.

So what creates this negative sentiment? Well to a great extent it is the social media. Social media that is driven by folks that have somewhat of a contrarian a conflict of interest. Maybe they are bank stock, maybe there are hedge funds. And course every time that a retailer goes broke it’s always blamed upon e-commerce as being the reason.

In fact the reason with tenants tend to fail is because their brand has become irrelevant. They may be over levered and yes to some extent digital commerce may have accelerated their depth. In our company - in our portfolio the companies that have gone broke over the last couple of years averaged about $250 per square foot and they paid rents that are about 40% to 50% below the average rent in which they had stores.

Look it’s true that retail is being disrupted by digital commerce but is usually the retailers that should be disrupted. As I said before in my view and I’ll talk about this a little bit later, digital commerce is our friend. It is a breeding ground for new businesses and this will be the businesses that will fuel the excitement in our portfolio going forward.

Want to talk a little bit about the broader retail landscape. Much has been talked about the fact that there is too much GLA in the United States. That’s true but why doesn’t that bother in. Our portfolio is over 90% driven by town squares that represent and that occupy a place in the top 300 malls in the United States.

If you look at those top 300 malls in the United States, you’re looking at square footage that is about one half of 1% of all of the GLA in the United States and when you add in high demand street retail locations and other great retail locations, they occupy a place that is in the top 2% or 3% of all of the GLA in the United States. That’s why we have a very confident view on our future.

That’s true that malls are evolving but that’s good. If they were not evolving then they would in fact be a true to the social media that the mall is dying. But great malls in great locations are evolving.

If you think about the way malls were built going back 20 or 30 years ago, the profile generally look like this. They were suburban and location, amazingly 100% of the GLA on those properties was apparel. There was no food in those malls, there weren’t even any public bathrooms in those malls, there were very few amenities, there was no entertainment, there was no mixed used they were all full price but they did well.

But why did they do well? Because it didn’t have any competition. So now it’s competition has come from the digital landscape, as well as from people like Walmart then going back to digital Amazon, these malls did have to evolve in order to survive and the ones that are going to thrive of the ones that we own. These are now town squares and their profile is, they are in urban locations, a tremendous number of the properties that we own were never suburban. They were built in the middle of cities. They are in the last mile of distribution. They have a lot of food options in these centers. There’s lots of entertainment - location based entertainment whether it be theaters or destinations such as Legoland Crayola and other themed retailers.

There’s a tremendous amount of amenities in the properties. There are lifestyle uses, uses that are - such a SoulCycle, Equinox, Life Time Fitness, yoga and other uses of that nature. There is a tremendous amount of health and beauty in these malls in these town squares and there will be more. We didn’t use to have that in the malls that were built 20 years ago. There’s home furnishings and accessories for the home, retailers like Restoration Hardware used to be for home you had to go inside of a department store.

There’s the whole category of athleisure which didn’t exist as recently as 10 years ago. Inside the malls and attach to the malls there are sporting goods which used to be found only in side of Sears. Today we have great sporting good retailers such as Dick’s that occupy space.

There are mixed uses that want to be in these towns for us. Whether it be office, residential, medical, hospitality. There are major food users, such as Eataly. People like specialty food users, like whole foods, food halls and groceries.

These centers that we own are the new town squares or the new downtowns if you will. They are the preferred homes for the omnichannel digitally born vertically integrated retailers that are being born in the digital world today. So let’s talk about the future occupants of these malls and these are the digitally born vertically integrated retailers.

We spent a tremendous amount of time researching and surveying the landscape. We identified through a variety of criteria over 400 digital retailers that currently are doing business that we would like to do business with.

We then engaged with these retailers with an outside research firm and energy firm who would interview the founders and the CEOs of these companies. And the answers came back that they all want to be omni-channel which means that they want to gravitate towards brick-and-mortar over time.

The stores that they want tend to be the types of malls that we own they are all brands that are extremely well defined in the stores that they have opened or their expectations for the stores they average over $1,000 a square foot in volume. They have integrity to their profit margin because they are vertically integrated.

These will be the tenants that will make our mall exciting these emerging tenants will be the next generation superstars in our portfolio in terms of what they will produce for us whether it be sales productivity which will be high as a consequence of that they will be able to pay rents which are significantly higher than the retailers that are leaving us. They will generate a tremendous amount of traffic and they will be the heart and soul of the social network of our malls.

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#50 05/11/2017 16h01 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Un article avec des éléments factuels sur la situation du retail aux USA :
www.forbes.com/sites/gregmaloney/2017/1 … 69d25fdf2e

Pour résumé, il y a plus d’ouvertures que de fermeture et c’est très sectorisé.

Les fermetures concernent surtout les vêtements/chaussures et l’électronique :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_sc-4-2jpg.png

Les ouvertures concernent surtout la petite restauration, le discount, les épiceries :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_sc-8jpg.png

Les super discounters comme Dollar Tree et Dollar General ont le vent en poupe :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_sc-10jpg.png

Après, ces éléments sont peut-être plus à apprécier dans le cadre des foncières triple net que de centres commerciaux.

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