Atrium European Real Estate : foncière de centres commerciaux en Europe de l'Est…

Klaus · #1

Afin de diversifier l’exposition géographique de mon portefeuille de REIT, j’ai ouvert, ce mois-ci, une petite ligne Atrium European Real Estate.

Atrium European Real Estate

Portefeuille
Ci-dessous la répartition géographique.

Dividende
Le dividende trimestriel est en constante augmentation depuis 2011. Atrium a clôturé aujourd’hui à 4,09. Ce qui correspond à un rendement sur dividende de 5,86%. N’ayant pas encore perçu de dividende, je ne connais pas le pourcentage de prélèvement à la source. Cependant vu la ou la société est basée (Jersey), j’ai bon espoir qu’il n’y en ait pas (au pire je ferai les démarches afin de récupérer le trop payé). Je fournirai cette information pour le dividende Q1 2015.

FFO
Le rendement sur FFO de 9,20% est stable entre 8 et 9% depuis 2011 et couvre largement le dividende (payout: 64%).

Bilan
Atrium décote sur ses fonds propres (NAV ?) de 31% et la compagnie est assez peu endettée (debt ratio: 30%)

Ci-dessous le résumé de mes analyses, comme pour Cominar, le fichier est disponible en mp.

Inconvénient
IB/Lynx ne permettent pas l’achat à crédit.

Dernière modification par Narzould (31/12/2014 12h37)

Mots-clés : exotique, reit

Klaus · #2

Je viens de parcourir le rapport Q4 2014.

Actifs russes
Comme le craignait kiwijuice, les actifs russes ont été dépréciés. La dépréciation ce monte pour 2014 à 5.8% des actifs (Properties+Land). Cela me semble étrange, les actifs russes sont valorisés à 369,346 (p12) pour des loyers encaissés sur 2014 de 60,869 (p18) en hausse par rapport à 2013. Cela fait quand même 16.6% de rendement.

FFO
Le FFO augmente proportionnellement au cours. Le rendement sur FFO reste proche des 9.2%.

Dividende
Je confirme PierreQuiroule qui m’a devancé pas de retenue à ma source. Le dividende 2015 est en hausse de 12.5% par rapport à 2014 (6.00->6.75) toujours couvert par le FFO (payout entre 65% et 70%).

Développement
L’extension du centre Atrium Copernicus ouvre ses portes dans les temps (p69) et
http://www.aere.com/Files/PressRelease/ … 0FINAL.pdf
Je n’ai pas d’information concernant le taux d’occupation mais vu les loyers moyens en Pologne (p13), j’estime la contribution de l’extension à 3mio vs 214mio au total sur 2014.

corran · #3

Cigarette a écrit :
Suite à la decouverte de cette file, je m’intéresse de près à cette valeur.

Pour ceux qui seraient tentés d’acheter le titre sur Euronext attention au risque de liquidité (3k de titres échangés le 26/09/2016 c’est peu !)

Par ailleurs, après avoir contacté le service client de mon brocker (Binck) je vous confirme qu’Atrium est considérée comme une SIIC.

Atrium est en effet une SIIC, mais le dividende ordinaire est versé (pour le moment) sous forme de remboursement de capital, donc non taxable

BullAndBear · #4

Le cours oscille toujours dans la même zone mais le dividende exceptionnel annoncé récemment fait monter le rendement a 10%.

AMF : je détiens des actions

Rodolphe · #5

Bonjour M07,

ce que voulait dire GBL, c’est que si la distribution de capital n’est pas soumise à l’impôt ni aux prélèvements sociaux, elle a pour effet de diminuer le PRU et par la même d’augmenter d’autant la plus-value à déclarer le jour où vous vendrez vos titres. En termes clairs, vous n’est pas imposé sur les dividendes mais sur la plus-value. Exemple :

j’ai acheté une action à 4€. Pendant 2 ans je touche 0.27€ x2 de dividende (en remboursement de capital). Lors de mes déclarations d’impôts successives je ne déclare donc rien.

Si je vends mes titres au bout de 2 ans à 4€ (donc sans plus-value), mon PRU aura été diminué de 0.54€, donc je suis quand même en plus-value. Par contre si je garde mes titres longtemps, je peux bénéficier des abattements pour durée de détention.

niceday · #6

@corran De Giro ne calcule pas de PRU.

Atrium s’en sort bien au premier semestre, +2.7% de croissance des loyers en excluant la Russie et + 6.8% si on inclut la Russie (like-for-like (LFL) rent growth).

- Taux d’occupation de 96.2%

- La situation en Russie n’est pas évidente. Elle procure de la volatilité dans les chiffres. C’est bien de raisonner en excluant la Russie car leur stratégie c’est d’en sortir, même si depuis le début de l’année les chiffres Russes sont très positifs. La contraction du marché est un risque à prendre. (La Russie représente plus de 10% du portefeuille)

- Atrium devrait poursuivre sa politique de dividende pour 2018, et notamment avec un versement d’un dividende spécial (j’en parle après).
Au cours actuel 3.95€, le rendement atteint 10,30%; versus un FCF % de 7.7%

- Sa décote de NAV est + 25%

- % LT Debt to Total Capital: 36% en légère augmentation ; Target : 40%

- Ne trouvant pas d’AFFO, leur Earnings per Share est de 0.32€ (vs dividende de 0.27€ pour 2017 + 0.14 spécial dividende).

- les acquisitions sont toujours d’actualité en Pologne et en République Tchèque : leurs principaux marchés actuels et futurs.

- le management a l’air de savoir ce qu’il fait, une stratégie d’acquisitions saine et des exit réfléchis. Par exemple, la Hongrie est devenue un marché dont les prix sont très élevés (les loyers ont également bien progressé). Du coup, les rendements à l’achat de leurs actifs en Hongrie sont « très/trop » intéressants (grosse plus-value de leurs actifs Hongrois). La vente de certains de ces actifs pourrait permettre de financer d’autres acquisitions/développements avec de meilleur potentiel/qualité, mais également permettre la distribution d’un dividende exceptionnel.
Concernant la Russie, ils souhaitent en sortir également mais pas à n’importe quel prix, donc ils prennent leur temps.

- La Pologne représente 58% de leur portefeuille versus 10.9% pour la Russie (tout de même!).
Le rendement des actifs en Pologne EPRA Net est autour de 6.1%.

- Dans le pipeline : 3 projets à Varsovie étalés entre cette fin d’année et 2019; CAPEX en hausse attendu.

On a vu un cours depuis 1 an évoluant sur un range entre 3.72 et 4.10 (+/-10%), la liquidité est limité.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

rcb0513 · #7

Bonjour,

Après une rapide recherche sur leur site…

http://www.nepinvest.com/pdf/nepi-compa … b-2017.pdf

(investor relations -> company reports -> investor information -> company profile)

niceday · #8

Oui Atrium est accessible sur De Giro sur plusieurs places (Euronext Amsterdam et Vienne). Sans nul doute le volume est plus élevé et la liquidité est meilleur sur Vienne.

Son dividende est bien géré par De Giro, pas de prélèvement à la source.

Je viens d’y sortir, juste après l’ex-date, mais surement y rentrer sous 3 mois en attendant un point d’entrée <4€.

Son prix est stable avec un dividende convenable.

Atrium annonçait en novembre que son EBITDA avait augmenté de 14% à EUR122 million, en confirmant aussi sur le dividende pour 2018 était maintenu à EUR0.27 per share payable trimestriellement.

Le risque peut provenir des actifs en Russie. Ils ne sont pas très liquides et pour sortir du marché, ce n’est pas facile. Leurs priorités restent la Pologne et la Czech Republic sur du prime.

Il y a 2 jours de CEO a acheté des actions au plus haut:
total volume: 14,702
total price: 59,984.16
average price: 4.08

Puis l’actionnaire turque majoritaire Gazit Globe rachetait en début de mois pour :
total volume: 13,500,000
total price: 54,742,500
average price: 4.055

Fitch a écrit :
Atrium’s moderately weaker business profile is offset by a solid and now almost fully unencumbered balance sheet and strong financial profile. The company, both in terms of LTV (around 33%) and net debt/EBITDA (around 6.0x) is on a par with NEPI Rockcastle and compares well with most peers in Fitch’s rated universe.

KEY ASSUMPTIONS
Fitch’s key assumptions within our rating case for the issuer include:
(…)
Total development capex of EUR276 million spread over 2017-2020, with a peak of EUR98 million in 2018;
Dividend payments of EUR154 million and long-term pay-out of 90% of reported funds from operations (FFO); and
Aggregate of EUR45 million cash settlement of Austrian legacy dispute paid over the course of 2H17/1Q18.

RATING SENSITIVITIES
Future Developments That May, Individually or Collectively, Lead to Positive Rating Action
Further improvement of the quality of the portfolio and liquidity of CEE investment markets, while maintaining similar leverage.
(…)
-Stalling or a reversal of recovery in Russia, or significant operational headwinds from one of its core geographies, resulting in weakening credit metrics, including LTV trending towards 40%, which may lead to the Outlook being revised to Stable.
-LTV (as defined by Fitch) consistently above 45%, EBIT net interest cover below 2.5x (2016: 3.6x) on a sustained basis; liquidity score sustainably below 1.25x over a two-year cycle or unencumbered asset cover ratio below 2.0x to 3.0x on a sustained basis

LIQUIDITY
Strong Liquidity; No Immediate Repayments: (…) supported by cash on balance sheet of EUR58 million (after adjusting for restricted cash of EUR31 million, earmarked for the outstanding ’Meinl’ litigation settlement, expected to be paid in late 4Q17/early 2018) and access to a EUR225 million revolving credit facility (RCF, upsized by EUR50 million in September 2017), which was entirely undrawn as at the same date. In 2020, EUR200 million of the RCF matures, with an extension option of one year.
(…)

Dernière modification par niceday (23/12/2017 15h17)

wulfram · #9

Pour faire simple, la notion de capital repayement est en lien avec l’origine des fonds distribués.

Les versements que vous pouvez recevoir de la part des entreprises dont vous détenez des actions / parts peuvent prendre deux formes :

Le dividende, ce à quoi vous devez être habitué, qui pourra faire l’objet d’un prélèvement à la source, puis d’une imposition / prélèvements sociaux. Celui-ci est distribué grâce aux bénéfices réalisés par l’entreprise sur l’exercice comptable.

Le remboursement de capital (ou capital repayement) qui correspond à une réduction de capital par diminution de la valeur nominale* de chaque action. Ce remboursement est non imposable lors de sa distribution car il correspond, dans les faits, au remboursement des fonds que vous avez prêtés à l’entreprise. Il conviendra, par contre, de réduire votre coût d’achat du montant distribué : l’imposition se fera lors de la cession de vos titres. Leur valeur ayant diminué, votre plus-value n’en sera que plus importante. (ou votre moins-value moindre)

* J’ai par contre un doute sur la qualification de la distribution des réserves libres : remboursement de capital (on vient minorer la valeur des droits sociaux) ou, ce qui me parait plus probable, dividende (distribution des bénéfices passés et conservés par l’entreprise, mais non apportés en premier lieu par l’actionnaire)

Dernière modification par wulfram (31/03/2018 20h26)

wulfram · #10

Le communiqué est au sujet d’une proposition de rachat d’obligations précédemment émises par Atrium.
Ils souhaitent se re-financer, que ce soit pour réduire le coût de la dette, où étaler les échéances.

Scipion8 · #11

Bonjour Tomatoketchoupy,

Oui, ce communiqué d’Atrium annonce une opération de rachat de titres de dette, de maturités avril 2020 (montant nominal existant 335 millions €) et octobre 2022 (montant nominal existant 498.5 millions €). Atrium veut racheter ces titres jusqu’à un montant de 300 millions € (donc ce n’est pas un rachat total). Il ne s’agit pas d’une procédure d’adjudication compétitive (à taux variable), mais à taux fixe, avec application d’une règle d’allocation au pro rata.

Cette opération de rachat de titres de dette est conditionnée à l’émission réussie d’une obligation de maturité plus longue (7-8 ans), pour le même montant de 300 millions €.

Mon interprétation : Pour Atrium, il s’agit sans doute à la fois de (1) faire baisser ses coûts de financement en remplaçant de la dette "chère" par une obligation peut-être moins onéreuse, (2) allonger la maturité moyenne de sa dette, et (3) réduire le risque de rollover (renouvellement de la dette arrivant à maturité) en 2020-2022. A mon avis, il ne faut pas y lire de signal particulier, ce genre d’opérations est une routine pour des entreprises se finançant par la dette.

PS : Non actionnaire d’Atrium, mais intéressé (en raison notamment du mode de versement des dividendes).

EDIT : Wulfram a bien répondu, et de façon plus concise que moi ;-)

Dernière modification par Scipion8 (27/05/2018 17h54)

Bubbasan · #12

Bonjour,

Acquisition d’un centre commercial dans une des meilleures localisations de Varsovie.

Communique de presse ci-dessous:

https://www.aere.com/Files/PressRelease … Ad_hoc.pdf

Je pense que c’est la raison de la montee de l’action ce mardi.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

thegambler · #13

Bonjour

Petit suivi de quelques chiffres

Fin 2018 la durée moyenne des locations dans le portefeuille s’allonge un peu.

A noter grosse chute du cash et hausse de la LTV

Pour le moment le versement est toujours du remboursement de capital.
Pas de versement exceptionnel fin mars
La société étant domiciliée à JERSEY pas de retenue à la source en cas de dividende.

AMF : actionnaire

Tomatoketchoupy · #14

tonnick a écrit :
Bonjour,

le paiement du dividende a été effectué le 29/03, le dividende est de 0.0675 € par action (soit le quart du dividende annuel de 0.27€), mais je suis étonné par l’absence de prélèvement forfaitaire unique dans mon CTO Binck, êtes-vous dans le même cas et/ou avez-vous une explication?

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … pture3.jpg

Bonjour,

La nature du paiement effectué par Atrium n’est pas un dividende mais un "capital repayment", qui est exempté d’impôt par définition (que je serais hélas incapable de vous donner très précisément).
Ceci est normal et réduit le PRU de l’action, sur la plus-value (ou moins value) de laquelle vous serez imposé lorsque vous la revendrez.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

thegambler · #15

Bonjour

Cette image est extraite de la page 54 du rapport annuel publié le 27 févier 2019 ( voir lien )

Visiblement le dividende étranger est toujours un soucis chez eux. Je ne regrette pas d’être parti de chez BD car le dernier avis d’opéré de décembre sur dividende de Befimmo était toujours aussi fantaisiste.

https://www.aere.com/Files/FinancialRep … T_2018.pdf

Bubbasan · #16

Arkaos,
Je vous propose de vous donner mes informations de compte Bourse Direct pour qu’ils puissent vous expliquer pourquoi ils ont géré différemment le remboursement de capital. Envoyez moi un mp.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

M07 · #17

Bonjour !

Forte hausse d’ATRIUM ce matin. Cela fait suite à l’annonce de Gazit Globe qui va racheter 40 % d’ATRIUM avec une prime de 18 % sur le cours d’hier. Il faut noter de Gazit possédait déjà 60 % d’ATRIUM.

De plus, un dividende spécial de 0,60 € sera distribué, et Gazit va revendre 12 % d’ATRIUM à Menora Mivtachim Holdings, un assureur israélien.

L’opération devrait être conclue d’ici fin janvier 2020.

thegambler · #18

Bonsoir

L’insatisfaction commence à se manifester sur la qualité de l’offre.

Letko Brosseau affirme son intention de voter contre le rachat d’Atrium European Real Estate Limited par Gazit-Globe Ltd.

AMF : actionnaire

thegambler · #19

Bonsoir

La société vient de publier ses résultats pour 2019. Le dividende de 0,27 cts est annoncé, avec les réserves d’usage, pour 2020 et toujours versé sous la forme d’un remboursement de capital. Le seul chiffre qu’elle avance est un LTV de 40%.

L’objectif de cours est celui de ZONEBOURSE

Mais au dela des chiffres c’est la nouvelle orientation vers l’immobilier résidentiel à commencer par VARSOVIE. VARSOVIE

Bonne lecture et réflexion

AMF ; actinnaire

corran · #20

C’est le cas à nouveau pour le dividende du 2ème trimestre

thegambler · #21

starlord72, le 11/06/2021 a écrit :
Pour ceux qui ont Atrium en portefeuille, il me semblait que le dividende n’était pas taxé, car remboursement en capital, Est ce le cas pour vous ?

Bonsoir

La société est domiciliée à JERSEY donc pas de retenue à la source si votre courtier le traite comme un dividende et non un remboursement en capital.

ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED : Actionnaires Dirigeants et Profil Socit | ATRS | JE00B3DCF752 | Zone bourse

Sauf erreur de ma part depuis le premier versement effectué par ATRIUM c’est toujours un remboursement en capital qui a été déclaré

J’ai le titre sur un CTO chez “ BINCK“ depuis quelques années et il est traité comme un dividende sans retenue à la source mais application des prélèvements sociaux. Mon PRU n’est pas corrigé du montant de ce remboursement quant à l’IFU je suis incapable de dire si oui ou non on me crédite à tort d’un avoir fiscal compte tenu de la domiciliation de ATRIUM

bonne soirée

thegambler · #22

Bonsoir

Bonne et heureuse année à toutes les personnes qui fréquentent ce forum

Cette fois ci c’est fait GAZIT met la main sur ATRIUM

https://aere.com/wp-content/uploads/202 … ful-EN.pdf

AMF actionnaire ……..enfin plus pour longtemps -((((

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[+2] #6 29/08/2017 15h48

[+1] #7 25/10/2017 10h54

[+2] #8 23/12/2017 15h05

Fitch a écrit :

[+1] #9 31/03/2018 20h20

[+1] #10 27/05/2018 17h45

[+2] #11 27/05/2018 17h53

[+2] #12 29/08/2018 17h37

[+1] #13 02/03/2019 16h00

[+1] #14 01/04/2019 11h39

tonnick a écrit :

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starlord72, le 11/06/2021 a écrit :

[+1] #22 04/01/2022 19h37

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