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[+4]    #1 14/08/2017 13h57 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Il n’y a en a aucun et c’est bien pour cela que la foncière précise :

Unibail-Rodamco a écrit :

La réalisation de ce programme de rachat opportuniste dépendant des conditions de marché

C’est surtout une manière de créer un cours plancher, un peu comme Warren Buffett avec Berkshire Hathaway quand il dit qu’il rachèterait des actions si le cours tombait sous les 1,1 fois (ou 1,2 je ne sais plus) les capitaux propres : de fait, ce cours n’est jamais atteint.

Oh si, il y a un intérêt, au delà de cet effet d’annonce laissant miroiter un plancher pour le cours.

Et de fait, à mon avis, Unibail-Rodmaco va réellement (modérément) racheter des actions si le cours revient aux aletours des 208€ de la clôture de vendredi, voire un peu en dessous, donc quelques pourcents au dessus de l’ANR hors droit/action. Et c’est vraiment ce que Klépierre, l’autre grande SIIC de centres commerciaux européens, a réellement fait en T2 2017, en rachetant ses propres actions  à 2 à 4% au dessus de l’ANR hors droit (ce qui n’a pas empêché le cours de Klépierre de continuer à baisser, mais c’est une autre histoire à analyser une autre fois).

Racheter un peu au dessus de l’ANR hors droit (donc un peu en dessous de l’ANR droit compris) en apparence détruit (un peu) de la valeur, car cela baisse (du moins facialement) l’ANR hors droit/action. Mais cet effet dilutif est extrêmement faible (car très faible écart entre cours et ANR) et est compensé par plusieurs facteurs:

- effet relutif (et plus marqué en %) sur le cash flow libre / action, puisqu’on s’endette sur le long terme à 1,5%/an fixe, alors que les actifs détenus rapportent du 5%/an qui plus est indexé sur l’inflation. Cet effet est bien plus marqué que celui sur l’ANR/action, car l’écart entre 1,5% et 5% est très fort, alors que l’écart entre l’ANR/action et 208€ est faible

- et qui vous dit ensuite que l’ANR/action est réellement quelques pourcents en dessous du cours actuel? La valorisation d’actifs immobiliers n’est pas une science exacte, surtout si ce sont des centres commerciaux de très grande taille au coeur de très grandes villes ou à d’autres emplacements de premier ordre, car de tels actifs n’ont généralement pas changé de main ces 10 dernières années.

Les évaluateurs n’ont donc pas d’éléments de comparaison et ont des consignes d’Unibail et Klépierre d’adopter le bas et non le haut de la fourchette (car être agressif et adopter le haut de la fourchette expose la SIIC au risque d’afficher une baisse de l’ANR/action d’une année sur l’autre, ce qu’elles cherchent à éviter). Enfin, il y a des extensions de centre commerciaux en cours, dont la création de valeur n’est pas encore prise en compte dans l’ANR.

En tout cas, une simulation sommaire montre que l’ANR/action hors droit d’Unibail est dans une fourchette de 185 à 220€, mais plus probablement vers le haut que vers le bas de cette fourchette. Si l’ANR réel est de 220€/action, un rachat d’action à 208€ pour annulation serait donc légèrement relutif pour l’ANR/action et  nettement relutif pour le free cash flow/action.

(Evidemment, si on pense que même les grands centres commerciaux d’Unibail comme le Forum des Halles, les Quatre Temps ou la Part-Dieu seront balayés par la vague d’e-commerce, ce qui n’est pas mon cas, tout ce qui vient d’être dit ne tient plus).

Dernière modification par parisien (14/08/2017 14h30)

Mots-clés : rodamco, unibail, westfield

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[+3]    #2 12/12/2017 13h46 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Quelques observations sur la base d’une lecture rapide de la présentation de l’opération mise en ligne par Unibail-Rodamco :

- Sur la base d’un FFO LTM de 643M€, le ratio P/FFO de l’acquisition s’établit aux alentours de 20,8. C’est un bon prix pour les actionnaires de Westfield compte-tenu du climat actuel.

- Unibail-Rodamco estime la NAV de Westfield à 5,97€ par action. Sur la base d’un prix d’acquistion de US$7,55, cela représente une surcote d’environ 7%. (Au cours actuel, Unibail-Rodamco surcote d’environ 6% sur sa NAV, estimée à 206,2€ par action.)

- Les actifs d’Unibail-Rodamco et Westfield se complètent bien : tout le portefeuille de Westfield est situé aux Etats-Unis et au Royaume-Uni , où Unibail-Rodamco n’est pas présent. Westfield a aussi des projets en développement en Italie, où UL n’est pas présent non plus.

- Même si UL est plus gros que Westfield, les centres commerciaux d’Unibail-Rodamco vont adopter la "marque" Westfield. Contrairement à UL, Westfield utilise la même marque pour tous ses centres commerciaux (alors que ceux d’UL ne sont nommés qu’en fonction de leur emplacement).

- Unibail-Rodamco envisage de céder environ €3Mds d’actifs "non stratégiques", dans le cadre du financement de l’acquisition. Je suis un peu inquiet pour le devenir des bureaux et des centres d’exposition d’Unibail-Rodamco, qui procuraient à mes yeux une diversification intéressante (tout en restant des actifs de grande qualité). En effet, sur une base pro-forma, les centres commerciaux vont représenter 87% de l’actif de UL-Westfield. Il est donc possible que la nouvelle entité souhaite se transforme en pure-player des centres commerciaux haut de gamme.

- A noter aussi la structure curieuse à laquelle va donner lieu l’opération : les actifs américains seront détenus par une NewCo, alors que les actifs européens de Westfield seront détenus par UL en direct. Les actionnaires d’UL recevront 60% des actions de la NewCo et UL aura les 40% restants. Originalité (jamais vu pour ma part) : les deux actions seront "liées" et ne pourront pas être négociées séparément. En pratique, cela ne devrait rien changer en termes de gestion. La raison de ce montage est probablement fiscale ou réglementaire.

EDIT : lien corrigé

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Dernière modification par Chictor (12/12/2017 16h10)

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[+3]    #3 12/09/2018 18h34 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je n’ai pas d’argent à investir autrement que mes dividendes mensuels et rechigne à faire des mouvements (des arbitrages) sur mon portefeuille. Je pourrais éventuellement me débarrasser de Gap pour embarquer dans Unibail.

Souvent quand les foncières décotent, c’est que ce sont des foncières de deuxième classe. Mais là c’est une des meilleures foncières du monde !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_unibail-2018.gif

Sur le premier semestre 2018, Unibail a fait 703 M€ de bénéfices récurrents, donc on serait sur une base de 1,4 Md€ à l’année. La société capitalise 24 Md€.

Tesla perd des centaines de millions de $ chaque trimestre, avec un CEO loufoque, et capitalise $47 Md (donc environ 40 Md €).

Faut pas chercher à comprendre. :-)

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[+7]    #4 14/09/2018 19h22 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Petit travail de comparaison entre différentes foncières françaises / européennes :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3727_foncieres_09-2018.png

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Dernière modification par Gentleman Grower (14/09/2018 19h23)

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[+5]    #5 08/01/2019 10h06 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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De rien.

Je construis le modèle.
Les infos saillantes qui sont ouvertes à interprétation:
- corporate opex du groupe élargi. Ils parlent de 100m de synergies donc je laisse flat.
- net other income: je ne sais pas dans quelle mesure cela va changer avec l’intégration de Westfield
- cessions d’actifs: €3bn, dont €2bn déjà réalisées
- quel capex de maintenance? Je mets au pif 1% de la valeur des actifs
- quel capex de croissance? Le pipeline fait 12bn mais environ 2/3 sont réellement actionnables. Je les répartis sur 8 ans donc 1bn chaque année.

J’ai 46% de LTV, stable dans le temps car URW dépenserait E300m de plus par an qu’ils ne gagnent. Ils parlent de 36% de LTV, ils doivent ne pas ajouter bcp de petites lignes supplémentaires. Par ailleurs, je suis plus bas qu’eux sur le patrimoine.

Si le CA peut croitre de 2% par an, avec le pipeline et les éléments annoncés, je trouve €200 de NAV pour 2019, en croissance d’environ 3% par an après. Si les baux croissaient de 3% par an, la croissance de la NAV serait plutôt de 5% par an. Bref, bon levier sur la croissance.

Attention car il y a environ 10% du résultat qui passe pour les minoritaires donc il faut ajuster ses multiples et sa valorisation pour cela (au moins dans sa tête).

Vu la taille massive du pipeline, qui est discrétionnaire, URW n’aurait aucun problème à maintenir son dividende s’il y avait récession.
Pour que la société soit en danger, il me faut une décroissance des baux d’au moins 4%/an et arrêt du pipeline. Cela donne encore 2-3 ans avant d’envisager une coupe du dvd.

Les frais financiers peuvent représenter un pb si grosse hausse des taux. Un triplement impliquerait de bouffer la charge d’entretien annuelle. Ils pourraient réagir en ralentissant les investissements et augmentant le dividende plus doucement.

Donc en conclusion, c’est solide.

edit: orthographe

Dernière modification par kiwijuice (09/01/2019 12h40)

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[+4]    #6 14/02/2019 09h41 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Vous avez une baisse forte du résultat cette année du fait du deleveraging, un payout qui va rester très élevé pendant au moins 3 ou 4 ans (du fait du dividende plancher à 10.80 euros tel que promis par le management) et un CAGR annoncé entre 5-7% pour s’éloigner péniblement d’un payout de 94%… c’est pas du dead money mais ça ne fait pas rêver.

Et le portefeuille "regional mall" USA sort la moins bonne performance, évidemment… quelle surprise…

Peut-être que d’ici 3 ou 4 ans on se rendra compte que l’acquisition de Westfield a permis de consolider la position globale d’unibail auprès d’enseignes globalisées mais pour l’instant les actionnaires se retrouvent surtout avec un purgatoire pendant, ouais, 3 ans…

Et quand vous lisez ce qu’ils vont mettre en place (densification, hotels, bureaux, partenariats pour aller chercher du capital à l’extérieur…) c’est exactement le playbook des foncières US… sauf que la latence est énorme avant que ça n’apparaisse dans le résultat par action.

Unibail reste une bonne boite mais c’est très décevant.

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[+3]    #7 14/02/2019 09h41 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Attercap a écrit :

Pouvez-vous détailler votre raisonnement ? Quel est le rapport entre le niveau du dividende et le programme de rotation des actifs ?

Si vous vendez des actifs, vous perdez les loyers correspondants.

En fait, quand une foncière se désendette, il y a systématiquement une diminution du flux de trésorerie récurrent, car le coût de la dette est quasi-systématiquement inférieur à la rentabilité des actifs immobiliers.

Dans le cas d’Unibail, les cessions sont largement couvertes par le pipeline, mais il faut encore que celui-ci arrive à terme, donc vous avez un déphasage et une période un peu creuse.

Du reste, c’est exactement la même chose avec Macerich.

Curieusement, "monsieur le marché" est capable de voir à long terme pour Amazon, mais pas pour les foncières de centres commerciaux. J’ai renoncé à comprendre.

@corsaire00
Ma compagne est actionnaire d’Unibail, Klepierre, British Land, Public Storage, Simon Properties Group, HCP, Omega Healthcare Properties, Riocan et VEREIT. A présent nous évitons d’avoir les mêmes titres en portefeuille, puisqu’ARCP (devenue VEREIT) était également sa plus grosse ligne avec les conséquences que nous avons connues.

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[+3]    #8 22/03/2019 22h58 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonsoir

Le communiqué complet sur le détail du paiement du dividende et la fiscalité associée à chaque montant

www.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites/U … idend.ashx

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[+4]    #9 01/06/2019 00h07 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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cricri77700 a écrit :

Personnellement ; j’ai appris une chose en bourse , les entreprises qui sont décotés ou qui versent un dividende important est plutôt une perte qu’autre chose .

Je pense à MPI à l’époque, Cofidur, IT link, Renault et bien d’autre…Et bien sûr les foncières avec les décotes sur ANR et dividendes élevés.

Cette poudre aux yeux devraient être mieux comprise pour un achat.

J’ai remarqué que beaucoup argumentent avec le fait que c’est une "aristocrate" , actif de qualité ect .

Mais avec la fusion peu comprennent le business.

Comme le dit dfranck, à 150 c’était l’occasion d’une vie ?
Avant c’était sous la barre des 200 …

Ne pas oublié que les foncières s’enrichissent grâce à son endettement et que cela peut être également très dangereux ( cf  2008 ) .

J’ai souvent été influencé par les discours divers et varié sans fondement réel à part le dividende ou l’ANR.

Sur cette foncière j’avais acheté pour 50k fin janvier et revendu à 144 ( ac PV et donc avec chance !) j’ai vendu car j’ai constaté que mon analyse ne rimait à rien….

Désolé mais votre post nécessite une réaction car c’est un sacré gloubi boulga où vous mélangez toutes vos réflexions sur les différentes stratégies d’investissement.

Les boites que vous comparez au début c’est juste… très étonnant en étant mesuré.

Sinon oui, le levier c’est dangereux. Mais vous auriez eu vos appartements en 2008/2009 avec la moitié de vos locataires en cessation de paiement et vos bien peu liquides vous seriez probablement sous sauvegarde. Mais ce n’est pas le cas.

Chez Unibail on était pas du tout sur une «occasion» à 200. Le rendement était proche des 5%. Comme une scpi mais avec pas (ou peu) de possibilités de levier pour le particulier. Et la boite a payé très cher westfield (presque la capi actuelle !). Mais elle l’a payé avec une émission d’action pour les 2/3.

Pour l’actionnaire historique c’est plutôt très moyen voir catastrophique, mais il pouvait vendre à 220. Pour celui qui investit en 2019 sous les 160/150/140 c’est complétement différent.

Effectivement vous semblez ne pas comprendre le business (comme les actions en général si on s’arrête aux premières lignes) et avoir une analyse qui ne rimait à rien. Dans ce cas vous avez bien fait de vendre.

Cordialement

Edit : je vois que vous venez de bouleverser votre stratégie de portefeuille, vous vous cherchez encore manifestement.

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Dernière modification par simouss (01/06/2019 00h13)


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[+4]    #10 09/06/2019 11h21 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Afin de mieux comprendre cette histoire de dividende et de retenue à la source, voici un premier document pour mieux comprendre : LIEN
Il est dit que les dividendes peuvent être versé soit par l’entité française, soit par l’entité néerlandaise, ou encore les deux à la fois.
Ainsi la partie française sera taxé avec le prélèvement à la source français (pour les résidents français, nous ne sommes pas concernés) et la partie néerlandaise à 15%.

URW a écrit :

Dividends attached to the Stapled Shares can be distributed by either Unibail-Rodamco S.E. (a French company) or WFD Unibail-Rodamco N.V. (a Dutch company) or both.

Exemple un dividende fictif de 10€ versé à 50/50 par les deux entités : Cela donnerait 5€ à 0% de prélèvement à la source français et 5€ - 15% soit 4.25€ après prélèvement à la source néerlandaise. Au final un dividende de 9.25€ pour un résident français (hors prélèvement sociaux).

Concernant le dividende de cette année, j’ai lu à plusieurs reprises que c’était l’entité française qui versait à 100%. En revanche, j’ai un léger doute si cela ne concerne que l’acompte ou le dividende dans sa totalité.
En tout cas, dans ce document ci, on peut lire que le prélèvement à la source de l’acompte pour les CDI Holders (marché australien) est celui du prélèvement à la source français : LIEN

URW a écrit :

The interim dividend paid by Unibail-Rodamco S.E. will be received by CDI holders, on April 12, 2019, net of aFrench 30% withholding tax.

Maintenant que la confusion au sujet de ce dividende pourrait être définitivement levé.

Je souhaite me permettre une remarque ou un constat (en dehors de tout arrogance) concernant les discussions de cette file.

Ne trouvez-vous pas que si nous mettons de côté tous les messages traitant du dividende et de sa fiscalité, de la volatilité du cours de bourse tous les 2-3 jours sans la moindre publication financière, des éventuels échanges sur les allocations de portefeuille boursier type concentration vs diversification ou d’allocations de patrimoine, voir de money management.
Enfin tout ça pour dire que la liste est encore loin d’être exhaustive, mais qu’à l’inverse, les messages traitant de la valeur et l’analyse financière de l’entreprise sont relativement limité ?
Genre l’entreprise a procédé à une émission obligataire de 750M $ sur 10 ans à un taux fixe de 3.50% dans la semaine et tout le monde s’en fiche ? Ok ce n’est pas non plus la news du siècle, mais il est intéressant de constater que ça reste un taux intéressant.
En comparaison, WPG (mall class B) que beaucoup de monde doit connaitre, a réussi à obtenir il n’y a pas longtemps un prêt hypothécaire sur une de leur top tier propriété à 4.86% à taux fixe sur 10 ans.
Ca démontre bien la robustesse d’une entreprise de ce type sur sa capacité à obtenir des financements.

C’est comme le dernier transcript disponible sur SeekingAlpha, il y a plein d’informations très intéressantes et utiles (en complément du rapport annuel qui fait certes +400 pages), mais je me doute que peu de personnes ont pris la peine de les lire.

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[+3]    #11 09/06/2019 11h51 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Quelle guéguerre pour si peu de choses :-(

Le forum intègre un moteur de recherche plutôt efficace. Autant l’utiliser !

Questions initiales de Hertell :

Comment se passe le versement du dividende ? Avez vous 100% du dividende annoncé ? Le titre cotant à Amsterdam y a-t-il un prélèvement a la source ?

Il suffit de rentrer quelques critères de recherche :

dividende amsterdam unibail prelevement source

et le moteur de recherche amène directement sur la bonne page :

(14/25) Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

MAGIQUE ! ;-)

---

Temps de rédaction de cette recherche : 20 secondes
Temps de rédaction de ce message (sans doute inutile) : 3/4 minutes

Bon dimanche.

Dernière modification par maxicool (09/06/2019 11h55)


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[+7]    #12 12/06/2019 12h29 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Le e-commerce est vraiment la tarte à la crème.

C’est moins de 10% du chiffre d’affaire en France mais ça occupe 100% de l’espace médiatique. 

Monsieur Stanley semble omettre quelques dérivées secondes…

croissance annuelle moyenne de la part de marché du e-commerce :

2006-2012  23%
2013-2018  10%

pourtant dieu sait qu’il nous rebat les oreilles avec le taux de croissance du taux de croissance de la croissance du chiffre d’affaire espéré à 10 ans de trucmuch.com et apportemoiamangeravelo.com

Evidemment que le e-commerce est un défit mais c’est prendre pour des idiotes les enseignes premium, locataires des centres prime, que de croire qu’elles ne s’adapteront pas. L’offre multicanal est en plein boom. J’ai lu quelque part qu’il y avait maintenant davantage de gens qui se renseignent/choisissent sur internet et vont acheter en magasin que l’inverse. 

Evidemment certains rateront le virage et vont disparaître et alors ?  Ils seront remplacés par d’autres plus malins, trop contents de prendre leur place et pourquoi payeraient-ils moins cher ?

Le mouvement est d’ailleurs davantage à l’ouverture d’espaces physiques par des acteurs du net que l’inverse.

C’est également nier le savoir faire des équipes des foncières dans la gestion active des locataires et le pilotage du mix des enseignes. Jusqu’à présent, on n’y a rien a leur reprocher à ce sujet.

Les loyers devraient baisser ?
Les loyers organiques augmentent de plus de 3% par an depuis 5 ans pour Unibail. Le taux d’occupation est de 97,6% avec souvent des listes d’attente.

L’ANR est sur évalué ?
Tiens c’est bizarre, les actifs cédés sont vendus à des prix supérieurs à l’ANR…

Bref les actions fluctuent parcequ’il y a des Monsieur Stanley qui ont des objectifs de cours à 115 et des Monsieur Sachs qui ont des objectifs de cours à 161. Le plus généreux de ces Messieurs étant Monsieur Suisse (Crédit de son prénom) qui a un objectif de cours à 222.30

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[+9]    #13 28/06/2019 09h25 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je n’ai pas lu toute la file, cela a peut-être déjà été dit.

Visiblement un vendeur important est State Street Global Advisor Australia.

Je comprends dans les liens ci-dessous que les etf Australiens qui ont des A Reits n’ont pas forcement envie de gérer les problématiques de witholding tax avec la France. Par ailleurs se pose dans ces liens la question si Unibail est une A Reit ou pas.
Advisor Voice
Vaneck

Vaneck a écrit :

If the French tax is a problem for you, say au revoir to Unibail and any ETF that contains it.

Ainsi, quand on regarde la composition du fonds: SPDR® S&P®/ASX 200 Listed Property Fund, on voit qu’ils se séparent de leurs titres unibail. Particulièrement en décembre 2018 et en ce mois de juin 2019.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7528_titres.png

Ils ont vendus environ la moitié de leurs titres entre juillet 2018 et juin 2019, il semble possible que leur participation aille vers 0 si ils veulent sortir Unibail de leur liste de "A-REIT". Prochain épisode de vente pour eux en décembre 2019?

En tout cas, de mon côté aussi j’achète Unibail en me disant qu’une fois que les fonds auront stabilisés leur participation, le cours devrait revenir vers ses fondamentaux.
A suivre…

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Dernière modification par zeboulon (28/06/2019 09h35)

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[+3]    #14 04/07/2019 12h29 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Il peut être instructif de lire cette analyse (du 3 juillet 2019) comparant l’investissement dans URW et dans le résidentiel en Allemagne :

Laurent SAINT AUBIN a écrit :

Depuis 2016, la messe était dite : il était impératif de détenir dans un portefeuille d’immobilier coté des foncières de logement allemand et de renoncer aux foncières de commerces.

…/… (sur les difficultés à venir de l’immo résidentiel en Allemagne) …/…

Cela peut-il suffire à entraîner un retour en grâce des foncières de commerces Prime, soit Unibail-RodamcoWestfield (URW), Klépierre et, dans une certaine mesure, Hammerson ? Leurs centres conservent des fréquentations élevées, avec cinquante millions de visiteurs au Forum des Halles ou à Westfield Stratford City tous deux détenus par URW, et sont devenus incontournables pour les marques, y compris pour développer leurs ventes en ligne.

Si l’on retient l’exemple d’Unibail-Rodamco-Westfield, la valorisation boursière ajustée à la clôture du 14 juin 2019
est la suivante (cours 135,85 €) (Source : Kempen, SOFIDY):
                                 2019E       2020E
ANR EPRA (€)              218,9        217,9
Cours/ANR (%)             0,62          0,62
Résultat EPRA (€)        11,92        11,62
Cours résultat EPRA (€) 11,4          11,7
Dividende (€)               10,8          10,7
Rendement (%)             7,9            7,9

Les perspectives de rentabilité globale pour l’actionnaire sur 2 ans (2019E + 2020E) sont de 9 % (4,4 % par an), dont un rendement du dividende de près de 8 %, justifiant sans doute une décote moins importante. La capacité du groupe à faire tourner son portefeuille de locataires en compensant les coûts d’éviction des commerçants sortants nous conduit à juger crédible une croissance organique d’au moins 2 % par an sur les années à venir, au-dessus de l’inflation.

…/…

D’où le tableau comparatif suivant, favorable en 1ère lecture à URW :

…/…

Conclusion : Au total, nous privilégierons une repondération progressive de notre exposition sur le commerce en privilégiant les foncières détentrices des centres où les flux observés sont les plus élevés et un abaissement de notre exposition au marché du logement à Berlin.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+5]    #15 05/07/2019 16h24 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je suppose que kiwijuice a augmenté sa position sur le titre de 40% avec un PRU d’environ 130€ avec un objectif de 190€ ce qui lui donnera 20% par an de rentabilité dividendes inclus d’ici 3 ans.

Voilà pourquoi il est important de ne pas trop utiliser de jargon perso, "pose" n’est pas commun et aussi pourquoi le fait d’intervenir pour parler de ses achats ou ventes dans la page d’un titre n’a aucun apport pour tout ceux qui lisent la file, les files de portefeuille sont là pour cela.

Voilà comment générer 7 messages inutiles y compris le mien…et 105 envois de mails aux abonnés de cette discussion (x7 potentiellement).


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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[+10]    #16 06/07/2019 20h39 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Pour essayer de repartir sur un bon pied après ce coup de gueule bien légitime de Ledep (je reçois aussi les emails de la file), je vais essayer d’apporter quelque chose d’utile avec ce petit reportage photo.

Je suis allé faire un tour ce samedi après-midi dans le centre de Paris et notamment au centre commercial "Forum des Halles" dont Unibail est propriétaire.

Aujourd’hui représente le 2eme samedi des soldes et je m’attendais à voir du monde, je n’ai pas été déçu.

On commence avec un petit clin-d’œil à la file LBrands et sa nouvelle boutique à Paris qui cartonne. smile

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_174731-2016x1512.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_174759-2016x1512.jpg

Quelques autres boutiques qui ne vendent pas forcement des choses exclusives mais plutôt facilement accessibles sur internet.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_174917-2016x1512.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_174900-2016x1512.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_174848-2016x1512.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_175304-2016x1512.jpg

Le marchand de glace existe toujours smile mais maintenant il vend du Yogourt. Et il faut attendre son tour!

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_175004-2016x1512.jpg

Quand aux boutiques omni-canals, on comprend bien la stratégie. Le magasin physique reste une valeur sûr qui ne désemplit pas, conseil et rassure. Et en plus, on repart avec son achat instantanément au même prix que sur le net.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_175244-2016x1512.jpg

Quelques photos des allées bondées :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_174656-2016x1512.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_175340-2016x1512.jpg

Et une animation au centre du "Forum des Halles" afin de capter un peu plus l’attention :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_p_20190706_175411-2016x1512.jpg

Je peux aisément parier que l’ambiance était la même aux "4 Temps", centre commercial Unibail de la Defense.

Ma visite a été agréable, le centre et propre et bien fréquenté. Il faisait chaud dans les rues de Paris mais dans le "mall", c’était frais et agréable. Du coup, j’ai personnellement fait quelques achats imprévus et gouté au yogourt. Concernant le trajet, la connexion au réseau de transport est hyper rapide, quelques pas et nous sommes dans le metro ou le RER avec énormément de lignes.

Je ne vais pas faire plus de commentaires, les photos parlent d’elles-mêmes. Ce petit reportage photo sert avant-tout aux personnes qui ne peuvent pas venir voir.

Mon avis n’a donc pas changé, les centres commerciaux "prime" ont encore de beaux jours devant eux et je suis confiant pour Unibail. smile

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Dernière modification par Mestra (06/07/2019 21h02)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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[+3]    #17 31/07/2019 14h28 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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A nouveau Vs mon message du dessus (qui est un message de modération s’il faut le préciser), que vous rentriez ou pas sur le titre n’intéresse pas grand monde ici et ne changera pas l’avis sur la valeur, surtout pour nous dire que vous achèterez peut-être demain ou plus tard, que ça monte ou que ça descende, achetez aujourd’hui et ça sera réglé, vous serez dans le bateau ! smile

En fait on est face à une sorte d’hystérisation du dossier et du secteur avec URW en tête de proue (tel qu’il est discuté, disons sur les 20 dernières pages…).

Les craintes légitimes ou non avec le eCommerce, les baisses de fréquentation, les taux, le rachat de Westfield etc prennent le dessus sur la réalité des résultats, comme le dit si bien IH, c’est la bourse qui clignote et qui s’agite.

Personne n’a remis en cause le dividende, et le mettre en avant comme une variable est déjà trompeur et participe à cette agitation.
Aujourd’hui ce qui c’est valorisé c’est principalement ce qu’on croit croire du futur et pas un mix entre réalité des résultats et perspective.

Les résultats de ce trimestre ne devraient pas être viscéralement différent de ceux du 1er, le reste c’est un peu le jeu du chat qui joue avec la souris en voulant se faire un peu peur en espérant que ça continue de croître malgré tout mais si on pouvait en bénéficier pour acheter moins cher en attendant, ça serait bien…

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"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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[+5]    #18 01/08/2019 16h08 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Unibail-Rodamco-Westfield (URW) est une entreprise de qualité.
C’est le leader européen de l’immobilier commercial.

Unibail-Rodamco Westfield (Note d’information semestrielle) a écrit :

Unibail-Rodamco-Westfield
Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de destination, avec un portefeuille valorisé à 65,0 Md€ au 30 juin 2019, dont 86% en commerce, 7% en bureaux, 5% en sites de congrès & expositions et 2% en services.
Aujourd’hui, le Groupe possède 92 centres de shopping, incluant 55 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Les centres du Groupe accueillent chaque année 1,2 milliard de visites.
Présent sur 2 continents et dans 12 pays, Unibail-Rodamco-Westfield propose une plateforme unique pour les enseignes et les événements des marques, et offre aux clients une expérience exceptionnelle et sans cesse renouvelée.

7. Evolution de l’ANR
La valeur brute de marché (VBM) proportionnelle du patrimoine du Groupe s’élève à 65,0 Md€ au 30 juin 2019 (65,2 Md€ au 31 décembre 2018). La VBM des centres commerciaux est de 55,7 Md€, soit -1,2% à périmètre constant. La VBM des bureaux atteint 4,8 Md€, en hausse de +4,1% à périmètre constant.
La VBM des sites de congrès & expositions baisse de -6,2% à périmètre constant, en raison d’une hausse du taux d’actualisation.
Le taux de rendement initial du portefeuille commerce reste stable à 4,3%.

9. Coût moyen de la dette de 1,6% et maturité moyenne de 8,0 années
Le coût moyen de la dette du Groupe reste bas, à 1,6%, correspondant à un coût moyen de 1,0% pour le périmètre d’Unibail-Rodamco, un niveau record, et de 3,5% pour celui de Westfield.
En incluant l’obligation à 30 ans émise le 1er juillet 2019, la maturité moyenne de la dette atteint 8,0 années.

10. Perspectives
URW a réalisé une très bonne performance au premier semestre 2019 dans un contexte difficile pour le commerce.
Le Groupe prévoit une croissance de ses loyers nets à périmètre constant en Europe continentale d’environ +3% pour l’ensemble de l’année. Les conditions de financement ont par ailleurs été plus favorables que prévu.
En conséquence, le Groupe relève sa prévision de RNRPAA pour 2019 de +0,30€, dont environ +0,18€ lié à l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16 le 1er janvier 2019, à une fourchette de 12,10€ à 12,30€

11. Calendrier financier
Prochains rendez-vous financiers:
23 octobre 2019 : résultats financiers Q3-2019 (après clôture des marchés)
12 février 2020 : résultats annuels 2019 (après clôture des marchés)
15 mai 2020 : Assemblée Générale Unibail-Rodamco-Westfield SE

Dans tout investissement, il y a toujours deux faces à considérer :
- la valeur théorique (par une analyse fondamentale) de l’investissement
- son prix sur le marché (le cours de bourse)

Dans le cadre d’une foncière comme Unibail cette analyse «à la valeur » peut être effectuée par un enfant de 6 ans, muni d’une calculatrice et ayant chaussé ses lunettes.

Unibail publie son Actif Net Réévalué (ANR) EPRA (European Public Real Estate Association) qui était au 30 juin 2019 de 199€ / action.
L’ANR triple net se distingue de l’ANR simple net en ce qu’il est calculé après fiscalité sur les plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments de couverture et de la dette financière

Le cours est de 122,5€. La décote sur l’ANR est donc de 38,5%.

Historiquement, les foncières de qualité se sont échangées en période de crise immobilière à des décotes proches de 50%.

LE PER 2019 attendu ressort à 122,5 / 12,2 = 10

Le dividende semestriel est actuellement de 5,4€ soit un rendement annuel de 8,8% au cours de 122,5€.

Unibail ayant le statut de SIIC et étant exonéré d’impôts sur les sociétés, le titre a pour défaut principal, de ne pas être éligible au PEA.

Mon avis :


Acheter Unibail-Rodamco-Westfield hors PEA pour la décote, le PER, le rendement, la qualité des actifs et l’expertise, en particulier si vous avez une conviction forte sur l’évolution des loyers de ses centres commerciaux flagships.

Note: Je ne suis pas encore actionnaire

Edit : Analyse un peu trop rapide faite par un enfant de 6 ans complètement myope.
Lire les commentaires à la suite.
J’ai remis mes lunettes, refais l’analyse et corrigé.

Dernière modification par Larbinator (10/10/2019 21h38)

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[+3]    #19 02/08/2019 10h13 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Sur les taux de capitalisation qui augmentent (et qui donc font baisser la NAV) il faut avoir une lecture par composante.

Les taux d’emprunt et surtout les maturités (8 années en moyenne) sont en progression (1,75% sur 30 ans !).

La masse de flux financiers générée est en hausse, c’est aussi bon.

Par contre, le taux de vacances est en hausse significative et assez homogène. C’est en fait le point noir (pas repris dans la présentation ppt). On peut en discuter mais ça peut montrer une désaffection des centres commerciaux par les enseignes (ou une capacité excédentaire). Il faut aussi dire que le taux d’effort des locataires est super élevé (15% contre 13% il y a quelques années). On est probablement à la limite.

Pour moi, tant que le taux de vacances reste en dessous de 3% c’est bon. Au-dessus, ce n’est pas bon.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/343_urw-vacancies.jpg

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[+3]    #20 06/08/2019 09h53 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je me posais plus haut dans la file la question sur le statut Reit d’Unibail.
Visiblement le statut est valable pour France, Netherlands, Espagne, UK et US:

Reit statut

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7528_reittt.png

Cela confirme bien que le statut de REIT n’est plus valable en Australie et que les etf basés sur l’immobilier australien vont continuer à liquider leur position Unibail.
Ils ont vendu à date un peu plus la moitié de leurs titres selon le suivi que j’essaie de faire sur des etf ishare, SPDR et vanguard.

Par ailleurs, comme les analystes suivants Unibail ont l’air obnubilés par l’attente des sessions retail promis par Unibail, on peut noter dans le secteur l’opération ci-dessous annoncée fin juillet:

Le revenu a écrit :

Le fonds immobilier de l’assureur français Axa a investi dans deux centres commerciaux parisiens, prenant notamment une part majoritaire d’Italie Deux et 50% du Passage du Havre près de la gare Saint-Lazare.
«Axa IM - Real Assets investit 676 millions d’euros dans deux actifs de commerce de première qualité à Paris», détaille Axa dans son communiqué, précisant que les opérations ont été effectuées «pour le compte de clients».

La première consiste en l’achat pour 476 millions d’euros de 75% d’Italie Deux, l’un des principaux centres commerciaux parisiens, sur la place d’Italie.

50% du Passage du Havre
La seconde concerne un ensemble immobilier près de la gare Saint-Lazare, qui compte le centre commercial Passage du Havre et dont le fonds prend 50%.

Ces deux opérations, la première auprès du britannique Hammerson et la deuxième auprès du néerlandais Eurocommercial, accroissent la part du fonds dans le secteur de la grande distribution, alors même que celui-ci est en difficulté face, notamment, à l’essor du commerce en ligne.

Les principaux acteurs du secteur - en France, les foncières Klépierre et URW - ont généralement réagi à ces évolutions en se concentrant sur leurs sites les plus porteurs, en matière d’implantation géographique comme de taille.

Les investissements du fonds d’Axa témoignent de l’intérêt de s’implanter «sur les principaux marchés urbains au moment où le secteur de la distribution fait, dans son ensemble, face à des défis», a-t-il ainsi expliqué.

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Dernière modification par zeboulon (06/08/2019 09h55)

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[+3]    #21 06/08/2019 16h38 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Le statut de reit est donc lié au siège social ?

Je pense que URW répond aux critères pour les pays mentionnés plus haut mais plus pour l’Australie.

Si je comprends bien:

Avant on avait une REIT Australienne, Westfield Corporation Limited.
Les actionnaires de cette structure ont reçu lors de la transaction, du cash et des titres (CHESS Depository Interests) d’une société étrangère (française) qui n’ont plus eu les caractéristiques d’une REIT.

Dans cet article en anglais datant de mai 2018 deux éléments intéressant ressortent:

There is much speculation about what will happen as market pundits try to predict whether investors will retain their Unibail-Rodamco CDIs or whether they will reallocate towards other A-REITs to retain the favourable tax treatment applicable to a portion of an A-REITs’ income

En d’autres termes, les anciens actionnaires de WCL ayant reçu des CDIs ont soit conservé leurs titres (privant du statut de REIT) soit arbitré pour d’autres actifs (potentiellement d’autres REIT).

Deuxième élément:

Passive funds tracking the S&P/ASX 200 A-REIT Index, which is heavily skewed towards the retail sector at ~45%, are likely to be impacted by these changes

Unibail-Rodamco’s $32 billion takeover of Westfield and the subsequent creation of a new foreign company listing on ASX to replace Westfield will transform the Australian listed property landscape. According to research from Macquarie the new listing will make up 10.65% of the S&P/ASX 200 A-REIT Index.

However, the new foreign entity will not enjoy the income tax advantages that investors in Westfield including funds that passively track the S&P/ASX 200 A-REIT Index have traditionally enjoyed. Some of the tax differences in holding Unibail-Rodamco in place of Westfield are:

    French withholding tax of 15% will be deducted from dividends
    Tax deferred and tax exempt income components will no longer be available
    Discounted capital gains tax will no longer be available on the sale of underlying assets

The new foreign entity will not qualify for inclusion in the MVIS Australia A-REITs Index (MVA Index) because the new foreign listing is not an A-REIT. So when Westfield shareholders receive their cash and CDIs in the new ASX listing, MVA, which tracks the MVA Index, will still have a portfolio with all the benefits of 100% exposure to A-REITs without CDIs.

Donc la société étrangère d’un point de vue Australien n’a plus le statut de REIT local.

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Dernière modification par maxlille (06/08/2019 16h41)

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[+3]    #22 30/08/2019 15h44 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Des rumeurs d’une sortie de l’indice Euro Stoxx 50

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9930_unibail_index.jpg

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[+3]    #23 30/08/2019 19h06 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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lopazz a écrit :

Unibail se finance aussi par des ORNANE donc si le cours est plus bas que la NAV, les actionnaires existants peuvent se faire diluer. L’opérationnel pour une SIIC, c’est comme l’amour, c’est bien mais ça ne fait pas tout.

N’étant pas familier du concept, je suis tombé sur Ornane : définition et caractéristiques - Ooreka qui indique

Bon à savoir : en 2015, la foncière Unibail-Rodamco a émis des Ornane à rendement négatif. Ce rendement est à 100,5 % du pair, soit un rendement actuariel brut de - 0,07 %, pour une prime d’émission de 37 %. Pour mémoire, la prime d’émission est la différence entre le prix d’émission et la valeur nominale d’un titre lors de l’émission d’un emprunt obligataire ou d’une augmentation de capital.

ensuite, j’ai regardé le document de référence 2018 qui indique p.275

La dette financière (7) nominale IFRS du Groupe s’élève à
23 598 millions d’euros au 31 décembre 2018, contre 14 868 millions
d’euros au 31 décembre 2017 (24 106 millions d’euros au
31 décembre 2017 en pro-forma) en diminution par rapport à la dette
au 30 juin 2018 de 25 133 millions d’euros, grâce aux cessions
réalisées durant le second semestre 2018. La dette du Groupe a
augmenté d’environ + 6 545 millions d’euros à la suite de
l’acquisition de WFD.
La dette financière inclut 1 000 millions d’euros d’obligations, à
option de remboursement en numéraire et/ou en actions jumelées
URW nouvelles et/ou existantes (ORNANE).

Le cash total IFRS du Groupe est de 370 millions d’euros (8) au
31 décembre 2018 (575 millions d’euros au 31 décembre 2017).

il y a donc 1 Md€ en ornane vs le reste de la dette de 23.6 Md€.

puis p.276

Aucun emprunt n’est soumis à des clauses de remboursement anticipé
lié à un niveau de notation financière du Groupe (2).
(2) En dehors de situations exceptionnelles de changement de contrôle

et p.282

Ratio d’endettement 2018 37%
Ratio de couverture des intérêts 2018 6.1x

Ces ratios sont éloignés des niveaux des covenants habituellement
fixés :
• pour les prêts bancaires d’URW (en Europe) :
• un maximum de 60 % pour le ratio d’endettement,
• un minimum de 2x pour le ratio de couverture des intérêts ;
• pour la ligne de crédit US :
• un maximum de 65 % pour le ratio d’endettement,
• un minimum de 1,5x pour le ratio de couverture des intérêts,
un maximum de 50 % pour le ratio d’endettement hypothécaire (4) • ,
un minimum de 1,5 x pour le ratio d’actif libre (5) • .
Ces covenants sont reportés deux fois par an aux banques.
Au 31 décembre 2018, 94 % des lignes de crédits et emprunts
bancaires du Groupe autorisent un endettement d’au moins 60 % de
la valeur totale du patrimoine ou de la valeur des actifs de la société
emprunteuse. Il n’y a pas de covenants financiers dans les
programmes EMTN, billets de trésorerie ou d’USCP.
Les contrats des programmes (144A et obligations RegS) contiennent
des covenants basés sur les états financiers du Groupe :
• un maximum de 65 % pour le ratio d’endettement ;
• un minimum de 1,5x pour le ratio de couverture des intérêts ;
• un maximum de 45 % pour le ratio d’endettement hypothécaire ;
• un minimum de 1,25x pour le ratio d’actif libre.

Dernière modification par tikou (30/08/2019 19h18)

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[+4]    #24 01/09/2019 13h34 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Betcour a écrit :

Il y a quand même quelque chose d’incroyable à avoir une entreprise qui doit pouvoir emprunter à quasiment 0% à l’heure actuelle et sert un rendement de 9%. L’écart de rémunération entre créditeurs et actionnaires est colossal.

C’est vrai que le contraste actuel entre marché boursier et marché du crédit sur Unibail est assez frappant.

Quand on regarde le CDS 5 ans sur Unibail (= la prime d’assurance contre un défaut d’Unibail sur ses obligations, sur une maturité de 5 ans), c’est morne plaine : il y a une petite hausse du CDS (actuellement à 67 points de base) ces derniers temps, mais vraiment rien de notable, et surtout sans comparaison possible avec l’explosion du CDS d’Unibail en 2008, en plein crise (jusqu’à 600 points de base, soit un risque important de défaut).
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-09-01_cds_unibail.jpg
En revanche, si on compare l’évolution du cours de l’action Unibail aux mêmes périodes, l’évolution est assez comparable : -54% actuellement depuis les plus hauts de 2015, contre -60% en 2007-2009.

L’explication rationnelle de ces signaux divergents serait que le marché price un scénario de "mort lente" (ou en tout cas, longue maladie) pour les actionnaires, plutôt qu’un brutal arrêt cardiaque : un scénario où Unibail serait nettement moins rentable, verserait en conséquence un dividende moins élevé qu’aujourd’hui, mais continuerait sans souci à honorer ses dettes sur un horizon prévisible. (Si on allonge la maturité du CDS à 10 ans, le constat reste le même.)

La stabilité du risque de crédit sur Unibail est en tout cas plutôt rassurante ; à mon sens, elle suggère qu’il doit y avoir un cours plancher pour l’action (car si le marché anticipait une coupe complète du dividende, il y aurait aussi sans doute une inquiétude sur la dette). Cela dit, comme le montre le graphique, le marché du crédit tend à fonctionner en mode binaire et non-linéaire : il peut ronronner très longtemps (comme actuellement, ou en 2007), puis se réveiller très brutalement (comme en 2008). Pour l’instant, ce n’est pas le cas.

Le contraste actuel marché boursier / marché du crédit n’est pas spécifique à Unibail. On le retrouve pour d’autres foncières commerciales, comme Simon Property Group (à un moindre degré).
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-09-01_cds_spg.jpg

EDIT (pour Este) : Source pour les données de CDS : https://www.datagrapple.com/ (accessible gratuitement avec une adresse email + mot de passe)

Dernière modification par Scipion8 (01/09/2019 14h16)

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[+9]    #25 02/09/2019 10h12 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Pour ceux qui n’ont pas lu le transcript de la dernière publication qui date du mois passé, voici un extrait de quelques informations communiquées par le management.

Au sujet du yield :

Jacob Tonckens, Jaap, Group CFO and Member of Management Board a écrit :

Now we continue to hear that people are concerned about the dividend, considering the current yield at 8.7%. When we released our 2018 results and we explained our expectations based on the 5-year business plan, we said that going forward; we would expect to maintain our dividend at a minimum of €10.80. There’s apparently also concerns that the disposals will cause us not to be able to cover the dividend. I want to point you to Pages 48 to 51 of my presentation during the Investor Days, which you can find on our website, which show the detail demonstrating the ability of URW’s underlying business to support the dividend. If some feel that the current dividend yield makes no sense, we agree. It may very well because of the denominator effect, not the numerator effect.

Jacob Tonckens, Jaap, Group CFO and Member of Management Board a écrit :

A 30-year bond at 1.75% which is the lowest coupon ever achieved a by corporate issuer for this maturity and the first-ever 30 year bond to be issued by a real estate company in Europe, compare that to the current dividend yield of about 8.7%. I mean, go figure, right? The proceeds that we’ve raised were used to refinance debt, some of which matured in July and some of which will mature this fall and obviously, part is to pay the dividend.

ChristopheCuvillier, Group CEO and Chairman of the Board a écrit :

Not sure I agree. I mean I think it’s very important for investors to -- first of all, it’s not the stock price that dictates the dividend. I’m awfully sorry. And some people might not have understood yet Jaap’s humor, but when he says we agree that the dividend yield is crazy, it’s because of the denominator obviously. Actually tonight, I think the dividend yield is 8.9%, which makes actually no sense because it’s the cash flows that generate the dividend. And the cash flows, as you can see, are fine.

Au sujet du rachat d’action :

Jonathan Kownator from Goldman Sachs a écrit :

And then, perhaps the last question, sorry that’s 4. To the extent that you have some confidence in the disposals, which seems to be the case, notwithstanding your objective to reduce LTV of course, how would you feel given the level of the share price today to look at a share buyback program?

Jacob Tonckens Jaap Group CFO and Member of Management Board a écrit :

And then your last question Jonathan with respect to confidence in the disposals and a buyback, let me just tell you I’d rather not speculate. Let’s first complete the disposals and then we’ll make a decision with the Supervisory Board, senior management team as to what we think the best use of the disposal proceeds are if it’s not the pipeline.

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[+3]    #26 04/09/2019 16h20 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Ledep a écrit :

Comme bien souvent, il est urgent de ne rien faire…

Justement, je fini par me demander s’il est utile de se presser d’investir sur les foncières de commerce, même qualitatives.

Le sentiment est tellement négatif, qu’il semble ne pas y avoir de paliers à la descente boursière : 30% de décote sur la NAV, 40%, 50%… C’est le cas sur Unibail et sur Macerich.

A partir de là, il vaut sans doute mieux investir petit à petit (une fois par mois ou trimestre) ou attendre simplement un net "rebond" avant d’y investir pleinement, quitte à louper un point bas qui semble ne jamais arriver.

Un changement positif de sentiment serait de mon point de vue une grosse hausse du cours (mettons 10% sur quelques séances) après une publication de résultats.

Cette thèse de l’attente ou de l’investissement très progressif se justifie d’autant plus sur Unibail, qu’il n’y a pas de perspective d’OPA, qui permettrait au cours de prendre +30% en une séance (auquel cas celui qui aurait patienté serait perdant).

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[+9]    #27 11/09/2019 08h25 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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@Passion / BrisePif : Je suis actionnaire d’Unibail et je considère que c’est une foncière de qualité, avec des actifs de qualité. Mais je n’envisagerais de renforcer que sur des niveaux de cours plus bas, compte-tenu des vents contraires sur toutes les foncières commerciales.

Je pense que la hausse généralisée des valeurs fragiles ces derniers jours n’est que le résultat probable de prises de profit sur des positions short sur ces valeurs (et simultanément sur des positions long sur des valeurs de qualité / croissance). Je ne crois donc pas à un rebond durable sur ces valeurs, tant que leurs fondamentaux ne s’améliorent pas (je ne parle pas spécifiquement d’Unibail).

Cela dit, je trouve Unibail assez attractive sur ces niveaux de cours et j’envisagerais d’acheter si je n’étais pas déjà positionné sur la valeur.

Mais fondamentalement, je considère qu’Unibail n’est pas un très bon investissement pour un investisseur de long-terme, et qu’il y a de bien meilleures valeurs sur la cote française.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-09-11_total_returns_2010-2019.jpg
Une valeur qui sous-performe un ETF Monde 7 fois sur les 10 dernières années ne peut être considérée comme une valeur de qualité. Si, en milieu professionnel, vous avez un collaborateur qui vous déçoit 7 fois sur 10, vous n’en penserez probablement pas grand bien. Si votre club de foot préféré fait une saison de championnat calamiteuse 7 fois sur 10, vous ne parierez sans doute pas sur une victoire en Ligue des Champions cette année. Pourquoi raisonner différemment pour des investissements ?

Le fait qu’Unibail puisse autant intéresser des investisseurs particuliers s’explique à mon sens par 2 biais psychologiques absolument destructeurs de performance :

1) l’attraction du dividende - alors qu’il ne faut raisonner qu’en total return (évolution du cours + dividende) ;

2) la croyance en une inefficience totale des marchés ("c’est pas cher"), perçus à tort comme "irrationnels" - alors que sur des grosses capitalisations le niveau d’efficience des marchés est a priori élevé, et que les marchés sont dominés par des professionnels mieux informés que nous.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-09-11_unibail_vs_lvmh.jpg
En ce moment Unibail cumule ces 2 caractéristiques. Mais si on regarde objectivement ses résultats depuis 10 ans, ce n’est tout simplement pas un bon investissement de long-terme, et il faut bien le dire clairement (même si le qualificatif de "bouse" est un peu excessif). Dans le même temps, des valeurs comme LVMH sont ignorées par les investisseurs particuliers, alors qu’elles surperforment un ETF Monde 7 années sur 10.

Et après on se demande sans cesse pourquoi la plupart des investisseurs particuliers sous-performent face aux ETF…

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[+3]    #28 17/12/2019 01h06 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Merci pour ces précisions. Oui je me suis mal exprimé et m’en excuse, unibail vend (pour rappel programme de 6Mds€ de vente dont 3.2mds€ déjà effectué). L’impact de 2019 est cependant faible sur les 3.2mds€ car il correspond à la tour Majunga vendu en milieu d’année (le reste a été vendu avant 2019 et est donc déjà intégré dans les chiffres 2019).

Donc il s’agit d’un impact de 0.75mds€/2 soit 0.375mds€ (a confirmer qu’il n’y a que cela).
Sachant qu’ils lancent 2 tours de bureaux (1 s2 2019 donc déjà en « production ») et des extensions qui je pense dépassent les 0.375mds€.

Shift + trinity = 100 000m de surface
Majunga = 67000m

Soit un delta positif de 33000m de bureaux. Shift est entièrement loué à nestlé (bail ferme de 12 ans miam..). Connaissant les prix de loyer m/an HT qui se pratiquent on peut estimer à la grosse maille un 20/25m€ de loyer annuel juste sur shift. Sur trinity à peu près identique. Je n’ai pas les chiffres du loyer de majunga mais était elle 100% louée ? Il y avait axa dedans à 50% mais je n’ai pas le reste des infos.
La tendance est de grossir le portefeuille de 65mds€ en valeur actuellement et la stratégie est excellente.

Et attention des nouvelles surfaces qui sortent il y en a énormément. Je ne vais pas les citer toutes ici mais entres autres :
Extension du westfield trade center (1.5mds investis !) en 2020.
Westfield milano 2022 (déjà loués en partie aux galeries lafayettes..idem 1.5mds)
Les 1500 logements à Londres (2023)
Plusieurs extensions en livraison..

Bref en tout y’a + de 10mds€ à construire / développer rapidement (ça n’inclut pas la PV une fois construit mais bien sûr ça semble évident que ça se valorisera énormément). Le fait qu’ils vont vendre encore 2mds€ d’ici quelques années ne changera pas la tendance de fond. Surtout qu’ils vendent des actifs plus anciens non stratégique et pouvant faire doublon (voir tour majunga).

J’ai lu les communications officielles et notamment les dernières. Qu’ils pensent à baisser l’anr à Londres est un fait mais je parle moi d’un ANR global incluant l’ensemble du parc. Quand je dis que l’anr est sous côté je me base sur la communication officielle indiquant que les ventes d’actifs effectuées se sont faites avec une prime de 6 à 8% (sur 3.2mds€ donc tout de même plusieurs actifs€). Bien entendu ils n’ont pas vendus leurs fleurons / poules aux œufs d’or et ne le feront jamais (c’est ça que je veux dire plus haut, ils conservent leurs meilleurs actifs) et s’ils en vendaient je tablerai sur une prime plus importante que 6 a 8%. Donc ils peuvent baisser l’anr de Londres que ça ne change pour moi strictement rien, à très long terme on sait bien que leurs actifs s’apprécient plus vite que la moyenne et que cette ANR sera bien plus important.

Pour terminer ils tablaient sur un affo de 11.8/12 initialement et là ils sous entendent d’atteindre 12.3 dans la dernière communication. S’ils le font c’est très fort et cela signifierait donc l’impact des ventes est faible et compensé, moi je parie sur une stabilité sur 2020 et une hausse ensuite.

Pour terminer personnellement en tant qu’investisseur LT (je transmettrai peut être ce patrimoine à mes enfants) on peut faire des projections « raisonnables.

Mon calcul des actifs à terme est le suivant (calcul simpliste et purement prévisionnel):
Valeur comptable actuelle :65mds
Valeur comptable réelle : 72.5mds (décote comptable de 10%, minimum)
Projets en cours : 10.5mds étalés sur 4 ans, montant d’investissement mais à valoriser bien plus dès la livraison du projet. On peut tabler sur une valeur une fois livrée de 15mds minimum.

En prenant une revalorisation de 2% annuel, on atteint des chiffres très important aux alentours des 150mds sans compter les futures opérations…

La dette sera bien sûr remboursée (il y aura de la nouvelle dette mais sur des opérations futures).
Donc impossible que le cours reste à 19mds€ de valorisation …

Sur le rendement, progression raisonnable moyenne de 3% annuel.
Les projets en cours vont générés environ 6% minimum de loyers en plus (le taux est plus élevé car le rendement sur une construction / extension est plus élevé). Cela va représenter tout de même 600 a 700m€ de revenus en plus à comparer aux 3.6/3.7mds actuellement, ça fait 20% de croissance presque garanti..

En ajoutant les revalorisations permanentes je vous laisse imaginer la projection dans 20 ans. Le cours de bourse est donc clairement amené à se multiplier par 5 à 6, sans compter les dividendes versés sur 20 ans. Autant dire que la valeur dépassera allègrement ses plus hauts historique d’ici 2 à 3 ans max.

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[+5]    #29 27/12/2019 08h40 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Quelques rappels : SIIC est un régime fiscal, qui n’est pas comparable à la nature d’un titre financier.

Unibail-Rodamco-Westfield (page 5 du document de référence 2018) a écrit :

URW opère sous le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en France, des Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) en Espagne, de la Fiscal Investment Institution (fiscale beleggingsinstelling, FII) aux Pays-Bas et du Real Estate Investment Trust (REIT) au Royaume-Uni et aux États-Unis.

Plus de détails sur le statut SIIC ci-dessous :

Section 8.1 - Principes comptables (page 349 du document de référence 2018) a écrit :

8.1.3 Régimes fiscaux

Différents régimes fiscaux existent selon les pays :

● France – Régime SIIC (société d’investissement immobilier cotée)

URW a opté pour le régime SIIC dès sa création le 1er janvier 2003. Les sociétés foncières françaises du Groupe éligibles au régime SIIC ont également opté pour ce régime. Le régime SIIC repose sur le principe de transparence fiscale : le résultat locatif récurrent et les plus-values d’arbitrage sont exonérés d’impôt sur les sociétés lors de leur réalisation par les sociétés foncières et sont imposés lorsqu’ils sont distribués aux actionnaires d’URW. URW et ses filiales SIIC ont l’obligation de distribuer au moins 95 % de leur résultat récurrent et 100 % des dividendes perçus des filiales SIIC ou équivalentes avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation ou perception, et 70 % des gains d’arbitrage avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Le régime SIIC ne s’applique qu’aux revenus des activités de location. URW et ses filiales ont le cas échéant un secteur taxable pour leurs activités accessoires non SIIC.

Enfin, les actions URW ne sont pas non plus de simples actions comme les autres, mais des actions dites « jumelées » :

Unibail-Rodamco-Westfield (page 5 du document de référence 2018) a écrit :

URW comprend deux entités juridiques : Unibail-Rodamco ayant son siège social en France, et WFD Unibail-Rodamco N.V. (« Unibail-Rodamco-WFD »), ayant son siège social aux Pays-Bas. Les actions Unibail-Rodamco et les actions de catégorie A d’Unibail-Rodamco-WFD sont jumelées (les « Actions Jumelées ») de sorte que les porteurs détiennent une participation dans Unibail-Rodamco et Unibail-Rodamco-WFD comme s’ils détenaient une participation dans une seule société.

Lien vers la source : Document de référence 2018

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Dernière modification par delta (27/12/2019 16h25)

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[+3]    #30 27/12/2019 13h13 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Je trouve cette dernière série d’échanges effrayante.

Voir les contributeurs affirmer avec aplombs des inepties complètes sur les statuts de SIIC, de PEA etc… On se trompe tous, mais quand on ne sait pas on évite d’affirmer ainsi. Et on prend la peine de lire le forum un minimum puisque ces notions ont déjà été largement expliquées.

Merci aux intervenants rigoureux qui les corrigent.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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[+4]    #31 01/01/2020 19h28 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Est ce que vous savez si le loyer payé par les magasins à URW est indexé sur leur chiffre d’affaire ?

Si oui, comment fonctionne ce mécanisme ?

Voici la réponse de URW traduit de l’anglais:

Sur l’ensemble du portefeuille d’Europe continentale, les loyers basés sur les ventes («SBR») représentaient au S1-2019 2,9% des NRI*

Normalement, nous n’avons pas de baux SBR uniquement (à l’exception de certains développements, où il est plus difficile de convaincre les locataires potentiels de la réussite du projet).

La plupart du SBR provient de nos contacts normaux, qui ont un composant MGR et SBR (par exemple, si nous avons dans un bail, un MGR** à 100k et un SBR à 10%, le locataire ne commencera à payer le SBR que s’il a ventes supérieures à 1 Mn.)


*Net Rental Income = loyers net perçus
**Minimum Guaranteed Rent  = montant minimum de loyer garanti

Ps: ma source est simplement un échange de mail avec les analystes de URW dont les coordonnées sont sur les documents financiers, ils répondent rapidement aux questions par mail.

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Dernière modification par maxlille (01/01/2020 19h46)

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[+3]    #32 19/01/2020 19h01 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonsoir,

À nouveau les mouvements des uns et des autres polluent cette discussion qui n’a pas besoin de ça et n’intéresse que celui qui les publie.
La place dédiée est dans la file de portefeuille de l’intéressé car cela n’apporte rien à l’évaluation de la société à moins que l’intéressé nous dise qu’il va dépasser les 5% de capital et là ça aurait peut-être un impact sur le profil de la société.

@cooltrader, votre intervention, comme vous l’a souligné GBL, est proche de l’ironie ou l’ignorance et génère à nouveau du "bruit" inutile.
Vous venez nous sortir que "ce comportement me laisse à penser que la chute pourrait prendre fin pour donner naissance à une zone de fluctuation latérale 119-140 €" alors que vous ne semblez pas maîtriser le concept d’ANR ou même qu’il est "normal" que la foncière le publie elle-même.
Franchement bûchez un peu le sujet avant de venir nous "éclairer" de votre thèse.


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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[+4]    #33 29/01/2020 18h37 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Michel1993 a écrit :

Maintenant la tendance long terme et les nouveaux consommateurs sont sur internet, clairement,ça ne semble pas être encore suffisant pour mettre à terre ces centres commerciaux. La vrai question est plutôt celle ci : quand et à quel moment y aura-t’il bascule ?

Il n’y aura peut-être jamais de bascule, comme semble le croire Christophe Cuvillier dans cette vidéo (les explications sont à partir de 3 minutes).

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Dernière modification par Pancake (29/01/2020 18h37)

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[+11]    #34 31/01/2020 14h52 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Concernant URW, voici quelques morceaux de mon analyse. C’est purement personnel. Je souhaite juste la partager dans un but d’échange. C’est très partiel, je souhaite juste évoquer quelques points qui me semblent pas assez ressortir de la discussion.

Préambule
En calculant (au doigt mouillé), je trouve un cap rate moyen actuel du portefeuille d’actif d’URW à 5%.
( Chiffres : Debt 28M, EBITDA 2.25M, Capi 17M).

Actifs aux USA

Difficile d’estimer exactement la part de la valeur des malls aux USA à l’heure actuelle. Westfield a été racheté 20M d’euros. La valeur d’entreprise d’URW est aujourd’hui d’environ 45M.
Les actionnaire de Westfield ont reçu 28% d’URW.

Les malls aux USA de Taubman et Macerich se négocient aujourd’hui autour de 6 voire 6.5% de cap rate.
Alors certes les malls d’URW semblent de qualité globale encore meilleure, mais pas certain que ces malls valent encore 5% de cap rate dans le marché actuel.
Les résultats récents montrent que même les meilleurs malls aux USA subissent une baisse nette de leur FFO en raison des faillites.

Dette

URW profite énormément des taux bas et la charge de sa dette est très faible, c’est bien, mais il n’y aura sans doute pas grand chose à gratter en plus de ce côté là. Le coût de la dette aux USA est un peu plus élevé.

Passons l’idée que les taux remontent très vite. C’est toujours possible, mais à ce stade ca serait soit dans un contexte de boom économique soit une catastrophe globale pour la zone euro.

Activité

En Europe les malls d’URW fonctionne toujours à merveille, les centres sont pleins. Les loyers ne sont pas indexé sur le chiffre d’affaire (a priori). Même la génération amazon semblent encore aller au centre commercial pour le côté expérience, pour se balader un peu, faire les soldes, manger ou que sais-je.

Par contre, l’ensemble des locataires eux semblent commencer à souffrir. Autrement dit, URW aura peut être plus de mal à vraiment faire croître les loyers autant que le marché l’anticipait. Pas certains que les boutiques "vitrine" type app store soit en mesure de remplir un centre commercial entièrement de si tôt.

Analyse sur les cap rate

Si on prenait un Cap rate moyen de 5.5% au lieu de 5%, on aurait un titre qui vaudrait 95€.
Si on prend 6% (70€), 6.5% (49€), 7% (31€) et 8% (0€).

A l’inverse, si on prends 4.5% on a 162€ et avec 4% 210.

De grandes tendances contraires

Ce qui me semble difficile à appréhender dans ce dossier, c’est un mélange entre certaines très grandes tendances pour une SIIC, certaines sont très porteuses et d’autres plutôt inquiétantes. Dur de faire la résultante des forces.

- Des emplacements premium pour des centres commerciaux. Le top du marché, avec quelques biens toutefois un peu en dessous du reste (Dijon ou Orléans en France, ou Varsovie par exemple, ce ne sont pas les cap rate de Paris intra muros).
- Un type d’actif sous pression. Les malls semblent un peu plus sous pression que les bureaux premium par exemple. (i.e plus facile de vendre la Tour Majunga à un bon prix que le mall Aeroville)
- Ces centres commerciaux résistent très bien en Europe mais leur croissance semble (selon le marché) moins claire qu’avant. Aux USA c’est un recul qui est anticipé (+/- temporairement en tout cas).
- Beaucoup de dette et à un taux très bas. Effet levier maximum qui boost beaucoup le rendement servi. Économiquement, le fait que les taux bas servent à emprunter pour acheter de l’immobilier plutôt que d’être prêté aux entreprises ne fait pas grand sens. On peut toutefois penser que ça ne bougera de si tôt.
- Un marché effectivement pas hyper liquide. Encore que. (Idée  : URW pourrait se débrouiller pour créer une SCPI en lui cédant les actifs quelle ne désire plus. Avec un "tout petit peu de dette"la SCPI pourrait sortir entre 4 et 5% de Rdt et proposer quelque chose de plus intéressant que le marché actuel).
- Un univers de taux très bas, où le rendement servi par URW est particulièrement intéressant pour les investisseur en tout genre. 

D’un coté des emplacements premium, des centres bondés et des investisseurs qui cherchent ce qu’il reste comme actif produisant du rendement.

D’un autre, un rendement certes, mais très leverager, des actifs aux USA sous forte pression et une croissance anticipé des actifs qui ralenti nettement.

Ca fait des vecteurs forts opposés. Quelle sera la résultante ?  70€ pour 6% de cap rate vs 210€ pour 4%.

----------------

Aparté 1 : Ce n’est qu’un sentiment personnel, mais je pense que les grèves, la session d’actif plus lente que prévu et les deux malls Français qui sont un peu décevants ne sont que du bruit.
D’ailleurs, à part pour racheter (en partie) des actions, pour moi il n’y a aucun intérêt à vendre des actifs à ce stade. Quand on se finance à moins de 1%, pourquoi vendre ?

Aparté 2 : Même si on le savait déjà, même un top management peut faire un achat à contre courant, qui est 2 ans plus tard destructeur de valeur.

Aparté 3 : Même chose, c’est un sentiment personnel :
Si on regarde le marché des actions sur URW, le marché anticipe plutôt une faible volatilité du titre, avec une petite tendance régulière à la baisse du cours les années à venir. La chute du titre ’serait’ donc nettement amortie par le rendement servi.
Par contre, le scénario retour vers un cap rate à 4.5% (162€) est price comme très très peu probable. (la probabilité de ce scénario est évaluer à moins de 1% par le marché action sur la période des 2 ans à venir, surprenant non ?).

Pour illustrer : Call 140 échéance juin 2021, prix : 2.7€. A la louche, en simplifiant. Si le titre URW remonte à 146€ au moins une fois pendant l’année et demi à venir, vous doubler votre somme.
Si atteint 153.3, vous fait un x5. Je pense que si je faisais un sondage sur le forum, beaucoup (dont moi à la base…) aurait envie d’acheter URW à 122 aujourd’hui pour toucher les dividendes mais aussi pour espérer la remonté du cours vers 150 d’ici un an ou deux.

En tout cas le marché est formel, pour lui il est plus probable qu’ URW reste sous les 143€ durant l’année et demi à venir que l’inverse. Ça fait réfléchir.

De même, le marché anticipe le scénario de cap rate à 6% comme extrêmement peu probable (1% a priori). Sans doute à cause du rendement qui serait alors de 15%. Mais d’un certain point de 6% de cap rate, c’est tout sauf aberrant. Il y a certains bien du portefeuille d’URW dont personne ne voudrait à 6% de cap rate je pense. Les malls de TCO ou MAC aux USA sont à ce prix sur le marché. (Alors certes faudrait peut être corriger un peu des taux us, qui sont un peu plus élevés qu’en zone euro, mais la croissance aux USA l’est également d’avantage).

Personnellement j’ai mis une partie de ma trésorerie sur URW plutôt que dans de l’usufruit de SCPI, car je jugerais le rendement identique mais le sous-jacent bien meilleur. Pour le levier difficile de comparer précisément. Je commence à voir les choses sous une autre forme actuellement. Le risque en capital est quand même présent. Sans doute un peu plus que sur de l’usufruit (où le risque ne porte que sur les loyers futurs).

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Dernière modification par AleaJactaEst (31/01/2020 16h39)

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[+3]    #35 01/02/2020 12h21 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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@ AJE

Pas de souci.

Une analyse qui vient de tomber ce matin sur SA au sujet de URW, c’est un bon rappel des éléments de la thèse.
Trade Realty Income For Unibail-Rodamco-Westfield

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[+10]    #36 08/02/2020 00h45 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonsoir,

Je me permet d’intervenir car nous touchons là un sujet que je connais un peu et j’avoue qu’il y en a peu.

J’en profite pour saluer le caractère "relativisant" de l’intervention de M07, qui se situe tout à fait (peut-être malgré lui ?) dans l’esprit de l’analyse technique.

L’analyse technique ou graphique n’a jamais prétendu prédire l’avenir (contrairement a ce que j’ai lu dans les lignes d’une communauté aussi éclairée).
Celui qui prétend que l’AT permet d’envisager ce qui va se produire n’a rien compris à la discipline.

L’analyse technique ne sert qu’à prendre conscience d’une situation et à identifier les zones de consensus de marché.

Je me suis fait pourrir quand j’ai dit que nous pourrions voir se former un canal latéral 120-145 €.
Pourtant, nous avons touché 120 € et nous y sommes. Cela n’a rien à voir avec une prévision ou une prédiction.

C’est juste que si l’on regarde le graphe sans ironie ni mépris, on constate que la dernière fois que le titre a touché la zone des 120 € (+- quelque chose de % près), il a rebondi avec une mobilisation importante (volumes) jusque la zone des 145€ (je ne sais plus trop, je n’ai pas regardé le graphe depuis mon dernier message).

Cela ne signifie en aucun cas que les 120 +-quelques % ou 145 +- quelques % ne seront pas franchis. Mais juste que s’ils sont franchis cela signifie quelque chose. Cela signifie que le consensus de marché change et que le titre présente une forte probabilité pour que le mouvement se poursuive.

Aujourd’hui, nous avons touché la borne basse de la zone de consensus de marché. Du coup, je suis entré.

Si cette zone est cassée par le bas avec une clôture sous 119€ avec une bougie de validation, nous pourrons conclure que le consensus de marché et donc le "juste" prix du titre est significativement plus bas. Et là, le titre peut partir significativement plus loin  (je n’ai pas regardé où se trouve le prochain soutien). Ce sera le résultat de l’intelligence (la bêtise) collective. En tous les cas, ce sera la raison.

Si le rebond s’effectue le consensus de marché ne change pas et l’objectif  est alors constitué par la borne haute du canal de latéralisation, soit la zone des 145€ +-quelques%.

Si la zone des 145€ est franchie, alors le consensus de marché change et alors le titre débordera largement et ira chercher une autre zone de prix définie par l’intelligence (bêtise) collective.

Ce raisonnement ne vaut qu’en accord avec l’analyse financière.

L’analyse technique sur des titres de sociétés qui ne font pas de bénéfice (comme on peut en voir sur d’autres forums) n’a que peu de sens. Pour la simple raison qu’il ne peut y avoir de consensus de marché pour une société qui ne gagne pas d’argent. Il ne peut y avoir que des pressions spéculatives qui entraînent un emballement auto-alimenté et notamment nourri par l’AT. Mais l’AT a de nombreuses règles qui sont toutes statistiques et bêtement mathématiques. Et la raison financière l’emportera. Mais celui qui aura utilisé l’AT aura beaucoup de chances d’avoir optimisé son prix et son timing d’achat et de sortie ou de vente à découvert. Et aura surtout empéché de se laisser embarquer contre le marché.

Je le répète, la raison ne se trouve ailleurs que dans le compte de résultat, et l’AT ne sert qu’à définir les zones de consensus de marché et le timing pour entrer ou sortir d’un titre dont le compte de résultat est favorable.

A l’inverse, une société qui présente d’excellents résultats mais qui n’intéresse pas le marché ne verra pas son cours s’apprécier et cela est lisible sur un graphique.


Je sais que ce discours intéressera peu de monde ici.

Je veux juste manifester que contrairement à ce que j’ai lu de nombreuses fois, l’AT et l’AF ne sont pas opposées mais complémentaires.

Et surtout, je veux dire que l’AT n’a jamais (mais vraiment jamais) représenté un moyen de prévoir (prédire pour les ésotériques) l’avenir. Seulement un moyen de prendre conscience de l’intérêt et du consensus de marché.

Mon propos ne se veut pas offensant de quelque façon que ce soit. Je veux juste tenter de rétablir une vérité sur une technique qui me semble utile mais très méprisée et dont les tenants sont villipendés.

Revenons au sujet. Je ne sais pas ce que fera  le cours d’URW dans l’avenir (l’AT ne permet pas de le dire). Je pense comme déjà dit il y a plusieurs semaines que tant que la zone des 120€ (clôture sous 119€) rien n’a été fait, à l’inverse tant que nous n’aurons pas une clôture au dessus des 145€, rien ne sera fait.

Bon j’espère ne pas avoir pollué la file.

@+

Dernière modification par CoolTrader (08/02/2020 00h54)

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[+3]    #37 08/02/2020 07h47 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Malheureusement avec la finance algorithmique basée sur l’AT celle ci devient auto prédictive vu le volume provoqué par ce type "d’investisseur".

Donc oui il y a bien des seuil, des canaux et tout le jargon, le nier c’est se mettre un sac sur la tête. Et je pense qu’il serait de bon t0n d’arrêter de cracher sur les AT surtout quand à coté on arrête pas de parler de momentum.

Disclosure : je suis un analyste fondamental, je n’ai aucune connaissance en AT.

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Dernière modification par simouss (08/02/2020 07h50)


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[+3]    #38 14/02/2020 12h32 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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C’est quand même dommage d’avoir sur la moitié des messages des banalités à la manière de Boursorama : commenter l’évolution du cours tous les trois jours, voire plusieurs fois par jour, ne sert à rien, et après dix ans d’existence, on est en droit d’attendre un peu mieux de nos forums.

On constate qu’Unibail a attiré des investisseurs peu "éclairés" et peu habitués aux marchés boursiers.

Que le cours baisse et que l’opportunité paraisse trop belle, pose question, mais n’est pas un présage suffisant de l’avenir. On a vu d’autres foncières qualitatives, coter à des niveaux ridicules, puis remonter. Par exemple, Healthpeak Properties, une des plus grosses foncières de santé US, cote aujourd’hui $37 vs $22 début 2018. A l’époque, le rendement sur dividende approchait les 7%. Aujourd’hui, il est de 4%.

Unibail a fait une erreur énorme en rachetant Westfield (plus facile à dire aujourd’hui que sur le moment, évidemment). Elle a surpayé des actifs qui en plus ont perdu de la valeur depuis.

Aujourd’hui, Unibail doit se désendetter et investir dans des centres commerciaux US moins qualitatifs que son portefeuille habituel, deux choses qui n’auraient pas été nécessaires sans ce rachat. Sans les actifs UK/US, Unibail présenterait des résultats en croissance et non en décroissance.

D’ailleurs, on voit très bien que Klepierre s’en sort mieux, aussi bien dans ses résultats, que dans son évolution boursière, alors qu’historiquement, Unibail était plus performant.

Le ratio LTV parait mesuré, mais le ratio dette nette sur EBITDA (autour de 9 de mémoire), sur lequel Unibail communique peu (Ratios clés et notations financières) est élevé, donc il y a un effet de levier important.

Ceci étant exposé, pour l’heure la notation de sa dette est toujours une des meilleures de la cote (avec une perspective négative toutefois), avec Simon Properties Group et Public Storage.

Je pense que stabiliser le portefeuille dans son ensemble va maintenant être l’affaire de quelques années, et entre temps, le cours de bourse peut faire le yo-yo, d’autant qu’Unibail n’est pas en position d’effectuer des rachats d’actions.

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[+6]    #39 14/02/2020 12h49 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Tous ceux qui achètent actuellement des parts de SCPI à tour de bras (la collecte 2019 a été de 8.6 Mds€, avec une part limitée financée à crédit -crédit qui ne permettraient pas d’acheter de l’URW-) devraient se poser des questions similaires à celles ci :

RVtrader a écrit :

Les actionnaires d’Unibail sont copropriétaires de murs commerciaux et le gestionnaire à l’obligation de reverser 95% du revenu locatif, 70% des plus-values réalisées et 100% des dividendes reçus.

Les risques sont ceux associés à un investissement immobilier :
- Qualité et solvabilité des locataires.
- Qualité des biens.
- Qualité du gestionnaire y compris dans la gestion Actif/Passif

Les atermoiements à CT du marché est en contradiction avec les objectifs à LT d’un l’investissement immobilier.

Qui se dit, lorsqu’il sort de chez le notaire après signature d’une acquisition  "Mer** je viens de perdre 10% !"

RVtrader a écrit :

On peut même le simplifier davantage :

Le rendement courant net est il supérieur au coût moyen de ma dette ?
Cet écart est-il pérenne et suffisant pour compenser l’érosion de la valeur de mon bien ?
Peut-on faire confiance au gestionnaire et en sa stratégie ?

risques :
baisse des loyers ->  ils montent
hausse du coût moyen de ma dette -> il baisse et la maturité moyenne s’allonge
pérennité -> aucune certitude (mais visibilité à 5 ans qui dit mieux ?)
valeur des biens -> aucune certitude évidemment, mais la case des vieux routiers de l’immobilier
"emplacement, emplacement, emplacement" est a priori cochée. Par ailleurs, la décote actuelle sur l’ANR me semble une protection significative contre ce risque.
qualité du gestionnaire -> a chacun de se faire son opinion. On peut notamment légitimement s’interroger sur la pertinence stratégique du rachat de Westfield : Il est évident que ses actifs pour l’instant "plombent"  la photo.

(autre question à se poser)

Les dirigeants de URW on annoncé un dividende au moins maintenu à 10.80€ pendant les 5 prochaines années.  (et par le passé, depuis +10 ans pour URW, aucune annonce de ce genre n’a été reniée…)

Qu’a annoncé la société de gestion de ma SCPI ? Ont-ils toujours respecté ce qui avait été annoncé ?

De toute manière, vu la capitalisation de URW (17-18 Mds€), et les volumes traités sur le marché (> 50 M€/jour), ce ne sont pas les petits porteurs (y compris le membre du forum qui a annoncé avoir pris une ligne > 1M€) qui feront bouger le cours de URW de sitôt… On n’est pas du tout dans le cas d’une microcap à marché étroit que l’enflammement de quelques forums pourrait réveiller (comme on en a déjà vues…).

Actuellement, acheter URW se compare assez avantageusement à acheter de l’US 20 ans de parts de SCPI, où pour 100 investis on recevra pendant 20 ans un revenu annuel ("avant fiscalité") qui actuellement avoisine 10-11 (et ensuite on n’aura plus rien : on aura amorti 5/an), quand URW permet (pour 100 investis) de recevoir environ 9 pour encore détenir quelque chose à la fin. A chacun de se faire son opinion sur les évolutions possibles de ces revenus dans le futur. En plus, c’est bien plus facile à trouver/acheter, ou à vendre (que de l’US 20 ans). Certes, on porte le levier des dettes de URW (… mais vaut-il mieux porter ces dettes notées A, que des emprunts comme particulier ?)

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[+4]    #40 20/02/2020 20h59 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonsoir,

Je ferme cette file temporairement car on a beau répéter toutes les 2 pages de ne poster que des informations pertinentes, des faits et des analyses circonstanciées, on continue à voir encore et toujours des posts juste avec "mon feeling est que" et derrière rien de factuel (et si chaque forumeur faisait ça, quelle valeur ajoutée pour les lecteurs ? Nous ne sommes définitivement pas un chat…).

Sans parler de ceux qui ne lisent pas l’historique ou qui se contente de dire "ça baisse, qu’est ce qu’il se passe?" ou bien encore les digressions sur des sujets parallèles.

Qui plus est, nous approchons du versement du dividende et donc nous allons encore avoir d’interminables échanges pour demander quand, avec quelle fiscalité et pourquoi etc.

Donc à part pour des grosses infos ou événements et pour les publications de résultats, la file sera fermée pour amener un peu de sérénité.
Toute ouverture d’une nouvelle file sur la société, sans intérêt majeur, sera purement supprimée.

Dommage d’en arriver là tout de même.

IH dix jours plus tard : je rouvre la file


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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[+9]    #41 04/03/2020 14h48 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonjour,

Lors de l’annonce des résultats en juillet 2019, la question d’un analyste à la fin de la conférence (Goldman Sachs) concernait l’opportunité de rachats d’actions avec les liquidités des cessions, étant donné la décote sur NAV

La réponse de Christophe Cuvilliers était qu’il fallait d’abord réaliser les cessions, et qu’ensuite ils décideraient entre financer le pipeline ou effectuer des rachats d’actions

J’ai donc reposé la question au service investisseurs et voilà leur réponse :

URW a écrit :

Merci de votre message. Un programme de rachat d’actions n’est pas à l’ordre du jour car la priorité (exprimée par la majorité des actionnaires) est le désendettement d’URW.

De ce fait, les produits des cessions sont utilisés d’une part pour le désendettement d’URW, et en parallèle pour financer notre portefeuille de projets de développement de 8,3 Md€ à fin 2019. Effectivement, le rendement des développements est en dessous du rendement du dividende (6.2% YoC pour le portefeuille de développement vs. >8.5% pour le rendement du dividende).
Cependant, il faut noter que le rendement du dividende est un rendement utilisant un effet de levier tandis que le rendement du portefeuille de développement (YoC) est un rendement brut. De plus, le cours de l’action est à une décote de près de 40% sur ANR, cependant développer un actif « prime » avec un même un rendement de 7%, réévalué au rendement du portefeuille d’actifs (4,3% pour 2019), équivaut à acheter ce même actif avec une décote de 40% sur sa valeur brute. Enfin, financer les projets de développement est parfaitement en ligne avec la stratégie d’URW qui est d’améliorer sans cesse la qualité du portefeuille d’actifs.
C’est aussi important de noter que même si le portefeuille de projets en développement est flexible, il reste impossible de stopper les projets « engagés » (2,7 Md€ à fin 2019).

Donc, un programme de rachats d’actions n’est pas à l’ordre du jour

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[+6]    #42 06/03/2020 17h28 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Bonjour à tous,

J’ai écrit un mail directement au service " investisseur " sur le site internet officiel de Unibail Radamco, j’ai posé la question si ils pouvaient me donner des informations sur leur sentiment concernant l’action et les raisons particulières pour lesquelles la baisse est assez importante, voici la réponse que j’ai reçu :

Unibail Radamco a écrit :

Hi Michael,

Thanks for your mail.

Currently the stock is being impact by the concerns around the corona virus and the impact there of. As a retail property company we exposed through the footfall performance of our malls and indirectly through the customer sentiment and the tenants’ sales performance.

At this stage it is hard to estimate an impact of the corona virus, given the level of uncertainty.

Best,

Ce n’est pas grand chose, mais je tenais à vous le partager ici !

Message édité par l’équipe de modération (06/03/2020 17h59) :
- anonymisation du message

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[+4]    #43 18/03/2020 16h50 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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J’ai une petite position dans URW - environ deux salaires mensuels.
Je viens d’envoyer un in mail par LinkedIn au PDG.

Le voici par transparence:

Message d’un actionnaire individuel
Monsieur le PDG, 

La crise du Covid affecte URW. 
Vous connaissez la valorisation du titre, vous avez 200 000 stock options sous l’eau. 
Moi aussi je perd ma chemise.   
Nous avons un intérêt commun à voir le cours remonter.   

J’ai grandi à la Défense, j’ai vécu à Stratford à Londres, pour moi c’est clair, les actifs ont du futur. 
Avec le Covid, la peur sur la dette est réelle malgré le travail louable d’allongement de maturité.

Le titre perd davantage de terrain que d’autres foncières.   

Il faut communiquer de suite et prendre des mesures pour apaiser le marché:   

1) Payer le dividende 2019 en titres pour préserver du cash.
Au pire, donner l’option aux actionnaires.   Oui c’est dilutif à court terme mais cela permet de compenser cette année qui verra son FFO amputer d’au moins 1/3. Cela donne aussi du temps pour les cessions.   

2) Couper le plus possible le pipeline de développement pour préserver du cash 
Peut-être que les travaux seront retardés à cause du Covid - communiquez dessus sans tarder.   

3) Le management devrait acheter des titres sur le marché comme signal de confiance 

4) Pour les dividendes futurs, abaisser le taux de distribution pour se donner un peu de marge sur les cessions   

Si vous n’êtes pas convaincu, je vais vous raconter ma vie précédente de gérant actions Europe à la tête de plusieurs milliards d’euros d’encours.   

Au début 2008, Mr Lafont de Lafarge, qui vient de racheter au plus haut Orascom Cement, passe me voir pour vanter sa clairvoyance. 
Mes questions se centrent sur le bilan et la très probable augmentation de capital nécessaire pour l’assainir. 
Mr Lafont, à cette question, prend ses affaires et me lâche: “si vous n’avez pas préparé vos dossiers, je préfère partir”.   

Devinez qui est revenu quelques mois plus tard quémander de l’argent? 

>>> Ne soyez pas Mr Lafont. 
Ne devenons pas Intu ou CBL.
Agissez de suite.
Le Covid pourrait durer plus longtemps ou bien revenir l’an prochain.   

Merci d’avance,   
Un actionnaire

Message édité par l’équipe de modération (18/03/2020 20h06) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre

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[+3]    #44 18/03/2020 19h50 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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kiwijuice a écrit :

Il faut communiquer de suite et prendre des mesures pour apaiser le marché:

Avez-vous lu Unibail-Rodamco-Westfield fait le point sur le marché concernant l’impact de COVID-19 ou Coronavirus : Unibail-Rodmaco-Westfield réduit ses dépenses, Actualité des sociétés - Investir-Les Echos Bourse  (déjà évoqués sur ce forum) ?
Ok, ça date du 16/3 (il y a 2 jours…). Je ne pense pas qu’il y ait besoin d’un communiqué chaque jour.

Sur le fond, pour ce qu’il en est des 4 suggestions de kiwi :
   1) Payer le dividende 2019 en titres pour préserver du cash : ça revient à faire une augmentation de capital à un prix très bas (ce qui est largement contradictoire avec les injonctions d’autres petits actionnaires de racheter des actions sur le marché). Ca ne peut pas être ’obligatoire’, sauf à perdre le statut SIIC (ce qui aurait des impacts rédhibitoires).

   2) Couper le plus possible le pipeline de développement pour préserver du cash : c’est à étudier en détail avant toute communication (sauf une communication "générale" qui n’apporterait pas grand chose), et de toute façon les travaux n’ont pas du accélérer avec le confinement dans plusieurs pays.

   3)Le management devrait acheter des titres sur le marché comme signal de confiance : certes, mais ont-ils le cash disponible ? et ont-ils le droit (il y a plein de périodes durant lesquelles les potentiels initiés ne peuvent pas intervenir sur le marché) ? Ce serait de toute manière une goutte d’eau dans le marché.  (= c’est plutôt les institutionnels qu’il faudrait convaincre d’acheter de l’URW).

   4) Pour les dividendes futurs, abaisser le taux de distribution pour se donner un peu de marge sur les cessions    : il y a des limites à un abaissement (ne serait-ce que pour conserver le statut SIIC), au fait URW a-t-il besoin de plus de cash et de plus de cessions, et quand ?

Mais je serai très intéressé de lire la réponse que recevra kiwi (qui n’est sans doute pas le seul à poser ces questions).

@Michel1993 (qui dégaine vite le -1) : voir le document de référence URW 2018  (pages 17, 226, 235, 346, par ex.), à priori bien connu (la Bible) des actionnaires ayant fait leurs devoirs.

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[+3]    #45 19/03/2020 12h07 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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La bonne source, c’est bien les bénéfices :
IS - Champ d’application et territorialité - Exonérations - Sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC)

bofip a écrit :

Le régime subordonne le bénéfice de l’exonération au respect des trois conditions de distribution suivantes :

- les bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles doivent être distribués à hauteur de 95 % avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation ;

- les plus-values de cession d’immeubles, de participations dans des sociétés visées à l’article 8 du CGI ayant un objet identique aux SIIC ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté, doivent être distribuées à hauteur de 70 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation ;

- les dividendes reçus des filiales ayant opté, doivent être intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception.

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[+3]    #46 25/03/2020 00h35 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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lopazz a écrit :

Je suis également pour un dividend cut de 50%

Visiblement le management a pris en compte ma demande.

Vivement la mise à jour de l’ANR !

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If you're not growing, you're dying.

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[+3]    #47 28/03/2020 12h00 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Attercap a écrit :

Il est également possible que cette crise accélere le développement de l’achat en ligne. Beaucoup de personnes confinées découvrent cet usage d’Internet, en apprécient la praticité, […]

Ah, les joies du commerce en ligne : des colis volés, des colis souvent abîmés dont le contenu est parfois endommagé. L’angoisse de la livraison… J’oublie les jours de congés que j’ai dû poser quelques fois pour être sûr et certain de ne pas rater le livreur lors de son passage. Je précise bien que je n’en veux pas aux livreurs qui, malheureusement, doivent tenir des cadences infernales. Je ne parle pas des déceptions ou des erreurs de taille / dimension lorsque qu’on a réellement le produit en mains ou sous les yeux. Je n’évoque pas non plus les procédures de retour, plus ou moins simples en fonction des différents marchands.

Enfin bref : pour commander rapidement un produit basique (un simple livre, un DVD ou des cartouches d’encre) ou lorsqu’on a pas le choix (produit disponible uniquement sur Internet), je pense que le modèle est viable. Pour le reste, j’ai tout de même quelques doutes.

D’un point de vue plus personnel, je passe environ 8 à 10 heures par jour derrière un écran d’ordinateur dans le cadre de mon travail, et je n’ai absolument aucune envie d’ajouter, que ce soit pendant la pause, le soir ou le week-end, encore 30 minutes ou 1 heure pour faire des courses ou du shopping en ligne. Et cela s’est encore renforcé depuis le début du confinement.

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Dernière modification par delta (28/03/2020 13h05)

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[+3]    #48 30/03/2020 20h46 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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Elias10 a écrit :

Ainsi, pourriez-me laisser vos avis pour le court moyen et long terme?

Avant de vous répondre, j’ai aussi une question pour vous : avez-vous pris le temps de lire les 54 pages de cette discussion (au moins les messages des 6 derniers mois par exemple) ?
Si oui, quels éléments de réponse vous ont interpellé sur lesquels vous souhaitez de plus amples informations ?
Si non, je vous invite à commencer par là.

IH : j’ajoute que l’on peut avoir un résumé de la discussion en cliquant ici.

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[+3]    #49 Hier 17h02 → Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux (rodamco, unibail, westfield)

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JACQUES STERN, Membre du Conseil de surveillance d’Unibail-Rodamco-Westfield SE (et Président du Comité d’Audit), a acheté des actions URW au cours des 3 premières semaines du mois de Mars.

Date Volume @ Prix :
05/03/2020 350 @ 100,90 euros
12/03/2020 600 @ 78,50 euros
16/03/2020 300 @ 58,26 euros
18/03/2020 500 @ 47,71 euros

Cela représente environ 120 000 euros si je n’ai rien oublié.

D’après le document de référence 2019, il détenait dernièrement, au 18 mars 2020, 2600 actions URW.

Sources :
BDIF AMF - Déclaration des transactions des dirigeants
Document d’Enregistrement Universel 2019

Ajout :

Je ne sais pas si cela est vraiment utile de le mentionner mais Philippe Collombel, également Membre du Conseil de surveillance d’Unibail-Rodamco-Westfield SE a aussi acheté 350 titres URW @ 52,50 euros, le 17 mars 2020. Il détient « seulement » 700 actions, au 17 mars 2020.

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Dernière modification par delta (Hier 17h55)

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