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[+5]    #2251 13/02/2021 04h34

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A toutes fins utiles, je rappelle que la décote sur ANR avant la mise en faillite d’Intu devait approcher des 90%. Une bien belle "marge de sécurité", n’est-ce pas.

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#2252 13/02/2021 05h19

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ArnvaldIngofson a écrit :

Mais ça ne va pas se "déleverager tout seul".

S’ils ne versent pas de dividende (ou pas la totalité des revenus) mécaniquement, c’est bien pourtant ce qu’il va se passer.

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#2253 13/02/2021 07h55

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Etant donné qu’ils comptent vendre de nombreux actifs, la NRV (Net Reinstatment Value) de 166 euros est à pondérer par la NDV (Net Disposal Value) maintenant évaluée à 110 euros

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[+1]    #2254 13/02/2021 09h16

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Réputation :   32  

corran a écrit :

A toutes fins utiles, je rappelle que la décote sur ANR avant la mise en faillite d’Intu devait approcher des 90%. Une bien belle "marge de sécurité", n’est-ce pas.

Sur la base de quel taux de capitalisation hors droits calculent-ils l’ANR ? L’information ne saute pas aux yeux quand on la cherche et pourtant tout le sujet est la ! Il faut toujours se faire sa propre idée de la valeur pour challenger les valeurs que l’on obtient des analystes ou du management des foncières. 

Loyers nets 2020 : 1 790 m
Taux de capi à la louche : 5%
Patrimoine brut : 35 800, arrondissons à 36 000 m
Dette nette 2020 : 25 000 m dixit Zonebourse
Patrimoine net : 11 000 m vs capitalisation boursière de 8 000 m

Il y a bien une décote entre la capitalisation et mon estimation rapide du patrimoine net suite à ce calcul rapide, mais les loyers 2021 pourraient continuer à décroître et le taux de capi pourrait augmenter à 5,5% pour pricer le risque et surtout le manque de visibilité sur la génération de loyers des actifs sous jacents. Il faudra surveiller le trend des loyers nets sur Q1 2021 et Q2 2021.

Quand je divise la dette nette par le patrimoine brut, le % est élevé (69%) et je comprends mieux pourquoi il n’y aura pas de dividendes pendant 2/3 ans. La société doit se désendetter. La voie royale serait de réussir à augmenter les loyers nets à iso périmètre (sans accroître le nombre d’actifs détenus) mais vu le contexte, pas facile.

Céder des actifs n’est pas une bonne ni une mauvaise nouvelle en soi. Tout dépend de l’analyse qu’on fait sur combien de cash cela rapporte (baisse de la dette nette) et combien de loyers nets cela enlève (baisse de la valeur du patrimoine brut). Seuls les chiffres diront si cela a été bien fait ou pas.

Dernière modification par levovitch1988 (13/02/2021 10h01)

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[+4]    #2255 13/02/2021 10h13

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Réputation :   41  

corran a écrit :

A toutes fins utiles, je rappelle que la décote sur ANR avant la mise en faillite d’Intu devait approcher des 90%. Une bien belle "marge de sécurité", n’est-ce pas.

Constater une décote par rapport à un actif dont la valeur fluctue à la hausse comme à la baisse (et qui fait l’objet d’une ré-évaluation semestrielle / trimestrielle dans le cas des foncières), c’est effectivement constater un niveau d’écart par rapport à une référence qui n’est pas figée.

Il est assez périlleux d’en tirer quelque constat que ça soit ou d’en conclure à une inefficience du marché, d’autant plus que l’ARN n’est pas un indicateur obscur réservé aux initiés, mais plutôt l’information financière la plus largement communiquée auprès des investisseurs des foncières.

Je retiens de mon expérience personnelle que les décisions d’investissement basées sur ce type de constat (décote "évidente" sur actif) sont parmi les plus piégeuses :
- faux sentiment de sécurité du fait d’avoir abouti à cette démonstration
- énorme risque si la prise de position se fait en une fois et en haut de cycle (valorisation au plus haut + décote au plus bas = 2 bonnes raisons de ne jamais revoir son argent)

J’y ai laissé quelques plumes sur le dossier Renault (qui certes n’est pas une foncière, mais rentre dans la case de ces investissements basés sur des constats d’écarts de valorisation) : à 100€, Renault le constructeur automobile était théoriquement valorisée à quelques milliards d’euros (autour de 5Mds) lorsque l’on soustrayait la valeur (en bourse) de Nissan et la valeur (théorique) de RCI Banque. Ce qui n’a pas empêché d’aller toucher les 15€ par la suite, toutes ces valeurs étant, finalement, fluctuantes (et très fluctuantes dans le cas de constructeurs automobiles).

Concernant URW, voici ce qui me fait penser que le cours remontera à long terme :

- En 2019, le RN récurrent s’est élevé à 1,7Mds. En 2020, année COVID, le RN récurrent s’est élevé à 1Md. Je prends l’hypothèse que les RN récurrents des années à venir se situeront dans cette fourchette. Je suis conscient que cette hypothèse est peut-être risquée pour 2021 (baisse des taux d’occupation + renégociation des loyers ?), mais il me semble que le risque sur cette hypothèse s’éloigne avec le temps.

- La capitalisation se situe, de son côté, en-dessous des 8 milliards d’euros. En fonction de si l’on prend le haut ou le bas de la fourchette, cela veut dire que l’on vise un RN récurrent par action compris entre 12,5% et 21% de la valeur de l’action. Ce faisant, je met en regard une valorisation boursière (valorisation) et la capacité à percevoir des loyers et à générer des bénéfices (opérationnel), ce qui me semble plus sécurisé qu’une analyse qui compare une valorisation très fluctuante (capitalisation) à une autre valorisation, elle aussi fluctuante (valeur des actifs - dette), ou une analyse basée sur un taux de capitalisation dont une variation de 1% génère des impacts énormes.

- Si le cours de bourse permet d’acheter à prix cassé une foncière commerciale pour 8Mds d’euros, là où elle crachera de nouveau 1,7Mds d’euros en 2025 (hypothèse), alors pourquoi tout le monde ne se jette pas dessus ? Parce que l’on a un niveau de risque élevé au niveau du respect des convenants, entre la valeur de l’actif (qui fluctue, justement) et la valeur de la dette (qui, elle, est figée). C’est la beauté et le piège des foncières : c’est leveragé (donc ça booste la rentabilité + la valeur de l’action fluctue beaucoup plus fort que la valeur de l’actif), mais ça marche dans les deux sens.

Dans un environnement économique rétabli, je doute qu’une foncière de premier plan conserve un RN récurrent par action (donc correspondant à son activité opérationnelle) compris entre 12,5% et 21% de la valeur de l’action. Mais il faut qu’URW n’explose pas ses covenants pour cela.

Si URW traverse cette période (sans exploser les covenants et sans AK), alors la normalisation de cet indicateur devrait tirer la valorisation vers le haut, laissant à l’investisseur le choix de profiter de dividendes potentiellement copieux (dont les droits auront été acquis à prix relativement bas en période de doute) ou de matérialiser sa plus-value.

C’est le scénario sur lequel je mise personnellement, quand bien même l’annonce d’un reconfinement en France en 2021 pourrait faire perdre 20€ à l’action en une séance et aggraver le niveau de risque face à la dette évoqué ci-dessus.

levovitch1988 a écrit :

corran a écrit :

A toutes fins utiles, je rappelle que la décote sur ANR avant la mise en faillite d’Intu devait approcher des 90%. Une bien belle "marge de sécurité", n’est-ce pas.

Sur la base de quel taux de capitalisation hors droits calculent-ils l’ANR ? L’information ne saute pas aux yeux quand on la cherche et pourtant tout le sujet est la ! Il faut toujours se faire sa propre idée de la valeur pour challenger les valeurs que l’on obtient des analystes ou du management des foncières. 

Loyers nets 2020 : 1 790 m
Taux de capi à la louche : 5%
Patrimoine brut : 35 800, arrondissons à 36 000 m
Dette nette 2020 : 25 000 m dixit Zonebourse
Patrimoine net : 11 000 m vs capitalisation boursière de 8 000 m

Il y a bien une décote entre la capitalisation et mon estimation rapide du patrimoine net suite à ce calcul rapide, mais les loyers 2021 pourraient continuer à décroître et le taux de capi pourrait augmenter à 5,5% pour pricer le risque et surtout le manque de visibilité sur la génération de loyers des actifs sous jacents. Il faudra surveiller le trend des loyers nets sur Q1 2021 et Q2 2021.

Quand je divise la dette nette par le patrimoine brut, le % est élevé (69%) et je comprends mieux pourquoi il n’y aura pas de dividendes pendant 2/3 ans. La société doit se désendetter. La voie royale serait de réussir à augmenter les loyers nets à iso périmètre (sans accroître le nombre d’actifs détenus) mais vu le contexte, pas facile.

Céder des actifs n’est pas une bonne ni une mauvaise nouvelle en soi. Tout dépend de l’analyse qu’on fait sur combien de cash cela rapporte (baisse de la dette nette) et combien de loyers nets cela enlève (baisse de la valeur du patrimoine brut). Seuls les chiffres diront si cela a été bien fait ou pas.

La valeur brute du patrimoine au 31/12/2020 est de 56,314 Mds. C’est la valeur nette (moins la dette) qui est aux environs des 30Mds.

A 36Mds de patrimoine pour 25Mds de dettes, on serait à 70% de LTV, soit 10% au-dessus de la limite des 60% (autrement dit, en faillite).

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Dernière modification par R3dSqu4re (13/02/2021 10h32)

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#2256 13/02/2021 10h36

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RadioInvest, le 12/02/2021 a écrit :

Comment un investisseur individuel "intelligent" peut-il estimer que les fondamentaux pré et post-covid 19 n’ont pas évolué ou dans quelle proportion ceux-ci l’ont été ?

Le cours actuel est un bon point d’entrée comparativement à la valorisation pré-covid mais qui nous dit que la véritable valeur d’URW n’est pas proche du cours actuel (et qu’elle ne retrouvera jamais les 240 €). Pourquoi continuer à penser que le cours remontera alors qu’il baisse de façon quasi-continue depuis 2016 ?

Je ne parlais pas ici de l’écart de valorisation pré- et post-covid, uniquement de l’écart entre avant et après l’annonce des résultats, entraînant une baisse immédiate du cours de 13%. Si on explique cet écart par uniquement l’annulation du dividende sur 3 ans, et non pas de mauvais résultats financiers non anticipés, c’est potentiellement un bon point d’entrée pour celui qui croit un peu dans cette valeur. D’ailleurs la cotation du lendemain indiquerait que je ne suis peut-être pas le seul à penser comme tel.

Mais je suis d’accord avec vous sur le fait qu’à l’heure actuelle, juger de la valorisation réelle post-covid de la valeur est un exercice de voyance extra-lucide. Mais qu’est-ce que la bourse, sinon un jeu de voyance? :)

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#2257 13/02/2021 12h17

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R3dSqu4re a écrit :

Ca ne vous choque pas une valeur du patrimoine brute de 56 394 M€ pour 1 790 M€ de loyers nets ? Je trouve que le montant du patrimoine brut est survalorisé, d’où ma remarque sur le taux de capitalisation implicite utilisé pour tomber sur 56 394 M€. Cela fait un taux d’environ 3,2%, ce qui est bien trop bas à mon sens pour valoriser le patrimoine brut. Il faudrait utiliser par prudence un taux de capitalisation supérieur (a minima 4,5%) ce qui donnerait un patrimoine brut bien inférieur alors que la dette financière nette elle ne bouge pas.

En effet, sur la base d’un taux de capi de 5%, le patrimoine brut serait comme je l’ai écrit autour de 36 000 M€. Le LTV (dette nette / patrimoine brut, il me semble que vous vous trompez dans le calcul c’est dette nette divisé par patrimoine brut et non par patrimoine net) est proche de 70% d’où le fait que la situation financière du groupe est très tendue. Une foncière qui suspend ses dividendes pendant 3 ans alors que l’intérêt d’une foncière SIIC (règles du jeu fiscales intéressantes) est quand même de distribuer des dividendes à ses actionnaires, c’est très fort comme message.

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#2258 13/02/2021 13h19

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Veuillez me pardonner, je n’avais pas compris que les 36Mds de valeur du patrimoine évoqués dans votre message découlaient d’un calcul (basé sur une hypothèse de taux de capi de 5%).

Il y a la question du taux et de la valeur de référence à laquelle on l’applique. La question est de savoir si l’évaluation de la valeur du patrimoine brut doit se baser arithmétiquement sur le montant de loyers nets d’une unique année écoulée et marquée par une pandémie. Si oui, le taux "implicite" de 3,2% pose effectivement question (bien qu’intervenant dans un univers de taux 0, voire négatif, pour le sans risque).

Je pense pour ma part qu’une juste valorisation se construit sur une hypothèse "normalisée" de loyers nets futurs à moyen terme, qui doit se situer, sur le périmètre actuel, quelque part entre 1,790Mds (loyers 2020) et 2,490Mds (loyers 2019).

Je me suis beaucoup intéressé à la notion de décote sur actif lorsque j’ai commencé à m’intéresser aux foncières. Et notamment regardé comment ce ratio avait réagi lors de la crise de 2007-2008.

Je peux fournir ceci, que j’avais partagé ici en avril dernier : on voit pour Unibail (dans la seconde partie du message) une évolution de de la NAV de -10% en 2008 et -15% en 2009 alors que les RN récurrents continuaient de croître à un rythme de 7-8% sur la période.

R3dSqu4re, le 25/04/2020 a écrit :

Bonjour,

Je partage avec vous une petite analyse personnelle de l’évolution du ratio LTV (dette/actifs fonciers) d’Unibail en fonction de scénarios de baisse de la valorisation de ces actifs fonciers.

Baisse des actifs fonciers par rapport valo 12-2019 / Ratio LTV
Actuel / 37,2%
-5% / 39%
-10% / 41%
-15% / 44% (note du 13/02/2021 : nous en sommes à -13,8% à fin 2020, pour un ratio LTV à 44,7%)
-20% / 47%
-25% / 50%
-30% / 53%
-35% / 57%

A partir de -40% de baisse des actifs fonciers, on passe au-dessus des 60% de LTV

-40% / 62%
-45% / 68%
-50% / 74%

Je suis allé fouiller dans les présentations de résultats des années 2008-2009-2010, qui avaient vu des baisses de valeur des actifs.

Elles sont présentées en pourcentage de baisse de la NAV (net assez value, donc valeur des actifs moins la dette), contrairement à mes chiffres du dessus qui parlent bien des impacts d’une baisse de valorisation des actifs (hors dette).

J’ai placé à côté l’évolution du résultat par action :

Année / Evolution de la NAV vs. n-1 / Evolution du résultat par action vs. n-1
2008 / -10,7% / +8,4%
2009 / -15,2% / +7,1%
2010 / -1,3% / +0,9%

Conclusion : en 2008, 2009 et 2010, on constate une baisse de la valeur nette des actifs, malgré des augmentations de revenus par action. La baisse de la valeur des actifs aura néanmoins été moins forte que les pourcentages affichés (puisque les pourcentages sont ceux de l’évolution de la valeur nette).

Celui qui sait dire à quelle baisse s’attendre sur la valorisation des actifs suite à l’épisode COVID, sait calculer la future NAV, et donc évaluer l’éventuelle décote / le risque d’augmentation de capital.

Personnellement, je n’ai aucun ordre de grandeur, d’où le scope assez large "de -5% à -50%" de ma modélisation.

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#2259 13/02/2021 14h40

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ArnvaldIngofson a écrit :

Nous aurons bientôt les résultats d’autres foncières (Klépierre par exemple le 17).

On a déja ceux de Simon Property, dont je trouve qu’elle est assez comparable à URW.

Je trouve que le contraste entre les capitalisations boursières des 2 sociétés est flagrant au vu de leur situation respective.
Le revenu net de SPG a baissé (sensiblement moins que celui d’URW), leur taux de vacance reste assez bas, ils rachètent des concurrents et arrivent encore à assurer 4,8% de rendement (en baisse de 40% quand même sur 2020), et tout ça avec une LTV à 50%, 4 points de plus qu’URW…ce qui semble n’inquiéter personne outre-atlantique, à voir le parcours de l’action.
Quant aux AK, ils en font, mais dans les meilleures conditions, avec une valeur forte de l’action pour financer leurs opérations d’acquisition.

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[+3]    #2260 13/02/2021 14h41

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Pour ceux qui ont fait TL;DR sur les derniers messages (qui illustrent de manière détaillée ce que je rendais implicite), le sens de ma remarque est que, quand une entreprise est endettée, regarder le stock (les actifs) est un contresens, seuls les flux (les revenus) sont à regarder : sont-ils et seront-ils suffisants mis en face du seul stock qui importe, la dette, soit pour la rembourser, soit pour inspirer suffisamment confiance aux créanciers pour la rouler ?
Si ce n’est pas le cas, alors le stock, devant lequel on peut mettre la valeur que l’on veut, appartient aux créanciers, et les actionnaires n’ont que leurs yeux pour pleurer, en toute logique puisque lorsqu’on devient actionnaire on accepte d’être junior par rapport aux créanciers.

Dernière modification par corran (14/02/2021 15h40)

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#2261 22/02/2021 00h12

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Rock Investment SAS, la société de Xavier Niel, a acheté, le 11 février 2021, 1 430 628 actions URW au prix unitaire de 57, 35 euros

www.pea-performance.fr/wp-content/plugi … 21DD732513

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Dernière modification par Alex25803559 (22/02/2021 00h13)

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[+1]    #2262 22/02/2021 00h38

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Comme disait récemment Mark Cuban, quand on est propriétaire et qu’on veut acheter encore plus de parts de la société, on a envie que le prix soit bas… (Serge Voltz likes this).

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A mon grand dam

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#2263 22/02/2021 00h43

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Alex25803559 a écrit :

Rock Investment SAS, la société de Xavier Niel, a acheté, le 11 février 2021, 1 430 628 actions URW au prix unitaire de 57, 35 euros

www.pea-performance.fr/wp-content/plugi … 21DD732513

Je ne sais pas si c’est vraiment un achat, il y a écrit :

pea performance a écrit :

Un contrat d’échange de conditions d’intérêts et de dividendes contre variation d’action (prévoyant la livraison du nombre d’actions
sous-jacentes suivant la date de maturité du contrat) a été conclu entre Rock Investment SAS et un établissement financier, ayant
pour sous-jacent un maximum de 2.000.000 d’actions jumelées Unibail-Rodamco-Westfield SE pour un montant notionnel maximum
de 100.000.000 euros.

Savez-vous ce que cela veut dire ?

Une autre opération à noter :

Goldman vient de passer de + de 5% à 2.62% des droits de vote et du capital d’urw.

www.pea-performance.fr/wp-content/plugi … 1_221C0260

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[+1]    #2264 22/02/2021 13h48

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Bonjour à tous;

Le véhicule est une option type SWAP.

Je pense que l’idée de base de XN était d’avoir des actions calculé entre un strike a une échéance en fonction de la différence d’un taux d’intéret (Type Euribor 3 m + prime) et le dividende de l’action, contre le versement d’une prime.

Ex:
Il paye une prime X pour le produit et reçoit (R-t)/S en nombre d’action à terme.

Il vient d’acheter un SWAP pour faire un Call synthétique je pense.

Le nouveau produit c’est plutôt une option normale de type Call avec paiement en action au terme.

C’est ce que je comprends.

L’action n’ayant plus de dividende.

Concernant Goldman et (JP) je pense que leur position sont des positions de couverture de short.
En d’autres terme, plus ils en ont plus leurs clients shortent la valeur.

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#2265 22/02/2021 14h07

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Concernant Goldman et (JP) je pense que leur position sont des positions de couverture de short.
En d’autres terme, plus ils en ont plus leurs clients shortent la valeur.

Ou l’inverse. Plus leurs clients shortent la valeur, plus les banques achètent pour hedger les positions de leurs clients.

Navré je pinaille.

Dernière modification par MisterVix (22/02/2021 14h07)


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#2266 22/02/2021 14h14

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Ou plutôt l’autre inverse : plus leurs clients achètent via dérivés, plus ils doivent acheter en physique pour couvrir leurs ventes face à leurs clients en dérivés, non ?

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#2267 22/02/2021 15h30

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Bonjour à tous;

@Mistervix, vous avez raison, ma formule est mal tourné; je voulais dire :
Plus il en ont, plus (cela signifie) que leur client shortent la valeur.

Bref wink vous avez compris l’idée.

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#2268 26/02/2021 21h24

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Bonjour à tous,

Dans le contexte actuel de hausse des taux (le taux de l’OAT 10 ans est repassée brièvement positif cette semaine, le US 10 ans au-dessus de 1.50%), je suis (agréablement) surpris que le titre tienne aussi bien. Car même qu’il n’y a actuellement pas urgence grâce aux lignes de RCF et au cash engrangé suite aux dernières cessions, et même si on anticipe des rentrées de cash associées aux cessions à venir, il y a quand même théoriquement 4.4 milliards d’euros à refinancer dans les 2 ans. Qui dit hausse des taux dit hausse des frais financiers (pas facile de trouver une fenêtre de tir obligataire dans les conditions actuelles) … sans parler de l’augmentation des taux de capi qui viendront faire pression sur les valos.

Est-ce à dire que le marché anticiperait une reprise forte qui aurait un poids supérieur à ces apparents vents contraires ? Time will tell

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C'est quoi le bonheur ?

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#2269 27/02/2021 06h50

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Je ne suis pas sûr que quelques centièmes ou dixièmes de points changent grand chose pour les foncières, que l’OAT 10 ans passe de -0,079% à -0,041% ou même +0,5% demain aura un impact infime et on reste dans une optique de politique "taux zéros" pour encore de nombreuses années apparemment.

Sur Unibail spécifiquement, leur obligation XS1074055770 (2,5% à maturité 2026) se traite à rendement de 0,45%… non seulement il ne semble pas y avoir de soucis visible avec un refinancement, mais cela pourrait même faire baisser le coût de la dette !

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#2270 27/02/2021 11h22

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Et si les OAT 10 ans France atteignait les 2% ? Est ce que cela aurait impact à moyen-court terme ? Vu la vitesse à laquelle remonte les taux, difficile de ne pas se projeter dans cette situation.

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[+2]    #2271 27/02/2021 12h48

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La situation de remontée des taux en Europe est limitée par les niveaux de fragilité élevés de certains Etats. Cependant et comme vous le suggérez, c’est une situation improbable mais pas impossible. Les taux n’exploseraient que pour une des deux raisons suivantes :
- Les relances monétaires arrivent (enfin) à relancer une inflation atone depuis 10 ans (voir plus)
- Les gens ont soudainement confiance en l’objectif à long terme d’inflation de 2% de la BCE
Le deuxième cas est plus gênant que le premier car les "avantages" de l’inflation ne se font pas sentir alors que la montée des taux est immédiate.
Maintenant dans le cas particulier d’Unibail, les montants à refinancer à échéances courtes et moyennes ne représentent pas des sommes astronomiques comparées à la dette globale. Si on prend les 4.4 milliards d’euros cela représente moins de 20% de la dette totale, de plus certaines vieilles souches vont arriver à expiration en 2023 et 2024, ayant été émises avec un Bund à 9 ans à 1.75% elles pourront même dans un environnement de taux plus élevé être rollées en l’état.
Quant aux 4.4 milliards qui arrivent à échéance ces deux prochaines années:
- 2 milliards sont en EURIBOR-3m + spread (0.33% pour celle dont le prospectus est disponible), les spreads risquent d’augmenter légèrement mais les taux courts resteront bas.
- La souche à 400 millions à 2.375% du 25 Février 2021 va faire diminuer les coupons payés par URW
- Celle de 800 millions à 0.125% (Mai 2021) va effectivement être compliquée à regénérer de manière équivalente
- Je ne connais pas assez les mécaniques de la couronne suédoise pour dire quoi que ce soit des souches concernées
- Reste les 318 millions à 1.375% d’Octobre 2022, à voir si l’environnement de taux reste favorable mais sur 300M si ça passe à 2% c’est loin d’être dramatique.

Ce qu’on voit surtout sur la structure des prêts à refinancer c’est qu’URW est à court-terme plus influencé par une remontée des taux court-terme (EUR-3m) que des taux long-terme. Est-ce que les taux courts resteront bas suffisamment longtemps pour qu’URW se refasse une santé ? Je pense, maintenant c’est le genre d’opinion qui n’engage que ceux qui y croient.

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#2272 27/02/2021 13h03

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Pour Rescue, cette remontée des taux aux US n’a eu aucune incidence sur les REITs US, qui sont pourtant les premières concernées. Au contraire, leur performance globale sur février est positive, et, de manière étonnante, tirée par les "fragiles" (bureaux, diversifiées, retail) pourtant beaucoup plus dépendantes du coût de leur dette. L’amélioration des perspectives économiques pèse donc bien plus qu’une remontée encore modérée des taux.

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#2273 27/02/2021 14h35

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Donc à priori 0 corrélation entres taux long terme et court terme, pas de chance de voir exploser l’euribor 3 mois ? Enfaite, c’est surtout les taux directeurs de la BCE/FED qu’il faut regarder et non les OAT ?
Désolé de sortir la file un peu de contexte, mais cela m’aide à mieux comprendre le contexte, et savoir si on peut encore investir sur des entreprises en bonne santé, mais qui de par leur fonctionnement, on besoin de la dette pour croitre.

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#2274 27/02/2021 14h48

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Personne ici pour calculer l’impact sur le FFO d’une augmentation, par exemple de 1%, du taux des emprunts à refinancer ?

Plutot que de discuter dans le vide, ca permettrait de réaliser l’impact réel éventuel (à mon avis : faible, surtout comparé à d’autres aléas que la fonciere pourrait avoir à gérer : difficultés lors des cessions des actifs US, renégociations de certains baux, potentielles vacances, fermetures de centres pour raisons sanitaires, …).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2275 27/02/2021 17h24

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En comptant le coupon sur les hybrides, de l’ordre de 300 M€ (running)…

Mais ça ne sera pas immédiat. Comme le précisent Betcour et Kaldabra, on devrait plutôt assister dans un 1er temps à une stabilisation voire à une baisse des frais financiers (malgré l’augmentation des spreads) car les nouvelles émissions devraient coûter moins chers que les prochaines tombées à venir, et ce malgré l’augmentation des spreads. Et ça prendra du temps à se diffuser.

Donc pour conclure, ce n’est effectivement pas un sujet majeur à court terme… Mais une éventuelle menace à plus long terme avec l’équation supplémentaire E-commerce + Hausse des taux = Menace sur les taux de capi.

Je suis sidéré de la vitesse de recovery sur SPG par exemple dont le titre n’est pas loin d’être flat sur 1 an à comparer avec URW :-( OK, pas même zone géographique, pas même endettement (MAC n’a pas le même parcours) mais c’est tout de même impressionnant.

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