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En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Iroko Zen à un proche ?


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Nombre d’avis : 2   Avis moyen : 3,5/5 Avis neutre

#1 26/11/2020 15h13

Membre
Réputation :   42  

Bonjour,

Je me permets d’ouvrir une file dédiée à cette toute nouvelle SCPI Iroko Zen qui se veut "nouvelle génération".

L’objectif de rendement net de frais est de 5,5 % (cf. plaquette de présentation)

Elle rejoint l’initiative de la SCPI Néo de Novaxia en proposant une absence de frais d’entrée.

Comme pour cette dernière, elle semble se rattraper au niveau des frais de gestion annuels (14,4 % des produits locatifs encaissés), dans une moindre mesure cependant.
A noter également des frais de 3,6 % lors d’une acquisition, de 5% à la vente (si plus-value supérieure à 5%), 6 % sur les travaux réalisés.
Il est en outre précisé que 6% TTC du montant remboursé sera prélevé pour les parts détenues depuis moins de 3 ans, et 6% TTC du prix de vente hors droit si la société de gestion vend elle-même l’actif.

La stratégie est de se concentrer sur de petits actifs de tous types et, dans un premier temps, sur la France. Trois actifs seraient actuellement sous promesse : une crèche à Pantin, les murs d’un Pôle Emploi à Reims et un entrepôt à Bordeaux (cf leur blog)

Pour s’inscrire dans la mouvance actuelle, la SCPI réinvestira 20% de sa performance annuelle au-delà de 5,5% de TDVM afin d’améliorer son bilan carbone afin qu’il soit le plus faible possible (cf. note d’information)

J’ai découvert cette nouvelle SCPI car je suis tombé sur l’information (via Linxea) selon laquelle pour les parts souscrites avant le 30 novembre, la jouissance interviendra au bout d’1 mois. Pour celles acquises avant le 31 décembre, la jouissance est fixée au 1er jour du 3ème mois suivant la souscription (contre 6 mois ultérieurement).

L’équipe peut être découverte ici.

On ne peut souscrire à cette SCPI que par le biais de ce qu’ils appellent un "parrainage", qui n’en est en réalité pas un puisqu’il s’agit d’une liste d’attente. A mon humble avis, cette liste d’attente ne sert à rien puisque je me suis inscrit hier soir et ai reçu le code "parrainage" ce matin, qui est des plus communs : HAPPYFEW

Cette notion de parrainage m’apparaît totalement fictive et ne semble utile qu’à susciter un sentiment de pénurie.

S’il est intéressant de découvrir de nouveaux modes de souscription dans le monde des SCPI, je ne sais guère si c’est réellement au bénéfice des souscripteurs en l’occurrence à la vue des frais récurrents.

Dernière modification par BrisePif (26/11/2020 15h14)

Mots-clés : iroko, pierre papier, scpi

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#2 16/12/2020 12h11

Membre
Réputation :   5  

A noter également des frais de 3,6 % lors d’une acquisition, de 5% à la vente (si plus-value supérieure à 5%), 6 % sur les travaux réalisés.
Il est en outre précisé que 6% TTC du montant remboursé sera prélevé pour les parts détenues depuis moins de 3 ans, et 6% TTC du prix de vente hors droit si la société de gestion vend elle-même l’actif.

C’est également la question que je me posai, pour le non expert que je suis ça me parle pas vraiment, ainsi que j’ai cru voir qu’ils avaient surtout des experts en marketting, digitale, gestion, mais un seul expert immobilier dans l’équipe, sur une SCPI a taille humaine c’est sans doute suffisant, mais si le nombre de souscripteurs s’agrandit..

Qu’ils aient des frais de gestion plus élevés que la moyenne, si les investissements sont bons et que le rendement de 5.5 est la , cela ne me dérange pas forcément, en revanche les frais en citation ne risquent t’ils pas justement d’impacter ce rendement..

Autrement au niveau des projets d’acquisition de la SCPI :

- une crèche à Pantin (sous promesse, acquisition prévue dans les prochaines semaines)
- Un entrepôt en région parisienne
- 3 commerces de proximité en pied d’immeuble face au métro à Châtillon

L’orientation d’investissement me séduit.

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#3 17/12/2020 16h42

Membre
Réputation :   9  

Je reste dubitatif sur le positionnement de ce genre de SCPI.

Site de la société de gestion a écrit :

Et pourquoi choisir Iroko ZEN ?
Pas de frais d’entrée : 0% de frais de souscription

Contre en moyenne 10% de frais sur le marché, soit près de 2 années de dividendes économisées ! Nous nous rémunérons uniquement pour notre travail et pour la performance.

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Nous sommes convaincus que la prise en compte de facteurs sociaux et environnementaux, d’éthique et de gouvernance assurerons une meilleure performance financière à moyen et long terme.

Pour alléger le bilan carbone d’Iroko ZEN, nous ré-investissons une partie des rendements dans l’amélioration du bilan énergétique et social des bâtiments de notre patrimoine.

Iroko ZEN est engagée dans le processus d’obtention du label ISR (Investissement Socialement Responsable) et nous espérons pouvoir vous en dire plus rapidement.

L’accent est mis sur les frais de souscription plus que sur la stratégie. Que la souscription soit digitale ne me semble pas un argument d’achat. Quant à la prise en compte de critères ESG, ça relève à mon sens davantage de la brochure marketing (entendons nous, je trouve ça très bien mais ça n’augure rien de particulier).

On est sur une SCPI diversifiée France, rien de nouveau sous le soleil. Est-ce vraiment mieux qu’un Vendôme Régions ou qu’un Epargne Pierre sur une stratégie buy and hold sans revente ? Cela ressemble à une autre SCPI récente, Optimale. Quelle est la véritable ligne stratégique ? Y’en a t-il une derrière le côté start up qui me fait penser que les fondateurs sont là pour revendre le bébé une fois qu’il aura atteint une taille critique (vu leur parcours ça ne me semblerait pas étonnant) ?

Pierre Papier a écrit :

La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Ça ne me rassure pas vraiment. On dirait une boite fondée pour être rachetée dès la création…

Et avec des frais de souscriptions à zéro, cela veut dire que les distributeurs ne seront pas incités à la vendre. Elle devrait garder une capitalisation ultra confidentielle…

Point positif: les associés fondateurs ont apporté de quoi acheter un premier immeuble qui devrait vite générer des revenus…

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#4 17/12/2020 17h34

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C’est vrai qu’il semble encore un peu manquer le principal pour une SCPI : quelle stratégie sera appliquée sur l’immobilier (pour réussir, ou pour se distinguer des autres)… et quels sont les équipes (expérimentées et performantes) qui vont choisir les biens dans lesquels investir, puis les gérer, comme les locataires, dans la durée ?

En ce qui concerne la rémunération des réseaux de distribution, je suppose que des mécanismes similaires à ceux employés par d’autres SCPI avec 0% de frais de souscription pourraient s’appliquer, en particulier des frais de gestion (annuels) plus élevés (que chez les SCPI avec frais de souscription) permettant de verser une commission récurrente aux réseaux ayant amené des souscriptions. On peut aussi supposer que la SCPI devrait être agressivement distribuée (en "direct") via des supports publicitaires numériques : publicité google, facebook, réseaux sociaux, etc. (première SCPI vendue sur amazon ?), voire par parrainage, avec d’autres structures de frais sur les ventes ou capitaux collectés.

Pour ma part, je m’abstiens en général de miser des billes sur des SCPI naissantes. Mais ça ne m’empêche pas de les observer, pour éventuellement y investir quelques années après, si j’ai été convaincu par les "premiers pas" de la SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 23/12/2020 10h19

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Merci pour cette première analyse.

La SCPI est évoquée brièvement dans le dernier numéro de MVVA, ce qui m’a incité à me renseigner. Ca sent quand même le marketing digital à plein nez, avec une bonne dose de green washing.

Il manque quelques "convictions" des dirigeants sur le développement éthique, l’égalité hommes-femmes, et la lutte contre la fin dans le monde pour achever de me convaincre … de ne pas investir.


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#6 16/02/2021 14h40

Membre
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La SCPI a publié son premier bulletin trimestriel (accessible sur cette page) et affiche, dans sa communication, une distribution de 7,56 % en 2020.
Évidemment, ce chiffre n’est absolument pas représentatif puisque la SCPI n’a été ouverte à souscription qu’au moins de novembre.

Elle a réalisé deux acquisitions en novembre et décembre :
- un bureau Pôle emploi à Reims (taux annoncé > 7 %)
- une micro-crèche à Pantin (taux annoncé > 6 %)

La capitalisation est 2,9 M€ pour 57 associés.

Par ailleurs je note que la nouvelle SC Pythagore (UC en assurance-vie) a investi dans cette SCPI (information disponible dans la note mensuelle accessible sur cette page). Les nouveaux se soutiennent donc ! smile

Dernière modification par BrisePif (16/02/2021 14h42)

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