Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 29/04/2018 12h01 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je possède des SCPI PATRIMMO COMMERCE sur une assurance vie FORTUNEO.

Entre mars et avril 2018 mon dividende mensuel a fondu de 33 % sans revente ou achat dans le mois.

Avez-vous subi cela aussi ou est-ce un bug chez fortuneo ?

Merci :-)

Hors ligne

 

#2 29/04/2018 22h55 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

A mon avis ce n’est pas un bug : la scpi distribue trimestriellement mais les contrats assurés par suravenir verse mensuellement une contribution donc il  y a une régularisation chaque trimestre pour que cela retombe sur ce que verse effectivement la scpi.

Dernière modification par cat (29/04/2018 22h56)

Hors ligne

 

#3 30/04/2018 09h21 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Merci pour votre réponse,

Mais là on tombe sur du - 33 % d’un mois sur l’autre, ce qui est plutôt énorme pour une régul’ je trouve. La contribution de fortuneo est de 15 % sur le dividende. Je tombe juste à chaque depuis que j’en ai, à savoir 1 an.

Hors ligne

 

#4 30/04/2018 09h53 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Banni
Réputation :   17 

D’après le dividende de Patrimmo commerce touché en AV Linxea Spirit pour le premier trimestre, il devrait être de 2.21 €.

Hors ligne

 

#5 30/04/2018 10h04 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Oula ça a bien baissé par rapport aux trimestres précédents où il tournait à 2.39 €.

En faisant des calculs, en attendant la réponse de fortuneo, on dirait qu’ils m’ont collé le PFU de 30 % (à quelques centimes près ça ferait cela). Vu que je suis en-dessous des  150 000 € le pfu n’a pas lieu d’être. Donc j’attends leur réponse :-)

Hors ligne

 

[+1]    #6 06/05/2018 12h32 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Bulletin 1T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* distribution au titre du 1er trimestre : 2.21 euros brut / part (en baisse comme indiqué plus haut).
* collecte nette sur le trimestre : 28 millions d’euros;
* investissements sur le trimestre pour 42 millions d’euros (essentiellement le portefeuille de commerces Tigros en Lombardie + quelques commerces en province).
Remarque : actifs acquis entièrement loués avec un bail de 12 ans ferme pour le portefeuille Tigros (je le souligne car le TOF actuel de Patrimmo Commerce est, à mon avis, à surveiller);
* effet de levier toujours indiqué à un facteur 1.3 (!) avec augmentation de la trésorerie résiduelle (19 millions d’euros contre 7 millions fin 2017). J’en déduis (?) qu’il y a eu emprunt pour les acquisitions du trimestre (aucun détail dans le bulletin);
* TOF stable à 92.41% (92.5% indiqué fin 2017). Les principales surfaces vacantes sont les mêmes qu’au trimestre dernier…

Note :
AG e 28 juin 2018 à 10h00 à Paris, 36 rue de Naples.

Hors ligne

 

#7 03/08/2018 17h31 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Voici le bulletin 2T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.21€ brut / part comme au 1T. Une baisse de la distribution est, me semble-t-il, à prévoir pour l’année. On note ainsi la même annonce que pour Primopierre :

Le bulletin 2T a écrit :

La distribution au titre du 2e trimestre s’élève à 2,21 € par part, en adéquation avec les perspectives du fonds pour 2018.

* collecte nette : 15M€;
* investissements : 48M€, que des bureaux dans Paris XV avec une quote-part dans 3 SCI. D’après la société de gestion : une "diversification". Bureaux entièrement loués avec un bail long (11 ans);
* effet de levier annoncé à un facteur 1.6 (!) avec une trésorerie résiduelle qui stagne (15M€). Il y a donc eu un emprunt (encore) non négligeable pour les acquisitions du trimestre (aucun détail dans le bulletin);
* TOF en sensible augmentation à 94.8% (92.41% au dernier BT). La principale surface vacante (à Hénin Beaumont) est annoncée entièrement relouée à partir du 1er novembre 2018.

Hors ligne

 

#8 06/08/2018 10h23 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Merci,
Petite baisse en effet. Je garde pour l’instant (de toute manière vu la valeur de revente, je suis coincé encore 1 an).

Hors ligne

 

#9 02/11/2018 00h22 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Bulletin 3T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.33€ brut / part plus qu’au 1T et 2T. Il paraît néanmoins de plus en plus difficile d’imaginer qu’il n’y ait pas une baisse (sensible?) de la distribution cette année.
* collecte nette : 15M€ (comme au 2T);
* investissements : 17M€ pour une quote-part (60%) dans un ensemble commercial à Marseille (la situation semble très centrale).
* effet de levier toujours annoncé à un facteur 1.6 avec une trésorerie résiduelle en légère baisse (11M€). J’ai interrogé par courriel Primonial REIM à ce sujet (je voulais savoir comment l’effet de levier de 1.6 était compatible avec la limite d’endettement de 30% de la valeurs des actifs immobiliers) mais demande sans retour;
* TOF de nouveau en baisse à 92.3% (94.8% au dernier BT). La principale surface vacante (à Hénin Beaumont) est toujours annoncée entièrement relouée à partir du 1er novembre 2018 (j’espère donc un TOF sensiblement plus élevé à la fin de l’année).

Hors ligne

 

#10 03/02/2019 11h19 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Le bulletin 4T 2018 est disponible.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.31€/part. La distribution cette année est donc de 9.06€/part en baisse sensible par rapport à 2017 (9.56€/part).
* collecte nette : 28M€ (en augmentation) >> investissements => trésorerie stable mais "effet de levier" affiché en baisse (de 1.6 à 1.5);
* investissements : 1.5M€ pour une cellule commerciale de pied d’immeuble à Strasbourg.
* TOF encore baisse à 91.4% (dans la vacance, 0.7% de locaux occupés sous franchise). Cependant les surfaces reloués/avec baux renouvelés sont sensiblement supérieures aux surfaces pour lesquels un congé a été délivré.

Mon avis rapide :
* TOF décevant. En sérieuse baisse sur l’année entière, cela explique la baisse de la distribution. J’espère que la situation va s’améliorer en 2019.

Hors ligne

 

#11 05/02/2019 18h13 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

En parlant de la distribution je ne comprends pas le montant versé fin janvier.

J’ai une petite ligne qui m’a permis d’avoir 19.46€en décembre.
Or fin janvier j’ai perçu pour le même nombre de SCPI, 41.84 €. Généralement en début de trimestre un écart peut être constaté pour régulariser l’écart sur le versé du trimestre précédent. Ce fut le cas à l’origine de mon 1er message tout en haut.

Mais là je passe du simple au double. Et c’est idem sur les assurances vie des enfants et de mon épouse.

Je pensais que j’aurais une réponse avec le bulletin du 4ème trimestre mais non. Je verrai fin février.

Hors ligne

 

#12 05/02/2019 20h17 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   20 

Vous percevez tous les mois ?

Hors ligne

 

#13 05/02/2019 23h17 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Ce versement mensuel est spécifique aux versements de SCPI sur les contrats d’assurance-vie gérés par Suravenir (aucun rapport avec les versement de la SCPI en direct).

Hors ligne

 

#14 06/02/2019 09h33 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Je perçois oui tous les mois le dividende moins 15% de frais, dans le cadre de l’assurance-vie.
Jusque là je comprenais leur logique de régul, mais là … A moins d’une erreur je ne comprends pas.

Hors ligne

 

#15 07/02/2019 15h15 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Bonjour baltringue77,

J’etais dans le même cas que vous avec cette SCPI sur mon Avie Fortuneo.
J’ai l’impression qu’il y a eu une régularisation et que ma distribution de janvier a été corrigé.
Elle est de nouveau proche de l’habituelle.

Cordialement

Hors ligne

 

#16 07/02/2019 15h18 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   

Bien vu,
Le montant a été corrigé. Merde j’y croyais !

Hors ligne

 

#17 06/05/2019 13h33 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Réputation :   73 

Le bulletin du T1 est disponible, contrairement à ses soeurs (Primovie et Primopierre), la collecte reste relativement raisonnable (25MEUR) et la capitalisation < 1milliard.

Deux acquisitions pendant le trimestre à Angers (locataire Oxybul) et Nantes (Habitat et Rougier & Plé) pour 10MEUR, revenus distribués à hauteur de 2,27/part au T1 (vs 2.21 au T1 2018)

Dernière modification par maxlille (06/05/2019 13h35)

Hors ligne

 

#18 06/05/2019 13h35 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Le bulletin 1T 2019 est disponible.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.27€/part. C’est mieux qu’au 1T 2018 (2.21€/part);
* collecte nette : 25M€ (à peu près équivalent au 4T 2018) > investissements => trésorerie en augmentation (de 13 à 21M€);
* investissements : 11M€ pour trois cellules commerciales, deux à Nantes (8.8M€), la troisième à Angers (2.2M€);
* TOF en augmentation à 92.8% (dans la vacance, 0.5% de locaux occupés sous franchise).

Mon avis rapide :
* TOF en progrès. J’espère que cela va se confirmer pour le reste de l’année 2019 et que la distribution pourra augmenter.

EDIT : désolé maxlille, nos messages se sont croisés.

EDIT 2 :

Le BT a écrit :

L’Assemblée Générale ordinaire de votre SCPI se tiendra le 26 juin 2019 à 10h00 à Paris, 36 rue de Naples.

Dernière modification par cat (06/05/2019 13h44)

Hors ligne

 

#19 Aujourd’hui 09h48 → SCPI Patrimmo Commerce : analyse de cette SCPI de Primonial REIM

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   248 

Pour les personnes intéressés, le rapport annuel 2018 est disponible depuis quelques temps.

Quelques éléments après parcours de ce rapport :
* 79M€ de collecte pour 109M€ d’investissements droits inclus : essentiellement deux grosses acquisitions dans le coeur de cible, un portefeuille de 8 commerces en Lombardie et une quote-part dans un ensemble commercial à Marseille, avec également une grosse diversification dans les actifs de bureaux à Paris (quote-part dans 3 SCI avec des bureaux à Paris 15e). La diversification dans les bureaux est actuellement un peu inférieure à 10%;
* le TOF au 21/12/2018 était à 91.4% donc en baisse sensible par rapport aux années précédentes. NB : les actifs vacants signalés ne sont que des commerces;
* l’endettement est en hausse à 187M€ (ratio d’endettement d’un peu plus de 25%, voir p.14);
* le résultat est en très légère hausse par rapport à 2017 (9.04€/part contre 8.94€) mais restait trop faible pour garantir encore une distribution supérieur à 9.50€/part donc 9.06€/part ont été versés cette année. A noter que pour garantir la distribution (p.29) :

Primonial REIM a écrit :

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Patrimmo Commerce, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2018 pour un montant de 200 000,00 euros HT.

Cela correspond néanmoins à moins de 10% des frais de gestion.
* la valeur de reconstitution est en hausse à 204.13€/part (réalisation 173.81€/part).

Mon avis rapide :
* les investissements de l’année semblent pertinents. La diversification en bureaux semble pour l’instant ne pas poser de problème;
* le TOF est (un peu) inquiétant pour une SCPI aussi jeune. J’espère que la société de gestion va parvenir à progresser sur ce point.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech