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#51 26/06/2017 16h03 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Quel que soit le régime d’imposition, micro-foncier ou foncier réel, c’est la quote-part de revenu ou bénéfices fonciers de la SCPI qui est à déclarer, ceci quel que soit le dividende. Vous ne pourrez jamais, comme personne physique, assimiler le dividende à un loyer.

L’augmentation de la demande, les listes d’attente, les taux d’occupations de 100%, dans des EHPAD, c’est largement une légende urbaine. (J’observe ce secteur depuis 15 ans).
Le besoin en terme de lits d’EHPAD augmente assez lentement (sources : plein d’études des autorités sanitaires) (cause : développement des modes d’hébergements alternatifs, car même si la population vieillit, même si on vit N années plus vieux, on rentre aussi le cas échéant en EHPAD  N années plus tard). Les EHPAD ont certes souvent des taux d’occupation vers 90-95%, mais rarement 100% (sources : pas mal d’EHPAD pour lesquelles j’ai accès à cette info) (il suffit d’une période de qqs mois de "surmortalité" -hiver rude, épidémie de grippe, canicule,…- pour que les taux baissent, temporairement), sauf dans les EHPAD bas de gamme ou sur-subventionnées.


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#52 26/06/2017 18h54 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Je veux bien vous croire mais pourtant ce n’est pas ce que racontent les parcours boursiers et la croissance d’Orpéa. En tous cas je suis plus serein avec un tel actif aujourd’hui que du bureau.

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#53 27/06/2017 01h22 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Vous croyez que "la croissance d’Orpéa" trouve son origine dans ses EHPAD en France, et/ou dans la valeur des murs de ses établissements ? Pas moi (et pas le marché non plus, à mon avis).


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#54 27/06/2017 02h27 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Exemple extrême: c’est un peu comme si on se basait sur la bonne santé du cours de bourse de Pierre & Vacances depuis 5 ans ou le début de l’année pour acheter sereinement les biens qu’ils proposent au particulier. La décorrélation peut être totale.

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#55 29/06/2017 14h11 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Vous croyez que "la croissance d’Orpéa" trouve son origine dans ses EHPAD en France, et/ou dans la valeur des murs de ses établissements ? Pas moi (et pas le marché non plus, à mon avis).

oui en partie par la France (+7% dans le pipeline), mais aussi en allemagne, la ou Pierval est aussi présente.

Il y a de la croissance organique et externe.

Slide 33 des résultats annuels : Patrimoine immobilier : +644 M€
Slide 37 : Patrimoine immobilier : 4,1 Mds € (+19% en 12 mois) (alors que le % de détention n’a augmenté que de 3%)
Slide 36..

Slide 38

 Immobilier beaucoup moins cyclique que l’immobilier commercial en
raison de la faiblesse des 2 principaux risques
 Risque de défaillance du locataire très faible : locataire = ORPEA
 Risque de vacance faible car activité peu cyclique (démographie et besoin
de lits de qualité)

Source

@kc44 : votre exemple "extrème" n’a aucun rapport, il n’apporte donc rien au débat… mais passons…..

Dernière modification par roudoudou (29/06/2017 14h15)

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#56 30/06/2017 02h33 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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ORPEA a actuellement une capitalisation boursière proche de 6 Mds€, un patrimoine immobilier proche de 4 Mds€,  en face d’environ 4 Mds€ de dettes, un chiffre d’affaire proche de 3 Mds€ et un Ebitda vers 0.5 Mds€ (16.7% du CA) et un résultat vers 0.25 Mds€, en exploitant 77 000 lits dans 10 pays.

En analysant les slides du lien que vous indiquez, je constate que la croissance d’ORPEA ne vient pas de la France (slide 15 : 77 000 lits dont 33 000 en France en 2016, vs 43 000 dont 32 000 en France en 2013) (slide 21 : seulement 2400 des 9100 lits en restructuration ou construction sont en France, et ce n’est qu’une partie de la croissance, à côté des acquisitions), et que la création de valeur est assez liée à la croissance du nombre de lits (slide 24 : CA, résultat, et nombre de lits sont très corrélés).

Le patrimoine immobilier (comme la dette financière) croit a un rythme similaire au nombre de lits et au CA. Ce n’est pas l’augmentation de valeur de ce patrimoine qui crée beaucoup de valeur.

Pour moi, la création de valeur d’ORPEA provient surtout des acquisitions, et un peu de la croissance interne (restructurations ou constructions), ceci étant rendu possible (et bien exécuté) par le "modèle" mis en place par la société à différents niveaux (ce qui permet d’amener les établissements acquis aux niveau de rentabilité du parc existant). 

Une SCPI comme Pierval aura un rendement du même ordre de grandeur que celui du patrimoine immobilier d’un ORPEA (avec quelques bémols : la SCPI a aussi d’autres types d’actifs, et supporte plus de risques en n’étant pas son propre locataire), mais pas la même création de valeur (ni le même niveau de risque d’ailleurs) !
Si un jour les exploitants d’établissements médicalisés devaient (financièrement) souffrir (et moins croître), le premier coût qu’ils tenteraient d’optimiser serait … les loyers qu’ils payent. Donc mieux vaudrait pour Pierval Santé que ces exploitants restent prospères.


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