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Forums des investisseurs heureux

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#151 02/05/2019 12h14 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Avec 50 ou 60 M€ de souscriptions et à peu près autant d’achats tous les trimestres, vous ne pouvez pas comparer les loyers en euros d’une année à l’autre. Ca progresse et heureusement, il faut le rapporter au patrimoine investi.

Sur les "déspécialisations" il me semble manquer d’informations, j’imagine que changer d’affectation un local a un coût, quel est-il et qui le prend en charge ? Ainsi on pourrait se rendre compte du nombre d’années sur lequel cette transformation est amortie avec l’augmentation des loyers.

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#152 06/05/2019 14h18 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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austin a écrit :

Bonjour,

Arkaos,
avec les chiffres du tableau, je n’arrive pas a la même conclusion

je trouve que c’est plutôt bien géré surtout vu la concurrence internet des sites de vente en ligne

sur T4 2018 augmentation de tout les loyers +1millions
sur T3 2018 baisse de loyer du à la relocation -220 000
sur T2 2018 baisse essentielle du à de la relocation -200 000
sur T1 2018 baisse de -50 000 surtout pour la relocation
au global sur l’année on est a +500 000

déontologie: j’ai du immorente

Ma remarque va au-delà de ce bilan sur une année en matière d’activité sur les biens détenus.

L’évaluation du dividende dans le temps est l’élément le plus important en ce qui me concerne. Or celui-ci est clairement à la baisse et ce depuis un moment (10 ans de mémoire).

Le prix de la part vient ensuite, et la revalorisation de celle-ci, si elle reste positive, est elle-aussi peu importante sur la même période.

Pour moi, la dynamique n’est pas terrible.
Les causes elles sont diverses, mais visiblement, il existe des difficultés à faire rentrer du cash, et cela s’explique essentiellement via une rentabilité limitée lors des achats de nouveaux bien,ou des pertes de revenues à périmètre équivalents.

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#153 11/05/2019 11h20 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Comme indiqué un peu plus haut dans la file, le rapport annuel 2018 est sorti depuis quelques semaines.

Je l’ai parcouru et j’ai notamment noté les éléments suivants :
* valeur de reconstitution à 335.42€/part (contre 331.13€/part fin 2017);
* des collectes brutes/nettes légèrement inférieurs à 2015, 2016 et 2017 (la collecte est quand même assez stable);
* 120M€ d’investissements, chiffre sensiblement inférieur à la collecte nette (chiffre déjà discuté dans le message concernant le bulletin 4T) , rentabilité nette immédiate de 6.2% (contre 6.8% en 2018). Il reste une importante trésorerie en attente d’investissements;
* dette en baisse et optimisée avec notamment la souscription de nouvelles lignes à durée plus longue, à taux fixe et plus bas (la majorité des nouveaux emprunts sont logés dans des investissements indirects).
* arbitrages déjà commentés au moment du bulletin 4T (en plus-value fiscale et avec une valeur de +9% par rapport à la valeur d’expertise);
* TOF moyen sur l’année en sensible progrès : 94% en 2018 contre 93.13% en 2017;
* nouveaux loyers obtenus sur 2018 globalement en hausse (voir le message concernant le bulletin 4T);
* concernant le revenu brut par part : c’est le plus élevé sur les 5 derniers exercices (d’ailleurs il y a une hausse faible mais régulière sur ces 5 exercices)… Merci la hausse du TOF;
* concernant le résultat courant par part : c’est aussi le plus élevé sur les 5 derniers exercices (la progression sur les 5 exercices est encore plus sensible si l’on réintègre la fiscalité étrangère, ce qui est proposé dans le rapport).

Mon avis : comme indiqué dans le bulletin 4T, du robuste et du régulier. L’augmentation du TOF fait plus que compenser des investissements peut-être un peu moins rentables que le patrimoine existant.

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#154 11/05/2019 12h48 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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PierreP a écrit :

Bonjour,

Pour les revenus mobiliers 2018,
vu que 2019 est une année blanche, j’ai compris que nous serions imposé (exceptionnellement) au taux moyen (et non au TMI).

Ainsi dans la majorité des cas, pour récupérer le trop versé (prélèvement à la source supérieur à l’impôt), il nous faut cocher la case 2OP sur la déclaration de revenus.

Déclaration de revenus : l’importance de la case « 2OP »
Prélèvement forfaitaire unique : la déclaration d’impôt permet de refuser le PFU via la case 2OP.

Une erreur, un hors-sujet dans mes propos ? Merci de me le signaler !

Sans omettre dans ce cas de déplacer le montant 2CG en 2BH.

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[+1]    #155 12/05/2019 11h21 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Je confirme… J’avais oublié avoir posté ce message dans ce fil.
Je l’ai évoqué ici : PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial #112

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#156 15/05/2019 22h03 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Reçu par courrier postal avec le bulletin trimestriel d’information

Sofidy a écrit :

La pierre-papier devient numérique pour ceux qui le souhaitent ! …/… Ce choix de votre part [note : ne plus recevoir les documents au format papier] … contribuera à faire des économies à votre SCPI.

À la société de gestion, Sofidy, oui… à Immorente, j’en doute !
Si je ne me trompe pas, les frais de diffusion des informations légales sont supportés par Sofidy et non par la SCPI.
J’ai vraiment l’impression d’être pris pour un imbécile (ou alors, je me trompe et vous corrigerez mes propos).

Dernière modification par PierreP (15/05/2019 22h05)

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#157 15/05/2019 22h20 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pour le coup, je trouve que c’est clairement un progrès bienvenu, d’autant qu’ils n’imposent pas l’électronique mais ne font que le proposer.
Quant à savoir si cela augmente les rendements de la SCPI ou de la société de gestion, il faut voir ça davantage comme un nouveau service qu’une véritable réduction des coûts.
Personnellement, je déteste savoir que les entreprises avec/dans lesquelles j’investis aient des dépenses superflues. L’envoi de courrier en format A4 par courrier pour la moindre communication alors que j’habite à l’étranger m’a toujours énervé et c’est signe d’un sursaut de bon-sens de la part de Sofidy que d’abandonner de telles pratiques.

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#158 22/05/2019 21h39 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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C’est une évolution, oui… incontournable, oui… cela peut nous permettre d’être tenu informé régulièrement, rapidement, efficacement sans pour autant occasionner des frais supplémentaires à la société de gestion.

En terme d’économie, c’est une goutte d’eau. Cf. cette réponse de GBL : #810 Corum Origin.

Mais, ce que je retiens, c’est que Sofidy nous ment éhontément : ce n’est pas la SCPI qui fera des économies ce sont eux ! Cf. la confirmation de FCP qui suit mon message : #818 Corum Origin.
S’ils sont capables de maquiller la vérité sur ce point, alors ils sont capables de le faire sur bien d’autres.

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#159 23/05/2019 11h50 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Il y a une chose qu’on ne souligne pas assez concernant Immorente.

Voyez l’historique depuis ses débuts (dividende et prix de souscription).

Tout d’abord, la société de gestion Sofidy communique sur ces historiques depuis la création de la SCPI (1988), fait rare.

Mais il y a mieux, observez bien l’évolution en pleine crise immobilière des années 90…

Le prix de souscription et le dividende ont stagné ou progressé.

Plutôt rassurant.

Dernière modification par Franck059 (23/05/2019 11h54)

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#160 23/05/2019 16h34 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Franck059 a écrit :

Mais il y a mieux, observez bien l’évolution en pleine crise immobilière des années 90…

C’est sûrement meilleur que l’inverse, mais pensez-vous vraiment que l’on puisse tirer des conclusions sur l’avenir sur la base de ce qui s’est passé il y a 30 ans ?

Le patrimoine immobilier n’a-t-il pas évolué par rapport à ce qu’il était il y a 30 ans, notamment au fil des nouvelles souscriptions des nouveaux entrants ?

Internet et le eCommerce n’existaient pas non plus il y a 30 ans.

Bref, je ne crois pas que cette observation soit significative au jour d’aujourd’hui.

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#161 25/05/2019 18h01 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,
Je découvre que la quinzième résolution, de la compétence de la prochaine assemblée générale extraordinaire d’Immorente, propose de nouveaux univers d’investissement: SCI contrôlée ou non, SCPI, OPCI et tout autre fond français ou européen éligible…

Voilà que l’on nous refait le coup des fonds de fonds, avec les frais qui s’empilent…
Pour moi, c’est clairement non. Je suis capable d’investir en direct sur une SCPI, sans payer deux fois des frais d’entrée

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#162 25/05/2019 18h47 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Je me trompe peut-être mais en ce en lien avec le rachat de Sofidy par Tikehau ?
Tikehau gère de l’immobilier via des fonds

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#163 25/05/2019 20h27 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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@ sm94
N’est-ce pas déjà le cas pour Immorente? OPCI et SCI existent déjà dans le patrimoine d’Immorente.
Le problème me semble plutôt dans le fait de ne pas se fixer de limites sur la proportion de ces fonds dans le patrimoine (moins de 10% du patrimoine par exemple). Qu’en pensez-vous?

Bien à vous
cat

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#164 25/05/2019 21h30 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Effectivement cat, des OPPCI et SCI font déjà partie du patrimoine, mais aucune SCPI dont les droits d’entrée sont généralement bien plus élevés. 10% de frais d’entrée dans la SCPI puis investissement dans une autre SCPI avec 10% de frais d’entrée…
De plus page 35 du Rapport annuel, il est indiqué que "la SCPI pourra éventuellement investir dans des fonds de préférence gérés par la société de gestion".

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#165 25/05/2019 21h58 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Immorente a déjà investi 172,1 M€ à travers des SCI ou OPCI répartis comme suit :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_indcontr_imm.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ind_non_contr_imm.png

Source : pages 49 et 50 du rapport annuel 2018

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[+2]    #166 11/06/2019 10h54 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour

Le prix de la part bouge, il passe de 330 a 337

Bonne journée

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#167 11/06/2019 11h53 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pour préciser les dires d’Austin, j’ai été informé par courrier ce matin d’une augmentation de 2,12% (330 à 337€) à partir du 10/06/2019. Il est indiqué que contrairement à des augmentations précédentes, il n’était pas possible de communiquer au préalable.

Adrien

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#168 11/06/2019 14h56 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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J’ai eu de la chance sur ce coup là, j’ai investi y a 2 mois sur Immorente et PF1 Grand Paris, cette dernière a pris 5% environ le mois qui suivit, et Immorente grâce a vous j’apprends qu’elle s’apprécie également. Si j’avais su j’en aurais pris davantage, cela reste mon regret.

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#169 12/06/2019 08h12 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pourquoi cette fois ci précisement n’était il pas possible de communiqier au préalable?

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#170 12/06/2019 10h54 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Parce que sinon, les gens achètent juste avant la hausse.
J’en avais bénéficié pour Corum Origin par exemple, car j’avais eu l’info en off.

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#171 12/06/2019 11h01 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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En même temps, l’augmentation du prix de la part dans l’année pour Immorente et Efimmo était hautement probable, au vu de la politique suivie ces dernières années par Sofidy. Pas de grande suprise à ce niveau.

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#172 12/06/2019 11h27 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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FCP a écrit :

Parce que sinon, les gens achètent juste avant la hausse.
J’en avais bénéficié pour Corum Origin par exemple, car j’avais eu l’info en off.

J ai demandé pourquoi cette fois ci précisement.

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#173 12/06/2019 11h37 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Peut-être la société de gestion a-t-elle jugé que cela ne s’était pas suffisamment bien déroulé les fois précédentes et Sofidy a décider de modifier l’approche.
Je n’ai pas trouvé ou lu, en tout cas, de précisions à ce sujet.

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#174 12/06/2019 11h43 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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C’est expliqué dans le courrier que d’après la réglementation ils n’ont pas pu prévenir au préalable, après j’en sais pas plus.

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#175 12/06/2019 12h59 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pourtant, il y a peu Corum avait prévenu quelques jours auparavant de l’augmentation du prix de la part passant à 1090 € au 1 er juin.

Mais je me souviens que lors des dernières augmentations de capital où l’on avait été prévenus auparavant par Sofidy, il était toutefois indiqué dans le courrier d’éviter de se ruer vers des achats trop massifs de nouvelles parts…

Dernière modification par Franck059 (12/06/2019 13h01)

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