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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#151 24/04/2019 16h45 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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J’ai été surpris de lire dans le rapport, l’acquisition qui date de 2010, à Tourcoing.

Même si le montant (1MEUR) est infinitésimal par rapport au patrimoine total, le prix au m2 m’a fait tomber de ma chaise.
Quand le prix pour un appartement tournait à l’époque entre 1.400e et 1.900e, l’acquisition s’est faite sur une base de 2.577e (hors frais). Petite curiosité, dans l’immeuble on trouve un local commercial (Nocibé) et des appartements loués à des particuliers…

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#152 28/04/2019 08h46 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Réputation :   35 

Bonjour,
En pleine déclaration d’IR, j’ai confronté les documents d’Immorente et de PFO2 et leur approche vis-à-vis des intérêts d’emprunt est légèrement différente. J’ai synthétisé mes observations dans la file dédiée :
Fiscalité SCPI internationales

D’autres membres ont-ils des avis sur cette observation ?
Adrien

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#153 29/04/2019 22h55 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour

Le bulletin du t1 2019 d’immorente vient de sortir.

Il est indiqué page 2 qu’un versement de 3,42 est effectué après prélèvement forfaitaire libératoire non libératoire sur les produits financiers contre un versement de 3,51.
Savez-vous à quoi cela correspond et comment éviter ce prélèvement ? Car l’écart est quand même significatif.

Merci de votre réponse

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#154 29/04/2019 23h21 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonsoir,

Des explications sont disponibles aux pages 31 et 32 du rapport annuel 2018.

Le revenu 2018 se compose de :
- 14,45 euros de revenus fonciers nets
- 1,46 de produits financiers

Les produits financiers sont soumis à un prélèvement à la source :
"Les revenus  financiers  sont  soumis  de  plein  droit  à  un Prélèvement   Forfaitaire   Unique   (PFU)   au   taux   de   30 %(12,8 %  au  titre  de  l’impôt  sur  le  revenu  et  17,2 %  au  titre des   prélèvements   sociaux).   Le   prélèvement   forfaitaire obligatoire  de  12,8 %,  non  libératoire,  est  perçu  à  titre d’acompte, lequel est imputable sur l’impôt sur le revenu dû (PFU  ou,  sur  option,  barème  progressif)  au  titre  de  l’année de  perception  des  dividendes.  Les  contribuables  dont  le revenu   fiscal   de   référence   de   l’avant-dernière   année n’excède  pas  un  certain  seuil  peuvent  être  dispensés,  sur leur   demande,   du   paiement   du   prélèvement   forfaitaire obligatoire de 12,8 %"

De même, le versement de T1 2019 comprend environ 0,30 euros de produits financiers, qui ont donné lieu à 0,09 € de prélèvement.

Suivant votre situation fiscale, ce prélèvement de 30% peut être inférieur ou supérieur à votre imposition sur les revenus fonciers (TMI + 17,2 %).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/04/2019 23h24)

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#155 30/04/2019 12h49 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,

Pour les revenus mobiliers 2018,
vu que 2019 est une année blanche, j’ai compris que nous serions imposé (exceptionnellement) au taux moyen (et non au TMI).

Ainsi dans la majorité des cas, pour récupérer le trop versé (prélèvement à la source supérieur à l’impôt), il nous faut cocher la case 2OP sur la déclaration de revenus.

Déclaration de revenus : l’importance de la case « 2OP »
Prélèvement forfaitaire unique : la déclaration d’impôt permet de refuser le PFU via la case 2OP.

Une erreur, un hors-sujet dans mes propos ? Merci de me le signaler !

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#156 30/04/2019 19h57 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonsoir à tous,

je m’interroge concernant l’imprimé fiscale d’Immorente et les plus-values qui n’y apparaissent pas explicitement.
Est-ce juste parce que notre société est à l’IS que les plus-values ne sont pas distinguées du reste du résultat?
Ceux qui sont à l’IR ont-ils bien une mention particulière concernant les plus-values?

M.erci par avance.
Bien à vous,
cat

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[+1]    #157 30/04/2019 21h22 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonsoir Cat,

Je possède des parts en nom propre et page 5 de l’IFU, il existe un paragraphe "plus-values et gains divers". Je dois déclarer ligne 3VZ 1,829 € de PV pour chaque part.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (30/04/2019 21h23)

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#158 30/04/2019 23h27 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Parfait pour le retour. J’en déduis donc que, dans l’imprimé, les plus-values ne sont effectivement pas distinguées du reste du résultat pour les associés à l’IS.

Dernière modification par cat (30/04/2019 23h27)

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[+1]    #159 01/05/2019 09h59 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Le bulletin est disponible.
La collecte continue à un rythme régulier de 64 M€ net de retraits ce trimestre (autour de 50 - 60 M€ les trimestres précédents en 2018), on frôle les 3 Mds€ de capitalisation.

Le TOF reprend sa progression pour atteindre 94,69%, excellent point qui semble durable qui plus est.
La distribution 2019 est annoncée stable, entre 15,3 et 15,6€.

Un seul investissement en direct de 10,3 M€ dans un commerce de périphérie en Allemagne ce trimestre, les autres le sont en indirect et pour 37,5 M€.

Au niveau des cessions, 3 ventes de faible montant au prix d’expertise, faisant ressortir une plus-value de 30% mais sans préciser sur quelle durée (d’après le RA : Tours achat 2010, Lorient en 2006).

Le seul point négatif sont les relocations pour 1,97 M€ avec un loyer en baisse de 12%.

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#160 01/05/2019 17h15 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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J’avoue que l’idée de me désengager de cette SCPI commence à poindre chez moi.

Il me semble avoir bien des difficultés à faire croître le dividende désormais, beaucoup de relocation ou renouvellement se font à perte, et le prix de la part ne semble pas vouloir se revaloriser d’une façon importante non plus.

Un retour en France non anticipé me confronte également à la forte imposition de celle-ci en étant résident fiscale ici.

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#161 02/05/2019 10h59 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,

Arkaos,
avec les chiffres du tableau, je n’arrive pas a la même conclusion
1ere ligne le bail est renouvelé --> loyer identique
2éme ligne se sont des re-locations; donc pour moi ce n’était pas loué et ne rapporté rien les loyer espérés sont moins importants que prévus, mais vaut mieux louer moins cher et avoir un locataire plutôt qu’un local vide?
3eme ligne  ce sont 5 locaux qui change de spécialité nous avons ici une augmentation de loyer + dernière ligne une indemnité

je trouve que c’est plutôt bien géré surtout vu la concurrence internet des sites de vente en ligne

sur T4 2018 augmentation de tout les loyers +1millions
sur T3 2018 baisse de loyer du à la relocation -220 000
sur T2 2018 baisse essentielle du à de la relocation -200 000
sur T1 2018 baisse de -50 000 surtout pour la relocation
au global sur l’année on est a +500 000

déontologie: j’ai du immorente

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#162 02/05/2019 12h14 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Avec 50 ou 60 M€ de souscriptions et à peu près autant d’achats tous les trimestres, vous ne pouvez pas comparer les loyers en euros d’une année à l’autre. Ca progresse et heureusement, il faut le rapporter au patrimoine investi.

Sur les "déspécialisations" il me semble manquer d’informations, j’imagine que changer d’affectation un local a un coût, quel est-il et qui le prend en charge ? Ainsi on pourrait se rendre compte du nombre d’années sur lequel cette transformation est amortie avec l’augmentation des loyers.

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#163 06/05/2019 14h18 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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austin a écrit :

Bonjour,

Arkaos,
avec les chiffres du tableau, je n’arrive pas a la même conclusion

je trouve que c’est plutôt bien géré surtout vu la concurrence internet des sites de vente en ligne

sur T4 2018 augmentation de tout les loyers +1millions
sur T3 2018 baisse de loyer du à la relocation -220 000
sur T2 2018 baisse essentielle du à de la relocation -200 000
sur T1 2018 baisse de -50 000 surtout pour la relocation
au global sur l’année on est a +500 000

déontologie: j’ai du immorente

Ma remarque va au-delà de ce bilan sur une année en matière d’activité sur les biens détenus.

L’évaluation du dividende dans le temps est l’élément le plus important en ce qui me concerne. Or celui-ci est clairement à la baisse et ce depuis un moment (10 ans de mémoire).

Le prix de la part vient ensuite, et la revalorisation de celle-ci, si elle reste positive, est elle-aussi peu importante sur la même période.

Pour moi, la dynamique n’est pas terrible.
Les causes elles sont diverses, mais visiblement, il existe des difficultés à faire rentrer du cash, et cela s’explique essentiellement via une rentabilité limitée lors des achats de nouveaux bien,ou des pertes de revenues à périmètre équivalents.

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#164 11/05/2019 11h20 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Comme indiqué un peu plus haut dans la file, le rapport annuel 2018 est sorti depuis quelques semaines.

Je l’ai parcouru et j’ai notamment noté les éléments suivants :
* valeur de reconstitution à 335.42€/part (contre 331.13€/part fin 2017);
* des collectes brutes/nettes légèrement inférieurs à 2015, 2016 et 2017 (la collecte est quand même assez stable);
* 120M€ d’investissements, chiffre sensiblement inférieur à la collecte nette (chiffre déjà discuté dans le message concernant le bulletin 4T) , rentabilité nette immédiate de 6.2% (contre 6.8% en 2018). Il reste une importante trésorerie en attente d’investissements;
* dette en baisse et optimisée avec notamment la souscription de nouvelles lignes à durée plus longue, à taux fixe et plus bas (la majorité des nouveaux emprunts sont logés dans des investissements indirects).
* arbitrages déjà commentés au moment du bulletin 4T (en plus-value fiscale et avec une valeur de +9% par rapport à la valeur d’expertise);
* TOF moyen sur l’année en sensible progrès : 94% en 2018 contre 93.13% en 2017;
* nouveaux loyers obtenus sur 2018 globalement en hausse (voir le message concernant le bulletin 4T);
* concernant le revenu brut par part : c’est le plus élevé sur les 5 derniers exercices (d’ailleurs il y a une hausse faible mais régulière sur ces 5 exercices)… Merci la hausse du TOF;
* concernant le résultat courant par part : c’est aussi le plus élevé sur les 5 derniers exercices (la progression sur les 5 exercices est encore plus sensible si l’on réintègre la fiscalité étrangère, ce qui est proposé dans le rapport).

Mon avis : comme indiqué dans le bulletin 4T, du robuste et du régulier. L’augmentation du TOF fait plus que compenser des investissements peut-être un peu moins rentables que le patrimoine existant.

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#165 11/05/2019 12h48 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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PierreP a écrit :

Bonjour,

Pour les revenus mobiliers 2018,
vu que 2019 est une année blanche, j’ai compris que nous serions imposé (exceptionnellement) au taux moyen (et non au TMI).

Ainsi dans la majorité des cas, pour récupérer le trop versé (prélèvement à la source supérieur à l’impôt), il nous faut cocher la case 2OP sur la déclaration de revenus.

Déclaration de revenus : l’importance de la case « 2OP »
Prélèvement forfaitaire unique : la déclaration d’impôt permet de refuser le PFU via la case 2OP.

Une erreur, un hors-sujet dans mes propos ? Merci de me le signaler !

Sans omettre dans ce cas de déplacer le montant 2CG en 2BH.

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[+1]    #166 12/05/2019 11h21 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Je confirme… J’avais oublié avoir posté ce message dans ce fil.
Je l’ai évoqué ici : PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial #112

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#167 15/05/2019 22h03 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Reçu par courrier postal avec le bulletin trimestriel d’information

Sofidy a écrit :

La pierre-papier devient numérique pour ceux qui le souhaitent ! …/… Ce choix de votre part [note : ne plus recevoir les documents au format papier] … contribuera à faire des économies à votre SCPI.

À la société de gestion, Sofidy, oui… à Immorente, j’en doute !
Si je ne me trompe pas, les frais de diffusion des informations légales sont supportés par Sofidy et non par la SCPI.
J’ai vraiment l’impression d’être pris pour un imbécile (ou alors, je me trompe et vous corrigerez mes propos).

Dernière modification par PierreP (15/05/2019 22h05)

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#168 15/05/2019 22h20 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pour le coup, je trouve que c’est clairement un progrès bienvenu, d’autant qu’ils n’imposent pas l’électronique mais ne font que le proposer.
Quant à savoir si cela augmente les rendements de la SCPI ou de la société de gestion, il faut voir ça davantage comme un nouveau service qu’une véritable réduction des coûts.
Personnellement, je déteste savoir que les entreprises avec/dans lesquelles j’investis aient des dépenses superflues. L’envoi de courrier en format A4 par courrier pour la moindre communication alors que j’habite à l’étranger m’a toujours énervé et c’est signe d’un sursaut de bon-sens de la part de Sofidy que d’abandonner de telles pratiques.

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#169 22/05/2019 21h39 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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C’est une évolution, oui… incontournable, oui… cela peut nous permettre d’être tenu informé régulièrement, rapidement, efficacement sans pour autant occasionner des frais supplémentaires à la société de gestion.

En terme d’économie, c’est une goutte d’eau. Cf. cette réponse de GBL : #810 Corum Origin.

Mais, ce que je retiens, c’est que Sofidy nous ment éhontément : ce n’est pas la SCPI qui fera des économies ce sont eux ! Cf. la confirmation de FCP qui suit mon message : #818 Corum Origin.
S’ils sont capables de maquiller la vérité sur ce point, alors ils sont capables de le faire sur bien d’autres.

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#170 Hier 11h50 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Il y a une chose qu’on ne souligne pas assez concernant Immorente.

Voyez l’historique depuis ses débuts (dividende et prix de souscription).

Tout d’abord, la société de gestion Sofidy communique sur ces historiques depuis la création de la SCPI (1988), fait rare.

Mais il y a mieux, observez bien l’évolution en pleine crise immobilière des années 90…

Le prix de souscription et le dividende ont stagné ou progressé.

Plutôt rassurant.

Dernière modification par Franck059 (Hier 11h54)

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#171 Hier 16h34 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Franck059 a écrit :

Mais il y a mieux, observez bien l’évolution en pleine crise immobilière des années 90…

C’est sûrement meilleur que l’inverse, mais pensez-vous vraiment que l’on puisse tirer des conclusions sur l’avenir sur la base de ce qui s’est passé il y a 30 ans ?

Le patrimoine immobilier n’a-t-il pas évolué par rapport à ce qu’il était il y a 30 ans, notamment au fil des nouvelles souscriptions des nouveaux entrants ?

Internet et le eCommerce n’existaient pas non plus il y a 30 ans.

Bref, je ne crois pas que cette observation soit significative au jour d’aujourd’hui.

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