Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 13/07/2016 15h24 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Modérateur
Réputation :   1131 

Il n’y a pas encore de discussion sur cette SCPI (à capital variable), et je vais donc l’initier.

Pierval Santé est une jeune SCPI (créée fin 2013), qui a pour vocation d’investir dans des immeubles exploités par le secteur de la santé. Elle est gérée par Euryale AM (dont c’est la seule SCPI) et c’est La Française AM qui en assure la commercialisation.

Elle a mis en place un "comité scientifique", formé de professionnels de la santé, qui accompagne le comité d’investissement de la SCPI dans une réflexion sur les besoins immobiliers du secteur de la santé.
Cette SCPI fait chaque année une donation à l’ICM (d’un peu moins de 1% des sommes collectées, si j’ai bien compris le montant indiqué en AG).

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 15 juin 2016 :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé le 15/06/2016. Avec les pouvoirs donnés et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 44% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint.

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Cette très jeune SCPI continue sa croissance. La SCPI La collecte 2016 avoisine 25 M€ à la date de l’AG (pour 66 M€ de capitalisation à cette date), laissant anticiper une collecte 2016 double de celle de 2015.

En 2016, un bien d’un peu plus de 8 M€ a déjà été acquis, et 2 autres acquisitions (pour environ 9 M€) seront finalisées sous peu.

La distribution 2016 devrait être similaire à celle de 2015 : 51.5€/part, soit 5.15% de rendement.

La SCPI souhaite utiliser des emprunts (court terme pour lisser/anticiper sur la collecte, et long terme, dans des limites raisonnables) pour surinvestir en 2016. Jusqu’à présent, trop jeune, elle n’avait pas eu accès à ces financements. Actuellement, elle a uniquement un emprunt de 3 M€ "récupéré" lors de l’acquisition d’un immeuble en Allemagne.

Des acquisitions pourront avoir lieu à l’étranger (principalement Allemagne Italie, Belgique, UK), selon les opportunités qui se présenteront. Ainsi, par exemple, en Allemagne, les murs d’une EHPAD sont loués avec un bail de très longues durées et 7-7.5% de rendement, quand en France c’est un bail 3-6-9 ans et 5-5.75% de rendement. La SdG s’appuie pour ces acquisitions sur des "correspondants" locaux à l’étranger.

La SCPI constitue une PGR (Provision pour Grosses Réparations), même si elle a principalement des baux triple net, où l’exploitant prend en charge la plupart des travaux. Il y a un petit montant des immobilisations qui est amorti dans les comptes, et correspond au bail à construction sur 50 ans d’un des immeubles acquis.

A des questions, il a été répondu que 15-20% des parts émises étaient démembrées, que la cible pour la collecte était les particuliers (même s’il y a eu quelques mutuelles au lancement de la SCPI), et qu’une distribution au sein de contrats d’AV était à l’étude.

Mots-clés : euryale, pierval, santé, scpi


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#2 02/01/2017 15h45 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   13 

Dans l’optique d’un nouvel investissement et d’une recherche de diversification en parts de SCPI, je m’intéresse à PIERVAL, 2ème plus grosse capitalisation du secteur "Santé" après PRIMOVIE.

J’ai été surpris d’apprendre que la SCPI détenait plus de 42% de son patrimoine en Allemagne :

Pierval Santé augmente son capital statutaire et élargit son champ d?investissement | Pierrepapier.fr

Comme l’a indiqué GoodbyLenine, le taux de rendement 2016 devrait rester stable par rapport à 2015 à 5,15%. A voir si ce dernier pourra être préservé à l’avenir et si la SCPI pourra continuer à trouver des actifs de qualité, la collecte étant en nette hausse ces derniers mois.


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

Hors ligne

 

#3 04/01/2017 20h00 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Dans le cadre d’une diversification et disposant d’un taux canon en prêt perso, je viens de mandater Pierval pour souscrire la nue propriété de 20 parts Pierval au taux de 80% sur 5 ans.

Société en devenir vraiment spécialisée dans le médical j’ai déjà du primovie mais dans mon assurance vie mes placements.

Je regrette que la part des Scpi représente presque 30% de mon patrimoine mais je suis trop feignant pour gérer de l’immo en direct

La Scpi est jeune mais elle se place sur un secteur normalement porteur l’avenir nous le dira.

Je détiens maintenant en direct
-pierre sélection et accimo
-atout pierre diversification
-Immorente et donc bientôt Pierval
Et en assurance vie
- primovie
-’PFO2
- Élysées Pierre
- Rivoli Avenir patrimoine

Hors ligne

 

#4 04/01/2017 20h47 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   62 

Bonjour,

Je partage votre opinion ; si je devais prendre une seule SCPI, ce serait celle là pour ces raisons. Par contre, vous dites être passer en direct par Pierval ? Comment est ce possible svp, j’avais trouvé Moniwan et Pierval à l’époque comme étant les mieux placés.
De mémoire il y a 2 mois le taux proposé était de 0.55% pour de la PP (5 ans) et 0.85 sur 10 ans j’ai un peu des regrets sauf si vous avez nettement mieux (ce qui ne changerait pas non plus la face du monde).
La clé de 80% est elle parfois négociable ?

Hors ligne

 

#5 04/01/2017 21h03 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Je ne sais pas si les clefs de répartition sont négociables

On m’a proposé 0,63 sur 10 ans et 0,72 sur 7 ans
Le bon compromis pour moi reste 5 ans à 80%

J’ai mandaté Pierval mais ils envoient ensuite la demande à la Française qui s’occupe de trouver la contre partie.

Hors ligne

 

#6 04/01/2017 23h02 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Modérateur
Réputation :   1131 

0.63 pour la NP 10 ans ? Ca me surprendrait (qu’on accepte de payer 37% pour l’US 10 ans, c’est plutôt 33%).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#7 05/01/2017 20h41 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Je confirme ce qu’a écrit GoodbyLenine : j’ai acheté en 2016 des parts de Pierval Santé en nu propriété sur 10 ans et la clef de répartition était de 66,7%.

Si effectivement vous avez une offre à 63%, il ne faut pas hésiter.


Iuva te et caelum te iuvabit

Hors ligne

 

#8 06/01/2017 00h20 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Effectivement vous avez raison, c’est bien 67% sur 10 ans et 72% sur 7 ans et 80% sur 5 ans pour la Np désolé pour l’erreur.

Dernière modification par leo92 (06/01/2017 00h23)

Hors ligne

 

#9 07/01/2017 11h23 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Par contre vous me confirmez bien que je vais pouvoir déduire mes intérêt d’emprunts du prêt consommation que j’ai utilisé pour financer les parts de Scpi sur mes autres revenus de Scpi, le texte de loi est pas clair à ce sujet mais la société de gestion me l’a confirmé
Sachant que mon prêt consommation est causé j’ai une attestation bancaire dans ce sens comme tous mes autres prêts consommation ayant servi à financer mes parts de Scpi.

Dernière modification par leo92 (07/01/2017 11h25)

Hors ligne

 

#10 07/01/2017 11h25 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

A partir du moment où l’offre de prêt mentionne l’acquisition de parts de SCPI, il s’agit d’un crédit affecté, donc les intérêts sont déductibles

Hors ligne

 

#11 07/01/2017 11h28 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Oui Zebulon j’avais édité en même temps que votre réponse mci

Hors ligne

 

#12 09/01/2017 13h30 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

bonjour,

petite question bête, comment avez vous fait pour acheter des parts de Pierval Santé ??
j’ai bien vu que c’est la Française AM qui commercialise les parts mais impossible de télécharger les documents (il faut être identifié)

Merci de votre retour.

Hors ligne

 

#13 09/01/2017 13h38 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Modérateur
Réputation :   1131 

Les documents de la SCPI sont sur ::::: Euryale AM :::::
Et si vous voulez en acheter directement, sans conseil, il y a Avantages exclusifs de Moniwan - Moniwan Join The Club (il suffit de vous créer un espace…). Sinon, pas mal de CGP se feront un plaisir de vous accompagner.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 26/01/2017 22h55 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   27 

zebulon77 a écrit :

A partir du moment où l’offre de prêt mentionne l’acquisition de parts de SCPI, il s’agit d’un crédit affecté, donc les intérêts sont déductibles

Cette affirmation est fausse.  On ne peut déduire ses intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat en nue propriété.
Il existe une exception lorsque les biens sont loués à  des bailleurs sociaux.

Hors ligne

 

#15 30/01/2017 21h39 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunts sur les autres revenus fonciers de même nature pour la nue propriété.
Je suis passé directement par Pierval Et le directeur général qui m’a fait suivre les bordereaux par mail.
Dans mon cas demande de nue propriété sur 5 ans

Hors ligne

 

#16 04/02/2017 19h35 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   27 

Sur le site Le blog patrimoine j’avais trouvé cette conclusion :

LeBlogPatrimoine a écrit :

Dans quels cas les intérêts des emprunts ayant servi à l’acquisition de la nue propriété sont ils déductibles ?

Voilà qui est plus clair : Les intérêts des emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété d’immeuble sont déductibles dès lors :

   Que l’immeuble est mis en location par l’usufruitier. Les intérêts ne sont donc pas déductibles lorsque l’usufruitier occupe l’immeuble.
    Que les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, dès lors que les revenus perçus par l’usufruitier sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés, les intérêts payés par le nu propriétaire ne sont plus déductibles.
    Que les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCI ou SCPI ne sont pas déductibles
    Par dérogation, les intérêts restent déductibles lorsque l’usufruitier est un organisme de logement social.

Et j’ai lu plusieurs interventions sur ce forum qui allait bien en ce sens. Je suis donc surpris du message de Leo92.

Hors ligne

 

#17 04/02/2017 22h32 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ?

Extraits de la réponse :

Les intérêts d’emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156-I-3° du CGI, la fraction du déficit qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes

Impôt.gouv
Le texte ne fait pas état de parts de Scpi mais de la nue-propriété en générale
D’autre part le gestionnaire m’a confirmé qu’il était bien possible de déduire les intérêts d’emprunt sur mes autres revenus de même nature.o

Dernière modification par leo92 (04/02/2017 22h36)

Hors ligne

 

#18 05/02/2017 00h55 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Modérateur
Réputation :   1131 

@leo92 : Avez-vous été lire le texte dont PatN indique le lien ?

Ce texte cite et analyse plusieurs références décrivant la doctrine fiscale en vigueur. Une des référence citée est précisément le texte que vous aussi citez. Une autre références, plus récentes, précise divers aspects, et conduit à la conclusion que PatN a cité.

Le texte que vous citez ne concerne pas la "NP en général", mais (explicitement) la "NP d’immeubles".

Dans le cas des SCPI,  non seulement il ne s’agit pas de nue-propriété d’un immeuble (mais de parts d’une société), mais aussi rien ne permet de s’assurer que les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (il suffit qu’un seul associé soit une société imposée à l’IS pour que ça ne soit pas le cas, et fort peu de SCPI ne doivent pas en avoir, et sans doute aucune ayant des usufruitiers temporaires de parts).
Donc à mon avis les intérêts d’emprunts utilisés pour acquérir de la NP de parts de SCPI ne sont pas déductibles.

La confirmation par le gestionnaire du fait "qu’il était bien possible de déduire les intérêts d’emprunt sur mes (vos) autres revenus de même nature" a-t-elle été faite sous forme écrite ? Qui paierait l’éventuel redressement si le fisc contestait cette interprétation ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#19 05/02/2017 09h42 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Effectivement je n’ai pas d’écrit cependant c’est de l’interprétation de texte
De toute façon j’en convient cette règle est floue.

J’avais lu l’article et je rejoins celui ci on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunts de parts de Scpi démembrés en nue propriété , mais on peut déduire les intérêts d’emprunts sur les autres revenus de même nature.

Dernière modification par leo92 (05/02/2017 09h48)

Hors ligne

 

#20 05/02/2017 15h08 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Modérateur
Réputation :   1131 

Je vous suggère de demander un rescrit fiscal en bonne et due forme avant de les déduire ainsi (et en toute franchise, je pense que vous ne devriez pas l’obtenir car votre interprétation me semble erronée ), pour éviter un coûteux redressement dans qqs années.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#21 06/02/2017 00h32 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   114 

Bonjour,

Concernant cette SCPI il était envisagé de la distribuer en AV, est ce que cela a fait son chemin ? avez vous des nouvelles la dessus ?

Merci

Hors ligne

 

#22 15/02/2017 15h13 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   23 

Je m’intéresse de très près à cette SCPI et j’envisage un achat de 50.000 à 100.000 EUR en PP via prêt immobilier.
Je vais envoyer mon dossier au CF d’ici fin du mois à priori 1.90% hors assurance sur 20 ans, 1.70% sur 15 ans. Je vais également solliciter le CDN on ne sait jamais.

J’aime:
- Un vrai patrimoine "santé" (contrairement à Primovie qui gère également des crèches, résidences étudiantes etc)
- Un diversification géographique intéressante (43.85% Allemagne)
- Taille encore relativement modeste (112MEUR mais volonté de passer à 300M…)

J’aime moins:
- 32.8MEUR de collecte au T4 2016. Même risque que toutes les SCPI à capital variable, est-ce qu’il est possible de financer l’acquisition d’un patrimoine de qualité avec un rendement raisonnable dans ces conditions.
- SCPI très jeune donc peu d’historique (2013)

Dernière modification par maxlille (15/02/2017 19h04)

Hors ligne

 

#23 20/03/2017 19h43 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je suis debutant en SCPI, j’ai qqs questions sur la maniere de souscrire Pierval en direct, avec le moins de frais possibles :

-Faut-il passer necessairement par euryale, ou un CGP peut faire l’affaire (sans frais supplementaires) ?
-Quel serait l’interet de passer par Moniwan ? Je vois qu’ils proposent monigo/monizen, ce service engendre t’il des frais supplementaires?

Merci a vous.


Parrainage LINXEA :Cliquez sur mon nom puis Courriel : " Envoyer un courriel ".

En ligne

 

#24 20/03/2017 19h55 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
En passant par Euryale vous aurez le tarif public…
En passant par un CGPI, vous pouvez négocier qu’il vous rétrocède une partie de sa commission, je ne veux pas dire de bêtise mais ça s’approche peut-être de 1000€ pour 100k€ investis, peut-être que vous pourrez gratter 500€… c’est toujours ça !
Enfin chez Moniwan, Monigo/Monizen sont gratuits, petite préférence pour Monigo qui s’approche pas mal de ce qu’un CGPI vous rétrocèderait ! Il y a également un système de parrainage mais j’ignore ce qu’il vaut.
C’est cette solution Moniwan que j’ai retenu. Je suis en cours de souscription (10 parts), ces jours-ci, je serai en mesure de vous en dire + sur le parrainage voir pourquoi pas vous parrainer ?
Si vous visez une date de valeur rapide, ils retiennent le mois de l’inscription, vous avez donc jusqu’au vendredi 31/3 pour vous positionner.
Ca va vite si vous avez vos justificatifs prêts, il y a juste beaucoup d’avertissements.

Hors ligne

 

#25 20/03/2017 20h10 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci de votre reponse,
Donc en fait Moniwan n’a que des avantages par rapport a Euryale , qui est lui-meme moins chargé en frais qu’un CGPI ?
Je ne sais pas encore si je souscrirai, je me renseigne, si jamais c’est le cas et qu’il est interessant de passer par un parainnage, je vous contacterai en MP.


Parrainage LINXEA :Cliquez sur mon nom puis Courriel : " Envoyer un courriel ".

En ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech