SCPI Upeka : vos avis sur cette SCPI (Axipit Real Estate Partners)

sm94 a écrit :

Je n’ai pas trouvé la durée d’application des frais de cession.

Le DICI indique que les frais de cession sont de 6% la 1ere année  , puis diminuent de 1% par an.

A ma connaissance:
Chez Iroko ZEN, les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquième mois.

Si certains ont investi sur la SCPI Upeka : avez vous réussi à avoir un cashback? Si oui avec quel courtier? Louveinvest ne propose en effet rien pour cette SCPI.

Le distributeur est quand même rémunéré pour la vente des parts de SCPI, même sans droits d’entrée.

Oui en effet l’offre de 5% est pas mal mais si on me donne aussi un cashback je ne dis pas non

Ils viennent de faire leur première acquisition : La SCPI Upêka s?offre ses premiers actifs dans le Val-d’Oise - Business Immo

Merci pour les informations.

C’est une bonne nouvelle.

J’espère qu’ils se tiendrons par contre à leurs objectifs de diversification géographique. De mémoire ils avaient annoncés 50% maximum d’actifs en France.

4 acquisitions effectuées au 13 janvier 2024 pour cette jeune SCPI.
En France, Espagne et Pays-Bas.
Taux moyen acte en mains : 7,70%.
C’est prometteur.
20 M€ collectés.
Les parts sponsors à-5% ont finies d’être achetées début décembre 2023.
Source : interview de Jean-François Charrier,  Directeur Général.
Disponible sous YouTube.

Sur Pierre Papier :

Upêka profite à plein des opportunités du marché immobilier

Dernière modification par Moii (21/01/2024 08h24)

Pouvez-vous expliquer ce que vous entendez par

paris75016 a écrit :

tri en nue propriété 6.4 %

Pour cette SCPI, on constate des investissements en 2023 (année favorable pour investir) avec un rendement moyen de 7.7% AEM. Ca signifie que, si le TOF reste à 100%,  la SCPI va payer 16%/an de ces 7.7% en commission de gestion, et gardera 84% * 7.7%, soit 6.47%, pour distribuer aux associes. Si on ajoute l’impact de la commission  de 5% sur les achats, c’est en fait 6.47/1.05 = 6.16%. Ces chiffres sont bruts de fiscalité.

A l’avenir il est probable que les investissements se feront avec un rendement AEM moindre, et que le TOF diminuera au moins un peu.

Il est possible que la SCPI distribue plus les premières années, grâce à divers artifices (comme un impact dilutif de la collecte, si les fonds collectés sont investis plus vite que le délai d’entrée en jouissance des parts; ou une renonciation de la société de gestion à une partie de ses commissions;) mais ce ne sera pas pérenne.
Une fois mâture, la SCPI pourrait booster son rendement, si elle  arrive à s’endetter à un bon taux, mais c’est un autre type d’artifice, non dénué de risque (surtout si la collecte se tarit).

L’atteinte de l’objectif de 6.50% de "TRI cible à 10 ans" dépend donc très largement de la possibilité de revaloriser le prix des parts (et/ou de matérialiser des plus-values immobilières) à cet horizon de temps. Chacun évaluera ce pari.

Pour ma part, j’ai actuellement plutôt tendance à passer mon tour (et ceci s’applique à quasiment toutes les SCPI), et à préférer investir dans des foncières, qui présentent souvent, à qualité de patrimoine similaire, de meilleurs paramètres au niveau rendement, décote sur valeur du patrimoine, frais, et liquidité, et donc, même si elles ont souvent plus d’endettement, de meilleures perspectives à 10 ans (sous réserve qu’elles ne se retrouvent pas obligées de lancer une  AK). Mais ceux qui veulent investir à crédit n’ont pas ce choix.

Il semblerait qu’il y ait des erreurs de calcul du TRI en nue-propriété sur le site de Louve Invest.

Exemples pour 7 ans (formules mathématiques en mode tableur) :

Upeka
- décote de 23%, soit un achat à 77% du prix de la part
- TRI = PUISSANCE(1/0,77; 1/7) = 3,80% (au lieu de 4,26% sur Louve)

Remake Live
- décote de 26%, soit un achat à 74% du prix de la part
- TRI = PUISSANCE(1/0,74; 1/7) = 4,40% (au lieu de 4,85% sur Louve)

Alors que pour Iroko Zen, je retrouve bien la valeur sur Louve : TRI = PUISSANCE(1/0,725; 1/7) = 4,70%

Apparemment, l’erreur viendrait de la prise en compte d’un cashback de 3% pour Upeka et Remake.

Je suis preneur si quelqu’un ici peut vérifier que ce n’est pas moi qui divague !