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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Immorente à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

41% - 5
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

41% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

8% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

8% - 1
Nombre d’avis : 12   Avis moyen : 4,1/5 Avis positif ou avis plutôt positif

[+5]    #1 21/01/2014 00h04

Membre
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Bonsoir,

Comme mentionné dans ma présentation, actuellement je suis intéressée par les SCPI. Je passe mon temps à lire des romans qui s’appellent "Rapport annuel", "Note d’information" et autres smile

Voici le résumé pour Immorente:

Immorente: crée en 1988
Maison: Sofidy, 1er gérant indépendant de SCPI (2,7 milliard € de capital géré)

- Capital: 1,5 milliard (le plus gros SCPI commerces), accessible en assurance vie dont Apivie (les compagnies d’assurance détiennent 26% du capital)
La collecte baisse fortement en 2013 (47M/9 mois vs 200M/12 mois en 2012)

- Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 5,61% - 5,60% - 5,60% - 5,50% - 5,26% (moyen des SCPI en 2012: 5,27%). Prévision 2013: 5,25%
16,5€/part (dont 1,38€/part = 7M du plus value des cessions réalisées en 2011 & 2012)

- Évolution prix de part: 152€ (1988) - 320€ (2013)

- RAN: 18M (2,3 mois de loyer), RAN par part en 2008: 4,14€, en 2012: 3,47€

- TRI (5-10-15-20 ans): 5,26% - 9,79% - 9,44% - 8,81%

- Taux d’occupation: 94%, stable

- Qualité du patrimoine: 24% Paris/23% RP/49% Province/4% étranger (Belgique); 37% commerces centre ville/36% commerces périphériques/24% bureaux/2% autres. 1er locataire: Casino (7,5% loyer)

- Frais de gestion: 10% HT ( + 10% HT du capitaux collectés), beaucoup d’autres frais.

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Provision pour travaux: 3% loyer HT (2004), 4% loyer HT (à partir de 2005). Travaux effectués 2012 = 4,7%. Provision restante: 2%. Plan de travaux 5 ans (2012-2017) établi.

- Rendements moyens des investissements 2012 = 6%
Les actifs vendus en 2012 sont en moyenne 1,1% supérieur aux valeurs d’expertise (2 moins values: 1 pour éviter gros travaux ~250k, l’autre car procédure judiciaire)

- Loyers annuels: 91M€, loyers en baisse de 0,2% pour les baux signés en 2012.

- Créances douteuses: 7,3M (8% loyer). Provision: 5,4M

- Charges: 25% (19% charges externes dont 3,5% autres frais de gestions :honoraires de recherche de relocation, entretien… et charges locatives non récupérées 5,4% - 2008: 4,7%)

- Dette: 75M (5% patrimoine)

Ce que j’aime:
- SCPI ancien avec patrimoine acquise depuis un certain temps --> plus value important dégagé pour les biens vendus & prix moyen/m² bas (contrairement aux jeunes SCPI où les acquisitions sont récents dont le prix moyen/M² est assez élevé)
- Patrimoine principalement commerces, qui résistent mieux en période de crise.
- Le Conseil de Surveillance a l’air d’avoir sa voix.

Ce que je n’aime pas:
- Rendement en (forte) baisse. Les plus values des cessions les dernières années ont amorti la chute mais ce n’est pas tenable à long terme. Est-ce que c’est la politique d’Immorente de distribuer les plus values (contrairement à Buroboutic par exemple) qui fait que l’évolution du prix de part est assez lent (et donc le TRI est inférieur à la moyenne des SCPI)?
- Charges élevés: 25%. Surtout le 5,4% de charges locatives non récupérées m’inquiète.
- Créances douteuses: 8%, très élevés aussi. La provision est ridiculement faible.
- Rendement moyen des investissements 2012: 6%. Là je ne sais pas quelle est la stratégie visée car s’il continue comme ça il ira droit dans le mur. Pour assurer un rendement de 5% aux investisseurs, il faut (apparemment) un rendement de 7% du loyer. Vous allez dire que la stratégie d’Immorente est justement acheter des biens avec loyer en dessous du marché puis augmenter au renouvellement de bail. Mais le chiffre montre que pour les baux signés en 2012, les loyers sont en baisse de 0,2% par rapport à 2011…

Mots-clés : analyse, immorente, scpi, sofidy

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[+3]    #2 21/05/2016 14h08

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Bonjour,
Résultats 2015 :
Première capitalisation avec 2,218 Md €, la SCPI commerciale se transforme petit à petit en une SCPI diversifiée : les commerces représentent 64,80% en 2015 contre 77,50% en 2012, Les bureaux : 31.10% et 4.10% de diversification (camping, hôtels, Activités, logements) .

La SCPI se diversifie géographiquement : 14.60% de son patrimoine se situe à l’étranger (Allemagne, Pays-Bas, Belgique..), 24% à Paris, 22.30% en région parisienne.

Les achats des trois dernières années représentent plus du tiers du patrimoine d’aujourd’hui.
17, 50% du patrimoine a été reloués en 3 ans, dont 6% avec des baisses de loyers de 6.70% en moyenne . Cela touche ainsi à la baisse 9,2% des loyers 2014.
Le TOF est à 93.54% (93.89% (2012), 93.60% (2013) , 92.21% (2014))
Forte collecte nette en 2015, comme beaucoup de SCPI , avec 229,3 M€ (8ème place). Le prix de souscription passé à 325 € en octobre 2015 surcote de 1.79% la valeur de reconstitution.
Investissements importants en 2015 : 55 nouveaux actifs immobiliers directs, 96 311 m² (soit 10% du patrimoine) pour 335 millions d’euros(M€). Rentabilité nette immédiate de 6% (contre 5.8% en pour les investissements 2014). La SCPI a également investi 34,5 M€ dans 2 OPCI gérés par TIKEHAU . Les investissements  ont été financés à 68% par la collecte nette et 32% par l’emprunt bancaire. En effet depuis 2013, la SCPI utilise l’effet de levier. La dette bancaire LT  est de 260 M€. La 10ème résolution fixe un maximum de 600 M€ contre 400 M€ en 2014.
Malgré la progression des loyers de 9.89% à 123, 132 M€, les revenus par part stagnent à 20.39€ (20.38€ en 2014). Le résultat courant par part est en baisse constante depuis 3 ans : 15.60€ (2013), 14.78€ (2014), 14.63€ (2015). La baisse de cette année est essentiellement due à la charge financière qui représente 0.70€ par part (0.35€ (2013), 0.51€ (2014)). Les provisions pour Grosses Réparations et créances douteuses restent maîtrisées à 0.80€ par part (1.24 (2013),0.77€ (2014))
Le rendement du dividende tombe à 4.47% : 14.52€ / 325€  (4.61% en 2014). Le dividende est soutenu par un dividende exceptionnel distribué  par la réserve des plus-values. En 2014, il était de 1.92€, ce qui a permis un rendement total de 5.22%, mais la réserve de PV était quasiment épuisée. La SCPI a réalisé d’importantes Plus-Values en 2015 : 28, 947 M€ ( 2014 : 8,53 M€). Le dividende exceptionnel de 1.20€ servi en 2015 ne représente que 27.15% de la réserve. Reste 13,519 M€.
Le rendement total en 2015 est de 4.84% en forte baisse.
Le report à nouveau cumulé est en baisse constante depuis 2012 : il est à 2.86€ par part. Il est toutefois très confortable car il représente encore 72 jours de distribution.
La SCPI prévoit pour 2016 un résultat encore à la baisse entre 14.40€ et 14.52€ et un rendement total compris entre 15.50€ et 15.80€. La baisse est encore au programme.
Pourquoi cette baisse constante ? L’effet de levier devrait pourtant améliorer la rentabilité, mais les nouveaux investissements sont-ils moins rentables ? et les relocations entraînent-elles des baisses de loyers importantes ?
Vos avis sont les bienvenus
Cordialement
Pour moi : deux résolutions à noter : la 10ème qui augmente le montant maximal des emprunts DE 400 M€ à 600 M€, ce qui tend à montrer que la SCPI utilisera encore l’effet de levier et la 12ème résolution qui passe la rémunération du conseil de surveillance de 23 k€ à 27, 5 k€ (peut-être est-ce statutaire ?). La seule résolution où j’ai voté contre est la 16ème résolution de 2014 concernant l’augmentation des honoraires de la société de gestion sur les cessions (exemple : 647 586€ en 2014, avec l’adoption de la 16ème résolution : 736 777€ soit +13.77%) bien plus élevés que RAP

Dernière modification par ddazin (21/05/2016 14h28)

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[+2]    #3 22/05/2016 02h03

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La baisse de rentabilité n’est de toute évidence pas liée aux arbitrages :
  i) le montant des arbitrages reste modeste (58M€ de prix de vente, pour +2Mds€ de capitalisation);
  ii) une bonne partie des locaux vendus étaient vacants (sans locataire).

La (légère) baisse de la rentabilité par part est due à :
  i) l’augmentation du prix de la part (320€ -> 325€ au 15/10/2015)
  ii) la baisse du résultat net par part (14.63€ en 2015, vs 14.7€ en 2014, 15.65€ en 2013) (cf p18 du RA2015 (Rapport Annuel 2015)) qui est elle-même due à :
    a) l’évolution des loyers lors des renouvellements de bail ou des relocations (p14 du RA2015) : baisse
       partiellement compensé par les indemnités de déspécialisation, droits d’entrée, ou nouvelles locations; 
    b) l’évolution du TOF : il augmente en 2015 vs 2014, mais avait pas mal baissé de 2013 à 2014;
    c) rentabilité des nouveaux investissements : plus faible que celle du patrimoine, ce qui est
        partiellement compensé par des financements à crédit à bas coût de ces investissements;
        (cet effet devrait être neutralisé en augmentant suffisamment le prix de la part)
    d) délai entre l’entrée en jouissance des nouvelles parts et achat des biens et fin de la période
        de franchise de loyers : le RA est muet sur ce point, mais l’impact peut être significatif. 

Il convient de noter que le dividende pourrait sans doute encore longtemps être soutenu par une distribution de plus-values : la SCPI dispose de beaucoup de plus-values potentielles (vu l’âge du patrimoine, et l’évolution du marché des commerces), et distribue depuis quelques années la quasi totalité des plus-values réalisées au cours de chaque exercice (il n’y a pas vraiment de stock de RPV, et il n’y en a jamais eu : voir p28 du RA2015).

Il convient aussi de noter que la fiscalité sur le dividende distribué diminue un peu en relation avec la montée en puissance des investissements à l’étranger (par ex. en Allemagne et Pays-Bas), et donc le rendement net diminue moins que le simple calcul ’’dividende / prix de part’’ ne le laisse croire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #4 12/04/2017 10h34

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Même les plus grosses SCPI augmentent de prix, c’est le cas d’immorente qui augmente de prix à partir du 21 Avril avec un  prix de part qui passe de 325 € à 330 € (soit 1.54%).

Pour ceux qui veulent investir, la date limite de dépôt des dossiers est le 18 Avril. La société de gestion ayant bien précisé que la hausse du prix de la part ne doit pas être le seul motif d’investissement.

Carpediem
Edit AMF: je distribue Immorente


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+1]    #5 12/04/2017 21h32

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MaTheMouth a écrit :

Je me pose donc la question de la date de valeur du prix de souscription? Est-ce la date de souscription ou la date de déblocage des fonds?

Il me semble que c’est la date à laquelle la SCPI reçoit effectivement les fonds.


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[+1]    #6 28/05/2017 19h18

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cat a écrit :

Question aux experts : Que recouvre exactement le produit financier? Les résultats des investissements indirects (SCI, OPCI) entrent-ils notamment dans ce champ?

Question aux experts : Où apparaît cette fiscalité étrangère dans les résultats financiers? Est-ce dans la partie “charges financières” ce qui expliquerait une partie de l’augmentation continue de ces charges / part sur les 5 dernières années?

Ce sont 2 questions intéressantes à poser lors de l’AG (je ne sais pas encore si j’y serai).

A mon avis :
   - Une partie du résultat des investissements indirects, ceux dans des sociétés non transparentes, peut figurer comme un "produit financier", tout comme ce que peuvent verser les promoteurs durant un VEFA (pour rémunérer les décaissements déjà effectués, j’ai déjà vu ça dans des SCPI mais j’ignore si Immorente est dans ce cas), ou le placement de la trésorerie (qui doit rapporter fort peu actuellement). Pas tous de toute évidence, car les "immobilisations financières" représentent 95M€ (p36 ou p42 du rapport) quand les "produits financiers" sont de (seulement) 2.3M€ (p34).
    - La fiscalité étrangère doit effectivement être comptabilisée comme une charge dans cette SCPI, comme dans la plupart des autres (Corum faisant exception, car ils utilisent d’autres outils comptables, et c’est cette différence qui expliquerait la présentation différente des résultats -certifiés par leurs CaC- qu’ils peuvent faire).

Le rapport comporte quelques éclaircissements :
    - en p39 : "Les produits financiers correspondent aux intérêts des placements de trésorerie effectués sur les fonds en instance d’investissement et aux titres de participations perçus dans le cadre des investissements indirects.".
    - en p40 : "diverses charges d’exploitation" … "sont constituées notamment" … "de l’impôt sur les revenus allemands et hollandais (3 024 861 €)".


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[+2]    #7 08/06/2017 15h36

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Voici quelques informations recueillies lors de l’AG de ce matin :

80-90 associés présents, quorum de 44.6% (suffisant pour l’AGO, pas pour l’AGE qui sera reconvoquée). Scrutateurs : ORADEA Vie (10% des parts), Acte Patrimoine.

Le marché des surfaces de commerce en France est à 2 vitesses : bon dans grandes agglomérations, sinistré ailleurs (centre ville comme périphérie). La SCPI n’investit que là où le marché est bon.

Les taux de vacance (de bureau comme de commerce, bien situés) ont baissé, et les loyers économiques devraient augmenter (on constate déjà une baisse des mesures d’accompagnement). Par ailleurs les indices de révision des loyers sont redevenus "en hausse" (depuis 2 trimestres).

En 2017, la SCPI a déjà acquis (ou sous promesse) pour 135 M€ avec une rentabilité moyenne de 6.83% (mieux qu’en 2016, déjà mieux qu’en 2015) : des biens aux Pays-Bas, d’autres en France, 1 OPCI (murs de cinémas UGC), 2 campings et 1 résidence étudiante.

L’évolution du plan comptable des SCPI au 1/1/2017 a certains impacts : la PGR devient PGE (Provision Gros Entretien) qui inclut moins de choses et doit être déclinée immeuble par immeuble (et ne peut plus être un % des loyers), les travaux sont à immobiliser (et la valeur de ce qu’ils remplacent à retirer de la RPV, qui sera souvent "consommée" ainsi, ce qui n’en permettra plus la distribution). Outre la "consommation" de la RPV, ceci aura un impact sur le résultat courant (pour Immorente, l’impact anticipé est +0.60 à 0.70€/part).

Il a été demandé comment la part des investissements à l’étranger allait évoluer : ça ne devrait à terme pas dépasser 20% du patrimoine (actuellement 16%).

Il a été demandé comment la part des investissements indirects allait évoluer : ça ne peut (réglementairement) par dépasser 10% pour ceux non gérés par la SdG (actuellement 4%). La SdG précisera sa stratégie à ce niveau (actuellement, ça a été quelques investissements opportunistes).

Je n’ai pas attendu le résultat des votes, mais je n’ai guère de doute (toutes les résolutions ont du être adopté, les sortants du CS ont du être réélus, peut-être à une exception prêt, pour y faire entrer une femme de plus)

En ce qui concerne les questions qui avaient été évoquées dans cette discussion :

Les "produits financiers" recouvrent surtout les dividendes versés par les investissements indirects, et très marginalement les produits de trésorerie. La SdG est consciente du fait que la fiscalité de ces produits est différente de celle des revenus fonciers, et que ceci n’est pas neutre pour les associés.

La"fiscalité étrangère" est comptabilisé dans le poste "Autres charges" (et pas dans les résultat financier).

Si la SdG ne perçoit aucune commission sur les placements immobiliers indirects via Tikehau, elle en percevra une sur les autres placements indirects (10% des revenus financiers). L’AMF a limité le nombre de commissions que la SdG peut percevoir (sous-entendu : il n’est pas possible de définir un % de commission différent pour ce type de revenus) à : commissions de souscription, de gestion (sur montant des revenus locatif et financiers), de travaux, de transactions.
(Hé oui, mieux vaut investir directement dans ces véhicules qu’indirectement via une SCPI)

PS sur le calcul de coin de table de cat : le "produit en croix" qui conduisait à 0.15€/part d’impôt payé à l’étranger me semble erroné. Une simple division du montant concerné (3 024 861€) par le nombre de parts (6.8 à 7.6 M en début et fin d’exercice, disons 7.2M en moyenne) conduit à 0.42€/part, ce qui est cohérent avec les 0.44€/part calculés par ailleurs.


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[+1]    #8 06/11/2017 19h28

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Dans le bulletin trimestriel du 3T 2017 de Immorente, Sofidy reprend les éléments annoncés par GBL en juin :

GoodbyLenine a écrit :

- Certaines dépenses de travaux (par exemple une nouvelle climatisation), auparavant considérées comme des charges, seraient à présent considérées comme des immobilisations. Ceci augmenterait le résultat courant (et la valeur comptable/part), car ça feraient une charge en moins.
   - Les équipements remplacés (dans mon exemple : l’ancien système de climatisation) devront être sortis du bilan. Ceci se ferait en imputant (en négatif) leur valeur sur la RPV (diminuant d’autant la valeur comptable). Ceci a toutes les chances (sauf à avoir un énorme stock de PV, ou de vendre assez d’immeubles avec de grosses PV) de rendre la RPV négative en permanence, et, en conséquence, d’empêcher (ou au moins de diminuer) la distribution de plus-values aux associés.

Notamment avec cette phrase concernant le résultat courant :

BT Immorente 3T 2017 a écrit :

votre SCPI affiche un très bon taux d’occupation (supérieur à 93 %), vient d’investir 130 millions d’euros sur le trimestre écoulé avec un taux de rentabilité moyen proche de 7% et anticipe ainsi, sauf imprévu, un résultat courant 2017 en progression sensible par rapport à 2016.

et cette affirmation concernant la distribution de plus-values :

BT Immorente 3T 2017 a écrit :

le nouveau plan comptable des SCPI limite désormais la possibilité de distribuer les plus-values réalisées sur les ventes d’immeubles.

Tout cela pour conclure à une distribution prévue en baisse cette année (15.50 euros prévus pour 2017 contre 15.72 euros distribués l’an dernier), cette baisse étant entièrement due à la distribution de plus-value : 1.32 euros l’an dernier contre 0.50 euros prévus cette année.

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[+2]    #9 25/01/2018 20h19

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Je connais 2 sociétés IS detenant des parts de Immorente, qui, pour 4T/2017, n’ont pas reçu (aujourd’hui) le même montant par part (4.38€/p et 4.339..€/p respectivement). J’avais observé quelque chose de similaire en janvier 2017 (pour le versement relatif à T4/2016), et avais alors essayé de comprendre.

La cause est que des parts ont été souscrite avec jouissance courant 2017, et le dividende versé le 25/01/2018 est le solde du dividende 2017, lequel est calculé à partir du dividende total 2017, qui se calcule en proportion de la durée de jouissance 2017 de vos parts.

Autrement dit, le dividende 2017 étant de 15.50€/p (ou 15.00€ + l’exceptionnel) :
   - une part avec jouissance au 1/01/2017 perçoit 15.50€ pour 2017 dont 4.38€ versé pour T4.
   - une part avec jouissance au 1/10/2017 perçoit 15.50/4 = 3.8125 (ou 15.00/4=3.75€) pour 2017, versé en T4;
   - une part avec jouissance au 1/07/2017 perçoit pour 2017 en tout 15.50*2/4=7.75€ (ou 15*2/4=7.50), dont 3.57€ déjà déjà versés pour  T3, et il reste donc 4.18€ (ou 3.93) pour T4;
   et je vous laisse faire le calcul pour d’autres dates de jouissance.
Note: La distribution d’un dividende exceptionnel de 0.50€/p en mai 2017 a pu compliquer encore les calculs dans certains cas (si les parts alors en jouissance depuis peu n’ont pas perçu 0.50€), mais je n’ai rien pour le détailler ici.

Il est à  noter que Efimmo1 procède de même, et que d’autres SCPI (gérées par d’autres societes de gestion que Sofidy) ne procèdent pas ainsi, d’après ce que j’ai pu constater.

Édit : calculs corrigés.


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[+1]    #10 02/05/2018 19h07

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Bulletin 1T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette sur le trimestre : 48 590 520 euros;
* fourchette prévisionnel de dividende pour l’année : entre 15.40 et 15.60 euros/part (rappel : 15.50 en 2017);
* 41.3 millions d’euros d’investissement sur le trimestre avec un rendement acte en main moyen de 6.51%.
3 localisations : Pays-Bas (commerces+habitations, 10.4 millions), Allemagne (2 moyennes surfaces de périphérie, 14.3 millions) et France (restaurants Léon de Bruxelles, 14.6 millions, en co-investissement avec un OPCI grand public de Sofidy). Par ailleurs, 31.1 millions d’euros d’engagements d’acquisitions au 31/03/2018;
* Vente de quelques actifs vacants : 1.1 millions d’euros (logements + commerce)…
Amusant de voir ici qu’Immorente vend un commerce au Pays-Bas qui était vacant depuis son acquisition en 2016 avec une moins-value de 127ke pour 260ke de prix net vendeur… Heureusement, les plus-values sur les logements compensent largement!;
* TOF approchant les 94% (93.95%);
* Renouvellement de baux et relocations se font avec une légère baisse des loyers dans l’ensemble.

Note :
AG le jeudi 7 juin 2018 à 10h à l’hôtel Ibis à Évry (91).

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[+4]    #11 21/05/2018 17h18

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Mon regard sur les résultats 2017 :
Toujours première capitalisation avec 2,728 Md €, Immorente continue sa diversification:
la plus importante est géographique : les actifs de province ont baissé de plus de 20% en 5 ans au profit d’investissements à l’étranger : + 18.10% ,avec un poids de 20.5% aujourd’hui.

La collecte nette 2017 est de 226 M€ (8ème) et 250,1 M€ d’investissements ont été réalisés avec  une rentabilité moyenne annoncée de 6.8% !
70% des investissements de l’année ont été faits dans des boutiques de commerces néerlandaises (174.2M€).
Dans une moindre mesure et à titre de diversification, citons :
Les 10 restaurants Courtepaille (12.4 M€),
2 terrains de camping (11,1 M€),
Le bel Hôtel64 à Nice (4 M€),
une résidence étudiante (2.5 M€)
et un « Carrefour City » à Nîmes (1,6 M€). Ce dernier n’est pas dans la liste des 227 magasins prévus de fermer faute de repreneur, dans le cadre du plan de transformation mené par Bompard. Le groupe Carrefour est l’un des locataires les plus important d’Immorente avec 2.53% des loyers. Je pense que 2 carrefour-contact détenus par Immorente seraient concernés par le plan de fermeture : celui de Dreux et celui de Compiègne. Carrefour reste toutefois, dans l’esprit de la SG, un locataire de qualité.(p17)

Un mot sur les investissements indirects : les rendements attendus en moyenne sont plutôt élevés. Il y en a un qui m’interpelle, même s’il est anecdotique : l’investissement de 3.3 M€ dans l’OPPCI Averroes Retail Invest créé en 2010 (i.e dont la valeur a certainement explosée depuis), géré par Beauveau Capital et portant sur une portefeuille de 21 murs de commerces principalement à Paris (8ème) et Bordeaux.
La SG en attend un rendement de 4,7% , sachant que :
d’après les chiffres de BNP PARIBAS REAL ESTATE 2017: « En  pied  d’immeuble,  le  taux de rendement (des commerces) est  désormais  sous  la  barre  des  3% pour les produits exceptionnels à Paris et à environ 4% pour les  grandes  métropoles  régionales. »
Les frais me semblent stratosphériques : les frais classiques de la SG (10%HT des produits financiers issus de l’OPPCI) + 1.38% TTC par TRIMESTRE de l’actif net de l’OPPCI.
4.7% ? Bon…, Sofidy a peut-être obtenu un gros rabais… ou pense que les arbres grimpent au ciel…

La SG a emprunté 85,8 M€ , durée entre 10 à 15 ans, à des taux particulièrement favorables, le coût moyen de la dette passant de 2.17% à 1.97%. L’effet de levier est identique à 2016 : 1.17 ou 1.15 selon les méthodes de calcul.
Les changements de méthode comptable modifient la comparaison avec les exercices antérieurs (valables pour toutes les SCPI):
Ainsi le Résultat Courant par part (délesté de la PGR)  est annoncé en hausse de 4.2% à 15.02€ (nouvelle compta). Certes, mais il n’aurait été que de 14.27€ (ancienne compta p40), en réalité en petite baisse par rapport au 14.41€ de 2016. (l’impact est de 0.75€/part)
Le RAN est en baisse passant de 2.52€ à 2.11€/part,  pourquoi ? Parce que c’est le RAN qui a alimenté la nouvelle PGE (p37 variation des CP et p40), donc traduire le RAN en nb de jour de distribution n’a plus grand sens.
Le potentiel de PV perd également de son sens : les entretiens de remplacement sortis du périmètre de la PGR  gonflent au fur et à mesure la valeur comptable et diminuent d’autant la plus-value potentielle. Il est fort probable que dans les années à venir le dividende exceptionnel soit faible, voire disparaisse.

La SCPI est à son prix : 330€ de prix de souscription pour 331€ de valeur de reconstitution. Le dividende total distribué (15€+0.5€ de PV) est en bas de la fourchette prévue (15.50€ ;15.80€) avec un rendement en baisse à 4.70% (4.77% au prix de 325€, 4.84€(2015,2016) ), une prévision encore en baisse pour 2018, entre 15.40€ et 15.60€.
Pourtant certains indicateurs remontent : TOF à 93.95% au T1 2018, TRI 10 ans à 6.75%

Perspectives (p34) : je lis «  En  2018,  IMMORENTE  entend  poursuivre  sa  stratégie  de
diversification en saisissant des opportunités d’investissement à l’étranger… Effectivement 27 M€ d’acquisitions au T1 2018, mais cela contredit ce qui a été annoncé en AG 2017, à savoir un maximum de 20% du portefeuille…

Dernière modification par ddazin (21/05/2018 17h44)

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[+3]    #12 27/07/2018 05h55

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Le bulletin T2 2018 est sorti.
La collecte continue de façon non négligeable (64 millions d’euros nets de retraits) mais pas d’investissement ce trimestre.
A noter la vente d’un bâtiment à Limoge:
"Une moyenne surface de périphérie à Limoge, vacante depuis 2014, d’une surface de 1 100 m² a été cédée pour un prix de 250 K€, dégageant une moins-value de 497 K€. La baisse de la valeur de l’actif s’explique par une vacance longue (4 ans) et une forte baisse de la commercialité de la zone"
=>"périphérie à Limoge": oh le gros pléonasme ! Il était temps de le limoger. Oui bon, reprenons:
Ce bâtiment a été acheté le 4 janvier 2001 pour 747k€ + 63,5k€ de frais.
Source RA 2017 en page 54.
Il faut toujours se rappeler qu’en immobilier, il y a ce type d’opérations, un achat qui devient vacant et qui peut se revendre 3 fois moins cher qu’il n’a été acheté (et encore, sans compter les frais), le tout dans un marché qui a connu une croissance à 3 chiffres.

A relativiser car bien sûr c’est une goutte d’eau dans le patrimoine de Immorente mais surtout la valeur d’expertise tenait vraisemblablement compte de cet état de fait (vacance longue + zone ayant perdu en commercialité) puisque même si nous n’en avons pas le détail, le total des ventes fait apparaître une valeur supérieure de 15% aux valeurs d’expertise.

sm94 le 3 juin 2017 a écrit :

Bonjour,
Si l’un d’entre vous participe à l’AG, voici une proposition de question:

A la page 42 du rapport annuel 2016, les placements immobiliers indirects sont listés (OPCI Tikehau, PREIM santé, et MATA capital).

A la page 29, il est écrit dans la gestion des conflits d’intérêt qu’aucune commission de gestion sur le revenus Tikehau n’était perçus. Quid des commissions sur les revenus des OPCI Preim et mata dont on ne parle pas? En sachant que Preim santé préleve déjà une belle commission de 2,31% TTC ! de l’actif net de l’OPCI…

En parcourant le RA 2017 je suis tombé sur la liste des investissements indirects. Elle s’étoffe d’une année à l’autre, 10 OPPCI ou assimilés (MATA Capital ?) contre 6 l’an dernier. On dépasse les 5% du patrimoine de Immorente pour un maximum de 10% autorisés d’après la SG.
S’il y a un adjectif qui qualifie fort bien ces investissements, c’est le terme "nébuleux" surtout qu’il faut une page entière pour lister tous les frais, différents d’une fonds à l’autre.
A noter que MATA Capital est en moins-value latente de plus de 10% sad

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[+1]    #13 03/09/2018 17h33

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1/ Corum a fait deux achats en Belgique et ce ne sont pas des commerces, donc c’est difficile de comparer.
Par ailleurs, il ne me semble pas qu’il y ait eu une flambée particulière du prix au m^2 des commerces de centre-ville et des moyennes surfaces de périphérie depuis 2010 que ce soit en Belgique ou ailleurs (peut-être à Paris?).
Après, vous avez peut-être raison sur l’aspect "surpayé" mais cela me semble bien difficile à mettre en évidence comparé au point 2 et 3.

2/ Je ne connais pas l’usage belge mais je veux bien vous croire.
Quand à votre affirmation, "c’est à Sofidy au titre de son mandat de régler ces frais d’intermédiaire", je n’arrive pas à trouver sa traduction dans les statuts (la formulation n’est pas aussi tranchée ou alors je ne regarde pas au bon endroit).
Par exemple quand je lis cette phrase :

Statuts Immorente p. 7 - Article 17, rémunération de la société de gestion a écrit :

La Société gardera en charge :
● Le prix d’acquisition des biens, les frais et études y compris en cas de non aboutissement de l’acquisition.
[…]

J’ai tendance à penser que la société de gestion passera en charge l’étude (éventuelle) des investissements à l’étranger.

3/ Surin, pourriez-vous préciser votre propos :
* de quelles mesures parlez-vous au printemps?
* avez-vous des informations sur les achats au Pays-Bas?
* à quoi correspondent ces "plusieurs centaines de millions d’euros sans contrôle suffisant"?
Par ailleurs, je voulais juste souligner que si Sofidy n’a négocié que quelques biens avec IMOCI et qu’en plus le CS a été prévenu d’un possible conflit d’intérêts, vos arguments n’auront pas exactement la même portée.

Dernière modification par cat (03/09/2018 18h04)

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[+7]    #14 17/09/2018 08h30

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J’ai analysé le patrimoine de Immorente à l’étranger jusqu’à fin 2017.

1/ Voici le récapitulatif des investissements à l’étranger :


BELGIQUE :


_52 achats ont eu lieu en Belgique dont un le 22 mars 2006 et les autres entre le 12 octobre 2010 et le 3 décembre 2015 pour un montant de 95,29M€ HD et 12,67% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 88,85M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
1 achat en 2006, 10 en 2010, 17 en 2011, 7 en 2012, 5 en 2013, 10 en 2014 et 2 en 2015

En Belgique il est normal d’avoir des frais d’acquisition de 10 à 12,5%. Cependant ces frais ont dépassé les 15% pour 18 achats et même 20% pour l’un d’entre eux (Bruxelles rue de Wand 58A acheté le 12 juillet 2012).
Cela me semble excessif surtout pour un patrimoine qui a déjà perdu de sa valeur hors frais.

=> Les investissements en Belgique ont perdu 6,76% de leur valeur hors droits.

ALLEMAGNE :


_4 achats en Allemagne du 31 mars 2014 au 1er octobre 2015 (2 par an dont un achat de plus de 40M€ chacune de ces 2 années) pour un montant de 103,63M€ HD et 5,89% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 107,7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
=> Les investissements en Allemagne ont progressé de 3,93% hors droits.

PAYS-BAS :


_22 achats répartis sur 166 biens aux Pays-Bas pour 354,084M€ HD et 7,89% de frais en moyenne entre le 29 juillet 2014 et le 29 septembre 2017 répartis comme suit :

2014 : 2 achats, 10,554M€ HD investis et 7,34% de frais en moyenne.

2015 : 36 biens dont des achats de 2, 7, 8 et 16 boutiques réparties sur plusieurs villes. 63,63M€ HD investis et 8,38% de frais en moyenne (dont un achat de 7,24M€ - 7 boutiques - supportant 11,48% de frais, un achat de 8,47M€ - 8 boutiques - supportant 10,52% de frais et 2 achats de fin d’année supportant autour de 12,5% de frais).

Je n’ai pas d’explication sur les écarts constatés en ce qui concerne les frais, ils sont parfois dans la moyenne d’autres SCPI (de l’ordre de 7% aux Pays-Bas) que ce soit pour de petits ou gros achats et parfois cela dérape bien au delà de 10% que ce soit pour de petits ou gros montants …

2016 : 53 biens dont des achats de 2, 3, 6, 11, et 14 (fois 2) boutiques réparties sur plusieurs villes. 118,123M€ HD investis et 7,94% de frais en moyenne.
A noter un achat le 19 septembre 2016 d’une boutique - actuellement vacante - à Oosterhout pour 231k€ HD et supportant 22,3% de frais (!). Peut-être est-ce une erreur dans les chiffres publiés ? => oui

2017 : 75 biens dont des achats de 7, 10, 25 et 32 boutiques réparties sur plusieurs villes. 161,776M€ HD investis et 7,695% de frais en moyenne (dont un achat de 3,7M€ - 7 boutiques - supportant 9,99% de frais, un achat de 8,47M€ - 25 boutiques - supportant 9,05% de frais).

_Patrimoine valorisé à 355,41M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
=>  Les investissements aux Pays-Bas ont progressé de 0,376% hors droits.

2/ RECAPITULATIF PAR ANNEE :


Avec ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 sur la répartition du patrimoine par région, j’ai pu faire ce tableau par année qui déduit la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI.
En le comparant au prix d’achat HD de ces biens, j’ai pu dans la dernière colonne afficher l’évolution qu’il y a eu à la fin de chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
Globalement on arrive à l’équilibre, les valeurs d’expertise à fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent à peu près leur valeur d’achat hors frais et droits :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_immorente_etranger.png

Depuis le dernier RA 2017, Immorente publie la répartition du patrimoine à l’étranger par pays, ce qui m’a permis d’en déduire la valorisation pour chaque pays dans le premier chapitre de ce message.

Observations :

Le patrimoine de Immorente a été multiplié par près de 2 en 5 ans.
Les investissements à l’étranger dépassent les 550M€ et représentent plus de 20% du patrimoine de la SCPI.
Ils ont été acquis avec 8,34% de frais en moyenne contre 5,96% pour les investissements en France (hors indirect).

Dernière modification par kc44 (21/09/2018 08h52)

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[+1]    #15 15/01/2019 12h36

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Je possédais des parts Immorente depuis de longues années et j’étais satisfait de ce produit jusqu’à ce jour.

Suite à la fusion de Sofidy avec Tikehau Capital qui est dans les tuyaux, et ne voulant pas financer indirectement un triste sire très médiatique il y a peu,  et a priori très malhonnête, j’ai vendu récemment tous mes actifs chez Sofidy.

Il faut AMHA essayer d’être cohérent avec ses valeurs morales.

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[+1]    #16 26/01/2019 13h50

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cat a écrit :

* les investissements sur le 4T : 59.8M€ dans deux SCI en co-investissement avec d’autres véhicules de Sofidy. Il s’agit de l’immeuble "Le Mirabeau" et "Canopée" à Guyaucourt. Ce sont les sièges sociaux respectivement des sociétés Socotec et Sodexo (donc locataires uniques avec baux fermes de 9 ans)

Détaillons un peu plus ces 2 investissements à Guyancourt :


_L’immeuble "le Canopée" (Sodexo) a une superficie de 17 542 m², son prix d’achat a été de 65,4573 M€ soit 3731€/m² (60% pour Immorente et 40% Efimmo 1)
Canopée, à Guyancourt : nouveau bureau d’entreprise Sodexo | GA
SOFIDY acquiert l’immeuble "Canopée" auprès d’Osae Partners — Sofidy

_L’immeuble "le Mirabeau" (Socotec) a une superficie de 7 487 m², son prix d’achat a été de 25,61 M€ soit 3420€/m² (80% pour Immorente et 20% OPCI Pierre Europe)
Mirabeau, une réalisation Sercib à Saint-Quentin-en-Yvelines
SOFIDY acquiert l’immeuble "Mirabeau" (78) — Sofidy

Voici ce que j’écrivais à propos de Guyancourt dans la discussion de Primopierre :

Surin a écrit :

Je me méfie énormément de cette zone car ce n’est pas la première fois que je vois -50% sur des biens vendus ici. A Montigny à l’inverse ça semble monter, tout ceci est dans la même ville de St-Quentin-en-Yvelines autour de la gare RER, ce sont des zones de bureaux impersonnelles de banlieue, pas craignos mais rien de chic, attrayant sur le papier mais décevant finalement car tout de même excentré dans l’absolu.
Il y aurait donc un tel clivage entre le sud-ouest bien portant et le sud-est de la gare qui est lui à éviter, je n’ai pas vraiment d’explication.

En l’occurrence Primopierre venait de vendre 2 immeubles (en 2017) à :
_Montigny-le-B- Vente: 07/02/17 - 15 200 000€ (+48,2% par rapport achat 2015) 12 242m² => 1242€/m²
_Guyancourt  - Vente: 05/12/17  -  1 856 862€ (-50,4% par rapport achat 2009) 1 769m²=> 1050€/m²
(Source RA Primopierre 2017)

Quelques années avant, l’ancien siège de Socotec déjà avait fait l’objet d’une vente en 2015 par la SCPI Edissimmo à seulement 448,57€/m² avec une moins-value de plus de 50% (voir RA 2015). Je n’ai pas eu le détail du problème car il devait y en avoir un - possiblement de l’amiante par exemple - pour justifier une telle décote.

Vous l’aurez compris, je ne suis pas un grand fan de cet emplacement, j’y ai travaillé des années à l’époque désormais révolue où j’étais simple salarié dans les entreprises en question et ai plutôt l’impression d’une zone de bureau mise en avant depuis des années par ses promoteurs mais qui ne décolle pas bien au contraire. On est à quelques minutes à vol d’oiseau du Château de Louis XIV et accolé à St-Cyr l’école mais cette zone me parait enclavée, de plus il suffit de traverser la voie de chemin de fer pour arriver à Trappes. Difficile d’évaluer le prix du m² à Guyancourt, on a l’impression que si le bâtiment est ancien, ça vaut 1000€/m² et qu’il faut un bel immeuble rénové avec un locataire sérieux pour arriver à vendre un prix qui correspondra à une rentabilité.
C’est en tout cas ce qui est mis en avant.

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[+1]    #17 30/04/2019 21h22

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Bonsoir Cat,

Je possède des parts en nom propre et page 5 de l’IFU, il existe un paragraphe "plus-values et gains divers". Je dois déclarer ligne 3VZ 1,829 € de PV pour chaque part.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (30/04/2019 21h23)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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[+1]    #18 01/05/2019 09h59

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Le bulletin est disponible.
La collecte continue à un rythme régulier de 64 M€ net de retraits ce trimestre (autour de 50 - 60 M€ les trimestres précédents en 2018), on frôle les 3 Mds€ de capitalisation.

Le TOF reprend sa progression pour atteindre 94,69%, excellent point qui semble durable qui plus est.
La distribution 2019 est annoncée stable, entre 15,3 et 15,6€.

Un seul investissement en direct de 10,3 M€ dans un commerce de périphérie en Allemagne ce trimestre, les autres le sont en indirect et pour 37,5 M€.

Au niveau des cessions, 3 ventes de faible montant au prix d’expertise, faisant ressortir une plus-value de 30% mais sans préciser sur quelle durée (d’après le RA : Tours achat 2010, Lorient en 2006).

Le seul point négatif sont les relocations pour 1,97 M€ avec un loyer en baisse de 12%.

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[+2]    #19 11/06/2019 10h54

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Bonjour

Le prix de la part bouge, il passe de 330 a 337

Bonne journée

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[+2]    #20 17/04/2020 18h09

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Selon Sofidy (document transmis par un CGPI avec qui je suis en contact) voilà les rendements prévus pour l’année 2020.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_scpi_sofidy_-_loyers_2020.jpg

Sofidy a décidé de verser des acomptes (au titre du T1 2020) quasiment équivalents à ceux de l’année précédente (entre 95% et 100% des acomptes versés en avril 2019 selon les SCPI).

Conformément au tableau ci-dessous et sur la base d’un scénario dégradé, Sofidy envisage à ce stade des montants de distribution annuelle prévisionnelle par part, pour 2020, qui devraient être compris entre 90% et 97% de ceux de 2019 pour chacune des SCPI.

--

Communication épargnants / Sofidy - 16.04.2020

Dernière modification par maxicool (17/04/2020 21h17)


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[+2]    #21 23/04/2020 12h40

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Mail reçu à l’instant d’un CGPI, suite à une communication de Sofidy.

La société a réalisé des « stress tests » afin de déterminer la trajectoire « au pire » des dividendes pour 2020 et 2021.

Les hypothèses de Sofidy sont les suivantes :
- pour T2 annulation des loyers pour les commerces fermés et baisse de 25% des loyers encaissés sur les autres actifs
- reprise progressive de l’activité en T3/T4 avec une baisse de 25% des loyers par rapport à T1

Ces hypothèses donneraient une baisse de revenus 2020 d’environ 19% sur Immorente et 17% sur Efimmo.  Cette baisse serait compensée par un recours au RAN (report à nouveau) qui permettrait de limiter la baisse des dividendes (environ -10%).
Pour 2021, la baisse des revenus serait d’environ 10% avec possibilité d’utiliser de nouveau le RAN afin de diminuer/neutraliser cette baisse.

Il ne s’agit pas du scénario privilégié par le management de Sofidy, mais cela donne un éclairage sur l’impact maximum que pourrait avoir le Covid-19 sur les revenus d’Immorente et Efimmo.

A ce jour la collecte reste positive et les investissements suspendus pour T2. Ils pourraient reprendre en T3/T4 en fonction de la réalité de marché.

"Ca vaut ce que ça vaut" comme on dit…


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[+4]    #22 20/10/2020 09h31

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Point de situation au T3 2020 (compte-rendu du webinaire réservé aux professionnels qui s’est tenu le 15 octobre)

SOFIDY a écrit :

SCPI IMMORENTE : bilan au 30 septembre 2020
- En matière de collecte d’épargne :
o Une collecte brute de 38 M€ au troisième trimestre portant la collecte brute totale depuis le début d’année à 206 M€
o Une collecte nette de 21,7 M€ au troisième trimestre portant la collecte nette totale depuis le
début d’année à 140 M€
o Une liquidité parfaitement assurée, aucune part en attente de retrait
- En matière d’investissements :
o Relance active des investissements au troisième trimestre dans une logique d’accélération de
la politique de diversification du patrimoine
o 41 M€ d’investissements réalisés sur le troisième trimestre grâce notamment à l’acquisition
d’un immeuble de bureaux récent, labellisé, situé à Amsterdam, développant près de
20 000 m², loué à ABN AMRO avec une bail ferme de 10 ans et procurant un rendement
immédiat de 6,1%
o 51 M€ d’investissements réalisés depuis le début d’année et 61 M€ d’investissements en cours
- En matière de gestion du patrimoine :
o Poursuite de la stratégie d’arbitrage d’actifs vacants
o Un taux d’occupation financier de plus de 93% au troisième trimestre
o Un taux de recouvrement de 91% pour le premier semestre qui continue de progresser
o Un taux de recouvrement de 89% sur les neuf premiers mois de l’année
o Des échanges et premiers retours des experts immobiliers qui nous laissent à penser que les
valeurs d’expertise seront stables
- Un niveau de distribution préservé :
o Un dividende prévisionnel 2020 de 14,52 € minimum permettant de délivrer un taux de
distribution sur valeur de marché prévisionnel de 4,31% minimum


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+3]    #23 06/04/2021 14h29

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Rapport annuel 2020

J’entamerai la lecture cet après-midi et éditerai ce post au besoin avec quelques extraits intéressants si encore nécessaire.

EDIT : Morceaux choisis

Valeur d’expertise -0.2%
Au 31 décembre 2020, les valeurs d’expertises varient de -0,16 % à périmètre constant sur un an

Valeur de reconstitution 337.13 (2019) -> 335.13€ (-0.73%)

Nouvelles acquisitions à venir
Actif éducation Paris/Londres & fonds d’actifs logistique ou campings bord de mer

RAN
(Re)confirmation d’un prélèvement de 8.6M sur le RAN pour distribution dividende
1.39€ de RAN restant par part 10.32M parts = 14.35M€ de RAN

Prix de souscription inchangé
Taux de recouvrement 2020 : <95%
TOF : 94.78% (2019) -> 93.39% (2020)

Immorente a écrit :

La Société estime que son exposition aux locataires commerçants concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire représentent environ 28,2% du total des loyers annuels de votre SCPI.
Par ailleurs, les loyers annuels des locataires exerçant une activité de restauration, de cafés ou de salles de sport n’ayant pas pu rouvrir au 28 novembre 2020 représentent environ 3,0 % du total des loyers annuels de la Société.

Immorente a écrit :

Dans ce contexte, le taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2020 affiche malgré tout une bonne résilience en s’établissant à 91,1 % à fin décembre 2020 (contre 98,0 % à fin 2019) et à 95,0% à la date de rédaction
du présent document (30/03)
En 2020, les franchises et abandons de loyers accordés aux locataires s’élèvent à 3,8M€ (1,3 % des loyers facturés), dont 1,1 M€ d’abandons au titre du mois de novembre permettant à la Société de bénéficier d’un crédit d’impôts de 0,5 M€.

Trésorerie disponible de plus de 105 M€, un taux d’endettement faible à 12,6 %

Le nombre d’associés a progressé de 5,05 % en passant de 35 260 à 37 042 au 31 décembre 2020. Parmi ceux-ci, dix-neuf compagnies d’assurance détenaient 33,4 % du capital de la SCPI au 31 décembre 2020 (32,2 % à fin 2019)

Immorente a écrit :

Les investissements de l’exercice 2020 se sont élevés à 129 millions d’euros frais inclus et ont porté sur 3 actifs en direct, représentant 96 M€ et totalisant une surface de 26900 m², et des prises de participation dans des club deals ou fonds thématiques pour 32 M€.
La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements s’établit à 5,2 % (contre 5,9 % en 2019)

Immorente a écrit :

Les investissements 2020 de votre SCPI ont porté à :
● 77 % sur des actifs de bureaux,
● 10 % sur des actifs logistiques, (Commentaire : à noter p49, que des participations dans des fond logistique sont en moins value, OPPCI Tikehau Logistics Properties I (de -51 à -349 en un an sur une participation de 1.8M) et SISCSP GreenOak Europe Core Plus Logistics évoqués dans les investissements 2020)
● 7 % sur des campings,
● 6 % sur des actifs résidentiels,
● 1 % sur des actifs de commerces

(Ultra majoritairement en Europe hors France, 67M UK, 29M P-B, restant dans des fonds immobiliers avec une orientation Europe également)

Patrimoine en valeur vénale
https://abload.de/img/patrimoine-1jgkqo.png

Dette
Le coût de la dette en moyenne en 2020 est de 1,66 % contre 1,79 % en 2019

https://abload.de/img/gestion-locativecej47.png

Arbitrages

Immorente a écrit :

Les arbitrages de l’année 2020, d’un montant global de 33,8 M€, représentent en moyenne un gain de +16,5 % par rapport aux valeurs d’expertises.

Les arbitrages ont porté sur :
● 4 moyennes surfaces de périphérie, dont 2 vacantes pour un montant net vendeur de 9 580 K€ dégageant ainsi une plus-value nette de fiscalité de 86 K€.
Ces actifs se situent à Marseille (13), Saint-Lô (50), Montélimar (26) et Montbéliard (25).

● 9 commerces de centre-ville, dont 5 vacants, pour un montant net vendeur de 6 937 K€ dégageant une plus-value nette de ficalité de 2 164 K€. Ces actifs se situent à St-Jean de Vedas (34), Auxerre (89), Tourcoing (59), Marseille (13), Villeparisis (77), Agen (47), Courbevoie (92), Sannois (95) et Brest (29).

● 8 plateaux ou immeubles de bureaux, dont 6 vacants, pour un montant net vendeur de 7 850 K€ dégageant globalement une moins-value de 24 K€. Ces actifs se situent à Lognes (77), St-Germain en Laye (78), Tremblay en France (93), Marseille (13), Courcouronnes (91) et Toulouse (31).

● 1 hôtel situé à Paris (75), actuellement en restructuration, pour un montant net vendeur de 7 600 K€ dégageant une plus-value nette de fiscalité de 2 012 K€.

● 6 lots d’habitations, dont 5 vacants, pour un montant net vendeur de 1 821 K€ dégageant une plus-value nette de fiscalité de 901 K€. Ces actifs se situent à Tours (37), Paris (75) et Marseille (13)

Renouvellements

Immorente a écrit :

La principale cause de cette baisse est une négociation globale avec l’enseigne Casino (Groupe Rallye) sur le renouvellement de 24 sites à un loyer global de 4 394 K€ HT HC, soit une baisse de 10,1 % par rapport au précédent loyer.
Cette baisse de loyer a pris effet en début d’exercice et a été concédée en contrepartie d’un prolongement de la durée ferme des baux. Retraité de cette impact significatif, le reste des renouvellements a porté en 2020 sur 44 baux, pour un loyer total de 3 867 K€ en légère baisse de 1,7 % par rapport aux loyers précédents.

Ce repli s’explique principalement par :

● des loyers de renouvellement en baisse de 7,3 % aux Pays-Bas portant sur 11 actifs en ligne avec la baisse des valeurs locatives de marché

● des loyers de renouvellement en baisse de 7,0 % en Belgique portant sur 4 actifs en ligne avec la baisse des valeurs locatives de marché.

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Dernière modification par Drystan (06/04/2021 16h09)

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Favoris 1   [+1]    #24 08/04/2021 18h43

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La capitalisation d’une SCPI inclut donc de l’argent qui n’a jamais existé, les parts sont toutes comptabilisées sur la base du dernier prix de part frais inclus, or ces frais ont été non seulement consommés lors de la souscription mais pour les parts anciennes, ils représentaient nettement moins car la valeur de part était nettement moindre.

Dernière modification par Surin (08/04/2021 18h44)

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[+1]    #25 08/04/2021 19h00

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Le dernier rapport annuel ne précise plus clairement la part de logistique / activités dans les actifs en valeur vénale (ils ont classé cela dans "autres" en mélangeant avec les campings, les hôtels, les résidences étudiantes…

Je trouve intéressant d’avoir une diversification vers la logistique…
J’ai repris les RA depuis 2008 pour voir l’évolution de ce secteur. C’était aisé de s’y retrouver car les rapports annuels sont clairs et toujours construits de la même manière (merci à la SDG !).

On est donc passé de 1,43% au 31.12.2008 à 3,41% au 31.12.2020 pour le secteur logistique / activités.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_immorente_-_parts_logistique_-_activites_ok.jpg

A noter 2 ventes récentes de locaux logistiques avec une belle PV :

- Titres de la SCI Cargo Property vendus à Argan, avec une PV de 2,3M€ et un TRI de 30%
- Liquidation de l’OPCI Tikehau Real Estate I (car vente des actifs) avec une PV de 2,3 M€ et un TRI de 13,70%.

Et un engagement d’acquisitions sur 2 autres actifs :

- SICAV-SIF European Logistics Fund : il reste encore un appel de fonds de 1,6 M€
- SCSP Green Oak Europe Core Plus Logistics : il reste d’autres appels de fonds pour 12 M€

EDIT : orthographe

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 20h49)


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