SCPI Patrimmo Commerce : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Le bulletin 4T 2019 est disponible.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.27€/part (la même que les autres trimestres de 2019). La distribution cette année est donc de 9.08€/part stable par rapport à 2018 (9.06€/part);
* collecte nette : 38M€ (le meilleur trimestre de l’année) inférieure au volume d’investissements sur le trimestre avec pourtant une trésorerie annoncée en hausse (de 12M€ à 26M€) et un effet de levier en baisse (de 1.5 à 1.4).
* investissements : 47M€, 6 investissements dont les 2 principaux sont un portefeuille de 5 lots commerciaux répartis entre Le Mans, La Rochelle et Annecy pour 17.5M€ et un autre portefeuille de 3 lots sur Amiens, via une SCI gérée par PREIM, pour 17.2M€.
* le TOF est en légère baisse à 91.9% (dans la vacance, 0.3% de locaux occupés sous franchise).

Mon avis rapide :
* le TOF est toujours décevant… Il faudrait qu’il s’améliore de manière sensible pour voir la distribution progresser.
* un semestre 2 bien plus chargé en investissements. Un peu plus d’informations ces investissements ne serait pas du luxe (durée des baux, taux d’occupation, rendement acte en main, …).

Dernière modification par cat (05/02/2020 14h20)

Armand a écrit :

Je doute très fortement de la pertinence du lien donné, par exemple sur le loyer maxi donné pour Metz qui me semble énorme, un taux de capitalisation de 5,5 % considéré comme logique pour du prime dans une grande (toute proportions gardées) ville du grand est nous donnerait une valeur délirante de +- 16 460 € /m². Et il est absolument impossible que du prime à Metz soit à 20 % de taux de capitalisation, seul montant qui nous ferait commencer à arriver à une valeur raisonnable pour un truc tip top (4000 € /m²).

D’après le RA 2018, le 54 rue Serpenoise à Metz a été acheté 6.316M€ pour 750m^2 soit un prix de 8420€/m^2 fin 2016.
Le même jour, la SCPI a signé un autre commerce à Metz, probablement nettement moins bien placé, pour 700,5k€ et 450m^2 soit un prix de 1555€/m^2.
Donc les prix peuvent bien largement varier suivant la localisation et le type de commerces dans une même ville.

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que le bon coin soit le site idéal pour juger des ventes immobilières des commerces les plus cossus d’une ville, même de province…

Enfin, je ne suis pas un professionnel de l’immobilier commercial, donc mes commentaires sont d’une valeur toute relative ;-).

EDIT : en complément, Patrimmo Commerce possède déjà un bien à Dijon, rue de la Liberté, acheté en 2016, le montant de la transaction était de 1.766M€ pour 150m^2, soit un prix au m^2 qui va vous faire frémir : 11770€/m^2.

EDIT 2 : en bonus, je suis aller voir dans le rapport d’Immorente si l’on pouvait trouver des biens comparables :
* sur Dijon, Immorente possède 2 commerces mais aucun n’est rue de la Liberté, donc ce n’est pas totalement probant;
* sur Metz, par chance, Immorente possède des biens au 61/63 rue Serpenoise, acquis en Septembre 2014, la comparaison devient donc plus raisonnable : coût d’achat : 17M€ pour une surface de (899+1114+803)=2816m^2 soit un prix au m^2 de 6035€/m^2. Cela est plus raisonnable que le prix indiqué pour Patrimmo Commerce mais bien supérieur aux 4000€/m^2.
* sur Troyes, Immorente et Patrimmo Commerce possèdent des biens cours Emile Zola achetés à 1 ans d’écart (2014-2015) et situés respectivement au 123 et au 99, Immorente a payé 1.05M€ / 112 m^2 = 9375€ / m^2 et Patrimmo Commerce 2652M€ / 611m^2 = 4340€ /m^2… Cette fois, avantage apparent à Patrimmo Commerce mais en même temps, je ne sais pas ce que sont exactement les m^2 indiqués.
* je n’ai pas poursuivi pour Belfort…

EDIT 3 : voilà ce que disait le BT4 2016 au moment de l’acquisition de la plupart des biens en question :

Patrimmo Commerce dans son communiqué a écrit a écrit :

C’est au cours de ce dernier trimestre que l’investissement le plus important de l’année a été conclu, pour un montant de 39 millions d’euros. Il s’agit d’un portefeuille de 35 commerces de centres-villes répartis sur tout le territoire français. Les communes d’implantation disposent d’une zone de chalandise conséquente, adossée à une aire urbaine (Bordeaux, Metz, Nancy, Perpignan…). L’ensemble des actifs sont intégrés au cœur des dispositifs commerciaux piétonniers/semi-piétonniers de ces villes et bénéficient donc tous d’emplacements dits "numéro 1". Le portefeuille offre une diversification tant géographique que par surfaces d’exploitation. La majorité des commerces sont loués à des enseignes nationales et internationales telles que Yves Rocher, Armand Thierry, Jules, Etam, Pimkie, Sephora, Orange.

La surface totale achetée était un peu inférieure à 6000m^2 (pour 39M€).

Dernière modification par cat (21/02/2020 09h52)

Le bulletin 2T 2020 annonce une distribution de 1.20€ / part donc, comme prévu, en diminution sensible par rapport au trimestre précédent et à l’an dernier.

Dans certains contrats d’AV, il me semble qu’il distribue mensuellement une avance et qu’il régularise à la fin du trimestre… Peut-être que pour ce trimestre, n’y avait-il aucun supplément à reverser (et que l’assureur a même régularisé sur plusieurs mois).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (02/09/2020 13h25)

Quelques réflexions après lecture du rapport annuel.

I) Parts en attente de retrait
Information glanée dans le rapport annuel p18 (1er tableau) :

rapport 2021 a écrit :

DÉLAI MOYEN D’EXÉCUTION D’UNE CESSION OU D’UN RETRAIT : 11 mois.

Aie !

La SDG ne s’attend pas à une amélioration puisque :

rapport 2021 a écrit :

Un plan d’arbitrage a d’ores et déjà été initié (en plus des quatre millions susvisés), qui servira pour partie à alimenter le
fonds de remboursement le cas échéant.

alors que le solde disponible au 31/12/2021 est de 3 628 245€ sur les 4 000 000 de la dotation initiale…

II) Prix de la part
Il se pourrait que le prix de la part finisse par baisser…
En effet, réglementairement ce dernier doit se situer à l’intérieur d’une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI (179,47 euros fin 2021). Or le prix de la part est à 197€ et 197€x0,9= 177,3€.
En 2021

rapport 2021 a écrit :

les valeurs d’expertise des actifs détenus en direct s’inscrivent en baisse de 2,04 %.

Une nouvelle baisse de 2% en 2022 nous conduirait donc à une baisse de la valeur de la part…

III) Conseil de Surveillance

rapport 2021 a écrit :

En raison d’un nombre insuffisant de candidature au poste de membre du conseil, le Conseil de Surveillance, composé de moins de 7 membres, n’a légalement pas pu se réunir afin d’adopter collégialement le présent rapport.

Je reste sans voix !

Ce sont donc les valeurs au 31/12/2020 et au 31/12/2021. La valeur de reconstitution au 31/12/2022 n’est pas encore connue mais vous avez raison de souligner que la dernière valeur est proche de la limite conduisant à une révision du prix de souscription à la baisse.

C’est magnifique !

Donc au lieu de prendre pour leur poche la différence entre le prix de retrait et le prix du fonds de remboursement (comme ils sont censés le faire et comme c’est pratiqué par ailleurs), c’est le client qui paye.

Oradea est décidemment une compagnie que ne cessera jamais de me surprendre (et toujours dans le mauvais sens).

PS. Ca vaudrait le coup de leur demander sur quelle base juridique ils appliquent ce prix décoté parce que sauf si prévu dans l’avenant de souscription signé par le client, ça semble tiré par les cheveux.