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#51 08/02/2022 12h43

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Ca serait intéressant de savoir comment est-ce géré en effet, voici un cas concret qui permettrait éventuellement de répondre à la question d’une supposée meilleure liquidité en AV, si elle est au prix de retrait.

----

Je n’ai pas trouvé le prix de retrait via le fonds de remboursement.
Pas dans les liens donnés au dessus, pas dans le BT, pas dans la note d’information pourtant à jour.
Dommage que Primonial contribue à augmenter l’opacité qui tourne autour des SCPI.


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#52 08/02/2022 12h55

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Question naïve : le blocage du marché des parts ayant mauvaise presse, pourquoi la sdg n’augmente t’elle pas le levier et rembourse avec de la dette ?

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[+1]    #53 08/02/2022 13h06

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C’est dans les statuts, qui émanent de la réglementation :

Statuts a écrit :

Fonds de remboursement
a. Création
Afin de pouvoir satisfaire les demandes de retrait dans le cas évoqué ci-dessus, l’assemblée générale ordinaire des associés du 19 novembre 2021 a décidé la création et fixé les conditions de la dotation d’un fonds de remboursement destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.
b. Dotation
Les sommes allouées à ce fonds proviennent soit du produit de cessions d’éléments du patrimoine locatif, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation de comptes annuels.
Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. L’utilisation effective du fonds de remboursement ne pourra intervenir que dans la limite du montant disponible.
L’assemblée générale susvisée a délégué à la société de gestion la mise en œuvre effective de la dotation du fonds de remboursement dans les conditions ad hoc et légales suivantes qu’elle a arrêtées :
1. La société de gestion peut doter le fonds de remboursement quand se réalise l’une
quelconque des conditions de déclenchement suivantes :
a) dès lors qu’elle constate qu’il existe sur le registre des demandes de retraits des ordres restant en attente depuis plus de 12 mois représentant plus de 10% des parts en circulation, précision étant faite que cette faculté ne préjuge pas de toute autre mesure que la société de gestion pourrait adopter cumulativement conformément au paragraphe « Blocage des retraits » (Chapitre II, article 1 de la note d’information) ; ou
b) dès lors qu’elle constate qu’il existe, sur le registre des demandes de retraits, des ordres restant en attente depuis plus de 6 mois ou représentant plus de 1 % des parts en circulation ; ou
c) dès lors qu’elle anticipe un futur niveau de souscription inférieur au niveau attendu des retraits

Pas d’autre source que "produit de cessions d’éléments du patrimoine locatif, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation de comptes annuels".
On comprend qu’il vaut mieux vendre des immeubles que piocher dans les revenus car cela affecterait le dividende, entraînant un effet d’engrenage.

Dernière modification par Surin (08/02/2022 13h07)


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#54 08/02/2022 14h43

Membre (2017)
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Audacesfortunajuvat a écrit :

en un clic c’était réglé via mon AV

question bête mais vous avez bien récupéré le prix de cession et non la valeur de réalisation ? Car tous les contrats AV précisent mas o menos qu’en cas de blocage du marché, les parts seront cédées à la valeur de réalisation (donc 20% sous la valeur de cession)

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#55 08/02/2022 15h31

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Bonjour Asn,

Asn540 a écrit :

Car tous les contrats AV précisent mas o menos qu’en cas de blocage du marché, les parts seront cédées à la valeur de réalisation (donc 20% sous la valeur de cession)

Pouvez-vous citer vos sources ? Je n’ai pas l’impression que ce soit le cas pour l’AV spirica.

A ce jour, je viens de faire une simulation d’arbitrage, la part de patrimmo commerce est valorisée à 179,27 (valeur de retrait) pour un arbitrage vers le fond euro par exemple.

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#56 08/02/2022 15h36

Membre (2012)
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C’est bien la valeur de retrait normale qui est retenue par l’AV. C’est pour cela que je posais la question de savoir comment ils peuvent gérer cela.


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#57 08/02/2022 16h04

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Voici ce qui est dit chez Arkea (Fortuneo, Suravenir) :

Arkea a écrit :

Désinvestissement
La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.
Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la
valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.
Pour information, la valeur de retrait s’élève à 173,81 € au 31 décembre 2014, et la valeur de réalisation s’élève à
170,61 €.

Chez Spirica c’est encore pire puisque l’assureur se réserve le droit de bloquer les transactions

Spirica a écrit :

- Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur
ce support pourront être refusées par l’Assureur.
- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la
valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de
l’évolution des marchés financiers

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#58 08/02/2022 16h53

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Merci Asm,

Asn540 a écrit :

Chez Spirica c’est encore pire puisque l’assureur se réserve le droit de bloquer les transactions

L’assureur se réserve le droit de bloquer les transaction Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation.

Sinon il doit en assurer la liquidité au prix de retrait.

On peut tout de même constater qu’actuellement un détenteur en direct ne trouve pas de contrepartie  alors qu’une UC de cette SCPI détenue dans un contrat d’AV peut être rachetée sur un simple clic comme le dit Audacesfortunajuvat.

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#59 08/02/2022 17h12

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Asn540 a écrit :

la valeur de retrait s’élève à 173,81 € au 31 décembre 2014, et la valeur de réalisation s’élève à
170,61 €.

Attention, ces chiffres datent de 2014. A ce jour c’est respectivement 179,20 € et 156,85 €, l’écart s’est creusé !
La valeur de réalisation a perdu près de 7,5% l’an dernier.


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#60 08/02/2022 17h13

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Ce n’est pas pire chez Spirica, Spirica se contente de rappeller ce que lui permet la loi mais c’est valable pour tous les contrats.

Vous trouverez par exemple une synthèse de ces dispositions ici.

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#61 09/02/2022 07h46

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Pour information, j’ai arbitré mes 4 parts de patrimmo commerce sur mon contrat Spirica la semaine dernière, après avoir perçu le dividende.

Aucun soucis et j’ai perçu la valeur de retrait sur l’autre support.

Dernière modification par Chipie2k (09/02/2022 07h46)

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#62 10/02/2022 16h11

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Thortue, le 08/02/2022 a écrit :

Ce n’est pas pire chez Spirica, Spirica se contente de rappeller ce que lui permet la loi mais c’est valable pour tous les contrats.

Vous trouverez par exemple une synthèse de ces dispositions ici.

A noter que cette mention n’était pas présente sur une version précédente de l’avenant, mais comme vous le dites ce n’est probablement qu’un rappel.

Je fais partie de ceux qui ne croient pas à la liquidité magique (un argument véhiculé surtout par les intermédiaires, beaucoup moins par les assureurs bizarrement…). Je suis curieux de voir comment cela va se passer. On a déjà eu le cas avec certaines SCPI de LaFrançaise mais les perspectives étaient "bonnes" car elles allaient fusionner avec Epargne Foncière.

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#63 10/02/2022 17h49

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Concernant la liquidité magique…

Dans une assurance-vie, l’assureur est propriétaire des parts. Les mouvements d’achat et de vente au sein de l’AV sont invisibles lorsque l’on regarde l’évolution du capital de la SCPI, sauf si l’assureur décide à son tour d’acheter ou de vendre.

Donc quand il est écrit dans les conditions de vente ’Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI’, cela ne signifie pas que l’assureur cède les parts que vous arbitrez à la vente.

Le souscripteur investit sur un support en unités de compte représentatif de parts de SCPI. L’assureur assure la liquidité de l’unité de compte, il assume le risque de liquidité de la SCPI contrairement à l’assuré, le souscripteur assume le risque de dévalorisation des parts. En cas de marché bloqué, le delta entre prix d’achat et valeur de réalisation ou valeur de retrait (selon les assureurs) peut être important.

L’assuré supporte un autre risque, celui d’un dégagement important de parts par l’assureur ayant parfois à lui seul le pouvoir de bloquer la SCPI, entrainant un prix de sortie recalculé à la baisse.

Chipie2k a écrit :

Pour information, j’ai arbitré mes 4 parts de patrimmo commerce sur mon contrat Spirica la semaine dernière, après avoir perçu le dividende. Aucun soucis et j’ai perçu la valeur de retrait sur l’autre support.

Normal, dans l’annexe d’adhésion SCPI du contrat LINXEA Spirit il est écrit

Dans le cadre de mon (notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait (3) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait(3) représente un pourcentage du prix de souscription(4) de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous.

(3)La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription

Spirica semble donc plus protecteur qu’Arkéa en cas de blocage des parts puisqu’il n’est pas fait état de la valeur de réalisation. Chaque assureur est un cas spécifique.

Dernière modification par sm94 (10/02/2022 19h52)

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#64 18/05/2022 09h53

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Le nombre de parts en attente de retrait continue d’augmenter et représente désormais 1,39% des parts en circulation…

Par ailleurs le nombre de parts cédées avec une décote importante via le fonds de remboursement a doublé…



Bref la situation et le niveau de confiance des associés ne s’améliorent pas…

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[+1]    #65 23/06/2022 11h03

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Quelques réflexions après lecture du rapport annuel.

I) Parts en attente de retrait
Information glanée dans le rapport annuel p18 (1er tableau) :

rapport 2021 a écrit :

DÉLAI MOYEN D’EXÉCUTION D’UNE CESSION OU D’UN RETRAIT : 11 mois.

Aie !

La SDG ne s’attend pas à une amélioration puisque :

rapport 2021 a écrit :

Un plan d’arbitrage a d’ores et déjà été initié (en plus des quatre millions susvisés), qui servira pour partie à alimenter le
fonds de remboursement le cas échéant.

alors que le solde disponible au 31/12/2021 est de 3 628 245€ sur les 4 000 000 de la dotation initiale…

II) Prix de la part
Il se pourrait que le prix de la part finisse par baisser…
En effet, réglementairement ce dernier doit se situer à l’intérieur d’une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI (179,47 euros fin 2021). Or le prix de la part est à 197€ et 197€x0,9= 177,3€.
En 2021

rapport 2021 a écrit :

les valeurs d’expertise des actifs détenus en direct s’inscrivent en baisse de 2,04 %.

Une nouvelle baisse de 2% en 2022 nous conduirait donc à une baisse de la valeur de la part…

III) Conseil de Surveillance

rapport 2021 a écrit :

En raison d’un nombre insuffisant de candidature au poste de membre du conseil, le Conseil de Surveillance, composé de moins de 7 membres, n’a légalement pas pu se réunir afin d’adopter collégialement le présent rapport.

Je reste sans voix !

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