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#51 27/04/2017 21h04 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonsoir je viens d’etre crédité ce jour

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#52 27/04/2017 21h04 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Incessamment sous peu, patientez et faites-leur confiance. Il sera versé peut-être demain, très probablement avant la fin de la semaine prochaine.

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#53 28/04/2017 13h32 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,
J’ai en effet reçu mon premier versement Immorente. Le dividende est de 3.45€/part soit un rendement annualisé de l’ordre de 4.2%. Cela me parait relativement bas. Savez-vous si habituellement, les dividendes ne sont pas linéaires avec une correction en fin d’année pour fixer le taux annuel ?

Adrien

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#54 28/04/2017 13h45 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Un minimum de recherches vous apporterait une réponse, en regardant les BT de l’an dernier par exemple. Il y a un éventuel ajustement sur le 4ème trimestre et surtout le distribution de plus-value.
Je vous conseille de lire les bulletins trimestriels (BT) afin de trouver ces informations et surtout comprendre leur explication.

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#55 28/04/2017 15h26 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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La distribution d’avril 2017 est de 3.51€/part, similaire à celle d’avril 2016.
    (3,45 €, c’est "après prélèvement obligatoire non libératoire sur les produits financiers")
Le bulletin trimestriel est ici.

A noter l’annonce d’un acompte exceptionnel (distribution de plus-values) de 0.50€/part le 10 mai 2017.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#56 28/04/2017 18h01 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Mea culpa, en cherchant 2 minutes j’ai trouvé le BT 2017. Je n’avais trouvé que 2016 en première recherche. C’est assez logique finalement.

Adrien

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[+1]    #57 28/05/2017 17h35 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour à tous,

associé tout récent de Immorente, j’ai reçu il y a quelques jours le rapport annuel 2016. Pour ceux qui s’intéresseraient à cette SCPI, j’ai extrait quelques éléments de ce document (j’avais apprécié le post de ddazin au sujet du rapport 2015). J’ai aussi laissé quelques questions pour les experts du forum.

Collecte nette 2016 : 254.7 Meuros.
Investissement 2016 frais inclus : 344 Meuros dont 301 Meuros en direct pour une rentabilité moyenne de 6.4% (contre 6% pour les investissements 2015) + 43 Meuros dans des OPCI professionnels ou SCI. Plus de 35% de ces fonds (128 Meuros) ont été investis au Pays-Bas => poursuite de la diversification en zone euro.
Emprunts contractés au cours de l’exercice : 76.5 Meuros avec des durées de 10 à 15 ans pour des taux fixes entre 1.25% et 1.80% (total de la dette bancaire au 31/12/2016, 316.5 Meuros avec un coût moyen sur 2016 en baisse par rapport à 2015) => la société profite des taux “historiquement” bas.

En recettes locatives brutes / part, l’année 2016 est le 2e meilleur exercice depuis 2012 (meilleur 2013) avec 20.41 euros / part. Le produit financier est également en hausse  (le meilleur de 5 dernières années).
Question aux experts : Que recouvre exactement le produit financier? Les résultats des investissements indirects (SCI, OPCI) entrent-ils notamment dans ce champ?
Les charges / part sont également les plus élevées de ces 5 dernières année et cela conduit au final au résultat courant le plus faible des 5 dernières années (14.41 euros/part). Néanmoins, le rapport contient une ligne “pour information” où le résultat courant est donné avant fiscalité étrangère pour 2014, 2015 et 2016. Il apparaît alors que le résultat courant 2016 est, en ré-intégrant les impôts prélevés à la source à l’étranger, de 14.85 euros/part et supérieur à 2014 (14.79 euros) et à 2015 (14.67 euros).
Question aux experts : Où apparaît cette fiscalité étrangère dans les résultats financiers? Est-ce dans la partie “charges financières” ce qui expliquerait une partie de l’augmentation continue de ces charges / part sur les 5 dernières années?
Le résultat distribué (avant prélèvement obligatoire) a été de 14.40 euros / part et il est couvert par le résultat courant (14.41 euros). Un dividende exceptionnel de 1.32 euros a aussi été versé en 2016 et prélevé sur les plus-values de cession d’immeubles.

TOF au 31/12/2016 : 93.91% (contre 93.54% au 31/12/2015).

Les valeurs comptables, de réalisation et de reconstitution ont augmentés au 31/12/2016 par rapport aux chiffres de l’année précédente. La valeur de reconstitution ayant légèrement dépassé les 325 euros, ceci peut expliquer l’augmentation récente du prix de la part à 330 euros pour re-créer une légère surcote et protégé les associés en place.

Ma conclusion à la lecture de ce rapport 2016 : des résultats, il me semble, solides qui me confortent dans mon choix d’Immorente comme SCPI de fonds de portefeuille.

Si jamais certains pensent que j’ai oublié des élements importants, n’hésitez pas à compléter. Vous pouvez également me corriger si vous n’arrivez pas à la même conclusion que moi.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (28/05/2017 17h55)

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[+1]    #58 28/05/2017 19h18 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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cat a écrit :

Question aux experts : Que recouvre exactement le produit financier? Les résultats des investissements indirects (SCI, OPCI) entrent-ils notamment dans ce champ?

Question aux experts : Où apparaît cette fiscalité étrangère dans les résultats financiers? Est-ce dans la partie “charges financières” ce qui expliquerait une partie de l’augmentation continue de ces charges / part sur les 5 dernières années?

Ce sont 2 questions intéressantes à poser lors de l’AG (je ne sais pas encore si j’y serai).

A mon avis :
   - Une partie du résultat des investissements indirects, ceux dans des sociétés non transparentes, peut figurer comme un "produit financier", tout comme ce que peuvent verser les promoteurs durant un VEFA (pour rémunérer les décaissements déjà effectués, j’ai déjà vu ça dans des SCPI mais j’ignore si Immorente est dans ce cas), ou le placement de la trésorerie (qui doit rapporter fort peu actuellement). Pas tous de toute évidence, car les "immobilisations financières" représentent 95M€ (p36 ou p42 du rapport) quand les "produits financiers" sont de (seulement) 2.3M€ (p34).
    - La fiscalité étrangère doit effectivement être comptabilisée comme une charge dans cette SCPI, comme dans la plupart des autres (Corum faisant exception, car ils utilisent d’autres outils comptables, et c’est cette différence qui expliquerait la présentation différente des résultats -certifiés par leurs CaC- qu’ils peuvent faire).

Le rapport comporte quelques éclaircissements :
    - en p39 : "Les produits financiers correspondent aux intérêts des placements de trésorerie effectués sur les fonds en instance d’investissement et aux titres de participations perçus dans le cadre des investissements indirects.".
    - en p40 : "diverses charges d’exploitation" … "sont constituées notamment" … "de l’impôt sur les revenus allemands et hollandais (3 024 861 €)".


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#59 29/05/2017 00h04 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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GBL vous avez parfaitement raison : si j’avais lu plus attentivement les annexes des résultats financiers, j’aurais déjà pu répondre à une grande partie de mes interrogations.

Je ne pourrais pas assister à l’AG mais si jamais vous (ou tout autre associé et lecteur de ce fil) y participez, j’apprécierai un compte-rendu même succinct.

PS : j’ai fait un calcul de coin de table :
- total des charges : 130 861 160 euros (p. 35) ou 6.33 euros / part (p. 31).
- charges signalées comme correspondant à l’impôt sur les revenus hollandais et allemands : 3 024 861 euros (p. 40) soit avec un (trop?) bête produit en croix 0.15 euros / part.
La différence entre 14.41 euros / part (résultat courant) et 14.85 euros / part (résultat courant avant fiscalité étrangère) est de 0.44 euros / part >> 0.15 euros par part.
Conclusion : il en manque un bout ou mon calcul est erroné.

PS2 : la part de revenus fonciers nets provenant de l’étranger est annoncée p. 26 à 2.23 euros / part. En prenant un taux moyen d’impôt à la source étranger de 16.5% (est-ce réaliste?), on retombe sur :
16.5%*2.32/(1-16.5%) = 0.44 euros / part.
Conclusion 2 : les 0.44 euros / part me semblent effectivement "cohérents" avec la proportion de revenus étrangers donnée dans le rapport.

Dernière modification par cat (29/05/2017 22h55)

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#60 01/06/2017 21h55 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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AU niveau des votes à réaliser auriez vous des recommandations?

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[+1]    #61 03/06/2017 16h00 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,
Si l’un d’entre vous participe à l’AG, voici une proposition de question:

A la page 42 du rapport annuel 2016, les placements immobiliers indirects sont listés (OPCI Tikehau, PREIM santé, et MATA capital).

A la page 29, il est écrit dans la gestion des conflits d’intérêt qu’aucune commission de gestion sur le revenus Tikehau n’était perçus. Quid des commissions sur les revenus des OPCI Preim et mata dont on ne parle pas? En sachant que Preim santé préleve déjà une belle commission de 2,31% TTC ! de l’actif net de l’OPCI…

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[+2]    #62 08/06/2017 15h36 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Voici quelques informations recueillies lors de l’AG de ce matin :

80-90 associés présents, quorum de 44.6% (suffisant pour l’AGO, pas pour l’AGE qui sera reconvoquée). Scrutateurs : ORADEA Vie (10% des parts), Acte Patrimoine.

Le marché des surfaces de commerce en France est à 2 vitesses : bon dans grandes agglomérations, sinistré ailleurs (centre ville comme périphérie). La SCPI n’investit que là où le marché est bon.

Les taux de vacance (de bureau comme de commerce, bien situés) ont baissé, et les loyers économiques devraient augmenter (on constate déjà une baisse des mesures d’accompagnement). Par ailleurs les indices de révision des loyers sont redevenus "en hausse" (depuis 2 trimestres).

En 2017, la SCPI a déjà acquis (ou sous promesse) pour 135 M€ avec une rentabilité moyenne de 6.83% (mieux qu’en 2016, déjà mieux qu’en 2015) : des biens aux Pays-Bas, d’autres en France, 1 OPCI (murs de cinémas UGC), 2 campings et 1 résidence étudiante.

L’évolution du plan comptable des SCPI au 1/1/2017 a certains impacts : la PGR devient PGE (Provision Gros Entretien) qui inclut moins de choses et doit être déclinée immeuble par immeuble (et ne peut plus être un % des loyers), les travaux sont à immobiliser (et la valeur de ce qu’ils remplacent à retirer de la RPV, qui sera souvent "consommée" ainsi, ce qui n’en permettra plus la distribution). Outre la "consommation" de la RPV, ceci aura un impact sur le résultat courant (pour Immorente, l’impact anticipé est +0.60 à 0.70€/part).

Il a été demandé comment la part des investissements à l’étranger allait évoluer : ça ne devrait à terme pas dépasser 20% du patrimoine (actuellement 16%).

Il a été demandé comment la part des investissements indirects allait évoluer : ça ne peut (réglementairement) par dépasser 10% pour ceux non gérés par la SdG (actuellement 4%). La SdG précisera sa stratégie à ce niveau (actuellement, ça a été quelques investissements opportunistes).

Je n’ai pas attendu le résultat des votes, mais je n’ai guère de doute (toutes les résolutions ont du être adopté, les sortants du CS ont du être réélus, peut-être à une exception prêt, pour y faire entrer une femme de plus)

En ce qui concerne les questions qui avaient été évoquées dans cette discussion :

Les "produits financiers" recouvrent surtout les dividendes versés par les investissements indirects, et très marginalement les produits de trésorerie. La SdG est consciente du fait que la fiscalité de ces produits est différente de celle des revenus fonciers, et que ceci n’est pas neutre pour les associés.

La"fiscalité étrangère" est comptabilisé dans le poste "Autres charges" (et pas dans les résultat financier).

Si la SdG ne perçoit aucune commission sur les placements immobiliers indirects via Tikehau, elle en percevra une sur les autres placements indirects (10% des revenus financiers). L’AMF a limité le nombre de commissions que la SdG peut percevoir (sous-entendu : il n’est pas possible de définir un % de commission différent pour ce type de revenus) à : commissions de souscription, de gestion (sur montant des revenus locatif et financiers), de travaux, de transactions.
(Hé oui, mieux vaut investir directement dans ces véhicules qu’indirectement via une SCPI)

PS sur le calcul de coin de table de cat : le "produit en croix" qui conduisait à 0.15€/part d’impôt payé à l’étranger me semble erroné. Une simple division du montant concerné (3 024 861€) par le nombre de parts (6.8 à 7.6 M en début et fin d’exercice, disons 7.2M en moyenne) conduit à 0.42€/part, ce qui est cohérent avec les 0.44€/part calculés par ailleurs.


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#63 08/06/2017 15h57 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Mea culpa pour mon erreur. Il eut été (beaucoup) plus malin de ma part de prendre les résultats sur la page 3 où une correspondance directe était donnée entre :
le résultat global pour 2016 : 100 782 747 euros et le résultat par part correspondant : 14.41 euros.
Dans ce cas le produit en croix donne bien le résultat souhaité : 3 024 861 * 14.41 / 100 782 747 = 0.432 euros par part pour les impôts payés à l’étranger.

Contrairement à ce que je pensais, il n’y a donc pas de correspondance directe entre le total des charges pour 2016 donné p. 3 ou p. 35 de 130 861 160 euros et le total des charges par part donné p. 21 de 6.33 euros par part.

@ GBL
Pour quelles raisons les commissions ne sont-elles pas prélevées sur les investissements indirects via Tikehau si elles le sont pour tous les autres investissements indirects?

Quand vous dites

GBL a écrit :

ceci aura un impact sur le résultat courant (pour Immorente, l’impact anticipé est +0.60 à 0.70€/part)

Dois-je comprendre une baisse du résultat courant? Si oui, est-ce que cela indique qu’il y aura plus de PGE que de PGR chaque année ou serait-ce juste valable dans un futur proche, le temps d’appréhender ce nouveau plan comptable?

PS : j’avoue humblement ne pas être sûr d’avoir compris tous les tenants et aboutissants de votre paragraphe sur le nouveau plan comptable. Si vous (ou un autre intervenant) avez des compléments ou des documents/liens à ce sujet, je serai preneur.

Dernière modification par cat (08/06/2017 16h52)

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#64 08/06/2017 17h25 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Il a été indiqué que la commission ne serait pas prélevée sur les investissements indirects via Tikehau parce que, même si Sofidy et Tikehau ne sont pas liées (pas de participation croisée), comme elles ont des créateurs/dirigeants de la même famille, ceci a été consenti pour éviter tout soupçon de conflit d’intérêt.

C’est en général plus Sofidy (un des plus gros acteurs indépendant du domaine) qui est sollicité pour participer à ce genre d’investissements (des "club deal", accessible seulement à de gros investisseurs), que Sofidy qui est demandeur/initiateur. Sofidy est parfois (pas toujours) associé aux organes de gouvernance (Conseil de Surveillance ou similaire) de ces véhicules, mais reçoit toujours des reportings réguliers.
Pour la petite histoire, l’OCPI PRIEM SANTE porte l’ancien pôle santé de Gecina (1.2 Mds€ d’actifs, + de 50 EHPAD ou cliniques) et est géré par Primonial REIM. Sofidy est réticent à investir dans un actif "santé" (mono-valant, difficile à reconvertir pour un autre usage), où le rapport de force avec le locataire peut se révéler très défavorable, mais considère qu’avec autant d’actifs le rapport de force est plus équilibré.

On peut se poser la question de la justification de la rémunération de Sofidy pour ces investissements indirects. Je constate que cette rémunération (10% de par exemple 6.5% ferait 0.65%/an de la valeur de l’actif) est assez similaire à celle d’un assureur pour une UC (pour laquelle l’assureur n’a guère plus de travail). Par ailleurs le rendement qu’entend en obtenir Immorente (comparé à celui obtenu pour des investissements similaires en direct en France) est très correct. Ceci, même s’il serait plus optimal pour un associé d’investir directement dans l’OPCI (mais ces véhicules ne sont pas accessibles à la plupart des associés, trop petits).   

Je ne pense pas non plus avoir compris tous les tenants et aboutissants du nouveau plan comptable. De ce que j’ai compris (et ceci devrait s’appliquer à toutes les SCPI) :
   - Certaines dépenses de travaux (par exemple une nouvelle climatisation), auparavant considérées comme des charges, seraient à présent considérées comme des immobilisations. Ceci augmenterait le résultat courant (et la valeur comptable/part), car ça feraient une charge en moins.
   - Les équipements remplacés (dans mon exemple : l’ancien système de climatisation) devront être sortis du bilan. Ceci se ferait en imputant (en négatif) leur valeur sur la RPV (diminuant d’autant la valeur comptable). Ceci a toutes les chances (sauf à avoir un énorme stock de PV, ou de vendre assez d’immeubles avec de grosses PV) de rendre la RPV négative en permanence, et, en conséquence, d’empêcher (ou au moins de diminuer) la distribution de plus-values aux associés.


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#65 08/06/2017 19h02 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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GBL, je vous remercie pour votre nouvelle réponse très complète et notamment les précisions sur les investissements indirects.
Il y le même type d’arrangement, il me semble, entre Primonial REIM et Primovie concernant les frais de gestion sur les SCI gérées par PREIM et pour lesquelles Primovie est associée.

J’avais mal interprété vos propos initiaux sur le nouveau plan comptable. Au final, il n’y aura peut-être plus de distribution de plus-values mais le résultat courant va s’améliorer grâce à une baisse des charges.
Il est donc difficile de savoir en l’état l’effet que cela va avoir sur la distribution (possiblement neutre au final).

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#66 18/06/2017 14h44 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Après lecture des rapports de Primovie et de Patrimmo Commerce, je corrige mon message ci-dessus : pas d’arrangement particulier entre Primonial REIM et les SCPI gérées par Primonial concernant les frais de gestion sur les investissement indirects même si ceux-ci sont gérés par PREIM.

Néanmoins les commissions dans les SCPI gérés par Primonial sont différentes entre :
* les produits locatif HT encaissés (10%);
* les produits financiers nets (5%).

En ce sens, je ne suis pas sûr de comprendre le commentaire de GBL plus haut :

GBL a écrit :

L’AMF a limité le nombre de commissions que la SdG peut percevoir (sous-entendu : il n’est pas possible de définir un % de commission différent pour ce type de revenus) …

alors que Primonial semble le faire.

Dernière modification par cat (18/06/2017 15h26)

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#67 18/06/2017 15h49 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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J’ai lu la même chose que cat dans les rapports en question (disponibles depuis quelques jours seulement)

Ce que j’avais indiqué reprenait la réponse de Sofidy lors de l’AG d’Immorente.
Sur le fond, je sais que les statuts de 2 SCPI de Sofidy (Cifocoma1 et 2, dont Sofidy a d’ailleurs depuis démissionné comme SdG, et qui représentaient moins de 1% de ses actifs sous gestion de Sofidy, pour sans doute bien plus de 1% des soucis générés…) ont en 2015 (ou 2016) été retoqués par l’AMF sur divers points, dont celui concernant la rémunération de la SdG qui était basée sur apparemment trop de types de commissions (et aussi/surtout celui du rôle du CS), ce qui a du motiver la réponse de Sofidy.


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#68 18/06/2017 16h20 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Simple interprétation personnelle (donc d’un quasi néophyte sur ces questions) : quand l’AMF argue qu’il y a trop de commissions, cela fait peut-être référence à plusieurs commissions qui s’empilent pour une action donnée de la société de gestion.
Si, par contre, il y a une commission précise pour chaque tâche distincte de la société de gestion, je n’arrive pas à voir ce qui pose problème.
Néanmoins, je ne suis pas allé regarder la réglementation AMF sur le sujet (et ne comptais pas le faire de suite wink).

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[+1]    #69 06/11/2017 19h28 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Dans le bulletin trimestriel du 3T 2017 de Immorente, Sofidy reprend les éléments annoncés par GBL en juin :

GoodbyLenine a écrit :

- Certaines dépenses de travaux (par exemple une nouvelle climatisation), auparavant considérées comme des charges, seraient à présent considérées comme des immobilisations. Ceci augmenterait le résultat courant (et la valeur comptable/part), car ça feraient une charge en moins.
   - Les équipements remplacés (dans mon exemple : l’ancien système de climatisation) devront être sortis du bilan. Ceci se ferait en imputant (en négatif) leur valeur sur la RPV (diminuant d’autant la valeur comptable). Ceci a toutes les chances (sauf à avoir un énorme stock de PV, ou de vendre assez d’immeubles avec de grosses PV) de rendre la RPV négative en permanence, et, en conséquence, d’empêcher (ou au moins de diminuer) la distribution de plus-values aux associés.

Notamment avec cette phrase concernant le résultat courant :

BT Immorente 3T 2017 a écrit :

votre SCPI affiche un très bon taux d’occupation (supérieur à 93 %), vient d’investir 130 millions d’euros sur le trimestre écoulé avec un taux de rentabilité moyen proche de 7% et anticipe ainsi, sauf imprévu, un résultat courant 2017 en progression sensible par rapport à 2016.

et cette affirmation concernant la distribution de plus-values :

BT Immorente 3T 2017 a écrit :

le nouveau plan comptable des SCPI limite désormais la possibilité de distribuer les plus-values réalisées sur les ventes d’immeubles.

Tout cela pour conclure à une distribution prévue en baisse cette année (15.50 euros prévus pour 2017 contre 15.72 euros distribués l’an dernier), cette baisse étant entièrement due à la distribution de plus-value : 1.32 euros l’an dernier contre 0.50 euros prévus cette année.

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#70 25/01/2018 19h04 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Hello,

J’ai recu ce jour 3,75 euros par part pour Immorente (4T 2017) et je ne comprends pas ce chiffre. Je m’attendais à plus. Pourtant j’ai souscrit en juillet et je suis donc (sauf erreur de ma part) en pleine jouissance sur le trimestre. Vous avez recu combien par part ? (et dans quel cas etes vous ? IR ou IS ?)

Dernière modification par roudoudou (25/01/2018 19h04)

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#71 25/01/2018 19h25 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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roudoudou, je vous confirme que vous devriez être en pleine jouissance sur l’ensemble du trimestre.
Par contre, je ne peux vous confirmer le versement effectué car je n’ai pas reçu de relevé (et la consultation internet de mon compte m’est facturée donc j’évite si cela est possible).
Je suis d’accord avec vous que 3.75 euros par part semble faible par rapport à ce qui était prévu dans le bulletin du 3T.

Bien à vous,
cat

PS : si personne d’autre ne le fait d’ici à ce que je reçoive l’info, je reviendrai vous communiquer la distribution par part reçue de mon côté.

Dernière modification par cat (25/01/2018 19h29)

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#72 25/01/2018 19h48 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pour ma part 4,14 euros par part, mais si j’en crois et comprends la documentation, le 4eme trimestre est un peu particulier car il est plus élevé que les autres et comprend des dividendes des trimestres précédents.

Dernière modification par JBeurer (25/01/2018 19h52)

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#73 25/01/2018 19h57 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bruts de toute fiscalité?

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#74 25/01/2018 20h11 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Quels sont vos statuts respectifs ? (IR, IS ?)

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[+2]    #75 25/01/2018 20h19 → SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Je connais 2 sociétés IS detenant des parts de Immorente, qui, pour 4T/2017, n’ont pas reçu (aujourd’hui) le même montant par part (4.38€/p et 4.339..€/p respectivement). J’avais observé quelque chose de similaire en janvier 2017 (pour le versement relatif à T4/2016), et avais alors essayé de comprendre.

La cause est que des parts ont été souscrite avec jouissance courant 2017, et le dividende versé le 25/01/2018 est le solde du dividende 2017, lequel est calculé à partir du dividende total 2017, qui se calcule en proportion de la durée de jouissance 2017 de vos parts.

Autrement dit, le dividende 2017 étant de 15.50€/p (ou 15.00€ + l’exceptionnel) :
   - une part avec jouissance au 1/01/2017 perçoit 15.50€ pour 2017 dont 4.38€ versé pour T4.
   - une part avec jouissance au 1/10/2017 perçoit 15.50/4 = 3.8125 (ou 15.00/4=3.75€) pour 2017, versé en T4;
   - une part avec jouissance au 1/07/2017 perçoit pour 2017 en tout 15.50*2/4=7.75€ (ou 15*2/4=7.50), dont 3.57€ déjà déjà versés pour  T3, et il reste donc 4.18€ (ou 3.93) pour T4;
   et je vous laisse faire le calcul pour d’autres dates de jouissance.
Note: La distribution d’un dividende exceptionnel de 0.50€/p en mai 2017 a pu compliquer encore les calculs dans certains cas (si les parts alors en jouissance depuis peu n’ont pas perçu 0.50€), mais je n’ai rien pour le détailler ici.

Il est à  noter que Efimmo1 procède de même, et que d’autres SCPI (gérées par d’autres societes de gestion que Sofidy) ne procèdent pas ainsi, d’après ce que j’ai pu constater.

Édit : calculs corrigés.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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