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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+4]    #1 12/08/2020 18h13

Membre
Réputation :   27  

Bonjour à tous,

Je me lance dans le récit de mon expérience de crowdlending, et tenterai de mettre cette rubrique à jour régulièrement.

Avant cela, quelques informations sur mon profil : la 50aine, marié et 3 enfants, vivant en Ile-de-France, entrepreneur (plusieurs entreprises créées, développées puis cédées), j’ai changé de vie et me consacre désormais à des activités qui m’amusent et me laissent le temps de profiter de la vie.

J’ai investi dans des domaines variés : de l’immobilier familial (résidence principale et secondaire), un portefeuille boursier d’environ 500 k€ (PEA, PEA-PME, et un petit CT investi en valeurs étrangères), quelques assurances-vie, un portefeuille de SCPI, avec un recours régulier au démembrement pour gérer mes problématiques civiles (transfert patrimonial vers mes enfants), et des parts en direct de quelques PME dont j’ai croisé la route des fondateurs.

Dans un souci de diversification, je me suis lancé dans l’aventure du crowdlending en mars 2019.

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Le crowdlending est l’une des deux composantes du crowdfunding : sa particularité est d’investir dans des emprunts d’entreprises ou des obligations, pour financer des projets (immobilier, croissance) contre une rémunération fixée à l’avance (un taux d’intérêt sur une durée).
J’ai écarté de mes intentions l’autre grande forme, le crowdequity, étant déjà très investi en actions.

Le crowdlending ne s’opère pas en direct : il est nécessaire de passer par des plateformes qui confrontent l’offre et la demande (moyennant rétribution), et qui apportent une valeur ajoutée plus ou moins avérée (analyse de dossiers, promotions, constitution d’un véhicule juridique pour rassembler les prêteurs, etc.).

Comme vous le verrez, c’est loin d’être un long fleuve tranquille. Il s’agit en effet de produits de type high yield (haut risque = haut rendement), pas du tout liquides, avec de vraies difficultés à évaluer le niveau de risque en temps réel, et à piloter son portefeuille dans la durée, en l’absence d’une évaluation neutre et objective des produits (comme c’est le cas pour les actions ou les parts de SCPI).

J’envisageais d’y consacrer une enveloppe d’environ 150 k€ sur une durée d’au moins 8 ans, ce qui conditionne une partie des choix que j’ai été amené à effectuer, et de diversifier mes investissements sur 50 à 80 lignes, en opérant des choix autonomes sur chacune des lignes investies (pas d’investissement automatique ou attrape-tout).

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Je vous présenterai mon approche en 3 temps :

1) le choix du vecteur d’investissement, et des plateformes associées

2) la constitution du portefeuille initial (15 mois m’ont été nécessaires)

3) la mesure de la performance et le suivi de mon portefeuille

A plus tard !

Dernière modification par Politok (30/08/2020 20h28)

Mots-clés : crowdfunding, crowdlending, is, patrimonial, portefeuille, sas (société par actions simplifiée)

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#2 13/08/2020 15h53

Membre
Réputation :   11  

Très intéressant, merci pour le partage.
On n’a pas souvent eu l’occasion de voir des retours sur de tels montants. Je partage votre difficulté "d’y voir clair", qui m’a peu à peu fait me détourner de ce moyen pourtant très prometteur.
C’est chronophage, il est difficile d’avoir des infos fiables et c’est beaucoup basé sur la "confiance" en la plateforme. Les choses ont cependant évolué avec une concentration et une professionnalisation des acteurs, certains se spécialisant par exemple dans les énergies renouvelables, l’immobilier, etc…
Je suis curieux d’en entendre plus sur votre expérience

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#3 13/08/2020 16h49

Membre
Réputation :   29  

J’ai pour ma part investi en tout sur 54 projets de Crowdfunding immobilier sur différentes plateformes, entre 8% et 10% par an depuis 2015.
J’ai toujours 30k€ investis en permanence.

J’ai toujours été remboursé, souvent avec retard mais toujours remboursé (+ les intérêts)

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[+1]    #4 14/08/2020 22h02

Membre
Réputation :   27  

1. Organiser mon véhicule d’investissement et choisir mes plateformes


1.1. Choisir le véhicule juridique


J’ai commencé par mettre au clair mes contraintes et mes objectifs.

[1] constituer un pécule pour pouvoir le transférer à mes enfants dans quelques années (5 à 10 ans), au moment de leur entrée dans la vie active, dans les meilleures conditions possibles

[2] limiter l’imposition des bénéfices sur cette période

==> [2.1] limiter l’incidence du portefeuille sur mon revenu fiscal de référence
==> [2.2] compte tenu du niveau de risque, permettre de déduire les pertes des gains et n’être éventuellement imposé que sur les gains nets

Sur le 2ème point, un critère s’est avéré déterminant : avoir la possibilité de provisionner des pertes, même si elles ne se concrétisent que plusieurs mois ou années après (exemple : l’entreprise qui a émis une obligation fait voter une résolution d’AG l’autorisant à différer de 24 mois le remboursement du capital en gelant les intérêts ==> ça ne sent pas bon du tout et ça se provisionne pour compenser les gains immédiats par ces pertes à venir).

Grosso modo, je disposais de trois possibilités : (peut-être y en a-t-il d’autres mais je ne les ai pas identifiées) :

> investir en direct : aucun de mes objectifs remplis

> investir via un PEA-PME (la loi PACTE d’avril 2019 a en effet rendu les titres de crowdfuding éligibles à ce support défiscalisé). D’un point de vue fiscal, ça tient la route, seule la CSG étant due à la sortie. En revanche la détention de titres non côtés sur le PEA-PME coûte cher en droits de garde et frais d’inscription. Et le PEA-PME est un support personnel. Il n’existe pas de mécanisme de transmission souple prévu vers ses enfants.

> investir via une société d’investissement familiale

Cette dernière option s’est avérée couvrir tous mes objectifs. En particulier le choix de la holding commerciale (forme juridique : SAS), imposée à l’IS, permet d’isoler complètement le véhicule de mon patrimoine, de provisionner les pertes avec une grande souplesse, de bénéficier du taux d’imposition réduit (15%) sur les bénéfices.

Par ailleurs elle ouvre des perspectives variées en sortie : soit une distribution (imposée au PFU de 30%) pour distribuer le cash, soit un réinvestissement dans d’autres activités, pour mon compte ou celui de mes enfants. Cette dernière possibilité ouvre par ailleurs des possibilités d’optimisation fiscale assez tentantes. Je laisse les plus aguerris se pencher sur la question et nous pourrons y revenir plus tard. On verra dans quelques années si l’occasion se présente.

Concernant l’objectif "transmission", l’opération est relativement simple : capital faible, apport en compte courant important. A la sortie, si l’investissement est perdant, c’est moi qui essuierai les pertes. S’il est gagnant, le compte courant est remboursé mais les bénéfices sont répartis entre les actionnaires (pour l’essentiel mes enfants).

Et c’est parti : rédaction des statuts, immatriculation de la SAS (500 € tout compris), négociation d’un compte bancaire (gratuit) auprès de ma banque, recours à mon expert comptable pour arrêter les comptes annuels (1000 €, pas cher payé au vu du caractère exotique des titres et du suivi à effectuer). Pas d’autres frais en perspective.

Le véhicule d’investissement est prêt. Reste à trouver les plateformes pour souscrire les premiers titres.

A suivre

Dernière modification par Politok (14/08/2020 22h05)

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[+1]    #5 15/08/2020 11h18

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1. ORGANISER MON VÉHICULE D’INVESTISSEMENT ET CHOISIR MES PLATEFORMES

1.2. Choisir les plateformes de souscription


Le moins que l’on puisse dire, c’est que la liste des plateformes est démesurément longue, pour un nombre d’opérations qui reste relativement limité (certaines plateformes proposent à peine 1 opération par mois).

Une liste (incomplète) est disponible et .

La liste de celles acceptant les personnes morales (SAS à l’IS), et pas uniquement les particuliers, est beaucoup plus limitée. Je n’ai pas trouvé de site les répertoriant, aussi ai-je testé chacune des plateformes pour le savoir.

Pour chacune d’elles, la fréquence des dossiers, l’antériorité, le track record des défaillances, le modèle économique, la taille de la communauté, les avis des utilisateurs, et surtout le travail fait par la plateforme pour évaluer les dossiers ont été examinés pour vérifier si elles acceptent tout et n’importe quoi ou si elles sont sélectives. En particulier les plateformes qui mouillent la chemise en co-investissant avec les investisseurs ont été particulièrement appréciées.

La qualité du site web et les fonctions qui font gagner du temps à l’investisseur (tableau de bord, historique des flux financiers, espace documentaire permettant de retrouver tous les contrats et les souscriptions, actualités et suivi de chacun des produits investis) ont été particulièrement regardés.

Elles ont été classées au final en quatre catégories.

Liste des plateformes acceptant les investisseurs personnes morales retenues pour les investissements

A utiliser en priorité
* Fundimmo : immobilier
* Homunity : immobilier
* Investbook : PME françaises
* Koregraf : immobilier
* WeShareBonds : immobilier & PME françaises

A utiliser ponctuellement
* Gwenneg : thématique Bretagne (immo & PME)
* Lendosphere : énergies renouvelables
* Look&Fin : PME européennes (plateforme belge)
* Raizers : immobilier
* WiSEED : diversifié (immobilier, énergies renouvelables, PME)

A tester ultérieurement
* Immocratie : immobilier
* Lymo : immobilier

Test en échec
* Credit.fr : diversifié (procédure de création de compte trop compliquée pour une personne morale. Pas réussi à aller au bout)
* LENDOPOLIS : énergies renouvelables & immobilier (les dossiers ne sont pas accessibles aux franciliens … uniquement aux départements où les projets se mettent en place)
* LITA.co : investissements éthiques (facture des frais cachés aux investisseurs, pas très éthique …)

Remarque : l’appréciation sur Wiseed peut paraître sévère, mais c’est l’une des seules plateformes à facturer des frais d’entrée aux investisseurs, et la solidité des dossiers m’a paru hétérogène, avec une approche misant sur la quantité plutôt que la qualité. Cette impression initiale s’est confirmée au fil des mois.

Et voilà pour cette première étape : le véhicule d’investissement est en place, les dossiers sont complets auprès des plateformes d’investissement, et les premières notifications par e-mail arrivent, annonçant les opportunités et mettant à disposition les documents et analyses. Pour certaines d’entre elles, il faut réagir dans l’heure, et même dans les secondes qui suivent l’ouverture à la souscription (Look&Fin, record de clôture à 2 secondes !), sinon c’est trop tard, la salle est pleine.

Dernière modification par Politok (15/08/2020 11h19)

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[+3]    #6 20/08/2020 00h06

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2. La constitution du portefeuille


2.1. Le cycle de peuplement du portefeuille


J’espérais initialement constituer le portefeuille en 2 à 3 mois. Il m’en a fallu 15 au final.

Le premier constat est le volume réduit d’opportunités d’investissement.
Bien qu’abonné à une dizaine de plateformes, je recevais tout au plus 2, rarement 3 dossiers par semaine. Les 4 plateformes les plus actives sont Fundimmo, Homunity, Koregraf et WeShareBonds.

En 2ème : les dossiers sont peu diversifiés.
D’un côté, le crowdlending immobilier, qui se distingue en deux grandes familles :
- le refinancement de chantiers faiblement commercialisés, à des taux élevés (8 à 11%) sur des périodes généralement courtes (12 à 24 mois)
- quelques belles opportunités de chantiers attractifs (belle localisation, record track du promoteur de qualité) mais portés par des opérateurs (holdings) déjà très endettées car engagés sur d’autres chantiers en parallèle. Dans ces cas les taux étaient moyens (6% à 8%) sur des périodes plutôt longues (24 à 36 mois).

De l’autre côté, du crowdlending de PME désireuses de financer leur croissance sans diluer leur capital, sachant qu’elles peinent à obtenir des emprunts bancaires classiques. Les taux sont relativement bas (4 à 8%) sur des maturités variables (12 à 48 mois).
Sur ce segment spécifique, WeShareBonds fournissait les dossiers les mieux documentés, jusqu’à début 2020. A compter du printemps 2020, Investbook, nouvel entrant sur le marché, a montré un beau potentiel.

En 3ème : l’évaluation du risque pour l’investisseur est peu outillée et la valeur ajoutée de la plateforme plutôt limitée.

Je tiens à saluer WeShareBonds pour le sérieux des évaluations. C’est l’un des seuls opérateurs à indiquer clairement : "niveau de risque = C-" pour des dossiers clairement pourris. Les autres ont tendance à présenter les dossiers de manière lisse et positive. Il ne faut pas faire l’erreur de les considérer comme des tiers de confiance mais bien comme des grossistes de produits financiers.

Ce constat impose de se faire soi-même sa propre évaluation et choisir les dossiers sur lesquels vous investissez. Je pense que la stratégie qui consiste à investir de faibles sommes sur tout ce qui bouge, en espérant moyenner son risque, est perdante.

Enfin, les calendriers s’étirent en longueur.
Entre le moment où vous décidez d’investir sur une ligne et le moment où les intérêts commencent à courir, il peut se passer 6 semaines, et même jusqu’à 3 mois. C’est un délai pendant lequel les fonds ont été transférés vers la plateforme, mais qui ne vous rapportent rien.
Cette période est un délai de sous-performance masqué, jamais évoqué par les plateformes, mais qui vient grever la performance réelle des produits.

Et je découvre ces derniers jours que c’est la même chose à la sortie. L’emprunt expire le 30 juin, mais les fonds sont reversés le 1er septembre, pour de prétendus délais administratifs. C’est à nouveau 2 mois d’intérêts de perdus.

Morale : quand vous voyez un investissement sur 12 mois à 10%, sachez qu’en réalité vos fonds seront bloqués 15 à 16 mois, pour des intérêts courant sur 12 mois. La performance brute est donc davantage un 7.5% qu’un 10% ….

Ce constat incite donc à privilégier des durées d’emprunt plus longs.

2.2. La gestions des incidents de parcours (*spécial Covid*)


Il y a trois catégories de plateformes :

1) Celles qui vous tiennent au courant de la situation de vos investissements, et en particulier de l’avancée des chantiers (lending immobilier).

La palme revient à Homunity, Koregraf et Gwenneg, dont vous lisez toujours avec grand plaisir les rapports fréquents "jusqu’ici, tout va bien !" ou "remboursement échéance".

Ca ne signifie pas qu’il n’y aura pas de belles déconvenues à la fin. On verra cela dans quelques mois.

2) Celles dont vous n’entendez jamais parler.

Ni le site web ni les emails ne vous renseignent sur l’évolution des projets sur lesquels vous avez investi. Il vous reste à attendre le débouclage des opérations, en espérant que tout ira bien et que vous récupérez vos fonds et, tant qu’à faire, les intérêts associés.

Dans cette catégorie, Fundimmo a un site vraiment mal fait. L’information, parcellaire, existe mais elle n’est pas accessible depuis son portefeuille, si bien qu’il est fastidieux d’essayer d’évaluer la situation.

3) Celles qui vous annoncent de mauvaises nouvelles, mais qui vous expliquent que c’est pour votre bien….

C’est l’occasion d’évoquer le comportement de deux plateformes : WeShareBonds et Wiseed.

Sur la période avril - juin 2020, elles ont toutes les deux soutenu activement les entreprises emprunteuses dans la mise en place de la neutralisation des dossiers d’investissement, pour cause de covid. C’est ainsi que la moitié des emprunts souscrits auprès de ces plateformes ont fait l’objet d’une AG, co-organisée par la plateforme (!?), repoussant de 6 mois (et jusqu’à 24 mois pour l’une d’entre elles) les échéances d’emprunt et les remboursements.

Le différé de remboursement peut s’expliquer, afin d’éviter des défaillances et finir en procédure collective avec bien peu de chances de récupérer sa mise. La neutralisation des intérêts sur la période, en revanche, s’explique nettement moins, d’autant que les entreprises ont pu bénéficier de différents dispositifs de soutien de l’Etat (PGE, chômage partiel, différé voire neutralisation de charges sociales et fiscales), contrairement aux investisseurs.

Contactée, WeShareBonds m’a répondu directement par le biais de son PDG, avec une réponse circonstanciée et presque convaincante.
Wiseed, en revanche, s’est avérée beaucoup moins pro et n’a pas daigné justifier son positionnement.

Sur le moment, c’est particulièrement désagréable pour l’investisseur de constater que la plateforme, là encore loin de jouer le rôle de tiers de confiance neutre entre emprunteur et prêteur, penche clairement du côté de son client, l’emprunteur. Sur la durée, il faudra voir si la réponse s’est avérée la bonne pour éviter les défaillances et les pertes sèches, ou si les emprunteurs y ont vu une simple opportunité d’abaisser le coût de leurs emprunts, avec la bénédiction des plateformes.

Prochain épisode : le détail du portefeuille au 31 juillet 2020, et mes réflexions sur la difficulté d’organiser le pilotage de son portefeuille de titres crowdlending

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#7 30/08/2020 20h28

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3. Composition et performance du portefeuille crowdlending de Politok


3.1. Méthode


Le portefeuille est évalué tous frais compris et est exprimé en net d’impôt
> les coûts de gestion sont inclus dans l’évaluation du portefeuille (expert comptable : 1.000 € / an, frais administratifs)
> l’impôt sur les sociétés (rappel : la SAS est à l’IS) est inclus dans l’évaluation du portefeuille

Gestion de la trésorerie
> la plupart des plateformes ont tendance à retenir les versements dans un portefeuille électronique propre à la plateforme. Pour réinvestir ces montants, il est nécessaire d’être vigilant et de vider régulièrement ces portefeuilles vers son compte en banque
> pas de précipitation dans le réinvestissement : après avoir testé les formules de robot d’investissement, je les ai annulées pour privilégier l’analyse personnalisée des dossiers et l’investissement manuel

Evaluation du portefeuille
> les produits financiers donnent lieu à des cycles de remboursement extrêmement variés : in fine intégral (capital + intérêt), in fine partiel (intérêts par périodes, capital à l’échéance), mensuel, par trimestres, par semestres. Pour neutraliser ces différences et rendre possible une évaluation mensuelle du portefeuille, une évaluation des titres est réalisée automatiquement en lissant les performances in fine et en les ramenant au mois.
> les événements affectant les titres - remboursement anticipé, suspension de versement pour COVID ou autre, difficultés financières sont enregistrés et donnent lieu à mise à jour du portefeuille. Ceci explique pourquoi, d’un mois sur l’autre, la performance pourrait plonger (un titre en défaut de paiement contrebalance environ 10 titres qui performent normalement).

Pour piloter mon portefeuille, un outil dédié sous Excel a été réalisé.

3.2. Synthèse au 31/07/2020


Capital investi : valeur résiduelle de capital non encore remboursé
Remboursés : montant du capital et des intérêts déjà versés
Capital évalué : évaluation des titres du portefeuille à date de consolidation
Durée : durée de vie du portefeuille depuis son lancement (mars 2019)
Taux équivalent annuel : taux net de rémunération annuelle du capital depuis le démarrage du portefeuille


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3.3. Détail du portefeuille


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