Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Nous laisserons cela à l’appréciation des autres lecteurs du forum afin de ne pas polluer davantage ce fil.

Dernière modification par Massachusetts (29/04/2021 11h48)

J’apporterais certaines nuances à ce qui est écrit dans les échanges précédents.

Si cette SCPI n’as pas de frais de souscription à proprement parlé, il y a tout de même des frais de 3% HT (soit 3.60%TTC - si la SCPI n’a pas opté pour l’assujettissement à la TVA) sur chaque acquisition, qui sont prélevés par la société de gestion.
Neo fonctionne pareil avec exactement les même frais.

De plus, il y a les frais des brokers / agents immobiliers qui sont supportés par la SCPI et il est prévu que la SCPI paye à la société de gestion 5% HT (ou 6% TTC) si le bien est sourcé en direct, sans broker.
C’est la 1ère fois que je vois ce type de frais, même si j’ai déjà pu voir des frais d’acquisition mais uniquement en cas d’arbitrage/réinvestissement.

Je vous renvoi à la note d’information de la SCPI pour plus de détail.

Selon ma lecture de cette dernière, ces frais ne sont pas passés en charge mais imputés sur la  prime d’émission. Cela ne constitue donc pas des charges et sont répercutés sur les capitaux propres de la SCPI, donc sur la valeur.

Le nu-propriétaire part donc avec un potentiel de revalorisation imputé d’autant. C’est bien lui qui supporte ces frais.

En conclusion il y a bien des frais mais ceux-ci ne pas répercutés sur le prix de retrait.
C’est donc la SCPI (pas la SdG hein !) qui assume ce risque de décalage entre le prix de retrait auquel l’associé peut sortir (après 3 ans) et la valeur réelle nette des actifs qu’il y a derrière.

En creusant un peu on s’aperçoit que cette absence de commissions de souscription est donc à nuancer. Comme souvent le "diable" est dans les détails.
There Is No Free Lunch

J’ai regardé le rapport annuel de la SCPI disponible ici.
J’ai été amusé de constater que derrière le superbe rendement de 2020 affiché à 7.56% se trouve en réalité une distribution globale de dividende de 12 159 € sur 2020 soit 1.26€ par part pour les quelques 9 650 parts en jouissance au 31/12…
Ce coupon de 1.26€ ne concerne que décembre.

Une communication bien maitrisée, aidé par l’absence d’obligation de publier quoi que ce soit avant des mois, est donc un formidable tremplin pour gagner en visibilité et en collecte pour une nouvelle SCPI.
Rien de nouveau sous le soleil, il a déjà été souligné l’absurdité de l’annualisation des 1ers dividendes, mais avec les vrai chiffres, c’est encore plus flagrant.

Pas de sous-entendu puisque mon message était circonstancié et le raisonnement indiqué. J’ai comparé une jeune SCPI qui collecte avec d’autres jeunes SCPI qui collectent afin de montrer en quoi le mode de rémunération d’Iroko Zen bouleverse le business model de cette société de gestion.

Il va de soi que cette répartition des frais deviendra moins aberrante avec le temps, je précisais d’ailleurs "en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi". Dommage que votre citation tronque cette partie à 3 mots près. Mais même sur les SCPI ’mastodontes’ percevoir "bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription" ne semble pas la norme. Exemple Primopierre en 2020 (3,3 milliards de capitalisation) : 15M€ en com de gestion, 44M€ en com de souscription. Même en divisant ce dernier chiffre par 2 je ne retrouve pas votre affirmation ?

Dernière modification par NicolasV (18/10/2021 09h02)

Le T3 est sorti

BT T3

Voici la réponse de la SG à  mes interrogations sur la pertinence d’investir sur les magasins DIA. Une réponse Rapide et argumentée.

Cher Monsieur,

Nous vous remercions pour votre message. Je vous confirme qu’Iroko réalise des études financières systématiques pour l’ensemble des dossiers reçus en se basant sur des outils de notation financière (Credit Safe) et se forge sa propre conviction par l’étude des bilans des sociétés locataires. Il en ressort que la plupart de nos locataires font l’objet d’un excellent rating (ex: Pôle Emploi, LISI aérospace, ALDI, Chronopost, MAAF, La Poste…). Iroko étudie des dossiers où la situation du locataire peut être plus complexe, ce qui est le cas de la société DIA.



Cependant, la notation auprès de Moddy’s passe DIA de "négatif" à "stable" et le défaut de paiement de Caa3-PD à Caa2-PD. Le rachat du groupe en 2019 a été accompagné d’un plan drastique d’économies avec des fermetures de plus de 450 magasins dans le monde. La dette s’est drastiquement réduite et a été divisée par 2 entre 2019 et 2020 pour atteindre 364M€ avec un retour à l’équilibre prévu sous 24 mois.

D’un point de vue immobilier, DIA se positionne dans les 5 plus gros distributeurs en Espagne en termes de chiffres d’affaires avec Mercadona, Carrefour, Eroski, Lidl. Et se positionne devant l’allemand LIDL et le groupe Auchan. DIA malgré les fermetures choisies, garde le plus grand nombre de magasins en Espagne avec son positionnement de proximité. À magasins constants, le CA a progressé de 7% en un an et reste sur une bonne dynamique au gré de la situation sanitaire mondiale actuelle.

Les 2 magasins acquis par la SCPI Iroko ZEN de Barcelone et Aviles ont fait l’objet d’une visite des équipes sur place et d’un audit technique, légal et financier complet. Ainsi, un 3ème magasin situé à Gijon a été abandonné pour des raisons techniques avec présence d’amiante. Le magasin d’Aviles a dépassé un plafond de CA ce qui a permis de déplafonner le loyer conformément à ce qui a été prévu au bail.

Ces 2 magasins ont fait l’objet d’une profonde rénovation suite aux renouvellements respectifs des baux des locataires présents sur place depuis le milieu des années 2000. Ils bénéficient de la nouvelle charte des magasins choisis par le groupe. Ce sont des baux de longue durée et il n’y a aucun impayé à déplorer sur les 3 dernières années.

Je me tiens à votre disposition pour toute information complémentaire.

@caramba

A priori, un investissement en SCPI (et en immobilier en général) est assez mal adapté à un horizon d’investissement de 5 ans seulement. Ceci est dû à différents facteurs :
   (a) des frais élevés pour acheter/vendre (10% ce niveau, sur 5 ans, font perdre environ 2% de rendement annuel)
   (b) le risque non négligeable de devoir vendre à perte ou de devoir attendre avant de pouvoir vendre (plus la durée s’allonge, et moins la date de cession est précise/définie à l’avance, plus ce risque diminue)
   (c) la fiscalité (plus pénalisante sur des durées de détention courtes, qu’on soit imposé à l’IR ou à l’IS, même si les durées couperets ne sont pas les mêmes)

Si votre SCI est à l’IS, vous pouvez envisager d’acquérir de l’usufruit temporaire (vous achetez juste les N prochains dividendes, qui seront liés aux loyers que la SCPI percevra). Le choix d’une durée ne sera pas aisé, et pas sur que 5 ans soit le plus pertinent (avec un usufruit 5 ans, vous aurez déjà perçu 50% des fonds vous revenant dans 2.5 années, et il sera difficile de le réinvestir dans de l’US 2 ans). Si la SCI est à l’IR, ce serait une très mauvaise idée, avec votre TMI 30% (cf votre présentation) et les PS, car vous seriez sur d’y perdre de l’argent. Attention cependant : acheter de l’US de SCPI dans une SCI IS n’est pas sans risque, et il est là aussi possible que cet investissement s’avère au final avoir généré une perte : il suffit que les dividendes distribués par la SCPI baisse suffisamment (et ceux qui ont de l’US de SCPI hotellières peuvent en témoigner). Vous devriez privilégier l’US de SCPI anciennes, avec un patrimoine diversifié, et un long track record de dividende (par ex. Immorente).

Il existe une autre possibilité, qui permet d’éviter largement les facteurs (a) et (c), qui est d’investir dans des UC SCPI sur un contrat d’Assurance-Vie (de préférence déjà ouvert depuis quelques années, pour maximiser l’évitement de (c)). De plus, ça permet généralement de s’exonérer du délai de jouissance qui fait perdre souvent les 6 premiers mois de revenus en cas d’investissement en direct en SCPI. Comme un contrat AV n’est pas accessible à une personne morale, pour votre SCI, c’est vers le petit frère des contrats AV qu’il faudrait aller, à savoir un Contrat de Capitalisation. J’ignore s’il y a des contrats de Capitalisation avec des UC SCPI et des caractéristiques (de frais, de % de redistribution) corrects. Si vous creusez cette piste, ne manquez pas de venir nous faire un retour !

Note 1 : Vous écrivez "l’usufruit est rare", qui me parait complètement faux. C’était un peu vrai (il fallait chercher plus) il y a 10 ans, quand j’ai créé ma SCI qui a investi en US. Actuellement, il existe maintes SCPI dont la société de gestion accepte un mandat pour marier un candidat usufruiter avec un candidat nu-propriétaire, et il existe pas mal d’intermédiaires (CGP) qui proposent des lots d’US aux clients qui leur ont indiqué être intéressés (par contre, il faut réagir vite, car c’est "premier acceptant l’offre, premier servi"). Et la dématérialisation a beaucoup simplifié et accéléré les démarches : j’ai déjà accepté le 29 du mois une proposition, et tout était réglé (tous les documents requis pour le dossier numérisés et transmis, dont kbis récent obtenu gratis sur monidnumerique.fr, souscription dématérialisées signées via Docusign, et fonds virés) le 31 du même mois !
Note 2 : Vous dites être pressé, alors que, pour un investissement de 5 ans, vous ne devriez clairement pas être à un ou trois mois près. En effet, ce ne sont assurément pas trois mois de plus ou de moins qui influeront le plus sur le rendement sur 5 ans de vos fonds !

Revenus mensuels de juin reçus : 1,00€ net par part.
Cela donne 6,00% net en rendement annuel.
La performance annoncée par la SCPI est pour le moment tenue.
Je raisonne en net, car ce qui compte, c’est le montant effectivement perçu.

Un exemple de SCPI qui a fait une augmentation de capital à 320€/part vers 2009-2010, et dont le prix (acheteur) de la part avoisinait 170€ récemment  (donc le prix vendeur était de moins de 50% de 320€) : Atlantique Pierre 1

Quelques exemples récents de société de gestion (SdG) où des évolutions capitalistiques ont eu un impact assez délétère pour les associés de SCPI : PAREF (racheté par un groupe chinois, qui a changé de DG 3 ou 4 ou 5 fois en 5 ans, avec pas mal de flottement et de turn-over de personnel), FONCIA Gestion racheté par Aestiam (dont les SCPI ont aussi subi certains flottements). En fait, ces SdG sont anciennes (dont nul n’est à l’abris…), mais les SdG jeunes sont sans doute plus susceptibles d’avoir de telles évolutions capitalistiques. Il y a même une SCPI récente (source) dont la SdG s’est vu retirer son agrément et pour laquelle il a fallu trouver une autre SdG (je suppose que le fait qu’il y avait des personnes expérimentées au CS a aidé).

Je ne dirais pas que "David Seksig a géré PFO2 pendant des années". Selon son Linkedin, il a passé seulement 15 mois chez Perial. Avant, il a passé 6 ans chez Amundi Immobilier, notamment comme Fund Manager de la SCPI Rivoli Patrimoine. Je ne connais pas exactement le rôle d’un "Fund Manager" chez Amundi Immobilier, mais j’avais plus le sentiment (quand j’ai participé au CS d’une SCPI de cette société de gestion) qu’il y avait toute une équipe qui gérait l’ensemble des SCPI de la société, et que le gérant d’une SCPI était très loin d’être seul avec le manche (en tout cas, ce n’était pas l’interlocuteur principal du CS). Tout ceci ne signifie pas que cette personne ne serait pas expérimentée, ou ne serait pas "un bon" (je n’ai pas d’avis tranché à ce niveau). J’observe par ailleurs que son ex supérieur hiérarchique chez Amundi Immo l’a accompagné (et vice-versa), pour créer une SCPI (Neo) (mais ils ont après moins de 2 ans quitté la nouvelle SdG créée pour ceci, j’ignore pourquoi), puis pour fonder Remake AM.

Je suis bien d’accord qu’une bonne partie des récentes SCPI a été lancée par des personnes ayant une expérience de la gestion de l’immobilier (et heureusement !). Mais une telle expérience ne recouvre la plupart du temps que quelques-uns des aspects de l’activité d’une société de gestion de SCPI (lancer une entreprise, la faire grandir, embaucher et manager des collaborateurs, veiller à ce que l’ensemble des domaines soient correctement traités : sourcing des immeubles et négociation de leur achat, suivi des locataires, suivi des incidents, gestion de la collecte et du réseau commercial associé, les outils informatiques nécessaires (>90% des SCPI utilisent le même, assez ancien…), le suivi comptable associé, la communication vers les associés, et j’en oublie sans doute pas mal). Vue la rentabilité de l’activité de gestion de SCPI (source), je ne suis pas surpris qu’il y ait du monde qui se bouscule au portillon…

HerculePoivrot a écrit :

Ce serait bien que d’autres forumeurs donnent leur avis[/b] sur les thématiques du télétravail et de l’évolution des surfaces commerciales.

Cette file de discussion concerne Iroko Zen.

Ces sujets de l’impact du télétravail et du ecommerce ont été maintes fois débattus sur ce forum, vous pouvez utiliser la barre de recherche en haut, qui vous renverra par exemple vers
p.5 Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

Extrait de ma convention de NP Iroko pour un versement en avril 2021 pour 7 ans :

Article 2- Date d’effet et durée du démembrement des parts de la SCPI
La présente Convention est conclue pour une durée de 7 ans à compter de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit, soit le premier jour du quatrième mois suivant la date de la souscription.
Elle prendra donc fin au 01/09/2028 anniversaire de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit.

Effectivement erreur assez surprenante de la part de Louve Invest…

Bonjour,

Vidéo du CEO d’IROKO sur la chaine Youtube de Finary.




J’ai pris quelques notes :

J’ai trouvé intéressant la confirmation sur la différenciation entre l’immobilier de bureau Prime dans Paris et l’immobilier en petite/grande couronne qui souffre.

De 24 à 26 minutes il traite le cas de la logistique ( il dit cibler plus petit pour éviter d’acheter trop cher, je ne sais pas si cela se reflète sans leur achats) et impact de la loi ZAN sur les prix.

40 minutes : Arguments sur la diversification entre les classes d’actifs immobilier

43minutes : Le sujet des frais de souscription sur les SCPI (évidemment leur vision est partiale mais cela a le mérite de s’entendre), puis les frais de gestion chez IROKO (47eme minute)

53minutes : Discussion sur la potentielle fermeture aux nouvelles souscriptions sur IROKO ZEN à moyen terme