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41% - 5
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8% - 1
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#101 27/07/2018 11h23

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Pour les investissements indirects de Sofidy, de tels investissements ne seraient pas accessible directement à un associé lambda, ils ont un objectif de rentabilité qui semble attractif (rendez-vous dans quelques années), il n’y a en général pas une couche de frais supplémentaire perçue par Sofidy si Sofidy n’intervient pas dans la gestion (mais il est normal que ceux qui gèrent soient rémunérés, et que ce soit détaillé dans le rapport de la SCPI), et ca représente un faible % du patrimoine.

Autant de caractéristiques qu’on ne retrouve pas, hélas, chez d’autres sociétés de gestion…


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#102 27/07/2018 11h32

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"il n’y a en général pas une couche de frais supplémentaire perçue par Sofidy si Sofidy n’intervient pas dans la gestion"
GBL, vous êtes sûr de ce que vous affirmez?
Il me semble que, hors tikehau, Sofidy perçois des frais de gestion sur tous les autres investissements indirects. N’est-ce pas vous-même qui l’avez rapporté dans cette file?

Néanmoins je reconnais que la société de gestion est plus transparente à ce sujet que quelques autres SCPI que j’ai en portefeuille (Primovie ou Patrimmo Commerce).

Dernière modification par cat (27/07/2018 11h38)

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[+1]    #103 27/07/2018 12h27

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Au sujet des investissements indirects, en fait je n’ai pas tellement envie de savoir si ça sera rentable ou non. J’ose espérer que cela suivra la performance de la SCPI, ni plus ni moins. Si c’est plus alors tant mieux mais si c’est moins je ne l’accepte pas.
En fait ce qui me gène c’est que l’on pourrait se passer de ces investissements à coups de dizaines de millions d’euros en limitant la collecte, tout simplement. Une SCPI comme Immorente pourrait tout à fait se permettre de devenir sélective en n’acceptant les souscriptions que sous certaines conditions ou avec un certain quota, ou quitte à les fermer en fin d’année.
Malheureusement les intérêts de la société de gestion prennent le dessus.
J’ai les mêmes doutes que Cat sur les frais.

Tout ce qui a été dit suite à mon message est pertinent et je suis satisfait aussi du TOF à 94%. Qu’ils le maintiennent, ça sera déjà bien.

Au sujet de Limoge, je suis content qu’ils vendent et en toute transparence dans le bulletin. L’erreur c’est d’avoir investi dans cette zone sans trop la connaître et à supposer que l’investissement en 2001 soit pertinent, le fait est qu’il l’est devenu de moins en moins et que Sofidy n’a pas été en mesure de l’anticiper suffisamment tôt pour ne pas avoir à vendre dans des conditions si déplorables et après 4 ans de vacance, ça c’est aussi une erreur. Vendre non, il n’y avait plus rien à attendre.

Dans un tel patrimoine il est normal d’avoir des boulets et le but est de bien les identifier pour s’en débarrasser le plus tôt possible, en effet si Sofidy n’est pas capable de gérer des appartements, qu’ils les vendent, c’est le moment. J’espère qu’en ce qui concerne les investissements à l’étranger - qui dépassent dorénavant la cible de 20% du patrimoine - il n’y aura pas d’investissements décevants car en tant qu’associé j’ai bien du mal à savoir si c’est bien d’investir à Utrecht, Antwerpen ou Hellvoetsluis (à vos souhaits !).
Le RA ne me permet même pas de savoir si c’est en Belgique, Pays-Bas ou Allemagne.
Je constate bien peu d’investissements dans les capitales européennes et c’est regrettable car en France, Immorente a tout de même plus de 28% de son patrimoine à Paris.
Là encore j’espère que ces belles années de collecte n’ont pas nui à la qualité des investissements.

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#104 27/07/2018 12h45

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J’avais ouvert une discussion sur les investissements indirects des SCPI (Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI) qui soulèvent un ensemble de problématiques.

Ne pourrions-nous pas y regrouper les échanges sur ce thème (plutôt que les éparpiller) ?


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#105 03/09/2018 14h45

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Surin, je vous félicite vivement pour le travail effectué.

Néanmoins, il me semble qu’il faut (pour l’instant) distinguer plusieurs aspects dans votre "enquête" :
1/ vous soupçonnez que les biens belges ont été "surpayés" mais il me semble que cela manque quand même d’éléments pour l’affirmer.
Connaissez-vous par exemple l’évolution sur la dernière décennie du marché belge des petites commerces de centre-ville et des moyennes surfaces de périphérie?
Pour ma part je n’en ai aucune idée mais si on me dit que cela a stagné ou légèrement baissé, je ne serai pas non plus totalement surpris.

2/ vous indiquez que les frais sont excessivement élevés pour les achats belges, mais s’il faut payer entre 10 et 12.5% de frais avant de rémunérer un éventuel intermédiaire (avec des émoluments du type 2% à 4% du prix de vente + TVA), il n’est pas complètement surprenant d’arriver au niveau de frais que vous calculez.
D’ailleurs, s’il y a quelques spécialistes du marché immobilier belge, je suis preneur d’informations (et de références) à ce sujet.

3/ vous évoquez un conflit d’intérêts et c’est le point qui m’interpelle clairement le plus. C’est d’ailleurs le seul point où, pour l’instant, je vous suis totalement : c’est parfaitement inadmissible.
Cela m’amène les questions suivantes à ce sujet (et peut-être avez-vous déjà quelques éléments de réponse) :
* ce probable conflit d’intérêts a-t-il été signalé à un moment ou à un autre au conseil de surveillance par Sofidy?
* IMOCI est-elle la seule société à avoir servi d’intermédiaire pour tous les investissements belges?
Suivant les réponses à ces deux questions, cela peut également changer l’ampleur du problème.

En tout cas, je suis prêt à vous apporter mon soutien (si nécessaire) pour tirer ces éléments au clair.

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[+1]    #106 03/09/2018 17h33

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1/ Corum a fait deux achats en Belgique et ce ne sont pas des commerces, donc c’est difficile de comparer.
Par ailleurs, il ne me semble pas qu’il y ait eu une flambée particulière du prix au m^2 des commerces de centre-ville et des moyennes surfaces de périphérie depuis 2010 que ce soit en Belgique ou ailleurs (peut-être à Paris?).
Après, vous avez peut-être raison sur l’aspect "surpayé" mais cela me semble bien difficile à mettre en évidence comparé au point 2 et 3.

2/ Je ne connais pas l’usage belge mais je veux bien vous croire.
Quand à votre affirmation, "c’est à Sofidy au titre de son mandat de régler ces frais d’intermédiaire", je n’arrive pas à trouver sa traduction dans les statuts (la formulation n’est pas aussi tranchée ou alors je ne regarde pas au bon endroit).
Par exemple quand je lis cette phrase :

Statuts Immorente p. 7 - Article 17, rémunération de la société de gestion a écrit :

La Société gardera en charge :
● Le prix d’acquisition des biens, les frais et études y compris en cas de non aboutissement de l’acquisition.
[…]

J’ai tendance à penser que la société de gestion passera en charge l’étude (éventuelle) des investissements à l’étranger.

3/ Surin, pourriez-vous préciser votre propos :
* de quelles mesures parlez-vous au printemps?
* avez-vous des informations sur les achats au Pays-Bas?
* à quoi correspondent ces "plusieurs centaines de millions d’euros sans contrôle suffisant"?
Par ailleurs, je voulais juste souligner que si Sofidy n’a négocié que quelques biens avec IMOCI et qu’en plus le CS a été prévenu d’un possible conflit d’intérêts, vos arguments n’auront pas exactement la même portée.

Dernière modification par cat (03/09/2018 18h04)

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[+7]    #107 17/09/2018 08h30

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J’ai analysé le patrimoine de Immorente à l’étranger jusqu’à fin 2017.

1/ Voici le récapitulatif des investissements à l’étranger :


BELGIQUE :


_52 achats ont eu lieu en Belgique dont un le 22 mars 2006 et les autres entre le 12 octobre 2010 et le 3 décembre 2015 pour un montant de 95,29M€ HD et 12,67% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 88,85M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
1 achat en 2006, 10 en 2010, 17 en 2011, 7 en 2012, 5 en 2013, 10 en 2014 et 2 en 2015

En Belgique il est normal d’avoir des frais d’acquisition de 10 à 12,5%. Cependant ces frais ont dépassé les 15% pour 18 achats et même 20% pour l’un d’entre eux (Bruxelles rue de Wand 58A acheté le 12 juillet 2012).
Cela me semble excessif surtout pour un patrimoine qui a déjà perdu de sa valeur hors frais.

=> Les investissements en Belgique ont perdu 6,76% de leur valeur hors droits.

ALLEMAGNE :


_4 achats en Allemagne du 31 mars 2014 au 1er octobre 2015 (2 par an dont un achat de plus de 40M€ chacune de ces 2 années) pour un montant de 103,63M€ HD et 5,89% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 107,7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
=> Les investissements en Allemagne ont progressé de 3,93% hors droits.

PAYS-BAS :


_22 achats répartis sur 166 biens aux Pays-Bas pour 354,084M€ HD et 7,89% de frais en moyenne entre le 29 juillet 2014 et le 29 septembre 2017 répartis comme suit :

2014 : 2 achats, 10,554M€ HD investis et 7,34% de frais en moyenne.

2015 : 36 biens dont des achats de 2, 7, 8 et 16 boutiques réparties sur plusieurs villes. 63,63M€ HD investis et 8,38% de frais en moyenne (dont un achat de 7,24M€ - 7 boutiques - supportant 11,48% de frais, un achat de 8,47M€ - 8 boutiques - supportant 10,52% de frais et 2 achats de fin d’année supportant autour de 12,5% de frais).

Je n’ai pas d’explication sur les écarts constatés en ce qui concerne les frais, ils sont parfois dans la moyenne d’autres SCPI (de l’ordre de 7% aux Pays-Bas) que ce soit pour de petits ou gros achats et parfois cela dérape bien au delà de 10% que ce soit pour de petits ou gros montants …

2016 : 53 biens dont des achats de 2, 3, 6, 11, et 14 (fois 2) boutiques réparties sur plusieurs villes. 118,123M€ HD investis et 7,94% de frais en moyenne.
A noter un achat le 19 septembre 2016 d’une boutique - actuellement vacante - à Oosterhout pour 231k€ HD et supportant 22,3% de frais (!). Peut-être est-ce une erreur dans les chiffres publiés ? => oui

2017 : 75 biens dont des achats de 7, 10, 25 et 32 boutiques réparties sur plusieurs villes. 161,776M€ HD investis et 7,695% de frais en moyenne (dont un achat de 3,7M€ - 7 boutiques - supportant 9,99% de frais, un achat de 8,47M€ - 25 boutiques - supportant 9,05% de frais).

_Patrimoine valorisé à 355,41M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
=>  Les investissements aux Pays-Bas ont progressé de 0,376% hors droits.

2/ RECAPITULATIF PAR ANNEE :


Avec ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 sur la répartition du patrimoine par région, j’ai pu faire ce tableau par année qui déduit la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI.
En le comparant au prix d’achat HD de ces biens, j’ai pu dans la dernière colonne afficher l’évolution qu’il y a eu à la fin de chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
Globalement on arrive à l’équilibre, les valeurs d’expertise à fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent à peu près leur valeur d’achat hors frais et droits :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_immorente_etranger.png

Depuis le dernier RA 2017, Immorente publie la répartition du patrimoine à l’étranger par pays, ce qui m’a permis d’en déduire la valorisation pour chaque pays dans le premier chapitre de ce message.

Observations :

Le patrimoine de Immorente a été multiplié par près de 2 en 5 ans.
Les investissements à l’étranger dépassent les 550M€ et représentent plus de 20% du patrimoine de la SCPI.
Ils ont été acquis avec 8,34% de frais en moyenne contre 5,96% pour les investissements en France (hors indirect).

Dernière modification par kc44 (21/09/2018 08h52)

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#108 21/09/2018 08h39

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Surin a écrit :

A noter un achat le 19 septembre 2016 d’une boutique - actuellement vacante - à Oosterhout pour 231k€ HD et supportant 22,3% de frais (!). Peut-être est-ce une erreur dans les chiffres publiés ? => oui

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_oosterhout.png
Je suis allé vérifier cette histoire de frais dans le rapport annuel pour ce qui concerne Oosterhout.
En fait il y a eu 3 achats le même jour à Oosterhout dont 2 sans frais. Cela arrive pour certains biens acheté neufs mais là si on additionne les prix d’achat HD des 3 biens, on trouve 670k€ tout rond. Avec 51543€ de frais, cela donne 7,69% pour l’ensemble, ce qui est plus cohérent avec le reste.
C’était donc un simple problème d’affichage dans le RA, aucun bien aux Pays-Bas n’a été acheté avec plus de 13% de frais.

Il n’empêche qu’un éclaircissement de la société de gestion serait intéressant pour justifier les achats supportant plus de 8% de frais aux Pays-Bas (86 achats sur 166) et plus de 13% en Belgique (32 achats sur 52).

Dernière modification par kc44 (21/09/2018 08h49)

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#109 25/10/2018 19h38

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Bulletin 3T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette sur le trimestre : 49.5M€;
* dividende prévisionnel : 15.50€/part  comme en 2017;
* (seulement) 19.1M€ d’investissements sur le trimestre (rendement acte en main moyen depuis le début de l’année : 6.51% pour les investissements directs).
3 localisations : Pays-Bas (5 moyennes surfaces, en co-investissement avec un OPCI grand public de Sofidy, 12M€), Dijon (1 moyenne surface de périphérie, 1.9M€) et un investissement indirecte dans un portefeuille de plateformes logistiques pour Carrefour (5.2M€).
Par ailleurs, 49 millions d’euros d’engagements d’acquisitions.
* Vente de quelques actifs avec plus-value : 2.9 millions d’euros (1 logement + 1 commerce + 1 moyenne surface)
* TOF approchant les 94.46%. Apparemment au meilleur niveau sur les 7 dernières années.

Note : depuis le début de l’année, la collecte va sensiblement plus vite que l’investissement… J’espère que cela va se réguler.

Dernière modification par cat (25/10/2018 19h49)

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#110 05/11/2018 10h55

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Les gestionnaires de SCPI sont les auteurs de multiples petites arnaques dont on a déjà dû parler ailleurs.
Je fais un post pour en signaler une dont je n’avais pas connaissance.
J’ai demandé en septembre la vente de parts d’Immorente et eu le virement correspondant au prix des parts le 27 septembre. Cependant je n’ai touché aucun loyer pour le mois de septembre.
L’interlocuteur de Sofidy me répond que c’est statutaire.
C’est peut-être statutaire mais c’est malhonnête car ce n’est pas l’acheteur de mes parts qui touchera le loyer de septembre , donc à priori c’est Sofidy.

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#111 05/11/2018 11h02

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Ca me parait conforme

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#112 05/11/2018 11h13

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Je ne sais pas si cela est "honnête" mais c’est effectivement l’application des statuts :

Statuts Immorente (p. 4) a écrit :

L’associé qui se retire perd la jouissance de ses parts au premier jour du mois au cours duquel le retrait est enregistré sur les livres de la Société.

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#113 05/11/2018 11h31

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Bonjour,

Beyle a écrit :

C’est peut-être statutaire mais c’est malhonnête car ce n’est pas l’acheteur de mes parts qui touchera le loyer de septembre , donc à priori c’est Sofidy.

Il y a un décalage de 3 mois de jouissance entre la fin de jouissance du vendeur et le début de jouissance de l’acheteur correspondant en cas de demande de rachat à la société de gestion. Le montant restera acquis à la SCPI (en diminution de la distribution), et donc bénéficiera aux autres associés et pas à la société de gestion. La société de gestion touche la commission de souscription dans un tel cas.

Vous pouviez également vendre vos parts sans intervention de la société de gestion et de vous entendre avec l’acheteur sur la date de jouissance…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/11/2018 11h33)

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#114 05/11/2018 11h50

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Ce n’est dans tous les cas pas sofidy qui profite de ses loyers, c’est soit l’acheteur ou la SCPI (si un delai de jouissance est appliqué)

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#115 05/11/2018 12h19

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Juste une parenthèse, pour l’anecdote, c’est sans réel intérêt.
Ce propos n’apporte pas grand chose au niveau boursier de cette SCPI.

La SCPI Immorente a un local commercial, rue des prêtres, un entrepôt non loué à Dreux, un bled pas loin de chez moi.

Je m’étais intéressé auprès d’eux pour connaitre leur prix de location au cas où je désirerais me lancer dans une entreprise. Pour faire un business plan ou un projet, connaitre le prix du loyer est primordial surtout que c’est généralement le plus gros atelier de dépense.

Je n’ai jamais eu de réponses.

En attendant le parking est squatté par des manouches ce qui empêche quiconque de vouloir approcher de prêt le bien pour se faire une idée.

Fermeture de la parenthèse.

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#116 05/11/2018 13h15

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Beyle a écrit :

C’est peut-être statutaire mais c’est malhonnête car ce n’est pas l’acheteur de mes parts qui touchera le loyer de septembre , donc à priori c’est Sofidy.

Je n’y voit rien de malhonnête, c’est la SCPI qui en profite, donc la communauté des associés. Vous avez bénéficié du même phénomène pendant toute la durée de détention de vos parts.


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #117 15/01/2019 12h36

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Je possédais des parts Immorente depuis de longues années et j’étais satisfait de ce produit jusqu’à ce jour.

Suite à la fusion de Sofidy avec Tikehau Capital qui est dans les tuyaux, et ne voulant pas financer indirectement un triste sire très médiatique il y a peu,  et a priori très malhonnête, j’ai vendu récemment tous mes actifs chez Sofidy.

Il faut AMHA essayer d’être cohérent avec ses valeurs morales.

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#118 15/01/2019 13h20

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Sofidy n’a pas attendu d’être rachetée par Tikehau Capital (et son associé François Fillon auquel vous faites allusion) pour s’arranger avec la vérité et ainsi tromper l’associé dans ses publications.

Un exemple :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_immorente_inventaire_patrimoine_ra_2017.png
Page 47 RA 2017

Eh bien je mets au défi les associés d’obtenir "tous renseignements détaillés" ou non, la société de gestion se refusant de communiquer ces informations essentielles à tout investisseur qui voudrait prendre une décision d’achat ou de vente.

Après il est malheureusement souvent difficile de concilier ses intérêts d’investisseur avec sa morale ou ses opinions personnelles.

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[+1]    #119 15/01/2019 16h31

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Le "rachat" de Sofidy par Tikehau ne change pas drastiquement leurs situations : ces 2 sociétés étaient déjà détenues très largement par deux personnes qui sont père et fils… Ce rachat ressemble plus à une restructuration capitalistique intra-familiale (peut-être en préparation d’une succession à venir), avec certe quelques impacts colatéraux, qu’à une prise de contrôle par un nouveau venu.


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#120 15/01/2019 17h29

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Tikheau a plutôt un bon historique de gestion de ses fonds et d’alignement d’intérêts pour ses clients

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[+1]    #121 26/01/2019 10h53

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Le bulletin 4T 2018 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en (petite) hausse à 15.04€ contre 15.02€ en 2017 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 15.67€ en 2018 contre 15.56€ en 2017);
* la distribution pour 2018 est stable par rapport à 2017 (15.50€/part);
* la collecte nette au 4T : 51.9M€;
* les investissements sur l’année complète : 120M€ avec une rentabilité supérieure à 6%. C’est moins impressionnant que l’an dernier et on note également que l’investissement est sensiblement inférieur à la collecte nette sur l’année (un peu plus de 200M€). La dette est en outre (très) légèrement supérieur en montant au 4T 2017. Je suppose qu’il doit donc y avoir une trésorerie assez pléthorique.
* les investissements sur le 4T : 59.8M€ dans deux SCI en co-investissement avec d’autres véhicules de Sofidy. Il s’agit de l’immeuble "Le Mirabeau" et "Canopée" à Guyaucourt. Ce sont les sièges sociaux respectivement des sociétés Socotec et Sodexo (donc locataires uniques avec baux fermes de 9 ans);
* cessions d’actifs : 6.5M€ (avec 2.2M€ de plus-value nette de fiscalité, essentiellement sur un hôtel à Paris).  Cessions sur l’année de 11.8M€ (+9% par rapport au prix d’expertise) avec 3.1M€ de plus-value nette de fiscalité.
* TOF en baisse : 93.33%. Il est néanmoins écrit :

BT 4T a écrit :

Notons que la baisse du trimestre résulte d’une libération suivie d’une relocation importante accompagnée d’une franchise de 2 mois qui se concentre sur ce trimestre.

Il est donc probable que le TOF remonte aux alentours de 94.5% dès le 1T 2019.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en hausse sur l’année (14.5M€ contre 13.5M€) ce qui est plutôt bon signe, il me semble.

Mon avis : pas une performance extraordinaire mais du robuste et du régulier grâce à une grande diversification du patrimoine. Une SCPI de "fond de portefeuille".

Dernière modification par cat (26/01/2019 11h36)

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[+1]    #122 26/01/2019 13h50

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cat a écrit :

* les investissements sur le 4T : 59.8M€ dans deux SCI en co-investissement avec d’autres véhicules de Sofidy. Il s’agit de l’immeuble "Le Mirabeau" et "Canopée" à Guyaucourt. Ce sont les sièges sociaux respectivement des sociétés Socotec et Sodexo (donc locataires uniques avec baux fermes de 9 ans)

Détaillons un peu plus ces 2 investissements à Guyancourt :


_L’immeuble "le Canopée" (Sodexo) a une superficie de 17 542 m², son prix d’achat a été de 65,4573 M€ soit 3731€/m² (60% pour Immorente et 40% Efimmo 1)
Canopée, à Guyancourt : nouveau bureau d’entreprise Sodexo | GA
SOFIDY acquiert l’immeuble "Canopée" auprès d’Osae Partners — Sofidy

_L’immeuble "le Mirabeau" (Socotec) a une superficie de 7 487 m², son prix d’achat a été de 25,61 M€ soit 3420€/m² (80% pour Immorente et 20% OPCI Pierre Europe)
Mirabeau, une réalisation Sercib à Saint-Quentin-en-Yvelines
SOFIDY acquiert l’immeuble "Mirabeau" (78) — Sofidy

Voici ce que j’écrivais à propos de Guyancourt dans la discussion de Primopierre :

Surin a écrit :

Je me méfie énormément de cette zone car ce n’est pas la première fois que je vois -50% sur des biens vendus ici. A Montigny à l’inverse ça semble monter, tout ceci est dans la même ville de St-Quentin-en-Yvelines autour de la gare RER, ce sont des zones de bureaux impersonnelles de banlieue, pas craignos mais rien de chic, attrayant sur le papier mais décevant finalement car tout de même excentré dans l’absolu.
Il y aurait donc un tel clivage entre le sud-ouest bien portant et le sud-est de la gare qui est lui à éviter, je n’ai pas vraiment d’explication.

En l’occurrence Primopierre venait de vendre 2 immeubles (en 2017) à :
_Montigny-le-B- Vente: 07/02/17 - 15 200 000€ (+48,2% par rapport achat 2015) 12 242m² => 1242€/m²
_Guyancourt  - Vente: 05/12/17  -  1 856 862€ (-50,4% par rapport achat 2009) 1 769m²=> 1050€/m²
(Source RA Primopierre 2017)

Quelques années avant, l’ancien siège de Socotec déjà avait fait l’objet d’une vente en 2015 par la SCPI Edissimmo à seulement 448,57€/m² avec une moins-value de plus de 50% (voir RA 2015). Je n’ai pas eu le détail du problème car il devait y en avoir un - possiblement de l’amiante par exemple - pour justifier une telle décote.

Vous l’aurez compris, je ne suis pas un grand fan de cet emplacement, j’y ai travaillé des années à l’époque désormais révolue où j’étais simple salarié dans les entreprises en question et ai plutôt l’impression d’une zone de bureau mise en avant depuis des années par ses promoteurs mais qui ne décolle pas bien au contraire. On est à quelques minutes à vol d’oiseau du Château de Louis XIV et accolé à St-Cyr l’école mais cette zone me parait enclavée, de plus il suffit de traverser la voie de chemin de fer pour arriver à Trappes. Difficile d’évaluer le prix du m² à Guyancourt, on a l’impression que si le bâtiment est ancien, ça vaut 1000€/m² et qu’il faut un bel immeuble rénové avec un locataire sérieux pour arriver à vendre un prix qui correspondra à une rentabilité.
C’est en tout cas ce qui est mis en avant.

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#123 26/01/2019 14h59

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Je ne connais pas le secteur de Guyancourt donc je n’ai pas d’avis précis sur la question. A titre personnel, ce qui me chiffonne le plus c’est l’acquisition d’actifs de plus de 10M€ avec un seul locataire en place. Je préfère nettement un patrimoine avec une plus petite granularité (mais je conçois que ce soit plus complexe à gérer).

Pour ce qui concerne le taux de capitalisation de ces bâtiments, j’ai l’impression qu’il doit être aux alentours de 6% (probablement un peu inférieur). C’est difficile de le savoir précisément car nous n’avons que le rendement global des acquisitions sur l’année.
D’après un tableau que j’ai aperçu dans le rapport semestriel de juin 2018 de Gecina (p. 14), c’est à peu près le taux de capitalisation (aux alentours de 6%) pour leurs immeubles "Autres IDF" (hors Paris et Croissant Ouest - La Défense).
J’aurai donc tendance à penser que ces immeubles sont au "prix du marché". Néanmoins si quelqu’un a des informations plus précises à ce sujet, je suis preneur.

EDIT : j’ai repris le bulletin 3T 2018 et il était écrit :

Bulletin 3T 2018 a écrit :

La rentabilité immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à 6,51%, (hors investissements indirects).

Les investissement indirects étant d’a peu près 5M€ (donc pèse peu dans les investissements de l’année) et les investissements du 4T représentant à peu près la moitié des investissements de l’année, le rendement global des deux bâtiments serait plutôt de l’ordre de 5.5% ce qui semble plus éloigné du taux de capitalisation que je citais (un peu au-dessus de 6%).

Dernière modification par cat (26/01/2019 19h33)

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#124 30/01/2019 16h07

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Bonjour,

En octobre 2016, Immorente a acquis le centre commercial de l’Hippodrome à Toulouse à la limite entre le quartier de La Cépière et de Bagatelle. L’investissement s’élevait à plus de 32.500.000 €.

Aujourd’hui, ce centre semble en grandes difficultés en raison notamment de son emplacement et de l’environnement :
Centre commercial L’Hippodrome à Toulouse : Casino et plusieurs enseignes mettent la clé sous la porte

Bien à vous,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (30/01/2019 16h46)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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