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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

66% - 40
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 60   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

[+6 / -1]    #1 07/10/2014 18h59

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[Note de la modération : Message supprimé, à la demande d’une personne le considérant comme diffamatoire.]

Suite à la suppression, que j’approuve, de mon message précédent, qui était trop long et comportait des maladresses (mais pas d’inexactitudes), je dirais de manière plus concise:

La stratégie de Corum Convictions depuis sa création il y a trois ans environ a été d’investir dans des actifs généralement non core (emplacement ou type d’actif pas de premier plan) et rapportant en contrepartie de ces inconvénients plus de 7,5% brut. Ce qui après frais de gestion et autres frais lui permet d’afficer un rendement annuel supérieur à 6%, et donc de se placer trois ans de suite en tête du classement annuel des SCPI (le rendement des autres SCPI tourne autour de 5%/an) et donc d’attirer une collecte très élevée, assurant ainsi le succès financier de la société de gestion.

Si cette stratégie est aussi facile à mettre en place et "garantit" au début un rendement élevé, pourquoi les autres nouvelles SCPI ne l’appliquent pas?  C’est que ces actifs non core sont plus risqués que la moyenne, et qu’après les 4 premières années après l’acquisition où le loyer est généralement garanti par un bail ferme, le loyer risque d’être re-négocié à la baisse ou de connaitre des impayés (les locataires de ce type d’actifs étant parfois plus fragiles que la moyenne), la vacance locative risque de s’installer, et du coup, les loyers perçus et donc le rendement et la valeur de la part de la SCPI risquent d’en pâtir.

A cause de ces risques qui existent pour tous les actifs immobiliers, mais davantage pour ceux non core, la plupart des SCPI investissent en non core une part minoritaire de leur portefeuille et consacrent le reste à des actifs core, moins risqués et donc rapportant moins.

En définitive, le rendement n’est pas tout et il faut regarder aussi la qualité des actifs ayant permis ce rendement. Et si les risques ci-dessus se matérialisent, le rendement futur va baisser. Or un porteur de SCPI, contrairement à un souscripteur de sicav actions, investit pour le long terme à cause du poids des frais initiaux et de la fiscalité. Il ne peut guère partir rapidement et sans frais en cas de baisse future du rendement, si elle se produit.

Dernière modification par parisien (08/10/2014 10h41)

Mots-clés : corum l'epargne, corum origin, corum, scpi

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[+3]    #2 09/07/2015 17h20

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Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu un peu plus détaillé de l’AG du  14/04/2015 :

Un peu plus de 50 associés (le double de l’an passé) ont assisté à l’AG de la SCPI Corum Convictions le 14/04/2015. Avec les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 39.7% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (convoquée à nouveau le 30/4).

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées (avec 95%, 99%, 98%, 98%, 95%, 91%, 93% pour les résolutions 1, 2, 3, 4, 5 ,6 ,8 respectivement).

Pour le Conseil de Surveillance, les 8 candidats ayant obtenu le plus de voix (entre 11891 et 28910 voix) sont élus : Guy CLUZEL, Stéphane TORTAJADA, Francisco LAHERA, Michel GUILLAUMOT, Serge GIBOIRE, SCI Immobilière de l’Aqueduc, Jean-Pierre HERIAUD, José MACHADO.

Exposé de la société de gestion :
En plus des informations figurant déjà dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - Il est de plus en plus difficile d’acquérir des actifs correspondant aux critères de la SCPI en France et en Allemagne. La majorité des acquisitions 2015 devrait donc être hors de ces pays, et les actifs hors de France représenteraient environ 50% du patrimoine à fin 2015.
  - L’objectif de la SCPI reste une distribution d’au moins 6% et une revalorisation modérée du prix de la part. La société de gestion a indiqué être quasiment assurée de remplir cet objectif pour 2015, et confiante pour 2016.
  - La SCPI a investi un peu plus (17 M€ à fin 2014) que sa collecte, en utilisant des financements (environ 26 M€ de financements long terme, à 1.90% en moyenne, de durée calée sur la durée ferme des baux, et un montant proche de financements court terme (< 2 ans), partiellement utilisés), qui ont un impact relutif sur le résultat par part et permettent d’anticiper sur la collecte.
  - La société de gestion a indiqué avoir saisi plusieurs opportunités parmi ses acquisitions de 2014, ce qui explique certaines valeurs d’expertise à fin 2014 significativement supérieures aux prix d’acquisition payé quelques mois ou semaines auparavant. Exemple: l’immeuble à Francfort, loué à PSA Banque, qui était considéré (à tord d’après la société de gestion) comme un mauvais locataire par les investisseurs allemands (ou même français), car filiale d’un constructeur automobile français, de plus alors en difficulté.
  - Un actif (magasin de type "Galeries Lafayette") de 13.3 M€ a été acquis très récemment en Allemagne (ville de 300 000 habitants) à 7.50% AEM.
  - Un certain nombre d’acquisitions sont en négociation plus ou moins avancée, notamment aux Pays-Bas, en Irlande, Espagne, ou Slovaquie.
  - Les assureurs sont marginaux comme associés de cette SCPI, avec 1 M€ investis à fin 2014, et la société de gestion a indiqué veiller à ce qu’ils le restent.
  - A la date de l’AG, la capitalisation de la SCPI avoisine 260 M€ (vs 221 M€ à fin 2014).
  - Les équipes de CORUM AM comportent toujours 12 salariés (comme l’an passé), et devraient passer à 13 personnes d’ici 1 an.

Questions de la salle :
Q- Si la collecte devait être trop élevée, est-il envisagé de "fermer le fond" ?
R- Pour le moment, la société de gestion dispose toujours d’un pipe-line de nouvelles acquisitions suffisant, et son organisation est calibrée pour gérer une collecte jusqu’à 200-300 M€/an (la collecte 2015 est anticipée vers 150-190 M€). S’il s’avérait ne plus être possible d’investir correctement la collecte, des mesures seraient prises pour la freiner. 

Q- Est-il envisagé d’investir en Pologne ?
R- Non, ce pays ne faisant pas partie de la zone Euro. La SCPI ne peut (statutairement) investir que dans le zone €uro, et la société de gestion ne souhaite pas modifier ceci, afin de ne pas courir de risque de change.

Q- Est-il prévu de revaloriser le prix de la part ?
R- Le prix de la part (actuellement 1030€) pourrait (au conditionnel) se rapprocher de la valeur de reconstitution (1072€ fin 2014, contre 1032€ fin 2013). Mais rien ne peut être annoncé avant une éventuelle publication au BALO.
Note : Après l’AG, il a été annoncé que le prix de la part passerait à 1045€ à partir du 1er juin, cf BALO du 20 avril 2015.

Q- Certains immeubles ont été acquis en 2014 avec comme locataire une administration publique. N’y a-t-il pas un risque de résiliation avec court préavis de ce type de bail ?
R- Il est possible d’avoir avec ce type de locataire, soit un bail administratif permettant une résiliation par le locataire n’importe quand avec quelques mois de préavis, soit un bail commercial 3/6/9 classique. Les baux concernés sont des baux commerciaux classiques.

Q- Comment est organisé le sourcing des biens acquis à l’étranger ?
R- La société de gestion considère que sa compétence est de connaître les bons acteurs locaux dans chaque marché. Pour chaque acquisition, il y a une équipe avec de tels acteurs, et en particulier un avocat local, un cabinet d’audit technique, et un broker connaissant le marché local.

Q- Quid de l’imposition des revenus fonciers des biens à l’étranger ?
R- L’IFU 2014, qui sera adressé aux associés prochainement, comportera toutes les explications nécessaires. Il convient de ne pas surestimer les éventuels gains fiscaux à ce niveau. La société de gestion n’a pas vocation à optimiser la fiscalité des associés, dont les situations fiscales peuvent d’ailleurs être très variées.

Q- Quelle est la stratégie de la SCPI en ce qui concerne la revente de biens ?
R- La SCPI est encore jeune et a des obligations de conservation de la majorité de ses biens (au moins 4-5 ans, sauf un petit % du patrimoine). La société de gestion envisage néanmoins à terme une politique de revente opportuniste aussi active que sa politique d’acquisition. Toute opportunité de cession à un "bon " prix pourrait être saisie.

Q- Quelle est la proportion de parts démembrées ?
R- La société de gestion ne dispose pas en séance des chiffres exacts, mais l’ordre de grandeur peut être estimé à 20 % des parts.

Q- Quel est le coût du dépositaire ?
R- Pour 2014, le coût du dépositaire a été de 25 à 30 k€. Ce coût évoluera à la hausse en relation avec la capitalisation de la SCPI.

Q- Quel est l’usage de la commission de souscription, qui avoisine 15 M€ (à comparer à la commission de gestion d’un peu plus de 1 M€) ?
R- Cette commission revient à la société de gestion, qui l’utilise notamment pour financer la recherche de fonds (la collecte) et la recherche de biens dans lesquels investir.


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[+2]    #3 09/03/2016 18h01

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Bonjour,

Surin a écrit :

Pour info, PF1 a des frais de 15,63%. C’était aussi le cas de PFO avant son passage en variable.
Je n’ai jamais eu d’explication sur le pourquoi de ces frais et je n’ai jamais réussi a les retrouver par le calcul avec les données de la SG ou sur Primaliance par ex.

Il me semble me rappeler que, lorsque j’ai acheté quelques parts de PFO et PF1 début 2015 (à prix vraiment cassé, je pense que c’était une des bonnes opportunité de cette année…), le conseillé Primonial m’avait précisé que ce niveau de frais très élevé était lié au capital fermé de ces SCPI; et effectivement, depuis que PFO est passé en capital variable, les frais sont retombés à un niveau plus raisonnable (9.5%). Pourtant, et cela ne m’avait pas frappé à l’époque, la plupart des autres SCPI à capital fermé n’ont pas des frais aussi importants que les 15% de PF1…

Pour revenir au sujet principal de cette file, que j’ai dévorée avec intérêt, je me pose encore la question d’investir une somme relativement modérée - à titre de diversification - sur Corum Convictions (je précise que j’y ai déjà investi une petite somme via un contrat d’assurance vie).

Les arguments en faveur (par ordre d’importance décroissant selon mes critères personnels):
1) la diversification géographique: indispensable à mon sens, en 2016 il est impensable de n’investir que sur le marché franco-français, pas tellement pour aller chercher plus de performance (à risque équivalent, les rendement locatifs sont relativement homogènes en zone euro "core"), mais pour mutualiser les risques au niveau européen. Même si je ne souhaite ni ne prédis la dislocation de l’Europe, mettre quelques billes dans de l’immobilier situé en "zone Mark" (Allemagne, Pays-Bas), n’est pas forcément une précaution inutile…
2) les clefs de répartition en démembrement - mode d’acquisition que je privilégie - sont assez favorables au nu-propriétaire, même si cela est certainement le signe d’un risque plus élevé.
3) la DVM (ben oui, quand même), même si sa présentation me paraît suspecte en terme de sincérité (voir plus bas)
4) l’augmentation mesurée mais régulière du prix de la part, ce qui permet de sauvegarder l’intérêt des associés "historiques"
5) une capitalisation et une mutualisation intéressantes
6) uns fiscalité légèrement favorable en tenant compte des conventions fiscales (en veillant à ne surtout pas surestimer ce point; dans mon cas, compte tenu de mes taux marginaux et moyen d’imposition, l’imposition par crédit d’impôt calculé sur le taux effectif global et la franchise de CSG me ferait gagner environ 4 à 5 points d’impôts: pas complètement négligeable pas pas faramineux non plus)
7) le TOF proche de 100%, même si ce n’est pas anormal pour un SCPI relativement "jeune"

Les arguments plus négatifs:
1) une présentation discutable de la DVM: les 6.30% affichés ne tiennent pas compte des impôts payés dans les pays où sont localisés les immeubles. La DVM réellement perçue par les associés est d’environ 5.80% il me semble (voir plus haut dans cette file), ce qui est certes en haut du podium, mais d’autres SCPI qui ont elles aussi une partie de leur patrimoine en-dehors de France (Immorente, Actipierre Europe, Novapierre Allemagne, Europimmo pour ne citer que les principales) ont la franchise de présenter leur DVM NETTE d’impôt étrangers… J’imagine que ce n’est pas interdit par l’AMF, mais je pense que plus de transparence et moins de pub auraient suscité plus de confiance à l’égard de la SG.
2) des frais (achats, gestion) élevés
3) peu d’historique (création en 2012)
4) une société de gestion à l’historique un peu "sulfureux"…
5) des actifs plus risqués, une valorisation du patrimoine à LT aléatoire (mais c’est le prix à payer pour avoir plus de rendement…)
6) une montée en capitalisation un peu trop rapide à mon goût
7) la DVM annoncée en baisse pour 2016; mais bon, ce sera pareil pour la majorité des autres SCPI alors…
8) une publicité trop tonitruante à mon goût (et à priori aux frais des associés de la SCPI…)

Bref, des points différenciant intéressants, pas de défaut réellement rédhibitoire, mais des interrogations sérieuses tout de même… mon cœur balance… j’y vais, j’y vais pas ? Sans risque, plus de rendement… Avoir des économies à placer, quel dilemme tout de même big_smile (préoccupations de "riche") !

Finalement, peut-être que la bonne solution serait d’y réinvestir une louchette dans mon contrat d’AV (si l’opportunité se présente à nouveau, avec l’avantage d’un petit discount sur le prix et malgré les frais de gestion des UC qui plombent le rendement à LT; les fenêtres de tir sont courtes, probablement une volonté de la SG, pas incompréhensible d’ailleurs): la liquidité permettrait d’envisager un dégagement rapide au cas où ça tournerait au vinaigre…

Dernière modification par Polaris (09/03/2016 18h53)

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[+2]    #4 19/03/2016 11h11

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Autre point négatif récent pour cette SCPI dont je possède quelques parts en nue-propriété:

Je viens de recevoir une convocation à l’ AG 2016, avec une résolution à caractère extraordinaire afin de modifier les statuts, pour intégrer une modification de facturation de la TVA suite à une décision de la cour de justice de l’Union européenne, exonérant de TVA certaines commissions.

Résultat:
- une commission de souscription passant de 11,96% TTI à 11,964 TTI
- des commissions de gestion, de cession de part, d’arbitrage sur actif immobilier inchangées malgré la suppression de la TVA sur certains postes (donc la société souhaite augmenter ses commissions en empochant la remise de TVA, si j’ai bien compris)

Ils nous prennent pour des dindons ?

Dernière modification par sm94 (19/03/2016 11h15)

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[+10]    #5 13/04/2016 08h17

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Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Corum Convictions :

Une quarantaine d’associés (un peu moins que l’an passé) ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Corum Convictions le 07/04/2016. Avec les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 30.63% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint. L’AG Extraordinaire, pour laquelle le quorum  n’a pas été atteint, est re-convoquée pour le 26/4.

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées, (avec 97%, 98%, 99%, 99%, 96%, 97%, 98%, 96%, 99% pour les résolutions 1 à 9 respectivement). Les associés présents ont voté électroniquement, ce qui a permis d’afficher les résultats dans la foulée.

Exposé de la société de gestion, et Questions de la salle :
En plus des informations figurant déjà dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Le dividende est à présent distribué mensuellement. Ça utilise mieux la trésorerie, distribuée plus tôt aux associés, au lieu d’être stockée au sein de la SCPI jusqu’à la fin du trimestre. Cette idée, que la société de gestion avait depuis un moment, a été mise en oeuvre dès que les process en interne ont été considérés "prêts".

Le délai de jouissance des nouvelles parts est passé de 2 à 5 mois, s’alignant sur le délai constaté sur le marché, pour acquérir un immeuble. Ceci évite que la collecte ne soit dilutive, et renforce la SCPI pour le moment où les liquidités cesseront d’inonder autant le marché (en relation avec les taux d’intérêts bas). La société de gestion investit en général la collecte plus vite, anticipant sur la collecte et avec des financements court terme, ce qui rend la collecte relutive, au profit des associés.

Un des objectifs de la société de gestion est de maintenir une intermédiation minimisée entre les associées et les biens immobiliers (donc d’aligner le plus possible les conditions du marché immobilier avec celles que les associés ont en détenant des parts de cette SCPI).

Collecte : La collecte a toujours tendance à s’amplifier, même si en 2016, elle ne devrait plus multiplier par 2 (comme les années précédentes), mais avoisiner 300 M€. Il n’y a aucune collecte pour des contrats d’assurance-vie (Sans convention particulière, les assureurs devraient acheter des parts comme tout le monde à 1045€, au dessus de la valeur de réalisation, ce qui les dissuade d’avoir dans leur contrat d’AV des UC basées sur Corum Convictions).
Q- Si la collecte devait être trop élevée, est-il envisagé de la ralentir voire de "fermer le fond" ?
R- La société de gestion indique vouloir "piloter" la collecte afin de l’ajuster à sa capacité d’acquisition (sur le marché de la zone €uro), et non ajuster ses acquisition à une collecte subie.
Q- Combien représentent les institutionnels au niveau des associés ?
R- Les personnes physiques représentent 99%. Un institutionnel a investi en propre dans la SCPI, et détient environ 2% des parts.

Investissements : Les investissements 2015 avaient en moyenne un rendement de 7.56% actes en main. (Les investissements de T1/2016, pour 46 M€, ont un rendement AEM un peu meilleur). La société de gestion considère le marché en France en haut de cycle (et y investi donc peu/pas), en Allemagne proche du haut de cycle (et n’y a investi que sur des opportunités "hors marché"), aux Pays-Bas plus favorable même si les prix y montent.
Une cession a eu lieu fin 2015, sur un bien de logistique à Nimes, qui a généré un TRI annuel de 9% depuis son acquisition. La société de gestion estime que conserver ce bien, dont la valeur allait évolué à la baisse avec un bail ferme de plus en plus court, aurait créé moins de valeur que le céder pour investir ailleurs. D’autres cessions auront lieu quand une situation similaire se présentera.
Q- En cas de démembrement des parts, qui bénéficiera de la distribution de plus-value ?
R- Le nu-propriétaire bénéficiera de la distribution de la plus-value, le solde du produit de la vente étant réinvesti dans d’autres immeubles (qui généreront du résultat distribué à l’usufruitier).
Q- Investissant dans bientôt 10 pays, comment la société de gestion s’assure-t-elle de maitriser les impacts fiscaux induits et les évolutions possible de cette fiscalité ?
R- L’analyse précédant chaque acquisition inclut l’examen (avec des experts compétents) des impacts fiscaux, dans le pays de l’immeuble, comme au niveau des associés. La SCPI a déjà renoncé à des acquisitions à cause d’incertitudes au niveau fiscal.

Patrimoine :  En valeur, 32% du patrimoine est en France fin 2015, contre 61% fin 2014. La durée (moyenne pondérée) ferme résiduelle des baux (8.96 ans fin 2015) a augmenté, et est plus longue à l’étranger (9.9 ans) qu’en France (6.3 ans en IdF, 7.5 ans en régions), en raison des limitations de la loi Pinel, et du bail ferme 25 ans de l’hôtel à Amsterdam. Les immeubles à l’étranger représentent 68.3% des loyers du parc à fin 2015. Même si ce n’était pas explicitement recherché, le parc d’immeuble de la société s’avère très "vert", avec 50% d’immeubles aux dernières normes ou labellisés, ce qui est important pour préserver la valeur du parc immobilier. Un projet est en réflexion, pour progresser encore à ce niveau, sur 3 axes : qualités intrinsèques de l’immeuble, maintenance, pratiques du locataire.
La société de gestion va ouvrir un bureau aux Pays-Bas, pour gérer au plus près les acquisitions et les immeuble en Europe du Nord.
Q- Y a-t-il des immeubles en zone inondable (cf scénario de la grande crue de la Seine à Paris) ?
R- Non. Une analyse de risques (inondation, zone sismique, pollution, etc.) a lieu avant chaque acquisition d’immeuble.

Finance : Les loyers ont représenté 23.4 M€ en 2015 (et 36 M€/an sur la base du patrimoine fin 2015), pour 18.6 M€ de résultat net, soit 67.51€/part représentant 6.50% du prix d’achat de la part, et 65.49€/part (6.30%) distribués et 2.02€/part mis en réserve. La société de gestion précise qu’elle veille à ce que la quasi-totalité des charges soient récupérables sur le locataire, ce qui permet un ratio résultat net / loyers parmi les meilleurs du marché. Par ailleurs, 3% des loyers ont été alloués à la réserve pour gros travaux (même s’il y a pour le moment fort peu de tels travaux).
La SCPI utilise des emprunts à long terme, pour 16% de la valeur de ses actifs, avec comme duration la durée ferme des baux (chaque emprunt est associé à un immeuble précis). Ce levier fait passer en 2015 le rendement immobilier de 8.1% à un rendement sur fonds propres de 9.7%.
Le résultat du T1/2016 avoisinera 6.70% annuel, en partie grâce à un impact très relutif de la collecte.
Q- Est-il prévu de revaloriser le prix de la part ?
R- Il n’y a rien d’arrêté à ce niveau, mais c’est un thème de réflexion de la société de gestion.
Q- Quel serait l’impact d’une hausse des taux sur une SCPI ?
R- Une hausse des taux impactera les SCPI, en particulier en provoquant des ventes d’immeubles sur le marché, et en poussant à la baisse le prix des immeubles. L’objectif est d’être perçu, lorsque le marché se retournera, comme une des meilleures SCPI du marché, afin de continuer à collecter (même plus modérément) et de pouvoir alors saisir des opportunités (par exemple en France).

Autres Questions de la salle :
Q- Une partie du succès des SCPI investissant à l’étranger est lié à la fiscalité associée. N’y a-t-il pas un risque que cette fiscalité soit modifié ?
R- Mieux vaut éviter de faire le marketing d’une SCPI principalement sur des avantages fiscaux (et Corum n’en a pas fait), qui doivent plutôt n’être qu’une cerise sur le gâteau.

Q- En relation avec la distribution mensuelle, y a-t-il une intervention du CaC chaque mois ?
R- Oui, le CaC délivre chaque fois une attestation que les conditions permettant la distribution sont remplies.

Q- Y a-t-il des associés étrangers, et une action de commercialisation à l’étranger ?
R- La quasi-totalité des associés sont résidents en France, même s’il y a aussi quelques non-résidents. La (double) fiscalité  rend généralement un tel investissement peu intéressant pour un résident à l’étranger.

Q- Pourquoi changer d’Expert Immobilier ?
R- Le choix fait résulte d’un appel d’offre, et un des critère de choix était une bonne compétence sur les marchés immobiliers à l’étranger où à présent se situe une bonne partie du patrimoine de la SCP.


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[+3]    #6 16/11/2016 13h06

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La société de gestion, à qui j’ai posé la question, m’a confirmé que c’était elle (en utilisant la commission de gestion), et non la SCPI, qui finançait toutes les publicités. Ce n’est d’ailleurs pas une spécificité de cette SCPI, et le cadre réglementaire des SCPI impose qu’il en soit ainsi.

J’ai aussi cru comprendre que l’objectif de la décimalisation n’était nullement de maximiser la collecte (la SCPI pourrait aisément collecter beaucoup plus, par exemple en favorisant la souscription d’institutionnels comme des assureurs, mais s’y refuse), la SCPI souhaitant continuer à en contrôler le volume, sur la base de ce qui peut être correctement investi. L’objectif serait de disposer de plus de souplesse, par exemple pour répondre à terme à la demande d’associés en PP souhaitant (automatiquement) réinvestir leurs dividendes (mais ceci se ferait au prix de part normal, et pas avec une quelconque remise sur commission de souscription qui introduirait une rupture d’égalité entre associés).


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[+6]    #7 21/04/2017 00h24

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Quelques retours sur cette AG.
Chez CORUM, ils ont des convictions et des idées parfois originales.

Environ 70 à 80 personnes y assistaient.
La moyenne d’âge semble assez élevée, sans doute de nombreux retraités.

Malgré cette faible présence physique (sur 14 000 associés)
le quorum est atteint (presque 28 %) avec le vote par correspondance et en ligne,
pour une AG ordinaire.

Particularité de CORUM : pas distribuée en assurance-vie, pas de présence significative d’institutionnels.
Le plus gros associé a 10 M€ (sur 833 de capitalisation), c’est un institutionnel mais investissant ses fonds propres.

Une campagne de communication a été réalisée en début d’année (bus en région parisienne, radio, etc.).
L’objectif est d’accroître la notoriété.
Le terme "SCPI" n’est pas utilisé.
Cette campagne ne répond pas à un besoin immédiat, la collecte est largement assurée actuellement ; mais la notoriété pourrait être utile en des temps plus difficiles.

La collecte est déterminée par les investissements, contrairement à d’autres SCPI qui peinent à investir ce qu’elle ont collecté.
La collecte devrait être de 300 à 350 M€ cette année comme la précédente. Les distributeurs ont des quota.

Les marchés en France et en Allemagne sont chers.
Les investissements en 2016 ont été réalisés principalement aux Pays-Bas, qui représente 35 % du patrimoine.
La stratégie est de chercher un rendement élevé et des baux longs (9 ans en moyenne, jusqu’à 25 pour des hôtels).

Les résultats financiers montrent des ratio de :
14 % de charges d’exploitation
3 % de Provision pour Gros Travaux (PGR)
considérés comme bons.
Le TOF est excellent à 99,4 %.

Le report à nouveau est limité au minimum attendu par le marché.
Selon Puzin c’est "une hérésie" pour les SCPI à capital variable :
les associés payent l’impôt sur des revenus non encaissés, puis le report est dilué par la collecte future.

Globalement, CORUM considère que les marchés immobiliers sont au sommet, et qu’un retournement est possible sur les valeurs d’actifs.
En conséquence, le prix de la part n’augmentera pas en 2017.

La dette est limitée : partiellement remboursée en 2016, reste 60 M€, taux moyen 1,8 % cappé à 2,8 %.

Toutes les résolutions (approbation des comptes, affectation du résultat, etc.) sont approuvées dans les 99 %.

Après l’AG, j’ai discuté avec Renaud des Portes …
Je lui ai fait remarquer que 35 % sur un pays, ça commence à faire beaucoup pour la diversification. Et qu’il y a d’autres pays dans la zone Euro.
Il m’a répondu qu’il revient des pays baltes, mais ne peut en dire plus …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (21/04/2017 00h35)


Dif tor heh smusma

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[+3]    #8 22/04/2017 18h06

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En complément du message précédent (j’ai entendu les mêmes choses qu’ArnvaldIngofson lors de l’AG, qu’il a bien résumée) :

   - l’AG était à 18h30, vs 14h les années passées, pour avoir plus d’associés présents (2x plus que l’an passé); une autre idée (non évoquée à l’AG) pour avoir plus de présents serait de communiquer sur la date de l’AG quelques mois à l’avance, avec le BTI publié en janvier, au lieu de juste quelques semaines à l’avance;
   - la moyenne d’age des présents est plus basse que celle des autres AG de SCPI auxquelles j’ai assisté;
   - le quorum de 25% ayant été atteint par les votes par correspondance, et les votants représentant 27.82%, on peut en déduire que les présents représentaient 1% ou 2% des parts, donc quasiment sans influence sur le résultat des votes;

   - On n’a pas entendu parler du Conseil de Surveillance durant l’AG, hormis pour excuser l’absence de son président (retenu ailleurs par un accident de la vie);

   - Corum XL a été évoqué (voir : SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management);

   - la collecte pourrait (si la SdG ne freinait pas) être 2x (2016) ou 3x (2017) plus élevée;

   - les investissements 2016 ont un rendement immobilier moyen de 7.5% actes en main (un peu moins que les années précédentes, mais ça permet de maintenir le rendement/part de la SCPI);
   - l’endettement de la SCPI a un peu diminué (-17 M€) sur l’exercice 2016;
   - la société de gestion est confiante dans sa capacité à investir suffisamment en 2017 (l’absence d’investissements au T1/2017 est juste conjoncturelle, et il y a pas mal de d’achats imminents);

   - d’autres cessions auront lieu (avec plus-values, qui seront distribuées rapidement aux associés);

   - la valeur de la part ne sera pas réévaluée en 2017; la société de gestion vise une valeur de part proche de la valeur de reconstitution, moins 0 à 3% (our annuler l’impact du levier de la dette que porte la SCPI);
   - la société de gestion estime que, sur de nombreux marchés, les valeurs d’expertises ont atteint ou sont proches de plafonds : Quand les grosses sociétés de gestions françaises arrivent sur un marché (par ex Axxxxi qui veut arbitrer pour avoir jusqu’à 25% du patrimoine de ses SCPI hors de France), il est en général très cher, on voit des offres à des prix bien plus haut que ce que Corum envisageait, et seul une forte implantation locale permet encore de trouver de bons investissements;

   - Corum AM a maintenant 30 à 35 salariés, dont 5 aux Pays-Bas (Note : elle externalise bien moins de choses que d’autres sociétés de gestion de SCPI);


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[+3]    #9 01/04/2018 18h54

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Un petit résumé du rapport annuel 2017 reçu cette semaine…

Capitalisation de 1 121 ME au 31/12/2017
SCPI bien diversifiée: Bureaux 48%, Commerce 24%, Activité 11%, Hôtels 11%, Logistique 5%, Santé 1%
(% en valeur vénale)
94 immeubles avec un TOF de 99,6%, durée moyenne des baux restant à courir de 8,4 années
Répartition européenne: Pays-bas 30%, Italie 17%, France 15%, Allemagne 14%… avec amélioration de la qualité environnementale

L’inventaire détaillé des placements montre une valeur d’expertise 2017 de certains biens inférieure au prix de revient (seulement 6 ans après les premiers investissements, c’est gênant). Total cependant de 50 ME de plus-values (soit 4,8%)

Valeur de reconstitution par part de 1108,67 euros contre 1092,77 fin 2016, soit +1,45%

16 investissements en 2017 avec des rendements locatifs excellents: 7,65% en moyenne. Il n’y a pas que des biens à haut rendement type logistique, par contre les biens sont situés en périphérie me semble t’il. Mais il faut reconnaitre que la société de gestion est performante sur ce point.

6,45% de taux de distribution sur valeur de marché (mais brut des prélèvements fiscaux français et étrangers), entièrement couverte par les revenus, alimentation du RAN par 0,32% du résultat. RAN par part en jouissance en baisse, RAN par part souscrite en hausse.

Pour 2018:
- cible de 300ME d’investissement maximum,
- absence prévue d’alimentation du report à nouveau,
- proposition de changement de nom en Corum Origin, il parait que cela évitera une confusion entre les noms de SCPI et le nom de la société de gestion… Bof, du marketing… Ils pouvaient y penser avant de baptiser Corum XL…
- objectif de distribution supérieur à 6% maintenu

Rapport du conseil de surveillance sans intérêt. Les avis des proprio de part disséminés dans le rapport m’énervent un peu…

Donc conclusion plutôt positive pour moi.
Ce qui me gène (comme porteur de parts): un prix des parts inférieur à la valeur de reconstitution (-3% sur expertises de fin 2016, et -4,5% sur celles de fin 2017), alors que la société indique limiter les souscriptions. Mais si elle veut tenir sa promesse de rendement…

Alors, revalorisation de 2% cette année?

Dernière modification par sm94 (01/04/2018 19h32)

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[+8]    #10 13/04/2018 00h07

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Voici quelques informations venant de l’AG du 12/04/2018 :

Environ 200 associés ont assisté à l’AG (bien plus que toutes les autres AG de SCPI auxquelles j’ai assisté) durant 3h, avec beaucoup de questions, souvent fort pertinentes.
Quorum atteint pour l’AGO (avec 26.5%), pas pour l’AGE (avec 23.0%) qui sera reconvoquée le 2/5.

Quelques points saillants que j’ai noté :
  - Le RAN ne sera plus abondé/diminué. Donc la distribution 2018 sera très proche du résultat 2018;
  - la collecte 2018 sera de 300 à 350 M€ (calée sur la capacité d’investissement);
  - Corum AM entend continuer à être "disruptif" (et pourrait même lancer un produit hors de l’immobilier);
  - Corum AM sponsorise un bateau Class40 qui courra la route du Rhum (pour gagner) en nov 2018
           (le skipper Nicolas Troussel a échangé avec la salle)
  - Toutes les résolutions de l’AGO ont été acceptées avec plus de 93% des voix;
  - Sont élus au CS (dans l’ordre du nombre de voix) les candidats 5, 6, 3, 4, 8, 2, 1, 10
            (sur 18 candidats), et il fallait les voix de 105 211 parts pour passer.

Voici quelques questions, et les réponses apportées (je ne rappelle pas ce qui est dans le Rapport Annuel) :
Q: Y aura-t-il une revalorisation du prix de la part en 2018 ?
R: Ce n’est à ce jour pas décidé (la réunion devant décider aura lieu dans qqs semaine). Même si c’était décidé, le SdG n’aurait pas le droit (même si certaines se le permettent) de communiquer la dessus avant l’annonce officielle (qqs jour avant tout changement de prix). La SdG a montré un tableau avec l’évolution des valeurs de réalisation, de reconstitution, et du prix de parts depuis 2012, qui est un des éléments de décision (et si j’interprète bien ce tableau : le prix devrait augmenter un peu).   

Q: Y aura-t-il des cessions d’immeuble (avec distribution de plus-values) en 2018 ?
R: Les SCPI ne peuvent (réglementairement) céder un immeuble que 5 ans après l’avoir acquis, sauf pour 2% du montant de leur patrimoine (soit 22 M€ pour Corum en 2018). Corum a été approché pour certains biens en plus-value, et les dossiers sont en analyse.

Q: Informations sur le départ des ex-DG et DAF, la nouvelle société Butler Corum, et implication
R: Les ex-DG et DAF sont partis en bonne entente avec Corum, pour d’autres projets (j’ai eu + de détails autour d’un verre après l’AG). L’ancien DG avait une grande connaissance de l’immobilier français (devenant moins indispensable au fur et à mesure de l’ouverture à l’international). Butler était au capital de la SdG depuis l’origine. Butler Corum et une holding chapeautant la société de gestion et d’autres activités, dont certaines pourraient être annoncées prochainement.
Butler et F.Puzin ont chacun ~45%, et 8 (jeunes) managers se partagent ~10%. La moyenne d’age des (~50) salariés avoisine 30 ans. Il y a peu de chance que les "jeunes managers" clés quittent Corum, car c’est "leur bébé", et ils ne feraient pas facilement leur trou chez un grand institutionnel.

Q: Comment Corum AM choisit pour quelle SCPI un immeuble est acheté ?
R: Certains immeubles répondent bien mieux aux caractéristiques ciblées par une SCPI donnée (Corum XL vise plus les actifs centraux avec potentiel de création de valeur). Si un bien satisferait les critères des 2 SCPI (c’est arrivé une seule fois en 2017, et devrait être rare), il y a des critères précis de choix, selon la disponibilité du plus de cash depuis le plus longtemps.

Q: Stratégie d’endettement
R: La dette porte sur certains immeubles. Elle est en majorité à taux variable (~Euribor+120pts) cappé, amortissable.

Q: Eligibilité  des contrats d’AV, et présence d’associés institutionnels
R: La SCPI ne sera pas éligible à des contrats AV. Il n’y a pas (ou très peu) d’institutionnels associés, car :
- ceux-ci souhaitent payer moins de frais de souscription que l’associé lambda (et la SdG refuse);
- la SdG les décourage (pour éviter de collecter plus qu’elle ne peut investir, et de réduire la liquidité le jour où l’institutionnel voudra vendre);
- les choix "différents" de la SCPI peuvent être difficile à assumer au sein d’un institutionnel.
(Mais un institutionnel a confié 265 M€ à Corum AM, gérés au sein d’un OPCI, indépendant de la SCPI)

Q: CS ?
R: Le président du CS (qui ne se représentait pas au CS) est rapidement intervenu (en fin d’AG) en indiquant que les débats au sein du CS étaient assez similaires aux échanges qu’il y avait eu durant l’AG, et en employant les mots "décapant", "très intéressant, "disruptif".  (même si la lecture du rapport du CS donne une "autre impression").

Q: Vacance locative / Réelle possibilité de relocation des locaux vacants, dont ceux longtemps à Amnéville ou Torcy / Risque de vacance quand les durées fermes des beaux longs expireront
R: Le DG a renouvelé son objectif d’avoir 99.7% de TOF fin 2018 (Il a loupé son objectif 2017 … à cause de l’achat fin 2017 d’un bien avec des m² vacants).
Torcy est loué (mais en période de franchise de loyer). Amnéville (la plus mauvaise acquisition) est difficile mais pas désespéré (et j’ai discuté après l’AG avec l’Asset Manager en charge de le relouer).
Corum AM gère en direct tous ses locataires, ce qui inclut un screening financier avant acquisition, et un suivi rapproché après (il y a un salarié qui analyse à plein temps la solidité financière des locataires; il y a des échanges directs avec les locataire pour suivre leurs besoins), ce qui laisse espérer ne pas avoir de forte vacance après les durées fermes terminés.     

Q: Quels marchés cibles d’investissement pour 2018 pour "devancer la masse des investisseurs et créer de la valeur" ?
R: Question "sensible", et pas vraiment de réponse précise… mais sans doute plus les Pays-Bas, et peut-être plutôt les pays Baltes et l’Italie.

Q: Possibilité de participation à distance à l’AG pour les provinciaux
R: (hors de l’AG) La SdG l’a envisagé (et cette AG était filmée) mais c’est délicat à mettre en oeuvre, en particulier pour restreindre l’accès aux seuls associés de la SCPI, éviter certains détournements, et conserver ce type d’échanges (et pas n’avoir que du "politiquement correct").


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[+3]    #11 12/05/2018 09h10

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En effet, le PFU ne s’applique pas aux SCPI alors qu’il s’applique aux foncières, ce qui est un inconvénient pour les SCPI. Pour les contribuables taxés à 14 % comme moi, l’écart est plus faible entre PFU 30 % et fiscalité SCPI franco françaises (14 % + 17.2 % = 31.2 %)
Pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition supérieur ils peuvent minorer leur impôt soit  en souscrivant des SCPI à travers leur contrat d’assurance vie, soit en achetant leur SCPI en nue propriété, soit à crédit ou en achetant davantage de SCPI européennes ou un mixte de tout cela.

Ensuite, oui pour moi j’envisage les revenus de SCPI comme un complément de revenu, un booster de pouvoir d’achat soit immédiat soit à terme (démembrement de propriété, assurance vie…).
J’ai besoin de mes revenus d’activité  qui me procurent l’essentiel de mes revenus et qui sont stables (je suis salarié et non indépendant).
Les revenus de SCPI, c’est un plus (comme beaucoup de gens je pense).

Concernant la stabilité des revenus des SCPI (qui seraient plus stables que les revenus d’activité de salariés), je ne suis pas d’accord. Si on regarde sur les 8 dernières années, on constate des variations des dividendes par part assez sensibles et vers le bas de la plupart des SCPI. Je prends par exemple Accès Valeur Pierre qui passe de 29.6 € par part en 2009 à 24 € par part en 2017, Edissimo qui passe de 12.50 à 9.95, Elysées Pierre qui passe de 33 à 30, Epargne foncière (de 40.08 à 35.64), Ficommerce (de 12.90 à 10.30), Immorente (de 17.08 à 15.50), PF Grand Paris (26.2 à 20), Primopierre (12.99 à 9.80), Rivoli Avenir Patrimoine (13 à 11.18)…
Heureusement mon salaire n’a pas diminué d’autant sur les 8 dernières années (je prends exprès une période longue et significative). Bien sûr ça peut tanguer dans l’autre sens mais ça tangue !

Donc je suis bien sur une logique de complément de revenu en me mettant bien en tête que ces revenus peuvent pas mal fluctuer. Mon objectif est aussi de miser sur des SCPI qui revalorisent le plus à terme et c’est là où j’ai besoin de conseil sur ce forum.
J’ai bien compris qu’une SCPI comme Rivoli  Avenir Patrimoine qui verse des taux de rémunération plus faibles pouvaient bien s’apprécier sur le long terme et avoir un TRI sympathique sur 10-15 ans.
J’en recherche d’ailleurs d’autres.

Je reviens sur la fiscalité des SCPI européennes. Oui on économise les prélèvements sociaux c’est un vrai gain en effet.
Pour la partie IRPP (hors PS), le gain n’est pas toujours si fort.
Je vais prendre un exemple : j’ai une SCPI 100 % allemande.
J’ai un taux marginal d’imposition de 14 % et un taux moyen d’imposition de  6 % (calcul effectué en additionnant tous mes revenus de source française et allemande)
Je reviens sur ma SCPI allemande : on me prélève à la source presque 16 % (j’arrondis).
Je dois payer encore 8 % d’IRPP (écart entre taux marginal et taux moyen)
En tout je paie 24 % d’impôt (16 % + 8 %)
Je paie moins (24 %) qu’avec une SCPI française (31.2 %). L’écart de 7 % (en gros), ça me fait 0.30 à 0.35 % par an de gagné.
Imaginons que mes revenus augmentent mais que je reste toujours à la tranche de 14 %.
Et que mon taux moyen passe à 8 %.
En tout je paierai 22 % d’impôt (16 % + 6 %)
L’écart SCPI allemande / française passe à 10 %.

Alors contrairement à ce que j’ai sous entendu dans mon post précédent, il n’y a pas d’effet de seuil parce que si je passe à la tranche des 30 %, je serai plus taxé tant sur les SCPI françaises (+16 points) qu’européennes (car calculé sur l’écart entre taux marginal qui explose et taux moyen qui monte un peu)

Bref, tout ça pour dire que fiscalement parlant, il y a un gain pour les SCPI européennes d’au moins 0.3 % par an ce qui est un plus en effet.

Maintenant quid des SCPI qui investissent dans d’autres pays que l’Allemagne et qui prélèvent une taxe supérieure à 16 % et notamment pour ceux imposés dans la tranche des 14 %. Le gain est il important ? Je pense à l’Espagne. Je pense qu’il est moins fort, non ?

Je reviens à Pierval Santé : on me dit que la comparaison avec Corum n’est pas judicieuse.
Je les comparais pour quelque chose de précis : le rendement affiché et j’en ai déduis que compte tenu du délai de jouissance plus long de Corum, des frais d’acquisition plus lourds et d’un affichage en brut d’impôt étranger pour Corum et en net pour Pierval Santé, que l’écart de rendement entre ces 2 SCPI est extrêmement faible et je ne comprends pas pourquoi la presse spécialisée financière n’en tient pas compte c’est tout.

Bien évidemment ce sont sur le reste des SCPI bien différentes j’en suis conscient…notamment sur le type de bien détenu.

Je suis un simple investisseur, on nous présente que le côté positif de la SCPI. Je recherche par SCPI quels peuvent être les points de vigilance c’est tout et après je pèse le pour et le contre.
J’insiste sur le côté négatif car il nous est jamais présenté.

Pour Corum, je vois comme points négatifs :

1/ La présentation du rendement (affiché en brut) qui décale du 1 point avec le net et je pense qu’il faut en tenir compte

2/ Des frais très importants (tant des frais de souscription que des frais de gestion) qui vont forcément et mécaniquement diminués les rendements à terme…

3/ Un délai de jouissance énorme (6 mois)

4/ A la lecture du bilan, je vois que Corum garde très peu de trésorerie au 31/12 de chaque année et pourtant les collectes sont très importantes au T4 et qui pourraient expliquer du cash au 31/12.
Un commercial qui vend des SCPI m’a expliqué qu’ils investissent en effet leur collecte en un temps record (alors que déceler des opportunités prend toujours du temps). J’ai bien peur que la sélection ne soit pas si rigoureuse…

5/ Une petite équipe (Corum) qui gère des biens immobiliers partout en Europe. Je me pose des questions : comment font-ils ? Pour connaître les marchés locaux, les aspects juridiques, pour mesurer la fiabilité de leurs locataires… Ca demande une équipe ultra expérimentée et assez nombreuse pour moi, non ? Et comment font-ils lors des renouvellements de  baux, pour les travaux…

6/ La stratégie de Corum est claire. Garder un rendement d’au moins 6 %.
Moi qui suis dans la gestion d’actifs, je suis interrogatif.
Ca me fait penser au marché obligataire.
Il y a 6-7 ans, on pouvait trouver des bonnes qualités de signature pour du 4-5 % de rendement.
Maintenant, acheter du 4 à 5 %, c’est être certain d’acheter des signatures dégradées (en tout cas bien plus dégradées).
Si le marché obligataire monte, tout va bien. Si le marché corrige, bonjour les moins values et les dettes pourries.
Je ne crois pas au Père Noël. Dans un marché où les rendements locatifs s’érodent, maintenir des tickets élevés dégrade mécaniquement la qualité d’un portefeuille.
Et Corum qui était à ses débuts pas trop dangereux car il investissait beaucoup en France. Il a profité du marché espagnol en 2014 c’est vrai.
Mais j’ai l’impression que plus on avance dans le temps plus ça devient dangereux surtout s’il collecte encore massivement et investit en un temps record.

7/ Pierval Santé est recommandé par la plupart des vendeurs de SCPI mais pas Corum pour les raisons que j’ai évoqué plus haut.
On peut aussi parler de quelques établissements financiers qui ne financent pas Corum. Pourquoi ?

8/ Les institutionnels n’investissent pas dans Corum. Certains évoquent les frais importants.
Corum a pour explication qu’il n’en veut pas parce qu’ils peuvent déséquilibrer leur gestion. Est-ce une explication fiable ? Et pourquoi Rivoli Avenir Patrimoine (qui a une taille comparable avec Corum n’a pas de problème avec les institutionnels ?

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 09h29)

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[+3]    #12 25/05/2018 11h49

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Flyz57, la commission de souscription est bien un cout à l’achat que la société encaisse dès la souscription

Les statuts le précisent bien

Statuts de Corum a écrit :

La société de gestion perçoit lors des augmentations de capital une commission de souscription de 11,964% TTI du prix de souscription, prélevée sur la prime d’émission.

Par ailleurs, la cession de parts au maché secondaire n’est pas gratuite, mais forfaitaire.

Pour les cessions de parts ainsi que pour les mutations à titre gratuit (donations / successions), la société de gestion perçoit
une commission forfaitaire de 240,00 € TTI (commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006), quel que soit le nombre de parts transférées à la charge du vendeur,
donateur ou ayant droits

(d’ailleurs, je viens de remarquer que pour la rédaction des statuts de CORUM XL, ils on été plus gourmands et ont prévu une commission de cession de 5% à la charge de l’acquéreur pour les cessions à titre onéreux)

Je pense que par une gymnastique intellectuelle, vous voulez en faire des frais à la sortie car le rendement est indiqué net de frais. Néanmoins, si vous avez acheté au marché primaire, cet argent est bien sorti de votre poche, pour rentrer dans celle de la société de gestion et d’un éventuel intermédiaire. En clair cette partie de votre souscription n’est pas investie dans des biens produisant des loyers.

Effectivement, en revendant au marché secondaire, vous pouvez essayer de récupérer un partie de cette commission de souscription, mais il est certain qu’un acquéreur achetant au marché secondaire ne voudra pas payer le même prix que pour une souscription directe auprès de la société de gestion.

Dernière modification par petitproprio (25/05/2018 12h11)

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[+6]    #13 07/09/2018 12h42

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J’ai procédé à une analyse du patrimoine de la SCPI Corum Origin.

Observations sur les frais d’acquisition :

Dans le dernier rapport annuel, si l’on prend le total en dernière page du tableau du patrimoine (P40), on trouve 42 441k€ pour l’ensemble des droits, taxes et frais d’acquisition pour un prix de revient de 1 057 650k€ soit 4,01% de frais en moyenne pour les achats de la SCPI.
=> Edit 5 octobre : Il y a une erreur dans le RA2017, les frais de tous les achats de 2017 sont sous-estimés, il y manque les droits d’enregistrement.

Je suis le premier à égratigner la société de gestion pour ses frais importants en général, s’ils restent élevé dans l’absolu et notamment pour la gestion, les frais de souscription de 13,59% sont largement compensés par le fait que les achats soient soumis à moins de frais en moyenne que pour les autres SCPI.
C’est donc un des avantages d’aller investir à l’étranger même s’il n’a rien de décisif.

Données sur les valeurs d’expertise:

Globalement, si l’on compare la valeur totale des estimations à fin 2017 avec le total des prix d’acquisition AEM, on arrive à une progression de 0,76% donc Corum Origin a vu la valeur de son patrimoine éponger les frais qu’elle a subi à l’acquisition, elle peut revendre la plupart de ses biens en plus-value et même si certains sont en moins-value notable, ils restent des cas isolées.

Voici le tableau du patrimoine que j’ai fait pour les 4 premiers pays listés dans le RA :

Tous les chiffres sont en k€, j’ai ajouté dans la colonne "frais" le pourcentage en rouge que cela représente par rapport au prix hors-droits (HD).
Pour chaque pays j’ai ajouté une ligne avec le total et en orange le pourcentage que représentent les frais par pays.
Dans la colonne de droite de chaque ligne "total par pays", j’ai ajouté en rouge le pourcentage d’évolution des valeurs d’expertise par rapport au prix HD, cela permet de mieux voir pour chaque pays si les achats paraissent judicieux.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_4_pays_corum_ok.jpg

Si cela vous intéresse, je pourrai poursuivre et faire l’analyse pour les autres pays de la SCPI.

Edit : petit récapitulatif des frais par pays et évolutions valeurs d’expertise/prix de revient HD car le tableau est petit.
France   : 5,46% de frais en moyenne et +4,78% évolution patrimoine
Portugal : 8,50% de frais en moyenne et +14,16% évolution patrimoine
Canaries: 3,06% de frais en moyenne et +18,57% évolution patrimoine
Pays-Bas: 3,90% de frais en moyenne et +4,64% évolution patrimoine

=> A noter : Il y a une erreur dans le RA2017, les frais de tous les achats de 2017 sont sous-estimés (ainsi que d’autres sans qu’un raison m’ait été donnée), il y manque les droits d’enregistrement. Corum n’a pas l’intention de le modifier…

Dernière modification par kc44 (14/11/2018 04h58)

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[+3]    #14 05/10/2018 16h15

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J’ai la réponse de Corum au sujet de cet écart d’environ 5,5% :
L’écart est du à la différence entre la plus-value fiscale et la plus-value comptable (ne me demandez pas ce que c’est).
La distribution est communiquée par rapport à la plus-value comptable mais l’impôt est calculé par rapport à la plus-value fiscale.
Il y a bien eu à la base 19% d’imposition + 17,2% de PS + 4% de surtaxe pour gros montant de PV compris entre 160000 et 200000€ (je n’ai pas vérifié ce point, je ne fais que retranscrire.

Autre sujet qui m’avait fait rentrer en contact avec eux, l’histoire des frais que je trouvais faibles.
(25/27) SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management
J’ai du éditer le message du coup. En fait ils ont oublié les droits d’enregistrement dans les frais sur tous les achats de 2017 dans le dernier RA.

Par exemple pour les Pays-Bas, j’avais listé 8 biens aux frais vraiment réduits (- de 2%).
En fait il y a 4 achats neufs qui sont Leiden 30 mars 2016, Leiderdorp 20 janvier 2017, Hoofdorp le 24 juin 2015 et Indigo La Haye qui sont tous en VEFA donc ici ok.
_3 autres achats ont été fait en 2017 et ont des frais plus élevés en réalité, j’imagine de l’ordre de 7% mais il suffira de vérifier l’information sur leur site internet qui elle est à jour (ou dans les BT, l’article concernant chaque achat).
_Un dernier à Zoetermeer pourtant acheté en 2015 pour lequel ils ont détecté une erreur, bref, les chiffres seront corrigés dans le prochain rapport annuel …
Je n’ai pas contrôlé les autres pays.

Je vais songer à me faire rémunérer pour chaque erreurs constatées dans ces publications, la liste est longue, très longue, et que de travail supplémentaire pour y voir clair !

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[+2]    #15 10/10/2018 13h27

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Ma compréhension de la situation est actuellement la suivante :

En ce qui concerne le montant distribué aux associés imposés à l’IR et le montant (différent) distribué à ceux imposés à l’IS, pour compléter les explications déjà fournies (par Surin) :
  - Le montant (brut) de la distribution a été calculé en divisant la plus-value comptable réalisée lors de la cession (1.4 M€) par le nombre de parts en jouissance à la date de la distribution (quelques jours après la cessions).
  - Les associés imposés à l’IS ont perçu leur quote-part de cette plus-value comptable brute
  - La SCPI (fiscalement transparente) a payé au fisc, pour ses associés imposés à l’IR, 36.2% de la PV fiscale (voisine de 160k€), et rien pour ceux imposés à l’IS.
  - Les associés imposés à l’IR ont perçu leur quote-part de la plus-value comptable brute moins leur quote-part de ce que la SCPI a payé au fisc sur la plus-value fiscale.
  - Les associés imposés à l’IR n’auront plus rien à payer au fisc sur ce qu’ils ont perçu. Ceux imposés à l’IS devront inclure le montant perçu dans leurs "produits", ce qui majorera d’autant le résultat sur lequel ils paieront l’IS.
  - La différence entre les plus-values fiscale et comptable s’explique du fait que leur calcul ne s’effectue pas de la même manière : par exemple, les "frais de notaire", ou les frais liés à des travaux, peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire fiscalement, mais sont comptabilisés pour leur valeur réelle (et ce n’est sans doute pas la seule différence).

En ce qui concerne les distributions des derniers mois de 2018 de Corum Origin :
  - Il ne devrait pas y avoir d’autre distribution de plus-value en 2018 (la SCPI ne peut pas céder plus de 2%/an de son patrimoine si c’est des immeubles acquis depuis moins de 5 ans, la grande majorité de son patrimoine a été acquis plus récemment, et le montant de la cession de Vélizy approche déjà ces 2% du patrimoine).
  - La SCPI devrait distribuer (tout) le RAN qui existait au 31/12/2017, sous forme de 3 versements (séparés des versements mensuels associés au résultat courant) dans la seconde moitié d’octobre, novembre et décembre. (Je pronostique des montants voisins de 3 x 1.3€/part (le RAN faisait 4.35k€ et il y avait 1.2 M parts au 30/06/18)).
  - La SCPI devrait distribuer avec le paiement du 10/01/2019 le RAN constitué pendant l’exercice 2018 (les distributions mensuelles sont un peu inférieures au résultat de l’exploitation courante, cf. l’approche conservatrice des contrôles intermédiaires des CaC : 17.43€ vs 17.65€/trim/part à mi-2018; le résultat courant par part pourrait approcher 6.7% : cf résultat des années précédentes et 17.65€/T/part à mi 2018).
  - Le total des distributions 2018 (résultat courant, PV de la vente à Vélizy, RAN à fin 2017) pourrait dépasser légèrement 7% brut. Le montant effectivement versé aux associés sera moindre, la différence venant des impôts payés par la SCPI à la source (que l’associé n’aura pas à payer à nouveau) principalement à l’étranger.

Dernière modification par GoodbyLenine (10/10/2018 13h34)


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[+4]    #16 12/01/2019 15h22

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SCPI Corum Origin : bilan 2018

Pour 1 part, les revenus distribués sont :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_corum_20190112a.jpg

Au total 65,96 €,
dont 1,01 € pour les PV sur vente immeuble,
et 3,75 € pour la distribution du report à nouveau.

Sur la base du prix de la part à l’achat (1 075 €), ce revenu correspond à un rendement de 6,14 %.
C’est moins que le chiffre communiqué par CORUM AM qui intègre les impôts payés à l’étranger,
mais c’est un excellent chiffre, un des meilleurs des SCPI.

Il faut aussi considérer que le prix de la part a augmenté, passant de 1 060 à 1 075 €, soit un gain de 1,42 %.

2018 est une excellente année pour CORUM Origin !
Pourvu que ça dure …

A tant qu’associé, j’ai tendance à raisonner sur le prix de vente possible de la part (946,39 €)
et sans compter la distribution du report à nouveau qui ne se reproduira pas (donc revenus 62,21 €).
Le rendement est alors de 6,57%.

On peut aussi comparer avec les 2 années précédentes :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_corum_20190112b.jpg
Les revenus sont en hausse sur 3 ans, même sans compter la distribution du report à nouveau.
A l’inverse de la tendance générale des SCPI.


Dif tor heh smusma

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[+2]    #17 12/04/2019 08h14

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J’ai demandé à mon service des impôts l’année dernière et ils m’ont indiqué qu’il suffisait de regrouper les pays par même typologie fiscale (pays "8TK" ensembles, les "8TI" ensembles)…
J’ai donc écrit "revenus fonciers de différentes SCPI et pays"… et dans la case pays j’ai mis " All/ESP/IT…"et je n’ai pas eu de soucis.
Je suppose que vous voulez dire 2044 et pas 2014

Dernière modification par Shagrath (12/04/2019 08h22)

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[+4]    #18 19/04/2019 02h01

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Voici quelques informations venant de l’AG du 18/04/2019 :

Environ 150 associés ont assisté à l’AG.
Quorum atteint pour l’AGO (avec 29.3%).

Quelques points saillants que j’ai noté :
  - l’année 2019 "se présente très bien" (dixit F.Puzin) pour Corum Origin;
  - la collecte 2019 sera de 300 à 350 M€ (à priori calée sur la capacité d’investissement);
  - il n’y a toujours pas d’assureur-vie dans les associés;
  - la SCPI a utilisé de la dette pour environ 16% de la valeur de son patrimoine, en partie à moyen terme associée à certains actifs, en partie à court terme pour anticiper ponctuellement sur la collecte;
  - les acquisitions ciblent une rentabilité de 7% en moyenne (mais des biens avec potentiel de plus-value peuvent être acquis avec moins de rentabilité). Sur 2018 les acqusiitions avaient un rendement moyen de 7.24%. Il faudrait près de 8% pour assurer les 6% de rendement visés, mais les effets relutifs de la collecte (cash investi avant que les parts n’entrent en jouissance) et de la dette (immeubles acquis rapportant plus que la dette associée ne coute) compensent.   
  - Le TOF, comme la durée ferme résiduelle des baux, est bien meilleur pour les biens de la SCPI hors de France que pour ceux en Farnce (99+% vs 97%, et 8.9 vs 4.8 ans) ce qui explique que la SCPI restera largement tournée vers l’international (qui représente déjà 89%).
  - la valeur d’expertise du patrimoine (1483 M€, à comparer à la valeur comptable de 1413 M€, fin 2018) indique que certains actifs se sont bien revalorisés. 
  - Corum AM a des équipes dans 8 pays, et a choisi de traiter la gestion locative en interne (avec 4 salariés fin 2018, 6 salariés fin 2019, sur Paris/Dublin/Amsterdam), comme de développer ses systèmes d’information en interne (10 salariés sur le SI), et considère avoir à servir 2 types de clients : associés et locataires. Au jour de l’AG elle avait 70 salariés.
  - Toutes les résolutions de l’AGO ont été acceptées avec plus de 97% (sauf la 5 avec 86.4%) des voix;
  - Le sponsoring voile par la SdG se poursuit, et N.Troussel participera (avec J.Le Cam) à la transat Jacques Vabre en 2019 et au Vendée Globe Challenge en 2020. L’objectif répété est la notoriété de la marque Corum, pour attirer plus d’investisseurs et assurer la liquidité du marché des parts.
  - L’AG était filmée et "retransmise en direct" sur internet (mais je n’ai reçu mes codes d’accès que qqs heures après l’AG, donc ça ressemble plus à un podcast réservé aux associés).

Voici quelques questions/réponses que j’ai notées : 
Q: Comment la SdG gère-t-elle la limitation de la collecte ?
R: C’est un des "savoir-faire" que la SdG revendique. Chacun des environ 850 distributeurs (CGP, banque privée, conseiller en interne) doit respecter son enveloppe de collecte.

Q: Comment la SdG arrive-t-elle a acheter aussi bien ?
R: C’est un des "savoir-faire" que la SdG revendique. C’est lié au ciblage marché (aller là où les moutons ne sont pas tous), à la réactivité (capacité à décider très vite de faire une offre, parfois en qqs heures, avec 5 décideurs facile à réunir), capacité à payer cash, image sur le marché, équipe d’acquisition internationale, capacité à préempter des biens off-market, …

Q: Quid des acqusitions avec travaux, des VEFA ?
R: C’est souvent peu compatible avec la génération rapide de flux de revenus, pouvant être distribués aux asssociés.

Q: Quid des acqusitions de parking ?
R: C’est (comme les actifs de logistique) un marché actuellement "à la mode", donc où il y a beaucoup d’acheteurs, des rendements à la baisse, et donc peu d’opportunités pour un acteur opportuniste.

Q: Comment Corum AM choisit pour quelle SCPI un immeuble est acheté (pour un immeuble en zone €uros) ?
R: Il y a une procédure précise qui permet de déterminer la SCPI qui achètera l’immeuble, selon en particulier le cash disponible et les dernières acquisitions.


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[+2]    #19 17/07/2019 16h41

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A noter, dans le bulletin T2/2019 de Corum Origin, l’annonce de 3 cessions pour environ 9 M€ intervenues en T2/2019 :
    - Actipark (à Orvault, 1456m² acquis en 05/2012 pour 1.54 M€, estimé fn 2018 à 1.32 M€, vendu 1.22 M€)
               après une libération de 406m² en T1
    - Le Creusot (au Creusot, 3314m² acquis en 03/2013 pour 4.30 M€ AEM, estimé fin 2018 à 4.63 M€, vendu 3.95M€)
    - Caletillas (Canaries, 1946m² des 10 542m² acquis en 06/2014 pour 14.4M€, estimés fin 2018 à 16.6M€, vente de 3.6 M€)
Ceci ne devrait sans doute pas impliquer la distribution de plus-values associées à ces cessions, ou alors très modiques.

A noter aussi que la collecte semble toujours importante (vers 117 M€ de collecte net de frais en T2, après 99 M€ en T1), et un peu supérieure aux acquisitions (moins les cessions) réalisées.

Parmi les acquisitions (d’un total de 105 M€ en T2, après 71 M€ en T1), à noter des informations contradictoires sur les K-Citymarjket à Hämeenlinna et Kajaani : rendement à l’acquisition indiqué comme étant "6.30%" et "8.10%" à deux endroits du texte. A clarifier…

Les nouvelles acquisitions ont des baux moins longs que ceux de T1 : 8.1 ans en moyenne de durée ferme (contre 20 ans en T1), ce qui conduit (avec l’impact mathématique de -0.25 an sur le parc existant) à une  petite diminution de la durée ferme moyenne pondérée de l’ensemble des baux (8.5 ans fin T2/2019, contre 8.67 ans fin T1, sachant que c’était 8.47 ans fin 2018, donc rien d’inquiétant).

A noter aussi un résultat sur T1+T2/2019 un peu en retrait par rapport à celui des dernières années : 16.98€/part/trimestre, contre plus de 17€ les années précédentes. Ceci devrait conduire à distribuer (selon mes calculs, si les résultats se maintiennent en T3 et T4, et qu’il n’y a aucun RAN) environ 67.9€/part en 2019, soit environ 55.50€ net des impôts payés à la source à l’étranger (en retrait sur les montants 2018, et même 2017), et faire un peu rentrer la SCPI dans le rang en terme de rendement (après les plus de 7% de 2018, qui comportaient de l’exceptionnel), même si les objectifs annoncés par la société de gestion resteraient largement dépassés.


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[+3]    #20 23/07/2019 18h16

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Amnéville n’est pas du tout sinistrée. C’est au contraire une des zones commerciales qui a affiché la meilleure progression et achalandage de l’Est de la France pendant ces dernières années, grâce au casino (Un des plus gros CA des Casino de France) et au centre de loisir / thermes qui drainent énormément de monde.

Tous les commerces … sauf ceux de la zone commerciale du Marché des thermes où se trouve la cellule commerciale dont on parle. Le problème est bien connu depuis pratiquement l’origine de la création de cette zone: pollution, magouilles, …
Le Républicain Lorrain

Sans parler des problèmes de malfaçons dans la conception des locaux, et dont les commerçants de la galerie se plaignent et des prix délirants (pour la région) auxquelles les cellules commerciales étaient vendues. Tous les problèmes associés à ce complexe commercial sont bien connus depuis toujours par ceux qui s’intéressent un peu aux commerces de la région. Non seulement agent immo, mais aussi, CCI, Assos de commerçants, … Il faut vraiment ne rien y connaitre et ne pas s’être un minimum renseigné pour, en fin d’année 2012, acheter des cellules à ce prix.

Tout cela ne devrait pas influencer les clients de ce centre, me direz-vous ? Je vous laisse apprécier les commentaires des clients de ce centre commercial sur Trip Advisor, et cela ne date pas d’hier !
Trip advisor

La "remontada" risque de prendre du temps. Et, s’il n’est peut-être pas encore temps de passer l’intégralité de l’investissement  en "pertes et profits", cet investissement est une erreur totale en regard des objectifs de la SCPI.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+3]    #21 15/04/2020 18h17

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Regardons les chiffres, en évitant de commencer (comme Surin) par l’année (2018) où ils étaient les plus hauts :
  Dividende brut T1/2016 = 16.11€/part  (résultat = 17.45€/part)  net = 14.42 €/p
  Dividende brut T1/2017 = 16.35€/part  (résultat = 18.14€/part)  net = 13.70 €/p
  Dividende brut T1/2018 = 17.95€/part  (résultat = 18.14€/part)  net = 15.31 €/p (1ère année sans abonder le RAN)
  Dividende brut T1/2019 = 16.87€/part  (résultat = 17.24€/part)  net = 13.70 €/p
  Dividende brut T1/2020 = 16.20€/part  (résultat = 1?.?€/part)  net = 13.30 €/p
  (sans les distribution exceptionnelles, que ce soit de plus-values, ou en 2018 de RAN constitué auparavant)

C’est surtour le dividende brut et (surtout) le résultat qu’il faut comparer, car ils ne sont pas impactés par la répartition France/Etranger du patrimoine. (La SCPI n’a pas grand chose à faire du rendement net pour un associé, qui dépend beaucoup de la situation fiscale de cet associé).

Et si on constate une tendance à une baisse modérée, qui n’est pas vraiment iune surprise, si on se souvient que :
  - la collecte avait un impact relutif fort, en gros proportionnel au ratio collecte/capitalisation, qui diminue chaque année;
  - la SCPI continue à tenir ses objectifs initiaux (6% de dividende brut annuel);
  - le contexte de marché implique qu’il est de plus en plus difficile de trouver des biens permettant de battre cet objectif (donc on peut s’attendre à ce que le rendement tende vers cet objectif plutôt que le dépasse).

Enfin, la distribution de T1 n’est pas forcément représentative de la distribution annuelle : une partie de ce qui se passera le reste de l’année reste inconnue (encore plus en 2020 avec le Covid-19), et autant la SCPI annonce à présent distribuer annuellement la totalité de son résultat (= pas de RAN constitué), autant pour T1 isolément elle n’a rien indiqué de tel (et, vu le résultat T1/2018 et 2019, ce n’est PAS le cas), et elle conserve une petite marge de réserve (les contrôles des CaC sur les résultats doivent aussi être moins complets que lors de la cloture de l’exercice).


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[+14]    #22 29/04/2020 18h54

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Suite au webinar, j’ai noté les différents points de l’interview que vous pourrez retrouver en rediffusion prochainement.

Résumé de l’avis de M. Puzin sur différents sujets abordés:

- Les équipes de Corum sont répartis sur 7 bureau européens, donc pas de problème avec le travail à distance.
- M. Puzin évoque un impact maximal de 6% sur le montant de loyer annuel
- Des prix de parts en hausse avaient été prévus pour fin avril & fin mai, compte tenu du contexte celle-ci est annulée. Les valeurs du patrimoine sont supérieures à 5% à la valeur des actifs (prix de reconstitution).
- Ils évaluent la baisse de valeur du patrimoine à 6% suite à cette crise.
- Concernant les hôtels et commerces il se dit rassurant et pas plus inquiets que sur les bureaux (car selon lui toutes les entreprises sont concernées de manière identique) et préfère parler sur la solidité des locataires (qu’il juge globalement bon)
- Considère le RAN comme étant une escroquerie car dilutive pour les plus anciens associés dans le cas des SCPI à capital variable, que les associés payent l’impôt concernant les revenus mis en réserves et que ces réserves ne rapportent rien.
- Suppose une possible augmentation du télétravail donc possiblement problématique pour les centres d’affaires. Pas de grosse révolution pour lui (en se basant sur les conséquences suite au SRAS et au MERS qui n’ont pas été importantes), mais situation à suivre
- Considère qu’il est plus important d’avoir un bon locataire qu’un bon emplacement (belle métaphore avec "le plus bel immeuble est Versailles mais on a coupé la tête du locataire").
- 4 opérations qui étaient en cours avant l’épidémie, deux arrêts suite à un accord rompus, deux opérations faites avec un discount de 5%.
- Ne souhaite pas aller aux USA car dollars au plus fort, souhaite se concentrer sur les belles opportunités (il évoque les commerces & les hôtels en prenant des locataires solides).
- Concernant le secteur de la santé, il prévoit un repli sur les maisons de retraite (solvabilité & réputation) et sera à l’affut des opportunités sous réserve que la solvabilité et la réputation soient bonnes.
- Pas de retraits significatifs depuis le début de la crise.
- Evoque la transparence de Corum face aux autres gestionnaires.
- Evoque que les institutionnels sont susceptibles d’altérer la liquidité des SCPI en cas de retrait souhaité (et c’est la raison pour laquelle ils n’ont pas souhaité distribuer leur contrat chez d’autres assureurs).
- AG diffusées en live vers le 20juin.

Concernant les produits spécifiquement:
- Sur Eurion pas mal de bégaiement quand il s’agit de l’évoquer mais dit que son but était de viser des rendements peu élevés mais à bon prix (potentiel de revalorisation).
- Pas d’inquiétudes sur le Royaume Uni concernant XL (sa conviction est que la reprise était en cours sur le marché immobilier et que la livre se revalorisa à moyen/long terme).
- Juge CORUM Life comme étant compétitif car ils n’appliquent que les frais de gestion du support concerné (donc pas de frais de gestion d’AV)
Il évoque juste après qu’il faut regarder long terme, ne pas regarder au jour le jour et que c’est la raison pour laquelle il n’y a pas de fonds action (libre interprétation de ma part: pas de fonds action à prévoir sur Corum Life).

Désolé pour la longueur, j’ai essayé d’être le plus bref possible en notant tout le contenu intéressant (durée 50minutes).

Edit: Pour voir ou revoir le webinar c’est ici

Dernière modification par Woyal (01/05/2020 02h45)

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[+5]    #23 25/06/2020 20h34

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https://img.super-h.fr/images/180057239245e9d2b2dbcc1605372448.png

L’AG de Corum Origin vient de se tenir à distance. Voici les infos que j’ai notées :

Limite de la collecte autour de 350 M€ en 2019. 375 M€ réellement collecté. Sans limitation 1 Mds € auraient probablement été collectés.

La collecte a été plus importante en début d’année, et a mis plusieurs mois pour être investie. D’où une baisse du rendement sur l’année. Mais il est resté supérieur à 6% à 6,25%. Ce problème est résolu début 2020.

La France est trop chère aujourd’hui. Ils reviendront y investir si jamais des opportunités se présentent.

Durée moyenne des baux = 8,13 ans (le locataire ne peut pas partir avant sauf faillite)
Taux d’occupation physique = 99,3 %
Taux d’occupation financier = 98,9 %

Il était prévu de revaloriser la part en 2020, car la valeur de réalisation au 31/12/2019 a augmenté. Mais suite à la COVID-19, par prudence le prix de part ne sera pas augmenté. Et ceci tant que les impacts du COVID ne seront pas connus.

Crise de la COVID-19 :
Il y aura un impact de la COVID-2019 sur la valeur des hôtels, car pas de reprise avant 2022. Il y a beaucoup d’hôtels à vendre, à des prix plus bas qu’en 2019. Ils regardent les opportunités.

Bureau : ils pensent que le télétravail aura peu d’impact.

100 locataires soit 45% ont demandé des aménagements de loyers. Il n’y a plus de nouvelles demandes aujourd’hui.

Toutes les résolutions sont adoptées.

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[+3]    #24 21/07/2020 22h22

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A noter la libération d’un actif de 23000 m² à la suite de la faillite de la société.
A noter que celle-ci avait des problèmes pour payer les salaires en 02/19. L’affaire est devant la justice car Corum accuse le propriétaire d’avoir vendu les actifs de la société avant de la liquider après avoir récupéré de l’argent. Cf cet article.

Le propriétaire n’en était pas à son coup d’essai comme indiqué dans ce même article.
L’actif avait été acquis en deux fois (bureaux puis locaux d’activité).

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[+11]    #25 03/04/2021 05h52

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J’ai un peu analysé le Rapport Annuel 2020 (qui se trouve sur le site où les associés peuvent voter en ligne, mais pas encore sur le site www de Corum AM). Voici quelques remarques :

Vacance locative : le TOF s’est dégradé en 2020 (passant de 98.9% en T4/2019 à 96.6% en T4/2020). Il y a 2.4% sous franchise (vs 0.57% fin 2019) (que je suppose largement liés au Covid-19), et 1% vacants (vs 0.47% fin 2019) soient 53 816 m² vacants à fin 2020 (contre 16 158 m² à fin 2019). En particulier :
       -> des locaux commerciaux vacants pour 38 245 m² à Yecla (Espagne) : 14 341m² depuis T1 et le reste depuis T2/2020; les expertises de ces biens, acquis pour 39.8 M€ en 2016 et 2018 (avec chaque fois "un bail 10 ans fermes", et "une obligation de rachat par le locataire" pour le 1er) est passée de 42.4 M€ fin 2018 à 27.2 M€ fin 2019 (et inchangée depuis). Les locaux étaient loués à Trabis, sans doute défaillant (on trouve un groupe de sociétés à ce nom en liquidation en Espagne).
      -> des locaux commerciaux vacants pour 10 864 m² (p32 du RA, ou 4 358m² p11 du RA) à Hambourg (Allemagne) : au sein de 23 887 m² acquis en 2015 pour 46.7M€, expertisés 42.1 M€ fin 2020 (38.4 M€ fin 2019 avec 10 864m² vacants, 43.4 M€ fin 2018  avec 368m² vacants, 41.8 M€ fin 2016 avec 368m² vacants)
      -> des locaux commerciaux vacants pour 5 087 m² à Rennes Val Plaza : au sein de 9 306 m² acquis en 2014-16 pour 15.5M€, expertisés 13.6 M€ fin 2020 (14.5 M€ fin 2019 avec 1 009m² vacants, 14.8 M€ fin 2018  sans vacant, 14.7 M€ fin 2016 sans vacant).
      -> ces locaux vacants doivent (sauf erreur) avoir des loyers faibles au m², car 53 816 m² représentent 4% des 1.3 Mm² de la SCPI, et sont annoncés comme représentant 1% des loyers potentiels.

Valeurs d’expertise : En moyenne de légères baisses (que l’on retrouve dans la baisse des valeurs de réalisation (-1.7%) et de reconstitution (0.9%)), avec les plus grosses variations (2020 vs 2019) sur les immeubles suivants :
      -> commerce Braga (Portugal) :                5.3 M€  ->  4.9 M€
      -> commerce Bastiaansplein (Pays-Bas) : 38.2 M€ -> 36.7 M€ 
      -> commerce Hermitage (Pays-Bas) :       28.7 M€ -> 25.5 M€ 
      -> bureaux Leidendrop (Pays-Bas) :           5.3 M€ ->   4.8 M€ 
      -> hôtel Hoolfddorp (Pays-Bas) :              64.2 M€ -> 53.0 M€
      -> hôtel La Haye (Pays-Bas) :                  11.8 M€ -> 10.6 M€
      -> commerces Monchengladbach (All.) :     9.1 M€ ->   7.0 M€     
      -> commerces Hambourg (All.) :              38.4 M€ -> 42.1 M€  (mais vacance en hausse, cf ci-haut)   
      -> hôtel Am Weiher (All.) :                       22.2 M€ -> 20.1 M€     
      -> hôtel Bonner Str. (All.) :                      19.5 M€ -> 18.1 M€     
      -> commerces Cork (Irlande) :                   8.2 M€ ->  7.4 M€     
      -> bureau Classon House (Irlande) :           6.8 M€ -> 28.7 M€  (erreur RA2019, acquis 31.6 M€ en 12/2019)
      -> logistique Strada Bandita (Italie) :        29.1 M€ ->  7.2 M€  (erreur RA2019, acquis 6.5 M€ en 12/2019)
      -> bureau Lahti (Finlande) :                     21.2 M€ -> 17.5 M€
      -> hôtel Turku (Finlande) :                       14.6 M€ -> 15.9 M€  (les autres hôtels de Finlande baisse un peu)
      -> hôtels en Espagne (il y en a 8) :          38.1 M€ -> 33.6 M€
            (et 2 achats 2020 avec des erreurs dans le RA2020 : inversion des valeurs ou des prix d’achat)

Endettement :  La dette de la SCPI est passée de 226 à 307 M€,  et le taux d’endettement de 15% à 18.2%, la SCPI ayant plus investi qu’elle n’a collecté en 2020. On reste loin des 600 M€ et 40% autorisés en AG (2018).  Il y a eu 215 M€ AEM investis, pour 147 M€ collectés.

Collecte :  Elle a clairement freiné en 2020, avec seulement 147 M€ collectés. La capitalisation passant de 1868 à 1 993 M€ ("millions", et non "milliards" d’euros comme écrit par erreur dans le rapport du CS !), à comparer à 1 480 M€ fin 2018.

Résultats :  On passe de 65.25€ à 63.36€ de résultat courant par part (contre 73.15€ 70.04€ 69.70€ en 2018 2017 2016), baisse qui semble s’expliquer largement par une baisse des recettes locatives par part. Cette baisse est un peu inquiétante (est-ce juste conjoncturel (lié au Covid-19) ou structurel, provisoire ou durable ?), car avec la hausse de l’endettement on aurait pu s’attendre à l’inverse, et ni le rapport du CS ni celui de la société de gestion ne fournit d’explication (ou même de commentaire !) à ce niveau.


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