Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu un peu plus détaillé de l’AG du  14/04/2015 :

Un peu plus de 50 associés (le double de l’an passé) ont assisté à l’AG de la SCPI Corum Convictions le 14/04/2015. Avec les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 39.7% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (convoquée à nouveau le 30/4).

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées (avec 95%, 99%, 98%, 98%, 95%, 91%, 93% pour les résolutions 1, 2, 3, 4, 5 ,6 ,8 respectivement).

Pour le Conseil de Surveillance, les 8 candidats ayant obtenu le plus de voix (entre 11891 et 28910 voix) sont élus : Guy CLUZEL, Stéphane TORTAJADA, Francisco LAHERA, Michel GUILLAUMOT, Serge GIBOIRE, SCI Immobilière de l’Aqueduc, Jean-Pierre HERIAUD, José MACHADO.

Exposé de la société de gestion :
En plus des informations figurant déjà dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - Il est de plus en plus difficile d’acquérir des actifs correspondant aux critères de la SCPI en France et en Allemagne. La majorité des acquisitions 2015 devrait donc être hors de ces pays, et les actifs hors de France représenteraient environ 50% du patrimoine à fin 2015.
  - L’objectif de la SCPI reste une distribution d’au moins 6% et une revalorisation modérée du prix de la part. La société de gestion a indiqué être quasiment assurée de remplir cet objectif pour 2015, et confiante pour 2016.
  - La SCPI a investi un peu plus (17 M€ à fin 2014) que sa collecte, en utilisant des financements (environ 26 M€ de financements long terme, à 1.90% en moyenne, de durée calée sur la durée ferme des baux, et un montant proche de financements court terme (< 2 ans), partiellement utilisés), qui ont un impact relutif sur le résultat par part et permettent d’anticiper sur la collecte.
  - La société de gestion a indiqué avoir saisi plusieurs opportunités parmi ses acquisitions de 2014, ce qui explique certaines valeurs d’expertise à fin 2014 significativement supérieures aux prix d’acquisition payé quelques mois ou semaines auparavant. Exemple: l’immeuble à Francfort, loué à PSA Banque, qui était considéré (à tord d’après la société de gestion) comme un mauvais locataire par les investisseurs allemands (ou même français), car filiale d’un constructeur automobile français, de plus alors en difficulté.
  - Un actif (magasin de type "Galeries Lafayette") de 13.3 M€ a été acquis très récemment en Allemagne (ville de 300 000 habitants) à 7.50% AEM.
  - Un certain nombre d’acquisitions sont en négociation plus ou moins avancée, notamment aux Pays-Bas, en Irlande, Espagne, ou Slovaquie.
  - Les assureurs sont marginaux comme associés de cette SCPI, avec 1 M€ investis à fin 2014, et la société de gestion a indiqué veiller à ce qu’ils le restent.
  - A la date de l’AG, la capitalisation de la SCPI avoisine 260 M€ (vs 221 M€ à fin 2014).
  - Les équipes de CORUM AM comportent toujours 12 salariés (comme l’an passé), et devraient passer à 13 personnes d’ici 1 an.

Questions de la salle :
Q- Si la collecte devait être trop élevée, est-il envisagé de "fermer le fond" ?
R- Pour le moment, la société de gestion dispose toujours d’un pipe-line de nouvelles acquisitions suffisant, et son organisation est calibrée pour gérer une collecte jusqu’à 200-300 M€/an (la collecte 2015 est anticipée vers 150-190 M€). S’il s’avérait ne plus être possible d’investir correctement la collecte, des mesures seraient prises pour la freiner. 

Q- Est-il envisagé d’investir en Pologne ?
R- Non, ce pays ne faisant pas partie de la zone Euro. La SCPI ne peut (statutairement) investir que dans le zone €uro, et la société de gestion ne souhaite pas modifier ceci, afin de ne pas courir de risque de change.

Q- Est-il prévu de revaloriser le prix de la part ?
R- Le prix de la part (actuellement 1030€) pourrait (au conditionnel) se rapprocher de la valeur de reconstitution (1072€ fin 2014, contre 1032€ fin 2013). Mais rien ne peut être annoncé avant une éventuelle publication au BALO.
Note : Après l’AG, il a été annoncé que le prix de la part passerait à 1045€ à partir du 1er juin, cf BALO du 20 avril 2015.

Q- Certains immeubles ont été acquis en 2014 avec comme locataire une administration publique. N’y a-t-il pas un risque de résiliation avec court préavis de ce type de bail ?
R- Il est possible d’avoir avec ce type de locataire, soit un bail administratif permettant une résiliation par le locataire n’importe quand avec quelques mois de préavis, soit un bail commercial 3/6/9 classique. Les baux concernés sont des baux commerciaux classiques.

Q- Comment est organisé le sourcing des biens acquis à l’étranger ?
R- La société de gestion considère que sa compétence est de connaître les bons acteurs locaux dans chaque marché. Pour chaque acquisition, il y a une équipe avec de tels acteurs, et en particulier un avocat local, un cabinet d’audit technique, et un broker connaissant le marché local.

Q- Quid de l’imposition des revenus fonciers des biens à l’étranger ?
R- L’IFU 2014, qui sera adressé aux associés prochainement, comportera toutes les explications nécessaires. Il convient de ne pas surestimer les éventuels gains fiscaux à ce niveau. La société de gestion n’a pas vocation à optimiser la fiscalité des associés, dont les situations fiscales peuvent d’ailleurs être très variées.

Q- Quelle est la stratégie de la SCPI en ce qui concerne la revente de biens ?
R- La SCPI est encore jeune et a des obligations de conservation de la majorité de ses biens (au moins 4-5 ans, sauf un petit % du patrimoine). La société de gestion envisage néanmoins à terme une politique de revente opportuniste aussi active que sa politique d’acquisition. Toute opportunité de cession à un "bon " prix pourrait être saisie.

Q- Quelle est la proportion de parts démembrées ?
R- La société de gestion ne dispose pas en séance des chiffres exacts, mais l’ordre de grandeur peut être estimé à 20 % des parts.

Q- Quel est le coût du dépositaire ?
R- Pour 2014, le coût du dépositaire a été de 25 à 30 k€. Ce coût évoluera à la hausse en relation avec la capitalisation de la SCPI.

Q- Quel est l’usage de la commission de souscription, qui avoisine 15 M€ (à comparer à la commission de gestion d’un peu plus de 1 M€) ?
R- Cette commission revient à la société de gestion, qui l’utilise notamment pour financer la recherche de fonds (la collecte) et la recherche de biens dans lesquels investir.

La société de gestion, à qui j’ai posé la question, m’a confirmé que c’était elle (en utilisant la commission de gestion), et non la SCPI, qui finançait toutes les publicités. Ce n’est d’ailleurs pas une spécificité de cette SCPI, et le cadre réglementaire des SCPI impose qu’il en soit ainsi.

J’ai aussi cru comprendre que l’objectif de la décimalisation n’était nullement de maximiser la collecte (la SCPI pourrait aisément collecter beaucoup plus, par exemple en favorisant la souscription d’institutionnels comme des assureurs, mais s’y refuse), la SCPI souhaitant continuer à en contrôler le volume, sur la base de ce qui peut être correctement investi. L’objectif serait de disposer de plus de souplesse, par exemple pour répondre à terme à la demande d’associés en PP souhaitant (automatiquement) réinvestir leurs dividendes (mais ceci se ferait au prix de part normal, et pas avec une quelconque remise sur commission de souscription qui introduirait une rupture d’égalité entre associés).

En complément du message précédent (j’ai entendu les mêmes choses qu’ArnvaldIngofson lors de l’AG, qu’il a bien résumée) :

   - l’AG était à 18h30, vs 14h les années passées, pour avoir plus d’associés présents (2x plus que l’an passé); une autre idée (non évoquée à l’AG) pour avoir plus de présents serait de communiquer sur la date de l’AG quelques mois à l’avance, avec le BTI publié en janvier, au lieu de juste quelques semaines à l’avance;
   - la moyenne d’age des présents est plus basse que celle des autres AG de SCPI auxquelles j’ai assisté;
   - le quorum de 25% ayant été atteint par les votes par correspondance, et les votants représentant 27.82%, on peut en déduire que les présents représentaient 1% ou 2% des parts, donc quasiment sans influence sur le résultat des votes;

   - On n’a pas entendu parler du Conseil de Surveillance durant l’AG, hormis pour excuser l’absence de son président (retenu ailleurs par un accident de la vie);

   - Corum XL a été évoqué (voir : SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management);

   - la collecte pourrait (si la SdG ne freinait pas) être 2x (2016) ou 3x (2017) plus élevée;

   - les investissements 2016 ont un rendement immobilier moyen de 7.5% actes en main (un peu moins que les années précédentes, mais ça permet de maintenir le rendement/part de la SCPI);
   - l’endettement de la SCPI a un peu diminué (-17 M€) sur l’exercice 2016;
   - la société de gestion est confiante dans sa capacité à investir suffisamment en 2017 (l’absence d’investissements au T1/2017 est juste conjoncturelle, et il y a pas mal de d’achats imminents);

   - d’autres cessions auront lieu (avec plus-values, qui seront distribuées rapidement aux associés);

   - la valeur de la part ne sera pas réévaluée en 2017; la société de gestion vise une valeur de part proche de la valeur de reconstitution, moins 0 à 3% (our annuler l’impact du levier de la dette que porte la SCPI);
   - la société de gestion estime que, sur de nombreux marchés, les valeurs d’expertises ont atteint ou sont proches de plafonds : Quand les grosses sociétés de gestions françaises arrivent sur un marché (par ex Axxxxi qui veut arbitrer pour avoir jusqu’à 25% du patrimoine de ses SCPI hors de France), il est en général très cher, on voit des offres à des prix bien plus haut que ce que Corum envisageait, et seul une forte implantation locale permet encore de trouver de bons investissements;

   - Corum AM a maintenant 30 à 35 salariés, dont 5 aux Pays-Bas (Note : elle externalise bien moins de choses que d’autres sociétés de gestion de SCPI);

Voici quelques informations venant de l’AG du 12/04/2018 :

Environ 200 associés ont assisté à l’AG (bien plus que toutes les autres AG de SCPI auxquelles j’ai assisté) durant 3h, avec beaucoup de questions, souvent fort pertinentes.
Quorum atteint pour l’AGO (avec 26.5%), pas pour l’AGE (avec 23.0%) qui sera reconvoquée le 2/5.

Quelques points saillants que j’ai noté :
  - Le RAN ne sera plus abondé/diminué. Donc la distribution 2018 sera très proche du résultat 2018;
  - la collecte 2018 sera de 300 à 350 M€ (calée sur la capacité d’investissement);
  - Corum AM entend continuer à être "disruptif" (et pourrait même lancer un produit hors de l’immobilier);
  - Corum AM sponsorise un bateau Class40 qui courra la route du Rhum (pour gagner) en nov 2018
           (le skipper Nicolas Troussel a échangé avec la salle)
  - Toutes les résolutions de l’AGO ont été acceptées avec plus de 93% des voix;
  - Sont élus au CS (dans l’ordre du nombre de voix) les candidats 5, 6, 3, 4, 8, 2, 1, 10
            (sur 18 candidats), et il fallait les voix de 105 211 parts pour passer.

Voici quelques questions, et les réponses apportées (je ne rappelle pas ce qui est dans le Rapport Annuel) :
Q: Y aura-t-il une revalorisation du prix de la part en 2018 ?
R: Ce n’est à ce jour pas décidé (la réunion devant décider aura lieu dans qqs semaine). Même si c’était décidé, le SdG n’aurait pas le droit (même si certaines se le permettent) de communiquer la dessus avant l’annonce officielle (qqs jour avant tout changement de prix). La SdG a montré un tableau avec l’évolution des valeurs de réalisation, de reconstitution, et du prix de parts depuis 2012, qui est un des éléments de décision (et si j’interprète bien ce tableau : le prix devrait augmenter un peu).   

Q: Y aura-t-il des cessions d’immeuble (avec distribution de plus-values) en 2018 ?
R: Les SCPI ne peuvent (réglementairement) céder un immeuble que 5 ans après l’avoir acquis, sauf pour 2% du montant de leur patrimoine (soit 22 M€ pour Corum en 2018). Corum a été approché pour certains biens en plus-value, et les dossiers sont en analyse.

Q: Informations sur le départ des ex-DG et DAF, la nouvelle société Butler Corum, et implication
R: Les ex-DG et DAF sont partis en bonne entente avec Corum, pour d’autres projets (j’ai eu + de détails autour d’un verre après l’AG). L’ancien DG avait une grande connaissance de l’immobilier français (devenant moins indispensable au fur et à mesure de l’ouverture à l’international). Butler était au capital de la SdG depuis l’origine. Butler Corum et une holding chapeautant la société de gestion et d’autres activités, dont certaines pourraient être annoncées prochainement.
Butler et F.Puzin ont chacun ~45%, et 8 (jeunes) managers se partagent ~10%. La moyenne d’age des (~50) salariés avoisine 30 ans. Il y a peu de chance que les "jeunes managers" clés quittent Corum, car c’est "leur bébé", et ils ne feraient pas facilement leur trou chez un grand institutionnel.

Q: Comment Corum AM choisit pour quelle SCPI un immeuble est acheté ?
R: Certains immeubles répondent bien mieux aux caractéristiques ciblées par une SCPI donnée (Corum XL vise plus les actifs centraux avec potentiel de création de valeur). Si un bien satisferait les critères des 2 SCPI (c’est arrivé une seule fois en 2017, et devrait être rare), il y a des critères précis de choix, selon la disponibilité du plus de cash depuis le plus longtemps.

Q: Stratégie d’endettement
R: La dette porte sur certains immeubles. Elle est en majorité à taux variable (~Euribor+120pts) cappé, amortissable.

Q: Eligibilité  des contrats d’AV, et présence d’associés institutionnels
R: La SCPI ne sera pas éligible à des contrats AV. Il n’y a pas (ou très peu) d’institutionnels associés, car :
- ceux-ci souhaitent payer moins de frais de souscription que l’associé lambda (et la SdG refuse);
- la SdG les décourage (pour éviter de collecter plus qu’elle ne peut investir, et de réduire la liquidité le jour où l’institutionnel voudra vendre);
- les choix "différents" de la SCPI peuvent être difficile à assumer au sein d’un institutionnel.
(Mais un institutionnel a confié 265 M€ à Corum AM, gérés au sein d’un OPCI, indépendant de la SCPI)

Q: CS ?
R: Le président du CS (qui ne se représentait pas au CS) est rapidement intervenu (en fin d’AG) en indiquant que les débats au sein du CS étaient assez similaires aux échanges qu’il y avait eu durant l’AG, et en employant les mots "décapant", "très intéressant, "disruptif".  (même si la lecture du rapport du CS donne une "autre impression").

Q: Vacance locative / Réelle possibilité de relocation des locaux vacants, dont ceux longtemps à Amnéville ou Torcy / Risque de vacance quand les durées fermes des beaux longs expireront
R: Le DG a renouvelé son objectif d’avoir 99.7% de TOF fin 2018 (Il a loupé son objectif 2017 … à cause de l’achat fin 2017 d’un bien avec des m² vacants).
Torcy est loué (mais en période de franchise de loyer). Amnéville (la plus mauvaise acquisition) est difficile mais pas désespéré (et j’ai discuté après l’AG avec l’Asset Manager en charge de le relouer).
Corum AM gère en direct tous ses locataires, ce qui inclut un screening financier avant acquisition, et un suivi rapproché après (il y a un salarié qui analyse à plein temps la solidité financière des locataires; il y a des échanges directs avec les locataire pour suivre leurs besoins), ce qui laisse espérer ne pas avoir de forte vacance après les durées fermes terminés.     

Q: Quels marchés cibles d’investissement pour 2018 pour "devancer la masse des investisseurs et créer de la valeur" ?
R: Question "sensible", et pas vraiment de réponse précise… mais sans doute plus les Pays-Bas, et peut-être plutôt les pays Baltes et l’Italie.

Q: Possibilité de participation à distance à l’AG pour les provinciaux
R: (hors de l’AG) La SdG l’a envisagé (et cette AG était filmée) mais c’est délicat à mettre en oeuvre, en particulier pour restreindre l’accès aux seuls associés de la SCPI, éviter certains détournements, et conserver ce type d’échanges (et pas n’avoir que du "politiquement correct").

Flyz57, la commission de souscription est bien un cout à l’achat que la société encaisse dès la souscription

Les statuts le précisent bien

Statuts de Corum a écrit :

La société de gestion perçoit lors des augmentations de capital une commission de souscription de 11,964% TTI du prix de souscription, prélevée sur la prime d’émission.

Par ailleurs, la cession de parts au maché secondaire n’est pas gratuite, mais forfaitaire.

Pour les cessions de parts ainsi que pour les mutations à titre gratuit (donations / successions), la société de gestion perçoit
une commission forfaitaire de 240,00 € TTI (commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006), quel que soit le nombre de parts transférées à la charge du vendeur,
donateur ou ayant droits

(d’ailleurs, je viens de remarquer que pour la rédaction des statuts de CORUM XL, ils on été plus gourmands et ont prévu une commission de cession de 5% à la charge de l’acquéreur pour les cessions à titre onéreux)

Je pense que par une gymnastique intellectuelle, vous voulez en faire des frais à la sortie car le rendement est indiqué net de frais. Néanmoins, si vous avez acheté au marché primaire, cet argent est bien sorti de votre poche, pour rentrer dans celle de la société de gestion et d’un éventuel intermédiaire. En clair cette partie de votre souscription n’est pas investie dans des biens produisant des loyers.

Effectivement, en revendant au marché secondaire, vous pouvez essayer de récupérer un partie de cette commission de souscription, mais il est certain qu’un acquéreur achetant au marché secondaire ne voudra pas payer le même prix que pour une souscription directe auprès de la société de gestion.

Dernière modification par petitproprio (25/05/2018 12h11)

SCPI Corum Origin : bilan 2018

Pour 1 part, les revenus distribués sont :


Au total 65,96 €,
dont 1,01 € pour les PV sur vente immeuble,
et 3,75 € pour la distribution du report à nouveau.

Sur la base du prix de la part à l’achat (1 075 €), ce revenu correspond à un rendement de 6,14 %.
C’est moins que le chiffre communiqué par CORUM AM qui intègre les impôts payés à l’étranger,
mais c’est un excellent chiffre, un des meilleurs des SCPI.

Il faut aussi considérer que le prix de la part a augmenté, passant de 1 060 à 1 075 €, soit un gain de 1,42 %.

2018 est une excellente année pour CORUM Origin !
Pourvu que ça dure …

A tant qu’associé, j’ai tendance à raisonner sur le prix de vente possible de la part (946,39 €)
et sans compter la distribution du report à nouveau qui ne se reproduira pas (donc revenus 62,21 €).
Le rendement est alors de 6,57%.

On peut aussi comparer avec les 2 années précédentes :

Les revenus sont en hausse sur 3 ans, même sans compter la distribution du report à nouveau.
A l’inverse de la tendance générale des SCPI.

Amnéville n’est pas du tout sinistrée. C’est au contraire une des zones commerciales qui a affiché la meilleure progression et achalandage de l’Est de la France pendant ces dernières années, grâce au casino (Un des plus gros CA des Casino de France) et au centre de loisir / thermes qui drainent énormément de monde.

Tous les commerces … sauf ceux de la zone commerciale du Marché des thermes où se trouve la cellule commerciale dont on parle. Le problème est bien connu depuis pratiquement l’origine de la création de cette zone: pollution, magouilles, …
Le Républicain Lorrain

Sans parler des problèmes de malfaçons dans la conception des locaux, et dont les commerçants de la galerie se plaignent et des prix délirants (pour la région) auxquelles les cellules commerciales étaient vendues. Tous les problèmes associés à ce complexe commercial sont bien connus depuis toujours par ceux qui s’intéressent un peu aux commerces de la région. Non seulement agent immo, mais aussi, CCI, Assos de commerçants, … Il faut vraiment ne rien y connaitre et ne pas s’être un minimum renseigné pour, en fin d’année 2012, acheter des cellules à ce prix.

Tout cela ne devrait pas influencer les clients de ce centre, me direz-vous ? Je vous laisse apprécier les commentaires des clients de ce centre commercial sur Trip Advisor, et cela ne date pas d’hier !
Trip advisor

La "remontada" risque de prendre du temps. Et, s’il n’est peut-être pas encore temps de passer l’intégralité de l’investissement  en "pertes et profits", cet investissement est une erreur totale en regard des objectifs de la SCPI.

Suite au webinar, j’ai noté les différents points de l’interview que vous pourrez retrouver en rediffusion prochainement.

Résumé de l’avis de M. Puzin sur différents sujets abordés:

- Les équipes de Corum sont répartis sur 7 bureau européens, donc pas de problème avec le travail à distance.
- M. Puzin évoque un impact maximal de 6% sur le montant de loyer annuel
- Des prix de parts en hausse avaient été prévus pour fin avril & fin mai, compte tenu du contexte celle-ci est annulée. Les valeurs du patrimoine sont supérieures à 5% à la valeur des actifs (prix de reconstitution).
- Ils évaluent la baisse de valeur du patrimoine à 6% suite à cette crise.
- Concernant les hôtels et commerces il se dit rassurant et pas plus inquiets que sur les bureaux (car selon lui toutes les entreprises sont concernées de manière identique) et préfère parler sur la solidité des locataires (qu’il juge globalement bon)
- Considère le RAN comme étant une escroquerie car dilutive pour les plus anciens associés dans le cas des SCPI à capital variable, que les associés payent l’impôt concernant les revenus mis en réserves et que ces réserves ne rapportent rien.
- Suppose une possible augmentation du télétravail donc possiblement problématique pour les centres d’affaires. Pas de grosse révolution pour lui (en se basant sur les conséquences suite au SRAS et au MERS qui n’ont pas été importantes), mais situation à suivre
- Considère qu’il est plus important d’avoir un bon locataire qu’un bon emplacement (belle métaphore avec "le plus bel immeuble est Versailles mais on a coupé la tête du locataire").
- 4 opérations qui étaient en cours avant l’épidémie, deux arrêts suite à un accord rompus, deux opérations faites avec un discount de 5%.
- Ne souhaite pas aller aux USA car dollars au plus fort, souhaite se concentrer sur les belles opportunités (il évoque les commerces & les hôtels en prenant des locataires solides).
- Concernant le secteur de la santé, il prévoit un repli sur les maisons de retraite (solvabilité & réputation) et sera à l’affut des opportunités sous réserve que la solvabilité et la réputation soient bonnes.
- Pas de retraits significatifs depuis le début de la crise.
- Evoque la transparence de Corum face aux autres gestionnaires.
- Evoque que les institutionnels sont susceptibles d’altérer la liquidité des SCPI en cas de retrait souhaité (et c’est la raison pour laquelle ils n’ont pas souhaité distribuer leur contrat chez d’autres assureurs).
- AG diffusées en live vers le 20juin.

Concernant les produits spécifiquement:
- Sur Eurion pas mal de bégaiement quand il s’agit de l’évoquer mais dit que son but était de viser des rendements peu élevés mais à bon prix (potentiel de revalorisation).
- Pas d’inquiétudes sur le Royaume Uni concernant XL (sa conviction est que la reprise était en cours sur le marché immobilier et que la livre se revalorisa à moyen/long terme).
- Juge CORUM Life comme étant compétitif car ils n’appliquent que les frais de gestion du support concerné (donc pas de frais de gestion d’AV)
Il évoque juste après qu’il faut regarder long terme, ne pas regarder au jour le jour et que c’est la raison pour laquelle il n’y a pas de fonds action (libre interprétation de ma part: pas de fonds action à prévoir sur Corum Life).

Désolé pour la longueur, j’ai essayé d’être le plus bref possible en notant tout le contenu intéressant (durée 50minutes).

Edit: Pour voir ou revoir le webinar c’est ici

Dernière modification par Woyal (01/05/2020 02h45)

J’ai un peu analysé le Rapport Annuel 2020 (qui se trouve sur le site où les associés peuvent voter en ligne, mais pas encore sur le site www de Corum AM). Voici quelques remarques :

Vacance locative : le TOF s’est dégradé en 2020 (passant de 98.9% en T4/2019 à 96.6% en T4/2020). Il y a 2.4% sous franchise (vs 0.57% fin 2019) (que je suppose largement liés au Covid-19), et 1% vacants (vs 0.47% fin 2019) soient 53 816 m² vacants à fin 2020 (contre 16 158 m² à fin 2019). En particulier :
       -> des locaux commerciaux vacants pour 38 245 m² à Yecla (Espagne) : 14 341m² depuis T1 et le reste depuis T2/2020; les expertises de ces biens, acquis pour 39.8 M€ en 2016 et 2018 (avec chaque fois "un bail 10 ans fermes", et "une obligation de rachat par le locataire" pour le 1er) est passée de 42.4 M€ fin 2018 à 27.2 M€ fin 2019 (et inchangée depuis). Les locaux étaient loués à Trabis, sans doute défaillant (on trouve un groupe de sociétés à ce nom en liquidation en Espagne).
      -> des locaux commerciaux vacants pour 10 864 m² (p32 du RA, ou 4 358m² p11 du RA) à Hambourg (Allemagne) : au sein de 23 887 m² acquis en 2015 pour 46.7M€, expertisés 42.1 M€ fin 2020 (38.4 M€ fin 2019 avec 10 864m² vacants, 43.4 M€ fin 2018  avec 368m² vacants, 41.8 M€ fin 2016 avec 368m² vacants)
      -> des locaux commerciaux vacants pour 5 087 m² à Rennes Val Plaza : au sein de 9 306 m² acquis en 2014-16 pour 15.5M€, expertisés 13.6 M€ fin 2020 (14.5 M€ fin 2019 avec 1 009m² vacants, 14.8 M€ fin 2018  sans vacant, 14.7 M€ fin 2016 sans vacant).
      -> ces locaux vacants doivent (sauf erreur) avoir des loyers faibles au m², car 53 816 m² représentent 4% des 1.3 Mm² de la SCPI, et sont annoncés comme représentant 1% des loyers potentiels.

Valeurs d’expertise : En moyenne de légères baisses (que l’on retrouve dans la baisse des valeurs de réalisation (-1.7%) et de reconstitution (0.9%)), avec les plus grosses variations (2020 vs 2019) sur les immeubles suivants :
      -> commerce Braga (Portugal) :                5.3 M€  ->  4.9 M€
      -> commerce Bastiaansplein (Pays-Bas) : 38.2 M€ -> 36.7 M€ 
      -> commerce Hermitage (Pays-Bas) :       28.7 M€ -> 25.5 M€ 
      -> bureaux Leidendrop (Pays-Bas) :           5.3 M€ ->   4.8 M€ 
      -> hôtel Hoolfddorp (Pays-Bas) :              64.2 M€ -> 53.0 M€
      -> hôtel La Haye (Pays-Bas) :                  11.8 M€ -> 10.6 M€
      -> commerces Monchengladbach (All.) :     9.1 M€ ->   7.0 M€     
      -> commerces Hambourg (All.) :              38.4 M€ -> 42.1 M€  (mais vacance en hausse, cf ci-haut)   
      -> hôtel Am Weiher (All.) :                       22.2 M€ -> 20.1 M€     
      -> hôtel Bonner Str. (All.) :                      19.5 M€ -> 18.1 M€     
      -> commerces Cork (Irlande) :                   8.2 M€ ->  7.4 M€     
      -> bureau Classon House (Irlande) :           6.8 M€ -> 28.7 M€  (erreur RA2019, acquis 31.6 M€ en 12/2019)
      -> logistique Strada Bandita (Italie) :        29.1 M€ ->  7.2 M€  (erreur RA2019, acquis 6.5 M€ en 12/2019)
      -> bureau Lahti (Finlande) :                     21.2 M€ -> 17.5 M€
      -> hôtel Turku (Finlande) :                       14.6 M€ -> 15.9 M€  (les autres hôtels de Finlande baisse un peu)
      -> hôtels en Espagne (il y en a 8) :          38.1 M€ -> 33.6 M€
            (et 2 achats 2020 avec des erreurs dans le RA2020 : inversion des valeurs ou des prix d’achat)

Endettement :  La dette de la SCPI est passée de 226 à 307 M€,  et le taux d’endettement de 15% à 18.2%, la SCPI ayant plus investi qu’elle n’a collecté en 2020. On reste loin des 600 M€ et 40% autorisés en AG (2018).  Il y a eu 215 M€ AEM investis, pour 147 M€ collectés.

Collecte :  Elle a clairement freiné en 2020, avec seulement 147 M€ collectés. La capitalisation passant de 1868 à 1 993 M€ ("millions", et non "milliards" d’euros comme écrit par erreur dans le rapport du CS !), à comparer à 1 480 M€ fin 2018.

Résultats :  On passe de 65.25€ à 63.36€ de résultat courant par part (contre 73.15€ 70.04€ 69.70€ en 2018 2017 2016), baisse qui semble s’expliquer largement par une baisse des recettes locatives par part. Cette baisse est un peu inquiétante (est-ce juste conjoncturel (lié au Covid-19) ou structurel, provisoire ou durable ?), car avec la hausse de l’endettement on aurait pu s’attendre à l’inverse, et ni le rapport du CS ni celui de la société de gestion ne fournit d’explication (ou même de commentaire !) à ce niveau.

Le TRI calcule la totale performance d’une opération du début jusqu’à sa fin en bouclant la boucle en prenant en compte tous les flux (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité…) et qui ramène tout sur un rendement annuel. Par début on entend le premier jour de votre investissement et donc prend en compte le délai de jouissance de 6 mois et par fin on entend donc une revente avec les -12% de frais de souscription.

Si vous faites un achat-revente au bout sur 1an vous aurez même un TRI négatif car 6 mois de carence + 12% de frais de sortie, vous aurez moins à la sortie qu’à l’entrée.

Plus la durée de détention est longue, plus 1) le délai de jouissance est dilué et 2) plus vous aurez des revalorisations de parts venant contrecarré ces -12% de frais de sortie. Mécaniquement le TRI augmente.

Excel vous permet facilement de le calculer en prenant les flux année par année grâce à la formule pré-existante =TRI() ou =IRR() pour Internal Rate of Return en anglais



J’ai déjà essayé de retrouver le TRI annoncé de CORUM de cette manière et j’ai réussi à retomber dessus "à peu près". Car la formule excel ne descend pas à la granularité du mois par mois. Recevoir plus de dividendes en début d’année plutot qu’à la fin change beaucoup la donne. Idem pour le délai de jouissance qui est au début et pas à la fin de l’année. On sait bien que recevoir de l’argent en Janvier n’est pas la même chose que le recevoir en Décembre d’une même année. La formule excel est un indicateur à "grosse maille".

Bon courage à ceux qui veulent tenter

Pour expliquer la (forte) distribution pour mars, on peut émettre les hypothèses suivantes (qui seront, ou non, confirmées à la prochaine lecture du bulletin trimestriel, ou/et lors de l’AG la semaine prochaine)

    - dans le passé, on déjà eu une distribution assez haute pour le mois de mars en 2018: 6.5546€ vs 4.3755€ et 4.3784€ en janvier et février 2018; relisez nos échanges sur la distribution "haute" pour mars 2018 qui pointaient "un mix entre la régularisation sur la distribution de l’intégralité du RAN et une régularisation sur un trop versé fiscal à l’étranger"; la distribution du RAN (que la SdG maintien à moins de 0.01€/part) n’est cependant plus d’actualité.
   - pour information, la distribution totale de T1/2022 est de 14.1955€ net/part, à comparer à 12.8221€ en 2021, 13.2984€ en 2020, 13.6966€ en 2019, et 15.3085€ en 2018; Rien de très exceptionnel donc…
   - les contrôles des CaC, qui "autorisent" un montant de distribution, selon ce qu’ils examinent au niveau des comptes, sont plus détaillés le dernier mois du trimestre, que les 2 mois précédents. Si une approche prudente a été adoptée pour janvier et février, les contrôles pour mars ont pu permettre de lever certaines incertitudes, et de distribuer plus, rattrapant les distributions plus faibles de janvier ou février;
    - il a peut-être été possible de reprendre certaines provisions, car l’un ou l’autre litige en cours aurait pu être soldé; Ceci pourrait concerner le local en Finlande qui a subi en 2020 ou 2021 un sinistre dû à la neige (avec un litige avec l’assureur, si je me souviens bien), ou le local de logistique en Espagne dont le locataire (qui n’a pas respecté d’après la SdG son engagement ferme du bail, et quitté le local) fait parti du groupe (qui avait vendu l’immeuble à la SCPI) d’une des top fortunes espagnoles.

Par contre, ce n’est assurément pas lié à une distribution de plus-value, car les usufruitiers ne reçoivent pas ces distributions de PV, et je connais plusieurs usufruitiers qui ont perçu 6.3278€/part.

Votre "article" (sur votre site, bourré de publicités) me semble plus relever du publireportage (vous n’avez AUCUN esprit critique sur ce que les personnes de CORUM ont pu dire, et l’introduction est à cette image avec votre "Cet événement a offert un aperçu fascinant des tendances, des opportunités et des défis …") que du résumé objectif ou un minimum critique.
Je vous encourager à faire preuve, à l’avenir, d’un peu plus d’esprit critique…

Ainsi, on pourrait assez largement discuter les affirmations telles que :
    - "le rendement global des investissements est orienté à la hausse …. c’est le reflet de l’expertise de la société de gestion dans la sélection de biens immobiliers de qualité à des prix attractifs". En réalité, ça ne me semble être le reflet d’aucune expertise, mais juste un constat de l’évolution du marché, partagé par la quasi totalité de ceux qui l’observent. Et, comme remarqué dans un message un peu plus haut, on peut s’interroger sur pourquoi, quand les taux de rendement de marché augmentent, les actifs déjà au patrimoine des SCPI de CORUM ne devraient pas voir leur valeur affectée (à la baisse) lorsque les loyers qu’ils dégagent ne sont pas en augmentation significative (et les récentes distributions des SCPI CORUM n’indiquent nullement une forte augmentation des loyers, avec plutôt une baisse par rapport à l’année passée);
     - "le marché immobilier britannique est moins vulnérable à la hausse des taux d’intérêt" …. qui semble largement contredit par la baisse déjà significative constatée sur ce marché (en relation avec la hausse des taux d’intérêts).
     - "Ceci (des baux de 18 ans) n’est pas possible en France, où les baux sont plus classiquement des 3-6-9". Certes, les baux commerciaux sont en France classiquement des 3-6-9, mais …. il est néanmoins "possible" de conclure des baux bien plus longs en France (et d’ailleurs certaines SCPI en ont, par ex avec des locataires dont l’existence même est largement liée à leur bail, comme un exploitant de thermes, ou un exploitant d’EHPAD), par exemple des baux commerciaux avec une durée ferme jusqu’à 12 ans (sans possibilité de sortie après 3, 6, ou 9 ans), ou des baux “emphytéotiques” jusqu’à 99 ans. 
     - l’impact du taux de change EUR/GBP sur la valeur de Corum XL est systématiquement (depuis des années) présentée par CORUM comme un point positif, comme si ce taux ne pouvait à l’avenir qu’évoluer en faveur des associés. Or, de fait, ce taux fluctue de manière assez peu prévisible, et je pense que croire qu’il ne pourrait qu’aller dans le "bon sens" est très naïf (et contredit depuis pas mal de temps par la réalité).
    - "Un taux d’occupation élevé est synonyme de stabilité des revenus et de réduction du risque de vacance locative, ce qui est essentiel pour les investisseurs." : Non, un taux d’occupation élevé à un moment donné ne garanti nullement qu’il ne baissera pas à l’avenir (c’est plutôt une durée ferme longue des baux, combinée à une solidité des locataires, qui peut atténuer ce risque), ni que les revenus locatifs seront stables (ce n’est pas le taux d’occupation qui empêchera un locataire de donner congé, ou de ne plus être en mesure de payer son loyer), ou que le risque de vacance locative est faible (le taux d’occupation n’empêche pas un locataire de donner congé). Il n’y a que si ce taux était de 0% qu’on serait sur qu’il ne pourrait pas baisser…

Ainsi, on pourrait se souvenir que :
    - Corum XL est fortement exposé au Royaume Uni depuis des années (et votre "Une des informations clés révélées concerne Corum XL et son positionnement au Royaume-Uni" apparait très naïf)
    - les annonces de prévision de rendement ne sont pas une "observation importante" et encore moins une surprise : depuis leur origine, toutes les SCPI de CORUM ont dépassé chaque année leur objectif de rendement … à mon avis parce que cet objectif de rendement a été choisi suffisamment bas pour que ça ne soit au final pas si difficile que ça (et que le rendement pris en compte est le rendement brut (y compris de fiscalité étrangère, et sur les plus-values) et inclut les plus-values, ce qui pourrait être discutable).
    - la "pratique d’une expertise pré-achat systématique" n’est nullement une nouveauté chez CORUM (c’est ce qui se fait depuis une décennie), ni une originalité (à votre avis, aucune autre SCPI ne fait ceci ?).

Attention : je ne souhaite pas critiquer particulièrement CORUM AM, qui a fait certains choix audacieux (et pour certains très différents du consensus des autres SdG de SCPI, sachant d’ailleurs que certaines SdG se sont depuis alignés sur certains choix de CORUM) depuis le lancement de CORUM Origin, et démontré sa capacité à correctement gérer ses SCPI jusqu’à maintenant. Par contre, je critique le fait de boire comme du petit lait, et de reproduire, sans aucun esprit critique (et peut-être même en la déformant un peu… peut-être par manque de compréhension), la communication de CORUM AM, qui reste quand même discutable sur un certain nombre de points.