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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Pierval Santé à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

73% - 36
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

24% - 12
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

2% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 49   Avis moyen : 4,7/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#76 26/04/2019 12h25

Modérateur
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Le BTI du T1/2019 est paru. La SCPI poursuit son développement (70 M€ collectés en T1, patrimoine total de 73 biens dont 6 à construire, pour 525 M€ dont 57M€, TOF 98%, renforcement en Irlande, acquisitions en Allemagne et France aussi, tous à un peu plus de 6% AEM ce qui devrait permettre de maintenir la rentabilité) et distribue 12.624€/part (stable) pour T1/2019. AG le 11 juin 9h.


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[+1]    #77 26/04/2019 14h35

Membre
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Etant associé de cette SCPI, j’ai également voulu faire le même travail de synthèse que sur Epargne Pierre, en estimant le RN pour chaque trimestre. Voici les résultats de 2018 et du T1 2019 :
03/06/2019 : Correction d’une erreur sur la prise en compte du délais de jouissance.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_synthese_2018_t1_2019_pv_corrige.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_synthese_2018_t1_2019_pv_graph_corrige.png

Malgré un dividende stable et un taux AEM de 6.32%, le RN/part diminue depuis le T3 2018.

A mon avis, cela s’explique par l’augmentation du % des VEFA sur le T4 2018 et T1 2019 (+27%) et le court délais de jouissance (3mois). Au vu de la forte collecte cela introduit un décalage qui impactera le RN 2019.
A suivre sur les prochains trimestres.

Il ne serait pas idiot d’augmenter le délais de jouissance…

Dernière modification par Cyril440 (03/06/2019 17h54)

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#78 27/04/2019 02h25

Modérateur
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Il sera intéressant de poser une question en AG, afin de savoir si la SCPI est rémunérée pour les VEFA avant livraison
(certaines SCPI l’ont négocié avec le promoteur, mais il peut aussi être avantageux de ne rien percevoir et de payer l’acquisition moins cher, avec par ex un rendement AEM de 8% : ce qui compte est le TRI de l’immeuble sur l’ensemble de sa durée de détention)
(et un peu de RAN pour laisser ces effets, à distribuer aux associés pendant la construction des VEFA, pourrait alors peut-être se justifier).


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#79 27/04/2019 11h15

Membre
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Bonjour,
Je souhaite investir dans Pierval Santé mais le TRI de cette scpi m’ interpelle.
Que pensez vous de ce TRI faible ?

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#80 27/04/2019 11h41

Modérateur
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Le seul TRI connu pour Pierval Santé est celui publié dans le Rapport Annuel 2017, à fin 2017, sur 4 ans (la SCPI n’est pas plus agées…) de 1.85%/an.

Le TRI prend en compte la commission sur versement, élevée pour toutes les SCPI, et il est donc logique qu’un TRI sur une courte durée soit lourdement impacté (négativement) par cette commission.

Un tel TRI sur 4 ans n’est pas très significatif pour un investissement comme une SCPI, qui doit s’inscrire dans une durée bien plus longue (10 ans minimum, en réalité comme on constate que moins de 2% des parts sont vendues chaque année cet investissement semble conservé plus de 50 ans en moyenne…). Je suppose que vous envisagez de conserver vos parts plus de 10 ans (sinon, mieux vaudrait choisir un autre investissement).

Si on suppose (hypothètiquelent) que la distribution de cette SCPI se maintient à son niveau actuel (ce qui est plausible, cf la durée moyenne résiduelle des baux fermes de 12.39 années au 31/03/2019), et que le prix de la part ne varie pas (aussi plausible, voire un peu conservateur: 1000€ actuellement, ça doit rester entre 90 et 110% de la valeur de reconstitution, qui était de 1028.93€ fin 2017), le TRI à long terme devrait tendre vers le DVM de 5.05%.


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#81 27/04/2019 12h12

Membre
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Merci pour cette réponse. Cela me conforte dans mon choix.
Effectivement c’ est pour un investissement de (très) longue durée.
J’ai déjà du locatif en direct et de l’ Epargne Pierre. Je souhaite me diversifier vers l’ étranger et sur la prise en charge des seniors / santé en minimisant l’ impact sur l’ impôt.

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#82 28/04/2019 17h55

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GoodbyLenine a écrit :

Il sera intéressant de poser une question en AG, afin de savoir si la SCPI est rémunérée pour les VEFA avant livraison
(certaines SCPI l’ont négocié avec le promoteur, mais il peut aussi être avantageux de ne rien percevoir et de payer l’acquisition moins cher, avec par ex un rendement AEM de 8% : ce qui compte est le TRI de l’immeuble sur l’ensemble de sa durée de détention)
(et un peu de RAN pour laisser ces effets, à distribuer aux associés pendant la construction des VEFA, pourrait alors peut-être se justifier).

Oui effectivement, je ne savais pas qu’il pouvait exister une quelconque rémunération par le promoteur. Un drôle de montage à mon sens. Les rendements AEM ne sont pas en moyennes supérieurs aux autres acquisitions. Donc cela permet surement de mieux gérer acquisitions vs collectes, mais avec un impact sur la distribution si employé à grande échelle.

Cela pourrait se régler je suis d’accord par l’utilisation du RAN, mais son niveau disponible en 2019 risque d’être très faible, car dilué fortement par les nouvelles parts…Le plus sage serait une augmentation du délais de jouissance, mais comme cela aurait un impact négatif sur la collecte (le gagne pain des sociétés de gestion), je ne pense pas que cela se produise.

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#83 28/04/2019 22h30

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cyril440 a écrit :

Le plus sage serait une augmentation du délais de jouissance, mais comme cela aurait un impact négatif sur la collecte (le gagne pain des sociétés de gestion), je ne pense pas que cela se produise.

Pour information : la société de gestion de Pierval Santé ne gère pas la collecte (sous-traitée à La Francaise, en exclusivité), et donc ne perçoit pas la commission associée à la recherche de fonds (ce n’est donc pas son "gagne pain").

Sinon, augmenter le délai de jouissance est assez équivalent à augmenter un peu le prix d’émission des parts (sans toutefois que cette augmentation n’impacte le DVM, lequel est un argument commercial fort…). Ainsi, en ajoutant 3 mois de jouissance, c’est un peu comme si l’acheteur payait sa part plus cher du montant de 3 mois de résultat de la SCPI. Ca aide surtout à booster le DVM nominal des jeunes SCPI en croissance rapide ( cf l’impact relutif de la collecte investie avant entree en jouissance des parts, d’autant plus fort que le ratio collecte/capitalisation est élevé).


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#84 25/05/2019 11h17

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Bonjour,
Je viens de recevoir mon attestation de parts dans la SCPI Pierval Santé, et sur la 2nde page, il est marqué quelque chose qui m’étonne sur la distribution de revenus:
https://zupimages.net/up/19/21/jx93.jpg

Je m’interroge quand à ce prélèvement de 30%…

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#85 25/05/2019 11h35

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Cela correspond au PFU sur les revenus financiers (qui représenteront une faible part de ce que distribuera la SCPI), il n’y a rien de surprenant.

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#86 25/05/2019 11h49

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Cela ne concerne que les revenus financiers, pour lesquels 30% seront prélevés et à se faire rembourser si votre taux d’imposition est inférieur à 12,8% (30%-17,2% de PS).
En 2017, le PFU (soit 30% prélevés) a représenté 0,06€ sur un dividende de 50,5€. Je n’ai pas le chiffre pour 2018.

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#87 27/05/2019 16h48

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Ok, thx pour votre réponse.
Je ne savais pas qu’il y avait une partie "financière" même minime dans les scpi.
Je pensais qu’il n’y avais que de l’immobilier, contrairement aux opci.

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#88 29/05/2019 10h12

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Pour celles et ceux qui voudraient se rendre à l’AG, la date communiquée sur le bulletin du T1 2019 est FAUSSE. (mardi 11 juin 2019 à 9h)

L’AG se déroulera le mardi 18 juin 2018 à 9h30. (Annonce au BALO ce jour)

On pourra également lire pour les résolutions de l’AGE :

PREMIERE RESOLUTION – DIVISION DU NOMINAL DE LA PART
Division par 5 du nominal (avec multiplication par 5 du nombre de parts)
==> Je n’ai pas d’avis négatif sur ce point.

DEUXIEME RESOLUTION – ELARGISSEMENT DE LA POLITIQUE D’INVESTISSEMENT
Possibilité d’investir au CANADA, avec un maximum de 20%
==> Plus septique sur cette résolution, je ne connais pas le marché Canadien. Mais on s’exposera de fait à un risque de change.

Dernière modification par Cyril440 (29/05/2019 10h23)

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#89 30/05/2019 06h57

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Je suis de près cette SCPI avant un investissement. J’ avoue que cette éventualité d’investissement sur le continent  nord-américain ne m’enchante pas à priori… Certains parmi nous ont peut-être des éléments d’appréciation.

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#90 30/05/2019 09h06

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Cyril440 a écrit :

PREMIERE RESOLUTION – DIVISION DU NOMINAL DE LA PART
Division par 5 du nominal (avec multiplication par 5 du nombre de parts)
==> Je n’ai pas d’avis négatif sur ce point.

Cette SCPI fait partie des championnes de la collecte, il ne me semble pas nécessaire de réduire son prix de part car le minimum de souscription étant de 5 parts, ça risque de permettre un afflux de nouveaux souscripteurs pour la somme de 1000€ seulement contre 5000€ à ce jour. Je ne vois rien qui empêche cela dans les statuts, je ne sais pas comment est rédigée la résolution évoquant cela.
==>Je voterais non si j’étais associé.

Pour l’investissement au Canada, je fais partie des sceptiques sur l’intérêt d’investir en devises étrangères, je sais de quoi je parle, l’ayant déjà fait en direct. C’est ajouter un risque non négligeable avec la possibilité de gain qui va avec. Ca coute en gestion et frais de transferts.

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#91 30/05/2019 09h10

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J’imagine que le nombre de parts minimum sera aussi multiplié par 5…

Pour le Canada, c’est clair, c’est NON pour moi. J’attends le rapport du CS pour avoir des explications.

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#92 30/05/2019 09h20

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C’est écrit où ?

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#93 30/05/2019 09h26

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C’est sur le BALO du 29 mai, section convocation.

balo

A lire dans les résolutions de l’ AGE.

Message édité par l’équipe de modération (30/05/2019 11h22) :
- la source est plutôt www.journal-officiel.gouv.fr/publicatio … 902470.pdf

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#94 30/05/2019 09h33

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Merci pour la source, justement il n’est rien précisé sur le nombre minimum de souscription, qui est et restera de 5 parts. Personnellement je me méfie de ce genre de résolution sans explication qui en cache un autre : abaisser le prix d’accès pour tout nouveau souscripteur.

La SCPI est sortie en 2014 au prix de 1000€, il n’a jamais été modifié, j’aimerais savoir pourquoi 5 ans après l’on décide d’abaisser ce prix en multipliant le nombre de parts.
Ce prix de 1000€ n’a pas été choisi au hasard, ni le minimum de souscription de 5 parts (soit 5000€), j’aimerais une explication sur un tel revirement.
==> En l’absence, votez non.

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#95 30/05/2019 22h28

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Pour ma part je suis très favorable a une diversification potentielle au canada. La devise étant proche des plus bas historiques vs l’euro, pour la solidité économique de la zone et les rendements qui seront corrects.

Ce sera donc oui pour moi

Dernière modification par roudoudou (30/05/2019 22h29)

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#96 31/05/2019 08h25

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Nous entrons là dans une forme de spéculation…

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#97 31/05/2019 09h35

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Tout à fait, il n’empêche que ce que dit Roudoudou est vrai aussi, le dollar canadien est plutôt bas, mieux vaut y investir maintenant que lorsqu’on avait la parité avec le dollar US, ce qui était une anomalie.
Ceci indépendamment de comment se porte le marché immobilier là-bas, ce qui compte beaucoup tout de même …

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#98 31/05/2019 12h15

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Il semble que Pierval Santé ait décidé d’attirer de "petits" investisseurs par l’ abaissement du prix de la part, peut-être afin d’ élargir le spectre de ses acquisitions (l’investissement envisagé au Canada). C’est une politique volontariste de développement; le tout est qu’elle soit raisonnable dans le contexte actuel…

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#99 31/05/2019 13h00

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On peut noter que c’est la seconde SCPI à élargir son univers d’investissement au Canada (après Corum XL il y a quelques mois, mais qui n’a pas (encore ?) annoncé son 1er investissement outre-atlantique). Ainsi, on devrait avoir (au moins) deux sons de cloches sur les caractéristiques de ce marché.

Je suppose que les 2 sociétés de gestion on fait leurs analyses chacune de son côté, pour arriver à des conclusions similaires. Il serait intéressant de demander à Euryale, lors de la prochaine AG, quels facteurs l’ont conduite à proposer ainsi d’étendre son horizon d’investissements, et sur quels partenaires au Canada elle compte s’appuyer.


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#100 03/06/2019 18h24

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Le Rapport Annuel 2018 est dispo ici

Résultat de 50.69€/part (vs 53.19€/part en 2017).

A propos des deux résolutions :

1) Division du nominal par 5 :

La raison est : "ACCESSIBILITE DE LA SCPI A L’EPARGNE PROGRAMMEE".

Pour la question du nombre mini pour les nouveaux, c’est pas très clair :
"En ce qui concerne les nouveaux associés les conditions de souscription seront identiques en tous points à celles actuelles."

Cela veut dire qu’on reste à 5 parts mini. Donc le ticket d’entrée est réduit de 5000€ à 1000€ (si je comprends bien) ?

2) Investissement au Canada :

"La Société de Gestion vous propose, toutefois, d’élargir la stratégie d’investissement initiale de la SCPI à des actifs immobiliers situés
au Canada. En effet, les indicateurs de marché sont très favorables sur ce territoire et particulièrement au Québec (vieillissement
accéléré de la population, insuffisance de l’offre d’hébergements médicalisés, fondamentaux macro-économiques solides…).
D’autre part, la Société de Gestion précise qu’elle négocierait des baux d’une durée ferme minimale de 20 ans, comportant des
loyers fixés en Euros dans ses investissements au Canada
."

On supprime donc le risque de change, que certains voyait comme opportun en ce moment.

NB : J’ai fait une MAJ de mes estimations de RN pour le T1 2019 (voir #77).
On voit clairement une nette baisse sur le T4 2018 et encore plus marquée sur T1 2019.
Une baisse de distribution se profile sur 2019. A suivre au T2.

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