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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Pierval Santé à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

74% - 37
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

24% - 12
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

2% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 50   Avis moyen : 4,7/5 Avis positif ou avis plutôt positif

[+1]    #176 27/08/2020 19h45

Modérateur
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A mon avis, l’article en question ne concerne pas la SCPI Pierval Santé (ni Primovie), mais un (celui cité dans l’article bénéficie d’ailleurs déjà d’une réputation gratinée au niveau de son attitude et du respect de ses "bailleurs"), ou peut-être quelques, exploitant(s) d’EHPAD qui a (ont) vendu les murs de leurs établissement à une multitude de petits investisseurs (souvent avec des baux verrouillant les intérêts d’une des parties mais pas de l’autre), et tentent de profiter de leur isolement pour en balader une grande partie, soit peu impliqués, soit peu au fait de leurs droits, soit réticents à payer un avocat pour les défendre (pour un "gros" investisseur, ou un regroupement de plusieurs plus petits, ce coût devient très vite supportable).

Le rapport de force entre l’exploitant et le bailleur, quand c’est une de ces 2 SCPI, n’est pas tout à fait le même. Idem pour les clause du bail (j’ose espérer, car je n’ai pas lu ces baux).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#177 29/08/2020 10h51

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Bonjour à tous,
Je suis nouveau, j’ai appris pas mal de choses avec vos commentaires sur les SCPI.
J’ai encore beaucoup à découvrir.
Est-ce que quelqu’un peut m’éclairer sur la méthode de valorisation des parts pour PIERVAL SANTE.
Depuis 2014, soit 7 ans je vois la part= 1000 € alors que le portefeuille client évolue, les actifs augmentent, les zones géographiques ciblées sont optimisées……

On peut donc s’orienter vers une stabilisation du prix à 1000 Euros sur les années futurs ?
Cette SCPI est moins sensible à la variation des prix dans l’immobilier ?

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Favoris 1    #178 29/08/2020 12h22

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C’est la société de gestion que décide du prix de la part, entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (sauf dérogation motivée obtenue de l’AMF), comme pour toutes les SCPI à capital variable.

C’est souvent une décision "commerciale" (en relation avec le niveau de la collecte, la volonté de la booster ou pas, d’afficher quelques % de gain sur le prix de la part, qui sont en fait un peu artificiels car fort peu d’associés cèdent leurs parts, en contrepartie d’une baisse du DVM affiché).

Jusqu’à présent (depuis le lancement de la SCPI), Euryale n’a pas décidé de modification du prix de la part de Pierval Santé, et la valeur de reconstitution s’est effectivement maintenue entre 909.09€ et 1111.11€ (bornes qui font que 1000€ soit 90% à 110% de cette valeur), avec 1047.12€ fin 2019, et semble satisfait de la collecte.

Ça ne signifie nullement que le prix de la part n’évoluera pas à l’avenir.


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#179 31/08/2020 22h33

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GoodbyLenine, le 29/08/2020 a écrit :

Jusqu’à présent (depuis le lancement de la SCPI), Euryale n’a pas décidé de modification du prix de la part de Pierval Santé, et la valeur de reconstitution s’est effectivement maintenue entre 909.09€ et 1111.11€ (bornes qui font que 1000€ soit 90% à 110% de cette valeur), avec 1047.12€ fin 2019, et semble satisfait de la collecte.

Les 2 derniers rapports annuels indiquent des valorisations de patrimoine de 5,7% et 4,8% ; à périmètre constant.

Hors gros effet covid, si on reste sur ce rythme, peut-on s’attendre à ce que la règle des 90%-110% de la valeur de reconstitution impose une hausse de la valeur de la part dans un an ou deux ?

Dernière modification par CarolusM (31/08/2020 23h05)

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#180 05/10/2020 11h52

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Dans une interview de David Finck, Directeur Général d’Euryale Asset Management L?interview du gérant : la SCPI Pierval Santé - Primaliance exprime le montant des décalages de loyer, actuellement 2.3% des montant annuels (contre 4% au plus fort de la crise).

Le rendement devrait être proche de celui des exercices précédents.

Les acquisitions, constructions, chantiers auraient été plus difficiles à réaliser (arrêt, retard et difficultés à visiter établissements de santé pour de raisons sanitaires).


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#181 29/10/2020 19h56

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Le BTI T3/2020 de Pierval Santé est en ligne.

Distribution T3/2020 = 12.48€/part,    identique à celle de T2/2020.

La SCPI semble continuer à suivre son bonhomme de chemin : la collecte reste élevée (> 100M€ sur T3), comme les investissements (94 M€ sur T3, +32 M€ d’immeubles en VEFA livrés en T3, + 64 M€ engagés en T3 sur 4 projets) (dont 43 M€ investis en Ecosse, hors zone €uros, avec des baux fermes de 30 ans), un TOF élevé de 99.17%, la durée et la durée ferme résultante moyenne des baux augmente, l’impact des reports (suite au Covid-19) de loyers non régularisés baisse à 0.7% des loyers annuels 2020.

A noter que le nominal des parts sera divisé par 5 en janvier 2021 : chaque part actuelle, acquise à 1000€, deviendra 5 parts nouvelles, et les parts nouvelles seront achetées à 200€. Ceci s’accompagnera de la mise en place d’un mécanisme d’investissement mensuel à versements programmés.


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#182 29/10/2020 23h41

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J’avoue ne pas comprendre pour Euryale s’évertue à comptabiliser dans le TOF les "Baux avec loyers progressifs ou franchises de loyers" contrairement à la pratique commune des autres SCPI (même Corum a arrêté cette présentation), alors que le TOF est de toute façon très bon (96.98%).

Bien à vous,
cat

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#183 07/11/2020 22h49

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On constate une baisse des rendements AEM des investissements après le 1t20:

2019 : 6.34% (dont 6.02% au 4t19)

1t20 : 6.26% (pour 109.7 me)
1T20 + 2T20 cumulé : 5.71% (pour 146.6 me)
1S20 + 3T20 cumulé : 5.63% (pour 240.1 me)

On peut donc en déduire des rendements AEM par trimestre 2020 de :
1t20 : 6.26%
2t20 : 4.07% (erreur ? cela parait très bas)
3t20 : 5.50%

Dernière modification par alex470 (07/11/2020 22h49)

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#184 26/11/2020 18h10

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Article Pierval Santé : atterrissage 2020 et perspectives 2021 qui met en avant la volonté de diversification géographique plus grande de Pierval Santé pour réduire le risque au marché français.

Pour mémoire la répartition des investissements actuels (BT3)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_pierval_rep_geo.png

Et la répartition des investissements en 2020 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_pierval_acquisitions_2020.png

L’écart entre le TDVM classique et le TDVM retraité de fiscalité étrangère est en conséquence appelé à s’accentuer.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#185 26/11/2020 18h55

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La question que je me pose sur cette SCPI (et je ne suis sans doute pas le seul), et qui n’est pas adressé dans cet article, est :

Le rendement (DVDM de 5.05%, disons vers 5% avec l’effet grandissant de la fiscalité sur les biens situés hors de France), quasiment inchangé depuis l’origine de la SCPI, est-il tenable dans la durée avec des investissement ayant une rentabilité de (seulement) 5.63% AEM (comme ceux de 2020) ?

Si oui, j’ai besoin de plus d’explications. En effet, d’autres SCPI annoncent un écart bien plus important entre le rendement AEM de leurs acquisitions et le rendement de la SCPI.
Cet écart faible est-il du à un levier de financement de crédit (le BTI T3 indique dette/patrimoine=12%), à l’impact dilutif de la collecte (le ratio collecte/capitalisation reste élevé vers 30-40%, et le délai de jouissance de 6 mois permet d’investir avant entrée en jouissance des nouvelles parts), à l’impact des VEFA (je suis incapable d’évaluer cet impact), ou à autre chose ?

Si non, quand et de combien le rendement devrait-il évoluer (baisser) ?


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[+2]    #186 26/11/2020 21h17

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Une réponse partielle peut être apportée par l’analyse du du tableau "Evolution des résultats en euros par part en jouissance" - page 24 du rapport annuel 2019 qui permet de mesurer le rapport entre les produits et les charges.

Le résultat net représente environ 80% des produits de la SCPI (entre 77,83 % et 83,41 % pour les années 2015 à 2019).

Sur cette base, un TAEM de 5,63% correspond à un rendement net de 4,5 %, inférieur au taux de distribution actuel.

Partons sur un exemple :

A fin 2019, parc de 100 rapportant 6,31 % brut (5,05 % net)
Achats 2020 : parc de 20 rapportant 5,63% brut (4,5 % net)

On arrive, à fin 2020, à un rendement de (100*0,0505 + 20*0,045)/120 = 4,96 %

Bien entendu, le calcul est simplifié, certaines charges ne sont pas proportionnelles, il y a l’effet des intérêts, de la date des achats…, mais le rendement décroit d’autant plus vite que la collecte est importante…

La baisse s’arrêtera soit par absence de collecte soit par entrée de biens rapportant exactement autant que le reste du parc.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/11/2020 07h30)

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#187 27/11/2020 10h01

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Canyonneur75, le 26/11/2020 a écrit :

La baisse s’arrêtera soit par absence de collecte soit par entrée de biens rapportant exactement autant que le reste du parc.

C’est le problème majeur auquel sont confrontées toutes les SCPI depuis plusieurs années, au vu de la compression des taux de capitalisation consécutive à la baisse continue de la prime de risque. Du coup, les sociétés de gestion doivent choisir entre :

- D’une part, surfer sur la vague de l’engouement des épargnants pour les SCPI et tirer argument d’un joli TDVM passé pour collecter le maximum d’argent possible, quitte à se retrouver ensuite avec des montagnes de cash qu’il leur sera difficile d’investir autrement que dans des conditions dilutives. Il est donc probable que ces SCPI-là verront leur TDVM baisser drastiquement ensuite, mais vu que ce sera dans un contexte de baisse généralisée, cela ne se remarquera pas tant que ça.

- D’autre part, s’obliger à restreindre les souscriptions sur la SCPI flagship afin d’adapter leur rythme aux seuls investissements respectant le cahier des charges afin de préserver le TDVM du futur. Dit autrement, l’idée est de susciter le désir en continuant de communiquer sur les performances d’une SCPI qui n’est plus accessible que dans des conditions très restreintes, tout en fléchant l’essentiel des flux entrants vers d’autres supports maison.

Bref, c’est vieux comme le commerce mais ça fonctionne toujours… Par parenthèse, c’est exactement la même problématique qu’on a pu observer sur les fonds en euros des contrats d’assurance-vie depuis une dizaine d’années : la plupart collectent et investissent au fil de l’eau, seuls les meilleurs se préservent. Il en résulte des écart de performances qui sont considérables en pourcentage mais qui ne sont plus si importants que ça en valeur absolue vu l’écrasement généralisé des taux de rendement.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#188 28/11/2020 19h16

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OxxiGen, le 27/11/2020 a écrit :

- D’autre part, s’obliger à restreindre les souscriptions sur la SCPI flagship afin d’adapter leur rythme aux seuls investissements respectant le cahier des charges afin de préserver le TDVM du futur. Dit autrement, l’idée est de susciter le désir en continuant de communiquer sur les performances d’une SCPI qui n’est plus accessible que dans des conditions très restreintes, tout en fléchant l’essentiel des flux entrants vers d’autres supports maison.

Votre avis m’intéresse… vous avez certainement des exemples en tête. Pourriez-vous être plus explicite, svp ?


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#189 28/11/2020 20h23

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Bonjour Pierre,

Des exemples ? Mais il y a d’innombrables, depuis toujours et dans tous les domaines.

Vous souhaitez investir en SICAV auprès d’une société de gestion qui vous inspire confiance car son produit phare affiche de très belles performances depuis des années ?… Tout l’effort des forces commerciales de la société tendra à orienter une partie aussi importante que possible des investissements que vous projetez vers d’autres produits de leur gamme vers lesquels vous ne seriez pas spontanément allé.

Vous souhaitez acheter un vin que vous avez expressément identifié dans le guide Hachette ? Pas de chance, quand vous appelez le viticulteur, il vous dit que, malheureusement, le millésime qui a été primé n’est plus disponible mais que vous pouvez acheter celui de l’année suivante, qui est « exactement le même »…

Il n’y a pas énormément d’acteurs qui, sur leur marché, disposent du pricing power. Mais tous ceux qui disposent de ce pouvoir - ou d’une fraction de ce pouvoir - l’exercent et ils auraient bien tort de s’en priver, quel que soit leur secteur d’activité (Apple, Coca, LVMH, Hermès, Michelin, Google, Microsoft…). Pourquoi diable en irait-il différemment en matière de SCPI ? Donc le plus dur n’est pas tant d’avoir l’idée que d’avoir les moyens de la mettre en application.

Rien de nouveau sous le soleil, donc.

Maintenant, pour les SCPI, je vous laisse chercher dans les exemples du présent ou du passé… je suis sûr que vous avez déjà une ou deux idées.  smile


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#190 06/12/2020 10h22

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Canyonneur75, le 26/11/2020 a écrit :

Une réponse partielle peut être apportée par l’analyse du du tableau "Evolution des résultats en euros par part en jouissance" - page 24 du rapport annuel 2019 qui permet de mesurer le rapport entre les produits et les charges.

Le résultat net représente environ 80% des produits de la SCPI (entre 77,83 % et 83,41 % pour les années 2015 à 2019).

Sur cette base, un TAEM de 5,63% correspond à un rendement net de 4,5 %, inférieur au taux de distribution actuel.

Partons sur un exemple :

A fin 2019, parc de 100 rapportant 6,31 % brut (5,05 % net)
Achats 2020 : parc de 20 rapportant 5,63% brut (4,5 % net)

On arrive, à fin 2020, à un rendement de (100*0,0505 + 20*0,045)/120 = 4,96 %

Bien entendu, le calcul est simplifié, certaines charges ne sont pas proportionnelles, il y a l’effet des intérêts, de la date des achats…, mais le rendement décroit d’autant plus vite que la collecte est importante…

La baisse s’arrêtera soit par absence de collecte soit par entrée de biens rapportant exactement autant que le reste du parc.

Canyonneur

Canyonneur,

Les rendements communiqués par les MDG sont, me semble t-il, toujours AEM, c’est à dire avec tous les frais inclus liés aux acquisitions (qui sont donc investis par la SCPI). Toutefois ils ne tiennent pas compte des frais de souscriptions prélevés par la MDG.

Vos taux ou calculs tiennent ils compte des frais de souscriptions ? (10,51% chez PS).

Si ce n’est pas le cas, cela impacterait de +/- 10% le rendement net théorique que vous avez calculé, on passerait de 4.9% à +/-4.4%.

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#191 06/12/2020 11h51

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Jusqu’à fin 2019, le rendement de 5.05% était bien sur le prix de la part avec frais de souscription inclus.

Donc il me semble que le raisonnement (modulo toutes les réserves listées) de C75 se tient.


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#192 06/12/2020 16h43

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Gbl,

J’en déduis de votre réponse que vous considérez que les rendements repris par Canyoneur prennent en compte la ponction des frais de souscription. Est-ce bien cela ?
Toutefois, dans votre réponse vous parlez du TDVM, pas du rendement des investissements.

Je vais reprendre ma réflexion avec des chiffres pour être peut être plus clair dans la question que je soulève.

Le souscripteur investit 1 000 euros dans la SCPI PS. La MDG conserve les frais de souscriptions de +/- 10%. La SCPI PS ne dispose donc plus que de +/- 900 euros à investir.
Elle investit cette somme avec un rendement AEM de 4,96% (chiffre calculé par Canyonneur à fin 2020) (ce 4,96% s’applique à mon sens au 900 euros, pas sur le montant de la souscription initial de 1 000 euros, c’est l’objet de ma question adressée à Canyonneur).
In fine, le rendement procuré pour le souscripteur devrait alors s’approcher des 900*4.96% = +/- 4,46%.
Comme vous le rappelez, GBL, « modulo toutes les réserves listées ».

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#193 06/12/2020 17h42

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Si vous lisez attentivement le Rapport Annuel de la SCPI, par exemple celui de 2019, vous noterez sur le tableau de la page 24, qui présente l’évolution des résultats en euros par part en jouissance, que la note (1) indique explicitement que les charges prises en compte (qui sont comptées pour 20% dans le raisonnement simplifié de C75) incluent, dans le poste "Autres frais de gestion", un certain nombre de charges, dont les "commissions de souscription".

Votre raisonnement revient en gros à prendre ces frais de souscription en compte une seconde fois, ce qui me semble être une erreur.


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#194 06/12/2020 18h29

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GBL,

Je m’étonne de votre réponse pour plusieurs raisons :

*cette approche n’est pas cohérente.
La collecte de 369 me en 2019 (page 12 du rapport 2019) représente avec des commissions de 10,51%, soit une charge annuelle de 38,78 me ! Soit plus que les loyers de l’année 2019 (35 me, compte de résultat page 32 du rapport annuel). Ce qui aurait pour conséquence de générer une perte comptable. C’est d’ailleurs pour cette raison que ces frais sont traités de manière spécifique (point ci-après) afin qu’il y ait un bénéfice distribuable, et un dividende in fine ;

*Les charges de commissions de souscriptions dans les SCPI sont la plupart du temps (surement tout le temps) retraitées comptablement par un produit via le compte de transfert de charge ou par imputation sur la prime d’émission. Point que j’explique sur ce post : SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (5/8)
L’astérisque que vous citez indique lui même cette particularité « Ce poste comprend les frais suivants nets de leurs transferts de charges ».

En cherchant sur le rapport annuel 2019, je constate que ces chiffres sont mentionnés :

Prélèvement sur prime d’émission
Les commissions de souscription versées à la société de gestion sont prélevées sur la prime d’émission,conformément aux dispositions statutaires, par la contrepartie d’un compte de transfert de charges. En 2019, les frais de souscription versés à la société de gestion se sont élevés à 38 781 427,20 euros. Elles ont été prélevées sur la prime d’émission par la contrepartie d’un compte de transfert de charges . Conformément aux recommandations du plan comptable des SCPI, les frais d’acquisitions ainsi que la TVA non récupérable, sont comptabilisés en charges et prélevés sur la prime d’émission par la contrepartie d’un compte de transfert de charges. En 2019, les frais d’acquisition des immobilisations acquises en 2019, s’élèvent à 22 520 523,60 euros, et ont été prélevés sur la prime d’émission.

Il y a donc une incohérence dans le rapport annuel, puisque l’on parle bien de transfert de charge pour 38 me, mais que ces derniers n’appariassent pas dans le compte de résultat via le compte de transfert de charge… (page 32). Ceci n’a toutefois pas d’impact sur le résultat au final.

Dernière modification par alex470 (06/12/2020 21h26)

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#195 07/12/2020 09h12

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J’ai l’impression que vous comparez des choux et des carottes.
La commission de souscription n’impacte pas directement le différentiel entre le rendement AEM des investissements et ce que perçoit en euros l’associé, si ce n’est que dans le calcul final exprimé en pourcentage, on a réintroduit la commission de souscription dans le prix de part.
Il n’empêche que si la SCPI investit 100 avec tel rendement AEM, elle a perçu 111,7 initialement.

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#196 12/12/2020 08h00

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@ Surin,
Je pense que nous disons la même chose.

C’est la raison pour laquelle je demandais (post #190) à Canyonneur75 si dans son post # 186, il tient compte des frais de souscriptions dans ses calculs (taux de 4,96%). Il compare/rapproche un rendement de 4,96% (qui semble partir d’un taux AEM) au DVM de 5,05%.
-    Soit ce taux de 4,96% est calculé à partir d’un rendement uniquement AEM, avant toute prise en compte de commission de souscription. Il faudrait donc les retirer (on arriverait à +/- 4,46% (post #192)) afin de pouvoir faire une comparaison au DVM de 5,05%.
-    Soit ce taux de 4,96% est calculé sur un rendement sur lequel Canyonneur75 a déjà intégré les frais de souscription. Dans ce cas, il n’y a aucune modification à apporter dans ses calculs.

Ma question me paraissait assez simple, il semble que je n’étais pas été bien compris, puisque les réponses de BGL sont orientées sur le DVM de 5,05%, alors que ma question portait sur le calcul de reconstitution qu’a réalisé Canyonneur75.

GBL m’indique que mon raisonnement « revient en gros à prendre ces frais de souscription en compte une seconde fois, ce qui me semble être une erreur. »
@BGL, je n’ai pas eu la chance d’avoir de retour sur mon dernier post. Je ne comprends pas vos explications avec le rapport annuel et à quel moment dans mes explications j’ai pris en compte deux fois les frais de commissions.

@Canyonneur75
Si vous pouviez nous faire le retour, cela pourrait faciliter les échanges smile.

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#197 12/12/2020 13h41

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Je vais répondre à sa place : le rendement de 4,96% auquel il arrive découle des investissements communiquée par le gérant, nets de commission de souscription.
En effet le gérant quand il achète un immeuble a déjà pris la commission de souscription.
Le calcul de Canyonneur75 est donc correct et s’approche de ce qui est versé aux associés.

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#198 12/12/2020 13h49

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Il me semble que le calcul de Canyonneur75, le 26/11/2020  était clair :

A fin 2019, parc de 100 rapportant 6,31 % brut (5,05 % net)
Achats 2020 : parc de 20 rapportant 5,63% brut (4,5 % net)

On arrive, à fin 2020, à un rendement de (100*0,0505 + 20*0,045)/120 = 4,96 %

Il tient compte des montants AEM (6.31%, 5.73%), et les utilise pour faire une règle de 3 sur les DVM (5.05%, 4.5%, 4.96%).

Les frais de souscription sont un des facteurs qui explique l’écart entre les chiffres AEM et DVM.

Il n’y  a pas de raison de corriger le résultat de la règle de 3 en DVM de 4.96% avec certains des frais qui expliquaient déjà l’écart entre AEM et DVM (par exemple entre 6.31% et 5.05%), et donc était déjà pris en compte.

Son raisonnement supposait que tous ces frais restent proportionnels dans le temps, ce qui n’est sans doute pas complètement exact (et c’est la limite du raisonnement, qui justifie de prendre le résultat avec des pincettes).
Une autre modélisation (voir plus haut dans cette discussion) basée sur le montant des loyers trimestriels, et le nombre de parts, prévoyaient une baisse substantielle du DVM …. qui n’a jamais eu lieu (ce qui signifie que ce modèle devait négliger des éléments significatifs).


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#199 12/01/2021 13h53

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Merci pour vos retours (désolé pour le mien très tardif …).
Votre approche est claire.
Je ne savais pas que les taux AEM communiqués prenaient en compte les frais de souscriptions (Je n’ai personnellement pas trouver cette information).

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[+1]    #200 13/01/2021 14h13

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Bonjour,

J’ai reçu ce jour un courrier mentionnant le "split" (je ne sais pas si le terme est exact) du prix de la part de PIERVAL SANTE. Le prix de la part passe à 200 euros, le nombre en portefeuille est donc multiplié par 5.
A titre d’exemple je possédais 15 parts à 1000 euros, je me retrouve avec 75 parts à 200 euros.

Cela pourra faciliter l’investissement…

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